TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR ACCIDENTAL EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Expediente Nº 4774-13

DEMANDANTE: JOSÉ VINICIO GARCÍA HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 2.624.253.
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDANTE: Abogado ÁNGEL EDUARDO CHINCHILLA BARRETO, inscrito en Inpreabogado bajo el número 33.195.
DEMANDADO: ELIEZER ENRIQUE MONTILLA CAÑISÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 5.106.933.
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDADO: Abogado RICHARD KEVIN VILLASMIL, inscrito en Inpreabogado bajo el número 145.083.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SÍNTESIS DE LA LITIS

Ha recibido ésta alzada las presentes actuaciones en virtud de la apelación interpuesta por el abogado Richard Kevin Villasmil, apoderado judicial de la parte demandada ciudadano Eliecer Enrique Montilla Cañizalez, en fecha 5 de febrero de 2013, contra la decisión de fecha 22 de Octubre de 2012, dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo hoy Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, el presente proceso se inició por demanda por resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, intentada por el ciudadano José Vinicio García Hernández contra el ciudadano Eliecer Enrique Montilla Cañizález.
Narra el demandante que en “… el año de 1.998, celebré un Contrato Verbal de Arrendamiento, con el ciudadano: ELIEZER ENRIQUE MONTILLA CAÑISALEZ, (…) sobre parte de un área de terreno de mi exclusiva propiedad, ubicado en la Calle 7, entre Avenidas 9 y 10, signado con el Nº 9-30, Parroquia Mercedes Díaz, Municipio Autónomo Valera del Estado Trujillo, (…) El canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,oo) mensual, monto éste vigente hasta la fecha de introducir la presente demanda; pero es el caso, que por razones no muy claras hasta la presente fecha, el arrendatario se ha negado a continuar cancelando el canon arrendaticio, hasta el punto de tener una deuda acumulada de DIECISEIS (16) MESES HASTA EL PRESENTE MES DE NOVIEMBRE DEL 2.011, lo que equivale a la suma de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000,oo) de obligación pendiente, motivo y razón más que suficiente para intentar la presente acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO.” (sic, mayúsculas en el texto).
Señala el demandante que, una de las obligaciones de mayor relevancia que contractualmente corresponde al arrendador, es pagar el canon de arrendamiento, que independientemente de lo establecido en el contrato, debe efectuarse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del canon de arrendamiento, ello por imperativo de la norma rectora del orden público establecido en el Artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que otorga a arrendatario la posibilidad de librarse de insolvencia en el pago del canon de arrendamiento, cuando el arrendador rechaza el pago, consignando dicho canon dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del canon de arrendamiento, ya que esa misma norma opera no sólo para los fines de la consignación, sino también para establecer la solvencia del arrendatario como cumplimiento contractual del canon de arrendamiento, razón por la cual el hoy demandado al dejar de hacer las consignaciones inquilinarias, en las fechas correspondientes, es decir, después de los quince (15) días siguientes al vencimiento del canon de arrendamiento y aún más al dejar de hacer tales consignaciones, incurrió en insolvencia en el pago de canon de arrendamiento y de hacer dichas consignaciones.
Así mismo solicitó medida preventiva de embargo sobre bienes propiedad del demandado y medida preventiva de secuestro de conformidad con lo establecido en el artículo 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil.
Estimó la presente demanda por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) monto correspondiente al valor de la demanda más los honorarios del abogado y costos del procedimiento, reservándose las acciones que por daños y perjuicios derivadas de su actuación, se pueda haber ocasionado.
Acompañó su libelo con copia simple de su cédula de identidad y copia fotostática simple de documento de propiedad del inmueble dado en arrendamiento.
El presente expediente fue remitido al hoy Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, por inhibición del abogado Ramón Eduardo Butrón, juez del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, el 20 de diciembre de 2011, el juez del referido Tribunal Primero de Municipios, se abocó al conocimiento de la presente causa, quien admitió la presente demanda y ordenó la citación de la parte demandada, al segundo día de despacho a los fines de dar contestación a la demanda.
Por auto de fecha 14 de febrero de 2012, al folio 16, el tribunal de la causa dictó auto en la cual dejó constancia que hasta el día 13 de febrero de 2013, la parte demandada tenía para dar contestación a la presente demanda y éste no lo hizo, ni por si ni por medio de apoderados, y ordenó abrir el lapso de pruebas de conformidad con el artículo 899 del Código de Procedimiento Civil.
En esa misma fecha 14 de febrero de 2012, la parte demandada, presentó escrito de reconvención a la presente demanda. Tal reconvención fue admitida por el tribunal de la causa por auto de fecha 17 de febrero de 2012 y fijó al quinto (5to) día de despacho siguiente a que la parte demandante reconvenida diera contestación.
Mediante sentencia interlocutoria de fecha 20 de diciembre de 2012, dictada por el a quo, declaró nulo todo lo actuado a partir del escrito de reconvención de la demanda y repuso la causa al estado de abrir nuevamente el lapso de promoción y evacuación de pruebas.
Estando dentro del lapso para promover pruebas, el apoderado de la parte demandante, mediante escrito presentado en fecha 3 de octubre de 2012, a los folios 36, hizo valer las siguientes probanzas: 1) valor y mérito favorable a los autos y actas que en la presente demanda beneficien a su representado, y muy especialmente todo aquello alegado y probado por la parte contraria; 2) notificación judicial de oferta de venta; y 3) testimonios de los ciudadanos Enrique Flores Matos, Marly Josefina Bastidas Núñez, José Oreste Flores Linares, y José Vieras Gudiño, titulares de las cédulas de identidad números 14.328.720, 9.005.102, 3.521.584 y 3.464.030, respectivamente. Tales pruebas fueron admitidas en fecha 15 de octubre de 2012.
En fecha 18 de octubre de 2012, el A quo dejó constancia que sólo la parte actora promovió y evacuó pruebas.
El tribunal de la causa dictó sentencia en fecha 22 de octubre de 2012, a los folios 81 al 86, en la que declaró: con lugar la presente demanda que por resolución de contrato de arrendamiento propuso el ciudadano José Vinicio García Hernández contra el ciudadano Eliezer Enrique Montilla Cánsales; en estado de confesión ficta al demandado de conformidad con el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil y en estado de insolvencia en dieciséis (16) mensualidades hasta el mes de noviembre de 2011 en el inmueble arrendado; ordenó a la parte demandada hacer entrega del aludido inmueble que ocupa en calidad de arrendatario; y lo condenó en costas por haber resultado vencida.
El apoderado de la parte demandada apeló de tal decisión mediante diligencia del 10 de enero de 2013, al folio 92; recurso que fue negado por el tribunal de la causa por auto de fecha 11 de enero de 2013, por encontrarse fuera de lapso.
Por auto de fecha 4 de febrero de 2013, el tribunal de la causa, revocó pro contrario imperio el auto de fecha 11 de enero de 2013, y admitió la apelación ejercida por la parte demandada.
En acta de fecha 6 de febrero de 2013, el abogado Rafael Aguilar Hernández Juez Superior Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial se inhibió con fundamento de lo dispuesto por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 2140 de fecha 7 de agosto de 2003, y por auto de fecha 21 de febrero de 2013, ordenó oficiar a la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia a los fines de que se designara Juez Accidental vista la inhibición planteada.
Designado como fue el abogado Alexander Durán Olivares por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia mediante oficio Nº CJ-14-2275 y juramentado el 16 de julio de 2014, para conocer y decidir la presente causa, se abocó al conocimiento de la misma y fijó los días a despachar y ordenó notificar a las partes de tal abocamiento.
El 8 de enero de 2015 dictó sentencia interlocutoria mediante la cual declaró con lugar la inhibición formulada por el Juez Superior en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial abogado Rafael Aguilar Hernández.
Notificadas las partes del abocamiento, sólo la parte demandada presentó escrito de informes en fecha 22 de julio de 2015 a los folios 134 al 151.
Alegó el apoderado del demandado en su escrito de informes de la naturaleza del contrato de arrendamiento y la calificación de la acción, por cuanto en el escrito libelar se evidencia la descripción realizada por la parte demandante sobre la forma de haberse perfeccionado la relación arrendaticia quien expuso que tal contrato de arrendamiento se celebró verbalmente con el hoy recurrente, en el año 1998, sobre un inmueble de su exclusiva propiedad constituido de un terreno ubicado en la calle 7 entre avenidas 9 y 10 signado con el número 9-30 parroquia Mercedes Díaz, municipio Valera del estado Trujillo, fijándose un canon de arrendamiento por la cantidad de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,oo) mensual; que de igual forma el demandante refiere que por razones no muy claras hasta el momento de la introducción de la presente demanda, el recurrene se hallaba en mora de dieciséis (16) meses correspondientes al canon de arrendamiento, lo que sumaba la cantidad de veinticuatro mil bolívares (Bs. 24.000,oo) de canon de arrendamiento, por lo que el demandante se ve obligado a intentar la acción de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento, finalmente aduce que dada tales razones acudió a demandar al hoy recurrente, a la entrega de inmuble arrendado y estima la demanda en la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,oo) monto este que correspondería al valor de la demanda, mas los honorarios profesionales del abogado y costas procesales, indicando reservarse las acciones por daños y perjuicios derivada de la actuación del arrendatario en cuestión.
Continúa alegando el apoderado de la parte damandada que habiéndose planteado de forma procedente, el punto fundamental relacionado a la naturaleza del contrato de arrendamiento y sus aristas más elementales para lograr establecer un adecuado tratamiento procesal de la pretensión por las partes en litigio, en el caso particular, ha de inducir al jurisdicente de alzada el análisis de las condiciones del contrato inquilinario celebrado por las partes, devenido del acervo probatorio vinculante al proceso, que son aquellas pruebas que fueron aportadas al proceso, y que luego de su positiva providenciación forman esencialmente comunidad para los sujetos litigantes; aunado a la prueba, destacando que es importante referir la manifestación de voluntad plasmada en el contenido del escrito libelar por el demandante donde describe el inmueble dado en arrendamiento refiriéndose que se trata de un terreno, sin mayores detalles referenciales.
Asi mismo manifiesta que si bien la parte demandada, omitió traer a los autos en lapso probatario prueba alguna en referencia, no es menos cierto que la parte demandante, aportó un legajo de pruebas circunscritas a demostrar la propidedad del inmueble objeto de litigio, así como las condiciones arrendaticias, a cuyas pruebas no se presentó objeción alguna y fueron admitidas por el juez de la instancia, sin mayores proveimientos, lo que revistió a la prueba de ser instrumento de la causa, sobre la base del principio procesal de la comunidad de la prueba.
Igualmente manfiesta que del cúmulo de pruebas que forman parte del proceso, existe un indicio importante deducido de las pruebas aportadas por la parte actora, que refleja una realidad material distinta del inmueble inicialmente arrendado al demandado, y que debió haber sido valorada por el juez de la causa, en razón del estatus de normas de orden público que reviste la materia arrendaticia, en protección del arrendamiento, tal como lo dispone el artículo 7 de la Ley Inquilinaria, indicio contenido en la prueba documental denominada “Notificación Judicial de Oferta de Venta realizada a los arrendatarios del inmueble terreno” ...” (sic), sobre tres locales comerciales sobre un lote de terreno que se ajudica en propiedad del demandante.
Señala que debe precisarse que se trata de un inmueble constituido de un terreno dado en arrendamiento al arrendatario, sobre el cual fue edificado un local comercal que ocupa el arrendatario según se evidencia en la referida oferta de venta presentada en instancia probatoria por el actor, lo que ante ello no se evidencia que se hubiese presentado objeción alguna por el arrendador, concluyéndose que se está en presencia de un contrato de arrendamiento verbal de un terreno edificado, el cual está plenamente sometido al ámbito de aplicación del artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “... rebatiendo con ello el recurrente, la insinuación promovida por el A quo al traer en contexto el artículo 3 ejusdem, que sin detrimentro de no haberse fundamentado suficiementemente dicha consideración en el acápite de la movita de la decisión en el Punto Primero, lo que bajo el Principio de la Exhaustividad de la Sentencia, constitiuyó una argumentación del jurisdicente de instancia, de un contexto silogístico de fondo escuetamente plasmado, y que no escapa de la necesaria revisión como contexto integral del basamento de la apelación en cuestión.” (sic).
Considera el apoderado de la parte demandada que de lo antes aducido sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento, que las condiciones de suscripción del contrato, la temporalidad y el objeto arrendado determinarán los límites para la calificación más adecuada de la acción, que en el caso de in comento el contexto para el ejercicio de la acción se encuetnran en referencia a un contrato de arrendamiento verbal de un terreno edificado, frente a lo cual en razón del análisis de los autos del expediente y del escrito libelar, se detona que el demandante accionó por resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, fundamentando su pretensión sobre las normas del derecho común, cuando lo adecuado, en razón del tipo de contrato suscrito (verbal) (sic) y sus condiciones de temporalidad (indeterminado) (sic) resultaba procedente en consecuencia la acción prevista en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que autoriza a demandar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando el arrendatario haya dejado de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas.
Denuncia antes referida que se extiende a los proveimientos del juez de la instancia, en virtud de haberse derraigado la causa a la jurisdicción afín y categorizando el jurisdicente, que se trataba de un asunto de orden eminentemente civil, lo que conculco el conocimiento de la causa bajo el amparo de la especial jurisdicción inquilinaria; “... ello denotándose de la transcripción parcial de la motiva de la sentencia en su punto primero, donde textual refirió el juez: ‘Evidenciándose así que la Acción aquí interpuesta, es de naturaleza civil, per se la Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento una acción por excelencia de naturaleza civil, por ser el Arrendamiento una Convención de Naturaleza Civil ...’ (sic), de lo antes transcrito se evidencia palmariamente la forma en que el jurisdicente mendiante un acto de imperio como lo es la sentencia, propende a la derogabilidad singular de normas declaradas de orden público especial, fundado ello en una errónea interpretación por el A quo de la solemnidad con la cual fue suscrita el contrato de arrendamiento verbal, lo cual condujo a la improcedencia de la calificación de la acción, y si el actor ha escogido una vía inadecuada, y el juez ratifica dicha instancia, se estaría configurando un problema vinculado a la calificación de la acción.
Señala el apoderado del demandado que de manera que la presente acción debió haber sido circunscrita en el desalojo por estar referido a un contrato de arrendamiento verbal de terreno edificado fundado en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual bajo ninguna circunstancia podría haberse inobservancia en su determinación ni por las partes y mucho menos por el tribunal de la instancia, por cuanto ninguno de éstos dieron a la acción la cualidad que realmente tiene a la luz de la ley especial por lo que se peticiona se determine la imposibilidad de mantener la conformidad de la decisión recurrida a derecho, detonando que el a quo no debió haber operado un cambio en la naturaleza de la acción, pues la materia inquilinaria concibe rigurosidad en su acatamiento, tras el velo del carácter tuitivo del orden público inquilinario.
Alega el apoderado de la parte demandada que el recurrente nada probó en la fase de pruebas que pudiese favorecerle sobre los límites de la pretensión planteada por el actor, más sin embargo a tenor del último de los requisitos referido a que la pretensión no fuese contraria a derecho, quien recurre se detiene con el animus de denunciar la ausencia del referido requisito en la motiva de la decisión que decretó la confesión ficta dictada por el A quo, entendiendo que dicho requisito tiene su fundamento en la asimilación de que la pretensión no este prohibida por la ley, o no se encuentre amparada o tutelada por la misma, por lo que, al verificar el juez tal situación, la circunstancia de considerar la veracidad de los hechos admitidos, pierde trascendencia al sobreponerse las circunstancias de derecho a las fácticas, ya que aunque resulten ciertos los hechos denunciados no existe un supuesto jurídico que los ampare y que genere una consecuencia jurídica requerida de tal forma.
Observa el apoderado del demandado que sobre el fondo de la misma, la forma en que el A quo, admite una pretensión contraria a derecho, y ratificando los alegatos de fondo expuestos por la parte demandante, sin detenerse al estudio y análisis de las condiciones en que fue fundamentada la pretensión del actor, éste que accionó sobre la base de una pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, siendo un contrato de naturaleza verbal e indeterminado, aún cuando la legislación especial en materia inquilinaria ha establecido claramente las vías idóneas para el conocimiento de causas vinculadas a pretensiones inquilinaria en razón de ciertos aspectos de la relación contractual muy bien definido, por ello, que no existe la posibilidad de resolución de contrato, para casos contrarios verbales, por cuanto la legislación patria concibe bien la acción de cumplimiento, o la acción de desalojo por vía judicial.
También señala que no se configuran concurrentemente los supuestos necesarios para el decreto de la ficta confesión, aún cuando el recurrente no haya contestado la demanda y nada probare que le favorezca en el entendido que el tribunal de la causa, promueve la declaración de los adversos del instituto procesal, sin denotar la vinculación de una pretensión a una acción inexistente dentro de la materia inquilinaria, desbordando toda lógica y que comprometió la protección del demandado hoy recurrente en pro de las garantías del orden inquilinario de protección; denunciándose que la pretensión antes referida se encuentra catalogada como “CONTRARIA A DERECHO” (sic) por no tener apoyo en el ordenamiento jurídico, consideración a la cual estaba obligado a deducirla el juez de instancia, más sin embargo, relevó en el accionado la carga de haber planteado dicha consideraciones en la oportunidad de contestar u oponer excepciones.
El apoderado de la parte demandada en su tercer título denunció el error in judicando, donde denuncia al que el A quo “… infringió por FALSA APLICACIÓN los artículos 3 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, 1167, 1579, y 1354 del Código Civil, al declarar con lugar la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento y entrega de inmueble, que dictamina la entrega de inmueble que ocupa en condición de de arrendatario totalmente desocupado y libres de personas, cosas y animales, motivado al hecho de haberse subvertido normas de irrenunciable orden público que significó la generación de vicios que afectaron la adecuada instalación de la relación jurídica procesal, de igual forma el haberse determinado la ficción legal de la Ficta Confesión sin procurarse mediar la verificación razonada de los todos los elementos que inmanentes establece el artículo 362, en concordancia al 341 del código de procedimiento civil, dando como resultado que se haya inadvertido la adecuada complexión de la norma especial que rige la materia inquilinaria, y que soporta en el juez de instancia el irrestricto apego a sus proveimientos, por ser asunto que involucra al orden público en una de sus variadas acepciones como es el orden público inquilinario de protección, que amplia en cabeza del juez, las facultades tanto en dirección como de conducción plena, …” (sic).
Así mismo consignó copia certificada del expediente de consignaciones de los cánones de arrendamiento efectuados por el recurrente a favor del demandante, cánones correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2015, constante en ciento diecisiete (117) folios útiles. Esta documental se aprecia y se valora como documento público, al tenor de lo dispuesto por los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, por lo que hace fe de las menciones en él contenidas.
Ninguna de las partes presentaron escritos de observaciones.
En los términos expuestos queda hecha la síntesis del asunto a decidir en este fallo.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Como quiera que el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de informes en lapso correspondiente ante este tribunal, por medio del cual, alegó “que el demandante acciono por Resolución de Arrendamiento por Falta de Pago, fundamentado su pretensión sobre normas de derecho común, cuando lo adecuado, en razón del tipo de contrato suscrito (verbal( y sus condiciones de temporalidad (Indeterminado) resultaba procedente en consecuencia la acción prevista en el artículo 34 literal ‘a’ de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que autoriza demandar el DESALOJO, de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, …” (sic).
También manifestó que “ a los proveimientos del juez de instancia, en virtud de haberse desarraigado la causa a la jurisdicción afín y categorizando el jurisdicente, que se trababa de un asunto de orden eminentemente civil, lo que conculco el conocimiento de la causa bajo el amparo de la especial jurisdicción inquilinaria, ello denotándose de la trascripción parcial de la motiva de la sentencia en su punto primero, donde textual refirió el juez: ‘Evidenciándose así que la Acción aquí interpuesta, es de naturaleza civil, por ser la Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento una acción por excelencia de naturaleza civil, por ser el Arrendamiento una Convención de Naturaleza Civil…’ (…) de lo antes transcrito se evidencia palmariamente la forma en que el jurisdicente mediante un acto de imperio como es la sentencia, propende a la derogabilidad singular de las normas declaradas de orden público especial, fundado ello en una errónea interpretación por el A quo d la solemnidad con la cual fue suscrita el contrato de arrendamiento (verbal), lo cual condujo a la improcedencia de la calificación de la acción, y si el actor ha escogido una vía inadecuada, y el juez la ratifica dicha instancia, se estaría configurando un problema vinculado a la calificación de la acción, como error jurídico devenido de la pretensión.” (sic).
Señalo el apoderado del demandado que el A quo, infringió por “FALSA APLICACIÓN los artículos 3 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario, 1167, 1579, y 1354 del Código Civil, al declarar con lugar la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento y entrega de inmueble que dictamina la entrega de inmueble que ocupa en condición de arrendatario totalmente desocupado y libres de personas, cosas y animales; motivado al hecho de haberse subvertido normas de irrenunciable orden público que significó la generación de vicios que afectaron la adecuada instalación de la relación jurídica procesal, de igual forma el haberse determinado la ficción legal de la Ficta Confesión sin procurarse mediar la verificación razonada de los todos los elementos que inmanentes establece el artículo 362, en concordancia al 341 del código de procedimiento civil, dando como resultado que se haya inadvertido la adecuada complexión de la norma especial que rige la materia inquilinaria, y que soporta en el juez de instancia el irrestricto apego en sus poveimientos, por ser asunto que involucra al orden público en una de sus variadas acepciones como es el orden público inquilinario de protección, que amplia en cabeza del juez, las facultades tanto de dirección como de conducción plena, para velar por la adecuada aplicación de la norma vinculante.” (sic).
Ahora bien, este tribunal superior accidental hace las siguientes consideraciones.
En el presente caso el demandante al haber intentado una demanda de resolución de contrato presumiblemente ante la falta de pago del arrendamiento fundamentada en un contrato verbal de arrendamiento, que al no determinarse el tiempo de duración hace presumir que es a tiempo indeterminado, hizo una errónea interpretación de la temporalidad arrendaticia, lo que puede conducir a la improcedencia de la acción; y como ha sido afirmado por nuestra doctrina en la obra “La Resolución del Contrato”, y citada en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, por Gilberto Guerrero Quintero, donde se expresa: “Si el actor escogió mal la vía, es decir, en lugar de pedir la “desocupación o desalojo del inmueble”, solicitó la “Resolución del Contrato Verbal a Tiempo Indeterminado”, fundándola en la falta de pago del arrendamiento; es importante mencionar que se trata de un problema de calificación de la acción. Calificar la acción es dar a la misma la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley, es decir, determinar que una acción sea exactamente tal o cual conforme a derecho, de modo que tratándose de la “calificación de la acción”, pueden observarse varias posiciones.
Para saber cual es la acción ejercida, el elemento fundamental es la CAUSA PETENDI, la razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondientes, siendo también importante mencionar que al actor no le está permitido escoger la vía más conveniente para sus intereses, pues es facultad de los jueces calificar la acción y apartarse de la escogida por el actor.
El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, es aquel mediante el cual el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal; y el contrato verbal de arrendamiento, es aquel a través del cual tanto arrendador como arrendatario manifiestan su voluntad de contratar sin dejarlo establecido en escritura alguna.
Ahora bien, de acuerdo con lo antes establecido, en la actualidad la importancia de la distinción entre contratos a tiempo determinado y a tiempo indeterminado, y entre verbales o escritos desde el punto de vista de las acciones a materializar, quedaría en los siguientes términos: 1) Contratos a tiempo determinado, la acción judicial a ejercer sería la prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, relativa al incumplimiento por resolución de contrato, por los trámites del procedimiento breve; y 2) Contratos verbales a tiempo indeterminado, tal como es el que se pretende hoy ejecutar, cuando la acción se refiere a las causales previstas en el artículo 34 sobre desalojo, ésta será la norma sustantiva a invocar, y el procedimiento será lógicamente el procedimiento breve por disposición del artículo 33 de la misma Ley”.
En efecto, en el presente caso se ha demandado la resolución del contrato de arrendamiento verbal celebrado por las partes en fecha 18 de enero de 2004, por falta de pago de cánones de arrendamiento, acción que consiste o está orientada a poner término al contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley, pero ante la naturaleza del contrato (verbal) la acción procedente es la acción de desalojo. Así se decide.
Quiere ratificar este tribunal que la “acción resolutoria arrendaticia” se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, “la acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 eiusdem.
Es claro para este sentenciador que el actor no le ha dado a la acción la cualidad que realmente tiene a la luz de la ley, por lo que se hace imposible determinar su conformidad con el derecho, y no puede este sentenciador cambiar la calificación que el actor le ha otorgado a su pretensión, pues la materia inquilinaria es de orden publico.
El orden público lo constituye ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos.
En efecto, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios somete a protección los derechos que la misma establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y los reviste de la irrenunciabilidad, declarando como nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Se trata de un orden público inquilinario de protección que no podemos entender como absoluto, sino que gravita en el ejercicio de los derechos protegidos dentro de la necesaria relatividad inquilinaria que surge del indispensable equilibrio en el cumplimiento de las obligaciones recíprocas; pues las normas inquilinarias no son absolutamente irrenunciables ya que si el arrendatario no ejercita su derecho puede extinguirse el mismo por el transcurso del tiempo.
En criterio de quien aquí decide, y siguiendo en tal sentido los razonamientos antes expuestos y que en buena parte ha sido desarrollados por la doctrina en materia arrendaticia, el orden publico inquilinario no es absoluto, ni es nugatorio del necesario equilibrio que debe existir entre los derechos y los deberes recíprocos de los sujetos contractuales (Arrendador y Arrendatario), en consecuencia, no puede el sentenciador en materia inquilinaria apartarse de los hechos, de la calificación jurídica de la pretensión y de las defensas opuestas, lo contrario sería generar un estado de indefensión para la parte afectada.
Al respecto, un fallo proferido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 14 de Octubre de 2005, dejó establecido lo siguiente:
“…la Sala observa que el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica.
En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues, contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en el caso de autos con el Tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse.”
Esta idea básica deriva de la interpretación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que dispone:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con es juzgamiento, no sólo se apartó de la letra del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, ….” (sic).
Concluye entonces este sentenciador que la parte actora no debió demandar la resolución de contrato por falta de pago, pues, ante la situación de hecho planteada la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34 lo legitima para intentar la acción de desalojo arrendaticio, en consecuencia, pues el actor ha incoado una acción que ante la situación de hecho planteada resulta legalmente inadmisible, entonces la apelación debe prosperar en derecho y así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo. Así se establece.
DISPOSITIVA
En razón de lo antes expuesto, y de conformidad con el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado Richard Kevin Villasmil, apoderado judicial del ciudadano Eliecer Enrique Montilla Cañizález, ya identificados en autos.
Se declara INADMISIBLE LA PRESENTE ACCIÓN, por se contraria a una disposición establecida en la ley de conformidad con lo indicado en el contenido del articulo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia a lo dispuesto en el articulo 34 literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Se REVOCA el fallo apelado.
Se ordena la notificación de las partes.
No hay especial condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.
Publíquese, regístrese en su oportunidad.
Remítase el presente expediente en su oportunidad al tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en el Juzgado Superior Accidental en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo. Trujillo, 23 de noviembre de dos mil dieciséis (2016). Años 206º y 157º.-
EL JUEZ SUPERIOR ACCIDENTAL,

Abg. ALEXANDER JOSÉ DURÁN OLIVARES
LA SECRETARIA,

Abg. ARMIDA ROSA BLANCO
En igual fecha y siendo las 10.00 a. m., se publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.
LA SECRETARIA,