REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, once de noviembre de dos mil dieciséis 206º y 157º ASUNTO: KP02-V-2015-000191 DEMANDANTE: INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A inscrita en fecha 11 de mayo de 2001, ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anotada bajo el N° 52, tomo 19-A, folio 265. APODERADOS: LENIN JOSE COLMENAREZ LEAL, EDER XAVIER SALAZAR ROJAS Y ANGEL CELESTINO COLMENARES RODRIGUEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 90.464, 117.668 y 173.720 respectivamente, de este domicilio. DEMANDADA: ADAMANTO’S TRAVEL C.A inscrita en fecha 23 de enero de 2013, ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, anotada bajo el N° 21, tomo 3-A. APODERADAS: ALICIA FIGUEROA ROMERO Y LUDY RAFAELA PEREZ, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros 24.072 y 90.102 respectivamente, de este domicilio. MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) SENTENCIA: DEFINITIVA Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley y habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, de conformidad con el artículo 870, 871, 872 y 873 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la Sentencia, en la cual, se declaró: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por desalojo interpuesta por el abogado Lenin José Colmenarez Leal en su condición de Apoderado Judicial de la empresa Inversiones Plaza Los Leones c.a, contra la firma mercantil ADAMANTO´S TRAVEL C.A. SEGUNDO: Por cuanto de las actas procesales se observó que la referida relación arrendaticia tiene más de 1 años conforme consta del contrato de arrendamiento suscrito entre ambas parte en fecha 6 de junio de 2013 cursante a los folios 8 al 15, la arrendataria tiene derechos de conformidad con lo previsto en el Artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de una prorroga máxima de 1 año, durante referido lapso el canon de arrendamiento que estará vigente es de Bs. 6.075,00 más IVA, de conformidad con lo acordado en la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento, hasta tanto el SUNDDE efectué el cálculo correspondiente al canon de arrendamiento, debió a que no existe acuerdo entre las parte sobre el mismo, de conformidad con lo previsto en el Artículo 32 ejusdem. TERCERO: Por cuanto quedo demostrado el incumplimiento por parte del arrendador de las normativas prevista en la referida Ley especial, se acuerda oficiar a la oficina del SUNDDE en Barquisimeto, a los fines de que se efectúen las investigaciones correspondientes para la imposición de multas si fuera el caso, de conformidad con lo previsto en el Artículo 44 ejusdem. CUARTO: Se declara SIN LUGAR la pretensión reconvencional. QUINTO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida, en la demanda principal y se condena en costas a la parte demandada por resultar vencida en la reconvención. De conformidad con el articulo 274 y 275 del Código de Procedimiento Civil. Y de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, encontrándonos dentro de la oportunidad procesal, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos: SINTESIS DE LA LITIS: ALEGATOS DE LAS PARTES: ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Escrito Libelar: Expone el abogado actor en su escrito libelar, con el carácter que se desprende del instrumento de poder el cual anexó marcado con letra “A”, que la empresa Inversiones Plaza los Leones C.A, debidamente inscrita en fecha 11 de mayo de 2001, ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara bajo el N° 52, tomo 19-A, folio 265, es propietaria de un inmueble comprendido por un local comercial identificado con el N° 18, ubicado en la planta alta del denominado centro comercial “Boulevard Plaza los Leones”, el cual se encuentra ubicado entre la acera este de la Avenida los Leones y la acera Oeste de la Avenida Caracas, de la ciudad de Barquisimeto estado Lara. Indicó que en fecha 06 de junio de 2013, su representada suscribió un contrato de arrendamiento, sobre el inmueble anteriormente descrito, con la sociedad de comercio, Adamanto’s Travel, C.A, debidamente inscrita en fecha 23 de enero de 2013, ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy bajo el N° 21, tomo 3-A, representada en este acto por los ciudadanos Johana María Quijada Salazar y Johnny José Quijada Palacios, en su carácter de Directores Comerciales, según se evidencia en documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, bajo el N° 26, tomo 151 de los libros llevados por esa notaria, la cual anexó en original marcado con la letra “B”. Arguyó que la relación arrendaticia fue pactada por el lapso de veinticuatro (24) meses fijos, contados a partir del 01 de junio del año 2013 hasta el 30 de mayo de 2015 e indicó que el canon de arrendamiento fue fijado para los primeros doce (12) meses de vigencia del contrato, desde el 01 de julio de 2013 hasta el 30 de junio de 2014 en la cantidad de cuatro mil quinientos bolívares (Bs. 4.500,00) y para los siguientes doce (12) meses, desde el 01 de junio de 2014 hasta el 30 de mayo de 2015, en la cantidad de seis mil setenta y cinco bolívares (Bs. 6.075,00) mas el impuesto al valor agregado (I.V.A) que pagaría la arrendataria por mensualidades vencidas en la oficina de la arrendadora dentro de los siguientes cinco (5) días del mes vencido. Alegó que desde el mes de agosto del 2014, la arrendataria, Adamanto’s Travel, C.A, no ha cumplido con su obligación de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, manifestando que la actitud de cumplimiento de las obligaciones asumidas fue contrariada en los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014. Agregó que por la razón de haber incumplido con el pago oportuno de más de dos (2) mensualidades consecutivas, y siendo el caso de ser cinco (5) mensualidades sin pagar el canón de arrendamiento, es que procede a demandar formalmente una acción de desalojo contra la empresa Inversiones Aroma Golfeados, c.a, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este tribunal a cumplir con los siguientes particulares: PRIMERO: Al DESALOJO del inmueble objeto del arrendamiento, en vista de haber incumplido con el pago oportuno de más de dos mensualidades consecutivas, esto es, los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2014. SEGUNDO: Que la arrendataria Inversiones Adamanto’s Travel, c.a, pague la suma de treinta y cuatro mil veinte bolívares (Bs. 34.020,00), por concepto de a titulo de indemnización de daños y perjuicios toda vez que una suma equivalente es la que ha dejado de percibir el demandante durante la ocupación que ha hecho del inmueble la arrendataria sin efectuar los pagos de cánones de arrendamiento de la forma pactada. TERCERO: Que se condene a la arrendataria, al pago de las costas procesales que cause este juicio, incluyendo los honorarios de abogado. De lo anteriormente expuesto es por lo que alegó a su favor los fundamentos de derecho conforme a lo dispuesto en los artículos 1.167, 1.592 y 1.264 del Código Civil y finalmente lo contemplado en el artículo 14 y 40 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso comercial, estimando la presente acción, de conformidad con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, en la suma de treinta y cuatro mil veinte bolívares (Bs. 34.020,00) monto equivalente a doscientas ochenta y tres coma cinco unidades tributarias (283,50 U.T). Contestación de la Reconvención: En su escrito de contestación a Reconvención, presentado en fecha 02 de marzo de 2016 por el abogado Eder Xavier Salazar Rojas, en el carácter de apoderado judicial de la Reconvenida, la empresa Inversiones Plaza los Leones C.A., alegó lo siguiente: Manifestó que la pretensión de reconvenir a su representada, la empresa Inversiones Plaza los Leones C.A., por el reintegro de supuestos pagos en exceso de gastos condominales, resulta inadmisible por cuanto dicha pretensión necesariamente debe tramitarse por el procedimiento breve previsto de conformidad con lo establecido el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para ese momento, en tal sentido alegó la incompatibilidad de procedimientos de conformidad con el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil. Alegó la falta de cualidad de la Empresa Inversiones Plaza los leones C.A., para sostener el presente juicio de conformidad con el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, pues señaló que en base a los recibos consignados por la parte demandada reconviniente, se evidencia que los gastos de condominios fueron recibidos por una persona jurídica ajena a la reconvenida siendo esta; condominios Plaza, C.A., indicando que es quien tiene la posibilidad de reintegrar el aludido pago y por ende es la única que tiene legitimatio ad causam para sostener dicho juicio. De lo anteriormente expuesto procedió a negar, rechazar y contradecir la reconvención incoada en contra de su representada en los siguientes términos: …en nombre de mi representada, niego, rechazo y contradigo la reconvención en todas y cada una de sus partes, puntos y términos; tanto en los hechos narrados por no ser ciertos, como en el derecho esgrimidos como fundamento de la pretensión por no asistirle de quien protesta en estado. Niego, rechazo y contradigo que mi representada., haya recibido los pagos de condominios que aduce la demandada reconviniente, pues tal como asevera en su propio escrito, los mismos fueron pagados y recibidos por una persona jurídica totalmente ajena a mi representada, a decir CONDOMINIOS PLAZA C.A., que en el supuesto negado de demostrarse el pago en exceso en el condominio, es la única quien tiene la posibilidad de reintegrar el aludido pago. En este mismo orden de ideas, arguyó que se entiende por gastos comunes, las erogaciones que deban realizarse para atender el mantenimiento y conservación del inmueble que sirve de asiento al establecimiento comercial, así como los servicios de aseo y limpieza, recolección y disposición de desechos sólidos, agua potable, energía eléctrica, vigilancia, reparación y mantenimiento de maquinaria y equipos, gastos de administración y cualquier otros bienes y servicios necesarios para el buen funcionamiento del inmueble que sirve de asiento al establecimiento comercial y mejoren o hagan posible su funcionamiento. Agregó que dichas erogaciones pueden ser variables cada mes, tal como se expreso en cada contrato suscrito, pues siempre va a depender del incremento de cada uno de los servicios de gastos comunes surgidos dentro de cada mes, por lo que la administración podrá establecer contribuciones o fondos adicionales para atender todas las necesidades para el mejor funcionamiento de las actividades comerciales y que se calcularan sobre la base de la alícuota parte que corresponde a dicho inmueble del valor total del inmueble que le sirve de asiento, finalmente solicitó que la reconvención propuesta fuera declarada improcedente. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA: Contestación de la Demanda: En el escrito de contestación de la demanda, presentado en fecha 7 de febrero de 2016 (fs. 61 al 70 y anexos del folio 71 al 123), las abogadas Alicia Figueroa Romero y Ludy Rafaela Pérez, en el carácter de apoderadas judiciales de la empresa Adamanto’s Travel, alegaron que la presente causa tiene como objeto el desalojo del local N° 18 que la demandante Inversiones Plaza Los Leones C.A., arrendó a la empresa Adamanto’s Travel C.A. hace dos años y ocho meses, señalando que la relación contractual arrendaticia se inició con un primer contrato de fecha 1 de junio de 2013 hasta el 30 de mayo de 2015 según documento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de esta ciudad en fecha 6 de junio de 2013 bajo el N° 26 tomo 151, en el cual se estableció que la cantidad correspondiente al canón mensual era de cuatro mil quinientos bolívares (Bs. 4.500,00) hasta el 30 de mayo de 2014 y de seis mil setenta y cinco bolívares (Bs.6.075,00) hasta el 30 de mayo de 2015. De igual manera manifestó que dicho contrato se prorrogó de acuerdo a la clausula vigésima en la cual las partes pactaron la prorroga por un año más, siendo así desde el 1 de junio de 2016 hasta el 30 de mayo de 2016. Expuso que la presente acción intentada por la arrendadora, Inversiones Plaza los Leones C.A., está fundamentada en el literal A y G del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial la cual establece como causales de desalojo; “que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio”, y “que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes” con relación a esto alegó que es falso que su representada, Adamanto’s Travel C.A., haya incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, pretendiendo maliciosamente aumentar ilegalmente el canon de arrendamiento y hacerla caer en un estado de aparente insolvencia para intentar la demanda de desalojo del local objeto del presente Juicio por falta de pago y con aumento desmedido, crear la causal de falta de acuerdo para la prórroga del contrato. Agregó que de conformidad con la clausula tres (3) del contrato suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio, los pagos del canon de arrendamiento se cancelaban por mensualidades vencidas en las oficinas de la arrendadora o directamente a la Administradora, ciudadana Dayana de Agrela quien rutinariamente se trasladaba al local con el talonario de recibos a cobrar los cánones de arrendamiento y las mensualidades de condominio. Arguyó que desde junio de 2014, la ciudadana Dayana de Agrela le indicó a la empresa Adamanto’s Travel C.A., así como a todos los arrendatarios del centro comercial, que “no podía recibirles los pagos porque próximamente se aperturaría una nueva cuenta para depositar directamente los cánones de acuerdo a la nueva Ley de Arrendamiento Comercial”. Manifestó que, el 30 de julio de 2014 la arrendadora le envió a la empresa Adamanto’s Travel C.A. una notificación de fijación unilateral y “provisional” de aumento del canon de arrendamiento a once mil bolívares (Bs. 11.000,00) + IVA a partir del 1 de agosto de 2014 hasta tanto las autoridades respectivas fijen el mecanismo del avaluó del inmueble para la metodología y formula del costo de reposición, según lo establecido el artículo 32, numeral 1 de la Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario, la cual anexó marcado con la letra “A”. Indicó que a partir de julio de 2014, a pesar de la vigencia del contrato, Adamanto’s Travel C.A inició una serie de conversaciones con el fin de fijar un nuevo canon, agregando que dicho acuerdo, a pesar de múltiples diligencias, hasta la fecha no se ha materializado. Expuso que el 21 de agosto de 2014 se recibió un comunicado en el que se notificó que forma de hacer los pagos a partir de la fecha 01 de septiembre de 2014 de los cánones, según la nueva Ley mediante seria mediante deposito o transferencia a la cuenta corriente N° 0138-0017-11-0170019373 de Inversiones Plaza los Leones C.A., Rif J-30944989-3 y que debía renovar el contrato de arrendamiento, se encuentre vigente o vencido, comunicado el cual anexó en copia simple marcado con la letra “B”. Así las cosas y en vista de la notificación de la nueva forma de pago en septiembre de 2014 se dirigió a la agencia del Banco Plaza, ubicada en la Av. 20 con la finalidad de depositar en la indicada cuenta corriente N° 0138-0017-11-0170019373 los cánones de arrendamiento del mes vencido por la cantidad de seis mil ochocientos cuatro bolívares (Bs. 6.804,00) comprensiva de la mensualidad de agosto de 2014 por la cantidad de seis mil setenta y cinco bolívares + setecientos veintinueve bolívares correspondientes al IVA ( Bs. 6.075,00 + Bs. 729,00 IVA), agregando que no fue posible hacer dicho depósito por cuanto la cuenta se encontraba cerrada. Agregó que en lo que respecta a lo adeudado hasta esa fecha por condominio, correspondiente a los meses de mayo- agosto si fue posible cancelarlo directamente a la administradora ciudadana, Dayana De Agrela, como sigue haciéndolo hasta la fecha de lo cual anexó recibos marcados con la letra “H”. Manifestó que en vista de la negativa de su arrendadora de recibir el pago del canon de arrendamiento ofrecido, el 12 de noviembre de 2014 Adamanto’s Travel C.A. ejerció la facultad de consignar los cánones de arrendamientos vencidos, establecida en la vigente Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial en su artículo 27, ante el Tribunal Segundo del Municipio de esta Circunscripción Judicial, bajo el expediente signado con el N° S-2014-9886, correspondiente a los meses agosto- octubre de 2014 del local N° 18 mediante cheque de gerencia N°00002956 del Banco Venezuela a razón de veinte mil cuatrocientos doce bolívares (Bs. 20.412, 20), en la cual fue declarada la falta de Jurisdicción para recibir dichas consignaciones, por considerar competente al Ministerio de Comercio y a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), la cual se encuentra en consulta ante la Sala Político Administrativo del TSJ, ordenando en el dispositivo de sus sentencia de fecha 11 de marzo de 2015 la retención del cheque de gerencia el Tribunal Segundo del Municipio tal y como consta en copias certificadas del expediente el cual anexó marcado con la letra “C”. Agregó que en Noviembre de 2014 Adamanto’s Travel C.A. se dirigió a la SUNDDE de esta ciudad de Barquisimeto, ubicada en el Centro Comercial El recreo, Av. Libertador, indicando que el Funcionario Abg. Wilfredo Fonseca se negó a recibir los cánones por cuanto indicó; “no tener instrucciones para recibir ni tramitar ese tipo de solicitud”. Así las cosas, expuso que en fecha 30 de marzo de 2015, Adamanto’s Travel c.a. se trasladó nuevamente a la Superintendencia de Derechos Socio Económicos (SUNDDE) a consignar copia de los cheques de gerencia del Banco Venezuela N° 00003137 por la cantidad de veinticuatro mil trescientos bolívares (Bs. 24.300,00) y N° 00003379 por la cantidad de once mil ciento setenta y ocho bolívares (Bs. 11.178,00) comprensivos de los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre de 2014 – mayo 2015 en vista de que todavía no había sido resuelto quien recibiría los cánones de arrendamiento comercial y a fin de dejar constancia de su voluntad de pagar los cánones de arrendamiento que su arrendadora se negó a recibir y del cumplimiento de esta obligación, como consta de solicitud la cual anexó en original marcada con la letra “D”. Arguyó que ante la indefensión y a los fines de llegar a un acuerdo con el arrendador en fecha 20 de marzo de 2015 la abogada Alicia Figueroa Romero, le manifestó al apoderado Judicial de la arrendadora, abogado Alcides Escalona, la voluntad de Adamanto’s Travel C.A. de aceptar un aumento del 100% del canon de arrendamiento es decir la cantidad de doce mil ciento cincuenta bolívares (Bs. 12.150,00) mas el IVA de mil cuatrocientos cincuenta y ocho bolívares (1.458,00), como consta en comunicación enviada al correo e-aabg1consultores@hotmail.com, la cual anexó marcada con la letra “E” de lo cual agregó que tampoco fue aceptada. Indicó que en fecha 30 de abril de 2015 solicitó ante la Oficina del Ministerio de Comercio de esta ciudad la apertura de la cuenta para la consignación del canon de arrendamiento del local N° 18 que ocupa, dicha solicitud que anexó marcada con la letra “F”. Informó que siguiendo instrucciones de la Rectoría Civil del Estado Lara, la cual le manifestó que la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia había ordenado a los Tribunales de Municipio recibir los cánones de arrendamiento comercial ante la inexistencia de oficinas receptoras del Ministerio de Comercio en caso de que el arrendador se negara a recibirlos, desde el 5 de junio de 2015 Adamanto’s Travel c.a. procedió a consignar nuevamente por ante el Poder Judicial los cánones de arrendamiento correspondientes desde el mes de noviembre de 2014 hasta la presente fecha, como consta en el original de la solicitud y copia de los cheques consignados ante el Tribunal Primero de Municipio Iribarren del Estado Lara, Exp. N° S-2015-4835, la cual anexaron marcada con la letra “G”. De lo anteriormente expuesto alegó que es falsa de toda falsedad la causal invocada, literal A del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, el cual establece “Incumplido con el pago oportuno de más de dos mensualidades consecutivas…”, esto es los cánones de arrendamiento de agosto a diciembre de 2014, señalando que, por cuanto se evidencia de las propias comunicaciones escritas de la arrendadora, que la intención de ambas partes jamás fue pedir y/o entregar el local, sino todo lo contrario, renovar el contrato, como evidentemente se renovó, por voluntad de las partes del contrato y la Ley, por operar la tacita reconducción, conforme a la clausula veinte (20) y al artículo 1.600 del Código Civil. Igualmente señaló que se evidencia que la empresa Adamanto’s Travel C.A. no ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento ni de condominio de agosto a diciembre de 2014 y tampoco de proponer una solución a la arrendadora para cancelar un canon de arrendamiento justo, legal y contractual de conformidad con la clausula tercera (3) alegando que ha sido la arrendadora quien en primer término se negó a recibir el pago de los cánones de arrendamiento y posteriormente las diferentes dependencias del estado (Tribunales de Municipio y Oficinas Regionales del SUNDDE y Ministerio de Comercio) quienes erróneamente se negaron a recibir dichos cánones durante el 2014 y 2015, de igual manera pidió que fuera valorada la “mala intención” de la arrendadora al mantenerse desde el año 2014 y comienzos del 2015 en conversaciones haciendo creer que existía una voluntad de respetar la posesión pacifica y el derecho preferente a arrendar el local, pero al mismo tiempo impidió cancelar oportunamente los cánones de arrendamiento, ( negándose a recibir el pago a su representante y en sus oficinas y cerrando la cuenta corriente), solo con colocar a la empresa Adamanto’s Travel C.A. en un estado de insolvencia y fabricar una causal de desalojo. Finalmente, señalo que por lo anteriormente expuesto, este tribunal se sirva a declarar: 1-Sin lugar la presente demanda por Desalojo. 2- La renovación del contrato conforme al contrato y al artículo 1.600 del Código Civil. 3- Que el canon de arrendamiento vigente para el local 18 es de seis mil ochocientos cuatro bolívares (Bs. 6.804,00) comprensivos del canon de arrendamiento + el IVA (6.075,00 + Bs. 729), hasta tanto el Ministerio de Comercio y SUNDDE fijen el nuevo canon de arrendamiento. 4-Ordene a la Sucursal Barquisimeto de la SUNDDE/ Ministerio de Comercio la apertura de la investigación correspondiente para que imponga las multas establecidas en la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliario para el uso Comercial por su incumplimiento. 5-Condene en costas a la demandante, incluyendo los honorarios de abogado. Reconvención: En su escrito de reconvención, las abogadas Alicia Figueroa Romero y Ludy Rafaela Pérez indicaron que la empresa Adamanto’s Travel C.A., celebró un contrato de arrendamiento con la arrendadora por el Local N° 18 el 6 de junio de 2013, el cual fue renovado por dos años de relación arrendaticia que ha mantenido con la arrendadora. Agregó que en la clausula trece (13) del contrato se estableció que el arrendatario se obliga a contribuir mensualmente con dinero de su propio peculio, así como el resto de los inquilinos, con los gastos comunes que se generen mensualmente para la administración, el mantenimiento o reparación de áreas o equipos comunes, agua y cloacas, iluminación interna y externa, vigilancia o seguridad, decoración, compra de equipos de innovación para la comunidad del “Boulevard Plaza los Leones”, señalando que los mencionados gastos tendrían un monto mensual que podría ser variable, indicando que en ningún momento la participación en los gastos generales por parte del arrendatario seria de una cantidad que excediera al 25% del canon de alquiler vigente. Alegaron que desde el 30 de diciembre de 2013 hasta el 30 de noviembre de 2015, los pagos que ha realizado la empresa Adamanto’s Travel C.A. por concepto de condominio exceden el porcentaje establecido en los contratos siendo esta la suma de dieciséis mil seiscientos treinta bolívares con ochenta y un céntimos (Bs. 16.630,81), la cual fue anexada marcada con la letra “H”. De lo anteriormente expuesto alegó que la demandante reconvenida violó el contrato otorgado en marzo de 2010, al obligar a la empresa Adamanto’s Travel C.A. a cancelar cuotas de condominio que exceden el porcentaje del 25% del canon de arrendamiento y es por tal motivo que, de conformidad con el articulo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.178 y 1.180 del Código Civil Venezolano con el ultimo aparte del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de 2014, Reconvienen a la arrendadora Inversiones Plaza Los Leones C.A., y a su Director, ciudadano José Martinho Agrela Pestana, para que convenga a ello o sea condenada por este tribunal en los siguientes términos: 1. Reintegrar la cantidad de Dieciséis mil seiscientos treinta bolívares con ochenta y un céntimos ( Bs. 16.630,81) por concepto de lo pagado en exceso en las cuotas de condominio durante el periodo comprendido desde el 30 de diciembre de 2013 hasta el 30 de noviembre de 2015, ambas fechas incluidas . 2. Los intereses moratorios legales. 3. La respectiva corrección monetaria, la cual solicitaron que fuera establecida mediante experticia complementaria del fallo. 4. Al pago de costas procesales, incluyendo los honorarios del abogado. ANALISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PRESENTE PROCESO Planteada así la controversia, y conforme a los alcances de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil Vigente, que establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, este Tribunal observa que dentro del lapso establecido en la ley las partes ejercieron su derecho a promover pruebas de la siguiente manera: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: En este sentido, se observa que la parte demandante para demostrar sus respectivas afirmaciones de los hechos, promovió conjuntamente con el escrito libelar las siguientes pruebas: Marcado “A” copia simple del Poder, otorgado por ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto de fecha 19 de Julio de 2012 (fs. del 5 al 7), por parte del ciudadano José Martinho Agrela Pestana, Director Ejecutivo de la empresa Inversiones Centro Plaza, C.A., a los abogados Alcides Manuel Escalona Medina, Lenin José Colmenarez Leal, Amilcar Rafael Villavicencio López, Néstor Enrique Bocaranda Espinoza, Ángel Celestino Colmenares Rodríguez, Jesús Antonio Martínez y Edilmar Mendoza. Es apreciado por este Tribunal en todo su valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece. Marcado “B”, copia simple del contrato de arrendamiento (fs. 8 al 15), debidamente inscrito ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto estado Lara, en fecha 29 de mayo de 2013, inserto bajo el N° 26 del tomo 151 de los libros llevados por esta notaria y suscrito entre la empresa Inversiones Plaza Los Leones, c.a., y la empresa Adamanto’s Travel C.A. Es apreciado por este Tribunal en todo su valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, en cuanto a la relación contractual existente entre las partes. Y así se establece. Asimismo, en el escrito de promoción de pruebas (f. 135), presentado en fecha 29 de marzo de 2016 por el abogado Eder Xavier Salazar Rojas actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante, procedió a promover pruebas en los siguientes términos: PRIMERO: DE LAS PRUEBAS DOCUMENTALES. Ratificó todos y cada uno de los documentos agregados conjuntamente con el libelo de la demanda, siendo este específicamente el contrato de arrendamiento debidamente autenticado en fecha 6 de junio de 2013 por ante la Notaria Publica Segunda de Barquisimeto, Estado Lara, bajo el N° 26, tomo 151 de los libros llevados por esa notaria, marcado con la letra “B”, documental que fue previamente analizada por el tribunal. SEGUNDO: DE LA COMUNIDAD DE LA PRUEBA. De conformidad con el principio de la comunidad de la Prueba, hizo valer los elementos de convicción de las siguientes documentales traídas al proceso por la parte demandada reconviniente: Marcado “C”, Consignación arrendaticia realizada en fecha 12 de noviembre de 2014, correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2014, la cual fue declarada la falta de jurisdicción de fecha 11 de marzo de 2015 por el Juzgado Segundo Ordinario de Municipio y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren en el asunto signado con la nomenclatura KP02-S-2014-9889, e inserta del folio 73 al 106. Marcada “G”, consignación signada con la nomenclatura KP02-S-2013-4835, por ante el Juzgado Primero de Municipio y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara. Marcada “D”, solicitud de fecha 30 de abril de 2015, ante el SUNDDE, en la cual consigna copias simples para dejar constancia, según su decir, de la voluntad de pago y que fue recibida según sello húmedo en fecha 07 de mayo de 2015, e inserta a los folios 107 y 108. Marcada “F”, solicitud de fecha 30 de abril de 2015, ante el SUNDDE, en la cual solicitan el inicio del trámite de apertura del expediente y la cuenta bancaria a los efectos de la consignación, e inserta en el folio 111. Facturas emitidas por la empresa Condominios Plaza C.A., RIF N° 298663948-2, por concepto de pago de condominio correspondiente, constante de 17 recibos, cursante en los folios 115 al 123. Las anteriores documentales serán analizadas en las pruebas de la parte demandada. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: Se observa que en el escrito de contestación (fs. 61 al 70 y anexos del folio 71 al 123) presentado por las abogadas Alicia Figueroa Romero y Ludy Rafaela Pérez, en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada en el presente juicio, promovieron conjuntamente con dicho escrito las siguientes pruebas: Marcado “A”, copia simple de notificación emitido por la empresa Inversiones Plaza los Leones, C.A. (f. 71), de fecha 30 de julio de 2014, informando sobre la fijación de un canon de arrendamiento mensual provisional a partir del 1 de agosto de 2014, por una cantidad de Once mil Bolívares (Bs. 11.000,00) mensuales más el impuesto al valor agregado (IVA); y marcado “B”, copia simple de comunicado emitido por la empresa Inversiones Plaza los Leones, C.A. (f. 72), en fecha 21 de agosto de 2014, mediante el cual informa sobre las cuentas corrientes del Banco Plaza en las cuales a partir del 1 de septiembre de 2014, debían efectuar los pagos de condominio y alquiler. Los anteriores documentos, por cuanto no fueron desconocidos por la parte demandante se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 1364 del Código Civil, de los cuales se demuestra el aumento del canon de arrendamiento efectuado por la arrendataria, las formas de efectuarse los pagos de condómino y alquiler a partir del 1 de septiembre de 2014 y los números de cuenta corriente disponible para tales efectos. Y así se establece. Marcado “C”, copia certificada del Asunto Signado con el KP02-S-2014-009886 (f. 73 al 106), llevado ante el Tribunal Segundo del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, por motivo de consignación de canon de arrendamiento; la cual al no ser impugnada es merecedora de todo valor probatorio, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil Venezolano y de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, copia certificada de la cual se observa que en fecha 11 de marzo de 2015, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción judicial del estado Lara, dictó sentencia en el asunto signado con el N° KP02-S-2014-009886, mediante la cual declaró su falta de jurisdicción para conocer la solicitud de consignación de canon de arrendamiento presentada por la ciudadana Johana María Quijada, en su carácter de Director Comercial de la sociedad mercantil Adamantos Travel C.A., a favor de la firma mercantil Inversiones Plaza Los Leones C.A., por los meses de agosto, septiembre y octubre de 2014, y ordenó la remisión del asunto a la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de justicia, a los fines de la consulta respectiva, y del cual se demuestra la intensión del demandado de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre y Octubre de 2014. Y así se establece. Marcado “D”, Original de escrito suscrito por la ciudadana Johana María Quijada, en su carácter de Director Comercial de la sociedad mercantil Adamantos Travel C.A., de fecha 30 de abril de 2015 (fs. 107 y 108), presentado ante la oficina regional del estado Lara del Ministerio del poder Popular para el Comercio, recibido en dicha oficina conforme sello húmedo en fecha 7 de mayo de 2015, mediante el cual consignó copia de cheques de gerencia contentivos de los cánones de arrendamiento del local comercial N° 18 ubicado en el Centro comercial Boulevard Plaza Los Leones, a favor de la firma mercantil Inversiones Plaza Los Leones C.A., por los meses de noviembre y diciembre de 2014 y de enero a mayo de 2015. Este tribunal aprecia los anteriores escritos en todo su valor probatorio, al no haber sido impugnados por el demandante, y de los cuales se demuestran la intensión del demandado de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes, al dirigir la ciudadana Johana María Quijada, en su carácter de Director Comercial de la sociedad mercantil Adamantos Travel C.A., en fecha 30 de abril de 2015, escrito a la oficina regional del estado Lara del Ministerio del poder Popular para el Comercio, consignando copia de cheques de gerencia contentivos de los cánones de arrendamiento del local comercial N° 18 ubicado en el Centro comercial Boulevard Plaza Los Leones, a favor de la firma mercantil Inversiones Plaza Los Leones C.A., por los meses de noviembre y diciembre de 2014 y de enero a mayo de 2015. Y así se establece. Marcado “E”, impresión de correo electrónico de fecha 20 de marzo de 2015 (fs. 109 y 110) enviado por parte de la abogada Alicia Figueroa Romero al abogado Alcides Escalona, apoderado judicial de Inversiones Plaza Los Leones C.A., al correo e-aabg1consultores1@hotmail.com, relativo a “PROPUESTA RENOVACIÓN CONTRATO INQUILINOS BOULEVARD PLAZA LEONES”. En relación al correo electrónico o mensaje de datos como lo denomina la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, señala Jesús Eduardo Cabrera Romero en su libro “La Prueba Ilegítima por Inconstitucional”, que los correos electrónicos, mensajes de las personas naturales o jurídicas, escritos u orales, gráficos o sonoros, en algunos sistemas partiendo de una computadora viajan por líneas telefónicas, a una computadora central a la cual están conectadas las líneas. Los datos digitales se transmiten por las líneas telefónicas convertidos en señales de audio, para lo cual las transforma el modem, y cuando llegan al otro computador-receptor, para que los reciba otra persona, se transmutan de nuevo en digitales; cuando no están destinadas al dominio público, actúan como comunicaciones privadas. Ahora bien, respecto a este medio probatorio promovido, observa el Tribunal que la impresión de los correos electrónicos y páginas web tienen la misma eficacia probatoria que la Ley otorga a los documentos escritos y la misma dependerá de que el mensaje de datos esté asociado a algún mecanismo de seguridad que permita identificar su origen y autoría. De allí que los mensajes de datos se equiparan a la prueba documental, es decir, consagra la Ley el llamado principio denominado en doctrina “Equivalencia Funcional”, conforme al cual el contenido de un documento electrónico surtirá los mismos efectos que el contenido en un documento en soporte papel, por lo que la función jurídica que cumple la instrumentación mediante soportes en papel y firma autógrafa respecto a todo acto jurídico, la cumpla igualmente la instrumentación electrónica a través de un mensaje de datos; y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, los mensajes de datos, que en si son documentos electrónicos, son medios de pruebas legales, independientemente de que para su promoción y evacuación, se remita a las reglas procesales establecidas para las pruebas libres. Dado lo especial de la prueba tecnológica, la misma, aparte de cumplir con los requisitos generales de admisión, deberá verificar otros requisitos establecidos en el Artículo 8 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, referentes a los aspectos de integridad, autenticidad y origen del mensaje de datos, siendo estos: 1) que la información que contengan pueda ser consultada posteriormente (integridad); 2) que conserven el formato en que se generó, archivó o recibió o en algún formato que sea demostrable que reproduce con exactitud la información generada o recibida (autenticidad); y 3) que se conserve todo dato que permita determinar el origen y destino del Mensaje de Datos, la fecha y hora en que fue enviado o recibido (origen del mensaje de datos). Ahora bien, teniendo los mensajes de datos, conforme al artículo 4 de la Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, y que la información contenida en ellos, reproducida en formato impreso, tiene la misma eficacia probatoria atribuida a las copias o reproducciones fotostáticas, y por cuanto de la revisión de las actas procesales que conforman el presente asunto, se observó que este medio probatorio no fue desconocido por la parte demandante, lo cual lleva a la conclusión a este Juzgador, la intensión de la parte demandada de llegar a un acuerdo para la firmar un nuevo contrato de arrendamiento y la fijación del canon de arrendamiento, y en tal sentido le otorga valor probatorio al mismo. Y así se establece. Marcado “F”, Original de escrito presentado en fecha 30 de abril de 2015 (f. 111), por la ciudadana Johana María Quijada, en su carácter de Director Comercial de la sociedad mercantil Adamantos Travel C.A., presentado ante la oficina regional del estado Lara del Ministerio del poder Popular para el Comercio, recibido en dicha oficina conforme sello húmedo en fecha 30 de abril de 2015, mediante el cual solicitó el inicio del trámite de apertura de un expediente de consignaciones y la apertura de una cuenta bancaria a nombre de la arrendadora la firma mercantil Inversiones Plaza Los Leones C.A. Este tribunal aprecia el anterior escrito en todo su valor probatorio, al no haber sido impugnados por el demandante, y del cual se demuestra la intensión del demandado de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento. Y así se establece. Marcado “G”, escrito de consignación arrendaticia, presentado en fecha 5 de junio de 2015 (fs. 112 y 113), por ante la U.R.D.D. Civil del estado Lara, por la ciudadana Johana María Quijada, en su carácter de Director Comercial de la sociedad mercantil Adamantos Travel C.A., signada con el N° S-2015-4835, mediante el cual consigna los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses noviembre de 2014 a mayo de 2015, y escrito de consignación arrendaticia, presentado en fecha 29 de septiembre de 2015 (f. 114), por ante la U.R.D.D. Civil del estado Lara, por la ciudadana Johana María Quijada, en su carácter de Director Comercial de la sociedad mercantil Adamantos Travel C.A., signada con el N° S-2015-4835, mediante el cual consigna los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio y agosto de 2015. Este tribunal apreciada los anteriores escritos en todo su valor probatorio, al no haber sido impugnados por el demandante, y de los cuales se demuestran la intensión del demandado de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al presentar solicitud de consignación de canon de arrendamiento a favor de la firma mercantil Inversiones Plaza Los Leones C.A., signada con el N° S-2015-4835, solicitud que cursa actualmente por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, conforme a la verificación efectuada a través del Sistema Juris 2000. Y así se establece. Marcado “H”, Originales de las siguientes facturas de pago de condominio: FACTURA N° 00002755 (CONTROL 00-002824) de fecha 31/12/2013 a nombre de ADAMANTOS´S TRAVEL, C.A, por un monto de Bs. 1.148,82, cancelada en fecha “03/02/14”, correspondiente al condominio del mes de diciembre de 2013; FACTURA N° 00002980 (CONTROL 00-003056) de fecha 30/04/2014 a nombre de ADAMANTOS´S TRAVEL, C.A, por un monto de Bs. 1.513.52, correspondiente al condominio del mes de abril de 2014; FACTURA N° 00003037 (CONTROL 00-003114) de fecha 31/05/2014 a nombre de ADAMANTOS´S TRAVEL, C.A, por un monto de Bs. 1.600,28, cancelada en fecha “29/07/14”, correspondiente al condominio del mes de mayo de 2014; FACTURA N° 00003171 (CONTROL 00-003171) de fecha 30/06/2014 a nombre de ADAMANTOS´S TRAVEL, C.A, por un monto de Bs. 1.471,48, cancelada en fecha “29/07/14”, correspondiente al condominio del mes de junio de 2014; FACTURA N° 00003151 (CONTROL 00-003231) de fecha 31/07/2014 a nombre de ADAMANTOS´S TRAVEL, C.A, por un monto de Bs. 1.759,43, cancelada en fecha “18/08/14”, correspondiente al condominio del mes de julio de 2014; FACTURA N° 00003208 (CONTROL 00-003288) de fecha 31/08/2014 a nombre de ADAMANTOS´S TRAVEL, C.A, por un monto de Bs. 1.677,19, cancelada en fecha “01/10/14”, correspondiente al condominio del mes de agosto de 2014; FACTURA N° 00003265 (CONTROL 00-003346) de fecha 30/09/2014 a nombre de ADAMANTOS´S TRAVEL, C.A, por un monto de Bs. 1.758,15, cancelada en fecha “10/11/14”, correspondiente al condominio del mes de septiembre de 2014; FACTURA N° 00003322 (CONTROL 00-003405) de fecha 31/10/2014 a nombre de ADAMANTOS´S TRAVEL, C.A, por un monto de Bs. 1.882,18, cancelada en fecha “19/12/14”, correspondiente al condominio del mes de octubre de 2014; FACTURA N° 00003379 (CONTROL 00-003465) de fecha 30/11/2014 a nombre de ADAMANTOS´S TRAVEL, C.A, por un monto de Bs. 1.819,78, cancelada en fecha “19/12/14”, correspondiente al condominio del mes de noviembre de 2014; FACTURA N° 00003436 (CONTROL 00-003520) de fecha 31/12/2014 a nombre de ADAMANTOS´S TRAVEL, C.A, por un monto de Bs. 2.173,76, cancelada en fecha “19/03/15”, correspondiente al condominio del mes de diciembre de 2014; FACTURA N° 00003493 (CONTROL 00-003575) de fecha 31/01/2015 a nombre de ADAMANTOS´S TRAVEL, C.A, por un monto de Bs. 2.112,24, correspondiente al condominio del mes de enero de 2015; FACTURA N° 00003556 (CONTROL 00-003634) de fecha 28/02/2015 a nombre de ADAMANTOS´S TRAVEL, C.A, por un monto de Bs. 2.128,21, correspondiente al condominio del mes de febrero de 2015; FACTURA N° 00003607 (CONTROL 00-003696) de fecha 31/03/2015 a nombre de ADAMANTOS´S TRAVEL, C.A, por un monto de Bs. 2.356,25, cancelada en fecha “11/05/15”, correspondiente al condominio del mes de marzo de 2015; FACTURA N° 00003892 (CONTROL 00-004032) de fecha 31/08/2015 a nombre de ADAMANTOS´S TRAVEL, C.A, por un monto de Bs. 3.449,16, cancelada en fecha “30/09/15”, correspondiente al condominio del mes de agosto de 2015; FACTURA N° 00003949 (CONTROL 00-004096) de fecha 30/09/2015 a nombre de ADAMANTOS´S TRAVEL, C.A, por un monto de Bs. 3.825,64, cancelada en fecha “15/10/15”, correspondiente al condominio del mes de septiembre de 2015; FACTURA N° 00004007 (CONTROL 00-004157) de fecha 31/10/2015 a nombre de ADAMANTOS´S TRAVEL, C.A, por un monto de Bs. 4.401,21, correspondiente al condominio del mes de octubre de 2015; emitidas por Condominios Plaza C.A y cursantes en copia simple en los folios 115 al 123. Las anteriores documentales, por cuanto no fueron impugnadas oportunamente por la parte demandada, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1364 del Código Civil, del cual se demuestra el pago de los condominios correspondiente a los mes señalados en las referidas facturas, por parte de la sociedad mercantil Adamanto´s Travel C.A. Y así se establece. Conjuntamente con las documentales anteriormente promovidas, las abogadas Alicia Figueroa Romero y Ludy Rafaela Pérez, procedieron a promover: PRUEBA DE INFORMES: Promovió la prueba de informe dirigida al Gerente del Banco Plaza, agencia de la Av. Vargas de la ciudad de Barquisimeto, Edo. Lara, este sentenciador constata que la referida prueba fue admitida y se ordenó librar el oficio correspondiente, recibiendo respuesta mediante oficio N° VPS-038-2016 de fecha 26 de mayo de 2016 (fs. 191), donde se demuestra que efectivamente existe una cuenta corriente signada con el N° 0138-0017-11-0170019373 a nombre de la empresa Inversiones Plaza los Leones C.A., RIF N° J-309449893, representada por los ciudadanos José Martinho Agrela Pestana y María Teresa Dos Santos de Pestana, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-24.567.454 y E-81.942.236 respectivamente; que dicha cuenta corriente se mantiene en el status de cuenta cerrada; y que en fecha 10 de septiembre de 2016 se canceló dicho instrumento luego de efectuarse una transferencia direccionada a la cuenta corriente N° 0138-0017-13-0170038360 RIF N° J-309449893 a nombre de la empresa Inversiones Plaza los Leones C.A., realizada por los titulares de la misma. Ahora bien, conforme al Artículo 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece que el pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia, y que en caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuado. En tal sentido, de la referida prueba de informes se puede constatar el incumplimiento de lo establecido en el Artículo 27 ejusdem, en virtud, que de conformidad con el oficio N° VPS-038-2016 de fecha 26 de mayo de 2016, emanado del Banco Plaza, cursante al folio 150, se observa que el referido Banco deja constancia que la cuenta corriente N° 0138-0017-11-0170019373, fue abierta en la Agencia de Barquisimeto, en fecha 3 de junio de 2008, a nombre de la persona jurídica Inversiones Plaza Los Leones C.A., RIF N° J-309449893, la cual se encuentra representada por los ciudadanos José Martinho Agrela Pestana y María Teresa Dos Santos de Pestana, y que actualmente la referida cuenta corriente se mantiene en status de “CUENTA CERRADA”. Y así se establece PRUEBA DE TESTIGOS: Promovió la testimonial de los ciudadanos; Zaskia Milene Estrada, Adriana Chiquinquira Feo Carchidio, Cesar Enrique Chirinos, Mary Moraima Vargas de Serna, Ariadna Younmaret Subero, Marely Noemy Chavier Romero, Aidaly del Carmen del Mar Carrero y Yolima Adela Deibis de Romero, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-12.026.479, V-10.301.754, V-15.004.960, V-4.734.636, V-11.049.874, V-7.860.924. V-11.283.616 y V-7.329.635, a fin de demostrar que la arrendadora se negó a recibir el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de mayo de 2014. Ahora bien, en la oportunidad de evacuar sus testificaciones en la audiencia oral solamente comparecieron los ciudadanos ZASKIA MILENE ESTRADA, ADRIANA CHIQUINQUIRA FEO CARCHIDIO, CESAR ENRIQUE CHIRINOS, ARIADNA YOUNMARET SUBERO, AIDALY DEL CARMEN DEL MAR CARRERO y YOLIMA ADELA DEIBIS DE ROMERO; no compareciendo al mismo las ciudadanas MARY MORAIMA VARGAS DE SERNA y MARELY NOEMY CHAVIER ROMERO, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-4.734.636 y 7.860.924 respectivamente. Por cuanto de la revisión efectuada a las declaraciones efectuadas por los testigo, se pudo observar que los referidos ciudadanos son arrendatarios del Centro Comercial Boulevard Plaza Los Leones de Barquisimeto, y han sido demandados por la firma mercantil Plaza Los Leones C.A., por causa semejante a la debatida en el presente juicio, y en tal sentido quien juzga considera que tienen interés directo en las resultas del juicio por ser arrendatarios, por tal motivo deben ser desechados las testimoniales, de conformidad con lo previsto en el artículo 478 del código de Procedimiento Civil. Y así se establece. Pruebas de la reconvención: Asimismo en el lapso probatorio las abogadas Alicia Figueroa Romero y Ludy Rafaela Pérez, en su carácter de Apoderadas Judiciales de la empresa Inversiones Adamantos Travel C.A., mediante escrito presentado en fecha 31 de marzo de 2016 (f. 136 y anexos del f. 137 al 152), procedieron a ratificar las pruebas promovidas con el escrito de contestación, que previamente fueron valoradas por este tribunal, y procedieron conjuntamente a promover: 1. Marcado “A”, Copia certificada del Acta Constitutiva de los estatutos de la Empresa Condominios Plaza C.A., (fs. 137 al 142) expedida por el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara en fecha 04 de marzo de 2016. El anterior documento, constituye un instrumento público autorizado con las solemnidades legales por un funcionario con facultades para darle fe; ahora bien, por cuanto no fue objeto de impugnación en la oportunidad legal correspondiente, se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, y del mismo se deriva la existencia, domicilio, duración, capital, socios y el objeto de la Empresa Condominios Plaza C.A.. 2. EXHIBICIÖN DE DOCUMENTOS: Marcado “B”, “C”, copia simples de comunicaciones emitidas en fechas 24 de septiembre de 2014, 26 de septiembre de 2014 respectivamente (fs. 143 y 144), por la empresa Condominios Plaza C.A., y “D”, copia simple de comunicación emitida en fecha 15 de septiembre de 2013 (f. 145), por la empresa Inversiones Plaza Los Leones C.A. Las anteriores documentales fueron promovidos por la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, a fin de que, de conformidad con el artículo 436 de Código de Procedimiento Civil, se produjera la EXHIBICION del original de dichas notificaciones que según sus alegatos se encontraba en poder de la parte demandante-reconvenida, la empresa Inversiones Plaza Los Leones C.A.. Este tribunal, observa que fecha 20 de julio de 2016 (f. 171), oportunidad fijada para que tuviera lugar la exhibición de los originales de los anteriores documentos por parte de la demandante-reconviniente, el representante judicial de esta, manifestó que el documento a exhibir no se encontraba en poder de su representada, ya que el mismo fue emanado de un tercero cuya denominación social es Condominios Plaza C.A., la cual no forma parte del presente litigio. En tal sentido, observamos que de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, para que nazca en el adversario la carga procesal de exhibir un documento, es menester que se den ciertas condiciones, la cuales, son: a) Que la parte requirente acompañe una copia simple del documento, o en su defecto los datos que conozca sobre el contenido del mismo y c) el requirente debe suministrar un medio de prueba que constituya al menos presunción grave de que el instrumento se encuentra actualmente o se ha encontrado anteriormente en poder del requerido. Esta prueba es fundamental para que procedan los efectos de la no exhibición, pues mal pueda bastar la sola palabra del promovente para hacer pesar sobre su antagonista la carga de cumplir algo sobre el cual no hay siquiera indicios o sospecha de que esté en sus manos cumplirlo. La carga de la presunción hominis en este artículo corresponde al promovente, pero el adversario puede suministrar pruebas o indicios sobre su tenencia del documento, todo lo cual lo valorara el Juez a su prudente arbitrio, sin perjuicio de que el Tribunal exima de los efectos adversos al litigante requerido si hay prueba de que no tiene o no ha tenido en su poder el instrumento. En el caso de autos, considera este Juzgador que los documentos solicitados exhibir, específicamente los marcados “B” y “C” (fs. 143 y 144) fueron emitidos por la firma mercantil Condominios Plaza, C.A., es decir, un tercero ajeno ajeno a la presente causa, al cual no le fue solicitado la exhibición de los mismo de conformidad con lo previsto en el artículo 437 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual no se tiene como exacto el texto de los referidos documentos. En cuanto al documento marcado “D” (f. 145), emanado de la firma mercantil Inversiones Plaza Los Leones, C.A., considera este Tribunal que debe ser llevado obligatoriamente por la administración de la referida firma mercantil, pues se refiere a la fijación de nuevo canon de arrendamiento, por lo que habiendo la demandante incumplido con esta carga procesal, se tiene como exacto el texto del documento tal como aparece de la copia presentada por el solicitante de la exhibición. Y así se decide. 3. Impresión de Sentencia N° 01004 de fecha 13 de agosto de 2015, descargada de la página Web oficial del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 13 de agosto de 2013, dictada por la Sala Político-Administrativa (fs. 146 al 152). Con relación al citado documento conforme al artículo 1 del Decreto con Fuerza de Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, entiende este juzgador que corresponde a un tipo de información electrónica inteligible, cuyo soporte físico es la impresión en papel, tal como lo disponen las definiciones contempladas en el artículo 2 eiusdem. En tal virtud, se le otorga el valor probatorio que establece el propio Decreto Ley conforme a su artículo 4, según el cual, la promoción, control y contradicción probatoria se regirá por las reglas de las pruebas libres conforme al artículo 395 del Código de Procedimiento Civil y su valor probatorio será el mismo que reciben las copias o reproducciones fotostáticas. Así las cosas, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, debe este tribunal otorgarle valor probatorio. En tal virtud, al no haber sido impugnada dicha impresión por la parte demandante, se tiene como fidedigna y se le otorga valor probatorio. Y así se establece. MOTIVACIONES PARA DECIDIR Corresponde a este sentenciador pronunciarse sobre la demanda interpuesta por el abogado Lenin José Colmenarez Leal, en su carácter de apoderado judicial de la firma mercantil Inversiones Plaza Los Leones C.A., contra la sociedad mercantil Adamantos Travel C.A., representada por la ciudadana Johana María Quijada en su carácter de Director Comercial, por desalojo de local comercial, por haber dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE del 2014, y la reconvención presentada por las abogadas Alicia Figueroa Romero y Ludy Rafaela Pérez, en su condición de apoderadas judiciales de la parte demandada-reconviniente. Establecido lo anterior, y visto los argumentos efectuados por los apoderados judiciales de la parte demandante y parte demandada, respectivamente, quien aquí decide considera oportuno traer a lo colación lo previsto en los artículos 6, 7, 17, 26, 27, 32, y la disposición transitoria primera de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que disponen: “Artículo 6. La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no. Cuando el propietario del inmueble no fuere su arrendador, será solidariamente responsable, respecto de las obligaciones de la relación arrendaticia, conjuntamente con el administrador, gestor, mandante, recaudador o subarrendador, sin perjuicio de los negocios jurídicos que éstos hubieren celebrado o acordado. La relación arrendaticia genera para las partes un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal, en las cuales prevalecerá, en el orden que se indica: 1. Las disposiciones del presente Decreto Ley. 2. Los reglamentos que desarrollen el presente Decreto Ley. 3. Las disposiciones contenidas en instrumentos normativos de rango sublegal, de carácter general, que fueren dictadas por el Ministerio con competencia en materia de comercio, de conformidad con lo dispuesto en el presente Decreto Ley. 4. Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas. En tal sentido, no tendrán validez alguna las disposiciones establecidas en contratos de adhesión”. “Artículo 7. En todo lo relacionado con los contratos de arrendamiento a suscribir, se procurará el equilibrio y acuerdo entre las partes. En caso de dudas o controversias, cualquiera de las partes podrá solicitar la intervención de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE).” “Artículo 17. Se prohíbe cobrar cánones de arrendamientos que no sean aquellos calculados según los métodos que este Decreto Ley ofrece. Los arrendadores que haciendo uso de la necesidad del arrendatario no cumplan con el presente artículo, serán sancionados con la multa establecida en el artículo 44 del presente Decreto Ley, sin perjuicio del derecho que le asiste al arrendatario de iniciar los procedimientos establecidos en el presente Decreto Ley.” “Artículo 26. Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima Hasta un (1) año 6 meses Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años Más de diez (10) años 3 años Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.” “Artículo 27. El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento. En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuado. Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial. Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador.” “Artículo 32. La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo…En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación…” “Disposiciones Transitorias Primera.- Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley.” De la revisión de las actas procesales que conforman el presente asunto, y del acervo probatorio aportado por ambas parte, el Tribunal observa: En primer lugar, ambas partes reconoce la existencia de una relación arrendaticia, en virtud del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 6 de junio de 2013 (fs. 8 al 15), autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, en virtud de lo cual este Tribunal le otorga pleno valor probatoria al referido documento. En tal sentido, reconocida por ambas parte el vínculo arrendaticio que los une, se debe verificar el cumplimientos de las obligaciones arrendaticias por cada una de las partes contratante, y por ellos en primer lugar, de conformidad con lo previsto en la disposición transitoria primera de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el Arrendador tenía la obligación de adecuar el referido contrato de arrendamiento a las disposiciones prevista en la mencionada Ley, debiendo para ello aperturar oportunamente una cuenta bancaria para el pago de los cánones de arrendamiento y mantenerla abierta durante el lapso que durara la relación arrendaticia y que de caso de cerrarla por modificación o cambio de la cuenta bancaria tenía la obligación de participar con 15 día de anticipación antes de la fecha de pago del canon de arrendamiento e informar de los datos de la nueva cuenta, de conformidad con lo previsto en el artículo 27 ejusdem, lo cual de la revisión de las actas que conforman el presente asunto, no ocurrió, en virtud, que de conformidad con el oficio N° VPS-038-2016 de fecha 26 de mayo de 2016, emanado del Banco Plaza, cursante al folio 191, se observa que el referido Banco dejó constancia que la cuenta corriente N° 0138-0017-11-0170019373, fue abierta en la Agencia de Barquisimeto, en fecha 3 de junio de 2008, a nombre de la persona jurídica Inversiones Plaza Los Leones C.A., RIF N° J-309449893, la cual se encuentra representada por los ciudadanos José Martinho Agrela Pestana y María Teresa Dos Santos de Pestana, y que actualmente la referida cuenta corriente se mantiene en status de “CUENTA CERRADA”, lo cual a todas luces para quien juzga constituye un incumplimientos de los previsto en el Artículo 27 de la Ley especial, más aun cuando de las actas procesales únicamente consta copia simple de un comunicado emitido en fecha 21 de agosto de 2014 (f. 72), por Inversiones Plaza Los Leones, C.A., mediante el cual informa de las formas de efectuar los pagos relativos a condominio y Alquiler a partir del 1 de Septiembre de 2014 y los números de cuenta para tal fin, más sin embargo no consta comunicación dirigida al arrendatario informando sobre el cierre de la cuenta corriente N° 0138-0017-11-0170019373, en la cual debía efectuarse las transferencias y depósitos de los pagos del alquiler, ni consta algún comunicado informando sobre la apertura de una nueva cuenta, imposibilitando con dicha acción que el demandado depositara o transfiriera oportunamente el pago relativo al alquiler, obligándolo a acudir a las vía judicial a fin de efectuar las consignaciones arrendaticias, cayendo en una incertidumbre jurídica, debido a que de acuerdo con lo previsto en los artículos 5 y 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, le corresponde al Ministerio del Poder Popular para el Comercio, con asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), regular el procedimiento para efectuar las consignaciones arrendaticias en aquellos casos en que el arrendatario no pudiese efectuar el pago del canon de arrendamiento por causas imputables al arrendador, y sin embargo, dicho Ministerio aun no ha creado la cuenta, a los fines de recibir las cantidades de dinero que los arrendatarios pongan a disposición de los arrendadores con el fin de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes, y los Tribunales de Municipio estaban declarando la inadmisibilidad de las consignaciones arrendaticias o declaraban su falta de jurisdicción para conocer de las mismas, tal como consta en la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción judicial del estado Lara, en fecha 11 de marzo de 2015, en el asunto signado en dicho tribunal con el N° KP02-S-2014-009886, mediante la cual declaró su falta de jurisdicción para conocer la solicitud de consignación de canon de arrendamiento presentada por la ciudadana Johana María Quijada, en su carácter de Director Comercial de la sociedad mercantil Adamantos Travel C.A., a favor de la firma mercantil Inversiones Plaza Los Leones C.A., por los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE de 2014, y ordenó la remisión del asunto a la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de justicia, a los fines de la consulta respectiva (fs. 100 al 106), así como de la decisión dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 13 de agosto de 2015, en el expediente N° 2014-1480, relativo a la consignación arrendaticia interpuesta por la ciudadana Pierina del Carmen Bruno, titular de la cédula de identidad N° 5.130.782, actuando con el carácter de Presidenta de la sociedad mercantil CAFÉ 012, C.A., a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., en la cual la referida Sala, estableció que recibirian las consignaciones de cánones de arrendamiento los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas ubicado en la localidad donde se encuentre ubicado el inmueble; hasta tanto el referido Ministerio cree la prenombrada cuenta para recibir las consignaciones de los cánones de arrendamiento de locales con uso comercial. Aunado a lo anterior, consta de los instrumentos probatorios aportados por la parte demandada, su intensión de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes, tal como consta de los instrumentos marcados “C”, “D”, “E”, “F” y “G”. De igual forma, considera este tribunal, que la intensión del demandado de cumplir con el pago de las obligaciones contractuales contraídas, se aprecia del pago correspondiente al condómino, tal como costa en los recibos marcados “H” (fs. 115 al 123), los cuales no fueron impugnados por el demandante. Conforme a lo previsto en el Artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la fijación del canon de arrendamiento será determinado por el arrendador y el arrendatario, y que en caso de existir desacuerdo o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación. Este Tribunal observa que por comunicación de fecha 30 de julio de 2014 marcada “A” (f. 67), emanada de la firma Inversiones Plaza Los Leones, C.A., dirigida a la firma mercantil Inversiones Adamanto´s Travel, C.A., en el cual le informa a esta última, que se fijó un canon de arrendamiento mensual provisional a partir del 1 de agosto de 2014, por la cantidad de Once Mil Bolívares (Bs. 11.000,00) mensuales más el impuesto al valor agregado (IVA), comunicación que no fue impugnada por la parte demandante, por lo cual se le otorgó pleno valor probatorio, lo cual constituye para quien juzga un aumento sin previo acuerdo y aceptación por parte del arrendatario, y sin seguir los métodos previsto en el citado Artículo 32 ejundem, para la fijación del canon de arrendamiento, lo cual constituye flagrante incumplimiento por parte del arrendador de sus obligaciones previstas en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En consecuencia, en virtud de que la parte demandante, no logro demostrar la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento por parte del demandado, debido que del acervo probatorio quedo demostrada la no intensión del arrendador de recibir los cánones de arrendamientos y de haber incumplido flagrantemente con sus obligaciones previstas en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se declara sin lugar la presente acción. Y así se decide. Asimismo, por cuanto de las actas procesales se observó que la referida relación arrendaticia tiene más de 2 años conforme consta del contrato de arrendamiento suscrito entre ambas parte en fecha 6 de junio de 2013 cursante a los folios 8 al 15, la arrendataria tiene derechos de conformidad con lo previsto en el Artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de una prorroga máxima de 1 año, durante referido lapso el canon de arrendamiento que estará vigente es de Bs. 6.075,00 más el IVA, de conformidad con lo acordado en la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento celebrado en fecha 6 de junio de 2013, hasta tanto el SUNDDE efectué el cálculo correspondiente al canon de arrendamiento, debió a que no existe acuerdo entre las parte sobre el mismo, de conformidad con lo previsto en el Artículo 32 ejusdem. Asimismo, por cuanto quedo demostrado el incumplimiento por parte del arrendador de las normativas prevista en la referida Ley especial, se acuerda oficiar a la oficina del SUNDDE en Barquisimeto, a los fines de que se efectúen las investigaciones correspondientes para la imposición de multas si fuera el caso, de conformidad con lo previsto en el Artículo 44 ejusdem. Y así se establece. DE LA RECONVENCIÓN: En cuanto a la reconvención, se observa, que las abogadas Alicia Figueroa Romero y Ludy Rafaela Pérez, apoderada de la parte demandada-reconviniente, alegaron en su escrito de contestación a la demanda que en la clausula trece (13) del contrato se estableció que el arrendatario se obliga a contribuir mensualmente con dinero de su propio peculio, con los gastos comunes que se generaran mensualmente para la administración, el mantenimiento o reparación de áreas o equipos comunes, agua y cloacas, iluminación interna y externa, vigilancia o seguridad, decoración, compra de equipos de innovación para la comunidad del “Boulevard Plaza los Leones”, y que los mencionados gastos tendrían un monto mensual que podría ser variable, indicando que en ningún momento la participación en los gastos generales por parte del arrendatario seria de una cantidad que excediera al 25% del canon de alquiler vigente; y que desde el 30 de diciembre de 2013 hasta el 30 de noviembre de 2015, los pagos realizados por la empresa Adamanto’s Travel C.A., por concepto de condominio exceden el porcentaje establecido en los contratos siendo esta la suma de Dieciséis Mil Seiscientos Treinta Bolívares con Ochenta y Un Céntimos (Bs. 16.630,81), y en tal sentido indicó que la demandante reconvenida violó el contrato otorgado en marzo de 2010, al obligar a la empresa Adamanto’s Travel C.A. a cancelar cuotas de condominio que exceden el porcentaje del 25% del canon de arrendamiento y es por tal motivo reconvienen a la arrendadora Inversiones Plaza Los Leones C.A., y a su Director, ciudadano José Martinho Agrela Pestana, para que convenga a ello o sea condenada por este tribunal a reintegrar la cantidad de Dieciséis mil seiscientos treinta bolívares con ochenta y un céntimos ( Bs. 16.630,81) por concepto de lo pagado en exceso en las cuotas de condominio durante el periodo comprendido desde el 30 de diciembre de 2013 hasta el 30 de noviembre de 2015, ambas fechas incluidas; el pago de los intereses moratorios legales, la respectiva corrección monetaria mediante experticia complementaria del fallo; y el pago de costas procesales, incluyendo los honorarios del abogado. Por su parte, el abogado Eder Xavier Salazar Rojas en su carácter de apoderado judicial del demandante-reconvenido, en su escrito de contestación a reconvención, alegó que la misma resulta inadmisible por cuanto dicha pretensión debe tramitarse por el procedimiento breve previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para ese momento, en tal sentido alegó la incompatibilidad de procedimientos de conformidad con el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil, y así mismo alegó la falta de cualidad de la Empresa Inversiones Plaza Los Leones C.A., para sostener el presente juicio debido a que en los recibos consignados por la parte demandada-reconviniente, se evidencia que los gastos de condominios fueron recibidos por una persona jurídica ajena a la reconvenida siendo esta; Condominios Plaza, C.A., indicando que es quien tiene la posibilidad de reintegrar el aludido pago y por ende es la única que tiene legitimatio ad causam para sostener dicho juicio, y por ello solicitó que la reconvención propuesta fuera declarada improcedente. Con ocasión de lo antes expuesto, debe este juzgador analizar lo referente a la falta de cualidad alegada por el demandante-reconvenido, por ello, resulta oportuno traer a colación el criterio establecido por el reconocido jurista Arístides Rengel Romberg en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, en relación a la legitimación de las partes en el proceso, respecto a la cual, expresa lo siguiente: “La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentren frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”. En el mismo orden de ideas, en relación a la cualidad de las partes, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Sentencia N° 1193 dictada en fecha 22 de julio de 2008, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, en el Expediente N° 07-0588, relativo a la acción de amparo constitucional interpuesta por los ciudadanos Rubén Carrillo Romero, Dagmar Xiomara Ramírez Ruiz y Celso José Outumuro Pulido, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, y ratificada por dicha Sala en sentencia No. 1896, de fecha 01 de diciembre de 2008, dictada en el Expediente N° 07-0738, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, estableció lo siguiente: “…La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista Luis Loreto “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional. Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social...”. En este orden de ideas y en relación a la falta de cualidad en el proceso, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No 258 del 20 de junio del 2011, dictada en el Expediente N° 2010-000400, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortíz Hernández, estableció que: “la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces.” Las decisiones ut supra transcritas, aportan tanto la noción de cualidad y establece que la falta de cualidad puede, y debe ser declarada aún de oficio por el Órgano Jurisdiccional, en virtud del principio de conducción judicial, lo cual plantea una excepción a lo dispuesto en el artículo 361 del Código Adjetivo Civil, que establece lo siguiente: “...Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio...”. A prima facie, esta norma faculta únicamente al demandado para alegar la falta de cualidad, y sólo en el momento de la contestación de la demanda; no obstante, coincide este Sentenciador con el criterio esgrimido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en cuanto afirman que corresponde al Juez ser garante de la realización misma del Derecho, y en consecuencia, este tiene potestad para declarar la falta de cualidad aún de oficio, por tratarse de una materia estrechamente relacionada con el orden público. A la luz de los criterios antes esgrimidos, en el caso sub examine, se observa que la reconvención interpuesta por la parte demandada está dirigida al reintegro del excedente de las cuotas de condominio pagadas según por el arrendatario, desde el 30 de diciembre de 2013 hasta al 30 de noviembre de 2015, constatándose que los recibos o las facturas son emitidas, por la firma mercantil Condominio Plaza C.A. En cuanto, a los inmuebles destinados al uso comercial, que formen parte de otros inmuebles bajo régimen de condominio, la Ley de Propiedad Horizontal en sus artículos 1, 18, 19 y 20 literales d y e, y la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en sus artículos 35, 36 y 37, establecen lo siguiente: “Artículo 1. Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley y, en cuanto no se opongan a éstas las del Código Civil. A los efectos de esta Ley, solo se considerará como apartamento o local a la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento Independiente, que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un determinado espacio común, sea que ocupe todo, o una fracción de un piso o más de uno.” “Artículo 18. La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador…” “Artículo 19. La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales. A falta de designación oportuna del Administrador, éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de los copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer preferentemente en uno de los propietarios. En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato. El administrador deberá prestar garantía suficiente, a juicio de la Asamblea de Copropietarios de los apartamentos, y asimismo, si tuvieren algún interés en tal garantía, del enajenante de los apartamentos y del acreedor hipotecario a que se refiere el artículo 38. El administrador contratado inicialmente por el enajenante de los inmuebles que comprende esta Ley, deberá ser reelegido o revocado por la Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de la designación de la Junta de Condominio.” “Artículo 20. Corresponde al Administrador: d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución; e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…” “Artículo 35.- En los inmuebles destinados al uso comercial, que formen parte de otros inmuebles bajo régimen de condominio u otro régimen de propiedad colectiva o de comunidad, la administración del condominio será coordinada por un “Comité Paritario de Administración del Condominio”, integrado paritariamente por representantes seleccionados por los propietarios y por los arrendatarios respectivamente. La representación de los arrendatarios será escogida por los mismos arrendatarios de inmuebles destinados al uso comercial mediante un mecanismo transparente y democrático que asegure la participación de todos los arrendatarios, sin que puedan establecerse preferencias o votos adicionales en dicha elección en función de la participación económica, la alícuota parte del arrendatario o tamaño del inmueble. El Comité Paritario de Administración del Condominio” podrá establecer de común acuerdo con propietarios e inquilinos las normas o reglamentos de condominio, así como la aplicación de sanciones por incumplimiento de lo acordado entre las partes. “Artículo 36.- Los gastos comunes que deba pagar el arrendatario de cada inmueble destinado al uso comercial se calcularán sobre la base de la alícuota parte que corresponda a dicho inmueble, del valor total del inmueble que le sirve de asiento. Se entenderá por gastos comunes las erogaciones que deban realizarse para atender el mantenimiento y conservación del inmueble que sirve de asiento al establecimiento comercial, así como los servicios de aseo y limpieza, recolección y disposición de desechos sólidos, agua potable, energía eléctrica, vigilancia, reparación y mantenimiento de maquinaria y equipos, gastos de administración y cualesquiera otros bienes y servicios necesarios para el buen funcionamiento del inmueble que sirve de asiento al establecimiento comercial, y mejoren o hagan posible su funcionamiento. El “Comité Paritario de Administración del Condominio”, podrá establecer contribuciones y/o fondos adicionales para atender gastos de mercadeo o propósitos especiales, cuando así se requiera para el mejor funcionamiento de las actividades comerciales. “Artículo 37.- Los gastos comunes serán cancelados por los arrendatarios cuando así lo disponga el respectivo contrato de arrendamiento y deberán ser fehacientemente demostrados por el administrador y descritos en la correspondiente factura, emitida según las disposiciones del ordenamiento jurídico vigente sobre el particular. Las reparaciones mayores serán por cuenta del arrendador. Los honorarios contratados por concepto de administración o gestión de los gastos comunes o de condominio en ningún caso serán superiores a diez por ciento (10%) del monto total de los gastos comunes a que refiere este artículo.” (Subrayado del Tribunal) En tal sentido, se observa que los inmuebles bajo el régimen de condominio, la administración de los mismos corresponde a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador, y que dicho administrador del condominio dentro de sus funciones le corresponde recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes y ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, mientras la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece que los inmuebles destinados al uso comercial bajo el régimen de condominio, la administración del condominio será coordinada por un comité paritario de administración de condominio y señala que los gastos comunes deberán ser fehacientemente demostrados por el administrador y descrito en la correspondiente factura, emitida según las disposiciones del ordenamiento jurídico vigente sobre el particular. En consecuencia, concluye este operador de justicia que la falta de cualidad de una de las partes al constituirse en la ausencia de uno de los elementos constitutivos del proceso, la misma puede ser declarada de oficio por el Juez dado que estamos en presencia de una materia de orden público, por lo que, en el presente caso, al haberse intentado la reconvención contra la firma mercantil Inversiones Plaza Los Leones C.A., es decir, un tercero ajeno y por lo tanto distinto a la firma mercantil que le corresponde la representación y administración del condominio, es decir, la firma mercantil Condominio Plaza C.A., y por lo tanto al no existir identidad entre el demandante-reconvenido y la firma mercantil Condominio Plaza C.A., aquel contra quien debe se dirige la acción, por lo que la firma mercantil Inversiones Plaza Los Leones C.A., no tiene cualidad para ser demandado en reconvención y en consecuencia, se declara procedente la falta de cualidad alegada, por lo que debe ser rechazada la Reconvención y ser declarada sin lugar. Y así se decide. DISPOSITIVA Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR la demanda por desalojo interpuesta por el abogado Lenin José Colmenarez Leal en su condición de Apoderado Judicial de la empresa Inversiones Plaza Los Leones c.a, contra la sociedad mercantil Adamanto´s Travel C.A., todos plenamente identificados en autos, y se condena:: PRIMERO: Por cuanto de las actas procesales se observó que la referida relación arrendaticia tiene más de 1 años conforme consta del contrato de arrendamiento suscrito entre ambas parte en fecha 6 de junio de 2013, la arrendataria tiene derechos de conformidad con lo previsto en el Artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de una prorroga máxima de un (1) año, durante referido lapso el canon de arrendamiento que estará vigente es de Bs. 6.075,00 más el IVA, de conformidad con lo acordado en la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento, hasta tanto el SUNDDE efectué el cálculo correspondiente al canon de arrendamiento, debió a que no existe acuerdo entre las parte sobre el mismo, de conformidad con lo previsto en el Artículo 32 ejusdem. SEGUNDO: Por cuanto quedo demostrado el incumplimiento por parte del arrendador de las normativas prevista en la referida Ley especial, se acuerda oficiar a la oficina del SUNDDE en Barquisimeto, a los fines de que se efectúen las investigaciones correspondientes para la imposición de multas si fuera el caso, de conformidad con lo previsto en el Artículo 44 ejusdem. TERCERO: Se declara SIN LUGAR la pretensión reconvencional. CUARTO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida, en la demanda principal y se condena en costas a la parte demandada por resultar vencida en la Reconvención. De conformidad con el articulo 274 y 275 del Código de Procedimiento Civil. QUINTO: Notifíquese a las parte de la presente decisión. Publíquese y regístrese e incluso en la página Web de este Despacho. Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los once (11) días del mes de noviembre del año dos mil dieciséis ( 2016). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación. El Juez; (Fdo.) Abg. Juan Carlos Gallardo García La Secretaria Accidental, (Fdo.) Abg. Jessica Giménez En la misma fecha siendo las 2:59 p.m., se dictó, registró y publicó la anterior sentencia. La Secretaria Accidental, (Fdo.) Abg. Jessica Giménez CERTIFICACION: La suscrita Secretaria Accidental del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, CERTIFICA: que la copia que antecede es traslado fiel y exacto del original que la contiene SENTENCIA DEFINITIVA dictada en el asunto N° KP02-V-2015-000191. En Barquisimeto, a los once (11) día del mes de noviembre de dos mil dieciséis. La Secretaria Accidental, Abg. Jessica Giménez