TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, siete de noviembre de dos mil dieciséis
206º y 157º

ASUNTO: KP02-V-2016-000641
PARTE DEMANDANTE: LUIS FERNANDO GONZALEZ SILVA, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº V-9.540.925, de este domicilio.
ABOGADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: ABG YARFRAN MARISELA SIVERIO YEPEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 119.790, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ROSA CAROLINA LINAREZ EREU, venezolana, titular de la cedula de identidad Nº V-15.885.930, de este domicilio.
ABOGADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Alejandro Negrete inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 31.1968
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

Se reciben las presentes actuaciones interpuesta por el ciudadano LUIS FERNANDO GONZALEZ SILVA, en juicio por Cumplimiento de Contrato, en contra de la ciudadana ROSA CAROLINA LINAREZ EREU, plenamente identificado en el encabezado, el cual correspondió a este tribunal conocer de la causa.

DE LAS ACTUACIONES
En fecha 29/03/2016, se recibe la presente demanda, désele entrada. En fecha 16/06/2016, el alguacil consigno boleta de notificación de Luis González firmada por el ciudadano abogado Reyber Pire. En fecha 26/07/2016, el alguacil consigno boleta de notificación del ciudadano Rosa Carolina Linarez, firmada por el abogado Jorge Negrete. En fecha 11/08/2016, el tribunal fijó para sentencia dentro de los sesenta (60) días continuos siguientes.
DE LA DEMANDA
En fecha 03-03-2013 celebró contrato de opción de compra-venta, con la ciudadana Rosa Carolina Linarez Ereu, ya identificada en el encabezado, según consta en contrato que consigno en Copia Fotostática simple con el escrito como prueba fundamental de lo aquí expuesto, marcado con la letra “A”, el cual se encuentra debidamente autenticada por ante la Notaria Publica Quinta de la ciudad de Barquisimeto del Estado Lara, en la fecha antes señalada, el día 01-03-2013, inserto bajo el Nº 49, tomo 38 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, sobre un inmueble constituido por un apartamento, con una superficie aproximada de (85,40 mts2) situado en la tercera planta del Edificio “A” del Conjunto 401, ubicado con frente a la Calle 1 y a la Avenida 2 de la Manzana M-4, de la Urbanización Parque Residencial la Mora, Sector 1 Jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino, en la ciudad de Cabudare del Estado Lara, distinguida con el numero A-32, el cual me pertenece legítimamente según consta en documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina del Registro Publico del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 16-01-1996, asentado bajo el Nº 11, folios 1 al 4 del Protocolo Primero, Tomo 3, Primer Trimestre del año 1996, el cual consigna copia fotostática simple con el escrito como Prueba Fundamental de lo expuesto, marcado con la letra “B”.
En el contrato suscrito entre las partes se establece lo siguiente: En la clausula Primera: Se señala textualmente que el promitente vendedor da en opción de compra-venta al promitente comprador la totalidad de los derechos y acciones que en propiedad y posesión le pertenece sobre el inmueble constituido por un apartamento, con una superficie aproximada de (85,40 mts2) situado en la tercera planta del edificio “A” del conjunto 401, ubicado con frente a la calle 1 y a la avenida 2 de la manzana M-4 de la urbanización Parque Residencial la Mora, sector Uno Jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino, en la ciudad de Cabudare del Estado Lara, distinguida con el numero A-32. En la clausula Tercera: se señala textualmente que el precio total de la opción compra-venta ha sido convenida por las partes en la cantidad de (Bs. 450.000,00) cancelado de la siguiente manera, en el presente acto la cantidad de (Bs. 150.000,00), quedando adeudado la cantidad de (Bs. 300.000,00) los cuales tendrán que ser cancelados en un término no mayor de 90 días más una prorroga de 30 días continuos, contados a partir de la firma del presente documento. Dicho pago se efectuara a través de un crédito hipotecario. En la clausula Quinta: se señala textualmente que si por causa imputable a él promitente comprador no se celebra la operación de opción de compra-venta en el plazo determinado en este documento, pierde el derecho a comprar lo pautado y se tomara lo entregado en calidad de arras en esta opción de compra, como indemnización por daños y perjuicios causados a los propietarios, sin que el mismo requiera se probado, es decir la cantidad (Bs. 150.000,00), caso contrario. En la clausula Novena: se señala textualmente que las partes acuerdan dejar sin efecto el contrato de opción de compra-venta realizado en fecha 22-08-2012, en la Notaria Publica de Barquisimeto, Estado Lara, anotado bajo el Nº 44, Tomo 136 de los libros autenticaciones llevados por la suscitada notaria. Es el caso Juez, que hasta el momento de la interpretación de la presente demanda, que serian 90 días más después de haber vencido el lapso previsto en las clausulas terceras y cuarta del contrato, la ciudadana Rosa Carolina Linares Ereu, ya identificada en el encabezado, y quien es la promitente comprador, no le ha comunicado absolutamente nada respecto a los tramites que ha debido realizar en el plazo indicado en las clausulas Tercera y Cuarta del Contrato, referente a la tramitación de un crédito hipotecario que ha debido gestionar ante una entidad bancaria, aun y cuando ha tratado por todos los medios de agotar la vía extrajudicial en as de una oportunidad llamándola y buscándola personalmente en todas partes, siendo infructuosas las diligencias realizadas, ya que no le da la cara para informarle del porque de su silencio y el incumplimiento de su parte, señalándole además con todo respeto a el tribunal que en lo que a su respecta ha cumplido de manera cabal y puntual con todas y cada una de las obligaciones asumidas desde el mismo momento de la suscripción del contrato, y sin embargo no ha recibido ningún tipo de respuesta por parte de la promitente comprador. Fundamenta la presente demanda en los artículos 1.160 y 1167 del Código Civil Venezolano. Es por lo antes señalado Juez, por lo que se ve en la imperiosa necesidad de DEMANDAR como en efecto formalmente lo hace en este acto a la ciudadana Rosa Carolina Linares Ereu, ya identificada, en juicio de Cumplimiento de Contrato, por haber Incumplido el Contrato de Opción de Compra celebrado entre las partes en fecha 01-03-2013, inserto bajo el Nº 49, tomo 38 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria y solicita formalmente que se obligue a la ciudadana o en su defecto a ello sea condenada por el tribunal a lo siguiente: Resolver de manera inmediata el contrato de Opción de Compra-Venta que fue consignado anteriormente en Copia Fotostática Simple marcado con la letra “A”, el cual se encuentra autenticado por ante la notaria publica Quinta de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 01-03-2013, inserto bajo el Nº 49, tomo 38 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria y así se permita al Propietario del inmueble dar en venta el mismo a terceras persona. Dar Formal Cumplimiento a lo previsto en la Clausula QUINTA del referido contrato, referente a que el Propietario del inmueble se quede de manera legitima y como Indemnización por los Daños y Perjuicios ocasionados en su contra, con la cantidad de arras, es decir con la cantidad de (Bs. 150.000,00) por el incumplimiento plenamente demostrado por parte de El Promitente Comprador. Pagar la cantidad (Bs. 37.500,00) por concepto de honorarios profesionales. Las costas calculadas prudencialmente por el Tribunal una vez declarada con lugar la demanda. Finalmente solicita que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho y en fin declarada con lugar con todos lo pronunciamiento de ley y estima la misma en la cantidad de (Bs. 187.500,00) o lo que es lo mismo (1.7.52.33) Unidades Tributarias. Para dar cumplimiento a lo pautado en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente fijo como su domicilio procesal la siguiente dirección: Calle 26 entre carreras 18 y 19, edificio 26, piso 3, oficina Nº 36 de la ciudad de Barquisimeto Estado Lara. Citación: solicita que la citación de la ciudadana Rosa Carolina Linares Ereu, se realice en la siguiente dirección: situado en la tercera planta del edificio “A” del conjunto 401, ubicado con frente a la calle 1 y a la avenida 2 de la manzana M-4, de la Urbanización Parque Residencial La Mora, Sector uno, Jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino, en Cabudare Estado Lara, distinguido con el numero A-32.

CONTESTACIÓN

Estando dentro del lapso y oportunidad correspondiente la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda de la siguiente manera: En fecha 01-03-2013 se suscribió un contrato de opción a compra-venta, de un inmueble propiedad de Luis Fernando González Silva anteriormente identificado, ante la Notaria Publica Quinta de la Ciudad de Barquisimeto del Estado Lara, bajo el numero 49, tomo 38 de los Libros de autenticaciones llevados por la notaria, anexa dicho contrato con la letra “A”. En el referido contrato la actora suscribió con su representada la promesa de venderle un inmueble constituido por un apartamento, con una superficie aproximada de (85,40 mts2) situado en la tercera planta del edificio “A” del conjunto 401, ubicado con frente a la calle 1 y a la avenida 2 de la manzana M-4, de la Urbanización Parque Residencial La Mora, Sector uno, Jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino, en Cabudare Estado Lara. El referido apartamento se encuentra comprendido de los siguientes linderos: NOR-OESTE: fachada lateral, SUR-ESTE: apartamento Nº A-31, SUR-OESTE: fachada interna y pasillo de distribución y circulación en el tercer piso y NOR-ESTE: fachada principal. Al apartamento le corresponde el puesto de estacionamiento Nº 32 el cual tiene un área de (13,75 m2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NOR-ESTE: puesto de estacionamiento Nº A-31, NOR-OESTE: vía de estacionamiento; SUR-ESTE: puesto de estacionamiento Nº D-14 y SUR-OESTE: talud; según consta en el documento debidamente protocolizado por ante el Registro Publico del Municipio Palavecino del Estado Lara, en fecha 16-01-1996, asentado bajo el Nº 11, Folios 1 al 4 del Protocolo Primero, Tomo 3 y en donde se acordó el precio de venta con su representada por la cantidad de (450.000,00 Bs F.) cancelados de la siguiente manera: (150.000,00 Bs F.) pagados al momento de realizar el contrato de la siguiente manera: un cheque por la cantidad de (100.000,00 Bs F), Nº 00032032 otro por (40.000,00 Bs F) Nº 00009964 ambos de la entidad bancaria Banesco y un último cheque por (10.000,00 Bs F) Nº 000081 de la entidad bancaria Banco Provincial, quedando de esta manera una deuda de (300.000,00 Bs F), dicho pago de había acordado cancelar mediante un crédito hipotecario gestionado a través de una entidad bancaria, en donde luego de ser aprobado se protocolizaría el documento definitivo de compra venta. Ahora bien ciudadano Juez, niega, rechaza y contradice los puntos expuestos en la demanda en donde el ciudadano Luis Fernando González Silva afirma que su representada no cumplió en el plazo que se estableció. Por tal motivo, es preciso señalar que su representada Rosa Carolina Linares Ereu, ya identificada, cumplió fielmente con los acuerdo pactados en el contrato, debido a que en el lapso se realizo las diligencias pertinentes para solicitar el Crédito hipotecario con recursos del Fondo Mutual Habitacional destinado a la adquisición del inmueble ubicado en la situado en la tercera planta del edificio “A” del conjunto 401, ubicado con frente a la calle 1 y a la avenida 2 de la manzana M-4, de la Urbanización Parque Residencial La Mora, Sector uno, Jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino, en Cabudare Estado Lara, en donde en fecha 21-06-2013, fue aprobado el crédito por medio del Mercantil Banco Universal por un monto de (189.836,42 Bs F) con los recursos provenientes del Fondo de Ahorro obligatorio para la Vivienda mas (110.163,58 Bs F) por ser beneficiaria del subsidio directo habitacional, dando un total de (300.000,00 Bs F) que sería el saldo restante de la opción de compra-venta, venciéndose el plazo de la compra venta el 01-07-2013, en donde queda efectivamente demostrado que su representada realizo la tramitación del Crédito Hipotecario dentro del lapso y aprobado en el lapso establecido, teniendo en cuenta que el documento definitivo lo otorgo la entidad Bancaria que gestiono dicho crédito faltando de esta manera la firma de la parte actora. Cabe destacar que toda opción a compra que se vaya a tramitar a través de un crédito hipotecario debe cumplir una serie de requisitos exigidos por la Ley y por estar establecido en la clausula tercera es evidente que el actor estaba en conocimiento pleno de que los recursos serían gestionados a través de un crédito hipotecario. Por lo tanto su representada cumplió cabalmente dentro de los términos pactados, el crédito fue aprobado, gestionado y desarrollado la documentación necesaria para su firma, pero fue el actor quien decidió no asistir para concretar la negociación, todos estos argumentos serán demostrados en la oportunidad procesal. Igualmente como riela la providencia administrativa de hábitat de vivienda ratificada por los Tribunales de la República.
Es por ello, que el ciudadano Luis Fernando González Silva, estaba en conocimiento que se iba a cancelar a través de un crédito hipotecario además siendo un inmueble familiar el cual se encuentra en la actualidad en uso de su representada Rosa Carolina Linares Ereu, ya identificada, el mismo no puede ser resulto si no por el contrario tiene que ser obligado a cumplir lo pactado, por cuanto la materia de vivienda familiar es de orden publico Constitucional. Por tal razón, niega que no se haya dado cumplimiento fiel al contrato por parte de su representada de acuerdo a lo pautado y en tal sentido, se combinan dos circunstancias a saber, por un lado la buena fe de su representada, por honrar sus compromisos contraídos y a su vez señalar que cumplió cabalmente la forma de pago establecido en el tiempo acordado para tramitar el crédito hipotecario el cual fue debidamente aprobado y presentado el documento definitivo de compra venta ante la oficina de Registro Inmobiliaria respectiva.

RECONVENCION

En base a la presente demanda y visto que su representada plenamente identificada, posee todos los argumentos validos necesarios para demostrar su cumplimiento cabal y exacto del contrato suscrito es por lo que reconvienen el cumplimiento de contrato de opción a compra aquí demandado por el ciudadano Luis Fernando González Silva basado en los siguientes argumentos: Su representada suscribió en fecha 01-03-2013 el contrato de opción a compra supra identificado con una vigencia de 120 días continuos, el vencimiento seria el día 01-07-2013, su representada siempre mantuvo notificado al actor del estatus de los tramites y como es público y notorio todos los requisitos y obligaciones impuestas por el banco siempre son con tiempo muy limitados, eso quiere decir la presentación de la solicitud en un lapso no mayor de siete días después de la firma del documento de opción, situación que fue cumplida por su representada y siendo el crédito de Política Habitacional regulado por el estado los bancos necesitan que existen la disponibilidad de recursos además de la aprobación del mismo, situación que ocurrió en fecha 21-06-2013 que el banco aprobó el crédito y envió a la redacción del documento de compra venta a través de los abogados del banco dentro del cronograma que estos manejan, por lo que es perfectamente demostrable que primero su representada pago la inicial, segundo que tramito el crédito y fue aprobado y tercero que la ampra la providencia del Ministerio del habita por cuanto en caso de existir atraso a la firma no es de su responsabilidad por cuanto el mismo deriva de los tramite de los bancos y los recursos del organismo de vivienda, por lo que será pertinente ratificado el cumplimiento de las obligaciones de la demanda reconviniente. Es tanto así el conocimiento del vendedor que en la misma clausula tercera establece la forma como se pagaría la compra del inmueble. En consecuencia el contrato celebrado fue una promesa de venta ya que allí se subordino la futura venta no una prestación y por lo tanto se ve reflejada la voluntad del propietario del inmueble de transferir la propiedad y teniendo en cuanta que su representada ya se encuentra habitando el inmueble según consta de la carta de residencia de fecha 02-10-2013 a través de la Prefectura del Municipio Palavecino, quedando efectivamente demostrado que es un inmueble familiar donde su representada lo habita con sus hijos menores de edad. En tal sentido solicitan se cumpla con el contrato por cuanto su representante cumplió con todas sus obligaciones pactadas en el contrato. Ahora bien, ciudadano Juez es el caso que el actor ha manifestado su decisión dolosa e irrevocable de no firmar el documento definitivo de compra venta, expresando a su vez en el libelo de la demanda que dejo de venderle a terceras personas debido a que fue tentado por otras compradores a un monto mayor de lo convenido con su representado, incumpliendo de esta manera con el contrato. Fundamenta la presente en lo establecido en el Código Civil venezolano en los siguientes artículos, 1.133, 1.159, 1.167, 1.264 y los artículos 365, 888 de Código de Procedimiento Civil.

CONTESTACION DE LA RECONVENCION

Es cierto tal y como lo señala la parte demandada en su escrito de reconvención, que su representado Luis Fernando González Silva, suficientemente identificado en esta demanda como parte actora y la ciudadana reconviniente Rosa Carolina Linarez Ereu, suficientemente identificada también en autos como parte demandada, celebraron en fecha 01-03-2013 contrato de Opción de Compra-Venta sobre un inmueble que legítimamente le pertenece a su representado y a su hija Adriana Carolina González Mazzoccoli, suficientemente identificada también en autos, el cual tenía una duración de 90 días, mas una prorroga de 30 días continuo adicionales, lo que daba un total de 120 días continuos, cuyo vencimiento era por lo tanto el día 01-07-2013. Es cierto tal y como lo señala la parte demandada en su escrito de reconvención, que la ciudadana reconviniente Rosa Carolina Linarez Ereu, pago al momento de suscribir el contrato de Opción de Compra-Venta celebraron en fecha 01-03-2013 por la futura compra del apartamento situado en la tercera planta del Edificio “A” del Conjunto 401, ubicado con frente a la Calle 1 y a la Avenida 2 de la Manzana M-4, de la Urbanización Parque Residencial la Mora, Sector 1 Jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino, en la ciudad de Cabudare del Estado Lara, distinguida con el numero A-32, la cantidad de (Bs. 150.000,00) los cuales fueron constituidos y aceptados formalmente por ambas partes en cantidad de ARRAS, según consta en la Clausula Tercera del referido contrato. Rechaza, niega y contradice formalmente que la ciudadana Rosa Carolina Linarez Ereu, siempre tuvo notificado a su representado el ciudadano Luis Fernando González Silva, del estatus de los tramites y que el mismo había sido aprobado dentro de los lapsos correspondientes, ya que como se señalo puntualmente en el libelo de la demanda y así será demostrado en la oportunidad probatoria correspondiente, desde el mismo momento en que se celebro el contrato de Opción de Compra-Venta, dicho ciudadana dejo de tener contacto con su representado y en ningún momento le comunicado absolutamente nada, ni respecto a los tramites que estaba realizando ni de la supuesta aprobación del crédito, aun y cuando su representado y su hija, trataron de agotar por todos los medios la vía extrajudicial, llamándola y buscándola personalmente tanto en la casa que ocupa en calidad de inquilina que pertenece a su representado, como en los diferentes sitios a los que generalmente asistía, siendo infructuosas todas las diligencias realizadas, estando además presente el hecho ciudadana Juez, el cual alega como punto fundamental de la presente demanda a favor de su representado, el hecho que el mismo interpuso la presente demanda de Resolución de Contrato, por lo que se ser cierto el hecho señalado en la Reconvención que esta ciudadana había tramitado formalmente y al día, todos y cada uno de los tramites que como Optante le correspondían y que el crédito había sido aprobado dentro del lapso señalado en el contrato, lo más lógico era que dentro de ese lapso le hubiere comunicado a su representado que firmaran el documento definitivo de venta ante el registro inmobiliario correspondiente y si este se hubiese negado a firmar tal documento, proceder a interponer de manera inmediata la respectiva demanda por incumplimiento y no hubiese esperado además este momento para demandar a través de una “Reconvención” sin fundamento, llena de alegatos falsos e irresponsables que serán desvirtuados uno por uno en la oportunidad probatoria correspondiente, un supuesto incumplimiento realizado hace mas de 1 año y medio. Es falso y por eso lo rechaza, niega y contradice que la ciudadana Rosa Carolina Linarez Ereu, ha cumplido con todas y cada una de las obligaciones establecidas en las clausulas del contrato de Opción de Compra-Venta, en el cual fue gestionado a tiempo el crédito hipotecario con recursos del Fondo Mutual Habitacional y haya sido aprobado dentro del lapso de los 120 días continuos aprobados por las partes, ya que como se dijo anteriormente su representado interpuso la presente demanda 3 meses y medio después de vencido el contrato de Opción de Compra-Venta, razón está por la cual no le quedo más alternativa que proceder judicialmente a hacer valer su derecho que como propietario tenia y es en este momento cuando aparece la ciudadana interponiendo una reconvención y señalando que ella había cumplido con todo lo exigido, razón por la que este digno tribunal debe desechar tal reconvención propuesta. Es falso y por eso lo rechaza, niega y contradice que su representado haya manifestado su decisión dolosa e irrevocable de no firmar el documento definitivo de compra venta, aseveración esta que deberá ser aprobada por la parte reconviniente en la oportunidad probatoria correspondiente, ya que en ningún momento su representado ha tenido contacto con la ciudadana Rosa Carolina Linarez Ereu, por lo cual nunca pudo haberle hacho saber esa intención de no firmar el documento. Finalmente es necesario señalar ciudadana Juez que la parte demandada reconviniente señala de manera orgullosa como punto a su favor, el hecho que la ciudadana Rosa Carolina Linarez Ereu, “se encuentra habitando el inmueble que legítimamente le pertenece a su representado, con sus hijos menores en calidad de arrendataria, según consta en carta de residencia de fecha 02-10-2013, a través de la Prefectura del Municipio Palavecino, quedando demostrado que es un inmueble familiar”, lo cual como se señalo anteriormente y lamentablemente para su representado es cierto, ya que en el año 2010 su representado y la hija de la demandada de autos suscribieron contrato de arrendamiento sobre dicho inmueble, el cual será promovido en la oportunidad probatoria correspondiente, por lo que desde esa fecha la demandada reconviniente está ocupando el mismo, pero no señalan ciudadana Juez en su escrito de reconvención de manera muy extraña, que la misma no cumple con su obligación principal, que es la de pagar el canon de arrendamiento por ocupar el inmueble, ya hasta la presente fecha la adeuda a su representado por concepto de cánones arrendaticios insolutos la cantidad de 15 meses, a razón de (Bs. 3.000,00) mensuales que era la canon de arrendamiento que la ciudadana pagaba el momento de celebrar el contrato de Opción de Compra-Venta en fecha 01-03-2013 y el cual no se ha podido ajustar por la misma razón que dio motivo a esta demanda, que es que la demandada de autos, una vez suscrito tal contrato dejo de tener contacto con su representado y en ningún momento le comunico absolutamente nada, ni respeto a los tramites que estaba realizando ni de la supuesta aprobación del crédito, y menos aún ha dado la cara para hacerle un ajuste al canon arrendaticio y lo cual será probado fehacientemente en la oportunidad probatoria correspondiente.

PRUEBAS
Por el demandante reconvenido
1) Copia del poder suscrito en fecha 01/03/2013 N° 49, Tomo 38 ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto Estado Lara; se valora como prueba del vínculo contractual entre las partes.
2) Copia del acta protocolizada ante el Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara de fecha 16/01/1996; se valora como prueba de la propiedad a favor del demandante.
3) Copia fotostática del contrato de fecha 22/08/2012 bajo el N° 44, Tomo 136; se valora como prueba de la relación contractual entre las partes.
4) Copia fotostática del contrato de arrendamiento de fecha 03/11/2010 bajo el N° 21, Tomo 282, se valora como prueba del arrendamiento entre las partes.
5) Copia fotostática de movimientos bancarios; los cuales se desechan pues siendo instrumentos emanados de terceros deben ser ratificados a través de la prueba testimonial.
Por el demandante reconvenido
1) Contrato de fecha 01/03/2013 N° 49, Tomo 38 ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto Estado Lara; el cual fue valorado en consideraciones que se dan por reproducidas.
2) Copia de comunicación de fecha 02/10/2013 emitida por el Banco Mercantil BU; el cual se desecha pues siendo instrumento emanado de tercero debía ser ratificado a través de la prueba testimonial.
3) Constancia de recepción de fechas 02/07/2013 y 09/08/2013 emitida por el Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara; se valoran como prueba de la presentación de los recaudos en torno al contrato entre las partes.
4) Constancia de residencia emitida por la Prefectura del Municipio Palavecino del Estado Lara; la cual se valora en su contenido como indicio del domicilio de la accionada.
5) Gaceta de fecha 21/02/2013; no se valora pues no constituye por sí sola prueba, aunque forma parte del derecho que el juzgador deberá conocer.
6) Informe de parte del Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara de fecha 11/01/2015, N° 2015-36; se valora en su contenido como prueba de la propiedad.
7) Comunicación de fecha 16/03/2015 N° 109633 remitida a través de informes por parte del Banco Mercantil; el cual se valora en su contenido y su incidencia en la presente decisión será establecida en la parte motiva de esta sentencia.
8) Informes remitidos por la Consultoría Jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Hábitad; se valora en su contenido como prueba de los criterios adoptados por el órgano administrativo en torno a la asignación de subsidios.

Constancia de exoneración para el pago de honorarios profesionales de fecha 25/06/2013 y borrador de documento de venta emitido por el Banco de Venezuela; se valora como instrumento público administrativo y prueba de las gestiones cumplidas por la demandante.

La parte demandada, no presentó pruebas.

Como aspecto inicial a la solución de esta causa el tribunal se permite delimitar los hechos controvertidos: el instrumento fundamental de la demanda de fecha 01/03/2013 ha sido reconocido entre las partes, así como el objeto del contrato, y el tiempo y modo en que debían darse las prestaciones. El punto controvertido se circunscribe al alegato del demandante reconvenido, en virtud del cual, asegura, existió incumplimiento pues el contrato venció en fecha 01/07/2013 sin que se haya cancelado el remanente, lo que motivó la interposición de la demanda en fecha 14/10/2013; la demandada reconviniente por su parte asegura que sí cumplió las obligaciones y en todo caso el retardo no puede imputársele por disposición legal.

Así las cosas, el contrato descrito señala estaría vigente por CIENTO VEINTE (120) días desde la fecha 01/03/2013, los ciento veinte días vencieron en fecha 29/06/2013. Dentro de ese lapso la parte demandada tenía la carga contractual de cancelar a través de un crédito hipotecario la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 36100.000,00). La primera prueba que el tribunal valora es el informe remitido en fecha 25/03/2015 por el Banco Mercantil por el cual se hace constar que a la demandada reconviniente solicitó un crédito hipotecario en fecha 07/03/2013 y le fue aprobado en fecha 21/06/2013, es decir, antes del vencimiento de fecha 29/06/2013. La misma comunicación señala que el cheque fue emitido en fecha 30/09/2013, a saber, catorce días antes de que fuera introducida la presente demanda.

Los contratos y en general las obligaciones civiles exigen que las obligaciones se cumplan tal como han sido pactadas, con la misma seriedad que debe ser respetada la ley, sin embargo, debido a la naturaleza social de ciertos negocios el legislador ha conferido ciertas reglas incluso prerrogativas que condicionan el destino de la relación e inciden sobre la calificación de incumplimiento que alguna de las partes pretenda dar.

Un examen a lo expuesto permite concluir al Tribunal que la parte demandada efectivamente cumplió con la carga que le correspondía como comprador, a saber, obtener el crédito hipotecario para cancelar el excedente pactado. Ciertamente que la emisión del cheque se dio una vez vencido el contrato, sin embargo, todo ese trámite que conlleva la liquidación de los recursos y que puede devenir en requerir más tiempo al pactado por las partes se ha convertido en un causa extraña no imputable a las partes y por lo tano eximente de responsabilidad civil contractual. En otras palabras, el contrato fue suscrito en fecha 01/03/2013 y existe la Resolución Nro. 11 de fecha 21/02/2013, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115 en virtud de lo cual no se le puede imputar incumplimiento a las partes de un contrato cuando el desembolso de los recursos para obtener la protocolización de la venta definitiva provengan de un tercero.

Quiere decir, que la demandante tenía exclusivamente la carga de acreditar haber realizado los trámites en torno a la aprobación del crédito en forma tempestiva y suficiente, la aprobación y posterior liquidación de los recursos fuera del período pactado, como en este caso, no constituye un incumplimiento por voluntad expresa del legislador. Finalmente, quien suscribe debe advertir que la presente causa tiene como norte la adquisición de un inmueble para ser utilizado como vivienda, derecho constitucional expresamente amparado, por lo tanto, la interpretación que debe prevalecer es aquella que garantice su mejor ejercicio, las pruebas evacuadas demuestran que tales derechos residen en la demandada reconvenida, razón suficiente que junto a lo expresado anteriormente justifican la procedencia de la reconvención por cumplimiento de contrato y como consecuencia lógica la improcedencia de la demanda por resolución de contrato.

La parte demandada reconviniente, una vez quede firme esta sentencia, deberá dentro de los quince (15) días calendarios siguientes, consignar ante este Tribunal en cheque de gerencia la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), posterior al cual, dentro de los quince (15) días calendarios siguientes el actor deberá deberán protocolizar el documento definitivo de venta sobre el inmueble descrito, caso contrario, este tribunal oficiará lo conducente al Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara con copia certificada de la decisión para que la presente haga las veces de documento traslativo de propiedad.

DISPOSITIVO
Por los fundamentos anteriormente expuestos este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por el ciudadano LUIS FERNANDO GONZALEZ SILVA en contra de la ciudadana ROSA CAROLINA LINAREZ EREU, y CON LUGAR la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesto por la ciudadana ROSA CAROLINA LINAREZ EREU contra el ciudadano LUIS FERNANDO GONZALEZ SILVA, todos identificados.

SEGUNDO: La parte demandada reconviniente, una vez quede firme esta sentencia, deberá dentro de los quince (15) días calendarios siguientes, consignar ante este Tribunal en cheque de gerencia la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), posterior al cual, dentro de los quince (15) días calendarios siguientes el actor deberá deberán protocolizar el documento definitivo de venta sobre el inmueble descrito, caso contrario, este tribunal oficiará lo conducente al Registro Público del Municipio Palavecino del Estado Lara con copia certificada de la decisión para que la presente haga las veces de documento traslativo de propiedad.

TERCERO: se condena es costas al demandante reconvenido, por el vencimiento en el juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO y por el mismo resultado en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, a los siete (07) días del mes de noviembre de dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.

LA JUEZ

ABOG. EUNICE B. CAMACHO
LA SECRETARIA

ABG. BIANCA ESCALONA
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 11:00 a.m-
EBC/BE/gp.
La suscrita secretaria accidental certifica la exactitud de la copia que antecede la cual es traslado fiel de su original inserto en autos.
LA SECRETARIA

ABG. BIANCA ESCALONA