EXP. N° 12161-15

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO, CON SEDE EN TRUJILLO

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
DEMANDANTE: JEISON ANDRE VILORIA BRICEÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 16.739.511, soltero, domiciliado en la ciudad de Valera, estado Trujillo.
APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDANTE: MARIA ALEJANDRA MORENO MORENO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 77.178.
DEMANDADA: KEYLA CAROLINA LINARES, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° 13.997.201, domiciliada en el Tigre Estado Anzoátegui.
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: JESUS ARAUJO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 88.808.
SENTENCIA DEFINITIVA
I. SÍNTESIS PROCESAL:
En fecha 28 de julio de 2015, este Tribunal le da entrada al presente expediente que es recibido por distribución, en virtud de la Inhibición formulada por la Jueza Segunda de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, según acta de inhibición inserta en autos, contentivo del juicio que por Cumplimiento de Contrato intenta el ciudadano Jeison Andre Viloria Briceño contra la ciudadana Keyla Carolina Linares, ambos identificados en autos, ante el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial.
Sostiene el demandante de autos en resumen lo siguiente: mediante la cual expone en resumen lo siguiente:
Que consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Primero de El Tigre Estado Anzoátegui en fecha 29 de agosto de 2014, inserto bajo el N° 38, Tomo 59 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría y posteriormente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Valera del estado Trujillo en fecha 04 de septiembre de 2014, inserto bajo el N° 12, tomo 70, que suscribió un contrato con la ciudadana Keyla Carolina Linares, en el cual se estableció que dicha ciudadana le dio en opción de compra venta un inmueble consistente en un Apartamento distinguido con el N° 02-03, ubicado en el Bloque 42, edificio 01 de la Urbanización La Beatriz, municipio Valera del estado Trujillo, el cual tiene una superficie aproximada de Sesenta y Nueve Metros Cuadrados con veintiún décimas (69,21 Mts2); comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con pared que da al Apartamento N° 02-04; SUR: Con pared que da al Apartamento N° 02-02; ESTE: Con la fachada del Edificio; OESTE: Con pasillo común de circulación; PISO: Con techo del apartamento N° 01-03, y TECHO: Con el piso del Apartamento N° 03-03, el cual consta de tres dormitorios, sala-comedor, cocina, lavadero y un baño; que este inmueble le pertenece a la ciudadana Keyla Carolina Linares según consta en documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, en fecha 11 de julio de 2008, inserto bajo el N° 2008.627, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el N° 453.19.7.3.32 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008, según consta en copia que anexa.
Que se estableció en dicho contrato que el precio de la venta era por la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (1.200.000,00 Bs.) y que el mismo sería cancelado de la siguiente manera: La cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (100.000,00 Bs.) que fueron entregados en calidad de arras o de inicial que recibió la referida ciudadana mediante un cheque del Banco Fondo Común Agencia Valera signado con el N° 1486212 de la cuenta corriente N° 0151-0044-59-1000252720 y la cantidad restante, es decir, UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (1.100.000,00 Bs.) fue convenido por las partes que sería cancelado al momento de la protocolización mediante la obtención de un crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal, enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. Igualmente, se convino por las partes que la opción a compra venta celebrada tendría una duración de NOVENTA (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir del momento en que se autenticó el documento desde el 04 de septiembre de 2.014.
Señala igualmente el demandante que sobre el inmueble objeto de opción a compra venta pesa una hipoteca de primer grado con el Banco Banesco, según se evidencia en el documento de propiedad antes mencionado, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo en fecha 11 de julio de 2008, inserto bajo el N° 2008-627, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 453.19.7.3.32 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008, de la cual debía la ciudadana Keyla Carolina Linares tramitar todo lo referente a la obtención del borrador de liberación de hipoteca. Que antes de formalizar el documento de opción a compra venta y en aras de recabar todos los requisitos necesarios que exige la entidad bancaria para la tramitación del crédito hipotecario, realizó una serie de diligencias para poder obtener toda la documentación y requisitos exigidos por la entidad Bancaria Bancaribe para la obtención del crédito hipotecario.
Manifiesta igualmente el demandante que, la ciudadana Keyla Carolina Linares, aún y cuando habían convenido en la manera del pago del monto de la venta, en fecha 05 de septiembre de 2014 procedió a solicitarle un segundo adelanto del monto convenido para la venta, a lo cual accedió y procedió a realizarle una transferencia que se encuentra signada con el N° 323804845 de la cuenta corriente N° 0134-0188-8718-8303-4077 del Banco Banesco a la cuenta corriente N° 0134-0945-5194-6130-5526 del mismo banco por un monto de NOVENTA Y DOS MIL CIENTO OCHENTA Y CUATRO BOLIVARES (92.184,00 Bs.).
Que una vez firmado el documento de opción de compra-venta procedió a ingresar toda la documentación necesaria por ante la Entidad Bancaria BANCARIBE, y que dicho crédito fue aprobado por la cantidad UN MILLON NUEVE MIL BOLIVARES (1.009.000,00 Bs.), el día 20 de octubre de 2014, a tan solo un mes y diecisiete días de haber sido firmada la opción de compra venta, por lo que procedió a cumplir con todos los requisitos necesarios para protocolizar el documento definitivo de compra venta, y en fecha 24 de octubre de 2014 contactó con la empresa de seguros MAPFRE una póliza contra incendio del apartamento objeto de la negociación, por la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES (2.644,00 Bs.) así como una póliza de vida del propietario del apartamento a la entidad bancaria BANCARIBE, por la cantidad de Dos Mil Doscientos Cuarenta y Dos Bolívares con Treinta y Cinco Céntimos (2.242,35 Bs.); que en fecha 30 de octubre de 2014 canceló los honorarios de abogados por concepto de redacción de documento de compra venta definitivo por la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS BOLIVARES (3.700,00 Bs.); en fecha 12 de noviembre de 2014 canceló a Corpoelec la cantidad de TRESCIENTOS VEINTICUATRO (324,00 Bs.) por concepto de pago de recibo de luz del apartamento objeto de la negociación para obtener la correspondiente solvencia de servicio de energía eléctrica, así como también canceló al Tesoro Municipal de la Alcaldía de Valera del estado Trujillo la cantidad de DOCE BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (12,70 Bs.) para obtener la actualización de la solvencia del apartamento objeto de negociación. Que por cuanto ya se habían consignado todos los recaudos, la entidad bancaria Bancaribe le hizo entrega del documento definitivo de venta, para proceder a llevarlo al Registro a los fines de tramitar la protocolización y que solo faltaba retirar por ante la Oficina de Consultoría Jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Habitat BANAVIH, el borrador de la liberación de hipoteca de primer grado que pesaba sobre el apartamento.
Que en fecha 21 de noviembre de 2014 fue aprobado por la Abogada revisora del Registro Público de los municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, el documento definitivo de venta quedando solo como único requisito para concretar la protocolización del mismo, retirar por ante la Oficina de Consultoría Jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Habitat BANAVIH el borrador de la Liberación de la Hipoteca de Primer Grado que pesaba sobre el apartamento y consignarlo ante la Oficina de Registro Público, y procedió a comunicarse con la ciudadana Keyla Carolina Linares y esta le manifestó que ya el precio del inmueble había aumentado, que ya no costaba UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (1.200.000,00 Bs.), y que solo iba a retirar el documento de liberación si él le cancelaba OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (800.000,00 Bs.) adicionales, a lo cual él le contestó que no iba a cancelar esa cantidad porque tenían un contrato que ella debía cumplir, pues el había hecho todos los trámites para la protocolización definitiva, inclusive antes del vencimiento del lapso de noventa (90) días establecido en el documento, que el crédito había sido aprobado a solo un mes de que fue firmada la opción y solo faltaba por parte de la vendedora retirar el documento de liberación, a lo que ella le manifestó que no le importaba el documento de opción a compra venta y que si no le cancelaba el monto adicional no iba a retirar la liberación y mucho menos firmaría el documento definitivo.
Que luego de esa conversación, en distintas oportunidades se comunicó con la vendedora para que procediera a cumplir con su obligación de retirar el documento de liberación para poder finiquitar la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de negociación, a lo cual la vendedora se negó rotundamente transcurriendo el lapso de noventa (90) días estipulados en el contrato, que inclusive transcurrió el lapso de ciento veinte (120) días sin que la vendedora retirara el documento de liberación de hipoteca, por lo que no se pudo firmar el documento venta, ya que la vendedora a pesar de que ya había convenido en un precio lo presionaba para que le cancelara Ochocientos Mil Bolívares (800.000,00 Bs.) adicionales.
Que en vista de los infructuosos requerimientos extra procesales que se han realizado para que la ciudadana Keyla Carolina Linares cumpliera con retirar el documento de liberación de hipoteca por ante la Oficina de Consultoría Jurídica del BENAVIH, así como también cumpla con su obligación de firmar el documento definitivo de venta, obligaciones estas que le competen a ella como vendedora, sin que la misma hubiera cumplido, es por lo que procede a demandar a la ciudadana Keyla Carolina Linares por cumplimiento de contrato para que convenga voluntariamente o sea obligada por sentencia definitiva a lo siguiente: A cumplir con la obligación contraída en el contrato celebrado ante la Notaría Pública Primera de El Tigre, Estado Anzoátegui en fecha 29 de agosto de 2014, inserto bajo el N° 38, Tomo 59 de los libros de autenticaciones, y posteriormente autenticado ante la Notaría Pública Primera del municipio Valera del estado Trujillo en fecha 04 de septiembre de 2014, inserto bajo el N° 12, tomo 70, de otorgar el documento definitivo de venta y transmitir la propiedad al demandante de un inmueble consistente en un Apartamento distinguido con el N° 02-03, ubicado en el Bloque 42, edificio 01 de la Urbanización La Beatriz, municipio Valera del estado Trujillo, el cual tiene una superficie aproximada de Sesenta y Nueve Metros Cuadrados con veintiún décimas (69,21 Mts2); comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con pared que da al Apartamento N° 02-04; SUR: Con pared que da al Apartamento N° 02-02; ESTE: Con la fachada del Edificio; OESTE: Con pasillo común de circulación; PISO: Con techo del apartamento N° 01-03, y TECHO: Con el piso del Apartamento N° 03-03, el cual consta de tres dormitorios, sala-comedor, cocina, lavadero y un baño; y en caso de que la demandada se niegue a transmitir la propiedad voluntariamente, la sentencia que se dicte en la presente causa haga las veces de contrato definitivo y se le autorice el traslado de la titularidad de la propiedad, y al pago de las costas del proceso.
Fundamenta la demanda en los artículos 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y los artículos 1133, 1.134, 1159, 1.160, y 1.167 del Código Civil; estima la demanda en la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (1.200.000,00 Bs.) y solicita se decrete medida preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el bien inmueble objeto del presente juicio.
En fecha 03 de marzo de 2015 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, admite la demanda y ordena la citación de la parte demandada para que de contestación a la demanda y se comisionó al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Simón Rodríguez de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui. Se libró despacho y se remitió con oficio al comisionado.
En auto de fecha 28 de julio de 2015, este Tribunal ordena oficiar al juzgado Primero de Primera Instancia Civil y Mercantil del estado Trujillo para que remitiera cómputo de los días de despacho transcurridos en ese Tribunal desde el 20 de mayo de 2015 hasta el día 25 de junio de 2015, así mismo, suspendió la causa hasta tanto constara en autos dicho cómputo.
Citada como fue la demandada de autos, ciudadana Keila Carolina Linares, tal y como consta de las resultas insertas en autos y remitidas por el Juzgado comisionado, procede la demandada a dar contestación a la demanda a través de su apoderado judicial en escrito que corre inserto a los folios 109 vuelto y 110 vuelto, y que este Tribunal sintetiza a continuación:
Niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos alegados como en el derecho pretendido.
Opone la excepción de contrato no cumplido, prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, porque fue el demandado el que no cumplió con su obligación principal pactada en el contrato preparatorio de venta, suscrito entre las partes y cursante a los folios 14 al 18 de este expediente.
Que dada la naturaleza del contrato suscrito y en virtud de haberse pautado las penalidades en caso de incumplimiento de cualesquiera de las partes, y claras las partes que dicha convención constituye en esencia un contrato preparatorio y nunca una venta y por ello la única acción de la cual disponen las partes que lo otorgaron, en caso de incumplimiento, es la correspondiente a exigir el pago de la penalidad prevista y no la de cumplimiento de contrato, dado que nadie puede ser obligado a ceder o traspasar su propiedad salvo los casos de expropiación por causa de utilidad pública o en caso de confiscación judicial, fuera de esas excepciones, en el derecho venezolano actual se reconoce y respeta el derecho de propiedad, inclusive con rango constitucional contenido en el articulo 115 de la Constitución Nacional, que a su vez comprende el derecho de usar, gozar y disponer libremente, sin coacción de ninguna índole, pues su mandante no vendió al demandante el inmueble, que caso contrario no tiene su poderdante la acción de cumplimiento para exigir al optante comprador el pago del precio de la opción o que le comprare bajo coacción judicial el inmueble, pues él tiene la libertad de comprar o no y su mandante la libertad de vender o no, ello por la bilateralidad del contrato, que así lo manifiesta el actor y están claras las partes de este juicio que se suscribió fue una opción y no una venta y que consta igualmente que se pautó que en todo caso de incumplimiento, fuere de la optante vendedora o del optante comprador, lo procedente era la devolución de las arras y el pago de una sanción o penalidad pecuniaria de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) a cargo de aquél que hubiere incumplido y nunca se previó que ante el incumplimiento, las partes pudieran accionar por acción de cumplimiento.
Que la doctrina señala que las convenciones celebradas son ley para las partes que las han hecho, expresando rigurosamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento, siendo que desde el momento en que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están en la obligación de acatar lo allí convenido, en observancia a la ley.
Que si una de las partes contraviene algunas de las cláusulas de lo firmado entre ellos, la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución o la indemnización de daños y perjuicio si esa parte hubiere cumplido con todas sus obligaciones, en el caso plantado el demandante no cumplió con su obligación principal de pagar el precio en el lapso estipulado y tampoco hizo la oferta real de pago, que incumplió el contrato y por ende no le asiste el derecho de accionar por cumplimiento o resolución. Que en el presente caso la acción promovida por la parte actora es de cumplimiento de contrato de opción a compra venta.
Que evidenciado como está, que en el caso planteado las partes pactaron en la cláusula cuarta del contrato de opción suscrito una cláusula penal, como indemnización de daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, es por que conforme al criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, no puede la parte actora ciudadano Jeison Andre Viloria Briceño, pedir el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, ni mucho menos exigir la venta del inmueble objeto del litigio, por cuanto él no cumplió su obligación principal que era pagar el precio en el lapso de duración del contrato pactado; resultando en consecuencia improcedente la demanda interpuesta pro el referido ciudadano contra su mandante, y que así lo solicita al Tribunal.
Señala igualmente la demandante que, el demandado alega que era necesaria una liberación de hipoteca para otorgar el documento, lo que evidencia que no leyó el borrador del contrato que dice le entregó el banco y que trajo a los autos, pues tal borrador contiene en su texto la declaración de liberación de hipoteca por el representante de Banesco, que en dicho contrato no se especifica forma de pago del precio a su poderdante, no se señala el cheque con el cual supuestamente se le iba a pagar , que lo que se señala es que le fue aprobado un crédito hipotecario con hipoteca de primer grado al hoy demandante, pero que nada se dice de la forma en que se realizaría el efectivo pago a su demandante, que solo se indica que el pago lo haría supuestamente Bancaribe a cargo de un crédito, pero no dice cuando, como y donde.
Que el demandante en su petitorio pide se dicte la sentencia en términos suficientes para su protocolización, pero no señala, como en el supuesto desde ya negado, de prosperar su demanda, pagaría el precio, los intereses y ajuste por inflación, ya que no puede pretender que resulte obligado al pago del precio un tercero BANCO que no es parte de este litigio, dado que quien se comprometió a pagar el precio de la opción fue él, pago que debía efectuar en vigencia del lapso de duración de la opción, que tampoco resulta procedente que pueda dejarse a consideración del Juez resolver al respecto, pues el juzgador debe atenerse a lo alegado por las partes so pena de hacer incongruente el fallo por ultrapetita. Que en todo caso, el demandante debió en su demanda indicar al Tribunal la manera de materializar el pago, con el ajuste por inflación e intereses, si en todo caso fuere procedente la demanda de cumplimiento.
Que en consecuencia la convención contenida en el contrato suscrito, debe tenerse como extinguida por expiración de su término, en virtud del transcurso del tiempo pautado por las partes para su ejecución, tiempo fijado en ejercicio de la autonomía de voluntad, lo cual se verificó pasados que fueron ciento veinte días continuos de la fecha de otorgamiento del contrato de opción, como así pide lo declare el Tribunal.
Estando en el lapso legal para la promoción de pruebas, ambas partes promueven pruebas en escritos que corren insertos a los folios del 126 al 131 de este expediente; pruebas estas que el Tribunal se pronuncio en auto de fecha 02 de noviembre de 2015 y se ordenó la evacuación de las pruebas que fueron admitidas.
Vencido el lapso de evacuación de pruebas en el presente juicio, el Tribunal fijó para la presentación de informes, procediendo ambas partes a consignar escritos de informes, los cuales corren insertos a los folios 335 al 339 y la parte demandada presentó escrito de observación a los informes.
Este Juzgador pasa a dictar sentencia definitiva, de la siguiente manera:
THEMA DECIDENDUM
Tratándose la presente acción de una pretensión de cumplimiento de un contrato bilateral que el demandante en su libelo lo denomina de opción de compra-venta y el demandado en su contestación lo denomina contrato preparatorio de venta, que tiene por objeto un inmueble destinado a vivienda, por haber supuestamente la parte demandada incumplido su obligación de retirar el documento de liberación de hipoteca en la Oficina de Consultoría Jurídica del BANAVIH, así como también a cumplir con su obligación de firmar el documento definitivo de venta, mediante la cual demanda el cumplimiento de la obligación de otorgar el documento definitivo de venta sobre el inmueble objeto del litigio, y en caso de que la demandada se niegue a transmitir la propiedad, la sentencia que se dicte haga las veces del contrato definitivo y al pago de las costas del proceso; y habiendo la parte demandada dado contestación a la demanda, rechazando en forma general los hechos explanados en la demanda y considerando que la convención celebrada con el demandante es un contrato preparatorio no una venta, razón por la cual la única acción que dispone el demandante es la de exigir el pago de la penalidad prevista y no la de cumplimiento de contrato, pues ella tiene la libertad de vender o no, y al no haber cumplido el demandante con su obligación principal de pagar el precio en el lapso de duración del contrato, no pudo pedir el cumplimiento del contrato ni exigir la venta del inmueble, por lo que le opone al demandante la excepción del contrato no cumplido previsto en el artículo 1.168 del Código Civil; alegando que el demandante, para el caso de que fuere declarada procedente su demanda de cumplimiento debió indicar en su demanda la manera y oportunidad de materializar el pago del precio y tampoco hizo uso del procedimiento de oferta real de pago de la obligación principal, razón por la cual, considera este juzgador que, la relación jurídica controvertida o thema decidendum en este proceso quedó circunscrito en determinar, si efectivamente la parte demandante incumplió su obligación principal de pagar el precio en el tiempo estipulado en el contrato, ya que la demandada, al haber opuesto la excepción del contrato no cumplido, admitió haber incumplido con su obligación principal de otorgar el documento definitivo de propiedad, obligación ésta plasmada en el contrato objeto del litigio, quedando por determinar, si tal incumplimiento resultó justificado, ya que en materia contractual la culpa se presume; por lo que, el hecho controvertido del cumplimiento o no de la parte actora y su demostración, constituye una carga probatoria que pesa en cabeza de esta, conforme al principio del “omnus probandi” previsto en los articulo 1.354 del Código Civil y 506 Código de Procedimiento Civil; así como la procedencia o no de la excepción del contrato no cumplido, opuesta por la demandada; hechos controvertidos estos que, pasa este juzgador a determinar, del análisis de los medios probatorios aportados por las partes, no sin antes pronunciarse en capítulo previo sobre la naturaleza jurídica del contrato que vincula a las partes, es decir, si se trata de un contrato preliminar de promesa unilateral de compra (opción de compra) o de los denominados promesa bilateral de compra-venta, o en su defecto, estamos en presencia de un contrato definitivo de venta a plazo.
OBITER DICTUM
Planteada como ha quedado la presente controversia, y dado que las partes han tratado el contrato objeto de litigio como contrato de opción a compra-venta, contrato preparatorio y como contrato de compra-venta definitivo; considera este juzgador necesario a los fines de determinar la naturaleza jurídica del contrato que vincula a las partes en este proceso, hacer las siguientes consideraciones:
El proceso de formación progresiva de un contrato definitivo, de acuerdo al doctrinario Lupini (2007), se encuentra conformado por dos fases claramente distinguibles: una primera fase de los contactos iníciales y de las tratativas; y una segunda fase correspondiente a la formación del consentimiento, que comprende la emisión y comunicación de la oferta y su aceptación.
La primera fase corresponde a esos contactos iníciales o aproximaciones de variada índole que realizan los candidatos a contratantes, que, sin bien constituyen actos que permiten sustentar y celebrar el contrato definitivo y futuro, no se encuentran vinculados o influyen directamente en la formación del consentimiento, es decir, no obligan a la celebración del contrato definitivo. Se ubican dentro de esta fase, por ejemplo, las llamadas tratativas, cartas de intención y los llamados contratos preparatorios, entendiendo éstos como aquellos que sirven de marco o disciplinan futuros contratos que hayan de ser celebrados por los mismos sujetos que suscribieron aquel, e incluso por terceros; su actuar se limita a obligar a las partes, en caso de que celebren ese o esos contratos futuros, a atenerse al esquema o clausulado previamente estipulado en el preparatorio.
Por otra parte, en la fase de formación del consentimiento se incluyen una diversidad de figuras contractuales que van dirigidas directamente a promover u obligar a una o ambas partes, a la celebración del contrato definitivo, siendo las mas usadas los contratos preliminares y los contratos de promesa, especies que corresponden al genero de los llamados precontratos o antecontratos. En la practica abogadil constantemente se ha confundido lo que son los contratos preliminares con los contrato de promesa, (contrato de opción a compra), hecho que se ha debido a que ambas figuras constituyen contratos innominados en el ordenamiento jurídico venezolano, a su falta de regulación y a la escasa doctrina sobre la materia, a pesar de los esfuerzos realizados por la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de la República; razón por la cual este Juzgador pasa a aclarar la estructura y función de ambos tipos contractuales de la siguiente manera:
El contrato preliminar es aquel que tiene por objeto una obligación de hacer, consistente en obligar a una de las partes o a ambas, a celebrar un contrato ulterior o definitivo, especificado en el contrato preliminar, siendo necesaria la prestación de un nuevo consentimiento por todos los intervinientes en un momento posterior para la conclusión o perfeccionamiento del mismo. Es así como el contrato preliminar tiene un carácter instrumental que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro, y no genera un efecto sustancial, como seria el que produce el contrato definitivo. A su vez, los contratos preliminares pueden ser bilaterales o unilaterales, dependiendo si se obligan ambas o una sola de las partes a la celebración del contrato definitivo.
En la practica, es nota característica del contrato preliminar de compra-venta, que en el momento de su celebración se adelanten algunos efectos del contrato ulterior o definitivo, como el pago de parte del precio y la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, sin embargo, siempre se requiere de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo propio de la venta. Vale mencionar que es justamente esta nota característica la que ha dado pie a la confusión e identificación entre el contrato preliminar y el contrato definitivo.
Por su parte, las promesas unilaterales u opciones nacen de la manifestación de voluntad de las partes, porque se trata de negocios bilaterales, pero quedando obligada de manera irrevocable, una sola de ellas, ya que el contrato final, se forma con la aceptación de la promesa, por lo cual esta se convierte en un contrato firme y definitivo. Por tal razón, el consentimiento manifestado en el contrato originario en cuanto a la cosa y el precio, no significa acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo.
En las promesas unilaterales de opción a compra el promitente vendedor asume una obligación de la cual no puede retractarse, ya que su consentimiento en estos contratos es irrevocable, por lo que el promitente vendedor no puede eximirse unilateralmente de la obligación, a menos que el beneficiario de la misma renuncie a ejercer su opción.
Es por eso, que la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compra venta, coloca en cabeza del beneficiario u optante la facultad de perfeccionar el contrato a través de la aceptación de la oferta irrevocable que le realizó el promitente vendedor dentro del plazo de la opción.
En las promesas unilaterales o contrato de opción no procede el pacto de arras, ya que en estos contratos solo una parte se obliga y esta es el promitente vendedor que se obliga a vender, y el optante a nada se obliga, solo tiene la facultad de ejercer su derecho de opción mediante la aceptación de la oferta, de tal manera que, mal podría el oferido constituir arras si a nada se obliga en el contrato. En relación a los contratos bilaterales llamados promesas bilaterales o sinalagmáticos de compra-venta, que son aquellos en las que una parte se obliga a vender y la otra a comprar por un precio una cosa determinada, la obligación de hacer que ellos contienen es susceptible de ejecución forzosa en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo convenido en el contrato preliminar. Por su parte, el contrato de opción no genera una obligación de hacer a cargo del promitente, por lo que el optante no puede obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, ya que solo le basta manifestar su aceptación y ejercer la opción para que, se repute formado el contrato.
Así las cosas, y realizadas como ha sido la distinción fundamental entre un contrato de promesa unilateral u opción a compra y el contrato preliminar bilateral de promesa de compra venta, resulta imprescindible distinguir las pretensiones que pueden hacerse valer ante el incumplimiento de las obligaciones derivadas de dichos contratos, es decir , ante la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, caso en el cual la sentencia suple el titulo, lo que ocurre en los contratos de promesa unilateral o pacto de opción, y la que alude a la negativa de concluir un contrato futuro mediante la manifestación del consentimiento, en el caso de los contratos preliminares .
Si se trata de un contrato de compra-venta, aunque las partes lo hayan denominado promesa de venta, si lo que falta es el cumplimiento de la obligación de registrar el documento, y una de las partes se niega a eso, la parte afectada puede demandar el reconocimiento de la existencia del contrato y la negativa de la parte a otorgar el documento definitivo, puede ser suplida mediante la protocolización de la sentencia que declare la existencia del contrato, por lo que, el beneficiario de la promesa unilateral u optante comprador no necesita solicitar la ejecución forzosa en especie, que logre o pretenda perfeccionar la compra venta , ya que esta perfeccionada, y solo le resta solicitar el cumplimiento de las obligaciones consecuenciales de la tradición de la cosa .
En cambio, cuando se trata del incumplimiento de la obligación de contratar asumida en un contrato preliminar, lo que procede es la pretensión de cumplimiento de contrato, y de resultar la parte condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple la misma.
Por otra parte, para que la sentencia surta los efectos del contrato no cumplido debe existir constancia en autos del cumplimiento de la obligación asumida por la parte demandante, lo que puede ocurrir aun durante el transcurso del juicio. Ahora bien, cuando el demandante sea el promitente comprador y en el contrato preliminar se halla contemplado la obligación de pagar el precio, al momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia y conste tal cumplimiento en el proceso.
DE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO OBJETO DE LITIGIO
Realizadas como han sido las anteriores consideraciones sobre la distinción entre el contrato preparatorio, contrato de promesa u opción a compra y los contratos preliminares, específicamente del contrato de promesa bilateral de compra-venta, su regulación y el cumplimiento forzoso de los mismos, este juzgador se adentra en el contenido del contrato a los fines de su interpretación, para escudriñar y descubrir cual fue el verdadero propósito o intención de las partes contratantes, en el sentido de determinar, si quisieron celebrar un contrato de opción a compra, o en su defecto, su intención fue la de celebrar un contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta, y en el caso de que esta ultima haya sido la intención de las partes al contratar, si dicho contrato reúne los requisitos necesarios para ser considerado una venta definitiva, lo que implicaría que, tal promesa bilateral de compra-venta equivaldría a venta conforme al criterio vigente para el momento de la introducción de la demanda, esto en virtud del principio de la expectativa plausible o confianza legitima, ya que la simple denominación que le hayan dado las partes al contrato como de opción de compra-venta, no es suficiente para determinar la naturaleza del contrato en cuestión, lo que determinará este tribunal teniendo en mira solo las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe; todo esto de conformidad con la facultad soberana que tienen los jueces en la actividad de interpretar la voluntad de las partes plasmadas en un contrato, prevista en el articulo 12 de Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, observa el tribunal que, en el contrato objeto de litigio celebrado por las partes mediante documento autenticado ante la Notaria Pública Primera de El Tigre, estado Anzoátegui en fecha 29 de agosto de 2014 y posteriormente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Valera estado Trujillo, en fecha 04 de septiembre de 2014, éstas manifiestan haber convenido en celebrar un contrato que denominaron como de “opción de compra-venta”, sin embargo, cuando este juzgador interpreta las cláusulas contractuales contenidas en el, tal denominación dada por las partes al contrato, no parece ser su naturaleza, toda vez que en la cláusula segunda ambas partes se obligan mutuamente, el propietario-vendedor a vender y el optante-comprador a su vez a comprar el inmueble objeto del contrato; compromiso este que desde ya elimina la posibilidad de existencia de un contrato de promesa unilateral u opción a compra y denota la existencia en realidad de una promesa bilateral de compra-venta, toda vez que en la primera solo se obliga una de las partes, el promitente vendedor, y la otra, el oferido u optante comprador a nada se obliga, simplemente esta facultado para ejercer o no la opción que le es dada. Igualmente, las partes acordaron que el precio de la venta del inmueble seria la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00) el cual seria cancelado de la manera siguiente: la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) en calidad de arras o inicial, la cual se imputaría al precio de la venta, cantidad esta que el propietario declaró haber recibido, y en relación al pago de la cantidad de un millón cien mil bolívares (Bs. 1.100.000,00) restantes, el tribunal observa que existe una contradicción u oscuridad en la cláusula segunda del documento, en cuanto al momento en que debía ser cancelado el saldo restante, ya que en principio se señala que tal cantidad será cancelada al momento de la protocolización del documento de compra-venta, cantidad esta que pagaría el comprador mediante el otorgamiento de un crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, y de seguida se señala que tal saldo restante sería cancelado en un lapso de ciento veinte (120) días continuos contados a partir de la firma de dicho contrato, y que una vez cumplido dicho pago se protocolizaría el documento definitivo de venta y se entregaría el inmueble con sus solvencias. Sin embargo, tal oscuridad, en cuanto al momento del pago del saldo restante, a juicio de este juzgador, queda aclarada cuando en la cláusula tercera, referida a la duración del contrato, las partes manifiestan que la presente opción tiene una duración de noventa (90) días mas una prorroga de treinta (30) días continuos, contados a partir de la firma del documento, y expresamente conviene en que el término de duración del contrato de opción, se establece “únicamente” a los fines de que el optante alcance los recursos económicos para proceder a la cancelación total del precio, antes señalado; redacción esta que termina de aclarar que la intención de las partes, en relación al momento en que debía realizarse el pago del saldo restante, no fue en los referidos ciento veinte (120) días, toda vez que este lapso se destinó solo a los efectos de la obtención de los recursos económicos por parte del optante, pero no para la realización del pago, el cual ya lo habían acordado realizar al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, según la cláusula segunda; conclusión esta que se ratifica en el contrato, cuando en la cláusula cuarta las partes acuerdan que lo pagado en arras sería deducido del precio total de venta del inmueble, en la fecha de protocolización del documento definitivo. Hecha esta interpretación, este juzgador observa que, el llamado optante otorgó en calidad de arras la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), y siendo que tanto las arras como la cláusula penal no constituyen figuras aplicables a las promesas unilaterales o contrato de opción a compra de parte del optante, toda vez que el optante comprador no tiene obligación alguna susceptible de incumplimiento que deba garantizarse; el establecimiento de éstas figuras solo es viable y denota la existencia de un contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta, dado que en el ambas partes se obligan.
Asimismo, la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) entregada por el llamado optante, no se hizo a titulo de premio, entendiendo por éste una indemnización o compensación a la que tendría derecho el vendedor por obligarse a mantener la oferta durante cierto tiempo, y la optante no hubiere hecho uso de la misma. Por otra parte, acordaron los contratantes una vigencia de noventa (90) días continuos más una prorroga de treinta (30) días para que las partes cumplieran sus respectivas obligaciones, siendo que el propietario se comprometió a entregar el inmueble una vez protocolizado el documento de venta. Igualmente, las partes establecieron cláusulas reguladoras del incumplimiento de las obligaciones asumidas por el contrato, tendente a concluir la venta definitiva del inmueble, hasta el punto que se estableció que el propietario tenia derecho a retener la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) de la cantidad entregada en arras, por concepto de pago por daños y perjuicios en caso de incumplimiento por parte del optante; y en caso de incumplimiento por parte del propietario, se estableció que este regresaría al optante lo recibido por arras, más la suma de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00); por lo que la utilización de figuras como las arras y la cláusula penal, en vez de la del premio, denotan que la naturaleza del contrato en cuestión es de promesa bilateral de compraventa.
Así las cosas, una vez realizado el análisis de las cláusulas que conforman el contrato cuya naturaleza jurídica busca dilucidarse, y verificada la verdadera intención de las partes de obligarse mutuamente, este juzgador debe concluir que, se está en presencia de un contrato preliminar o promesa bilateral de compra-venta, y no de un contrato de opción de compra-venta como lo denominaron las partes, determinación ésta que se hace, con miras a establecer los verdaderos efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito y determinar así, si lo pretendido por las partes resulta procedente. Sin embargo, a pesar de tal declaratoria, no puede este Juzgador pasar por alto el criterio imperante establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 878 de fecha 20 de julio de 2015, a través del cual se ordena a los jueces a la hora de determinar la naturaleza jurídica de este tipo de contratos, tomar en cuenta el criterio vigente para la época de la interposición de la demanda, a los fines de no lesionar, en el caso concreto, los intereses de los sujetos procesales y, la expectativa plausible, ya que no puede exigírsele al demandante que adecue su pretensión procesal a un criterio futuro que todavía no hubiere sido establecido, y siendo que, la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal de la República, en fallo de fecha 22 de marzo de 2013, retomó el criterio inveterado que había sido establecido en sentencia Nº 116 de fecha 12 de abril de 2005, el cual dicho sea de paso no comparte este juzgador, en el sentido de que siempre que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes claramente, en dicho contrato preparatorio los requisitos de objeto y precio, promesa bilateral de compra-venta equivale a venta, es el criterio que resulta aplicable al presente caso, ya que la demanda fue presentada el 24 de febrero de 2015 y admitida el 03 de marzo del mismo año, época para cual se mantenía vigente dicho criterio, por lo que no puede aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en fallo de la Sala Constitucional, ya reseñado, que consideró que promesa bilateral de compra-venta no equivale a venta, reivindicando de esta manera la autonomía de los contratos de promesa.
Con base a tales razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, resulta concluyente afirmar que, en el caso bajo decisión estamos en presencia de un contrato preliminar de promesa bilateral de compraventa que equivale a un contrato definitivo de venta, en fundamento a la referida doctrina y a lo establecido en el artículo 1474 del Código Civil. Así se decide.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Determinada como ha sido la naturaleza jurídica del contrato objeto del litigio, que no es mas que la de ser un contrato de venta definitivo a plazo, procede este Juzgador a determinar la procedencia de los alegatos y defensas de cada una de las partes, a través del análisis de cada uno de los medios probatorios aportados por ellas.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE
Promovió documento autenticado ante la Notaria Pública Primera de El Tigre estado Anzoátegui en fecha 29 de agosto de 2014, bajo el Nº 38, Tomo 59, y posteriormente autenticado en la Notaria Pública Primera del Municipio Valera del estado Trujillo, en fecha 04 de septiembre de 2014, bajo el Nº 12, Tomo 70. Con esta documental se demuestra la existencia del contrato que vincula a las partes, así como el alcance de las condiciones del mismo, que este juzgador ya valoró up supra, y que consagró como principales obligaciones de las partes, las siguientes: la demandada se obligó a transmitir la propiedad del inmueble objeto del litigio una vez cumplido el pago del saldo restante de un millón cien mil bolívares (Bs. 1.100.000,00), que tendría lugar al momento de la protocolización del documento; y el demandante se obligó a comprar y a pagar el referido saldo restante, cuyo recursos obtendría en un lapso de 120 días continuos provenientes de un crédito hipotecaria para adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitah, al momento de protocolizar el documento definitivo; documental esta, que el Tribunal valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil.
Promovió documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal en fecha 11 de julio de 2008, bajo el Nº 2008.627, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 453.19.7.3.32, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2008, el cual fue promovido en copia fotostática simple. Con esta documental se demuestra que la demandada de autos, ciudadana Keyla Carolina Linares era propietaria del inmueble objeto de la promesa bilateral de compra-venta aquí equiparada a compra-venta, así como también que sobre el inmueble objeto de dicha venta se constituyó una hipoteca inmobiliaria de primer grado a favor del Banco Banesco; documental esta que al no haber sido impugnada el Tribunal la tiene como fidedigna de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y la valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil.
Promovió copia fotostática simple de cheque Nº 16-147806212 del Banco Fondo Común por un monto de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), para demostrar el primer pago realizado a la demandada de autos. Tal prueba documental, si bien es cierto resulta inadmisible por haber sido promovida irregularmente, ya que en el proceso civil la promoción de fotostatos de documentos privados no resulta admisible conforme a lo previsto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual este Juzgador la desecha; dicha prueba resultaba impertinente, toda vez que dicho pago quedó demostrado con el propio documento contentivo del contrato de promesa y además nunca fue controvertido ni rechazado por la parte demandada.
Promovió comprobante de transferencia electrónica realizada en fecha 5 de septiembre de 2014, de la cuenta corriente Nº 0134-0188-8718-8303-4077 del Banco Banesco, de la cual es titular el ciudadano Jeison Andre Viloria Briceño, demandante de autos, a la cuenta corriente Nº 0134-0945-5194-6130-5526 del Banco Banesco, de la cual es titular la ciudadana Keyla Carolina Linares, demandada de autos, para demostrar un segundo pago realizado a la demandada. Tal documental, si bien es cierto, presenta el logo de la entidad bancaria Banesco, y en la misma se refleja una transferencia entre las respectivas cuentas, por un monto de noventa y dos mil ciento ochenta y cuatro bolívares (Bs. 92.184,00), la misma no está suscrita por persona autorizada, por lo cual se desconoce su autoría, aunado a lo anterior al emanar de un tercero, siendo un documento privado, debió ser ratificada de conformidad con lo previsto en el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se desecha.
Promovió constancia de aprobación de fecha 21 de noviembre de 2014, en copia fotostática simple, donde supuestamente, la abogada revisora del Registro Publico de los municipios Valera, Motatan y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, aprobó el documento definitivo de venta, quedando solo como único requisito para completar la protocolización del mismo, retirar por ante la oficina de consultoría jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, el borrador de la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el apartamento y consignarlo por ante la referida oficina de registro a los efectos de proceder a su revisión y posterior protocolización. Esta documental por tratarse de un instrumento privado ha debido ser promovida en original, y como quiera que la misma también carece de firma de la persona de la cual emanó, constituye un documento apócrifo, es decir, sin autoría conocida; prueba esta que también debió ser ratificada, en todo caso, por su supuesto firmante, conforme a lo previsto en los artículos 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil, razones estas por las cuales este Tribunal desecha tal prueba y le niega valor probatorio.
Promovió poder autenticado por ante la Notaria Publica Primera de El Tigre estado Anzoátegui en fecha 23 de julio de 2014, bajo el Nº 058, Tomo 048, para demostrar que la ciudadana Keyla Linares nombró como apoderada a la ciudadana Noria Josefina Linares, para que retirara el borrador de la liberación de hipoteca en la ciudad de Caracas. Con esta documental se evidencia que la demandada de autos estaba al tanto de la existencia de tal gravamen y de la obligación que ella tenía en el contrato de entregar al promitente comprador los recaudos necesarios para la firma del documento definitivo de venta; documental esta que el Tribunal valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil.
Promovió constancia de aprobación de solicitud de crédito hipotecario emanada de la entidad BANCARIBE, promovida en el libelo de demanda marcada con la letra “G”, de fecha 09 de febrero de 2015, para demostrar que el crédito para adquisición del inmueble fue aprobado el 20 de octubre de 2014, por un monto de un millón nueve mil bolívares (Bs. 1.009.000,00) y donde se señala que el precio del inmueble es la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00). Esta documental, si bien es cierto, demuestra la aprobación del crédito hipotecario por parte de BANCARIBE al demandante de autos para adquirir el inmueble vendido por la demandada, ha debido ser ratificada, por emanar de un tercero mediante la prueba de informes, de conformidad con lo establecido en los artículos 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil, y al haber solicitado su ratificación se pudo demostrar el contenido de dicha documental en el sentido de que solicitó un crédito hipotecario en fecha 09 de septiembre de 2014, aprobado el 20 de octubre de ese mismo año por un millón nueve mil bolívares (Bs. 1.009.000,00) para adquirir el inmueble propiedad de la demandada Keyla Linares.
Promovió las siguientes pruebas de informes:
a) A la entidad bancaria BANCARIBE a los fines de que informara a este Tribunal, lo siguiente: 1) si el ciudadano Jeison Viloria solicitó un crédito hipotecario en el año 2014, a los fines de adquirir un inmueble propiedad de la ciudadana Keyla Linares, y en que fecha se inició la referida solicitud; 2) si el ciudadano Jeison Viloria cumplió con todos los requisitos exigidos para la aprobación de dicho crédito y en que fecha fueron consignados; 3) si el crédito hipotecario fue aprobado y en que fecha; 4) en que fecha fue entregado por la entidad bancaria a Jeison Viloria el documento definitivo de compra-venta sobre el referido inmueble; 5) el monto por el cual fue aprobado dicho crédito; 6) si resultaba necesario para finiquitar la cancelación del crédito, el documento de liberación de hipoteca que gravaba al inmueble; 7) si en fecha 09 de febrero de 2015 emitieron una constancia de aprobación de solicitud de crédito hipotecario, donde señala que el mismo fue aprobado el 20 de octubre de 2014; y 8) que remitiera a este Tribunal copia del expediente bancario donde constara la tramitación del crédito. Tal información fue suministrada a este Tribunal mediante comunicación de Nº DAN-223510/2015 de fecha 17 de noviembre de 2015, en la cual informan lo siguiente: 1) que el ciudadano Jeison Viloria introdujo una solicitud de crédito de línea hipotecaria BANCARIBE para adquisición de vivienda en fecha 09 de septiembre de 2014, el cual fue aprobado en fecha 20 de octubre de 2014 por un monto de un millón nueve mil bolívares (Bs. 1.009.000,00); 2) que el referido ciudadano en fecha 24 de octubre de 2014 contrató dos pólizas de seguro, una de incendio y otra de vida por la cantidad de dos mil doscientos cuarenta y dos con treinta y cinco bolívares (Bs. 2.242,35) y dos mil doscientos sesenta y cuatro con cero bolívares (Bs. 2.264,00), respectivamente, mediante la aseguradora MAPFRE La Seguridad C.A.; 3) hacen entrega de documento certificación de garantía, realizada por el abogado Francisco Nicolosi, en carácter de abogado del Banco Caribe, correspondiente a la solicitud de crédito de línea hipotecaria BANCARIBE para adquisición de viviendas, perteneciente al ciudadano Jeison Viloria; y 4) anexan copia fotostática simple del expediente de solicitud de crédito hipotecario en referencia.
Con esta prueba de informes se pudo demostrar que el demandante solicitó un crédito hipotecario en fecha 09 de septiembre de 2014, aprobado el 20 de octubre de ese mismo año por un millón nueve mil bolívares (Bs. 1.009.000,00) para adquirir el inmueble propiedad de la demandada Keyla Linares. Así se establece.
b) Promovió prueba de informes a la entidad bancaria BANESCO para que informara al tribunal lo siguiente: 1) Si la ciudadana Keyla Linares tiene o ha tenido un crédito hipotecario que grava con una hipoteca de primer grado un inmueble consistente en un apartamento distinguido con el Nº 02-03, ubicado en el bloque 42, edificio 01 de la urbanización La Beatriz, municipio Valera del estado Trujillo; 2) si para el mes de julio de 2014 dicha ciudadana debía retirar por la oficina de consultoría jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Habitat el borrador de la liberación de hipoteca en referencia; 3) si ese crédito hipotecario todavía sigue vigente o ha sido cancelado, y de ser así en que fecha; 4) remita a este Tribunal los estados de cuenta desde el mes de mayo de 2014 hasta la presente fecha de la cuenta corriente Nº 0134-0188-8718-8303-4077 del Banco Banesco del cual es titular ciudadano Jeison Viloria; y 5) remita a este Tribunal los estados de cuenta desde el mes de mayo de 2014 hasta la presente fecha de la cuenta corriente Nº 0134-0945-5194-6130-5526 del Banco Banesco del cual es titular la ciudadana Keyla Linares; ultima promoción esta que fue declarada inadmisible en lo que respecta a la ciudadana Keyla Linares por afectar el derecho a la privacidad de sus finanzas.
Las resultas de dicha prueba de informes fueron remitidas a este Tribunal, mediante comunicación sin número de fecha 25 de noviembre de 2015, a través de la cual informan, lo siguiente: 1) que a la ciudadana Keyla Linares se le otorgó un crédito hipotecario para adquirir un apartamento distinguido con el Nº 02-03, ubicado en el bloque 42, edificio 01 de la urbanización La Beatriz, Municipio Valera del estado Trujillo, que dicho crédito se aprobó por un monto de cincuenta y nueve mil trescientos setenta y siete bolívares en fecha 11 de julio de 2008, el cual se mantiene en estatus de activo. También informa que lo relacionado al punto número 2, esto es, si la ciudadana Keyla Linares debía retirar el borrador de liberación de hipoteca, tal información corresponde ofrecerla a BANAVIH, y en relación al ultimo punto informan que la cuenta Nº 0134-0188-8718-8303-4077 corresponde a otra persona distinta al demandante, por lo que sugieren verificar dichos dígitos para suministrar la información.
De esta prueba de informes solo se puede evidenciar un hecho que no es controvertido en este proceso y que resulta irrelevante como lo es la aprobación a la demandada de autos de un crédito para adquirir la vivienda objeto del litigio. Así se establece.
c) Promovió prueba de informes a la entidad bancaria FONDO COMÚN para que remitiera información a este Tribunal de los estados de cuenta desde el mes de mayo de 2014 hasta la presente fecha de la cuenta corriente Nº 0151-0044-59-1000252720, de la cual es titular el ciudadano Jeison Viloria. Tal prueba de informes, a pesar de que se libraron los oficios respectivos no fue suministrada por la entidad bancaria, razón por la cual sobre ella no hay nada que valorar.
d) Promovió prueba de informes a la consultoría jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, para que informara al tribunal lo siguiente: 1) la fecha en que se comenzó a tramitar el borrador de liberación de hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto del litigio a nombre de la ciudadana Keyla Linares; 2) si en esa oficina para el 16 de diciembre del año 2014 se encontraba redactado y de solo retirar dicho borrador; y 3) si el referido borrador ya fue retirado y en que fecha.
Dicha información fue suministrada por comunicación Nº 000365 de fecha 08 de diciembre de 2015, mediante la cual se informa, lo siguiente: 1) en el sistema automatizado de consulta aparece registrada una solicitud personal de visto bueno al documento de liberación de hipoteca de la ciudadana Keyla Linares, con fecha de recepción en el departamento de correspondencia de BANAVIH el 16 de diciembre de 2014, 2) dicho documento presentaba el visto bueno del Banco de Caribe C.A., Banco Universal y BANESCO Banco Universal C.A.; y 3) una vez efectuada la revisión de dicho documento se procedió a otorgar el visto bueno de esa unidad legal en fecha 28 de enero de 2015 a nombre de la ciudadana Keyla Linares, del cual remite copia donde consta tal visto bueno y donde le participan que debe comunicarse con la apoderada de esa institución en un plazo de quince días hábiles previos a la introducción del documento en la oficina de registro, a los fines de fijar fecha y hora para la protocolización del documento de liberación de hipoteca.
Con esta información se demuestra que la ciudadana Keyla Linares cumplió con su obligación dentro del plazo de los 120 días del contrato objeto del litigio, de solicitar la liberación de la hipoteca que pesaba sobre dicho inmueble, siendo que BANAVIH aprobó la misma en fecha 16 de diciembre de 2014, a pocos días de vencerse el plazo de 120 días de vigencia del referido contrato.
e) Promovió prueba de informes a la Tesorería Principal de la Alcaldía del Municipio Valera del estado Trujillo para que remitiera a este Tribunal el estado de cuenta del impuesto municipal del inmueble objeto del litigio desde el mes de mayo de 2014 hasta la fecha. Esta información a pesar que fue solicitado no consta en autos la resultas de la misma, razón por la cual nada tiene que valorar respecto a ella el tribunal.
f) Promovió prueba de informes a la junta de condominio de Bloque 42 de la urbanización La Beatriz del Municipio Valera del estado Trujillo, a los fines de que remitiera a este Tribunal el estado de cuenta del estado de ese condominio correspondiente al inmueble objeto de litigio desde el mes de mayo de 2014 hasta la presente fecha, así como de los datos de la persona que lo canceló. Esta información no fue suministrada por esa junta de condominio al Tribunal, por lo cual no hay nada que valorar al respecto.
g) Promovió prueba de informes a la empresa CORPOELEC a los fines de que remitiera a este Tribunal el estado de cuenta del pago de servicio de energía eléctrica del inmueble objeto del litigio desde el mes de mayo de 2014 hasta la presente fecha. Tal información fue suministrada a este Tribunal mediante comunicación Nº AJ-TRU-2015-0018 por el apoderado judicial de esa empresa, donde señala que fue cancelado en el punto de suministro asignado a dicho inmueble bajo el NIC 3485290 por la cantidad de seiscientos ocho bolívares (Bs. 608,00) y que para la fecha presenta una deuda por la cantidad de treinta y cinco bolívares con treinta y siete céntimos (Bs. 35,37). Con esta información solo se demuestra que para el 18 de noviembre de 2015, lapso durante el cual todavía se encontraba vigente el contrato objeto de litigio, la demandada se encontraba insolvente con el pago de dicho servicio.
h) Promovió prueba de informes al Colegio de Abogados del estado Trujillo para que informara sobre la cancelación por parte del ciudadano Jeison Viloria de los honorarios generados por el concepto de certificación de gravamen del bien objeto de negociación por la cantidad de mil novecientos bolívares (Bs. 1.900,00). La referida información fue enviada por el presidente del Colegio de Abogados mediante comunicación Nº 227-2010-2012CAT de fecha 02 de diciembre de 2015, mediante la cual informa que revisadas como fueron las planillas recaudadoras de ingresos de ese colegio, no aparece que el ciudadano Jeison Viloria haya cancelado honorarios por ese concepto.
i) Promovió prueba de informes a la empresa de seguros MAPFRE para solicitar si en fecha 24 de octubre de 2014 el ciudadano Jeison Viloria contrató con dicha empresa una póliza contra incendios y el monto de la misma para el inmueble objeto del litigio. Tal información fue suministrada a este tribunal mediante oficio Nº 669 de fecha 02 de noviembre de 2015, mediante el cual se señala que el ciudadano Jeison Viloria contrató con esa empresa una póliza de incendios con la finalidad de amparar el riesgo del inmueble objeto de litigio con vigencia del 23 de octubre de 2014 al 24 de octubre de 2015 por una prima de dos mil doscientos cuarenta y dos bolívares con treinta y cinco céntimos (Bs. 2.242,35). Con tal información se demuestra que el demandante cumplió con una de sus obligaciones frente a la entidad crediticia para que le fuera otorgado el crédito respectivo.
j) Promovió prueba de informes a la entidad bancaria BANCARIBE para que informe al tribunal si en fecha 24 de octubre de 2014 el ciudadano Jeison Viloria contrató una póliza de vida y el monto de la misma. Tal información fue suministrada por la entidad BANCARIBE y ya fue analizada up supra por este juzgador.
k) Promovió pruebas de informes al Registro Público de los municipios Valera, Motatan y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, a los fines de que informara al Tribunal lo siguiente: 1) si en fecha 25 de junio de 2014 el ciudadano Jeison Viloria canceló los aranceles correspondientes a la certificación del gravamen del inmueble objeto del litigio; 2) Si en fecha 02 de septiembre de 2014 dicho ciudadano canceló los aranceles correspondientes a la certificación de gravamen de dicho inmueble; 3) si en fecha 21 de noviembre de 2014 fue aprobada la revisión previa de un documento definitivo de venta sobre el inmueble objeto del litigio, que fue consignado por el ciudadano Jeison Viloria, quedando solo como único requisito para la protocolización del mismo, retirar de la oficina de consultoría jurídica de BANAVIH el borrador de liberación de hipoteca de primer grado que pesaba sobre dicho inmueble; 4) si dicho inmueble tiene una superficie de sesenta y nueve metros cuadrados con veintiún décimas y sus linderos; y 5) si la hipoteca de primer grado que pesa sobre el fue liberada y de ser así en que fecha. Tal información no fue suministrada por la referida oficina, razón por la cual nada hay que valorar sobre la misma.
Promovió la prueba testimonial de la ciudadana Patricia Riveros, quien fue citada para rendir tal declaración pero el día y hora fijada para su declaración, la misma no compareció declarándose desierto dicho acto, siendo que se procedió a fijarlo nuevamente para el 18 de febrero de 2016, fecha en la cual tampoco compareció declarándose desierto dicho acto.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
Promovió el llamado contrato preparatorio de venta, objeto de litigio, para demostrar lo alegado en la contestación de la demanda, como suficiente para declarar sin lugar la demanda. En relación a esta promoción, el Tribunal ya analizó suficientemente up supra, razón por la cual nada tiene que valorar respecto esta promoción.
Promovió de conformidad con lo previsto en el articulo 1401 del Código Civil, la prueba de confesión de parte al señalar que, la parte actora reconoce en su libelo que el contrato que suscribió con su mandante fue solo un contrato preparatorio y no una venta, es decir que dicho contrato no contiene la manifestación de voluntad ni de vender ni de comprar.
De esta promoción de confesión espontánea en que supuestamente incurrió la parte actora en su libelo al calificar el contrato objeto de litigio como preparatorio de una venta, resulta importante advertir dos circunstancias a saber: las afirmaciones de hechos realizadas por las partes tanto en el libelo como en la contestación de la demanda, por si solas no constituyen confesión o admisión de los hechos afirmados por ellas mismas, ya que requieren que la parte haya realizado tal afirmación con el animus confitendi, es decir, con la intención de confesar tal hecho y que del mismo se produzcan consecuencias perjudiciales a sus intereses; cosa que no ocurrió en el caso de autos, toda vez que el demandante en su libelo califica de preparatorio el contrato objeto de litigio porque las partes lo llamaron de opción a compra-venta, entendiendo como tal un contrato de esa naturaleza; en segundo lugar, porque este Juzgador en esa potestad que tiene atribuida conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, interpretó el contenido y alcance de dicho contrato y determinó que la naturaleza jurídica del mismo fue la de ser un contrato preliminar bilateral o de promesa bilateral de compra-venta, el cual pudiera entenderse como preparatorio en virtud de que a través del mismo se establecen aspectos o condiciones que van a formar parte del contrato definitivo o ulterior; por lo que la afirmación que hubiere realizado el demandante o la demandada sobre la naturaleza jurídica del contrato o su denominación carece de relevancia en esta controversia, ya que en definitiva le corresponde al juzgador la calificación de la misma; de tal manera que, a juicio del que juzga no existe prueba de confesión alguna en la afirmación realizada por la parte actora en relación a la naturaleza jurídica del contrato, por lo que se desecha
Analizadas como han sido las pruebas aportadas por las partes, considera necesario este juzgador, en aras al principio de la exhaustividad del fallo previsto en el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, pronunciarse respecto a la defensa opuesta por la parte demandada, al alegar en la contestación de la demanda que la estipulación en el contrato objeto de litigio de penalidades (cláusulas penales compensatorias), en caso de incumplimiento de cualesquiera de las partes, aunado a la naturaleza preparatoria del contrato, hacia que la única acción disponible para estas fuese la de exigir el pago de la penalidad prevista y no la del cumplimiento del contrato, es decir, una especie de exclusión tácita de la posibilidad de solicitar la ejecución forzosa de las obligaciones del contrato; alegaciones ante las cuales, considera este juzgador que, la regulación convencional de daños y prejuicios en caso de incumplimiento, no impide la posibilidad de accionar el cumplimiento de la obligación principal en lugar de la pena estipulada, tal como expresamente lo establece el articulo 1259 del Código Civil: “El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal en lugar de la pena estipulada. “, es decir, que la estipulación de una cláusula penal no se traduce en la exclusión de la posibilidad de solicitar la ejecución forzosa de las obligaciones del contrato, exclusión que, vale mencionar, debe ser hecha de manera expresa por las partes en el contrato, sino en una alternatividad por la cual el acreedor puede optar por exigir el cumplimiento de la cláusula penal o la ejecución forzosa del contrato, tal como lo ha establecido la doctrina y la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante fallo de fecha 20 de julio de 2015, dictado en el expediente Nº 14-0662, caso: PANADERIA LA CESTA DE LOS PANES.
Aclarado tal punto, pasa este juzgador a pronunciarse respecto a la procedencia en el presente caso de la acción de cumplimiento de contrato intentada por la parte demandante y la excepción opuesta por la demandada en su contestación a la demanda, para lo cual observa que, si bien es cierto, la parte demandada incumplió su obligación de otorgar el documento definitivo de venta, lo que quedó demostrado con la defensa que opuso la demandada de la excepción del contrato no cumplido, tal incumplimiento encontró justificación en la falta de cumplimiento del pago del precio por parte del demandante, quien, si bien se obligó a pagar al momento de protocolización del documento definitivo de venta, y demostró previamente haber solicitado el crédito hipotecario y obtenido su aprobación dentro del lapso de vigencia del contrato de promesa objeto de litigio, y tal crédito fue aprobado por la cantidad de 1.009.000,00 Bs., monto este inferior al saldo deudor del precio estipulado, que era la cantidad de 1.100.000,00 Bs.; no demostró con las pruebas traídas a autos haber realizado dicho pago, ni el pago de los 91.000,00 Bs., restantes, así como tampoco la supuesta negativa injustificada por parte de la demandada de otorgar el documento y recibir el pago del precio, hecho este que mal podía exigírsele a ésta, ya que no se hallaba obligada a recibir un pago parcial del saldo restante, en virtud del principio de integridad del pago que rige en el derecho de obligaciones establecido en el artículo 1291 del Código Civil; es decir, que aun cuando hubieren comparecido ambos contratantes al otorgamiento del documento, el demandante no contaba con el dinero necesario para realizar el pago integro del precio, bien pudiendo la demandada negarse a recibir el mismo y a otorgar el contrato.
Así las cosas, no habiendo cumplido el demandante su obligación de pagar el precio y no habiendo probado que el incumplimiento de la demandada lo fue injustificadamente, hace procedente la excepción o defensa alegada por la parte demanda referida a la excepción del contrato no cumplido prevista en el artículo 1168 del Código Civil. Así se decide.
Tratándose entonces la pretensión del actor de cumplimiento de contrato, la doctrina, la jurisprudencia y de la propia letra del artículo 1167 de Código Civil se desprende los requisitos de procedencia de tal acción, a saber:
1) Que se trate de un contrato bilateral.
2) Que la parte que la invoca haya cumplido con su obligación principal asumida en el contrato
3) El incumplimiento culposo de la obligación principal asumida en el contrato por el demandado.
Determinados cuales son los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato a verificar por este juzgador en el caso de marras, concluye que el demandante no logró demostrar haber cumplido con su obligación principal de pagar el precio, por lo que considera este juzgador que, mal puede el demandante accionar por el cumplimiento de tal contrato, mas aun, cuando ha operado la excepción “non adimpleti contractus”, lo que hace procedente, tal como lo estableció la Sala de Casación Civil en fallo de fecha 27 de abril de 2004, dictado en el expediente Nº 03207, que se declare sin lugar la pretensión de cumplimiento ejercida por la parte demandante, aunado al hecho de que el demandante tampoco acreditó haber pagado el precio en el ínterin del presente procedimiento, antes del dictado del presente fallo, toda vez que solicitó que la presente sentencia supliera los efectos del contrato no cumplido, conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y siendo que, como requisito para que dicha sentencia surta tales efectos supletorios, era necesario que existiera constancia en autos del cumplimiento por parte de la demandante (Promitente comprador) de la obligación de pagar el precio pactado en el contrato preliminar, antes de que se profiriera la presente sentencia definitiva, lo que no consta, a pesar de que la entidad bancaria aprobó los recursos para el pago del precio, lo que implica que la falta de pago no es imputable al hecho de un tercero (Entidad Bancaria), por lo que no opera a favor del demandante el eximente de responsabilidad previsto en el artículo 1 de la Resolución emitida por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, de fecha 05 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial No. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, razón por la cual, mal puede este juzgador condenar a la parte demandada (Promitente vendedora) a cumplir un contrato de compra-venta, cuando no ha recibido su contraprestación consistente en el pago del precio, ya que tratándose de un contrato que tiene por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, a la sentencia no podrá dársele el efecto constitutivo o traslativo del derecho de propiedad, y la misma resultaría inejecutable, tal como lo estableció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fallo de fecha 20 de julio de 2015, dictado en el expediente N° 14-0662, caso: PANADERIA LA CESTA DE LOS PANES, donde señaló: “…Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido. …” (Resaltado del tribunal).

DISPOSITIVA
En fuerza de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PROCEDENTE LA EXCEPCIÓN DEL CONTRATO NO CUMPLIDO opuesta por la parte demandada, ciudadana KEYLA CAROLINA LINARES, plenamente identificada en autos.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA autenticado ante la Notaría Pública Primero de El Tigre Estado Anzoátegui en fecha 29 de agosto de 2014, inserto bajo el N° 38, tomo 59 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría y posteriormente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Valera del estado Trujillo en fecha 04 de septiembre de 2014, inserto bajo el N° 12, tomo 70; intentó el ciudadano JEISON ANDRE VILORIA BRICEÑO contra la ciudadana KEYLA CAROLINA LINARES, identificados en autos.
TERCERO: SE CONDENA en costas del proceso a la parte demandante, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE A LAS PARTES.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con sede en Trujillo, el dieciséis (16) de septiembre de dos mil dieciséis (2.016). Años: 206º de la Independencia y 156º° de la Federación.
EL Juez Titular,

Abg. Adolfo Gimeno Paredes
La...

...Secretaria Titular,

Abg. Mary Trini Godoy H.
En la misma fecha y previo el anuncio de Ley dado por el alguacil del tribunal, y siendo las diez horas de la mañana (10:00 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.
La Secretaria Titular,

Abg. Mary Trini Godoy H.

AGP/aamn