TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Dicta el siguiente fallo definitivo.

Las presentes actuaciones cursan por ante esta alzada en virtud de apelación ejercida por el demandante, ciudadano Pablo Antonio Torres, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 2.629.019, asistido por el abogado Jesús Arnaldo Escalona Reyes, inscrito en Inpreabogado bajo el número 78.485, contra decisión definitiva dictada en fecha 3 de diciembre de 2014, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en el presente juicio que por cumplimiento de contrato propuso contra el ciudadano Germán Ramón Laguna, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 5.348.436, asistido por el abogado José Gregorio Pacheco Ramírez, inscrito en Inpreabogado bajo el número 66.682.
Oída la apelación en ambos efectos, fue remitido el expediente a esta alzada, en donde se recibió por auto del 2 de octubre de 2015.
Siendo la oportunidad para dictar el presente fallo, lo hace de la manera siguiente:
I
ANTECEDENTES

Mediante libelo presentado a distribución el 6 de agosto de 2014 y repartido al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas e los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, el preidentificado ciudadano Pablo Antonio Torres, asistido por el abogado Jesús Arnaldo Escalona Reyes, igualmente identificado, propuso demanda por cumplimiento de contrato contra el ciudadano Gerardo Ramón Laguna, ya identificado.
Narra el actor que en fecha 8 de octubre de 2012 suscribió con el demandado un contrato de opción de compra venta autenticado en la Notaría Pública Primera de Valera, bajo el número 32, Tomo 115, “…en el cual se declaró propietario de un inmueble tipo casa N° (45) familiar construida sobre un terreno propio, el cual tiene una superficie de trescientos metros cuadrados (300 Mts2), ubicado en la calle José Félix Rivas, Parroquia Campo Alegre, en el sitio Jiménez de Sabana Larga en Jurisdicción del Municipio San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo. Alinderado de la siguiente Manera: por el NORTE: con terreno de la sucesión Urdaneta; por el SUR, ESTE y el OESTE: con la circunvalación Alto de Jiménez.” (sic, mayúsculas y subrayas en el texto).
Manifiesta el actor que el inmueble es propiedad del opcionante vendedor, según consta en documento autenticado en la Notaría Pública Primera de Valera el 17 de enero de 1994, bajo el número 16, Tomo 7, posteriormente, protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, el 4 de febrero de 1994, bajo el número 7, Tomo 3 del Protocolo Primero.
Alega el demandante que con ocasión al contrato de opción de compra venta se obligó a comprar y, el opcionante vendedor, a vender el inmueble en cuestión.
Aduce el demandante que en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta se estableció que el precio convenido fue la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 165.000,00), pagaderos de la siguiente manera: “PRIMERO: El precio establecido de venta es la cantidad de; BOLIVARES CIENTO SESENTA Y CINCO MIL. (Bs 165.00.00), (sic) los cuales se compromete a pagar ‘EL OPCIONADO COMPRADOR’ en moneda de curso legal en el país, los cuales pagará, de la siguiente manera, como inicial paga CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000.00) en moneda de curso legal en el país, quedando entendido que dicha cantidad se pagó a la firma del contrato y este será imputable como parte de pago al precio de venta total y definitiva del inmueble. SEGUNDO: el saldo restante es decir: LOS CIENYO SESENTA BOLIVARES MIL (Bs 160.000.00). Se pagará por préstamo condicionado por LA LEY DE POLITICA HABITACIONAL por parte de: EL OPCIONADO COMPRADOR;…”(sic, mayúsculas y subrayas en el texto).
Arguye el actor que durante el tiempo del trámite acordaron un pago de canon de arrendamiento al optante comprador por la cantidad de doscientos bolívares (Bs. 200,00), cantidad esa que se negó a recibir, razón por la cual, a partir del 15 de marzo de 2014 se obligó a depositarle tal cantidad en la entidad bancaria Banco del Tesoro en una cuenta perteneciente al Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (Savil) con la referencia de pago número 00146250 y el contrato número 000002620901940056050, y que como fecha de culminación se estableció la fecha de la firma del documento de venta definitivo.
Señala el actor que el opcionante vendedor se comprometió a recibir el pago al momento de la protocolización del documento de compra venta, quedando obligado el mismo a la transmisión definitiva de la propiedad del inmueble.
El demandante ratificó que el 26 de marzo de 2013 fue notificado de la aprobación del crédito por la entidad bancaria Banco Nacional de la Vivienda (Banavi), luego, le notificó de ello al opcionante vendedor, hoy demandado, el cual se ha negado en todo momento a cumplir con lo establecido en el contrato.
Continúa manifestando el actor que según la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, el opcionado pagó el precio de la venta por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), es decir, que hay una venta de conformidad con el artículo 1.161 del Código Civil, y que está cumpliendo con su obligación de opcionado comprador conforme a lo previsto por el artículo 1.527 del Código Civil, quedando claro que la cantidad de dinero restante, es decir, ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000,00), sería cancelada al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.
Alega el demandante que: “Ahora bien en el contrato de opción a compra venta se estableció un plazo condicionado con un préstamo a una entidad Bancaria esto nos orienta la decisión en el otorgamiento y del pago, dependía de un tercero po (sic) parte de una entidad bancaria mediante UN PRESTAMO DE LEY POLITICA HABITACIONAL Y el retraso, por parte de la entidad bancaria trajo como consecuencia el pago de saldo de BOLIVARES CIENTO SESENTA MIL (Bs 160.000.00). Por tanto hago especial énfasis en esto: Que el desembolso de los recursos para protocolizar la compra del inmueble dependía de un tercero como es la entidad bancaria. Ya identificada anteriormente.” (sic, mayúsculas en el texto).
Manifiesta el actor que demanda al ciudadano Gerardo Ramón Laguna, “…para que convenga. Para el caso que no convenga, solicito al tribunal declare la existencia de la venta entre el Opcionado y el Vendedor, de un inmueble tipo casa N° (45) familiar construida sobre un terreno propio, el cual tiene una superficie de trescientos metros cuadrados (300 Mts2), ubicado en la calle José Félix Ribas, Parroquia Campo Alegre, en el sitio Jiménez de Sabana Larga en Jurisdicción del Municipio San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo. Alinderado de la siguiente Manera: por el NORTE: con terreno de la sucesión Urdaneta; por el SUR, ESTE y el OESTE: con la circunvalación Altos de Jiménez. El Inmueble es propiedad de ‘OPCIONANTE VENDEDOR’ según consta en el documento debidamente autenticado por ante la Notaria (sic) Publica (sic) Primera de Valera del Estado Trujillo en fecha 17 de Enero del 1994, bajo el N° 16 del Tomo 07 y posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, en fecha 04 de febrero del año 1994, bajo el N° (07) Tomo (3), Protocolo (1) del trimestre (01). A los fines que dicho fallo me sirva de documento de propiedad como bien lo establece el Artículo 1.161 del Código Civil Vigente Venezolano” (sic, mayúsculas y subrayas en el texto).
También solicitó al tribunal que decretara medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble descrito en el libelo de la demanda, igualmente, solicitó que se estampara una nota marginal sobre la existencia de la presente demanda en el documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, en fecha 4 de febrero de 1994, bajo el número 7, Tomo 3 del Protocolo Primero.
El demandante fundamentó su demanda en los artículos 1.133, 1.161, 1.167 y 1.527 del Código Civil, y estimó el valor de la misma en la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 165.000,00) equivalente a mil trescientas setenta y cinco unidades tributarias (1.375 U. T.).
Acompañó su libelo de demanda con los siguientes recaudos: 1) copia fotostática simple de documento autenticado en la Notaría Pública Primera de Valera, el 8 de octubre de 2012, bajo el número 32, Tomo 115; 2) copia fotostática simple de las cédulas de identidad del demandante y del demandado; 3) copia fotostática simple de documento de venta autenticado en la Notaría Pública de Valera, el 17 de enero de 1994, bajo el número 16, Tomo 7; 4) copia fotostática simple de planilla de notificación de enajenación de inmuebles, y planilla de liquidación, Derechos de Registro; 5) copia fotostática simple de planilla de pago emitida por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (Savil), de fecha 1 de abril de 2014; y, 6) copia fotostática simple de informes de análisis cuantitativo y cualitativo, de fecha 8 de enero de 2012, expedido por la entidad bancaria Banco del Tesoro.
Por auto de fecha 12 de agosto de 2014, al folio 19, fue admitida la presente demanda y ordenada la citación del demandado, a fin de que diera su contestación a la demanda al segundo (2°) día de despacho siguiente.
Practicada la citación del demandado, el mismo, asistido por el abogado José Gregorio Pacheco Ramírez, dio contestación a la demanda mediante escrito presentado el 23 de octubre de 2014, a los folios 25 al 33.
Como punto previo alega que la parte demandante alteró maliciosamente el contenido del contrato de opción de compra venta al manifestar en su libelo de demanda lo siguiente: “…EL OPCIONANTE VENDEDOR, se comprometió a recibir dicho pago al momento de la protocolización del documento definitivo de Compra Venta, quedando obligado a la transmisión definitiva de la propiedad del inmueble’. Si revisamos el contenido de la cláusula Segunda del contrato de opción a compra la cual transcribo textualmente: SEGUNDA: ‘El precio establecido de venta es la cantidad de BOLIVARES CIENTO SESENTA Y CINCO MIL (Bs. 165.000,oo), los cuales se compromete a cancelar ‘EL OPCIONANTE COMPRADOR’ en moneda de curso legal en el país, dentro de los NOVENTA (90) días siguientes, contados a partir de la firma autenticada de este documento, mas (30) días de prórroga de ser necesarios; los cuales cancelará ‘LA OPCIONANTE COMPRADORA’ de la siguiente manera: como inicial cancela: CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,oo); en moneda de curso legal en el país, y los restantes BOLIVARES CIENTO SESENTA MIL (BS. 160.000,oo), los pagará con préstamo condicionado por ley de política habitacional.- Al momento de la cancelación total EN EL TIEMPO ESTABLECIDO, está obligado ‘EL OPCIONANTE VENDEDOR’ a la transmisión definitiva de la propiedad del inmueble, por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán (sic) y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo’. Es aquí donde se evidencia que el Demandante no expuso los hechos de acuerdo a la verdad sino que altero (sic) maliciosamente el contenido de la OPCON DE COMPRA por cuanto EL TIEMPO ESTABLECIDO en la Cláusula Segunda fue de NOVENTA (90) DIAS contados a partir de la firma autenticada de este documento, mas (30) días de prorroga (sic) de ser necesarios, y no como dice El demandante que yo como optante vendedor me haya comprometido a recibir dicho pago al momento de la protocolización del documento definitivo de Compra Venta.” (sic, mayúsculas en el texto).
Como contestación al fondo de la demanda manifiesta que ciertamente celebraron un contrato de opción a compra autenticado en la Notaría Pública Primera de Valera, bajo el número 32, Tomo 115, sobre el inmueble descrito en el libelo de la demanda.
El demandado acepta como cierto lo expresado por el demandante de que ambas partes concertaron y acordaron la venta del inmueble por la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 165.000,oo), “…los cuales SE COMPROMETE A PAGAR (Las mayúsculas y negritas son mías), ‘EL OPCIONADO COMPRADOR’ en moneda de curso legal en el país, los cuales pagará, de la siguiente manera, como inicial paga CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,oo) en moneda de curso legal en el país, quedando entendido que dicha cantidad se pagó a la firma del contrato y este será imputable como parte de pago al precio de venta total y definitiva del inmueble.” (sic, mayúsculas en el texto).
Aduce el demandado que el demandante pretende enervar la demanda señalando que se pagará el préstamo condicionado por la Ley de Política Habitacional cuando la institución bancaria decida otorgar el préstamo, así mismo, expresa que, si no se hubiese fijado el momento de la cancelación total en el tiempo establecido en el contrato, dicho pago se convertiría en un cumplimiento de la obligación de fecha incierta, a merced cuando el banco a bien tuviera conceder el préstamo.
Negó, rechazó y contradijo que haya acordado, mientras duraran los trámites, el pago de un canon de arrendamiento por parte del optante comprador por la cantidad de doscientos bolívares (Bs. 200.00) y que, si así hubiese sido, en el contrato se señalaría que se trata de un arrendamiento con opción a compra pero en el mismo las partes solo acordaron que se trata de una opción a compra.
Negó, rechazó y contradijo que se haya comprometido a recibir el pago total al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.
Negó, rechazó y contradijo lo alegado por el demandante de que hubo una venta invocando el artículo 1.161 del Código Civil, por cuento el propio actor ha señalado que el documento fue un contrato de opción a compra.
Negó, rechazó y contradijo que el demandante esté cumpliendo con su obligación como opcionado comprador según lo previsto por el artículo 1.527 del Código Civil, todo lo contrario, nunca cumplió con el supuesto previsto por dicho artículo, “… por cuanto si revisamos con una simple lectura del otorgamiento de la opción a compra en fecha 08 de Octubre de 2.012 hasta el Catorce (14) de Agosto del Año 2014 fue admitida la demanda transcurrieron Veinte (20) Meses, es decir transcurrieron con creces los NOVENTA (90) días mas TREINTA (30) DIAS de prorroga (sic) si fueren necesarios; pero si El Demandante tomara como fecha a partir del 26 de Marzo del Año 2.013, donde le fue notificado (sic) la aprobación de dicho crédito sin establecer como toda aprobación de crédito si el mismo fue liquidado, transcurrieron CIENTO SESENTA Y OCHO (168) DIAS de allí que en dicha opción a compra se estableció un plazo de NOVENTA (90) DIAS no obstante a los efectos de la obligación que tenía el Optante Comprador de tramitar el crédito por la entidad bancaria se concedió una prorroga (sic) de TREINTA (30) DIAS en el caso de ser necesario.” (sic, mayúsculas en el texto).
Igualmente, aduce el demandado que: “Es imperante oponer como elementos defensivos contra la demanda incoada la confesión judicial establecida en el articulo (sic) 1.401 ejusdem por cuanto la parte demandante señala en su petitorio lo siguiente: 1. SOLICITO AL TRIBUNAL PARA QUE CONVENGA QUE EFECTIVAMENTE EXISTE LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD DADO QUE SOLO FALTA EL PAGO DE CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (BS. 160.000,OO). 2.- COMO SALDO DEL PRECIO TOTAL.” (sic, mayúsculas en el texto), siendo que el demandado considera que tal confesión judicial robustece su alegato de que en la opción de compra no se cumplió con lo establecido en el artículo 1.527 del Código Civil, por lo que, rechazó, negó y contradijo la petición del demandante.
En el mismo escrito reconvino al demandante, “…a la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta otorgado por ante la Notaría Publica (sic) Primera de Valera, del Estado Trujillo, bajo el No. 32, Tomo 115, en fecha 08 de Octubre del Año 2.012.” (sic).
Fundamentó su reconvención en los artículos 1.167 del Código Civil, y estimó el valor de la misma en la cantidad de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 165.000,00) equivalente a mil trescientas setenta y cinco unidades tributarias (1.375 U.T.).
Por auto del 27 de octubre de 2014, al folio 35, el tribunal de la causa, conforme a lo previsto por el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, admitió la reconvención propuesta por el demandado y fijó el segundo (2°) día de despacho siguiente para que el demandante reconvenido dé su contestación a la reconvención de la demanda, de conformidad con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, y que una vez realizada la contestación, la causa se entenderá abierta a pruebas de acuerdo a lo previsto por los artículos 369, 388 y 396 ejusdem, para ambas acciones.
El tribunal de la causa dictó auto el 30 de octubre de 2014, al folio 36, mediante el cual dejó constancia de que el día 29 de octubre de 2014 culminó la oportunidad de la parte demandante reconvenida para dar contestación a la reconvención pero no lo hizo por sí, ni por medio de abogado.
Posteriormente, el demandante estampó diligencia el 4 de noviembre de 2014, al folio 37, mediante la cual dio contestación a la reconvención y manifestó que no pudo hacerlo en su debida oportunidad por un hecho ajeno a su voluntad
Igualmente, aduce el demandante reconvenido que el petitorio de la reconvención del demandado no contiene pretensión procesal susceptible de convenimiento y, en consecuencia, no habiendo materia sobre la cual decidir solicita que sea declarada sin lugar la reconvención por carecer de fundamento procesal.
Mediante escrito presentado el 5 de noviembre de 2014, a los folios 38 y 39, el demandante promovió las siguientes pruebas: 1) ratificó en todas y cada una de sus partes las pruebas documentales consignadas junto con el escrito libelar, igualmente, invocó el mérito favorable de las actas procesales; 2) invocó el principio de la comunidad de la prueba; 3) copia fotostática simple de planilla de pago, Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (Savil), de fecha 22 de septiembre de 2014; y, 4) copia fotostática simple de Informe de Análisis Cuantitativo, de fecha 8 de enero de 2012, emitido por la entidad bancaria Banco del Tesoro.
Tales pruebas fueron admitidas por auto del 5 de noviembre de 2014, al vuelto del folio 50.
Por su parte, el demandado, mediante escrito presentado el 11 de noviembre de 2014, a los folios 51 y 52, hizo valer las siguientes probanzas: 1) invocó el principio de la comunidad de la prueba; y, 2) informe a ser requerido a la entidad bancaria Banco Nacional de Vivienda (Banavih), ubicada en la Avenida Venezuela, Torre Banavih, El Rosal, Municipio Chacao, 1060, Caracas, a fin de que informe a este tribunal si en sus archivos reposa la aprobación de un crédito hipotecario a favor del ciudadano Pablo Antonio Torres, así como también, que si tal crédito hipotecario fue liquidado a nombre del demandado como optante vendedor y que si dicha entidad bancaria procedió a redactar el documento para su debida protocolización.
El demandado también promovió pruebas en la reconvención, mediante escrito presentado el 11 de noviembre de 2014, a los folios 53 y 54, y en el mismo invocó el principio de la comunidad del documento de compra venta autenticado en la Notaría Pública Primera de Valera, el 8 de octubre de 2012, bajo el número 32, Tomo 115.
El tribunal de la causa dictó auto el 11 de noviembre de 2014, al folio 56, mediante el cual admitió los escritos de promoción de pruebas de la parte demandante, cursantes a los folios 51 al 54.
Mediante auto del 19 de noviembre de 2014, al folio 59, el tribunal de la causa difirió el pronunciamiento de la sentencia para el quinto (5°) día, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 3 de diciembre de 2014, el tribunal de la causa dictó sentencia definitiva en la cual declaró sin lugar la presente demanda, parcialmente con lugar la reconvención, en consecuencia, declaró resuelto el contrato de opción a compra venta autenticado en la Notaría Pública Primera de Valera el 8 de octubre de 2012, bajo el número 32, Tomo 115; así mismo, por cuanto la parte demandada reconviniente recibió como inicial la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) como cuota inicial para la negociación, tal como se desprende de la cláusula segunda del contrato de opción a compra venta, ordenó su devolución a la parte demandante reconvenida con sus respectivos intereses desde la fecha de la entrega el día 8 de octubre de 2012 hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme, para lo cual se ordena designar un experto contable por parte del tribunal, para lo cual deberá tomar en cuenta el índice de precios al consumidor del Área Metropolitana de Caracas llevados por el Banco Central de Venezuela, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; por último, no condenó en costas a ninguna de las partes dada la naturaleza de justicia social de la presente decisión, de conformidad con el artículo 274 ejusdem.
El demandante apeló de tal decisión mediante diligencia del 9 de diciembre de 2014, al folio 71, recurso ese que fue oído en ambos efectos por auto del 12 de enero de 2015, al folio 74.
Remitido el expediente a este Tribunal Superior, fue recibido por auto del 2 de octubre de 2015, al folio 76.
El demandado se dio por notificado en este Tribunal Superior mediante diligencia del 7 de octubre de 2015, al folio 78, y la parte actora también se dio por notificada mediante diligencia estampada el 13 de octubre de 2015, al folio 79.
En fecha 13 de octubre de 2015, al folio 80, este Tribunal Superior dictó auto mediante el cual fijó el vigésimo (20°) día de despacho como término para la presentación de informes, conforme a lo previsto por el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
El demandante presentó escrito de informes ante este Tribunal Superior en fecha 13 de octubre de 2015, a los folios 81 al 85, en el cual manifiesta que la decisión dictada por el tribunal a quo en fecha 3 de diciembre de 2014 es totalmente desacertada.
Así mismo, el actor hace un recuento de lo alegado en el libelo de la demanda y señala que el demandado se encuentra en posesión del inmueble en cuestión.
Expresa el demandante que la protocolización del documento no se ha llevado a cabo hasta la presente fecha, debido al incumplimiento de las cláusulas del contrato de compra venta por parte del demandado, por lo que no quedó otra opción que la acción de cumplimiento de contrato de venta.
Arguye el actor que el juzgador a quo yerra al declarar sin lugar la demanda y que se evidencia fehacientemente que los motivos de hecho y de derecho alegados por el juzgador a quo para decidir, no se ajustan a la realidad de los hechos y el derecho y considera totalmente inadecuada la decisión de fecha 3 de diciembre de 2014.
Alega el demandante que, el juzgador a quo incurrió en citra petita al dejar de pronunciarse sobre las peticiones de las partes, ya que solicitó una medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar.
También manifiesta el actor lo siguiente:
“En el CAPITULO III, PRUEBA DE INFORMES; FOLIO CINCUENTA Y DOS, (52), se consignó por la parte Demandante un documento de aprobación del Crédito por la entidad Bancaria Nacional de Vivienda (BANAVIH) EL ROSAL, Municipio Chaca, (sic) 1050, Caracas, Venezuela informe a este Honorable Tribunal, si en sus Archivos reposa la aprobación de un Crédito Hipotecario a favor del ciudadano: PABLO ANTONIO TORRES, Como se evidencia esta solicitud no llegó al tribunal, y si (sic) embargo el Juzgador a-quo, no lo consideró para sentenciar. Pero ciudadano Juez, existe un informe por parte de la Entidad Bancaria, BANCO DE (sic) TESORO, de fecha 17 de Enero del 2013, presentado como informe de análisis Cuantitativo, de crédito Hipotecarios (sic) con recursos de FAOV-FASP, monto a otorgar: CIENTO CINCUENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS TRINTA (sic) Y CINCO CON TREINTA Y SIETE; (158.435,37) y existe otro oficio emitido por el BANCO DEL TESORO, donde certifica, la calificación de crédito Aprobado, a través de BANAVIH; debidamente firmado por el Gerente de crédito Hipotecario de la oficina Bancaria del Municipio Valera; ANA OJEDA, complementando que el Juzgador a-quo, no fue diligenciante para tomar su decisión, también existe un Documento de la Notaria (sic) Publica (sic) de Valera de fecha 16 de Enero 1994, visado por el Abogado Héctor Picón, de Impreabogado, (sic) N° 20094, Numero (sic) de planilla 10772 de fecha 11 de Enero de 1994, los otorgantes Teodora Laguna y Gerardo Ramón Laguna, inserto bajo N° 16, Tomo 7. Queda demostrada la omisión por parte del Juzgador A-quo, a (sic) no considerar el documento solicitado, en el folio (52, que a continuación presentamos para su consideración.
Existe una Constancia emitida por el SERVICIO AUTONOMO DE REGISTRO Y NOTARIAS. (S.R.E.N.), (sic) por la Registradora Pública de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, la Abogada MARIA CAROLINA DICOTO BARRIOS, en su carácter de Registradora Pública, hace constar que el documento fue presentado en la oficina de Registro el día 22 de Octubre del 2013, identificado N° de Tramite (sic) 453.2013.4.669, no ha sido protocolizado, en virtud que el ciudadano vendedor GERARDO RAMON LAGUNA, titular de la cedula (sic) N° V-5.348.436, no se presentó en el momento de la firma, encontrándose presente en este acto el comprador, ciudadano PABLO ANTONIO TORRES, titular de la cedula (sic) N° V-2.629.019, además afirma ‘cumplo con informar que el documento se encuentra apto para su otorgamiento, constancia que se expide a la parte interesada a los 10 días del mes Diciembre del año 2014., esto viene a demostrar que si existía documento probatorio solicitado por el Tribunal, que no hizo la diligencie (sic) efectiva y eficaz a su cumplimiento, es por eso que la presento para su consideración.” (sic, mayúsculas y subrayas en el texto).

Señala también el demandante que, el juzgador a quo concede una pretensión diferente a la pedida dejando en evidencia que incurrió el ultrapetita al declarar parcialmente con lugar la reconvención.
Expresa el demandante que el petitorio de la reconvención del demandado no contiene pretensión procesal susceptible de convenimiento, razón por la cual, solicita que sea declarada sin lugar por carecer de fundamento procesal.
Manifiesta el actor que consigna copia fotostática simple de documento contentivo de la decisión del comité de crédito respecto de la solicitud de crédito hipotecario destinado a la adquisición de un inmueble de vivienda principal, emitido por la entidad bancaria Banco del Tesoro; y constancia original emitida por el Servicio Autónomo de Registros y Notarías (Saren), suscrita por la abogada María Carolina Dicoto Barrios, en su condición de Registradora Pública del Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo.
Finalmente, solicitó que sea declarado con lugar el presente recurso de apelación, que se revoque la sentencia definitiva dictada el 3 de diciembre de 2014 y que se le ordene al tribunal a quo declarar con lugar la demanda por cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado también consignó escrito de informes en fecha 30 de noviembre de 2015, a los folios 89 al 93, en el cual manifiesta que:
“Pero tal Contrato de Opción a Compra Venta al adminicularlo al informe de Análisis Cuantitativo del Crédito Hipotecario con recursos del FAOV-FAVV-FASP expedido por el Banco del Tesoro, corriente al folio Cuarenta y Nueve (49) y al folio Ochenta y Siete (87) y Ochenta y Ocho (88); se evidencia que sólo a penas el día 17 de Enero del Año 2.013, fueron aprobados los recursos por dicha entidad bancaria para adquirir el inmueble en cuestión. Ciudadano Juez Superior pero no existe hasta hoy ningún otro instrumento de prueba que compruebe el haber ya ordenado a hacer entrega de los citados recursos al Opcionante Vendedor. Por lo que el informe de Análisis Cuantitativo del Crédito Hipotecario con recursos del FAOV-FAVV-FASP expedido por el Banco del Tesoro es plena prueba de haberse aprobado los recursos para la adquisición del inmueble y no como prueba de entrega de dichos recursos; …” (sic, mayúsculas en el texto).
Igualmente, expresa el demandado que el actor estaba obligado a contestar la reconvención pero no lo hizo, por lo que, el demandante quedó confeso.
También alega el demandado que la parte demandante estaba obligada a demostrar que durante el plazo de los 120 días entre el 8 de octubre de 2012 y el 8 de febrero de 2013, ya habían aprobado entregar los recursos por parte de la entidad bancaria Banco del Tesoro, y probar también que ya se había redactado el documento de venta definitivo del inmueble, pero tampoco demostró tales hechos y por ello el tribunal a quo valora y aprecia, adminiculado a la no contestación de la reconvención, como plena prueba de que la negociación debió finiquitarse en un plazo de 120 días que iban desde el 8 de octubre de 2012 al 12 de febrero de 2013.
Presentados los informes por ambas partes, y habiendo vencido en fecha 10 de diciembre de 2015 el lapso para que las partes realizaran las respectivas observaciones a los informes de la contraria, sin que ninguna de ellas las hiciere, tal como consta en nota de Secretaría de fecha 10 de diciembre de 2015, al folio 94, a partir de tal fecha entró la presente causa en estado de sentencia.
THEMA DECIDENDUM
Habiendo alegado el demandante-reconvenido en su demanda la existencia de un contrato de opción de compra venta, y exigido el cumplimiento del mismo, en el sentido que se declarare la existencia de la transmisión de la propiedad, y en caso contrario, el fallo a dictarse se tuviera como el contrato no cumplido; y por otra parte, habiendo el demandado-reconviniente convenido en la celebración del contrato denominado de "opción de compra venta", autenticado ante la Notaria Pública de Valera del estado Trujillo, en fecha 8 de octubre de 2012, bajo el N° 32, Tomo 115, así como también en el objeto del mismo, el precio establecido, el pago de una parte del precio, esto es la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00); pero rechazado los demás hechos narrados en el libelo, específicamente el haber incumplido con las obligaciones contraídas en dicho contrato; considera este juzgador que, los hechos señalados como convenidos por la parte demandada, por no ser controvertidos no constituye tema de prueba en la presente causa.
Así las cosas, considera este juzgador que, la relación jurídica controvertida o thema decidendum quedó circunscrito en determinar, si el demandante-reconvenido cumplió con su obligación principal de pagar el saldo del precio convenido y en el término acordado en el denominado contrato de opción a compra, para de esta manera poder exigir el cumplimiento del contrato de marras al demandado-reconviniente, y de no demostrarse tal cumplimiento, si resulta procedente la reconvención de resolución del contrato objeto de litigio, propuesta por el demandado-reconviniente por el supuesto incumplimiento del demandante-reconvenido de pagar el saldo del precio en el tiempo establecido en el contrato; lo que pasa este juzgador a determinar, mediante el análisis y valoración de los medios probatorios aportados por las partes, no sin antes pronunciarse como punto previo sobre la naturaleza jurídica del contrato que vincula a las partes en esta causa, ya que de tal pronunciamiento dependerá la normativa a aplicar al caso sub iudice, así como los efectos jurídicos que producirá dicho contrato.
En los términos antes expuestos queda sintetizada la presente controversia, conforme a lo previsto en el ordinal 3 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
DE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO OBJETO DE LITIGIO
Con ocasión a la determinación de la naturaleza jurídica del contrato objeto de litigio, este tribunal considera necesario realizar las siguientes consideraciones:
Si bien es cierto, las partes en el contrato autenticado ante la Notaria Pública de Valera del estado Trujillo, en fecha 8 de octubre de 2012, bajo el N° 32, Tomo 115, manifiestan haber celebrado un contrato de opción a compra venta, en el cual se autodenominaron "EL OPCIONANTE VENDEDOR" y "EL OPCIONANTE COMPRADOR", respectivamente, no es menos cierto que, en la estipulación primera el llamado "EL OPCIONANTE VENDEDOR" se compromete a transmitirle la propiedad del inmueble al "OPCIONANTE COMPRADOR", después que éste cancelare el precio en el tiempo establecido; previéndose en la estipulación segunda, que el precio de ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 165.000,00) se "comprometió" a cancelarlo "EL OPCIONANTE COMPRADOR" dentro de los noventa (90) días siguientes contados a partir de la firma autenticada del documento, más treinta (30) días de prórroga de ser necesario, las cuales se comprometió en cancelar de la siguiente manera: la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) como inicial y los restantes ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000,00), a través de un préstamo condicionado por la Ley de Política Habitacional, y se convino expresamente que, al momento de la cancelación total "en el tiempo establecido en el contrato", "EL OPTANTE VENDEDOR" se obligaba a la transmisión definitiva de la propiedad del inmueble ante la oficina de registro competente.
De las estipulaciones contractuales antes reseñadas, se desprende con meridiana claridad, que la intención de las partes al celebrar el contrato sub iudice, no fue la de vincularse a través de un contrato de opción a compra venta, en virtud de que el denominado "OPCIONANTE COMPRADOR" se obligó a pagar el precio pactado, teniendo como obligación correlativa por parte del "OPCIONANTE VENDEDOR" la de comprometerse también a transmitirle la propiedad; lo que denota que el ciudadano Gerardo Ramón Laguna en su condición de propietario del inmueble objeto de litigio, no dio una opción al ciudadano Pablo Antonio Torres para que de manera voluntaria decidiera ejercer su derecho a adquirir el inmueble en el plazo estipulado en el contrato, es decir, al comprometerse las partes a vender y a comprar respectivamente, y al obligarse el llamado "OPCIONANTE COMPRADOR" a pagar el precio pactado, del cual avanzó una parte del mismo, como inicial, al llamado "OPCIONANTE VENDEDOR", resulta forzoso concluir que el contrato que vincula a las partes en este proceso constituye un contrato preliminar de los denominados de promesa bilateral de compra venta, que a decir del profesor Mauricio Rodríguez Ferrara en su obra "El Contrato de Opción", Tercera Edición, Editorial Livrosca, 2008, página 99, supone que el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, y no de un contrato de opción a compra venta como lo denominaron las partes.
De tal manera que, ante el incumplimiento de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo en este tipo de contratos, resulta necesario que se demande el cumplimiento de tal obligación para que se perfeccione la compra venta prometida en el contrato preliminar, siendo necesaria una sentencia de condena que constituiría el negocio jurídico perfeccionado, siendo necesario también que dicho contrato preliminar de promesa bilateral de compra venta contenga suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, ya que de no constar los mismos, un incumplimiento del contrato daría lugar solo a la pretensión de resarcimiento de daños y perjuicios.
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar de promesa bilateral de compra venta, de resultar procedente la acción de cumplimiento de dicho contrato, y la parte que ha sido condenada a cumplirlo, no otorga la escritura respectiva, la sentencia debe suplir su manifestación de voluntad por mandato del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Ello, siempre y cuando se cumplan dos condiciones fundamentales, a saber: a) que la ejecución en especie no esté excluida por el contrato y, b) debe existir constancia en autos de la obligación de pago del precio por el promitente comprador, antes del dictado de la sentencia definitiva, en el caso de que el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el cual no es el supuesto del caso sub iudice, toda vez que el denominado "OPCIONANTE COMPRADOR" en la estipulación segunda del contrato se obligó a pagar la totalidad del precio pactado en un lapso previo a que surgiera la obligación por parte del denominado "OPCIONANTE VENDEDOR" de transmitirle la propiedad de la cosa vendida.
Determinada como ha sido la naturaleza jurídica del contrato sub iudice, como lo es la de ser un contrato preliminar de promesa bilateral de compra venta, resulta necesario que este juzgador establezca, conforme al criterio imperante en la materia sentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo número 878 de fecha 20 de julio de 2015, en el cual se le ordena los jueces a la hora de determinar la naturaleza jurídica de este tipo de contratos, tomar en cuenta el criterio vigente para la época de presentación de la demanda, a los fines de no lesionar, los intereses de los sujetos procesales en garantía del principio de expectativa plausible y confianza legítima, ya que no se le puede exigir al demandante que adecue su pretensión a un criterio futuro que no existía para el momento de incoar su demanda, si promesa bilateral de compraventa equivale a venta, y como quiera que la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal de la República, en fallo de fecha 22 de marzo de 2013 retomó el criterio que había sido establecido en fallo número 116 de fecha 12 de abril de 2005; criterio este que no comparte quien suscribe, en el sentido de que siempre que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes claramente, en dicho contrato, los requisitos de objeto y precio, promesa bilateral de compra venta equivale a venta; resulta ser el criterio aplicable al caso sub iudice, ya que la presente demanda fue interpuesta el 6 de agosto de 2014 y admitida el día 12 del mismo mes y año, tiempo para el cual se encontraba vigente dicho criterio, por lo que no puede aplicársele al caso de marras el cambio jurisprudencial establecido en el fallo número 878 de fecha 20 de julio de 2015 proferido por la Sala Constitucional, en el cual se consideró que promesa bilateral de compra venta no equivale a venta; criterio con el cual la referida Sala hizo valer la autonomía de los contratos de promesa.
Con base a las anteriores consideraciones, y en aplicación de los criterios jurisprudenciales antes citados, concluye este juzgador que, en el caso sub lite, el contrato preliminar de promesa bilateral de compra venta, equivale a un contrato definitivo de venta conforme a lo previsto en el artículo 1.174 del Código Civil. Así se establece.
CONSIDERACIONES AL FONDO
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA
Promovió conjuntamente con su libelo de demanda, como instrumento fundamental de su pretensión en copia fotostática simple, que posteriormente promueve en el lapso probatorio ordinario, en original, el documento contentivo del contrato objeto de litigio que ya este juzgador valoró ut supra, donde no solo calificó la naturaleza del mismo como un contrato preliminar de promesa bilateral de compra venta, sino también determinó su alcance y contenido en cuanto a las obligaciones asumidas por las partes, valorando el mismo como prueba de que las partes celebraron tal contrato y de la verdad de las declaraciones en él contenidas, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.
Promovió con el libelo y en el lapso probatorio ordinario, en copia fotostática simple, documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público del otrora Distrito hoy Municipio Valera del Estado Trujillo, en fecha 4 de febrero de 1994, bajo el número 7, Tomo Tercero, Protocolo Primero, Trimestre Primero de dicho año, mediante el cual se demuestra que la ciudadana María Teodora Laguna dio en venta al ciudadano Gerardo Ramón Laguna un inmueble consistente en una casa de habitación construida sobre un lote de terreno de su propiedad, con una superficie de trescientos metros cuadrados (300 mts2), ubicado en el sitio denominado Jiménez, Sabana Larga, Municipio San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, alinderado de la siguiente manera: Norte, con terreno de la sucesión Urdaneta; por el Sur, Este y Oeste: con la circunvalación Altos Jiménez. El referido inmueble es idéntico al que fue objeto del contrato preliminar de promesa bilateral de compra venta objeto de este litigio, y el cual solo resulta relevante para esta causa, para evidenciar la cadena titulativa, mediante la cual el ciudadano Gerardo Ramón Laguna adquirió la propiedad de dicho inmueble, ya que su condición de propietario no ha sido controvertida en el presente caso, razón por la cual se valora dicha documental pública, de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.359 y 1.360 del Código Civil.
Promovió conjuntamente con su libelo y en el lapso probatorio ordinario, documental en copia fotostática simple, contentiva de una planilla de pago del Sistema de Arrendamiento en Línea del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de fecha 1° de abril de 2014 y en la cual se hace mención de un pago de doscientos bolívares (Bs. 200,00), por canon de arrendamiento por parte del ciudadano Pablo Antonio Torres en su condición de arrendatario y el ciudadano Gerardo Ramón Laguna en su condición de arrendador. Esta documental, aunque está elaborada en un formato que contiene un logo del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat y de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, así como un sello de recepción del mencionado pago, no puede calificarse como una documental administrativa, y mucho menos pública, sino privada, ya que la misma es producto del uso que de ella dio el demandante-reconvenido de autos, por lo que su contenido solo es atribuible a la autoría de su persona, y siendo entonces de naturaleza privada, la misma debió promoverse en original como tarja, en lo que se refiere a la demostración del pago realizado ante el operador financiero, toda vez que de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no resulta admisible su promoción en copia fotostática simple; aunado al hecho de que tal documental deviene en impertinente en el presente procedimiento, ya que con ella se pretende demostrar la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, supuestamente pactada en el contrato de promesa bilateral de compra venta que es objeto de litigio, lo cual no es cierto, ya que en el contrato en referencia nada se establece al respecto, por lo que tratándose entonces la presente pretensión de cumplimiento de dicho contrato, mal puede incluirse como tema probatorio un hecho que el no contiene; razones estas suficientes para que este juzgador deseche la misma y le niegue valor probatorio.
Promovió conjuntamente con su libelo y en el lapso probatorio ordinario en copia fotostática simple informe de análisis cuantitativo y cualitativo para adquisición de vivienda principal con solicitud de crédito hipotecario con recursos del FAOVV-FAVV-FASP de fecha 6 de enero de 2012, y supuestamente suscrita por las ciudadanas Nelsy Muñóz, especialista de banca 1, Jéssica Daza, coordinadora de crédito hipotecario FAOV y Ana Ojeda, gerente de crédito hipotecario, referida a una solicitud de préstamo hipotecario realizada por el ciudadano Torres Pablo Antonio para adquisición de un inmueble consistente en casa y terreno ubicado en el sitio Jiménez de Sabana Larga en Jurisdicción del Municipio San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, al ciudadano Laguna Gerardo Ramón por un monto de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000,00), en donde se señala que dicho crédito fue aprobado en fecha 17 de enero de 2013. Esta documental que pudiera calificarse como un documento administrativo por la actividad crediticia de carácter pública a que ella se refiere, si bien es cierto, evidencia que el crédito hipotecario solicitado por el demandante de autos para cancelar el saldo del precio a que se refiere el contrato objeto de litigio, fue aprobado el 17 de enero de 2013, es decir, con anticipación al vencimiento del lapso de vigencia del contrato preliminar de promesa bilateral de compra venta celebrado por las partes, y también es cierto que el documento administrativo se asemeja en su valor probatorio al del documento público, nunca puede asemejarse en su naturaleza a este último, por lo que entonces su promoción no resulta válida en copia fotostática simple, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por tal razón no puede este juzgador valorarlo y atribuirle el efecto jurídico querido por la parte promovente, en consecuencia, se desecha.
Promovió en el lapso probatorio ordinario, supuesta notificación de aprobación de crédito por parte del BANAVI, de fecha 23 de marzo de 2013, que señala anexar marcada "D", pero que al revisar este juzgador tal documental cursante al folio 49, observa que la misma no se trata de notificación alguna, sino del informe de análisis cuantitativo ya analizado precedentemente, razón por la cual al ser inexistente no hay nada que valorar.
Promovió ante esta alzada, documento administrativo en copia fotostática simple, sin fecha, suscrito por la ciudadana Ana Ojeda, en su condición de Gerente de Crédito Hipotecario del Banco del Tesoro, la cual contiene la decisión aprobatoria del crédito al ciudadano Pablo Antonio Torres por un monto de CIENTO CINCUENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 158.435,37). La referida documental, si bien es cierto, hace referencia a que el crédito le fue aprobado el 17 de enero de 2013, como también lo señala el informe de análisis cuantitativo, ya analizado; por ser una documental de naturaleza administrativa, que se asemeja, sólo en cuanto a su valor probatorio al documento público, no constituye un documento de naturaleza pública, razón por la cual se niega su admisión ante esta instancia. Así se declara.
Promovió ante esta alzada, documento administrativo en original, consistente en una constancia expedida en fecha 10 de diciembre de 2014 por la Registradora Pública de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, mediante la cual se hace constar que el documento presentado en esa oficina de registro el día 22 de octubre del año 2013, identificado con el número de trámite 453.2013.4.669, no ha sido protocolizado en virtud de que el ciudadano vendedor Gerardo Ramón Laguna, titular de la cédula número 5.348.436, no se presentó en el momento de la firma, encontrándose presente para ese acto el comprador, ciudadano Pablo Antonio Torres, titular de la cédula número 2.629.019. Así mismo, informa que el documento se encuentra apto para su otorgamiento. La referida constancia, a pesar de que evidencia que el documento objeto de litigio fue presentado para su protocolización en fecha 22 de octubre del año 2013, es decir, ocho meses después del vencimiento de la vigencia del contrato de promesa bilateral de compra venta que vincula a las partes, tal circunstancia no demuestra que el promitente comprador hubiere dado cumplimiento a su obligación principal de pagar el saldo del precio dentro del plazo establecido en el contrato; aunado a la circunstancia de que tratándose dicha prueba de una documental de naturaleza administrativa, que se asemeja, sólo en cuanto a su valor probatorio al documento público, no constituye un documento de tal naturaleza, razón por la cual se niega su admisión ante esta instancia. Así se declara.
El anterior razonamiento en el cual funda este juzgador la inadmisibilidad de las pruebas documentales promovidas ante esta Alzada, tiene su cimiento en las decisiones dictadas por la Sala de Casación Civil en el expediente número 05-850 de fecha 6 de diciembre de 2006 y expediente 08-666 del 21 de abril de 2009.
En efecto, en la decisión dictada el expediente número 05-850 de fecha 6 de diciembre de 2006, se señaló lo siguiente:
"La asimilación del documento administrativo a un documento público es sólo respecto de los efectos probatorios, mas no en relación con su promoción en el juicio. No es posible permitir la producción de documentos administrativos en alzada, pues si bien este tipo de documentos goza de una presunción de veracidad y legalidad, por la circunstancia de haber sido dictados por funcionarios públicos facultados por la ley para cumplir esa actividad, lo cierto es que esa presunción es desvirtuable mediante prueba en contrario. Y en la alzada los medios de pruebas se reducen a: documento público, juramento decisorio y posiciones juradas, y ello implica una limitación importante del derecho del no promovente de controlar, contradecir e impugnar esa prueba. Es por esa razón que si bien se asimilan sus efectos probatorios a aquellos que son propios del documento público, esa asimilación sólo comprende la determinación de su mérito probatorio, no así respecto de las condiciones de modo, tiempo y lugar para que esa prueba sea incorporada o producida en el juicio. ... " (sic).

Posteriormente, en fallo dictado por la misma Sala en el expediente 08-666 del 21 de abril de 2009, se estableció lo siguiente:
"Por ello, identificados tales instrumentos administrativos en su categoría con los documentos privados reconocidos o tenidos por reconocidos, sólo podrán y deberán producirse en el juicio en la etapa de promoción y evacuación de pruebas en el Juzgado de la causa y no en la segunda instancia, donde no pueden ser admitidos y mucho menos analizados. ...". (sic).

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE
En el lapso probatorio ordinario la parte demandada promovió los siguientes medios probatorios:
Promovió documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Valera del Estado Trujillo, en fecha 8 de octubre del año 2012, bajo el número 32, Tomo 115, el cual fue promovido por la parte actora como instrumento fundamental conjuntamente con su libelo, y sobre el cual este juzgador ya se pronunció en cuanto a su calificación, como al contenido del mismo y su valor probatorio cuando analizó las pruebas aportadas por la parte actora.
Promovió prueba de informes para que el tribunal requiriera de la entidad bancaria nacional de la vivienda (BANAVIH) ubicada en la Avenida Venezuela, Torre Banavih El Rosal, Municipio Chacao, Caracas, Venezuela, sobre si en sus archivos reposaba la aprobación de un crédito hipotecario a favor del ciudadano Pablo Antonio Torres, y si el mismo fue liquidado a nombre del demandado como optante vendedor, así como también que informe si dicha entidad bancaria procedió a redactar el documento para su debida protocolización. La pertinencia y el objeto de la prueba, según la promovente, estaba dada por cuanto para la fecha en que señala la parte demandante para el simple trámite de la aprobación, habían transcurrido ciento sesenta y ocho días. De la revisión exhaustiva de las actas que conforman este expediente, observa este juzgador, que no consta el resultado de tal probanza, siendo que los jueces de instancia no están obligados a esperar indefinidamente el resultado de este tipo de pruebas para dictar sentencia, a excepción de que las mismas sean de suma importancia o fundamentales para establecer la verdad y resolver la controversia; que en el caso de autos, los hechos objeto de dicha prueba, según el aforismo jurídico "onus probandi incumbit actori o el qui dicid" eran carga probatoria del actor o quien lo alegó, esto es, de la parte actora, a quien le correspondía demostrar no solo la aprobación de dicho crédito sino el pago del precio dentro del lapso establecido en el contrato de promesa bilateral de compra venta. Así se declara.
Del análisis realizado por este juzgador del material probatorio aportado por las partes, se puede concluir que, la parte actora obligada como estaba por el onus probandi (carga probatoria) que sobre ella pesaba, no logró demostrar los requisitos necesarios para la procedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato, establecidos no solo por la doctrina y la jurisprudencia, sino también de conformidad con lo pautado en el artículo 1.167 del Código Civil, ya que si bien es cierto, en el caso sub lite quedó demostrada la existencia de un contrato de promesa bilateral de compra venta, equivalente a un contrato de compra venta definitivo, tal como fue expuesto ut supra, y quedó demostrado que la parte demandada no cumplió su obligación principal de transmitir la propiedad de la cosa prometida; no es menos cierto que, no quedó demostrado que tal incumplimiento haya sido culposo, toda vez que tal obligación principal del demandado-reconviniente estaba supeditada a que, en primer término, el demandante-reconvenido cumpliera su obligación principal asumida en el contrato sub iudice, como lo era, no solo la de gestionar los recursos del crédito hipotecario habitacional, sino la de pagar la totalidad del precio pactado dentro del lapso previsto en la estipulación segunda de dicho contrato, de noventa (90) días más treinta (30) días de prórroga contados a partir de la firma del documento ante la Notaría Pública, lo que ocurrió el 8 de octubre de 2012, por lo que dicho lapso venció el 8 de febrero de 2013, siendo además que la parte actora tampoco demostró que la falta de aprobación o desembolso de los recursos necesarios para la protocolización de la venta del inmueble se debió a un hecho de un tercero (entidad bancaria), razón por la cual, a tenor de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, quien no cumple su obligación principal en un contrato, mal puede pedir a la otra parte la ejecución o cumplimiento de la suya, específicamente en el caso de autos, si el demandante-reconvenido en su condición de promitente comprador, no pagó el precio de la venta pactada, mal puede compelir al demandado en su condición de promitente vendedor a transmitir la propiedad de la cosa vendida. Así lo estableció expresamente la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fallo número 878 de fecha 20 de julio de 2015, caso: "Panadería La Cesta de los Panes", cuando señaló:
"Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido." (sic).

Así mismo, conforme al fallo antes citado, debe advertir este juzgador que la parte actora-reconvenida en su condición de promitente comprador, aun cuando su obligación de pagar el precio no fue pactada para el momento de la celebración del contrato definitivo, tampoco consta que cumplió con su obligación de pagar el precio durante el presente procedimiento y antes de dictarse sentencia definitiva.
Establecidos de esta manera los hechos por este juzgador, a través de los medios probatorios analizados, resulta forzoso concluir que la parte actora incumplió su obligación de pagar el saldo del precio pactado en el tiempo establecido en el contrato, y no habiendo demostrado que tal incumplimiento se debió al hecho de un tercero (entidad bancaria), tal incumplimiento debe reputarse culposo y eximente de la obligación asumida por el promitente vendedor de transmitir la propiedad de la cosa, razón suficiente ésta para que este juzgador proceda a declarar sin lugar la presente demanda. Así se decide.
DE LA PRETENSIÓN RECONVENCIONAL
La parte demandada al dar contestación a la demanda, hizo valer reconvención o mutua petición contra la parte actora por resolución del contrato calificado por este juzgador como preliminar de promesa bilateral de compra venta, contenido en el documento autenticado en la Notaría Pública de Valera del estado Trujillo, en fecha 8 de octubre de 2012, bajo el N° 32, Tomo 115, en fundamento a que el demandante reconvenido no cumplió con la obligación del pago total convenido en la opción a compra venta, el cual, según lo estipulado en el contrato debió ocurrir en un lapso de noventa (90) días más treinta (30) días de prórroga contados a partir de la autenticación de dicho contrato y cuyo vencimiento de tal lapso ocurrió el 8 de febrero de 2013.
Así mismo, ante tal pretensión reconvencional, el demandante-reconvenido no cumplió con su carga procesal de dar contestación a la misma en el término establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, por lo que de conformidad con el único aparte del referido artículo debe tenerse por confeso ficto, presunción ésta de confesión iuris tantum que quedaría desvirtuada de evidenciarse que la pretensión reconvencional resulta contraria a derecho o que el demandante-reconvenido probare algo que la favorezca, entendida tal probanza como la contraprueba de los hechos alegados por el demandado-reconviniente, lo que pasa este juzgador de seguidas a analizar.
En relación a la pretensión reconvencional de resolución de contrato preliminar de promesa bilateral de compra venta, por ser este un contrato bilateral, en el cual ambas partes pactaron y se obligaron mutuamente, conforme al artículo 1.167 del Código Civil resulta tal pretensión amparada por el derecho, ya que se consagra expresamente su ejercicio, siendo además que jurisprudencialmente, específicamente en fallo número 878 de fecha 20 de julio de 2015, ya citado, se estableció que en la promesa bilateral de compra venta la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes resultaba viable.
En relación a la existencia de alguna prueba, bien que haya sido promovida por el demandante-reconvenido confeso, o bien que haya sido aportada por el demandante reconviniente, con base al principio de la comunidad de la prueba, considera este juzgador que, no existe prueba en autos de la cual se pueda derivar la contraprueba de los hechos alegados en la pretensión reconvencional, toda vez que ha quedado demostrado en este proceso el incumplimiento del pago del saldo del precio pactado, por parte del promitente comprador, no solo por la falta de pruebas por parte de quien alegó el cumplimiento de tal obligación, con base al aforismo jurídico affirmati incumbit probatio, sino también por la confesión espontánea en que incurrió el demandante-reconvenido cuando en el petitorio de la demanda manifiesta expresamente que solo falta el pago de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000,00) como saldo del precio total; manifestación de voluntad esta que este juzgador valora de conformidad con lo previsto en el artículo 1.401 del Código Civil.
En fundamento a lo antes expuesto, considera este juzgador que, el demandante-reconvenido no logró desvirtuar la presunción iuris tantum de confesión ficta que pesaba sobre él, producto de su contumacia o rebeldía frente a la contestación de la reconvención propuesta, toda vez que ha quedado demostrado que la pretensión reconvencional no resulta contraria a derecho y nada probó a su favor el demandante-reconvenido como contraprueba de los hechos alegados en la reconvención; por lo que forzosamente debe concluir este juzgador que, la reconvención de resolución del contrato en referencia, resulta procedente y debe ser declarada con lugar, y no parcialmente con lugar como lo hizo la recurrida, ya que el objeto y petitorio de la pretensión reconvencional quedó circunscrito solo a la resolución de dicho contrato . Así se establece.
Como quiera que, la declaratoria con lugar de la presente pretensión reconvencional de resolución del contrato objeto de litigio, tiene como efecto que el contrato se tenga como que si nunca se hubiera realizado, y en consecuencia, las prestaciones cumplidas deben restituirse, debe este juzgador, al igual como lo hizo el A quo, ORDENAR a la parte demandada-reconviniente a devolver a la demandante-reconvenida, la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00) recibida como cuota inicial del precio pactado en la estipulación segunda del contrato, con sus respectivos intereses calculados en la misma forma establecida en la recurrida.
No deja pasar por alto este juzgador las consideraciones previas realizadas por el demandado en su escrito de contestación sobre la conducta de la parte demandante al no exponer los hechos de acuerdo a la verdad, cuando manifestó que con ocasión del contrato denominado de opción a compra venta por las partes, el llamado "opcionante vendedor" se comprometió a recibir dicho pago del precio al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. Tal afirmación realizada por el demandante en su libelo no tiene sustento en el contrato objeto de litigio, ya que de su contenido no se desprende tal afirmación, por lo que a juicio de quien juzga, ciertamente la parte actora no expuso tal hecho de acuerdo a la verdad, violentando de esta manera su deber de actuar en el proceso con lealtad y probidad; razón por la cual, este juzgador, en el deber en que está de advertir y sancionar las conductas de los sujetos procesales, contrarias al principio de la buena fe procesal, considera prudente hacer un llamado de atención a la parte demandante y a su abogado asistente, para que en lo sucesivo se ABSTENGAN de incurrir en la mencionada conducta, so pena de ser sujetos de sanción conforme a lo establecido en el ordenamiento jurídico.
III
D I S P O S I T I V A

En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte actora, contra la sentencia definitiva proferida por el A quo, en fecha 03 de diciembre de 2014.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento del contrato preliminar de Promesa Bilateral de Compraventa, contenida en documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Valera del estado Trujillo, en fecha 8 de octubre de 2012, bajo el N° 32, Tomo 115, interpuso el ciudadano PABLO ANTONIO TORRES, ya identificado, contra el ciudadano GERARDO RAMÓN LAGUNA, ya identificado.
TERCERO: CON LUGAR la reconvención que por resolución del contrato preliminar de Promesa Bilateral de Compraventa, contenida en documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Valera del estado Trujillo, en fecha 8 de octubre de 2012, bajo el N° 32, Tomo 115, interpuso el ciudadano GERARDO RAMÓN LAGUNA, ya identificado, contra el ciudadano PABLO ANTONIO TORRES, ya identificado. En consecuencia, queda resuelto dicho contrato.
CUARTO: Se ORDENA al ciudadano GERARDO RAMON LAGUNA, parte demandada-reconviniente, a devolverle al ciudadano PABLO ANTONIO TORRES, demandante-reconvenido, la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00) recibida como cuota inicial del precio pactado en la estipulación segunda del contrato con sus respectivos intereses calculados en la misma forma establecida en la recurrida
QUINTO: Por no haber confirmatoria total queda MODIFICADA la decisión recurrida, en los términos expuestos en este fallo.
SEXTO: En virtud de que la sentencia apelada no queda confirmada en todas sus partes, no hay especial condenatoria en costas del recurso, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese la presente sentencia.
Remítase al Tribunal de la causa este expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en la ciudad de Trujillo, el tres (3) de agosto de dos mil diecisiete (2017). 207º y 158º.-
EL JUEZ SUPERIOR,

Abog. ADOLFO GIMENO PAREDES

LA SECRETARIA,

Abog. RIMY E. RODRIGUEZ A.

En igual fecha y siendo las 3.00 p. m., se publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.

LA SECRETARIA,