TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, trece de diciembre de dos mil diecisiete
207º y 158º
ASUNTO: KP02-R-2015-000999
PARTE ACTORA RECONVENIDA: PENINSULA C.A; Sociedad mercantil, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 13 de julio de 2005, bajo el N° 45, tomo 56-A, representada por el ciudadano JUAN ANDRES BLAVIA GOMEZ, titular de la cedula de identidad N° V-11.595.061, en su carácter de presidente de la empresa.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: YURMARY KARINA RONDON BORREGO, ANA PILI CRESPO MASCIO, MARIA ELENA NATERA ESPINAL, RUBEN EDGARDO TORREALBA ARISPE, ALEJANDRO RAFAEL VILLEGAS CASTILLO, LILIANA VÁSQUEZ PINEDA Y CARLOS ALFREDO SÁNCHEZ CORDERO, Abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 133.233, 185.821, 30.966, 127.532, 50.821, 38.904 y 119.476, respectivamente.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: FRANCISCO D´PAULA ARISTIGUIETA CORREA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-13.786.450.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: ANIBAL BENIGNO PALACIOS CASTILLO, JUAN CARLOS RODRÍGUEZ ALFONZO Y LUDY RAFAELA PÉREZ DE GONZÁLEZ, Abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 9.833, 35.175 y 90.102, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

En fecha 24 de febrero de 2017, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el recurso de casación anunciado y formalizado en contra de la sentencia emitida por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, declaró con lugar el recurso interpuesto, y en consecuencia anuló la sentencia recurrida ordenando al juez superior que resulte competente, dicte nueva sentencia acogiendo la doctrina allí establecida, de esa manera quedó casada la sentencia impugnada.
Revisadas y analizadas las actas constitutivas de la presente causa, y por cuanto por distribución le corresponde a esta alzada decidir si la decisión dictada por el a-quo del presente expediente se ajustó a derecho, esta juzgadora observa:

En fecha 12 de noviembre de 2015, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en el juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesto por la sociedad mercantil PENINSULA C.A; en contra del ciudadano FRANCISCO D´PAULA ARISTIGUIETA CORREA, dictó fallo al tenor siguiente:
“declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por la empresa PENÍNSULA, C.A. contra el ciudadano FRANCISCO D´ PAULA ARISTEGUIETA CORREA; y SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por el ciudadano FRANCISCO D´ PAULA ARISTEGUIETA CORREA contra la empresa PENÍNSULA, C.A, todos identificados.
SEGUNDO: la parte demanda deberá la parte actora cancelar cantidad de dinero correspondiente al valor de un arrendamiento de inmueble con semejantes características, lo cual establecerá el Tribunal a través de un experto único que al efecto se nombrará una vez quede firme la presente decisión.
TERCERO: Se condena en costas a la demandada por haber sido vencido en la Resolución de Contrato y se condena también por haber sido vencida en el Cumplimiento de Contrato, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: se ordena la notificación de las partes.”

En fecha 17 de noviembre de 2015, la Abogada en ejercicio LUDY RAFAELA PEREZ DE GONZALEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada interpone recurso de apelación en contra de sentencia transcrita ut-supra, el a-quo oye la apelación en ambos efectos en fecha 26 de noviembre del año 2015, en consecuencia, ordena remitir las actas procesales a la URDD Civil del área civil del estado Lara, a los fines de su distribución en alguno de los Tribunales Superiores, correspondiéndole al Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental conocer del mencionado recurso, quien dicta sentencia en fecha 09 de mayo de 2016, la cual quedó CASADA por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia el día 24 del mes de febrero de 2017, correspondiéndole conocer a esta alzada de la presente causa, por lo que en fecha 04 de octubre de 2017, le da entrada y se aboca al conocimiento de la causa, una vez notificadas todas las partes, el Tribunal se acogió al lapso establecido en el Artículo 522 del Código de Procedimiento Civil, y siendo la oportunidad legal para dictar sentencia esta juzgadora observa:

ANTECEDENTES
En fecha 25 de abril de 2014, las Abogadas Yurmary Karina Rondón Borrego y Ana Pili Crespo Mascio, plenamente identificadas, apoderadas judiciales de la sociedad mercantil PENINSULA C.A; interpusieron demanda en contra del ciudadano Francisco D´Paula Aristiguieta Correa, en los siguientes términos: Señaló que la parte demandada convino con la parte actora, en adquirir un inmueble identificado con el N° B-22, consistente en un apartamento con una medida aproximada de noventa y nueve metros con cincuenta y siete centímetros cuadrados (99,57 Mts2), ubicado en la residencia El Alcázar, Torre Sevilla, piso 2, en la Urbanización Nueva Segovia de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, que construyó su representada. Indicó que la parte demandada dio como reserva la cantidad de diez mil bolívares (Bs 10.000,00), en el mes de diciembre de 2006, según recibo de la parte actora, signado con el N° 0147. Indicó que el precio inicial convenido fue por la cantidad de doscientos ochenta y cinco mil bolívares (Bs 285.000,00), pagaderos por cuotas, la cual se le agregaría el cincuenta por ciento (50%), del monto del IPC que se aplicaría al capital pendiente de pago, debido a que para esa fecha todavía no había sido publicada resolución N° 110 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial N° 39.197, el 10 de junio de 2009, y con vigencia desde esa fecha, norma jurídica que prohibió el cobro de IPC. Arguyó que en fecha 25 de julio de 2007, se procedió a autenticar por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, el documento de Opción a Compra, quedando inserto bajo el N° 60, tomo 213, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, el cual fue suscrito solo por el representante de la parte actora, ya que la parte demandada no asistió a la firma, la cual fue oportuna y debidamente notificada, señaló que es importante destacar, que dicho documento de opción a compra era el que iba a dar el marco legal a la relación comercial iniciada entre las partes, por el cual iban a regirse ante cualquier incumplimiento, resaltando que todos los demás propietarios del edificio firmaron el documento en cuestión sin ninguna oposición o falta, siendo la parte demandada, quien se negare a la firma de dicho documento, señaló que del mencionado documento, sin autenticar, es valioso resaltar las cláusulas quinta, novena y décima tercera, a objeto de clasificarle los incumplimientos a la parte demandada. Indicó que la parte demandada de haber firmado el documento de opción a compra, incumpliría con lo allí establecido, debido a que presentó retardo en el pago de las cuotas tal y como se puede demostrar en el estado de cuenta emitido por la parte actora. Señaló que aun siendo verificada la conducta impropia de la parte demandada, la parte accionante basándose en los principios de buena fe, continúo la relación comercial, y aunque la parte demandada no acudiera a firmar el documento de opción a compra, aceptó los pagos que la parte demandada, continúo realizando mensualmente hasta el mes de octubre de 2007, pagando incompleto el mes de septiembre y con un atraso del pago total en el mes de octubre que se evidencia con los dos cheques devueltos por la entidad bancaria respectiva, el primero de fecha 16 de septiembre de 2007 por la cantidad de un millón ochocientos sesenta mil bolívares con cero céntimos ( Bs 1.860.000,00), hoy mil ochocientos sesenta bolívares (Bs 1.800,00), identificado con el N° 13601135 girado en contra del Banco Nacional de Crédito y el segundo cheque N° 37000280 de fecha 10 de septiembre de 2007 por la suma de un millón ochocientos sesenta mil bolívares con cero céntimos (Bs 1.860.000,00), hoy mil ochocientos sesenta bolívares (Bs 1.800,00), girado en contra del Banco Occidental de Descuento. Señaló que los pagos realizados por la parte demandada suman la cantidad de ciento ochenta y dos mil trescientos bolívares (Bs 182.300,00), según consta en recibos de pago llevados por la parte actora identificados con los números 0436, 0351, 0388, 0325, 0321, 0297, 0271, 0248, 0228, 0181, 0197, 0159 y 0147, debiendo la cantidad de ciento treinta y dos mil treinta y cinco bolívares con cincuenta y nueve céntimos (Bs 132.035,59). Indicó que en fecha 19 de febrero de 2010 se le notificó a la parte demandada que comenzarían a transcurrir los 45 días para la protocolización del inmueble, mediante correo certificado de IPOSTEL, para lo cual se notificó a la parte demandada que suministrara al departamento legal de la empresa los recaudos necesarios para la mencionada gestión. Igualmente señaló que el día 26 de mayo de 2010 mediante telegrama con acuse de recibo enviado por IPOSTEL, se le requirió que acudiera a la oficina de la parte actora a entregar los requisitos especificados en el telegrama, los cuales se pidieron de forma urgente para la protocolización del documento de compra venta, sin embargo la parte demandada hizo caso omiso y nunca acudió a finiquitar el trámite, como si lo hicieron los otros propietarios de Residencias el Alcázar, faltando a lo establecido en la cláusula novena del contrato de compra venta en cuestión. Posteriormente la parte actora, en un intento por regularizar la relación comercial, en fecha 2 de diciembre de 2011, envía una comunicación mediante correo certificado de IPOSTEL, a la parte demandada, informándole la ocupación irregular que presenta, y que nunca fue autorizada, por lo que le intima a pagar la suma de cuarenta y dos mil bolívares (Bs 42.000,00), correspondiente a la compensación monetaria derivada de la ocupación hasta esa fecha, señaló que a fin de lograr un resultado satisfactorio para ambas partes y aun contando con la buena fe de la parte demandada, le indicó en la precitada comunicación, que si paga el saldo deudor del inmueble, la cantidad de ciento treinta y dos mil treinta y cinco bolívares con cincuenta y nueve céntimos (Bs 132.035,59), en un plazo de quince (15) días se le exonerara el pago de cuarenta y dos mil bolívares (Bs 42.000,00), y podrá ocupar legal y debidamente el inmueble, acogiéndose así a la política interna, la cual permite que los clientes ocupen el inmueble antes de la protocolización del documento de compra venta siempre y cuando hayan pagado la totalidad del precio de venta. Sin embargo, la parte demandada nunca dio respuesta a dicha comunicación, no pagando así el saldo deudor de la negociación antes especificada. Indicó que la parte demandada ha cancelado el cincuenta y ocho por ciento del total del inmueble, es decir hasta la fecha no ha pagado la totalidad del precio de venta, faltando a lo estipulado en las cláusulas quinta y novena, con el agravante de que abusando una vez mas de la buena fe de la parte actora, procedió a habitar ilegalmente el inmueble, desde el mes de marzo de 2011, a sabiendas de que solo le fue autorizado el ingreso al inmueble para que le realizaran remodelaciones, y nunca para ser habitado, contraviniendo expresamente con lo establecido en la cláusula décima tercera, que establece que no se podrá efectuar la ocupación del inmueble hasta la protocolización del documento definitivo de compra-venta. Arguyó que en fecha 20 de junio de 2013, se presentó en el domicilio de la parte actora el Tribunal Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, con una oferta real de pago de la parte demandada, para pagar el saldo deudor del inmueble objeto de la controversia, en el cual la parte demandada acepta entre otras cosas: a) El incumplimiento de las obligaciones adquiridas con su representada, correspondiente al pago del precio del inmueble, aceptando el monto que le adeuda, es decir la cantidad de ciento treinta y dos mil treinta y cinco bolívares con cincuenta y nueve céntimos (Bs 132.035,59), cantidad esta que hoy resulta irrisoria para su representada, debido a la inflación que golpea al país, lo que trae como consecuencia un daño patrimonial para la parte actora. b) Que habita el inmueble propiedad de su representada, sin haber cumplido con el compromiso de pago y menos aún con el extremo legal de protocolizar el documento de compra venta ante la oficina respectiva del Registro Público correspondiente. c) El incumplimiento de pagar los gastos de condominio de residencias El Alcázar, correspondiente a la alícuota del apartamento propiedad de la parte actora, generando un daño patrimonial directo a la administración del condominio y a los demás propietarios de residencia El Alcázar. Señaló que en fecha 4 de septiembre de 2013, el Juzgado Cuarto de Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, declaró sin lugar la oferta real de pago intentada por la parte demandada, basándose su parte motiva, en la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 4 de marzo de 2005, expediente N° 041518, posteriormente el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, declaró sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada, ratificando así la decisión tomada por el juzgado de municipio, señaló que la parte demandada además adeuda en el pago del condominio la cantidad de cuarenta y un mil setecientos tres bolívares con noventa y dos céntimos (Bs 41.703,92), de los cuales la cantidad de treinta y dos mil trescientos nueve bolívares con veintiocho céntimos (Bs 32.309,28), corresponde a los gastos de condominio desde septiembre de 2011 hasta octubre de 2013 y el resto, es decir la suma de nueve mil trescientos noventa y cuatro bolívares con sesenta y cuatro céntimos (Bs 9.394,64), se refiere a las cuotas especiales por mejoras del edificio, así mismo indicó que la parte actora pago la cantidad de veinte mil ochocientos cincuenta y un bolívares con noventa y seis céntimos ( Bs 20.851,96), por la deuda que mantiene la parte demandada con la junta de condominio de Residencias El Alcázar. Señaló que en el presente caso se configuran todos los elementos para proceder a la indemnización de daños y perjuicios, por el incumplimiento de la parte demandada en la firma del documento de compra-venta, en el entendido que ha actuado con dolo, lo que ha traído como consecuencia la falta de pago oportuno del dinero adeudado, el cual es la cantidad de ciento treinta y dos mil treinta y cinco bolívares con cincuenta y nueve céntimos (Bs 132.035,59) el cual hoy en día no compensa la pérdida patrimonial sufrida por su representada, Fundamentó la presente demanda en las sentencias de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia números 0087 y 3.668 de fechas 11 de febrero de 2004 y 2 de junio de 2005, respectivamente, en la sentencia de la Sala de Casación Civil N° 00-132 de fecha 16 de noviembre de 2001, en los artículos 772, 1.133, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167 del Código Civil, en el artículo 3 de la resolución N° 110 emanada del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda y en la resolución N° 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitad. Finalmente demandó para que la parte accionada convenga o sea condenada a: 1) la resolución del contrato verbal, para que su representada tenga libre disposición del inmueble suficientemente identificado, ya que por la reiterada conducta de la parte demandada con el incumplimiento de sus obligaciones y el abuso excesivo del derecho, su representada no quiere mantener ninguna relación comercial con la parte accionada, indicó que en este caso su representada le devolverá previa indexación acordada por los expertos designados por el Tribunal para tal fin, las cantidades de dinero entregadas por la parte demandada, por concepto de pago del inmueble. 2) La indemnización por daños y perjuicios, basados en que la firma del respectivo documento de Opción a Compra y documento de venta definitivo que no se llevó a cabo en tiempo establecido por causas no imputables a su representada y las cantidades de dinero que adeuda por concepto de saldo deudor del precio de venta acordado, debido a la pérdida del valor de la moneda en tiempo desde febrero de 2010, resulta irrisoria para su representada que tuvo que asumir los costos de la construcción del edificio en ese momento, solicitó se le condene a pagar a la parte actora la cantidad de quince mil bolívares (Bs 15.000,00), mensuales calculados desde la fecha de la ocupación ilegal, es decir, desde marzo de 2011 hasta la fecha en que se dicte la sentencia definitiva, de acuerdo al promedio de cánones de arrendamiento aplicado en la zona, lo cual puede ser verificado por un experto designado por el tribunal. 3) Que se condene a la parte demandada al pago de las costas y costos del proceso y los honorarios profesionales de abogados, los cuales se fijan en el 25% del monto reclamado, de conformidad con lo establecido en artículo 648 del Código de Procedimiento Civil. Estimó la presente demanda en la cantidad de quinientos ochenta y cinco mil bolívares (Bs 585.000,00), equivalente a cuatro mil seiscientas seis con veintinueve unidades tributarias (4.606,29 U.T).

En fecha 8 de octubre de 2014, los Abogados Aníbal Palacios, Ludy de González y Juan Calos Rodríguez Alfonso, apoderados judiciales de la parte demandada, plenamente identificados, estando en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, presentaron escrito en los siguientes términos: Señalaron que uno de los elementos esenciales para la existencia y validez de los contratos de compra-venta es el consentimiento, ello se desprende de la norma contenida en el artículo 1.161 del Código Civil, igualmente el Tribunal Supremo de Justicia ha sostenido el criterio según el cual si en las negociaciones están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta. Indicaron que en el presente caso, la formación del consentimiento entre el vendedor y el comprador resultó ser instantáneo mediante la negociación que efectuaron verbalmente el 25 de octubre de 2006, cuyas condiciones, términos, objeto, precio, oportunidad de pago, culminación de la obra y fecha de protocolización del documento definitivo resultó plasmada en lo que denominaron plan de venta, que resultó perfeccionado con el pago de la inicial del inmueble y el restante de las cuotas que ascienden todas a la cantidad de ciento ochenta y seis mil cincuenta bolívares (Bs 186.050,00), reconvertidos, excepto la última cuota, pagadera al momento de la protocolización del documento definitivo, por lo que la negociación debe equipararse a la venta pura y simple. Señalaron que mal podría la parte actora pretender la resolución del contrato por el incumplimiento de una de las cláusulas de un documento de opción a compra que jamás formó parte de las condiciones y términos establecidos en el plan de venta, ni fue suscrito por la parte demandada. Indicaron que el precio inicial a que se refirió el plan de venta señalado es de doscientos ochenta y un millones de bolívares (Bs 281.000.000,00), reconvertidos por la cantidad de doscientos ochenta y un mil bolívares (Bs 281.000,00), que varió insignificantemente al momento en que se verifico la negociación en fecha 01 de diciembre de 2006, por la cantidad de doscientos ochenta y cinco mil bolívares (Bs 285.000,00), reconvertidos, a lo que se le adiciona la cantidad de dieciocho mil bolívares (Bs 18.000,00), reconvertidos, por la adquisición de un maletero, la cantidad de mil doscientos veinticinco bolívares con cincuenta céntimos (Bs 1.225,50), reconvertidos, correspondiente al ajuste final por los 93,35 Mts2, más la cantidad de mil seiscientos setenta y siente bolívares con veintitrés céntimos (Bs 1.677,23), reconvertidos, por concepto de remodelaciones efectuadas al apartamento, y por último la cantidad de doce mil ciento setenta y cinco bolívares con veintitrés céntimos (Bs 12.165,23), reconvertidos, por concepto del 50% del ajuste por inflación desde diciembre de 2006 a diciembre de 2007, cantidades que sumadas todas ascienden al monto de trescientos dieciocho mil sesenta y siete bolívares con noventa y seis céntimos (Bs 318.067,96), reconvertíos, verificándose la compra venta cuando el comprador pagó la inicial del valor del inmueble por la cantidad de ochenta y cuatro millones trescientos mil bolívares (Bs 84.300.000,00), antes de la reconversión. Seguidamente pasó a contestar el fondo de la demanda en los siguientes términos: conviene con la parte actora en que la relación entre las partes fue de un contrato verbal, por lo tanto mal puede la accionante demandar la resolución del contrato verbal con el pretexto de incumplimiento de un contrato de opción a compra autenticado unilateralmente por la parte actora en fecha 25 de julio de 2007, ya que no formó parte del plan de venta, de la misma forma conviene en que su representado se comprometió a adquirir el inmueble en cuestión por lo que se trató de una venta, convienen que la parte demandada presentó oferta real de pago a la parte actora, evidenciándose el interés que siempre ha tenido la accionada de cumplir sus cargas, y el desinterés de la parte actora en recibir el pago, alegando que la parte demandada no suscribió el documento de opción a compra-venta, Seguidamente negó, rechazó y contradijo el documento de opción a compra, promovido por la parte actora, por cuanto este documento jamás las partes convinieron suscribirlo en el plan de venta, y mucho menos lo pretendido en la cláusula quinta del mismo, donde la parte actora pretendió modificar unilateralmente el precio pactado, diametralmente opuesto a lo plasmado en el plan de venta inicial. Negó, rechazó y contradijo que el mencionado contrato de opción a compra daría el marco legal a la relación comercial iniciada por cual las partes iban a regirse ante cualquier incumplimiento. Negó, rechazó y contradijo que la parte actora pretenda atribuir como incumplimiento de la parte demandada, las supuestas cláusulas quinta, novena, y décima primera del mencionado documento de opción a compra. Negó, rechazó y contradijo lo expuesto por la parte actora en su libelo de demanda al referirse que para la fecha de la negociación no había sido publicada la resolución N° 110 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad publicada en Gaceta Oficial N° 39.197, de fecha 10 de junio de 2009. Negó, rechazó y contradijo lo expuesto por la parte actora, de que su representado haya tenido una conducta impropia, y haya presentado retardo en el pago de las cuotas convenidas y pagado incompleto el mes de septiembre y con atraso el pago del mes de octubre. Negó, rechazó y contradijo lo expuesto por la parte actora al referirse al incumplimiento culposo de la obligación de pagar las cuotas convenidas. Negó, rechazó y contradijo lo expuesto por la parte actora al referirse a la comunicación de fecha 19 de febrero de 2010. Negó, rechazó y contradijo lo expuesto por la parte actora al referirse la ocupación ilegal del inmueble. Negó, rechazó y contradijo que la parte demandada con la oferta real de pago haya aceptado el incumplimiento de las obligaciones adquiridas. Negó, rechazó y contradijo lo expuesto por la parte actora al indicar que como consecuencia de la falta de pago de ciento treinta y dos mil treinta y cinco bolívares con cincuenta y nueve céntimos (Bs 132.035.59), trajo como consecuencia un daño patrimonial por no haber recibido dicha cantidad en el tiempo estipulado. Negó, rechazó y contradijo que con la oferta real la parte demandada haya reconocido que habita el inmueble, sin haber cumplido con su compromiso de pago y menos el extremo legal de protocolizar el documento. Negó, rechazó y contradijo lo expuesto por la parte actora al referirse que la parte demandada no ha cancelado la totalidad del monto adeudado. Negó, rechazó y contradijo lo expuesto por la parte actora al referirse que al aceptar el pago en la forma que fue ofrecido en la actualidad lesiona sus intereses. Negó, rechazó y contradijo lo expuesto por la parte actora al referirse que la parte demandada haya tenido una conducta impropia contraria a la buena fe. Por último negó, rechazó y contradijo la intimación de honorarios fijada en un 25% del monto reclamado. Respecto a los daños y perjuicios demandados junto a la petición principal negó, rechazó y contradijo lo expuesto por la parte actora al referirse que la parte demandada incurrió en abuso de derecho y causado un daño que debe ser indemnizado. Negó, rechazó y contradijo lo expuesto por la parte actora al referirse que el incumplimiento reiterado para la firma del documento de protocolización del inmueble y para la firma de los documentos mencionados deba compensar las pérdidas sufridas. Negó, rechazó y contradijo lo expuesto por la parte actora al referirse que la parte demandada deba pagar la cantidad de quince mil bolívares (Bs 15.000,00), mensuales calculados desde la fecha de la ocupación ilegal en marzo de 2011. Seguidamente señaló que si el contrato cuya resolución pretende la parte actora es verbal, siendo su naturaleza jurídica el de un contrato consensual, mal podría pretender la accionante la resolución e indemnización por daños y perjuicios basados según la parte actora en la negativa de la parte demandada en la firma del mencionado contrato de opción a compra que no existe y que de su lectura se desprende por demás que dicho documento contienen cláusulas prohibidas, que atentan contra el acceso de las personas naturales a una vivienda principal, siendo que el demandante fue quien incumplió gravemente con sus cargas, y a la fecha de interposición de la demanda aun no ha efectuado la tradición legal contemplada en el artículo 1.488 del Código Civil, habiéndose efectuado la venta verbalmente del inmueble. Seguidamente en esa misma fecha estando dentro de la oportunidad procesal contemplada en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconvino por cumplimento de contrato verbal de compra-venta al demandante primigenio conjuntamente con solicitud de medida de prohibición de enajenar y gravar en los siguientes términos: Señaló que atraído por la construcción de un proyecto a ejecutar por la parte actora reconvenida denominado Residencias El Alcázar de Nueva Segovia, concebido como un conjunto residencial de apartamentos ubicado en la ciudad de Barquisimeto, en la Urbanización Nueva Segovia, en fecha 25 de octubre de 2006, su representado se trasladó a la oficina de la parte actora reconvenida, siendo atendido por una persona llamada Luis M Callejas V, promotor de venta, quien le ofreció verbalmente en venta a la parte demandada reconviniente un inmueble identificado con el N° 22, de 100 Mts2 aproximadamente, con un puesto de estacionamiento que alberga dos vehículos, en el piso 2 de la Torre Sevilla del mencionado conjunto residencial, cuya formación del consentimiento legítimamente manifestado de la compra-venta resultó ser instantáneo, mediante la negociación que ellos efectuaron verbalmente que resultaron plasmadas en lo que se denominó plan de venta, el cual fue descrito por la parte demandada reconviniente en la primera parte de la contestación, de donde se desprende que el precio del inmueble vendido, es por la cantidad doscientos ochenta y un mi bolívares (Bs 281.000.,00), reconvertidos, que serían pagados mediante una cuota inicial de ochenta y cuatro mil bolívares (Bs 84.000,00), reconvertidos, 2 cuotas de máximo 60 días, de trescientos diez mil bolívares (Bs 310.000,00), reconvertidos, 8 cuotas de mil seiscientos noventa bolívares (Bs 1.690,00), reconvertidos, 3 cuotas de veinte nueve mil cuatrocientos setenta bolívares (Bs 29.470,00), reconvertidos, y una final al protocolizar por la cantidad de ciento diez mil novecientos sesenta bolívares (Bs 110.960,00), reconvertidos, seguidamente indicó que el referido plan de venta varió escasamente con posterioridad al momento en que se verificó la negociación, por la cantidad de doscientos ochenta y cinco mil bolívares (Bs 285.000,00), reconvertidos, tal como se explica en la primera parte de la contestación y que sumado todo asciende a la cantidad de trescientos dieciocho mil sesenta y siete bolívares con noventa y seis sentimos (Bs 318.067,96), precio final a pagar según el plan de venta, seguidamente indicó que la compra venta se realizó instantáneamente cuando las partes manifestaron su consentimiento y la parte demandada reconviniente pagó la inicial del inmueble por la cantidad de ochenta y cuatro mil trescientos bolívares (Bs 84.300,00), reconvertidos. Señaló que del precio del inmueble vendido, la parte demandada reconviniente pagó la cantidad ciento ochenta y seis mil cincuenta bolívares (Bs 186.050,00), reconvertidos correspondientes a la totalidad de los pagos de las cuotas mensuales y consecutivas convenidas en el plan de venta, quedando un saldo por pagar de ciento treinta y dos mil diecisiete bolívares con noventa y seis céntimos (Bs 132.017,96), que sería al momento de la protocolización del documento definitivo en diciembre de 2007, razón por la cual esa última cuota se denominó “ cuota al protocolizar”, ya que se supone estaría culminada la construcción de la edificación y presentado al Registro Inmobiliario el documento definitivo. Señaló que de las pruebas aportadas por la parte actora reconvenida se tiene que la parte demandada reconviniente cumplió con todo lo pactado, pagando la cuotas mensuales y consecutivas correspondientes e imputables al precio del inmueble desde diciembre de 2006 a noviembre de 2007, quedando por cancelar el mes de diciembre de 2007, fecha en la que debió protocolizarse el documento, razón por la que la parte demandada reconviniente se negó a ejecutar su obligación conforme a lo dispuesto en el artículo 1.168 de Código Civil, en razón al incumplimiento previo, grave y reiterativo de la parte actora reconvenida, tales como son pretender modificar el precio inicial de venta convenido en el plan de venta, con la pretensión establecida en la cláusula quinta del documento de opción a compra-venta, autenticado solo por la parte actora reconvenida en fecha 25 de julio de 2007, que es indiscutiblemente opuesto a lo que resultó plasmado en plan de venta, omitiendo que el ajuste por inflación, conforme al índice general del precios al consumidor del Área Metropolitana de Caracas (IPC), divulgado por el Banco Central de Venezuela, que sería de diciembre de 2006 a diciembre de 2007, y no como lo señala el cuestionado documento de opción a compra-venta, cuando lo convenido en el plan de venta, respecto a la variación que pudiere ocurrir en los precios de insumos de construcción y de otras variaciones que operen continuamente en el mercado, más no como resultó redactado a conveniencia de la vendedora en la ficción de documento de opción a compra, obviando en el cuestionado documento de opción que el IPC se cobrara desde el periodo de diciembre de 2006 a diciembre de 2007, disfrazando que la última cuota de protocolización quedara libre hasta el momento en que decidieran concluir la construcción y cobrar el IPC, no como se pactó en el plan de venta, intentado así cambiar el precio pactado de forma abusiva, incumpliendo con el contrato verbal, arguyó que a pesar de tal incumplimiento, la parte demandada reconviniente, siguió pagando mensual y consecutivamente las cuotas pactadas como se contrajeron hasta llegar al mes de diciembre de 2007, esperando tan solo por la protocolización del documento definitivo. Indicó que ante la negativa de la parte actora reconvenida, pasado tan solo 4 meses desde diciembre de 2007, específicamente en fecha 29 de abril de 2008, la parte demandada reconviniente le envió un correo electrónico indicándole su preocupación al no recibir respuesta de la información de cuando se firmaría el mencionado documento definitivo, indicándole que el IPC es compartido hasta el mes de diciembre de 2007 de ahí en adelante como habían acordado sería responsabilidad de la parte actora reconvenida. Señaló que la parte actora reconvenida se encuentra en contumacia y rebeldía en no efectuar la tradición legal, indicó que transcurrido suficiente tiempo la parte demandada reconviniente en fecha 17 de julio de 2012, denunció ante el Director Ministerial de Vivienda y Hábitat lo ocurrido, haciendo lo mismo ante INDEPABIS, el 27 de diciembre de 2012, indicó que durante todo ese tiempo la parte actora reconvenida se ha negado a recibir el pago del saldo deudor, con ocasión a la pretensión de oferta real de pago, que hizo la parte demandada reconviniente, insistiendo la parte actora reconvenida en su negativa, porque la parte demandada reconviniente no suscribió el contrato de opción a compra, arguyó que ante tal incumplimiento, cuando llegó la oportunidad en que se debía pagar la última cuota, forzosamente la parte demandada reconviniente se excepcionó en diciembre de 2007, tan solo hasta el momento de la protocolización del documento definitivo, solo que la parte actora reconvenida jamás lo presentó al Registro Inmobiliario correspondiente. Señaló que la parte actora reconvenida incumplió la negociación al solicitar el pago del saldo restante de la cuota final a destiempo, sin antes haberse presentado para su protocolización, en el mes de diciembre de 2007, y suponía también la culminación de la edificación del conjunto residencial en cuestión. Indicó que para el mes de diciembre de 2007, fecha pactada para la realización de la tradición legal del inmueble, y simétricamente, estaría concluida la edificación para el consecuente pago final, no lo estaba, tardando dos (2) años en completarlo, adicionalmente señaló que la accionante reconvenida incumplió con la negociación realizada al intimar a la parte demandada reconviniente para que pagara la cantidad de cuarenta y dos mil bolívares (Bs 42.000,00), mediante telegrama y comunicación enviada por correo (IPOSTEL), el 2 de febrero de 2011, indicándole que si pagaba el saldo restante por la cantidad de ciento treinta y dos mil treinta y cinco bolívares con cincuenta y nueve céntimos (Bs 132.035,59), en un plazo de 15 días se le exoneraba los cuarenta y dos mil (Bs 42.000,00), que según la parte actora reconvenida debía por concepto de ocupación ilegal, cuando tal cantidad no fue convenida en el plan de venta, y la ocupación del inmueble es legítima por autorización verbal de la parte actora reconvenida, y la cantidad solo sería pagada al momento de la protocolización, no antes y sin pretexto alguno y la segunda no se convino en el plan de venta primigenio. Fundamentó la presente reconvención en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en los artículos 338, 340, 365, 585, 586, 587 y 588 ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil y en los artículos 1.133, 1.141, 1.159, 1.161, 1.167, 1.168, 1.264, 1.265, 1.474, 1.479, 1.487 y 1.488 del Código Civil. Finalmente reconvino para que la parte actora reconvenida convenga o sea condenada a: 1-Que la presente reconvención por cumplimiento de contrato de compra-venta verbal de fecha 25 de octubre de 2006, plasmada en el plan de venta y verificada con el pago inicial, sea admitida y sustanciada conforme a derecho y sea declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley. 2-Se ordene a la parte actora reconvenida, a cumplir el contrato de compra-venta del identificado inmueble, haciéndole a la parte demandada reconviniente la tradición legal del inmueble vendido con sus correspondientes dos (2) puestos de estacionamiento y un maletero, a que se refiere los artículos 1.161 y 1.488 del Código Civil o en su defecto sea condenado y en caso de negativa de otorgarle el respectivo documento definitivo, la sentencia que se dicte sirva como título de propiedad del inmueble y sea registrada por ante la oficina de Registro Público respectiva o en su defecto sea condenado. 3-Que sea condenada en costas la parte actora reconvenida. 4-Se tenga por citada a la parte actora reconvenida HISPANIA C.A; 5-Se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar. 6-Si el tribunal en la sentencia definitiva presume de la existencia de algún tipo penal por parte de los representantes de la empresa, solicitó remita copia certificada del expediente a la Fiscalía Superior del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Lara a los fines legales pertinentes, conforme a lo establecido en el artículo 269 del Código Orgánico Procesal Penal, sin perjuicio que pudiera el comprador querellarse o denunciar lo pertinente. 7-Se ordene expedir copia certificada de la presente reconvención y su auto de admisión para proceder a registrarla y tenga efectos legales frente a terceros. Estimó la presente reconvención en la cantidad de siete millones de bolívares (Bs 7.000.000,00).

En fecha 18 de noviembre de 2014, estado dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la presente reconvención, la Abogada Yurmary Rondón, apoderada judicial de la parte actora reconvenida, presentó escrito en los siguientes términos: Indicó que conviene reconoce y acepta la negociación con la parte demandada reconviniente sobre el precitado inmueble, seguidamente negó, rechazó y contradijo que la parte demandada reconviniente haya pagado la cantidad de ciento ochenta y seis mil cincuenta bolívares ( Bs 186.050,00), debido a que los pagos realizados en fecha 18 de septiembre de 2007 por la cantidad de mil ochocientos setenta bolívares ( Bs 1.870,00), efectuado mediante cheque N° 13601135, girado en contra del Banco Nacional de Crédito, y el de fecha 10 octubre de 2007 por la suma de un mil ochocientos sesenta bolívares (Bs 1.860,00), efectuado mediante cheque N° 37000280, girado en contra del Banco Occidental de Descuento; fueron devueltos por las entidades bancarias respectivas, razón por la cual no se hizo efectivo dicho pago a favor de la parte actora reconvenida. Señaló que eso implica que la cantidad aludida por el demandado reconviniente, no es real, puesto que la suma no fue cobrada por completo. Igualmente negó, rechazó y contradijo que su representada se encuentre en contumacia y rebeldía, al no efectuar la tradición legal del inmueble, ya que su representada envió a la parte demandada reconviniente varias comunicaciones por correo certificado de IPOSTEL informándole sobre la protocolización sin recibir respuesta alguna, recalcó que la parte demandada reconviniente no realizó ningún intento para pagar el saldo deudor del precio del inmueble, en el momento que fue llamado para la protocolización y el cual debía pagar antes de que se pudiera otorgar el respectivo documento de compra venta. Señaló que la parte demandada reconviniente presentó una oferta real de pago la cual fue declarada sin lugar en primera y segunda instancia por lesionar los derechos de la parte actora reconvenida, si se aceptaba el pago en los términos ofrecidos por el demandante reconviniente, así como quedó en evidencia que nunca había intentado hacer el pago correspondiente. Negó, rechazó y contradijo que tenga un incumplimiento grave con la parte demandada reconviniente, pues en todo momento buscó la forma de darle marco legal a la negociación y fue la parte demandada reconviniente quien hizo caso omiso con dolo, alevosía y premeditación de esos llamados. Negó, rechazó y contradijo que la parte actora reconvenida haya manifestado condiciones diferentes a la negociación convenida de forma verbal ya que la parte demandada reconviniente estaba al conocimiento de la misma, debido a que los documentos de opción a compra que maneja la parte actora reconvenida son iguales para todos los clientes con quien lleva a cabo exitosamente diversas negociaciones. Negó, rechazó y contradijo que la parte actora reconvenida haya solicitado a la parte demandada reconviniente pagar el saldo restante antes de tiempo y fuera de la oportunidad para hacerlo, puesto que las comunicaciones realizadas por correo certificado de IPOSTEL, fueron a partir de 2010 y hacían referencia a la actualización de datos y al proceso de protocolización que se iniciaba en esa fecha, ya que la terminación de la obra tal como lo alega la parte demandada reconviniente en la constancia de terminación de obra presentada, fue en septiembre de 2010, razón por la cual no se solicitó el pago anticipado de la cuota final antes de 2009 ni mucho menos en 2007. Negó, rechazó y contradijo que la parte demandada reconviniente haya cumplido con todas y cada una de sus responsabilidades y obligaciones, debido a que no firmó el respectivo contrato de opción a compra, requisito indispensable y requerido por la parte actora reconvenida en todas las negociaciones que se llevan a cabo así como tampoco había realizado el pago del saldo deudor es decir la cantidad de ciento treinta y dos mil treinta y cinco bolívares con cincuenta y nueve céntimos (Bs 132.035,59), para la protocolización del documento de compra-venta. Negó, rechazó y contradijo que exista una autorización verbal para la ocupación ilegal del inmueble, puesto que la parte actora reconvenida nunca la realizó, quedando en evidencia la mala fe de la parte demandada reconviniente, ya que una vez más alega cuestiones verbales sobre las cuales no tiene prueba alguna, adecuando a un supuesto contrato verbal sus pretensiones, estableciendo sólo condiciones favorables para él, indicó que el referido contrato verbal nunca fue acordado por las partes, ya que la parte actora reconvenida siempre realiza contratos de manera escrita. Negó, rechazó y contradijo que la parte actora reconvenida haya incumplido con su obligación de entrega, transmisión de propiedad y protocolización del inmueble, indicando que llamó reiteradamente a la parte demandada reconviniente para que acudiera a la protocolización del mencionado inmueble y mismo no cumplió con el pago del saldo deudor en la fecha acordada. Finalmente solicitó sea declarada sin lugar la reconvención y en consecuencia se declare con lugar la resolución del contrato verbal, y en ese caso la parte actora reconvenida devolverá previa indexación acordada por expertos designados por el tribunal para tal fin, las cantidades entregadas por la parte demandada reconviniente, por concepto de pago del inmueble, además solicitó la indemnización por daños y perjuicios basados en la firma del respectivo documento de opción a compra y documento de venta definitivo que no se llevó a cabo en el en tiempo establecido por causas no imputables a la parte actora reconvenida y las cantidades de dinero que adeuda por concepto de saldo deudor del precio de venta acordado, debido a la pérdida de valor de la moneda en el tiempo desde febrero de 2010, lo que resulta irrisoria para la parte actora reconvenida que tuvo que asumir los costos de construcción del edificio, solicitó se condene a pagar a la parte actora reconvenida la cantidad de quince mil bolívares (Bs 15.000,00), mensuales calculados desde la fecha de la ocupación ilegal, es decir, desde marzo 2011 hasta la fecha en que se dicte la sentencia definitiva, de acuerdo al promedio de cánones de arrendamiento aplicado en la zona, lo cual puede ser verificado por un experto designado. Adicionalmente solicitó conforme a lo dispuesto en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, sea decretada la preventiva establecida en el numeral 2 del precitado artículo, referida al secuestro de bienes determinados sobre el inmueble objeto de la presente controversia.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Esta Superioridad considera que, la apelación como medio de gravamen típico está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias, tiene mayor probabilidades de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a materia de orden público motivo por el cual pueden someterse nuevos hechos a la segunda instancia.
Por tanto, corresponde a esta Juzgadora determinar si la decisión definitiva de fecha 12 de noviembre de 2015, dictada por el a quo está o no conforme a derecho y para ello se ha de determinar los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 del Código Adjetivo Civil, para que en base a ello proceder a fijar los hechos controvertidos mediante la valoración de las pruebas evacuadas; motivo por el cual quien juzga basada en los hechos narrados por el demandante en su libelo de demanda así como por los alegatos y defensas opuestos por la accionada en su contestación de demanda, y en mérito a esas consideraciones y a la valoración del acervo probatorio debe pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la pretensión de la parte actora de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegar quien juzga, se corresponde o no, con la pronunciada por el a-quo, para luego proceder a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte actora, y la reconvención propuesta de cuyos resultados, se verificará la procedencia o no de la pretensión y de la expresada reconvención.
En este sentido, visto tanto el escrito de libelo de demanda como de contestación, presentados por las partes, se toma como hecho no controvertido la realización de una negociación verbal entre ellas, a los fines de la adquisición por el demandado de un inmueble identificado apartamentoB-22 de la Torre Sevilla, Residencias El Alcázar en la Urbanización Nueva Segovia. Ahora bien, aceptado por ambas partes la existencia de este contrato verbal, difieren en las condiciones que fueron acordadas, ya que la demandante asevera que el marco regulatorio de tal convención están plasmadas en el documento de opción a compra de fecha 25 de julio de 2007 autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto inserto bajo el N°60 Tomo 213 de los libros de autenticación, que el demandado se negó a firmar al momento de ser requerido para ello; por su parte éste último manifiesta las condiciones de la negociación son las establecidas en el plan de pagos consignado por la demandante cursante al folio 38 del presente asunto. Así se declara.
Establecido como ha sido el punto nodal de la controversia, corresponde ahora analizar los medios probatorios aportados por las partes; así tenemos lo siguiente:
PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
Pruebas presentadas por la parte actora
Acompaña con el libelo:
1. Promovió marcado con el número “1”, copia simple de poder especial, autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 17 de enero de 2013, bajo el N° 16, tomo 12, de los libros de autenticaciones llevados por esta notaria; el cual fue confrontado con su original, dando fe de su exactitud la secretaria del juzgado a quo; por tanto, se valora conforme a lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
2. Promovió marcado con el número “2”, original de recibo de pago por reserva, signado con el N° 0147; el cual al no haber sido desconocido ni impugnado, se valora como prueba de pago realizado por el demandado, conforme a lo establecido en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil..
3. Promovió marcado con el número “3”, original de contrato de Opción a Compra, suscrito por una sola de las partes, autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, bajo el N° 60, tomo 2013, de los libros de autenticaciones llevados por esta notaria, y anexo en 21 folios memoria descriptiva de la obra; el anterior documento al no estar suscrito por la parte demandada, no le puede ser oponible, careciendo de valor probatorio a los efectos de la resolución de la litis.
4. Promovió marcado con el número “4”, estado de cuenta emitido por la parte actora reconvenida.
5. Promovió marcado con el número “5”, originales de cheques girados a favor de la parte actora reconvenida, signados con los números 13601135 y 37000280, del Banco Nacional de Crédito y el Banco Occidental de Descuento, respectivamente; los cuales se valoran conforme a lo establecido en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil.
6. Promovió marcados con los números “6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 y 17”, recibos de pagos, emitidos por la parte actora reconvenida; los cuales se valoran como prueba del pago de las cuotas acordadas, realizado por el demandado.
7. Promovió marcados con los números “18, 19, 20”, originales de telegramas de IPOSTEL, enviados a la parte demandada reconviniente; los cuales se valoran conforme a lo establecido en el artículo
8. Promovió marcada con el número “21”, copia simple de oferta real de pago realizada por la parte demandada reconviniente.
9. Promovió marcada con el número “22”, copia simple de sentencia dictada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el asunto KP02-V-2013-000940, en fecha 4 de diciembre de 2013.
10. Promovió marcada con el número “23”, copia simple de sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el asunto KP02-R-2013-001203, en fecha 21 de abril de 2014.
Los medios probatorios identificados 8, 9 y 10 por tratarse de documentos consignados en copias simples, dado que no fueron impugnados en la oportunidad correspondiente, adquieren valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose con los mismos que el demandado realizó en una oportunidad una oferta de pago por la cantidad de ciento treinta y dos mil treinta y cinco bolívares con cincuenta y nueve céntimos, siendo esta cantidad la misma que el demandante aduce quedó como saldo deudor de la adquisición del inmueble objeto de controversia.
11. Promovió marcada con el número “24”, copia fotostática de comunicación enviada por la Junta de Condominio de Residencias El Alcázar a la parte actora reconvenida; al no ser ratificado mediante la prueba testimonial, se desestima conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
12. Promovió marcado con el número “25”, recibo de pago, signado con el N° 0622, emitido por la Junta de Condominio de Residencias El Alcázar; al no ser ratificado mediante la prueba testimonial, se desestima conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
13. Promovió marcado con el número “26”, copia simple de documento de compra venta, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 19 de noviembre de 2013, bajo el N° 2011.611, asiento registral N°3; el anterior documento consignado en copia simple, dado que no fue impugnado en la oportunidad correspondiente, es objeto de valoración conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; no desprendiéndose del mismo utilidad alguna para la resolución de la Litis planteada.

Llegado el lapso probatorio, la parte Actora consignó las siguientes pruebas:
1. Ratificó el mérito favorable que se desprende de las documentales promovidas junto con el libelo de demanda; estima este Juzgado, que el mérito favorable de los autos no es un medio de prueba per se, sino la solicitud que hace el promovente de la aplicación del principio de la comunidad de la prueba que rige en el sistema probatorio Venezolano.
2. Promovió las testimoniales de los ciudadanos Luis Miguel Callejas y Hayde Catari, Venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad números V-11.593.493 y V-9.624.004, respectivamente. En fecha 26 de febrero de 2015, día fijado para la comparecencia de los testigos, se deja constancia que los mismos no comparecieron, en consecuencia se declaró desierto el acto.
3. Solicitó prueba de inspección judicial en la sede de la parte actora reconvenida. Las resultas de la misma constan en autos, rielan del folio 165 al 166 del expediente; la cual fue debidamente evacuada, observándose que en la sede de la empresa Península C,A, existe una carpeta que contiene documentación respecto a la negociación realizada donde consta el documento de opción a compra que no fue firmado por el demandado y que previamente fue valorado.

Pruebas promovidas por la parte demandada junto con el escrito de contestación:
1. Promovió marcado con el número “1”, copia simple plan de venta y anexo “C”; el cual al ser reconocido por la parte actora, adquiere valor probatorio y su incidencia en la causa será establecida infra.
2. Promovió marcado con el número “2”, copia simple de documento de condominio de Residencias el Alcázar, autenticado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, bajo en N° 15, folio 106, tomo 4, protocolo de transcripción del año 2010; dado que no fueron impugnados en la oportunidad correspondiente, adquieren valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
3. Promovió marcados con las letras “L1, L2, L3, L4, L5, L6, L7, L8, L9, L10, L11, L12, L13, L14, L15”, originales de recibos de pago emitidos por la parte actora reconvenida; al ser reconocidos por la demandante adquieren valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de los mismos los pagos efectuados por el demandado.
4. Promovió marcada con el número “4”, original de acta de reunión conciliatoria de fecha 14 de mayo de 2014; se valora como documento administrativo conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil.
5. Promovió copia simple de sentencia dictada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el asunto KP02-V-2013-000940, en fecha 4 de diciembre de 2013; este medio probatorio ya fue objeto de valoración.
6. Promovió marcada con el número “6”, copia simple de constancia de recepción de obra terminada de fecha 30 de septiembre de 2009; adquiere valor probatorio como documento público administrativo, conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, siendo relevante para la litis, la fecha de culminación de la obra.
7. Promovió marcada con el número “7”, original de comunicación enviada por el representante legal de la parte actora reconvenida.
8. Promovió marcada con el número “8”, telegrama de IPOSTEL, enviado por la parte actora reconvenida, en fecha 2 de diciembre de 2011.
Los medios probatorios identificados 7 y 8 se valoran conforme a lo establecido en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil como prueba de las notificaciones realizadas al demandado y su incidencia en la causa será establecida más adelante.
Llegado el lapso probatorio, la parte demandada consignó las siguientes pruebas:
1. Ratificó el mérito favorable que se desprende de las documentales promovidas junto con la contestación de la demanda; estima este Juzgado, que el mérito favorable de los autos no es un medio de prueba per se, sino la solicitud que hace el promovente de la aplicación del principio de la comunidad de la prueba que rige en el sistema probatorio Venezolano
2. Promovió marcada “I”, copia impresa de correo electrónico, enviada por la parte demandada reconviniente a la parte actora reconvenida.
3. Promovió marcada “II”, constante de cinco (5) folios útiles, copia impresa de correo electrónico contentivo de impresión de pantalla de recepción de mensajería de correos electrónicos e impresión de mensaje de correo electrónico enviado.
4. Promovió prueba de experticia a la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica (SUCERTE). Las resultas de la misma constan en autos, rielan del folio 147 al 161.
Esta probanza al ser debidamente promovida y evacuada, adquiere valor probatorio, desprendiéndose del informe rendido por los expertos que la copia impresa del correo electrónico marcado I es inexistente, por tanto no es objeto de valoración; mientras que el signado II es auténtico adquiriendo valor probatorio.
5. Promovió marcada “III”, copia fotostática de contrato provisional de suministro de energía eléctrica.
6. Promovió marcada “IV”, original de factura emitida por CORPOELEC, emitida en fecha 7 de mayo de 2012.
7. Promovió marcada “V”, original de factura emitida por CORPOELEC, emitida en fecha 4 de octubre de 2013.
Las probanzas identificadas III, IV y V se valoran como documentos administrativos desprendiéndose de los mismos que el demandado fue quien contrató dicho servicio y que habita en el inmueble objeto de controversia.
8. Promovió marcados “VI y VII”, originales de comprobantes de ingresos emitidos por CONDOMINIOS, C.A, signados con los números 0021 y 0072, de fechas 28 de noviembre de 2011 y 15 de julio de 2011, respectivamente; se desestiman por cuanto para adquirir valor probatorio han debido ser ratificados mediante prueba testimonial conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
9. Promovió marcada “VIII”, constante de dos (2) folios útiles, copia fotostática de denuncia formulada por la parte demandada reconviniente, ante el Instituto Nacional de Vivienda, en fecha 17 de julio de 2012.
10. Promovió marcada “IX”, constante de tres (3) folios útiles, copia fotostática de denuncia formulada por la parte demandada reconviniente, ante Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, en fecha 25 de febrero de 2014.
11. Promovió marcada “X”, original de denuncia formulada por la parte demandada reconviniente, ante la Coordinación Regional del Indepabis, signada con el N° 2896-11, en fecha 8 de marzo de 2012,
12. Promovió marcado “XI”, copia simple de acto conciliatorio, suscrito por las partes, ante La Coordinación Regional de Indepabis, en fecha 27 de junio de 2012.
Las pruebas identificadas VIII, IX, X y XI; dan fe de las discrepancias existente entre las partes respecto a la negociación efectuada, las mismas que aquí se debaten; así como de los actos conciliatorios realizados en búsqueda de acuerdos.
13. Promovió marcada “XII”, copia fotostática de carta poder que confiere la parte actora reconvenida, para que la representen en el procedimiento incoado por la parte demandada reconviniente, ante el Indepabis; se valora conforme a los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, acreditándose con el mismo la representación que ostentan las abogadas SUBDELIA BARETO y/o MARIA ELENA NATERA.
14. Promovió marcado “XIII”, copia simple de poder, protocolizado por ante Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren, estado Lara, en fecha 2 de octubre de 2009, bajo el N° 43, folio 373, tomo 44; acreditándose con el mismo la cualidad de las ciudadanas MARIA MARGARITA GUERRA ZAVARCE y EMANUELA GOMEZ como representantes de la demandante.
15. Promovió marcada “XIV”, original de acta levantada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, suscrita por las partes, en fecha 7 de abril de 2014, signada con el N° 03/14.
16. Promovió marcada “XV”, original de acta levantada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, suscrita por las partes, en fecha 23 de abril de 2014, signada con el N° 03/14.
Las probanzas identificadas XIV y XV se valoran como prueba de los actos conciliatorios efectuados por las partes.
17. Promovió prueba de experticia contable financiera, las resultas de la misma constan en autos, rielan del folio 131 al 137 del expediente; al ser debidamente promovida y evacuada se valora en su contenido.
18. Promovió prueba de informe a CORPOELEC, las resultas de la misma constan en autos, rielan del folio 144 al 145 del expediente. Se valora conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo que el demandado fue quien contrató el servicio de energía eléctrica desde el 22 de junio de 2010.
19. Promovió prueba de informe al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habita y al Instituto Nacional de la Vivienda. Las resultas de la misma constan en autos, rielan del folio 206 al 208. Esta probanza debidamente evacuada se valora conforme lo dispone el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; evidenciándose del mismo que las partes luego de agotar procedimiento administrativo ante dicha dependencia no lograron conciliar sus diferencias, quedando así abierta la posibilidad de ejercer cualquier acción por vía jurisdiccional.
20. Promovió prueba de informe a la Coordinación Regional del Indepabis, estado Lara. Las resultas de la misma constan en autos, riela en el folio 175 del expediente.
La prueba de informes identificada 20 donde se da cuenta de la denuncia interpuesta por la parte demandada contra la actora, se valora en su contenido conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
21. Promovió prueba de informe a la Oficina de Registro Inmobiliario de Barquisimeto, Municipio Iribarren de Barquisimeto. Las resultas de la misma no constan en autos; por tanto no es objeto de valoración.
22. Promovió prueba de informe al Banco Nacional de Crédito, las resultas de la misma constan en autos, riela en el folio 118 del expediente; con este medio probatorio se evidencia el pago de la cuota correspondiente al mes de septiembre de 2007 realizado por la parte demandada mediante depósito en cuenta bancaria perteneciente a la demandante.

Una vez analizados los medios probatorios aportados, corresponde a juicio de esta sentenciadora determinar si la negociación que se pactó inicialmente se trató de una opción a compra como lo manifiesta la demandante o si por el contrario se trató de una venta pura y simple como lo manifiesta el demandado.
En este sentido, se debe señalar que la múltiple actividad comercial y de los negocios, especialmente en materia inmobiliaria, ha dado auge y vigencia al uso constante de contratos preparatorios, surgiendo a cada instante controversias judiciales resolutorias o de cumplimiento, como la aquí planteada por causa de incumplimiento de cualquiera de las partes.
El preliminar o precontrato, según expresa Messineo, sirve para vincular a una parte (es decir) al promitente si el preliminar es unilateral; o bien a ambas partes (si el preliminar es bilateral, en un momento en que no es posible material o jurídicamente, estipular el definitivo, o cuando las partes no encuentren conveniente o no tienen intención de estipular el definitivo esto es de un modo especial, cuando se trata de un contrato traslativo (o también constitutivo) de derechos reales (“Doctrina General del Contrato", Tomo 1, Pág. 358).

Ahora bien, ¿Qué es un contrato de promesa bilateral de venta? Es aquel contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.

El Código Napoleónico establece que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta (Artículo 1.589). La doctrina francesa sostiene que la disposición sólo se refiere a la promesa bilateral de venta; pero se discute sobre el sentido de la norma. Según una tesis, en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podría obtener una sentencia judicial que hiciera las veces del contrato, de modo pues que vendría a permitir la ejecución específica de las obligaciones contraídas. Existe otra tesis, según la cual el legislador sólo quiso aclarar que expresiones tales como "prometo vender" o "prometo comprar" son normalmente utilizadas por las partes como equivalentes a las expresiones "vendo" o" compro".

Si bien es cierto que nuestro Código Civil, no contempla la figura del contrato preliminar o de opción a compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones, por lo tanto, se puede ubicar dentro del concepto que contiene el Artículo 1.133 del Código Civil según el cual: "El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o exigir entre ellas un vínculo jurídico”.
Así las cosas, es importante destacar que el cumplimiento de contrato viene siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
Como consecuencia de lo anteriormente expuesto deviene el principio que el contrato legalmente perfeccionando tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.
De igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone:
“…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”
También el Código Civil, en el artículo 1160 dispone
“…los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todos las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según equidad, el uso o la ley.”
Por último se resalta lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”

Por lo que el legislador a este respecto ha concedido la vía accesible en caso de no cumplimiento de una convención, a través de la acción que nace del contrato no cumplido. Ahora bien, dado el sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos a tenor de lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
En el caso bajo estudio, se evidencia que el documento notariado consignado por el demandante contentivo de la opción de compra sobre el inmueble supra descrito, no se encuentra suscrito por el demandado; por tanto, no puede exigírsele el cumplimiento de las cláusulas allí establecidas. Así se declara.
Por otro lado, aceptado como ha sido por ambas partes la validez del documento contentivo del plan de pagos, se constata que en el mismo se hallan presente tanto el consentimiento de las partes para realizar la negociación como el objeto de la misma que lo constituye el inmueble y el precio de dicho inmueble; por lo que conforme a lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, a juicio de esta sentenciadora se trató de una verdadera venta; pero no una venta pura y simple como lo señala el demandado, sino una venta a plazo donde se establece que la oportunidad para el pago de la última cuota del precio de la venta, será al momento de la protocolización del documento de venta, que constituye la tradición legal del inmueble vendido. Así se establece.
Establecido que se trata de una venta a plazos, es oportuno señalar que la Jurisprudencia de los Tribunales de la República, han sostenido en reiteradas sentencias, que, “la resolución o cumplimiento de los contratos sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a ellos mismos, previstas en la ley, en la falta de cumplimiento de las modalidades especiales que establezcan los contratantes o en los actos de las partes tendentes a desconocer los efectos contractuales y las disposiciones de la ley que los regula. Admitir lo contrario implicaría cabal desconocimiento de la fuerza obligatoria de los contratos para las partes que en ellos intervienen y completo desacato de las disposiciones legales que rigen las convenciones entre particulares”.
En el caso bajo análisis el punto nodal de discusión, estriba en los alegatos de las partes, siendo que el actor fundamenta su acción en el incumplimiento de la demandada de los términos acordados en la negociación inicial, concretamente en la negativa a suscribir el documento de opción a compra, en el pago de las cuotas correspondiente al mes de septiembre de 2007 y en no atender el llamado a suscribir el documento de protocolización de la venta, cuando fue requerido para ello. En tanto el demandado alega que cumplió con el pago de las cuotas acordadas; que nunca se pactó la firma de un documento de opción a compra y que quien incumplió fue la demandante ya que a la fecha de diciembre de 2007 aún no había terminado la obra y por esta razón no se realizó la protocolización del documento definitivo de venta, para la fecha en que fue pactada.
Como se observa las partes centran sus argumentos en que cada una responsabiliza a la otra del incumplimiento de los términos de la negociación, entendiéndose por incumplimiento aquélla actividad u omisión del deudor o del acreedor, que lleva a la no satisfacción o cumplimiento de la obligación contraída por cualquiera de los mismos. Hay un comportamiento del obligado –deudor o acreedor- que puede traducirse en la realización de actos prohibidos en virtud del contrato o en la omisión de los que debe cumplir. Nuestro Código Civil Vigente, de una forma general señala al incumplimiento como el móvil o la causa que permita exigir el cumplimiento obligado o la resolución del contrato, sin hacer distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación correspectiva. En todo caso, es el juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él, que llegue a configurar cualquier tipo de incumplimiento, sea parcial, defectuoso o inexacto; así como también, del incumplimiento de obligaciones accesorias. Todo ello, debe ser analizado por el sentenciador para determinar si el incumplimiento que se alega es suficiente para declarar o no el cumplimiento obligado o la resolución solicitada por cualquiera de las partes. En este sentido, es importante señalar lo que acota el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en su libro La Resolución del Contrato, Pág. 300, quien comenta lo siguiente:
“Cualquiera sea el significado o concepto del “incumplimiento” a los efectos resolutorios, observamos que presenta una estructura distinguida por las particularidades siguientes: a) Actividad. El Incumplimiento es una acción o también omisión, un comportamiento del deudor, o del acreedor, de la prestación que hace incumplida la obligación. Por consiguiente, si el obligado debe hacer determinada cosa y no la hace o cumple, o no da lo prometido, habría una “inejecución o incumplimiento por omisión”. En tanto que si el obligado no debe realizar determinado acto y lo efectúa, entonces habrá un incumplimiento por acción. b) La no necesaria manifestación de voluntad. No se requiere que exista un acto voluntario de incumplimiento a los efectos resolutorios, pues el hecho activo o pasivo que impide la ejecución de la prestación o el cumplimiento, hace que la resolución proceda. c) La “relación causalidad”, sólo a los efectos de la indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento voluntario culposo. d) La “existencia de una obligación”. Sólo la existencia de una obligación determina el derecho de las partes a exigir el correspectivo cumplimiento. De no existir el contrato, no podrá hablarse de incumplimiento desde el punto de vista resolutorio”.

Ahora bien, son requisitos para exigir judicialmente la ejecución del contrato los siguientes: a) que se trate de un contrato, b) se requiere el incumplimiento de alguna de las partes; c) es esencial que la parte que demanda la ejecución, haya a su vez cumplido u ofrecido cumplir.
En relación al primer punto, existe un contrato verbal de venta acordado por las partes. En cuanto al segundo punto, para determinar cuál de las partes incumplió en el caso que nos ocupa es necesario examinar el plan de venta aceptado por las partes para establecer las obligaciones contenidas en el mismo; así tenemos que la demandante afinca su pretensión en lo relativo a que el demandante incumplió al no suscribir el documento de opción a compra, así como en el pago de las cuotas correspondientes al mes de septiembre de 2007 y en no suscribir el documento de protocolización de la venta, cuando fue requerido para ello.
Por su parte el demandado alega que cumplió con el pago de las cuotas acordadas; que nunca se pactó la firma de un documento de opción a compra y que quien incumplió fue la demandante ya que a la fecha de diciembre de 2007 aún no había terminado la obra y por esta razón no se realizó la protocolización del documento definitivo de venta., que ha debido hacerse en esa fecha.
Ahora bien, del análisis del material probatorio se desprende lo siguiente: del documento denominado plan de venta se evidencia que se estableció un cronograma mensual de pagos de los cuales señala la demandante que el mes de septiembre fue pagado incompleto y el mes de octubre con atraso y a tal fin consigna cheques Nros.13601135 y 37000280 del Banco Nacional de Crédito y del Banco Occidental de Descuento respectivamente, como prueba de que dichos pagos no se hicieron efectivos; sin embargo, del informe recibido del Banco Nacional de Crédito se evidencia que el demandado pagó el mes de septiembre mediante cheque No 601150 depositado en la cuenta N° 0134/0447/03/4471032617 perteneciente a la demandante; demostrándose así el cumplimiento del demandado con el cronograma de pagos que había sido pactado; restando solo la última cuota, cuyo pago se haría al momento de la protocolización del documento definitivo. Así se establece.
Con relación al alegato de la demandante del incumplimiento de la parte demandada en firmar el documento de opción a compra; sin embargo; examinado el citado plan de venta se constata que en el mismo no se estipuló la firma de documento de opción a compra, por tanto, no se le puede endilgar incumplimiento de las cláusulas allí establecidas al demandado ya que éste no suscribió dicho documento. Así se declara.
Con relación al señalamiento que hace la demandante del incumplimiento del demandado de la firma de la protocolización del documento definitivo de venta y la cancelación del saldo adeudado; se observa que en el plan de venta se estableció que la última cuota se pagaría al momento de la protocolización del documento definitivo de venta y de los telegramas que le fueron remitidos al demandado se evidencia que la oportunidad para realizar tal actuación fue debidamente notificada por la demandante, no habiendo acudido el demandado en ninguna oportunidad.
Al respecto, aduce el demandado que la protocolización del documento ha debido realizarse una vez culminada la obra en Diciembre de 2007 y en ese momento se cancelaría la última cuota; sin embargo, del examen del plan de venta se observa que si bien se estipuló que el pago de la última cuota se efectuaría al momento de la protocolización, no se estableció fecha cierta ni aún aproximada de cuando se realizaría, así como tampoco se fijó fecha de culminación de la obra. De tal manera que al no fijarse fecha de culminación de la obra, ni de la protocolización del documento, el demandado quedaba sujeto a la notificación de la demandante para la realización de tal acto, esta notificación se evidencia del material probatorio aportado que fue realizada mediante telegramas en fechas 19-02-2010, 26-05-2010 y 02-12-2011, siendo desatendidas en todas las ocasiones por la parte demandada; incumpliendo de esta manera con esta obligación previamente pactada. Así se declara.
Resulta oportuno traer a colación que en el referido plan de ventas se estableció que el conforme al índice general del precios al consumidor del Área Metropolitana de Caracas (IPC), divulgado por el Banco Central de Venezuela, sería calculado sobre el saldo deudor durante el período febrero 2007 a diciembre 2007 y que las partes asumirían a montos iguales dicho incremento, por lo que el saldo restante adeudado correspondiente a la suma no saldada del precio inicial más el incremento por el IPC es la suma de ciento treinta y dos mil treinta y cinco bolívares con cincuenta y nueve céntimos (Bs. 132.035,59), cantidad ésta que ambas partes aceptan como cierta; lo cual resulta evidenciado de la comunicación de fecha 02 de diciembre de 2011 que le dirigió la demandante al demandado y de las copias del expediente contentivo de la oferta real de pago interpuesta por el demandado en fecha 9 de abril de 2013, cantidad que le fue ofertada a la parte actora; de lo cual se desprende que el demandado reconoce como monto de lo adeudado la misma cantidad que le requiere el demandante en la comunicación antes referida. Así se declara.
Con base al incumplimiento de pago de la anterior cantidad, la parte actora demanda que se le indemnice por los daños y perjuicios sufridos. En este sentido, se debe señalar que la indemnización por daños y perjuicios consiste en la acción que tiene el acreedor o el perjudicado para exigir del deudor o causante del daño una cantidad de dinero equivalente a la utilidad o beneficio que a aquél le hubiese reportado el cumplimento efectivo, íntegro y oportuno de la obligación o a la reparación del mal causado. En este sentido se pronuncian los artículos 1.167 y 1.185 del Código Civil: Art. 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Art. 1.185.- “El que con intención, o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo.
Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho.”
Las indemnizaciones por daños y perjuicios se clasifican en dos clases, en función de su procedencia: contractuales son las que debe pagar un deudor en caso de incumplir una obligación contractual, con el fin de resarcir al acreedor por su incumplimiento y extracontractuales son aquellas que no proceden de un contrato. Su causa se debe a una acción dolosa o culpable que provoca un daño a otras personas.
Por otra parte, la indemnización por daños y perjuicios, con independencia de su origen o procedencia, tiene por objeto indemnizar al acreedor de las consecuencias perjudiciales causadas por el incumplimiento de la obligación o por la realización del acto ilícito. Siendo esta indemnización preferentemente de carácter pecuniario (salvo en determinados supuestos de obligaciones extracontractuales que pueden dar lugar a una reparación específica), se debe proceder a valorar económicamente distintos aspectos o componentes que si bien, son fácilmente teorizables, plantean en la práctica notorias dificultades de concreción. En este sentido, el artículo 1.273 del Código Civil establece que: “Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación.”
Resulta oportuno asimismo oportuno señalar que el alcance de la disposición contenida en el artículo 340 ordinal 7°, ha sido interpretado en el sentido de que el actor debe en su libelo de demanda señalar el daño o los daños, así como sus causas, la especificación de los daños y sus causas, lo que exige es dar los justificativos necesarios e indispensables para que el demandado conozca pretensión resarcitoria del actor en todos sus aspecto. Debe también señalar que se trata de los daños que hacen procedente a la responsabilidad civil especificando la relación de causalidad
La relación de causalidad constituye un elemento imprescindible para la determinación de la extensión del daño causado y los alcances y límites de la obligación de reparar; el fin de este requisito formal del Código de Procedimiento Civil, es mantener la igualdad procesal entre las partes, ya que siendo el objeto de tales demandas la suma equivalente de los perjuicios ocasionados por daños, sería imposible al demandado contestar la demanda, ni apreciar la indemnización que se le reclama, si no se le hiciere conocer detenidamente cada daño sufrido y todos y cada uno de los perjuicios que se pretende ocasionados por ellos; ahora bien, en el caso bajo estudio al no cumplir el demandante con estos requerimientos hace improcedente su pretensión de indemnización por daños y perjuicios. Así se declara.
DE LA RECONVENCIÓN
La parte demandada, al momento de contestar la demanda propone reconvención por cumplimiento de contrato, manifestando que el documento definitivo de venta no se protocolizó en el plazo establecido inicialmente en el plan de venta por causa imputable a la demandante ya que a la fecha en que debía realizarse, ésta aún no había concluido la obra.
Conforme a lo expuesto la presente reconvención está dirigida a reclamar el cumplimiento del contrato en razón de que el documento definitivo no se protocolizó por causa atribuible a la demandante reconvenida, ya que ella (demandada reconviniente) cumplió con su obligación de pagar las cuotas correspondientes en el plazo acordado.

La parte demandada centra sus alegatos en la no entrega de la obra en el año 2.007 sin embargo tal como se estableció supra, ni en el plan de venta, ni en ningún otro medio de prueba aportado al proceso se desprende que se haya establecido como fecha de entrega del inmueble el mes de Diciembre de 2007, por lo que no podría achacarse incumplimiento a la demandante de lo pactado con respecto a este aspecto. Señala el demandado que en fecha 29-04-2008 mediante correo electrónico se comunica con la parte demandante indicando su preocupación por cuanto aún no se había firmado el documento de venta; sin embargo, esta comunicación según determinaron los expertos informáticos en el informe rendido resultó inexistente en el servidor. Lo que si ha quedado demostrado según constancia de entrega de la obra que la misma fue culminada en septiembre de 2009 y que una vez ocurrido esto, la demandante notificó mediante telegramas cursantes en autos de fechas 19 de febrero de 2010 y 26 de mayo de 2010 a la parte demandada de la firma del documento definitivo de venta, para lo cual debía cancelar el saldo deudor; quedando claro igualmente que para el año 2.011 el pago acordado no se había cancelado en su totalidad y el inmueble se encontraba ocupado para fines habitacionales sin la correspondiente autorización; y no obstante lo anterior en ese año 2.011 tal como consta en las pruebas valoradas existió la voluntad de la demandante en honrar el contrato definitivo con la protocolización del documento definitivo, no existiendo prueba de respuesta por parte de la demandada, por lo que este Juzgado estima que la reconvención por cumplimiento de contrato no procede en derecho. Así se decide.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la apelación intentada por la abogada Ludy Pérez de González, apoderada judicial de la parte demandada-reconviniente en contra de la sentencia de fecha 12 de noviembre de 2015, dictada por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DEL ESTADO LARA. En consecuencia, se declara: 1) CON LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesto por la sociedad mercantil PENINSULA C.A en contra del ciudadano FRANCISCO D´PAULA ARISTIGUIETA CORREA. 2) SIN LUGAR la pretensión de indemnización por daños y perjuicios peticionada por la parte actora 3) SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano FRANCISCO D´PAULA ARISTIGUIETA CORREA, contra la sociedad mercantil PENINSULA C.A. Como efecto de la decisión se ordena:
PRIMERO: La parte actora reconvenida deberá devolver la cantidad de dinero recibida de manos del demandante que asciende a ciento ochenta y seis mil cincuenta bolívares con noventa y seis céntimos.
SEGUNDO: Por cuanto la demanda no fue acogida en su totalidad, no hay condenatoria en costas.
Queda así MODIFICADA la sentencia apelada.

De conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta decisión para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

La Jueza Provisoria,
El Secretario,
Abg. Elizabeth Dávila León
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho, seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,
Abg. Julio Montes