TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, quince de febrero de dos mil diecisiete
206º y 157º
ASUNTO: KP02-R-2016-000773
PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., originalmente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción del estado Lara, en fecha 11 de mayo de 2001, bajo el Nº 52, tomo 19-A, folio 265, representada por el ciudadano JOSE MARTINHO AGRELA PESTANA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 24.567.454.
APODERADOS JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: LENIN COLMENAREZ, AMILCAR VILLAVICENCIO, EDER SALAZAR, ÁNGEL COLMENARES, ALCIDES ESCALONA, EDILMAR CARRASCO y NERLY MACEA, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nro.90.464, 90.413, 117.668, 173.720, 90.484, 140.881 y 140.805, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ARLEQUIN BISUTERIA Y ELEGANCIA, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 12 de mayo de 2009, bajo el Nº 48, Tomo 35-A; representa por su presidenta la ciudadana MARTHA CECILIA COLMENÁREZ DE SUBERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.726.403.
APODERADAS JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ALICIA FIGUEROA y LUDY PÉREZ, Abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 24.072 y 2490.102, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)

En fecha 6 de octubre de 2016, el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas Del Municipio Iribarren del estado Lara, dictó sentencia en el juicio de DESALOJO intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A., contra la sociedad mercantil ARLEQUIN BISUTERIA Y ELEGANCIA C.A., el cual es del tenor siguiente:
“declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A contra la sociedad mercantil ARLEQUIN BISUTERIA Y ELEGANCIA C.A (ampliamente identificadas en el encabezamiento de esta decisión).-
SEGUNDO: SIN LUGAR la falta de cualidad opuesta por la parte demandante-reconvenida.-
TERCERO: CON LUGAR la prescripción para reclamar el reintegro de los gastos condominiales.-
CUARTO: SIN LUGAR LA RECONVENCION intentada por la sociedad mercantil ARLEQUIN BISUTERIA Y ELEGANCIA C.A contra la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A.-
QUINTO: Se condena a la parte demandada a la entrega material del inmueble constituido por un local comercial identificado con el No. 6, ubicado en la planta baja del denominado Centro Comercial “Boulevar Plaza Los Leones”, el cual se encuentra ubicado entre la acera Este de la Avenida Los Leones y la acera Oeste de la Avenida Caracas, de esta ciudad de Barquisimeto del estado Lara.-
SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar perdidosa en ambas pretensiones.”

En fecha 11 de octubre de 2016, la abogada ALICIA FIGUEROA, Apoderada Judicial de la parte demandada, interpuso recurso de apelación en contra de la referida sentencia, el cual fue oído en ambos efectos el día 17 de octubre de 2016, y por consiguiente se ordenó la remisión de las actas procesales a la Unidad Receptora Distribuidora de Documentos del estado Lara (URDD CIVIL), para su distribución en los Juzgados Superiores Civiles; correspondiéndole a esta alzada decidir si el Tribunal a-quo se ajustó a derecho, y en fecha 24 de octubre de 2016, le da entrada, se fijó lapso establecido en el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil de cinco (5) Días de despacho para que las partes ejercieran su derecho de solicitar asociados, así como el lapso de pruebas establecido en el artículo 520 del citado código, y se fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para el acto de informes de conformidad a lo establecido en el artículo 517 ejusdem, cuyos lapsos transcurrirían simultáneamente; llegada la oportunidad procesal el 21 de noviembre de 2016 se acordó agregar a los autos escritos de informes presentados por ambas partes, acogiendo el lapso establecido en el artículo 519 de la Ley Adjetiva; precluido el lapso legal para la consignación de escrito de las observaciones en fecha 1 de diciembre de 2016, se acordó agregar a los autos el escrito presentado por la representación judicial de la parte actora, y se dejó constancia que la parte accionada no presento escrito de observaciones, ni por si ni a través de sus apoderados, y siendo la oportunidad legal para dictar sentencia esta juzgadora observa:
ANTECEDENTES
En fecha 26 de enero de 2015, el abogado Lenin José Colmenárez Leal, en su carácter de apoderado judicial INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A., interpuso demanda contra ARLEQUIN BISUTERIA Y ELEGANCIA, C.A., donde expuso: Que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº 6, ubicado en la planta baja del Centro Comercial “BOULEVARD PLAZA LOS LEONES” el cual se encuentra ubicado entre la acera este de la avenida Los Leones y la acera oeste de la avenida Caracas, de esta ciudad de Barquisimeto estado Lara, cuyos linderos son: Norte: con frente hacía el pasillo central y que posee un área aproximada de 18.50 mts2; aseveró que su representada suscribió un contrato de arrendamiento con la accionada por un lapso de 24 meses, contados a partir del día 1 de agosto de 2012 hasta el 31 de julio de 2014, con un canon de arrendamiento fijado para los primeros 12 meses que ascendía a la cantidad de tres mil doscientos ochenta bolívares (Bs. 3.280,00) y transcurrido esos meses el canon sería por cuatro mil cuatrocientos treinta bolívares (Bs. 4.430,00), pagaderos por mensualidades vencidas en las oficinas de la arrendadora dentro de los primeros 5 días del mes siguiente. Arguyó que el contrato se encuentra vencido desde el 31 de julio del año 2014, y que la arrendataria se habría negado a hacer entrega del inmueble arrendado y a realizar el pago del canon de arrendamiento desde el mes de mayo del año 2014. Por las razones antes expuestas demando el desalojo del inmueble objeto de la pretensión, y solicitó que la demandada conviniera o fuese condenada por el Tribunal a: 1- al desalojo del inmueble arrendado, por haber vencido el plazo contractual y no cumplir la arrendataria con su obligación de entregar el inmueble y por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, junio y julio de 2014; 2- al pago de la cantidad de catorce mil ochocientos ochenta y cuatro bolívares con ochenta céntimos (Bs. 14.884,80) lo que representa el pago de los meses insolventes, a titulo de indemnización por daños y perjuicios; 3- pagar el precio diario del arrendamiento por cada día transcurrido, mas una cantidad equivalente al 50% del mencionado monto, contados a partir del día 31 de julio de 2014, fecha de culminación del contrato hasta la entrega definitiva del inmueble y 4- que sea condenada la arrendataria al pago de las costas procesales y los honorarios profesionales. Finalmente estimó la demanda en la cantidad de catorce mil ochocientos ochenta y cuatro bolívares con ochenta céntimos (Bs. 14.884,80) equivalentes a ciento diecisiete con veinte unidades tributarias (117,20 U.T).

En fecha 4 de diciembre del año 2.015, siendo la oportunidad legal para que tuviese lugar la contestación, la representación judicial de la sociedad mercantil Arlequin Bisutería y Elegancia, C.A., consignó escrito de contestación en el cual expuso: Que la presente causa tiene como objeto el desalojo del local comercial Nº 6 que la demandante arrendó a su representada hace 11 años, desde el 01/07/2004, según contrato autenticado en fecha 19 de julio del año 2004, por ante la Notaria Cuarta de Barquisimeto, inserto bajo el N° 57, Tomo 105; arguyó que el día 1 de agosto de 2006 se firmó un nuevo contrato el cual vencería el 30 de julio de 2008, un tercer contrato con vigencia desde 1 de agosto de 2009 hasta el 31 de julio de 2010, y que en el mes de agosto de ese mismo año se suscribió un contrato con vigencia hasta el 31 de julio de 2011, indicó también que en fecha 27 de agosto del año 2012 por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, se suscribió contrato el cual quedó inserto bajo el N° 46, Tomo 327, con vigencia desde el 1 de agosto de 2012 hasta el 31 de julio de 2014, con un canon de arrendamiento por la suma de tres mil doscientos ochenta bolívares sin céntimos (Bs. 3.280,00) para el primer año de vigencia del mencionado contrato y para el segundo año el canon a pagar sería de cuatro mil cuatrocientos treinta bolívares sin céntimos (Bs. 4.430,00); señaló que es falso que su representada haya incumplido sus obligaciones contractuales al dejar de pagar el canon de arrendamiento y que lo cierto es que la arrendadora excusándose en la entrada en vigencia de la nueva ley que regula la materia de arrendamiento para locales comerciales, desde el mes de mayo del año 2014 se habría negado a recibir el pago correspondiente; que el pago por concepto de canon de arrendamiento lo realizaba su representada en las oficinas de la arrendadora ubicadas en la planta baja del centro comercial El Llanero o a la administradora ciudadana Dayana de Agrela, y que la mencionada ciudadana le habría comunicado a la accionada y demás arrendatarios que no recibiría mas pagos por canos de arrendamiento, debido a que se aperturaría una cuenta bancaria destinada a tal fin; manifestó que en fecha 30 de julio de 2014 la actora envió a su representa una notificación indicando un nuevo monto para el canon de arrendamiento, el cual sería por la cantidad de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00) mas el IVA, el cual entraría en vigencia desde el 1 de agosto de 2014; que el 21 de agosto de 2014 la arrendadora le comunicó a su representada mediante misiva que a partir del 1 de septiembre de 2014 debería realizar el pago de canon de arrendamiento mediante depósito o transferencia bancaria a la cuenta signada con el N° 0138-0017-11-0170019373, del Banco Plaza y cuyo titular es Inversiones Plaza Los Leones, C.A., así como que debía renovar el contrato, y que debido a la mencionada notificación la accionada en fecha 1 de octubre de 2014, se dirigió hacia la mencionada agencia bancaria ubicada en la avenida Vargas de la ciudad de Barquisimeto, con el fin de realizar deposito correspondiente al pago de los cánones correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2014, el cual ascendía a la cantidad de veintinueve mil setecientos sesenta y nueve bolívares (Bs. 29.769,00) y que dicho depósito no se pudo realizar debido a que el cajero le notificó que dicha cuenta estaba cerrada; indicó que el pago correspondiente a los meses de junio, julio y agosto de 2014 por concepto de condominio realizó pago por la cantidad de ocho mil ochocientos veinticinco bolívares con noventa y cinco céntimos (Bs. 8.825,95) por ante las oficinas de la arrendadora; señaló también que ante la negativa por parte de la accionante de aceptar el pago de canon de arrendamiento su representada el día 31 de octubre de 2014, procedió a realizar consignación arrendaticia correspondiente a los meses comprendidos entre mayo y octubre de 2014, por ante el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren, y que dicha consignación fue declarada inadmisible por considerar competente al SUNDDE, razón por la cual alega que en el mes de noviembre del año 2014 se realizó diligencia por ante el mencionado organismo con el fin de consignar el canon de arrendamiento, y que allí también fue imposible hacerlo, y que a manera de dejar constancia de su voluntad de pagar y ante la imposibilidad de hacerlo la arrendataria el 10 de marzo de 2015 se trasladó nuevamente hasta las oficinas del SUNDEE a consignar copia de los cheques de gerencia contentivos del pago de los cánones de arrendamiento de los meses mayo-diciembre de 2014 y enero-febrero de 2015; arguyó que su mandante en fecha 15 de abril de 2015 solicitó ante la ya mencionada oficina la apertura de la cuenta destinada a realizar las respectivas consignaciones arrendaticias; solicitó: 1-fuese declarada sin lugar la demanda de desalojo, 2-la renovación del contrato, 3- que el canon de arrendamiento fijado para la prorroga fuese por la cantidad de Bs. 4.365,68 + Bs. 595,32 IVA, hasta tato el SUNDDE fijare nuevo canos, 4-se ordenase a la sucursal de Barquisimeto del SUNDDE la apertura de investigaciones e imposición de multas establecidas en la Ley, 5- fuese condenada en costas y al pago de honorarios profesionales a la parte actora; finalmente reconvino en los siguientes términos: Aducen que desde el 01/08/2004 su representada firmó contrato de arrendamiento por el local Nº 6 el cual fue renovado durante 11 años a través de otros contratos; que en la cláusula N° 21 del primer contrato se estableció que el monto por concepto de pago de condominio sería variable pero que no superaría el 25% del canon de arrendamiento vigente, y que dicha cláusula fue reiterada en los posteriores contratos, y señaló que desde el 30 de agosto de 2004 hasta el 30 de mayo de 2015 el pago que su mandante ha realizado por condominio excede el porcentaje establecido en los contratos, que por tal concepto su representada habría pagado la cantidad de treinta y un mil novecientos ochenta y un bolívares (Bs. 31.981,72); que por las razones antes expuestas procedía a reconvenir a la arrendadora para que la misma conviniera o fuese condenada por el tribunal a reintegrar la cantidad de TREINTA Y UN MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 31.981,72), por concepto de: 1- exceso de pago de cuotas de condominio; 2- los intereses legales; 3- la respectiva corrección monetaria realizada mediante una experticia complementaria del fallo. Finalmente solicitó fuese condenada a la demandante reconvenida al pago de costas procesales y honorarios profesionales.

El día 16 de diciembre de 2016, siendo la oportunidad legal para contestar la reconvención el abogado EDER XAVIER SALAZAR ROJAS, apoderado judicial de la parte actora reconvenida, consignó escrito de contestación a la reconvención en los siguientes términos: Opuso la prescripción, conforme a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegando que pretende la parte demandada reconviniente que se le reintegren los supuestos pagos que según a su decir fueron cobrados en exceso por su representada en la cantidad de treinta y un mil novecientos ochenta y un bolívares con setenta y dos céntimos (Bs. 31.981,72), por pagos de cuotas de condominios durante el período comprendido desde el 30/08/2004 al 30/05/2015; que para el momento de suscripción del contrato de arrendamiento estaba vigente, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la gaceta oficial de la República de Venezuela de fecha 26/04/1999 y que en sus artículos 58 al 64 únicamente se establece el reintegro de los cánones de arrendamiento y no sobre el reintegro del supuesto pago en exceso del condominio desde el año 2004; Opuso así la prescripción para reclamar el reintegro de gastos condominales fundamentándose en el articulo 62 ejusdem, el cual establece un lapso de 2 años para realizar tal reclamo; asimismo opuso la falta de cualidad de su representada para sostener el presente juicio, alegando que los recibos de pago consignados por la demandada reconviniente fueron recibidos por un tercero, específicamente, la Administradora Bernadete C.A., los gastos desde mayo de de 2006 hasta noviembre de 2009, y Condominios Plaza CA, con respecto a los gastos desde el mes de septiembre de 2010 hasta el mes de junio del año 2015; seguidamente negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención, tanto en el derecho como en los hechos; negó rechazó y contradijo que su representada haya recibido pago alguno por concepto de condominio, alegando que su mandante solo habría recibido pagos por tal concepto en el lapso comprendido desde el 30 de agosto del año 2004 hasta el mes de noviembre de 2005; adujo que las erogaciones por concepto de servicios de aseo y limpieza, recolección y disposición de desechos sólidos, agua potable, energía eléctrica vigilancia y mantenimiento de maquinaria y equipos; pueden ser variables cada mes, pues dependen del incremento de cada uno, y que se calcularán sobre la base de la alícuota parte que corresponde a dicho inmueble del valor total del inmueble que le sirve de asiento.

En fecha 11 de enero de 2016, se celebró la audiencia preliminar en la cual el apoderado judicial de la parte demandante reconvenida ratificó todos y cada uno de los hechos narrados en el libelo de la demanda con mención expresa de la causal de desalojo por incumplimiento de las obligaciones contractuales, establecida en los literales A y G del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para uso Comercial; seguidamente confirmó lo alegado en la contestación a la reconvención, haciendo énfasis en las defensas de fondo, tales como: la prescripción de la acción requerida, la falta de cualidad de su mandante para sostener el juicio. Seguidamente la parte demandada reconviniente admite que su representada es inquilina del local Nº 6 del Centro Comercial Boulevar Plaza Los Leones, mediante contrato suscrito el día 1 de agosto de 2012; negaron que la relación arrendaticia se haya iniciado el 01/08/2012, por cuanto aduce que el mencionado contrato fue el quinto que celebraron las partes, y que por tal razón la relación arrendaticia data desde hace 11 años; negaron que su representada haya incurrido en el incumplimiento de las obligaciones contractuales de conformidad a los literales A y G del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para uso Comercial; indicó que su representada tuvo la voluntad de cumplir puntualmente su obligación de pagar el canon de arrendamiento, realizando las diligencias pertinentes por ante los órganos competentes resultándole imposible hacer las consignaciones arrendaticias; en cuanto a la prescripción negaron su existencia por cuanto en el escrito de contestación a la reconvención el demandante reconvenido fundamento la prescripción en el artículo 62 ejusdem, el cual es aplicable solo al reintegro de exceso de cánones de arrendamiento y que la reconvención fue fundamentada en los artículos 1178 y 1180 del Código Civil.

El día 15 de enero de 2016, siendo la oportunidad procesal para la fijación de los hechos y los límites de la controversia, de conformidad a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal a quo fijó: Como hechos no controvertidos: 1- Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; hechos controvertidos en la presente causa: 1-la fecha de suscripción del contrato que dio comienzo a la relación arrendaticia; 2- la insolvencia y morosidad en el cumplimiento de la obligación, referida al pago de los cánones de arrendamiento referente a los meses de mayo, junio y julio del año 2014; 3- la existencia de la causal de Desalojo, prevista en el artículo 40 literal “a” de la Ley de Regularización de arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial; 4- la reconvención planteada por la parte demandada referente a la restitución del monto excedente de los pagos efectuados a la parte actora por motivo de gastos comunes. En esa misma fecha se aperturó el lapso de cinco días de despacho para que las partes promovieran pruebas.

En fecha 8 de agosto del año 2016, encontrándose la causa en la oportunidad procesal para que tuviese lugar la audiencia oral de juicio, se dejó constancia de la presencia de la representación judicial de ambas partes, y al cederse el derecho de palabra al apoderado de la parte actora reconvenida, él mismo expresó: Que en nombre de su patrocinado ratificaba en todos y cada uno de los términos planteados en el libelo de demanda, y que su pretensión recaía específicamente en el desalojo del inmueble dado en calidad de arriendo a la arrendataria, indicando que el fundamento de dicha pretensión recaía sobre el incumpliendo por parte de la accionada de entregar el inmueble arrendado y la falta del oportuno pago del canon de arrendamiento; por su parte la representación judicial de la accionada reconviniente expresó: que convenía en la existencia de una relación arrendaticia entre su mandante y la actora, la cual data del 1 de agosto de 2004, en cuanto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento señaló que pese a que en el contrato suscrito se había señalado el lugar de pago se hizo costumbre realizar el respectivo pago a la ciudadana Dayana de Agreda, quien era la administradora, indicando que así se habría realizado hasta el mes de mayo del 2014 cuando la referida ciudadana le informó a los arrendatarios que en virtud de la entrada en vigencia de la nueva Ley que regiría la materia de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, se les suministraría un número de cuenta donde debían realizar los depósitos correspondientes al canon de arrendamiento, y que una vez se obtuvo tal información su representada se dirigió al banco a realizar el respectivo deposito donde se le informó que la cuenta estaba cerrada y que por tal razón su mandante estaba en un aparente estado de insolvencia, y que la misma realizó las gestiones necesarias para lograr consignar los cánones siendo éstas infructuosas. Reanudándose el debate oral fueron evacuadas las pruebas promovidas y la juez del Tribunal a quo dictó el dispositivo del fallo.

Llegada la oportunidad procesal para que tuviese lugar la presentación de informes por ante esta superioridad, en fecha 21 de noviembre del año 2016, se acordó agregar a los autos los escrito contentivos de informes consignados por la representación judicial de ambas partes, en el caso de las apoderadas judiciales de la parte recurrente, las mismas expusieron en su escrito: que en la sentencia apelada la Juez del Tribunal a quo obvió las reglas de la sana critica al valorar las pruebas, y que con ello dejó en estado de indefensión a su mandante; indicó también que el demandante incumplió con sus obligaciones contractuales y con la disposición legal prevista en el artículo 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; con respecto a la reconvención indicó que su mandante reconvino para que la accionante reconvenido le devolviera el pago en exceso por concepto de condominio con sus respectivos intereses de mora y ajuste inflacionario; y que el demandante reconvenido en su contestación habría alegado primero su falta de cualidad por cuanto los mencionados pagos se le habrían realizado a un tercero, y segundo la prescripción de la acción. Finalmente solicitó fuese declarada con lugar la apelación. Por su parte la representación judicial de la parte actora en su escrito de informes indicó: que la accionada no cumplió con su carga probatoria durante el juicio para desvirtuar la insolvencia alegada en su contra y que con respecto a la reconvención se evidenció que los pagos condominales correspondientes a los meses comprendidos entre mayo de 2006 hasta enero de 2009 fueron realizados a terceros ajenos al proceso, por tales razones solicitó sea declaro sin lugar el recurso de apelación interpuesto.

El día 1 de diciembre de 2016 la representación judicial de la parte actora consignó escrito de observaciones, en el cual expuso: Que en el escrito de informes presentado por la recurrente la misma expresó que su representada habría incumplido con la Ley, por tal razón señaló que el contrato suscrito por su mandante y la accionada feneció antes de cumplir el lapso de seis establecido en el artículo 45 sobre las disposiciones transitorias de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios y que por ello no existía la obligación de adecuar el contrato; indicando que en virtud de que el contrato fue suscrito con anterioridad a la entrada en vigencia de la mencionada ley debería prevalecer el principio de autonomía de la voluntad de las partes, y que la demandada reconviniente solo tenía la carga de desvirtuar la insolvencia alegada en el libelo de demanda y demostrar el pago de los cánones de arrendamiento.

PRUEBAS PRESENTADAS EN AUTOS
Pruebas presentadas por la parte actora reconvenida
Con el libelo:
1. Promovió marcada con la letra “A” copia simple de poder otorgado por el ciudadano José Marthino Agrela Pestana, titular de la cédula N° 24.567.454, a los abogados Ángel Colmenárez, Lenin Colmenárez, David Villalonga y Alcides Escalona, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 173.720, 90.464, 114.836 y 90.484 respectivamente, dicho poder fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto estado Lara, en fecha 19 de julio de 2012, inserto bajo el N° 47, Tomo 98 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada notaria. Del mismo se desprende la cualidad que poseen los abogados para actuar en representación de la parte actora, y por no haber sido impugnado se le otorga pleno valor probatorio de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedentito Civil. Así se establece.
1. Promovió marcada con la letra “B” copia simple de solicitud de Titulo Supletorio realizada por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 17 de junio del año 2013. Que con respecto a esta promoción de la misma se verifico que no es como dice el actor que consigna en 38 folios útiles titulo supletorio, se verifico, que son escasas copias simples de solicitud sin resultas que de plano se desechan por impertinentes. Así se decide.
2. Promovió marcada con la letra “C” original del contrato de arrendamiento suscrito entre Inversiones Plaza Los Leones, C.A y Arlequín Bisutería y Elegancia, C.A, autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, en fecha 27 de agosto de 2012, inserto bajo el N° 46, Tomo 327 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada notaria. El mismo no fue impugnado en su oportunidad procesal, razón por la cual que este Tribunal, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1357 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, y del mismo, se desprende, que fue celebrado entre la arrendadora Inversiones Plaza Los Leones, C.A y la arrendataria, la firma mercantil Arlequin Bisutería y Elegancia, C.A., antes identificadas, sobre el inmueble constituido por un local comercial signado con el N° 6 ubicado en la planta baja del centro comercial denominado Boulevard Plaza Los Leones, ubicado entre la acera este de la avenida Los Leones y la acera oeste de la avenida Caracas, de Barquisimeto estado Lara. Y que el lapso fue pactado por veinticuatro meses fijos contados a partir del 1 de agosto del año 2012 hasta el 31 de julio de 2014 según se desprende de la clausula segunda.

Llegado el lapso probatorio, la representación judicial de la parte actora reconvenida Consignó las siguientes pruebas:
1. Ratificó las documentales promovidas junto al libelo de demanda especialmente el contrato de arrendamiento suscrito por las partes y autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, en fecha 27 de agosto de 2012, inserto bajo el N° 46, Tomo 327 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada notaria. Dicha promoción no constituye un medio de probanza y en lo que se refiere al contrato el mismo fue ya up-supra valorado. Así se determina.
2. Invocó el principio de comunidad de la prueba, haciendo valer a- Contratos de arrendamiento de los periodos comprendidos entre los años 2004 al 2005, 2006 al 2008, 2010 al 2011 y 2009 al 2010; b-la consignación arrendaticia realizada en fecha 04/11/2014 correspondiente a los meses mayo, junio, julio, agosto, septiembre, y octubre de 2014, la cual fue declarada inadmisible por el Juzgado Cuarto Ordinario de Municipio y Ejecutor de Medidas del municipio Iribarren en el asunto signado con la nomenclatura KP02-S-2014-9667, c- copia simple del cheque de gerencia consignado por la accionada reconviniente ante el SUNDEE con el pago de los meses mayo de 2014 hasta febrero de 2015 de los cánones de arrendamiento y el escrito dirigido al mencionado organismo solicitando se aperturase el expediente y cuenta bancaria para realizar las respectivas consignaciones arrendaticias en fechas 10 de marzo de 2015 y 15 de abril de 2015 respectivamente, d- las facturas emitidas por Condominios Plaza, C.A., y Administradora Bernadete, C.A., por concepto de pago de condominio. En cuanto a dicha probanza la misma no constituye un medio de prueba; las pruebas una vez producidas forman parte del proceso y es obligación del juzgador hacerlas parte integrante del iter procesal con la adecuada exhaustividad de análisis. Así se decide.

Pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente junto con el escrito de contestación:
1- Promovió marcado con la letra “A” 1- original de contrato sin suscribir; 2- original de contrato suscrito entre las partes, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto estado Lara, en fecha 19 de julio de 2004, inserto bajo el N° 57, tomo 105; 3- original de contrato privado suscrito entre las partes y 4- original de contrato sin suscribir. Al no haber sido impugnado el mismo instrumento goza de plena valoración en cuanto a al contenido de sus clausulas, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los cuales adminiculados a la declaración del promovente en su escrito de contestación indican que en el año 2004 se inicio la relación arrendaticia que le une con la parte actora.
2- Promovió marcado con la letra “B” original de la notificación emitida por Inversiones Plaza Los Leones, C.A, en fecha 30 de julio de 2014, dirigida a Arlequín Bisutería y Elegancia, C.A. De conformidad con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil no fue desconocido por el adversario y se valora su contenido de donde se desprende la información que le suministra la arrendadora a la arrendataria sobre un nuevo canon de arrendamiento a partir del día 1 de Agosto de 2014. Así se decide.
3- Promovió marcado con la letra “C” copia simple de la notificación emitida por Inversiones Plaza Los Leones, C.A, en fecha 21 de agosto de 2014. Por cuanto dicha copia simple no contiene remitente alguno, se desecha su promoción. Así se decide.
4- Promovió marcado con la letra “D” facturas en original signadas con los Nros 003163, 003223 y 003280 respectivamente, de fecha 30/06/2014, 31/07/2014 y 31/08/2014 en su orden, emitidas por Condominios Plaza, C.A, a favor de Arlequín Bisutería y Elegancia, C.A. Su promoción no fue impugnada de conformidad con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil en tal sentido su contenido integra relación de gastos por condominio correspondiente a los meses de junio, julio y agosto. Así se decide.
5- Promovió marcado con la letra “E” copia simple de la solicitud de consignación de canon de arrendamiento, realizada por ante el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Dichas copias por tramitarse ante un órgano público y no ser desconocidos comportan la consignación de cánones de arrendamiento ante un tribunal civil el cual fue declarado inadmisible. Así se decide.
6- Promovió marcado con la letra “F” escrito emitido por la Aridna Younmaret Subero, dirigido al Jefe Regional de la Superintendencia de Derechos Económicos (SUNDDE), en fecha 10 de marzo de 2015, donde solicitó se informare sobre el número de cuenta destinado a las consignaciones de cánones de arrendamiento. La misma al no ser impugnada se valora en su contenido como solicitud de información requerida ante el ente público. Así se decide.
7- Promovió marcado con la letra “G” copia simple de correo electrónico emitido por el abogado Alcides Escalona al representante judicial de Inversiones Plaza Los Leones, C.A, contentiva de la renovación de contrato a inquilinos de Boulevar Plaza, en fecha 20 de marzo de 2015. Por cuanto su control no se verifico, la misma es desechada. Así se decide.
8- Promovió marcado con la letra “H” copia certificada de comunicación emitida por las abogadas Alicia Figueroa y Ludy Pérez, dirigida al Ministerio del Poder Popular para el Comercio, en fecha 13 de abril de 2015. Se desecha por falta de pertinencia al tratarse de un tercero. Así se decide.
9- Promovió marcado con la letra “I” original de comunicación emitida por las abogadas Alicia Figueroa y Ludy Pérez, dirigida al Ministerio del Poder Popular para el Comercio, en fecha 15 de abril de 2015.Se desecha por emanar de un tercero ajeno a la causa. Así se decide.
10- Promovió marcado con la letra “J” original de facturas emitidas por Inversiones Plaza Los Leones, C.A., Administradora Bernardete, C.A., y Condominios Plaza, C.A. Con relación a este legajo quedan desechadas de plano las que se caracterizan como Administradora Bernardete, al tratarse de una empresa ajena a la relación contractual, quedando las que se caracterizan como Inversiones Plaza Los Leones como relación de gastos de condominio. Así se determina.
11- Solicitó que mediante informe la gerencia del Banco Plaza, en su agencia ubicada en la avenida Vargas de Barquisimeto estado Lara, indicare: a-si existe una cuenta corriente signada con el N° 0138-0017-11-0170019373 a nombre de la empresa Inversiones Plaza Los Leones, C.A, Rif J-30944989-3; b- la fecha de apertura de la mencionada cuenta y c- si la misma se encuentra activa o fue cerrada, el nombre de la persona que solicitó el cierre y la fecha de cierre. En fecha 23 de mayo del año 2016, el Banco Plaza emitió oficio signado con el N° VPS-036-2016 mediante el cual informó: 1- que el día 3/06/2008 fue aperturada una cuenta corriente signada con el N° 0138-0017-11-0170019373 a nombre de la empresa Inversiones Plaza Los Leones, C.A., Rif J-30944989-3; 2- que dicha cuenta es representada por los ciudadanos José Martinho Agrela Pestana y María Teresa Dos Santos de Pestana, titulares de las cédulas de identidad Nros V-24.567.454 y E-81.942.236 respectivamente; 3- que su status en cerrada; 4- que el día 10/09/2016, se canceló la mencionada cuenta transfiriéndose sus fondos a la cuenta N° 0138-0017-13-0170038360 a nombre de Inversiones Plaza Los Leones, C.A. La misma se valora como prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil contentiva de la información emitida por la empresa bancaria sobre el cierre de la cuenta descrita. Así se decide.
12- Promovió la testimonial de los ciudadanos Luís Oswaldo Feo Carchidio, Zaskia Milene Estrada, Adriana Chiquinquira Feo, Pierina del Carmen Bruno, Johana María Quijada, Mary Moraima Vargas de Serna, Cesar Enrique Chirinos, Marely Noemy Chavier Romero, Aidaly del Carmen del Mar Carrero, Yolima Adela Deibis de Romero venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.951.801, 12.026.479, 10.301.754, 5.130.782, 16.110.413, 4.734.636, 15.004.960, 7.860.924, 11.283.616 y 7.329.635 respectivamente. En la continuación de la audiencia de juicio oral celebrada el día 22 de agosto del año 2016, fueron evacuados los siguientes testigos: Zaskia Milene Estrada Bernal, Adriana Chiquinquira Feo Carchido, Luís Oswaldo Feo Carchido, los cuales fueron contestes en afirmar, que son arrendatarios del Centro Comercial Boulevar Plaza Los Leones, que conocen a la ciudadana Martha de Subero, indicaron que son arrendatarios del lugar, que habían recibido notificación por parte de la administradora ciudadana Dayana de Agrada de que posteriormente serían notificados de la apertura de una cuenta bancaria destinada para el pago de los cánones de arrendamiento, que les consta que la imposibilidad de pagar el arrendamiento también la padecía la parte demandada. Que dichas testimoniales aun cuando dan fe de sus afirmaciones, tales argumentos no aportan relevancia al tema decidendum por cuanto lo que se demanda en la presente acción es el presunto incumplimiento en cánones de arrendamiento como causal de desalojo y cuyo medio de prueba tampoco aduce conducente para probar la causal invocada, razón por lo cual quedan desechados en la causa presente y así se decide.

Pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente en el lapso probatorio:
1- Promovió copia simple del auto de admisión del procedimiento de determinación del canon de arrendamiento, emitido por la unidad de arrendamiento inmobiliario para uso comercial del Ministerio del Poder Popular para el Comercio, en fecha 30 de junio de 2015. Las mismas arrojan presunciones de actuaciones ante entes administrativos al contener sellos receptores. Así se decide.
2- Ratificó las pruebas promovidas junto con la contestación de la demanda. Pruebas estas, sobre las cuales ya se pronuncio esta alzada.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Vistos con informes.
La doctrina patria, ha indicado que la apelación es el remedio que tienen las partes contra el agravio o gravamen causado por el fallo adverso a sus intereses.

“Según la Sala Civil de nuestro Máximo Tribunal de la República, el objeto principal de la apelación “es provocar un nuevo examen de la controversia por parte del juez de alzada, quien adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos controvertidos y el derecho aplicable, con el propósito final de obtener una nueva decisión capaz de revocar o confirmar la apelada.” (Sent. S.C.C. del 8-05-2009; caso: (Banco de Venezuela S.A. (Banco Universal), contra Centro Empresarial Nasa S.A. (Cempresa)).

De igual manera, la misma Sala Civil en sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, caso: Euclides Rafael Páez Graffe y Luigi Mutti Renuci contra Jaimary Bienes y Raices, C.A., en cuanto a las facultades del juez Superior, cuando conoce en alzada, señaló lo siguiente: “…Ahora bien, el juez Superior que conoce de un recurso de apelación oído en ambos efectos, adquiere el pleno conocimiento del asunto debatido, es decir, puede perfectamente realizar un nuevo análisis de todas y cada una de las actas que integran el expediente para así proceder a dictar su fallo, pudiendo revocar, confirmar o modificar la decisión del a quo…”.

Ahora bien, cumplida como ha sido la valoración del acervo probatorio, se entra en mérito para decidir, debiendo previamente quien se pronuncia y atendiendo a la reconvención propuesta pronunciarse preliminarmente.
DE LA RECONVENCION
Observa esta Jurisdicente que en la oportunidad de la perentoria contestación el demandado aduce que desde el 01/08/2004 su representada firmó contrato de arrendamiento por el local Nº 6 el cual fue renovado durante 11 años a través de otros contratos; que en la cláusula N° 21 del primer contrato se estableció que el monto por concepto de pago de condominio sería variable pero que no superaría el 25% del canon de arrendamiento vigente, y que dicha cláusula fue reiterada en los posteriores contratos, y señaló que desde el 30 de agosto de 2004 hasta el 30 de mayo de 2015 el pago que su mandante ha realizado por condominio excede el porcentaje establecido en los contratos, que por tal concepto su representada habría pagado la cantidad de treinta y un mil novecientos ochenta y un bolívares (Bs. 31.981,72); que por las razones antes expuestas procedía a reconvenir a la arrendadora para que la misma conviniera o fuese condenada por el tribunal a reintegrar la cantidad de TREINTA Y UN MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y UN BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 31.981,72), por concepto de: 1- exceso de pago de cuotas de condominio; 2- los intereses legales; 3- la respectiva corrección monetaria realizada mediante una experticia complementaria del fallo. Finalmente solicitó fuese condenada a la demandante reconvenida al pago de costas procesales y honorarios profesionales.

Por su parte el actor reconvenido negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la reconvención, tanto en el derecho como en los hechos; y contradijo que su representada haya recibido pago alguno por concepto de condominio, alegando que su mandante solo habría recibido pagos por tal concepto en el lapso comprendido desde el 30 de agosto del año 2004 hasta el mes de noviembre de 2005; adujo que las erogaciones por concepto de servicios de aseo y limpieza, recolección y disposición de desechos sólidos, agua potable, energía eléctrica vigilancia y mantenimiento de maquinaria y equipos; pueden ser variables cada mes, pues dependen del incremento de cada uno, y que se calcularán sobre la base de la alícuota parte que corresponde a dicho inmueble del valor total del inmueble que le sirve de asiento.

Opuso también la prescripción para reclamar el reintegro de gastos condominales y opuso la falta de cualidad de su representada para sostener el presente juicio, alegando que los recibos de pago consignados por la demandada reconviniente fueron recibidos por un tercero, específicamente, la Administradora Bernadete C.A., los gastos desde mayo de de 2006 hasta noviembre de 2009, y Condominios Plaza CA, con respecto a los gastos desde el mes de septiembre de 2010 hasta el mes de junio del año 2015.

Al hilo de lo expuesto y analizada la pretensión reconvencional, resulta inminente para quien aquí decide, hacer algunas consideraciones con relación al instituto del pago de lo indebido, en este sentido en nuestra legislación, el Código Civil, se señala:

“Artículo 1.178.- Todo pago supone una deuda: lo que ha sido pagado sin deberse está sujeto a la repetición. La repetición no se admite respecto de las obligaciones naturales que se han pagado espontáneamente”.

“Artículo 1.180.- Si quien recibió el pago lo hizo de mala fe, está obligado a restituir tanto el capital como los intereses, o los frutos desde el día del pago.”

De acuerdo a lo expuesto y a las normas citadas, se dan tres casos en los cuales la legislación prevé el pago de lo indebido, ellos son:

• Que haya una ausencia de deuda.
• Cuando hay una deuda que se le paga a una persona que no es acreedor.
• Cuando hay una deuda, pero pagada por una persona, que no es el acreedor.

Siendo la acción de pago de lo indebido el hecho de efectuar una prestación que no se debe, lo que crea es la obligación de repetir lo que se ha pagado. Esta acción personal, la tiene el acreedor contra su deudor, y para que pueda prosperar, se requiere que haya habido un pago que se haya efectuado sin deberse, sin la existencia de una obligación, y que ese pago haya sido efectuado por error. Por lo que la falta de uno de los elementos, así como las pruebas dirigidas a demostrarlo, trae como consecuencia que la acción no deba prosperar.

Dicho lo anterior en la Reconvención que nos ocupa de conformidad con el artículo 1.178 eiusdem, todo pago supone una deuda, pero esta presunción opera en este caso, en contra del demandante, al intentar demostrar la parte demandada el pago realizado y pretendido en reintegro, indicando que ante la relación arrendaticia, con su arrendadora empresa INVERSIONES PLAZA LOS LEONES CA, representada Por su Director José Martinho Agrela Pestana, ha realizado pagos por concepto de condominio que exceden el porcentaje establecido en los contratos, que por tal concepto su representada habría pagado la cantidad de treinta y un mil novecientos ochenta y un bolívares (Bs. 31.981,72) y que por las razones antes expuestas procedía a reconvenir a la arrendadora para que la misma conviniera o fuese condenada por el tribunal a reintegrar la cantidad de treinta y un mil novecientos ochenta y un bolívares con setenta y dos céntimos (Bs. 31.981,72), por los conceptos up- supra pormenorizados.

Ahora bien, del legajo de recibos acompañados como fundamento de la reconvención, se aprecia que, aun cuando son emitidos por la empresa demandante reconvenida, los mismos pertenecen a un periodo de tiempo que no forma parte del conocimiento de la relación arrendaticia que vincula a las partes en la presente causa por valoración realizada al contrato que actualmente los vincula.

Por otra parte se debe señalar y en atención a las impugnaciones realizadas por el actor reconvenido, que la reconvención o mutua petición es una demanda incoada por el demandado contra la parte actora con la finalidad de hacer valer una pretensión que aquél tiene contra éste, la cual, por razones de celeridad y economía procesal la ley permite acumular a la contestación para que a través de un sólo trámite procesal se dicte una sentencia que resuelva de una vez ambas pretensiones, la que hace valer el actor en su demanda y la propia del demandado propuesta junto con la contestación.

La reconvención presupone así que el demandado haga valer una pretensión contra el demandante; esa pretensión, su objeto, es el bien de la vida, material o inmaterial, cuya satisfacción reclama el accionante; es el efecto jurídico concreto que el demandante persigue con el proceso, efecto al cual se quiere vincular al demandado (Devis Echandía, “Teoría General del Proceso”).

Si la pretensión carece de objeto por cuanto como en el caso de autos lo alegado enerva la acción principal sin crear una pretensión autónoma nada se pide, trayendo como consecuencia que esa reconvención no pueda prosperar ya que es la esencia de la función jurisdiccional resolver mediante el proceso situaciones concretas.

La cara opuesta de la pretensión es la defensa y la excepción que consisten, básicamente, en la negación pura y simple de los hechos en que se funda aquella o la alegación de nuevos hechos que impiden, modifican o extinguen el interés sustancial del actor.

De acuerdo con lo expuesto, no puede admitirse una reconvención en la que el demandado o no pretende la sujeción del demandado al interés afirmado en el libelo o simplemente se limita a alegar hechos que sirven de base a una defensa o excepción, pues tal confusión vaciaría de contendido al derecho de contradicción, el cual, quedaría comprendido en la mutua petición, todo lo cual cobra plena vigencia en la presente causa y en consecuencia debe prosperar en derecho, trayendo como consecuencia que la Reconvención propuesta deba ser declarada Sin Lugar, tal como se especificara en la parte dispositiva del presente fallo, y como consecuencia de ello se hace innecesario pronunciarse por las defensas opuestas por el actor reconvenido en la contestación de la misma. Así se determina.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA.
Así las cosas, se desprende tanto del contenido del contrato acompañado al libelo como del escrito de contestación con sucesivos contratos en especial el ultimo reconocido por ambas partes, que el bien arrendado lo constituye un inmueble apto para la actividad comercial, identificado con el Nº 6, en la planta baja del Centro Comercial “BOULEVARD PLAZA LOS LEONES” el cual se encuentra ubicado entre la acera este de la avenida Los Leones y la acera oeste de la avenida Caracas, de esta ciudad de Barquisimeto cuyo contrato de arrendamiento, fue firmado como arrendadora quien intenta la presente acción; y como arrendataria, la demandada de autos.

En este contexto debemos señalar que la presente acción fue intentada en fecha 26 de enero de 2015, observándose que se tramitó el presente juicio, bajo lo señalado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Al continuar con el análisis de dicha demanda, debemos destacar que la demandante, esgrimiendo su carácter de arrendataria y con fundamento en lo establecido en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, conforme se desprende de autos, pretende obtener por vía judicial el desalojo de dicho inmueble, por falta de pago de cánones insolutos, así como por los motivos consagrados en el literal “g”.

Ahora bien cónsona esta alzada con los planteamientos señalados, es importante señalar que, como quiera que la demanda esté apoyada en la falta de pago de los cánones de arrendamientos previamente pormenorizados, esta juzgadora está obligada a realizar algunas otras consideraciones:

El Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece en su artículo 51, lo siguiente:

“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

Sin embargo, este mecanismo como medio de liberarse de su principal obligación cuando el arrendador rehúse recibir el pago, quedó derogada como consecuencia de que ley Inmobiliaria que la contiene quedó derogada, en todo cuanto sea aplicable al arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, tal como se encuentra establecido en su disposición derogatoria primera, que prevé:

“Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999”.

En este caso, el inmueble dado en arrendamiento cuyo desalojo aquí se debate, se trata de un inmueble cuyo arrendamiento está regulado por la citada ley, por tanto amparada por ella. Así se decide.
A su vez, el nuevo texto legal en materia arrendaticia de inmuebles para uso comercial, en su artículo 27, regula todo lo concerniente al procedimiento para el pago del canon de arrendamiento, esto es, plantea expresamente y con carácter obligatorio para el arrendador, la modalidad que debe imperar para el pago de los cánones de arrendamientos, indicando lo siguiente:

“El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento.
En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuad.
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.
Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador”.

Lo anterior nos lleva a precisar que este Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, siendo una obligación para el arrendador, y un derecho establecidos a favor del arrendatario, que conforme lo dispone el artículo 3, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, son de carácter irrenunciables, por lo que todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de algunos de ellos se considerara nulo.

Una de estas estipulaciones establecidas a favor del arrendatario, la encontramos en el citado artículo 27, el cual contiene un cambio en la modalidad del pago del canon de arrendamiento, justamente para evitar la negativa de los arrendadores a recibir el correspondiente pago de canon de arrendamiento, lo cual es una obligación para el arrendador y un derecho para el arrendatario.

Concatenando lo anterior, no hay dudas en establecer que una vez entrada en vigencia éste Decreto Ley, surgieron varias obligaciones a la que debía someterse el arrendador en beneficio del arrendatario y entre ellas, la de aperturar una cuenta bancaria para que este último realizara los pagos de los cánones de arrendamientos respectivos. Esto último, conduce a este juzgador a preguntarse ¿hasta qué punto la falta de cumplimiento por parte del arrendador de su obligación de aperturar la mencionada cuenta bancaria, que además es un derecho para el arrendatario, imposibilita a este juzgador a declarar con lugar la acción así pretendida?

Para responderla, se debe precisar que los cánones demandados insolutos están comprendidos desde el mes de mayo, junio ,y julio de 2014, comportando, inequívoco establecer que para esa fecha ya estaba vigente el actual marco legal que regula las relaciones arrendaticias para los locales comerciales, por lo tanto, es obligatorio exigir el cumplimiento de la apertura de la cuenta bancaria para poder exigir el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamientos, y como quiera que no consta en autos que el arrendador hubiese cumplido con dicha obligación, no hay dudas en que la respuesta es que, no se debe TENER AL ARRENDATARIO EN ESTADO DE INSOLVENCIA, lo cual imposibilita condenarla al desalojo y más aun cuando al decir del actor el contrato se venció el 31 de Julio del año 2014 por lo que la prorroga legal independiente del tiempo que corresponde a la presente relación arrendaticia no se desprende verificada ni cumplida en el presente caso . Dicho lo anterior se trae a colación sentencia de la Sala Constitucional, que al respecto en fecha 14 de agosto de 2012, caso: Rosa Isabel Palenzuela Lipari, dejó sentado lo siguiente:

“(…) no encuentra la Sala que se haya interpretado erróneamente la norma en comento por las razones de inconstitucionalidad expuestas por el recurrente, ya que la decisión del ad quem se circunscribe a declarar que:
“…cuando se intenta una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término prefijado como duración y cuya pretensión busca la entrega del inmueble arrendado, para que se haga efectivo el ejercicio de la acción es necesario que se haya cumplido la prórroga legal conforme lo establecía el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario.
(…)
La prórroga legal es un derecho irrenunciable que el legislador otorga al arrendatario para entregar el bien inmueble y siendo su uso potestativo para el mismo, ‘pero’ de obligatorio cumplimiento para el arrendador, todo acuerdo o estipulación que impliquen su renuncia debe ser considerado nulo conforme lo instituye el artículo 7 ejusdem…”.
De allí que, esta Sala constata que la prórroga legal opera de pleno derecho aun cuando las partes no lo hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de la ley especial derogada, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, tomando en consideración su eminente carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 7 ejusdem.
“Artículo 7. Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables…”.
En virtud de la norma ut supra, el arrendatario no podría renunciar a la prórroga legal y de hacerlo queda el acto volitivo emitido sin valor alguno, debido a que ese derecho se ha contemplado precisamente en protección del mismo, asimismo observa esta Sala, que la prórroga legal se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo interpartes contratantes…”

Observa esta alzada que esta omisión o incumplimiento por parte del arrendador, lleva inmerso la violación del derecho a la defensa y el debido proceso del arrendatario, ya que al no existir la obligada cuenta bancaria se le restringe la causa principal que posee para liberarse de dicha obligación arrendaticia exigida, como lo, es el pago de los cánones de arrendamientos, dejándose en un estado de absoluta indefensión. Así se decide.

Que en cuanto a los alegatos de incumplimiento de pago propuestos por el actor reconvenido, quedo claro para esta alzada que la parte demandada reconviniente realizo las acciones tendientes a continuar cancelando los cánones de arrendamiento cuando advirtió el cierre de la cuenta, y que para el caso de que fuese cierto los alegatos del actor, nada le impedía haber acudido a cualquier entidad bancaria a aperturar la cuenta, y haberle notificado de la misma a la arrendataria, para que fuese allí donde se efectuase el pago de los cánones vencidos, conforme a la nueva ley que regula las relaciones arrendaticias de locales comerciales. Así se decide.

Siendo así las cosas, concluye esta Juzgadora que en el presente caso no se le debe imputar a la demandada incumplimiento por falta de pago, por cuanto no se le puede exigir dicho pago, si el arrendador no ha aperturado la cuenta bancaria donde el arrendatario debe realizar el pago, la cual constituye el único medio válido para exigirlo, además que constituye un derecho del arrendatario, que garantiza que su pago no se va a ver truncado. Así se decide.

Todas estas razones de hecho y de derecho analizadas con estricto apego al ordenamiento vigente conducen a quien se pronuncia a declarar sin lugar la demanda que por desalojo intentó sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A., contra la sociedad mercantil ARLEQUIN BISUTERIA Y ELEGANCIA C.A.

Se hace innecesario pronunciamiento sobre la vigencia o reconducción del presente contrato de arrendamiento y al haber resuelto esta Juzgadora de Alzada, un punto de mero derecho, se hace inoficioso el pronunciamiento sobre la incidencia de las pruebas aportadas y alegatos de las partes, en la presente causa por cuanto la decisión a la que se arribo seguirá siendo la misma. Así se decide.

Por las motivaciones precedentes se determina que la sentencia apelada debe ser revocada. Y así se decide.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la abogada ALICIA FIGUEROA, Apoderada Judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 6 de octubre de 2016, por el JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA. En consecuencia:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A., originalmente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción del estado Lara, en fecha 11 de mayo de 2001, bajo el Nº 52, tomo 19-A, folio 265, representada por el ciudadano JOSE MARTINHO AGRELA PESTANA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 24.567.454, contra la sociedad mercantil ARLEQUIN BISUTERIA Y ELEGANCIA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 12 de mayo de 2009, bajo el Nº 48, Tomo 35-A; representa por su presidenta la ciudadana MARTHA CECILIA COLMENÁREZ DE SUBERO venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.726.403.
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR LA RECONVENCION intentada por la sociedad mercantil ARLEQUIN BISUTERIA Y ELEGANCIA C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A., antes identificadas.

No hay expresa condenatoria en costas.

Queda así REVOCADA la sentencia apelada.

De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

La Jueza Provisoria,
El Secretario,
Abg. Elizabeth Dávila León
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes