TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintitrés de febrero de dos mil diecisiete
206º y 158º
ASUNTO: KP02-R-2016-000699

PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., originalmente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción del estado Lara, en fecha 11 de mayo de 2001, bajo el Nº 52, tomo 19-A, folio 265, representada por el ciudadano JOSE MARTINHO AGRELA PESTANA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 24.567.454.
APODERADOS JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ÁNGEL CELESTINO COLMENAREZ RODRÍGUEZ, LENIN JOSÉ COLMENAREZ LEAL, DAVID DANIEL VILLALONGA DIAZ y ALCIDES MANUEL ESCALONA MEDINA, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nro.173.720, 90.464, 114.836 y 90.484, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: INVERSIONES AROMA GOLFEADOS, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 14 de mayo de 2.010, bajo el Nº 27, Tomo 30-A, bajo la denominación o razón social de Inversiones Golfea2, C.A, y posteriormente modificada su denominación comercial a la antes indicada en fecha 16 de junio de 2010, mediante acta inserta bajo el N° 23 Tomo 38-A, expediente 364-4815, representada por el ciudadano LUÍS MARÍO FEO CARCHINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.789.909, en su condición de Director de la referida Sociedad Mercantil.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ALICIA FIGUEROA ROMERO, LUDY PEREZ, ARLEC LUCENA, MARÍA ÁLVAREZ, Abogados en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros.24.072, 90.102, 50.979 y 90.104 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)

En fecha 4 de octubre de 2016 el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, en el juicio DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) intentado por INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., contra INVERSIONES AROMA GOLFEADOS, C.A., dicta sentencia al tenor siguiente:

“DECLARA SIN LUGAR la demanda por desalojo interpuesta por el abogado Lenin José Colmenarez Leal en su condición de Apoderado Judicial de la empresa Inversiones Plaza Los Leones c.a, contra la Sociedad de Comercio, Inversiones Aroma Golfeados, C.A., todos plenamente identificados en autos, y se condena:
PRIMERO: Por cuanto de las actas procesales se observó que la referida relación arrendaticia tiene más de 5 años conforme consta del contrato de arrendamiento suscrito entre ambas parte en fecha 2 de julio de 2010 cursante a los folios 61 al 66, la arrendataria tiene derechos de conformidad con lo previsto en el Artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de una prorroga máxima de 2 años, durante referido lapso el canon de arrendamiento que estará vigente es de Bs. 3.685,00 más IVA, de conformidad con lo acordado en la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento celebrado en fecha 28 de junio de 2013 (fs. 10 al 15), hasta tanto el SUNDDE efectué el cálculo correspondiente al canon de arrendamiento, debió a que no existe acuerdo entre las parte sobre el mismo, de conformidad con lo previsto en el Artículo 32 ejusdem.
SEGUNDO: Por cuanto quedo demostrado el incumplimiento por parte del arrendador de las normativas prevista en la referida Ley especial, se acuerda oficiar a la oficina del SUNDDE en Barquisimeto, a los fines de que se efectúen las investigaciones correspondientes para la imposición de multas si fuera el caso, de conformidad con lo previsto en el Artículo 44 ejusdem.
TERCERO: Se declara SIN LUGAR la pretensión reconvencional.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandante, por resultar totalmente vencida de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.”

En fecha 5 de octubre de 2016, el abogado EDER SALAZAR, apoderado judicial de la parte actora, interpuso recurso de apelación en contra de la referida sentencia, el cual fue oído en ambos efectos por el Tribunal a quo el día 17 de ese mismo mes y año, y por consiguiente se ordenó la remisión de las actas procesales a la Unidad Receptora Distribuidora de Documentos del estado Lara (URDD CIVIL), para su distribución en los Juzgados Superiores Civiles; correspondiéndole a esta alzada decidir si el Tribunal a-quo se ajustó a derecho, y en fecha 31 de octubre de 2016, le dio entrada, se abre el lapso de cinco días de despacho para que las partes ejercieran el derecho a solicitar asociados de conformidad a lo establecido en el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil, así como el lapso de pruebas dispuesto en el artículo 520 del citado código, y se fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para el acto de informes de conformidad al artículo 517 ejusdem, con el entendido de que todos los lapsos transcurrirían simultáneamente; llegada la oportunidad procesal para la presentación de informes el día 28 de noviembre de 2016 se acordó agregar a los autos los escritos de informes consignados por la representación judicial de ambas partes, acogiéndose al lapso dispuesto en el artículo 519 de la Ley Adjetiva; el día 8 de diciembre de 2016 siendo el día fijado para la presentación de las observaciones, se dejó constancia de que ambas partes presentaron los respectivos escritos y los mismos fueron agregados a los autos; finalmente siendo la oportunidad legal para decidir se observa:
ANTECEDENTES
En fecha 26 de enero del año 2015, el abogado Lenin José Colmenárez Leal, en su carácter de apoderado judicial de INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A interpuso demanda contra INVERSIONES AROMA GOLFEADOS, C.A, representada por el ciudadano Luís Mario Feo Carchino, todos antes identificados, donde expuso: Que su representada es propietaria de un inmueble comprendido por un local comercial identificado con el Nº ST-2, ubicado en el lindero Nor-Este del Centro Comercial “BOULEVARD PLAZA LOS LEONES” el cual se encuentra ubicado entre la acera este de la avenida Los Leones y la acera oeste de la avenida Caracas, de esta ciudad de Barquisimeto estado Lara; y que sobre el mismo en fecha 28 de junio de 2.013, su representada suscribió contrato de arrendamiento con la sociedad de comercio INVERSIONES AROMA GOLFEADOS, C.A., representada por el ciudadano Luís Mario Feo Carchino, en su carácter de Director, que la relación arrendaticia fue pactada por el lapso de veinticuatro (24) meses fijos, computados desde el 01 de julio de 2013 hasta el día 30 de julio de 2.015, pudiendo ser renovado por un lapso de un año más, cuando el arrendatario se encontrare solvente y haya dado cabal cumplimiento a todas las obligaciones indicadas en el contrato; que se fijo un canon de arrendamiento el cual estaría vigente desde 1/07/2013 hasta 30/06/2014 de tres mil seiscientos ochenta y cinco Bolívares (Bs. 2.405,00) y como adicional la cantidad de ochocientos bolívares (Bs. 800,00) por concepto de servicios y gastos comunes, y que a partir del 1/07/2014 hasta el 30/06/2015 sería ajustado el canon en la cantidad de dinero equivalente al porcentaje que determinare el Banco Central de Venezuela para el índice inflacionario de los doce mese anteriores y adicionalmente un 10% de dicho índice inflacionario mas la cantidad de un mil bolívares (Bs. 1.000,00) por servicios y gastos comunes pagaderos por mensualidades vencidas; arguyó el profesional del derecho, que la parte demandada desde el mes de julio de 2014 ha incumplido con el pago oportuno de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2014 por lo que, solicitó el desalojo del inmueble objeto de la presente controversia; asimismo instó a que la arrendataria pague la suma de veinticuatro mil setecientos sesenta y dos Bolívares (Bs. 24.762,00) a título de indemnización de daños y perjuicios, alegando que es la suma equivalente a la que ha dejado de percibir su representado durante la ocupación del inmueble por la arrendataria sin efectuar los pagos de los cánones de arrendamiento de la forma pactada. Estimó la demanda en la cantidad de veinticuatro mil setecientos sesenta y dos Bolívares (Bs. 24.762,00) o su equivalente en ciento noventa y cinco unidades tributarias (195 UT).

En fecha 1 de julio del año 2.015, siendo la oportunidad legal para contestar la demanda, las abogadas Alicia Figueroa y Ludy Pérez, en su carácter de apoderadas judiciales de Inversiones Aroma Golfeados, C.A., consignaron escrito de contestación en el cual expusieron: Que la presente causa tiene como objeto el desalojo del espacio comercial techado signado con el N° ST-2, el cual se encuentra en el área exterior del centro comercial, que la demandante arrendó a su representada hace 5 años, desde el 01/07/2010 hasta el 30/06/2011 mediante un primer contrato, y que posteriormente se celebró un segundo y último contrato con vigencia desde el 1/07/2013 hasta el 30/06/2015; que el actor fundamentó la presente acción en la causal contenida en el literal a del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece como causal de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos; alegó que es falso que su mandante haya incumplido su obligación de pagar los cánones de arrendamiento y que lo cierto es que la arrendadora desde el mes de julio del año 2014, con el pretexto de la entrada en vigencia de la nueva ley, se habría negado a recibirle el pago; que de conformidad a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, los pagos por concepto de canon de arrendamiento se cancelarían por mensualidades vencidas dentro de los primeros 5 días de cada mes por ante las oficinas de la arrendadora, indicando que era la administradora ciudadana Dayana de Agrela quien se trasladaba al local con el talonario de recibos para cobrar los cánones de arrendamiento; que desde el mes julio de 2014, les indicó a su representada y a todos los arrendatarios del centro comercial, que no podía recibirles los pagos porque próximamente se le apertura una nueva cuenta para depositar directamente los cánones que asimismo, el 30/07/2014 la arrendadora le emitió a su representada dos notificaciones, que en la primera le informó del aumento del 80% del canon de arrendamiento ascendiendo a la suma de seis mil quinientos bolívares más IVA (Bs. 6.500,00) a partir del 23/05/2014, y que en la segunda notificación se le indicó que el aumento sería del 200% por la cantidad de once mil novecientos cuarenta más IVA (Bs. 11.940,00); que en fecha 21/08/2014 la accionante emitió otro comunicado en el cual notificó que a partir del 1/09/2014 los pagos de cánones de arrendamiento se realizarían mediante transferencia o depósitos bancarios en una cuenta destinada para tal fin, y que debían renovar el contrato; el 12/09/2014, le envió otro comunicado para notificar que debía conformar el comité paritario de administración del condominio, de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, del 25/05/2014; arguyó que en acatamiento a la nueva forma de pago de los cánones de arrendamiento, en fecha 4 de septiembre de 2014 su mandante mediante transferencia electrónica realizo el pago correspondiente al canon de los meses junio y julio de 2014, pero que a mediados del mes de octubre del 2014, le fue imposible realizar la transferencia contentiva del pago de los meses agosto y septiembre de ese año, debido a que la misma le fue reversada por encontrarse la cuenta bancaria bloqueada, pero que si pudo pagar lo correspondiente a gastos de condominio de los meses de junio a diciembre de 2014, que dicho pago lo realizo a la ciudadana Dayana de Agrela; que en vista de la negativa por pare de la arrendadora y de la administradora de recibir el pago de los cánones de arrendamiento en fecha 31/10/2014 su representada consignó los cánones de arrendamiento vencidos (3 meses) agosto-septiembre y octubre de 2014, por ante el Tribunal Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, es decir la cantidad de doce mil trescientos ochenta y uno con sesenta céntimos (Bs.12.381,60) asignándosele el expediente Nº S-2014-9599, en el cual fue declarada la falta de jurisdicción para recibir el mencionado pago; señalaron que su mandante en el mes de noviembre del año 2014 se dirigió a las oficinas del SUNDDE en su sede de Barquisimeto, donde también se negaron a recibir la consignación del canon de arrendamiento, pero que en vista de no poder hacer el pago en una nueva oportunidad en fecha 10 de marzo de 2015, su representada consignó copias de los cheques de gerencia contentivos de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre noviembre de 2014 hasta febrero de 2015; finalmente solicitaron fuese declarado: 1-sin lugar la demanda de desalojo; 2- la renovación del contrato; 3- que el canon de arrendamiento vigente para la prorroga fuese la cantidad de 3.685,00+IVA hasta tanto el Ministerio de Comercio y DUNDDE fijen el nuevo canon de arrendamiento; 4- ordenare a la sucursal de Barquisimeto del SUNDDE y al Ministerio de Comercio la apertura de una investigación para la imposición de multas por el incumplimiento de la Ley de Regulación de arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial; 5- condenare en costas a la demandante incluyendo los honorarios profesionales. Seguidamente las abogadas Alicia Figueroa Romero y Ludy Rafaela Pérez presentaron pruebas y reconvinieron de la manera siguiente: Indicaron que al momento se suscribir el contrato en fecha 1/07/2010 la arrendadora exigió a su representada el pago de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) por concepto de llave o punto del local, mediante cheques Nros 305 y 309 de la cuenta corriente N° 0108-0119-29-0100115236 del banco Provincial, a favor del ciudadano José Martinho Agrela Pestana, y que de conformidad a lo establecido en los artículos 1178 y 1180 del Código Civil, todo pago supone una deuda, lo que ha sido pagado sin deberse está sujeto a repetición y que quien recibe un pago de mala fe está obligado a restituir el mismo, que por tal razón reconvenían a la arrendadora Inversiones Plaza Los Leones, C.A, representada por el ciudadano José Martinho Agrela Pestana, plenamente identificados, para que la misma conviniera o fuese condenada a: 1- reintegrar la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) más los intereses generados desde el día 1/07/2010 y la corrección monetaria, solicitando que la misma fuese determinada mediante experticia complementaria del fallo; 2- pago de costas procesales, incluyendo honorarios profesionales.

El día 9 de julio de 2015, siendo la oportunidad legal para contestar la reconvención el abogado EDER XAVIER SALAZAR ROJAS, apoderado judicial de la parte actora reconvenida, contestó en los siguientes términos: Como punto previo indicó que la parte demandada reconviniente procedió a reconvenir a su mandante por acción de repetición y que dicha acción debe tramitarse por el procedimiento ordinario, resultando así la incompatibilidad de procedimientos entre lo debatido y lo pretendido por la demandada reconviniente, que por tal razón y de conformidad a lo establecido en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil solicita dejar sin efecto el auto mediante el cual se admitió la reconvención. Indicó también que el supuesto pago de cincuenta mil Bolívares (Bs. 50.000,00) alegado por la parte demandada reconviniente a su propio decir se realizó el 1/07/2010, cuatro años antes de la entrada en vigencia de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y que debido al principio de irretroactividad de las leyes tal alegato carecía de fundamento legal. Negó, rechazó y contradijo la reconvención en todas y cada una de las partes, tanto en los hechos como en el derecho. Negó y contradijo que para la celebración del contrato de arrendamiento su mandante haya exigido de manera abusiva e ilegal el pago de cincuenta mil Bolívares (Bs. 50.000,00) por concepto de llave o punto y que se haya recibido dicha cantidad de dinero mediante cheques Nros 305 y 309 del Banco Provincial y dos letras de cambio pagaderas a la orden: Alegó que de los contratos suscritos no se evidencia ninguna obligación derivada al pago de llave o punto. Procedió en el mismo acto a tachar a los testigos promovidos por la parte demandada reconviniente, alegando que los mismos poseen un interés indirecto en el juicio por ser representantes de las empresas arrendatarias del Centro Comercial Boulevard Plaza Los Leones.

En fecha 17/07/2015, se celebra la audiencia preliminar en la cual el apoderado judicial de la parte demandante ratificó todos y cada uno de los hechos narrados en el libelo de la demanda específicamente el hecho en que la arrendataria ha incumplido su obligación de pagar los cánones de arrendamiento de los meses julio a diciembre del año 2014, ratifica la pretensión de desalojo, insistió en que la reconvención no debió ser admitida por la incompatibilidad de los procedimientos. Impugna las copias simples consignadas; ratificó la tacha de los testigos por cuanto los mismos son representantes de empresas arrendatarias del mismo centro comercial. Seguidamente la parte demandada reconviniente admite que su representada es inquilina de un espacio comercial techado signado ST2 del Centro Comercial Boulevard Plaza Los Leones; niegan que la relación arrendaticia se haya iniciado el 28/06/2013 por cuanto aduce que la relación es de 5 años ininterrumpidos desde el 01/07/2010, niegan que se haya dejado de pagar el canon de arrendamiento, ratificó las pruebas promovidas; en cuanto a la reconvención solicitaron el reintegro de la cantidad de cincuenta mil Bolívares (Bs. 50.000,00) pagados por concepto de llave o punto.

El día 22 de julio de 2015, siendo la oportunidad procesal para la fijación de los hechos y los límites de la controversia, de conformidad a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la Juez del Tribunal a quo fijó: Como hechos controvertidos: 1-la inconsistencia existente entre las fechas correspondientes alegadas por la parte actora reconvenida; 2-la insolvencia en la cancelación de los cánones de arrendamiento y 3-el reintegro de las cantidades de dinero canceladas. En esa misma fecha quedo abierto el lapso de cinco días de despacho para que las partes promovieran las pruebas.

En fecha 29 de julio de 2016, siendo la oportunidad legal fijada para la audiencia de juicio de conformidad a lo establecido en el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil, se dejó constancia de la presencia por una parte de los abogados EDER SALAZAR Y LENIN COLMENÁREZ, apoderados judiciales de la parte actora reconvenida, y la abogada LUDY PÉREZ, apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, ambas partes al cedérseles el derecho de palabra ratificaron sus alegatos esgrimidos en autos.
PRUEBAS PRESENTADAS EN AUTOS
Pruebas presentadas por la parte actora reconvenida
Con el libelo:
1. Promovió marcada con la letra “A” copia simple de poder otorgado por el ciudadano José Marthino Agrela Pestana, titular de la cédula N° 24.567.454, a los abogados Ángel Colmenárez, Lenin Colmenarez, David Villalonga y Alcides Escalona, inscritos en el IPSA bajo los Nros 173.720, 90.464, 114.836 y 90.484 respectivamente, dicho poder fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto estado Lara, en fecha 19 de julio de 2.012, inserto bajo el N° 47, Tomo 98 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada notaria. Del mismo se desprende la cualidad que poseen los abogados para actuar en representación de la parte actora, y por no haber sido impugnado se le otorga pleno valor probatorio de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedentito Civil. Así se establece.
2. Promovió marcada con la letra “B” original del contrato de arrendamiento suscrito entre Inversiones Plaza Los Leones, C.A e Inversiones Aroma Golfeados, C.A, autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, en fecha 28 de junio de 2013, inserto bajo el N° 23, Tomo 190 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada notaria. El mismo no fue impugnado en su oportunidad procesal, razón por la cual que este Tribunal, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1357 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, y del mismo, se desprende, que fue celebrado entre la arrendadora Inversiones Plaza Los Leones, C.A y la arrendataria, la firma mercantil sociedad de comercio Inversiones Aroma Golfeados, C.A, representada por el ciudadano Luís Mario Feo Carchino, antes identificado, sobre el inmueble constituido por un Espacio comercial Techado identificado como (ST-2) ubicado en el lindero Nor-Este del denominado Boulevard Plaza Los Leones, ubicado entre la acera oeste de la avenida Caracas, de Barquisimeto estado Lara. Y que el lapso fue pactado por veinticuatro meses fijos contados a partir del 1 de julio del año 2013 hasta el 30 de junio de 2015 pudiendo ser prorrogado por un año más, según se desprende de la clausula tercera. Así se decide.
3. Promovió marcada con la letra “C” copia simple del acta constitutiva de la sociedad mercantil Inversiones Aroma Golfeados, C.A, protocolizada por ante el Registro Mercantil Primero del estado Lara, en fecha 14 de mayo de 2010, inserto bajo el N° 27, Tomo 30-A. constituyen instrumento público autorizado con las solemnidades legales por un funcionario con facultades para darle fe; por cuanto no fue objeto de impugnación en la oportunidad legal correspondiente, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Llegado el lapso probatorio, la parte actora reconvenida consignó las siguientes pruebas:

1. Ratificó las documentales promovidas junto al libelo de demanda especialmente a-el contrato de arrendamiento suscrito por las partes y autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto Estado Lara, inserto bajo el N° 18, Tomo 62 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada notaria. Los datos de la mencionada documental no coinciden con el contrato promovido junto al libelo de demanda. b- copia simple del acta constitutiva de la sociedad mercantil Inversiones Aroma Golfeados, C.A, protocolizada por ante el Registro Mercantil Primero del estado Lara, en fecha 14 de mayo de 2010, inserto bajo el N° 27, Tomo 30-A. Con relación a la promoción de dichas documentales ya esta alzada se pronuncio up –supra. Así se establece.
2. Invocó el principio de comunidad de la prueba, haciendo valer a-la consignación arrendaticia realizada en fecha 31/10/2014 correspondiente a los meses julio, agosto, septiembre, y octubre 2014, por ante el Juzgado Segundo Ordinario de Municipio y Ejecutor de Medidas del municipio Iribarren en el asunto signado con la nomenclatura KP02-S-2014-9599, b-la consignación arrendaticia realizada el 25/05/2015 correspondiente a los meses de agosto de 2014 a mayo de 2015 en el asunto N° KP02-S-2015-4420, c- auto de admisión de fecha 30 de junio de 2015, emanado del Ministerio del Poder Popular para el Comercio. El principio procesal invocado por la parte actora, no es más que aquel que nos indica que una vez que una prueba es incorporada al proceso, ya forma parte del mismo y la parte contra quien obre podrá valerse de la misma en lo que le favorezca; en el caso en concreto la accionante quiso valerse en primer lugar de las consignaciones arrendaticias realizadas por ante el Juzgado Segundo Ordinario de Municipio y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, siendo declaradas inadmisibles por el tribunal y valoradas por esta alzada con el carácter de presunciones en cuanto a su consignación. Así se establece.

Pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente junto con el escrito de contestación:

1. Promovió marcado con la letra “A” copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto estado Lara, en fecha 2 de julio de 2010, inserto bajo el N° 29, Tomo 153 de los libros de autenticaciones de la mencionada notaría. De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se mantiene como fidedigno su contenido, fortaleciendo la iniciación de la relación arrendaticia que viene uniendo a las partes desde la fecha contenida, al no haberse desconocido se valora en atención a las clausulas contenidas. Así se decide.
2. Promovió marcados con las letras B, C, comunicados emitidos por Inversiones Plaza Los Leones, C.A, a Inversiones Aroma Golfeados se trata de una documental privada reconocida entre las partes la cual no fue impugnada es valorada como una comunicación entre las partes que contiene notificación de fijación de canon de arrendamiento por montos diferentes para tiempos iguales. Con relación al anexo D se desecha por cuanto no contiene destinatario y el anexo E se desecha por impertinente. Así se decide.
3. Promovió marcados con las letras “F y G” constancia de transferencia electrónica y recibos de pago, correspondiente al canon de arrendamiento y gastos de condominio, respectivamente. Las facturas de pagos de condominio por ser un documento privado emanado de un tercero, debían ser reconocidas por el tercero mediante la prueba testimonial de conformidad a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y por no haberse cumplido con lo establecido en el mencionado artículo se hace preciso a quien juzga desecharlas y el recibo se valora como pago correspondiente al canon del mes de junio del 2014. Así se decide.
4. Promovió marcados “H y H1” telegrama dirigido a Inversiones Aroma Golfeados, C.A, de fecha 25/09/2014 e índice nacional de precios al consumidor, el mismo no contiene algún punto de derecho o elemento a valorar en el presente juicio, es por ello que se desecha de la presente acción de desalojo. Así se establece.
5. Promovió marcado con la letra “I” copia certificada de la solicitud de Consignación de Canon de Arrendamiento, realizada por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, signada con la nomenclatura KP02-S-2014-009599. Ya esta alzada se pronuncio al respecto. Así se decide.
6. Promovió marcado con la letra “J” original de la solicitud de consignación arrendaticia por ante la Superintendencia de Derechos Económicos SUNDDE, en fecha 10 de marzo de 2015. Las mismas arrojan presunciones de actuaciones ante entes administrativos al contener sellos receptores. Así se decide.
7. Promovió marcada con la letra “K” original de la solicitud de Consignación de Canon de Arrendamiento, realizada por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, signada con la nomenclatura KP02-S-2014-004420. Al no ser impugnado su contenido se valora como indicios de la intención de pago por parte del arrendador. Así se decide.
8. Promovió marcada con la letra “L” certificados de transferencias electrónicas hacía la cuenta signada con el N° 0138-0017-12-0170023060 del Banco Plaza, a nombre de Condominios Plaza, C.A. Su contenido no fue impugnado y aun cuando no se controlo legalmente durante el lapso correspondiente su contenido es valorado por esta alzada como presunción de la insistencia por parte del arrendatario en hacer efectivo el pago de los cánones de arrendamiento. Así se decide.
9. Promovió marcada con la letra “LL” copia simple de solicitud de determinación de monto para canon de arrendamiento, realizada por ante el Ministerio del Poder Popular para el Comercio, en fecha 13 de abril de 2015. Se desecha por emanar de un tercero ajeno a la causa. Así se decide.
10. Promovió marcadas con las letras “M y N” estados de cuenta emitidos por el Banco Provincial dos (2) letras de cambio a la orden del ciudadano José Agrela. Solicitó que mediante informe la gerencia del Banco Plaza, en su agencia ubicada en la avenida Vargas de Barquisimeto estado Lara, indicare: a-si existe una cuenta corriente signada con el N° 0138-0017-11-0170019373 a nombre de la empresa Inversiones Plaza Los Leones, C.A, Rif J-30944989-3; b- la fecha de apertura de la mencionada cuenta y c- si la misma se encuentra activa o fue cerrada, el nombre de la persona que solicitó el cierre y la fecha de cierre. En fecha 26 de mayo del año 2016, el Banco Plaza emitió oficio signado con el N° VPS-038-2016 mediante el cual informó: 1-que el día 3/06/2008 fue aperturada una cuenta corriente signada con el N° 0138-0017-11-0170019373 a nombre de la empresa Inversiones Plaza Los Leones, C.A, Rif J-30944989-3;2-que dicha cuenta se encontraba representada por los ciudadanos José Martinho Agrela Pestana y María Teresa Dos Santos de Pestana; 3- que su status en cerrada; 4- que el día 10/09/2014, se canceló la mencionada cuenta transfiriéndose sus fondos a la cuenta N° 0138-0017-13-0170038360 a nombre de Inversiones Plaza Los Leones, C.A. La misma se valora como prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil contentiva de la información emitida por la empresa bancaria sobre el cierre de la cuenta descrita. Así se decide.
11. Promovió la testimonial de los ciudadanos Ariadna Younmaret Subero, Adriana Chiquinquira Feo Carchidio, Johana María Quijada, Mary Moraima Vargas de Serna, Cesar Enrique Chirinos, Marely Noemy Chavier Romero, Aidaly del Carmen del Mar Carrero, Yolima Adela Deibis de Romero, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 11.049.874, 10.301.754, 16.110.413, 4.734.636, 15.004.960, 7.860.924, 11.283.616 y 7.329.635, respectivamente. En la continuación de la audiencia de juicio oral celebrada el día 20 de septiembre de 2016, fueron evacuados los siguientes testigos: Ariadna Younmaret Subero, Adriana Chiquinquira Feo Carchidio, Johana María Quijada, Mary Moraima Vargas de Serna, Cesar Enrique Chirinos, Yolima Adela Deibis de Romero, los cuales fueron contestes en afirmar, que conocen al ciudadano Luís Feo, que son inquilinos del centro comercial Boulevard Plaza Los Leones, C.A, que se pagaba el canon de arrendamiento a la administradora ciudadana Dayana de Agrela y que fue así hasta el mes de mayo, con respecto a las ciudadanas Marely Noemy Chavier Romero, Aidaly del Carmen del Mar Carrero, las mismas no comparecieron al acto. Que dicha promoción aun cuando fue controlada en la audiencia oral, su contenido nada aporta al tema decidendum por lo cual quedan desechadas en la causa. Así se decide.
Pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente junto al escrito de reconvención:
1. Solicitó que mediante informe la gerencia del Banco Provincial, en su agencia ubicada en la Zona Industrial I de Barquisimeto estado Lara, indicare: a- si los cheques Nros 305 y 309 de la cuenta corriente identificada con el N° 0108-0119-29-0100115236, del ciudadano Luís Mario Feo Carchidio, titular de la cédula de identidad N°11.789.909, fueron cobrados ante la respectiva taquilla o cámara de compensación; b- que señalare el nombre e identificación completa de la persona natural o jurídica que hizo el respectivo cobro y la fecha del mismo; c- que remitiese copia certificada de los mencionados cheques. No fue evacuada resultando inoperante cualquier pronunciamiento. Así se decide.

Pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente en el lapso probatorio:
1. Promovió original de la solicitud de apertura de expediente para consignaciones arrendaticias ante el SUNDDE, de fecha 15 de abril de 2015 y ratificó las pruebas promovidas junto con la contestación de la demanda y en curso del proceso. Sobre este punto ya hubo pronunciamiento previo. Así se decide.

Visto con informes.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
La doctrina patria, ha indicado que la apelación es el remedio que tienen las partes contra el agravio o gravamen causado por el fallo adverso a sus intereses.

Según la Sala Civil de nuestro Máximo Tribunal de la República, el objeto principal de la apelación “es provocar un nuevo examen de la controversia por parte del juez de alzada, quien adquiere plena jurisdicción para juzgar los hechos controvertidos y el derecho aplicable, con el propósito final de obtener una nueva decisión capaz de revocar o confirmar la apelada.” (Sent. S.C.C. del 8-05-2009; caso: (Banco de Venezuela S.A. (Banco Universal), contra Centro Empresarial Nasa S.A. (Cempresa)).

De igual manera, la misma Sala Civil en sentencia de fecha 23 de marzo de 2004, caso: Euclides Rafael Páez Graffe y Luigi Mutti Renuci contra Jaimary Bienes y Raices, C.A., en cuanto a las facultades del juez Superior, cuando conoce en alzada, señaló lo siguiente:

“…Ahora bien, el juez Superior que conoce de un recurso de apelación oído en ambos efectos, adquiere el pleno conocimiento del asunto debatido, es decir, puede perfectamente realizar un nuevo análisis de todas y cada una de las actas que integran el expediente para así proceder a dictar su fallo, pudiendo revocar, confirmar o modificar la decisión del a quo…”

De conformidad a las jurisprudencias citadas, y siendo que como ha quedado establecido, que la decisión recurrida se trata de una sentencia definitiva, cuya apelación fue oída en ambos efectos, el resultado de esta apelación es que este juzgador ha adquirido plena jurisdicción para juzgar los hechos y aplicar el derecho, permitiéndome realizar un nuevo examen y análisis de la controversia.

Entrando en el asunto que compete a esta Alzada, se aprecia que la parte actora aquí apelante intenta la presente acción mediante la cual solicita al tribunal 1- el desalojo del inmueble arrendado, por haber vencido el plazo contractual y no cumplir la arrendataria con su obligación de entregar el inmueble y por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, junio y julio de 2014; 2- al pago de la cantidad de catorce mil ochocientos ochenta y cuatro bolívares con ochenta céntimos (Bs. 14.884,80) lo que representa el pago de los meses insolventes, a titulo de indemnización por daños y perjuicios; 3- pagar el precio diario del arrendamiento por cada día transcurrido, mas una cantidad equivalente al 50% del mencionado monto, contados a partir del día 31 de julio de 2014, fecha de culminación del contrato hasta la entrega definitiva del inmueble y 4- que sea condenada la arrendataria al pago de las costas procesales y los honorarios profesionales. Finalmente estimó la demanda en la cantidad de catorce mil ochocientos ochenta y cuatro bolívares con ochenta céntimos (Bs. 14.884,80) equivalentes a ciento diecisiete con veinte unidades tributarias (117,20 U.T).

Con relación a esta pretensión actoral observa esta juzgadora que el Juez de la causa, a pesar de haber advertido en su sentencia, el alegato sobre el dasalojo y declarar sin lugar la demanda se excedió y extralimito al emitir su pronunciamiento y declarar tal como se trascribe PRIMERO: Por cuanto de las actas procesales se observó que la referida relación arrendaticia tiene más de 5 años conforme consta del contrato de arrendamiento suscrito entre ambas parte en fecha 2 de julio de 2010 cursante a los folios 61 al 66, la arrendataria tiene derechos de conformidad con lo previsto en el Artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de una prorroga máxima de 2 años, durante referido lapso el canon de arrendamiento que estará vigente es de Bs. 3.685,00 más IVA, de conformidad con lo acordado en la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento celebrado en fecha 28 de junio de 2013 (fs. 10 al 15), hasta tanto el SUNDDE efectué el cálculo correspondiente al canon de arrendamiento, debió a que no existe acuerdo entre las parte sobre el mismo, de conformidad con lo previsto en el Artículo 32 ejusdem.
SEGUNDO: Por cuanto quedo demostrado el incumplimiento por parte del arrendador de las normativas prevista en la referida Ley especial, se acuerda oficiar a la oficina del SUNDDE en Barquisimeto, a los fines de que se efectúen las investigaciones correspondientes para la imposición de multas si fuera el caso, de conformidad con lo previsto en el Artículo 44 ejusdem. Todo lo cual evidentemente constituye el vicio de ultrapetita de la sentencia que acarrea su nulidad, conforme lo ordena el artículo 244, en concordancia con lo que dispone el artículo 243, ambos del Código de Procedimiento Civil

En tal sentido disponen dichas normas, lo siguiente:

“Artículo 243

Toda sentencia debe contener:

1° La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2° La indicación de las partes y de sus apoderados.
3° Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4° Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6° La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.

Artículo 244.

Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.”

Ahora bien, la exigencia prevista en el citado artículo 243, tiene relación con el deber del Juez de pronunciarse sólo sobre lo alegado y sobre todo lo alegado por las partes en la demanda y en la contestación, mandato legal que está en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que dispone que el juez “…Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…”.

Con relación a este punto el tratadista Prieto Castro, L., en su obra: “Derecho Procesal Civil”, Tomo I, Año 1.949, pág.380, destacó: “...El juez por su función, no sólo está obligado a fallar en todo caso, sino a fallar de manera total, como deber impuesto por la necesidad de someter el principio político de la suficiencia del ordenamiento jurídico del Estado, y cuyo cumplimiento implica que la sentencia contenga todas las declaraciones que la demanda y la defensa adversaria exijan, y la posible reconvención de ésta: Condena o absolución y decidir todos los puntos litigiosos, esto es, tanto los principales como los accesorios que hayan sido objeto del debate...”. (Prieto Castro, L.).

Para el procesalista patrio Dr. Humberto Cuenca, esto significa: que la sentencia no debe contener implícitos ni sobreentendidos (expresa), ser cierta, efectiva y verdadera, sin dejar cuestiones pendientes (positiva) y sin lugar a dudas, incertidumbres, insuficiencias, oscuridades o ambigüedades (precisa). En los casos en que el sentenciador desobedezca estos preceptos en la estructuración de su fallo, incurre en el vicio de incongruencia, el cual puede patentizarse de tres formas, a saber: a) Positiva, cuando el juez otorga más de lo pedido; b) Negativa o citrapetita, cuando se da menos de lo que se ha pedido; c) Mixta, combinación de las anteriores, que se produce cuando se falla sobre objeto diferente al pretendido.

El Dr. Leopoldo Márquez Áñez, en su obra Motivos y Efectos del Recurso de Forma en la Casación Venezolana, pág. 28, sobre esta materia, expresa lo siguiente:

“El principio de exhaustividad de la sentencia impone a los jueces el deber de considerar y resolver todas y cada una de las alegaciones que constituyen el problema judicial debatido entre las partes, cuya violación se traduce en una omisión de pronunciamiento…”

Por su parte el Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido que cuando la sentencia no se ajusta a estos presupuestos, se está en presencia del vicio de falta de congruencia, la cual puede ser la incongruencia positiva (cuando se pronuncia sobre algo no alegado) y la incongruencia negativa (cuando el juzgador no se pronuncia sobre una petición), lo cual hace incurrir al Juez en la omisión de pronunciamiento, vicio que acarrea la nulidad del fallo.

La Sala Constitucional, mediante decisión N° 2465/2002, en la cual expuso: “…La jurisprudencia ha entendido por incongruencia omisiva como el desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes formularon sus pretensiones, concediendo más o menos o cosas distintas de lo pedido, (que) puede entrañar una vulneración del principio de contradicción, lesivo al derecho a la tutela judicial efectiva, siempre y cuando la desviación sea de tal naturaleza que suponga una sustancial modificación de los términos en que discurrió la controversia...”

Por su parte, La Sala Civil, en reiteradas oportunidades ha establecido que el sentenciador que no se pronuncia sobre una pretensión incurre en el vicio de incongruencia negativa, con lo cual quebranta los artículos 12 y 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, por no atenerse a lo alegado y probado en autos. En este orden se tiene, que con respecto al vicio delatado, la Sala Civil, en decisión N° 41, de fecha 27 de febrero de 2003, caso: Luis Pineda Bracho, contra la sociedad mercantil Cadenas de Tiendas Venezolanas C.A. (CATIVEN), expediente N° 01-581, ratificada en sentencia N° 553, de fecha 18 de septiembre de 2015, caso: Ana María Trias Rodríguez Contra William Armando Hernández Contreras, expediente N° 15-256, estableció:

“…La Sala observa de oficio que la sentencia recurrida está viciada de incongruencia positiva, lo que determina su nulidad por disposición del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.
En efecto, ha sido pacífica y constante la jurisprudencia de esta Sala, respecto a la obligación que tienen los jueces de pronunciarse sobre todo cuanto haya sido alegado y probado durante el proceso, y únicamente sobre aquello que ha sido alegado por las partes. Por tanto, resulta viciada la sentencia que no resuelve en forma expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.
(…Omissis…)
El ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil establece los presupuestos para que la sentencia llene el requisito de la congruencia, entendiéndose por tal, como lo afirma Hernando Devis Echandía, el principio normativo que delimita el contenido y alcance de tal instancia, para el efecto de que exista identidad jurídica entre lo resuelto y las pretensiones (en sentido general) y excepciones de los litigantes, oportunamente aducidas, a menos que la Ley otorgue facultades especiales para separarse de ellas y que tal principio es una consecuencia lógica de la relación de jurisdicción como derecho y deber del Estado. El derecho de acción y de contradicción no sólo impone al Estado el deber de proveer mediante un proceso en una instancia, sino que al complementarse con el ejercicio de la pretensión y la oposición de excepciones, delimita el alcance y contenido de este procedimiento. La relación de jurisdicción comprende tanto la acción y la contradicción, como la pretensión y la excepción que en ejercicio de estos derechos se formulan al Juez para determinar los fines mediatos y concretos del proceso (Nociones Generales de Derecho Procesal Civil...
El primer presupuesto es el de que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa; y el segundo presupuesto prevé que la decisión debe ser con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.
Según Guasp, la congruencia es la causa jurídica del fallo y Prietro Castro agrega, como otra derivación de la congruencia, el principio de la exhaustividad, esto es, la prohibición de omitir decisión sobre ninguno de los pedimentos formulados por las partes.
La sentencia es congruente cuando se ajusta a las pretensiones de las partes, tanto del actor como del demandado, independientemente de si es acertada o errónea. No se puede apreciar, más ni menos, de las cuestiones controvertidas, ni dejar de resolver algunas. Cuando se deja de examinar la prueba, todos o algunos de sus hechos fundamentales, la sentencia está viciada por omisión de análisis fáctico y cuando se considere innecesario el análisis de algunos elementos probatorios, el juez debe dejar constancia motivada de ello.
De allí que la incongruencia adopta dos modalidades y tres aspectos. Las modalidades son: incongruencia positiva, cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido, o la incongruencia negativa, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial, y los aspectos son: a) cuando se otorga más de lo pedido (ultrapetita); b) cuando se otorga algo distinto de lo pedido (extrapetita), y c) cuando se deja de resolver sobre algo pedido u excepcionado (citrapetita)...”. (Resaltados de la sentencia).

Posteriormente, concretamente en fecha 8 de diciembre de 2009, la Sala Civil, en la sentencia No 732, caso Teresa Adames contra Aquiles Mangieri, expediente Nº 09-462, especto al vicio de incongruencia negativa, estableció lo siguiente:

“(…) Ahora bien, el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, prevé el requisito de congruencia del fallo el cual establece que “...Toda sentencia debe contener: Decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas (...)”.

La jurisprudencia y la doctrina han definido la congruencia de la sentencia como la conformidad que debe existir entre ésta y la pretensión o pretensiones que constituyan el objeto del proceso, más la oposición u oposiciones en cuanto delimitan este objeto. De allí, que el vicio de incongruencia se produce cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva), o bien cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial (incongruencia negativa), traduciéndose esta última en la omisión de pronunciamiento por parte del juez sobre una defensa oportunamente formulada, ya que, según el principio de exhaustividad de la sentencia, hay omisión de pronunciamiento cuando la sentencia no otorga la debida tutela jurídica sobre alguno de los alegatos de las partes. (Sent. S.C.C 21-07-08 caso: Delia Cecilia Morales contra (COINHERCA)…”

Al hilo de lo expuesto es evidente que, en atención a las disposiciones legales y jurisprudencias citadas, de las que se desprende que cuando el administrador de justicia al dictar sentencia, como en el caso de autos, se excede en pronunciamiento sobre alegatos no vertidos en el proceso, incurre en el vicio de incongruencia negativa es decir ultrapetita. cuyos efectos acarrea la nulidad de sentencia, por lo que, no hay dudas para quien aquí decide, que apreciado como ha sido que en esta causa, el juez a quo al proferir la sentencia definitiva, cuya revisión realiza este juzgador, se excedió al pronunciarse, al dictar las condenatorias referidas up- supra, a pesar de haber declarado sin lugar la demanda le produjo el menoscabo al actor, al derecho a la defensa y a la igualdad de condiciones de las partes en el juicio, incumpliendo con el principio procesal de exhaustividad que rige a las sentencias, por tanto, resultó infeccionada la sentencia por el vicio denominado como incongruencia negativa. Así se decide.

Por lo anteriormente expuesto, se puede concluir que el a quo incurrió en la infracción de los artículos 12, 15 y 243, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, ya que su deber es dictar un fallo que resuelva expresamente sobre todos los puntos objetos de controversia traídos y demostrados por la partes en el proceso, los cuales deben ser resueltos de manera expresa, positiva y precisa, lo que le permite a este Juzgado Superior, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 244, del Código de Procedimiento Civil, anular de oficio el fallo. Así se decide.

Establecido la nulidad de la decisión definitiva recurrida en apelación, por haber incumplido con el mandato del numeral 5° del artículo 243, todo conforme al artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, le corresponde a esta juzgadora, determinar si en virtud de esta nulidad, debe declarar la reposición al estado de que un nuevo Juez de Primera Instancia dicte sentencia, o si por el contrario, debe este juzgador a pronunciarse sobre la misma.

En este caso, establece el artículo 209, del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo 209:
“La nulidad de la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el artículo 244, sólo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación.
La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del artículo 246.
Parágrafo Único: Los Tribunales Superiores que declaren el vicio de la sentencia de los inferiores, apercibirán a éstos de la falta cometida y en casos de reincidencia, les impondrán una multa que no sea inferior a dos mil bolívares ni exceda de cinco mil”.

Por su parte, La Sala Civil en sentencia N° RC. 00255, de fecha 12 de junio de 2003, caso: Ynateh Josefina Cárdenas Morillo contra Gelvis José Morillo expediente N° 02-209, indico lo siguiente:
“…Cabe señalar, que en nuestro proceso civil desapareció la norma que permitía al juez declarar la nulidad de la sentencia de primera instancia y reponer la causa al estado de que se dictara una nueva, corrigiendo el vicio detectado por el Tribunal (sic) Superior (sic). Así, con el sistema acogido por el vigente Código de Procedimiento Civil, ya no es posible declarar la nulidad y reposición de la causa, si estas (sic) no tienen por objeto corregir quebrantamientos de formas procesales que hayan impedido o limitado alguna de las partes el ejercicio de la defensa en el juicio.
En efecto, expresamente dispone el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, que la nulidad de los actos procesales no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez; y el artículo 209 eiusdem establece que la declaratoria del vicio de la sentencia por el tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta, y el tribunal deberá resolver también sobre el fondo del litigio...”

No hay dudas, que se desprenda de los criterios citados, y que son contestes, la Sala Constitucional y la Sala Civil de nuestro Máximo ente Jurisdiccional, que cuando el Superior anula una decisión conforme lo dispone el artículo 244, del Código de Procedimiento Civil, y entre estos, por no haber decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, los Tribunales de Alzada están obligados a pronunciarnos sobre la controversia en los términos planteados. Así se decide.

Establecido entonces, la obligación que tiene esta Alzada de conocer y decidir la presente causa en los términos planteados, procedemos a su estudio y análisis, para lo cual comenzamos por establecer lo que corresponde a la mutua petición propuesta en la presente causa.
DE LA RECONVENCION
Ahora bien, cumplida como ha sido la valoración del acervo probatorio, se entra en mérito para decidir, debiendo previamente quien se pronuncia y atendiendo a la reconvención propuesta pronunciarse preliminarmente.

Señalo el demandado en la oportunidad de la perentoria contestación que reconviene al actor en virtud de que al momento se suscribir el contrato en fecha 1/07/2010 la arrendadora exigió a su representada el pago de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) por concepto de llave o punto del local, mediante cheques Nros 305 y 309 de la cuenta corriente N° 0108-0119-29-0100115236 del Banco Provincial, a favor del ciudadano José Martinho Agrela Pestana, y que de conformidad a lo establecido en los artículos 1178 y 1180 del Código Civil, todo pago supone una deuda, lo que ha sido pagado sin deberse está sujeto a repetición y que quien recibe un pago de mala fe está obligado a restituir el mismo, que por tal razón reconvenían a la arrendadora Inversiones Plaza Los Leones, C.A., representada por el ciudadano José Martinho Agrela Pestana, plenamente identificados, para que la misma conviniera o fuese condenada a: 1- reintegrar la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) más los intereses generados desde el día 1/07/2010 y la corrección monetaria, solicitando que la misma fuese determinada mediante experticia complementaria del fallo; 2- pago de costas procesales, incluyendo honorarios profesionales.

Por su parte el demandado reconvenido como punto previo indicó que la parte demandada reconviniente procedió a reconvenir a su mandante por acción de repetición y que dicha acción debe tramitarse por el procedimiento ordinario, resultando así la incompatibilidad de procedimientos entre lo debatido y lo pretendido por la demandada reconviniente, que por tal razón y de conformidad a lo establecido en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil solicita dejar sin efecto el auto mediante el cual se admitió la reconvención. Indicó también que el supuesto pago de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) alegado por la parte demandada reconviniente a su propio decir se realizó el 1/07/2010, cuatro años antes de la entrada en vigencia de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y que debido al principio de irretroactividad de las leyes tal alegato carecía de fundamento legal. Negó, rechazó y contradijo la reconvención en todas y cada una de las partes, tanto en los hechos como en el derecho. Negó y contradijo que para la celebración del contrato de arrendamiento su mandante haya exigido de manera abusiva e ilegal el pago de cincuenta mil Bolívares (Bs. 50.000,00) por concepto de llave o punto y que se haya recibido dicha cantidad de dinero mediante cheques Nros 305 y 309 del Banco Provincial y dos letras de cambio pagaderas a la orden: Alegó que de los contratos suscritos no se evidencia ninguna obligación derivada al pago de llave o punto. Procedió en el mismo acto a tachar a los testigos promovidos por la parte demandada reconviniente, alegando que los mismos poseen un interés indirecto en el juicio por ser representantes de las empresas arrendatarias del Centro Comercial Boulevard Plaza Los Leones.

Ahora bien, con relación al instituto del pago de lo indebido en nuestra legislación, el Código Civil, señala:
“Artículo 1.178.- Todo pago supone una deuda: lo que ha sido pagado sin deberse está sujeto a la repetición. La repetición no se admite respecto de las obligaciones naturales que se han pagado espontáneamente”.

“Artículo 1.180.- Si quien recibió el pago lo hizo de mala fe, está obligado a restituir tanto el capital como los intereses, o los frutos desde el día del pago.”

De acuerdo a lo expuesto y a las normas citadas, se dan tres casos en los cuales la legislación prevé el pago de lo indebido, ellos son:

• Que haya una ausencia de deuda.
• Cuando hay una deuda que se le paga a una persona que no es acreedor.
• Cuando hay una deuda, pero pagada por una persona, que no es el acreedor.

Siendo la acción de pago de lo indebido el hecho de efectuar una prestación que no se debe, lo que crea es la obligación de repetir lo que se ha pagado. Esta acción personal, la tiene el acreedor contra su deudor, y para que pueda prosperar, se requiere que haya habido un pago que se haya efectuado sin deberse, sin la existencia de una obligación, y que ese pago haya sido efectuado por error. Por lo que la falta de uno de los elementos, así como las pruebas dirigidas a demostrarlo, trae como consecuencia que la acción no deba prosperar.

En la Reconvención que nos ocupa de conformidad con el artículo 1.178 eiusdem, todo pago supone una deuda, pero esta presunción opera en este caso, en contra del demandante, al intentar demostrar la parte demandada el pago realizado y pretendido en reintegro, al alegar que la arrendadora exigió a su representada el pago de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) por concepto de llave o punto del local, mediante cheques Nros 305 y 309 de la cuenta corriente N° 0108-0119-29-0100115236 del banco Provincial, a favor del ciudadano José Martinho Agrela Pestana, y que de conformidad a lo establecido en los artículos 1178 y 1180 del Código Civil, todo pago supone una deuda, lo que ha sido pagado sin deberse está sujeto a repetición y que quien recibe un pago de mala fe está obligado a restituir el mismo, que por tal razón reconvenían a la arrendadora Inversiones Plaza Los Leones, C.A., representada por el ciudadano José Martinho Agrela Pestana, plenamente identificados, para que la misma conviniera o fuese condenada a: 1- reintegrar la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00).

Ahora bien, del legajo de recibos acompañados como fundamento de la reconvención, se aprecia que aun cuando algunos de los recibos son emitidos por la empresa demandante reconvenida, los mismos pertenecen a un periodo de tiempo que no forma parte del conocimiento de la relación arrendaticia que vincula a las partes en la presente causa por valoración realizada al contrato que actualmente los vincula.

Por su parte el demandante reconvenido además de negar genéricamente la procedencia de la reconvención procedió a tachar a los testigos promovidos por la parte demandada reconviniente, alegando que los mismos poseen un interés indirecto en el juicio por ser representantes de las empresas arrendatarias del Centro Comercial Boulevard Plaza Los Leones.

Por otra parte se debe señalar y en atención a las impugnaciones realizadas por el actor reconvenido, que la reconvención o mutua petición es una demanda incoada por el demandado contra la parte actora con la finalidad de hacer valer una pretensión que aquél tiene contra éste, la cual, por razones de celeridad y economía procesal la ley permite acumular a la contestación para que a través de un sólo trámite procesal se dicte una sentencia que resuelva de una vez ambas pretensiones, la que hace valer el actor en su demanda y la propia del demandado propuesta junto con la contestación.

La reconvención presupone así que el demandado haga valer una pretensión contra el demandante; esa pretensión, su objeto, es el bien de la vida, material o inmaterial, cuya satisfacción reclama el accionante; es el efecto jurídico concreto que el demandante persigue con el proceso, efecto al cual se quiere vincular al demandado (Devis Echandía, “Teoría General del Proceso”).

Si la pretensión carece de objeto por cuanto como en el caso de autos lo alegado enerva la acción principal sin crear una pretensión autónoma nada se pide, trayendo como consecuencia que esa reconvención no pueda prosperar ya que es la esencia de la función jurisdiccional resolver mediante el proceso situaciones concretas.

La cara opuesta de la pretensión es la defensa y la excepción que consisten, básicamente, en la negación pura y simple de los hechos en que se funda aquella o la alegación de nuevos hechos que impiden, modifican o extinguen el interés sustancial del actor.

De acuerdo con lo expuesto, no puede admitirse una reconvención en la que el demandado o no pretende la sujeción del demandado al interés afirmado en el libelo o simplemente se limita a alegar hechos que sirven de base a una defensa o excepción, pues tal confusión vaciaría de contendido al derecho de contradicción, el cual, quedaría comprendido en la mutua petición, todo lo cual cobra plena vigencia en la presente causa y en consecuencia debe prosperar en derecho, trayendo como consecuencia que la Reconvención propuesta deba ser declarada Sin Lugar, tal como se especificara en la parte dispositiva del presente fallo, y como consecuencia de ello se hace innecesario pronunciarse por las defensas opuestas por el actor reconvenido en la contestación de la misma. Así se determina.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA.
Así las cosas, se desprende tanto del contenido del contrato acompañado al libelo como del escrito de contestación con presentación de otros contratos reconocidos por ambas partes, que el bien arrendado lo constituye un inmueble identificado con el Nº ST-2, ubicado en el lindero Nor-Este del Centro Comercial “BOULEVARD PLAZA LOS LEONES” el cual se encuentra ubicado entre la acera este de la avenida Los Leones y la acera oeste de la avenida Caracas, de esta ciudad de Barquisimeto estado Lara; y que sobre el mismo en fecha 28 de junio de 2.013, su representada suscribió contrato de arrendamiento con la sociedad de comercio INVERSIONES AROMA GOLFEADOS, C.A, representada por el ciudadano Luís Mario Feo Carchino, en su carácter de Director,

En este contexto debemos señalar que la presente acción fue intentada en fecha 26 de enero de 2015, observándose que se tramitó el presente juicio, bajo lo señalado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Al continuar con el análisis de dicha demanda, debemos destacar que la demandante, esgrimiendo su carácter de arrendadora y con fundamento en lo establecido en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como el articulo 14 conforme se desprende de autos, pretende obtener por vía judicial el desalojo de dicho inmueble, por falta de pago de cánones insolutos.
Ahora bien cónsona esta alzada con los planteamientos señalados, es importante señalar que, como quiera que la demanda está apoyada en la falta de pago de los cánones de arrendamientos previamente pormenorizados, esta juzgadora está obligada a realizar algunas otras consideraciones:

El Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece en su artículo 51, lo siguiente:

“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

Sin embargo, este mecanismo como medio de liberarse de su principal obligación cuando el arrendador rehúse recibir el pago, quedó derogada como consecuencia de que ley Inmobiliaria que la contiene quedó derogada, en todo cuanto sea aplicable al arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, tal como se encuentra establecido en su disposición derogatoria primera, que prevé:

“Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999”.

En este caso, el inmueble dado en arrendamiento cuyo desalojo aquí se debate, se trata de un inmueble cuyo arrendamiento está regulado por la citada ley, por tanto amparada por ella. Así se decide.

A su vez, el nuevo texto legal en materia arrendaticia de inmuebles para uso comercial, en su artículo 27, regula todo lo concerniente al procedimiento para el pago del canon de arrendamiento, esto es, plantea expresamente y con carácter obligatorio para el arrendador, la modalidad que debe imperar para el pago de los cánones de arrendamientos, indicando lo siguiente:

“El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento.
En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuado.
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.
Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador”.

Lo anterior nos lleva a precisar que este Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, siendo una obligación para el arrendador, y un derecho establecidos a favor del arrendatario, que conforme lo dispone el artículo 3, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, son de carácter irrenunciables, por lo que todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de algunos de ellos se considerara nulo.

Una de estas estipulaciones establecidas a favor del arrendatario, la encontramos en el citado artículo 27, el cual contiene un cambio en la modalidad del pago del canon de arrendamiento, justamente para evitar la negativa de los arrendadores a recibir el correspondiente pago de canon de arrendamiento, lo cual es una obligación para el arrendador y un derecho para el arrendatario.

Concatenando lo anterior, no hay dudas en establecer que una vez entrada en vigencia éste Decreto Ley, surgieron varias obligaciones a la que debía someterse el arrendador en beneficio del arrendatario y entre ellas, la de apertura una cuenta bancaria para que este último realizara los pagos de los cánones de arrendamientos respectivos.

Esto último, conduce a esta juzgadora a preguntarse ¿hasta qué punto la falta de cumplimiento por parte del arrendador de su obligación de la apertura a la mencionada cuenta bancaria, que además es un derecho para el arrendatario, imposibilita a esta juzgadora a declarar con lugar la acción así pretendida?

La respuesta, debe precisar que los cánones demandados insolutos están comprendidos desde el mes de julio agosto septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2014, comportando, inequívoco establecer que para esa fecha ya estaba vigente el actual marco legal que regula las relaciones arrendaticias para los locales comerciales, por lo tanto, es obligatorio exigir el cumplimiento de la apertura de la cuenta bancaria para poder exigir por efecto en contrario el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamientos, y como quiera que no consta en autos que el arrendador hubiese cumplido con dicha obligación, no hay dudas en que la respuesta es que, no se debe TENER AL ARRENDATARIO EN ESTADO DE INSOLVENCIA, lo cual imposibilita condenarla al desalojo y más aun cuando el contrato estaba vigente por lo que la prorroga legal independiente del tiempo que corresponde a la presente relación arrendaticia no se desprende verificada ni cumplida en el presente caso . Dicho lo anterior se trae a colación sentencia de la Sala Constitucional, que al respecto en fecha 14 de agosto de 2012, caso: Rosa Isabel Palenzuela Lipari, dejó sentado lo siguiente:

“(…) no encuentra la Sala que se haya interpretado erróneamente la norma en comento por las razones de inconstitucionalidad expuestas por el recurrente, ya que la decisión del ad quem se circunscribe a declarar que:
“…cuando se intenta una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término prefijado como duración y cuya pretensión busca la entrega del inmueble arrendado, para que se haga efectivo el ejercicio de la acción es necesario que se haya cumplido la prórroga legal conforme lo establecía el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario.
(…)
La prórroga legal es un derecho irrenunciable que el legislador otorga al arrendatario para entregar el bien inmueble y siendo su uso potestativo para el mismo, ‘pero’ de obligatorio cumplimiento para el arrendador, todo acuerdo o estipulación que impliquen su renuncia debe ser considerado nulo conforme lo instituye el artículo 7 ejusdem…”.
De allí que, esta Sala constata que la prórroga legal opera de pleno derecho aun cuando las partes no lo hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de la ley especial derogada, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, tomando en consideración su eminente carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 7 ejusdem.
“Artículo 7. Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables…”.
En virtud de la norma ut supra, el arrendatario no podría renunciar a la prórroga legal y de hacerlo queda el acto volitivo emitido sin valor alguno, debido a que ese derecho se ha contemplado precisamente en protección del mismo, asimismo observa esta Sala, que la prórroga legal se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo interpartes contratantes…”

Observa esta alzada que esta omisión o incumplimiento por parte del arrendador, lleva inmerso la violación del derecho a la defensa y el debido proceso del arrendatario, ya que al no existir la obligada cuenta bancaria se le restringe la causa principal que posee para liberarse de dicha obligación arrendaticia exigida, como lo, es el pago de los cánones de arrendamientos, dejándose en un estado de absoluta indefensión. Así se decide.

Que en cuanto a los alegatos de incumplimiento de pago propuestos por el actor reconvenido, quedo claro para esta alzada que la parte demandada reconviniente realizo las acciones tendientes a continuar cancelando los cánones de arrendamiento cuando advirtió el cierre de la cuenta, y que para el caso de que fuese cierto los alegatos del actor, nada le impedía haber acudido a cualquier entidad bancaria a la apertura de la cuenta, y haberle notificado de la misma a la arrendataria, para que fuese allí donde se efectuase el pago de los cánones vencidos, conforme a la nueva ley que regula las relaciones arrendaticias de locales comerciales. Así se decide.

Siendo así las cosas, concluye esta Juzgadora que en el presente caso no se le debe imputar a la demandada incumplimiento por falta de pago, por cuanto no se le puede exigir dicho pago, si el arrendador no ha aperturado la cuenta bancaria donde el arrendatario debe realizar el pago, la cual constituye el único medio válido para exigirlo, además que constituye un derecho del arrendatario, que garantiza que su pago no se va a ver truncado. Así se decide.

Todas estas razones de hecho y de derecho analizadas con estricto apego al ordenamiento vigente conducen a quien se pronuncia a declarar sin lugar la demanda que por DESALOJO intentó la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES AROMA GOLFEADOS, C.A.

Se hace innecesario pronunciamiento sobre la vigencia o reconducción del presente contrato de arrendamiento y al haber resuelto esta Juzgadora de Alzada, un punto de mero derecho, se hace inoficioso el pronunciamiento sobre la incidencia de las pruebas aportadas y alegatos de las partes, en la presente causa por cuanto la decisión a la que se arribo seguirá siendo la misma. Así se decide.

Por las motivaciones precedentes se determina que por efectos de la nulidad de la sentencia apelada tal declaración queda plasmada en el presente fallo. Y así se decide.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado EDER SALAZAR, apoderado judicial de la parte actora, en contra de la sentencia dictada en fecha 4 de octubre de 2016, por el JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA, en el juicio DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) intentado por INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., contra INVERSIONES AROMA GOLFEADOS, C.A. Se declara
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A., originalmente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción del estado Lara, en fecha 11 de mayo de 2001, bajo el Nº 52, tomo 19-A, folio 265, representada por el ciudadano JOSE MARTINHO AGRELA PESTANA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 24.567.454, contra la sociedad mercantil, contra INVERSIONES AROMA GOLFEADOS, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 14 de mayo de 2.010, bajo el Nº 27, Tomo 30-A, bajo la denominación o razón social de Inversiones Golfea2, C.A., representada por el ciudadano LUÍS MARÍO FEO CARCHINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.789.909, en su condición de Director de la referida Sociedad Mercantil.
SEGUNDO: SIN LUGAR LA RECONVENCION intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES AROMA GOLFEADOS, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A.

Por la naturaleza de la presente acción, no hay expresa condenatoria en costas.

Queda así MODIFICADA la sentencia apelada.

De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.

La Jueza Provisoria,
El Secretario,
Abg. Elizabeth Dávila León
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes