TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veinte de febrero de dos mil diecisiete
206º y 158º

ASUNTO: KP02-R-2016-000722

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

DEMANDANTE: Firma mercantil “INVERSIONES FB, 2.009 C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha veintisiete (27) de febrero de 2009, bajo el N° 42, tomo 16-A, representada por el ciudadano Tomas Enrique Figueroa Blanco, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.018.320.

APODERADOS: JUAN CARLOS RODRIGUEZ SALAZAR, JOSE NAYIB ABRAHAM ANZOLA, JOSE ANTONIO ANZOLA CRESPO, MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, MARCO ANTONIO PERNALETE y JOSE GREGORIO HERNANDEZ VIGNIERI, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 80.185, 131.343, 29.655, 31.267, 169.980 y 29.833, respectivamente.

DEMANDADO: ciudadano PEDRO GARCÍA NEGRÍN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.300.300, de este domicilio.

APODERADOS: GUSTAVO ADOLFO LOPEZ PEREZ y RICHARD WELL BARRAEZ MENDOZA, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 94.983 y 234.347, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL).

SENTENCIA: DEFINITIVA. Expediente N° 16-2704 (Asunto: KP02-R-2016-000722).

PREÁMBULO

Con ocasión al juicio por desalojo de inmueble constituido por un local comercial, intentado por el abogado José Nayib Abraham Anzola, en su carácter de apoderado judicial de la firma mercantil Inversiones FB, 2.009, C.A., contra el ciudadano Pedro García Negrin, subieron las actuaciones a esta alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 29 de septiembre de 2016 (f. 184), por el abogado Gustavo López, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 26 de septiembre de 2016 (fs. 169 al 183), dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual se declaró con lugar la demanda por desalojo y condenó en costas a la parte demandada. Dicho recurso de apelación fue admitido en ambos efectos, por auto de fecha 4 de octubre de 2016 (f. 185), y se ordenó la remisión del expediente a la U.R.D.D. a los fines de su distribución.

En fecha 10 de octubre de 2016 (f. 187), se recibió el expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y por auto de fecha 25 de octubre de 2016 (f. 188), se fijó oportunidad para la presentación de informes, observaciones y lapso para dictar sentencia, conforme a lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 8 de diciembre de 2016, se dejó constancia del vencimiento de la oportunidad procesal para la presentación de informes, y ninguna de las partes los presentó en consecuencia se advirtió que la causa entró en lapso para dictar sentencia (f. 189).

Por escrito de fecha 9 de diciembre de 2016 (f. 190), los abogados Gustavo López y Richard Barraez, en sus condiciones de apoderados judiciales de ciudadano Pedro García Negrin, parte demandada, presentaron escrito de informes, y por auto de fecha 15 de diciembre de 2016 (f. 191), fueron declarados extemporáneos por tardío.

RESEÑA DE LOS AUTOS

Se inició el presente juicio por demanda de desalojo de inmueble constituido por un local comercial, interpuesta en fecha 18 de septiembre de 2014 (fs. 1 al 5, y anexos del folio 6 al 16), por el abogado José Nayib Abraham Anzola, en su carácter de apoderado judicial de la firma mercantil Inversiones FB, 2.009, C.A., contra el ciudadano Pedro García Negrin, con fundamentó a lo establecido en el artículo 40, literal “a” e “i”, de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, artículos 1160, 1264 y 1592 del Código Civil y artículo 864 del Código de Procedimiento Civil. Estimó la demanda, en la cantidad de cincuenta y seis mil bolívares (Bs. 56.000,00), equivalentes a 440,94 U.T.

En fecha 23 de septiembre de 2014 (f. 17), el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada, a los fines de que diera contestación a la misma.

En fecha 3 de noviembre de 2015 (fs. 31 al 34, y anexos a los folios 35 al 93), los Gustavo López y Richard Barraez, en sus condiciones de apoderados judiciales de ciudadano Pedro García Negrin, parte demandada, consignaron escrito de contestación a la demanda. Los precitados abogados, por diligencia de fecha 5 de noviembre de 2015 (f. 94), mencionó la corrección de algunos detalles esgrimidos en el escrito de contestación y ratificó la solicitud de declaratoria de la perención breve. En fecha 12 de noviembre de 2015 (fs. 95 al 99), el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia mediante la cual declaró la perención de la instancia; ejercido el recurso de apelación, en fecha 20 de abril de 2016 (fs. 137 al 145), el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia mediante la cual declaró con lugar la apelación, anuló la sentencia recurrida, y repuso la causa al estado de seguir el juicio, dejó válida la contestación de la demanda.

En fecha 29 de junio de 2016 (fs. 150 al 152), se llevó a cabo la audiencia preliminar. En fecha 4 de julio de 2016 (fs. 154 al 159), el tribunal de la causa, fijó los hechos controvertidos.

En fecha 11 de julio de 2016 (f. 160), el abogado Richard Well Barraez Mendoza, apoderado judicial de la parte demandada, ratificó las pruebas consignadas con el escrito libelar.

En fecha 9 de agosto de 2016 (fs. 164 al 168), fue celebrada la audiencia de juicio; y en fecha 26 de septiembre de 2016 (fs. 169 al 183), el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia definitiva, mediante la cual, declaró con lugar la demanda por desalojo de local comercial, ordenó el desalojo y la entrega libre de personas y cosas del inmueble objeto de litigio; igualmente condenó en costas a la parte demandada; contra la precitada sentencia fue ejercido el recurso de apelación, en fecha 29 de septiembre de 2016 (f. 184), por el abogado Gustavo López, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, el cual fue admitido en ambos efectos, por auto de fecha 4 de octubre de 2016 (f. 185), y se ordenó la remisión del expediente a la U.R.D.D. a los fines de su distribución.

En fecha 10 de octubre de 2016 (f. 186), se recibió el expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara; por auto de fecha 13 de octubre de 2016 (f. 187), se le dio entrada, y por auto de fecha 25 de octubre de 2016 (f. 188), se fijó oportunidad para la presentación de informes, observaciones y lapso para dictar sentencia.

Mediante escrito de fecha 9 de diciembre de 2016 (f. 190), los abogados Gustavo López y Richard Barraez, en sus condiciones de apoderados judiciales del ciudadano Pedro García Negrin, parte demandada, presentaron escrito de informes, y por auto de fecha 15 de diciembre de 2016 (f. 191), fueron declarados extemporáneos por tardío.

Llegado el momento para emitir el fallo correspondiente en el presente asunto, este juzgado superior observa:

Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse acerca del recurso de apelación interpuesto en fecha 29 de septiembre de 2016 (f. 184), por el abogado Gustavo López, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 26 de septiembre de 2016 (fs. 169 al 183), por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia definitiva, mediante la cual, declaró con lugar la demanda por desalojo de local comercial, ordenó el desalojo y la entrega libre de personas y cosas del inmueble objeto de litigio; igualmente condenó en costas a la parte demandada.

En efecto, consta a las actas procesales que, el accionante manifiesto que tal como consta en contrato celebrado de forma privada, cedió en arrendamiento al ciudadano Pedro García Negrin, un inmueble constituido por un (1) local comercial, distinguido con el N° Q11, parte integrante de un local de mayor extensión signado con el N° 1A-7, el cual tiene un área total de doscientos treinta y cuatro metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (234,10 m²), aproximadamente, siendo sus linderos Norte: con quiosco N° 4, canal de ascensor panorámico norte y con quiosco N° 3; Sur: con quiosco N° 1, canal de ascensor panorámico sur y con quiosco N° 2; Este: con pasillo de circulación interno N° 1 y Oeste: con pasillo de acceso N° 2, el mismo forma parte del Centro Comercial Cosmo I, ubicado en la calle 25 entre carreras 21 y 22 de la ciudad de Barquisimeto, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del estado Lara; que el contrato se suscribió por tiempo determinado, a partir de la fecha 1 de diciembre de 2012 hasta el 30 de noviembre de 2013; que de conformidad a la clausula tercera del referido contrato el canon de arrendamiento del local, fue fijado en la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00), mensuales; que el demandado canceló hasta el mes de noviembre de 2013; que el ciudadano Pedro García Negrin, en su condición de arrendatario, incurrió en violación a los ordinales “a” e ”i”, del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al dejar de cancelar valida y legítimamente los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2013, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de año 2014, incumpliendo las obligaciones que corresponden conforme a la ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el comité paritario de administración de condominio; que tales circunstancia por voluntad de la ley, le otorga el derecho a su representada, para demandar el desalojo del local comercial arrendado, como en efecto demandó al ciudadano Pedro García Negrin, de conformidad con el artículo 40, literales “a” e “i”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, artículos 1160, 1264 y 1592 del Código Civil y el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que le realice la entrega del inmueble arrendado, totalmente desocupado de bienes y personas, y en el mismo buen estado en que lo recibió. Estimó la demanda, en la cantidad de cincuenta y seis mil bolívares (Bs. 56.000,00), equivalentes a 440,94 U.T.

Por su parte, los abogados Gustavo López y Richard Barraez, en sus condiciones de apoderados judiciales del ciudadano Pedro García Negrin, parte demandada, indicaron que lo único cierto es la existencia de un contrato de arrendamiento entre el demandante y el demandado pero rechazaron, negaron y contradijeron que el contrato se haya iniciado en el año 2012, porque la relación arrendaticia se inició en el año 2001, y dado -según sus dichos- la irresponsabilidad y desorganización del demandante, solo se tienen algunos recibos desde el año 2003; igualmente negaron que el arrendamiento sea tiempo determinado, pues si aun cuando la fecha del arrendamiento no fuera desde el año 2001, de ser cierto la fecha de inicio en 1 de diciembre de 2012, al llegar la culminación en 30 de noviembre del 2013, y no haber notificado la intensión de no continuar con el mencionado contrato, y además de no haberse celebrado un nuevo contrato ocurrió la tacita reconducción del contrato, es decir, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado; que el demandante debió entablar su demanda por cumplimiento de contrato y no por desalojo por incumplimiento de contrato por falta de pago, o en su defecto enviar una notificación al demandado de la expiración del contrato por cumplimiento del término, y con ello otorgarle al arrendatario la prorroga legal arrendaticia; que quedó plenamente demostrado la maliciosidad con la que actúa el demandante e igualmente quedó demostrada la temeridad; rechazaron, negaron y contradijeron por ser falso que el demandado haya incurrido en las causales alegadas por el demandante en su escrito libelar establecidas en el artículo 40 literales “a” e “i”, que lo cierto es que el demandado cumplía con todas sus obligaciones pagando los cánones respectivos, no solo en las fecha que les correspondía, sino que muchas veces lo hacía de forma anticipada, pagando dos y hasta tres cánones juntos; que la verdad era que el arrendador-demandante, no pasaba a efectuar el cobro del canon y que cuando el arrendatario-demandado se dirigía a efectuar el pago el arrendador-demandante, no lo atendía para así hacerlo incurrir en la mora debitoris o mora del deudor; que el demandante pasó una comunicación en la cual le indicó a los arrendatarios que podrían efectuar los pagos mediante depósitos en las cuentas del arrendador, con lo que quedó demostrado la maliciosidad con la que actúa el arrendador; señaló que en el comunicado que el arrendador dirigió a los arrendatarios les expresaba que seguiría la práctica normal del cobro en los locales, que era la modalidad que venía haciendo con el arrendatario, pero dejó de pasar a cobrar y de atender las múltiples visitas hechas por el arrendatario; asimismo rechazaron, negaron y contradijeron por ser falso que el arrendador haya efectuado gestiones para lograr amistosamente el pago, por cuanto jamás se acercó al arrendatario, todo lo contrario lo evadió para hacerlo incurrir en mora por lo cual el arrendatario opto por efectuar depósitos en la cuenta del arrendador.

De la Audiencia Preliminar

En la oportunidad fijada, para que tuviera lugar la audiencia preliminar en la primera instancia, se hizo constar que la parte actora no compareció ni por si, ni a través de apoderado judicial.

Por su parte, los apoderados judiciales de la parte demandada, abogados Gustavo Adolfo López Pérez y Richard Well Barraez Mendoza toman la palabra y exponen:

“PRIMERO: Rechazamos en todo cada y una de sus partes los argumentos esgrimidos por la parte demandante en su escrito libelar por cuanto los mismos son falsos e inclusive podríamos estar en presencia de una mentira en sala de juicio, puesto que aduce el demandante en su escrito libelar que el contrato de arrendamiento que une a las partes el mismo se encuentra conforme a derecho lo cual también es falso puesto que, en muchos aspectos no se adecua a las imposiciones establecidas en la ley que regula la materia entre los cuales podría citar la fijación del canon de arrendamiento que aduce el demandante se hizo conforme a la Ley lo cual implicaría la presencia del comité paritario que el demandante señala que se hizo en consulta con dicho comité, comité el cual no existe en el Centro Comercial Cosmos por lo tanto es falso la disposición hecha por el demandante de que el canon fue fijado conforme a la ley, entrando así en violación al artículo 41 literal D y haciéndose acreedores el demandante de la sanción establecida en el artículo 44 numeral 2 de la Ley con fuerza de Ley que regula los locales comerciales y la razón por la cual tengo conocimiento de que no existe comité paritario y no ha existido jamás en el Centro Comercial Cosmos es porque actualmente la junta de condominio del mencionado Centro Comercial nos encomendó la labor de la creación de dicho comité en dicho Centro Comercial, aunado al hecho de que el demandante pretende establecer la insolvencia de mi representado cosa que también es falsa puesto que nuestro patrocinado se encuentra solvente tal como se evidencia en las pruebas consignadas en su oportunidad lo que en realidad ocurrió fue de que el demandante, dejo de cumplir con sus obligaciones como lo era recibir los depósitos o transferencias hechas por los arrendatarios tratando de ponerlos en estado de insolvencia cuando en realidad lo que existe es mora del acreedor mi patrocinado no solamente está al día sino que ha sido una práctica habitual pagar de forma adelantada lo cual se evidencia en depósitos y transferencias hechas por mi patrocinado, en cumplimiento del boletín informativo emanado de la demandante en fecha 26-01-2011 el cual reposa en este expediente en el folio 93 marcado con la letra “D” , para concluir tal es la maliciosidad del demandante que el mismo no quiere reconocer la verdadera antigüedad del contrato aseverando que la misma es desde Diciembre del 2013 cuando en realidad el contrato se remonta hasta el año 2001 y años anteriores también, solo que no tenemos medios físicos para demostrarlo por todo lo antes esgrimido es que solicitamos ante este digno Tribunal, establezca los límites de la controversia fije la fecha para la celebración del debate oral y que de igual manera revise de manera minuciosa todos y cada uno de los elementos que conforman este asunto, pues consideramos y ratificamos que la acción es temeraria aunado al hecho de la gran cantidad de falsedades que se encuentran en los alegatos hechos por el demandante los cuales deben ser sancionados. Es todo.”

El juzgado de la causa advirtió que existe controversia en cuanto a que el ciudadano Pedro García Negrin, haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos conforme al literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; que igualmente existe controversia en cuanto a que si el precitado ciudadano, haya incumplido cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley, el contrato, el documento de condominio y /o las normas dictadas por el “comité paritario de administración de condominio”, conforme al literal “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por lo que de conformidad con lo preceptuado en el segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal declaró abierto un lapso de cinco (05) días de despacho, para que las partes promovieran sus respectivas pruebas.

De la Audiencia Oral

Llegada la oportunidad para que tuviera lugar, la audiencia oral, ambas partes estuvieron presentes, tomando la palabra, el abogado Juan Carlos Rodríguez Salazar, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, quien alegó:

“Se inicia la presente demanda a través de mi representado por desalojo de un local signado con el No. Q11 del cual es parte integrante de un local de mayor extensión del centro Comercial Cosmo de la ciudad de Barquisimeto, en dicha demanda se establece que el ciudadano PEDRO GARCÍA NEGRIN parte demandada en la presente causa dejo de cancelar más de dos mensualidades o cánones de arrendamiento consecutivas, motivo por el cual se solicita a este Tribunal declare CON LUGAR la presente demanda y en su efecto ordene la entrega material del local anteriormente identificado libre de persona objeto y cosas por cuanto el demandado dejo de cumplir lo establecido en el contrato de arrendamiento e igualmente incumplió lo estatuido en el mismo contrato tal como lo establece el código Civil en su artículo 1264 y 1592 ordinal segundo del texto aludido por todo lo antes expuesto solicito a este Tribunal sea declarada CON LUGAR la presente demanda. Es todo.”

En el derecho a la réplica el precitado abogado manifestó:

“Si bien en es cierto que mi representado a través de un boletín informativo el cual fue dirigido a todos los arrendatarios el cual cursa al folio 93 en el mismo se evidencia que se hizo para brindar mayor facilidad a los arrendatarios en el pago de los cánones de arrendamiento, lo menos cierto es que el demandado no cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento tal como fue establecido en el último contrato suscrito en el cual quedo claramente reconocido que el canon de arrendamiento pactado por ambas partes fue la cantidad de: SIETE MIL BOLÍVARES MENSUALES los cuales debería cancelar el inquilino o arrendatario los primeros 5 días de cada mes con toda puntualidad si bien es cierto, que el demandado realizo depósitos bancarios en la cuenta bancaria de mi representada el mismo lo hizo de manera extemporánea y contraviniendo lo establecido tanto en el contrato de arrendamiento y en las normas que rige la materia específicamente la ley de arrendamiento de locales comerciales y el código Civil vigente el cual establece que los contratos de arrendamiento deben ser cumplidos tal y cual como fue convenido entre las partes de esta manera paso a esgonzar la forma por medio de la cual el demandado incumplió lo establecido en el contrato de arrendamiento específicamente al clausula tercera del referido contrato por cuanto el demandado realizo un depósito bancario el 20-03-2014 tal como se evidencia en el folio No 35 de Boucher de BANCARIBE por un monte de Bs. 26000,00 de esta manera el demandado pretende hacer ver al tribunal que esta solvente en dichos pagos o cánones de arrendamiento diciendo que cancela por medio de este depósito cuatro meses es decir los meses de diciembre del año 2013 y ENERO, FEBRERO y MARZO del año 2014 cuando debió haber depositado la cantidad SIETE MIL BOLÍVARES MENSUALES por cada mes si multiplicamos esta cantidad es decir, SIETE MIL BOLÍVARES MENSUALES por los 4 meses que pretendió cancelar nos da un total de: 28.000,00 Bs. Cuando lo depositado fue, una cantidad inferior. Asimismo, el demandado incumplió lo estatuido en el contrato de arrendamiento cuando debió pagar mensual y consecutivamente los 5 primeros días de cada mes e igualmente se puede evidenciar al folio No. 38 y al folio No. 40 de Boucher o depósitos hechos en la cuenta de mi representada de meses o cancelaciones de cánones de arrendamientos por un monto inferior al establecido en el contrato de arrendamiento, razón por la cual le solicito a este Tribunal declare CON LUGAR la presente demanda con todas las consecuencias de Ley. Es todo.”

En el mismo acto de audiencia oral, el tribunal le concedió el derecho a palabra a la representación judicial de la parte actora, a fin de que realice las observaciones que considerara pertinente:

“Exhorto al Tribunal que si bien es cierto la parte demandada consigna una serie de pagos, Boucher, de depósitos bancarios y de una serie de recibos emitidos por mi representado quiero destacar que los mismos son de años muy anteriores a la suscripción del último contrato de arrendamiento que fue suscrito por ambas partes, y como se puede observar dicho contrato fue suscrito el 01 de Diciembre del año 2012 con fecha de vencimiento el 30-11-2013 recibos estos emitidos por mi representada con años anteriores a esta fecha motivo por el cual esta parte considera que nada aportan a este proceso, por cuanto el contrato suscrito y que rige actualmente la relación arrendaticia fue suscrito con posterioridad a la fecha que tienen todo y cada uno de los recibos emitidos por mi representada, asimismo exhorto al Tribunal que si bien es cierto en la actualidad nos rige una ley de alquiler de locales comerciales lo cual fue publicada en gaceta en el año 2014 dicho contrato de arrendamiento fue suscrito con anterioridad a la entrada en vigencia de la citada ley y sus efectos no pueden ser aplicadas de manera retroactiva e igualmente quiero destacar que nuestro código civil venezolano establece que los contratos de arrendamientos pueden suscribirse de manera pública o privada. Es todo.”

Los abogados Gustavo Adolfo López Pérez y Richard Well Barraez Mendoza, en sus condiciones de apoderados judiciales de la parte demandada, alegaron en la oportunidad de la celebración de la audiencia oral, alegaron:

“Es falso que mi representado haya dejado de cumplir las obligaciones que se derivaban del contrato de arrendamiento que regulo la relación que dio origen a la presente acción pues tal como se evidencia en el acerco probatorio no solo cancelaba sus obligaciones al día sino que por lo general las cancelaba de manera adelantada haciendo depósito de dos hasta tres cánones por mes todo esto se evidencia de los recibo y depósitos consignados en la oportunidad procesal en la evacuación de pruebas lo que en realidad ocurrió fue que el arrendador pretendió hacer caer en mora en mi representado no acudiendo hacer los cobros respectivos que era la usanza del contrato desde sus inicios razón por la cual mi representado hizo uso de una notificación denominada boletín informativo de lo cual el arrendador le daba la posibilidad de hacer los depósitos en la cuenta de la arrendadora cosa que siguió haciendo de forma constante y permanente con lo cual se evidencia que mi representado cumplió con todas y cada una de sus obligaciones por ende no hay violación del contrato de arrendamiento y de las obligaciones estatuidas en los artículo 1269 y 1592 del Código Civil señalada y del artículo 40 de la Ley que rige la materia, razón por la cual la presente acción deberá ser declarada SIN LUGAR. Es todo”

En su derecho a réplica los prenombrados profesionales del derecho, alegaron:

“Reiteramos que nuestro representado no se encuentra en estado en insolvencia en ningunos de sus derechos u obligaciones que siempre fue la usanza del contrato que rige los destinos de la parte en el presente asunto la cancelación de la forma que se venía haciendo todo esto se demuestra en el reservo probatorio, de igual forma se evidencia en los autos que conforman el presente expediente específicamente en la pruebas promovidas por la parte demandada, el demandante incumplió con las obligaciones que les interpone la ley específicamente en el artículo 13 la obligación de notario los contratos que dicho sea de paso el demandante arrendador cobro tales conceptos para realizar las protocolizaciones y dichas protocolizaciones de los contratos jamás se realizaron por lo cual en aras de la justicia y visto la intención de no continuar con el contrato de arrendamiento solicito que la presente acción se tome como intención de no continuar con el contrato de arrendamiento y se le otorgue a lo representado la prorroga legal arrendaticia establecida en el artículo 26 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales el cual es un derecho que la ley le otorga y según lo estatuido en el artículo 3 de la referida norma tales derechos son irrenunciables. Es todo.”

El juzgado de la causa, en la oportunidad de la audiencia oral, les concedió la palabra a los representantes judiciales de la parte demandada, a objeto de que hicieran las observaciones que consideraran pertinentes:

“Ratifico en todas y cada una de las partes las pruebas promovidas puesto que dicho acerbo probatorio pretende demostrar que la vigencia del contrato es muy anterior a la fecha establecida por la parte demandante tal como se evidencia en los recibos consignados que datan al año 2008 y anteriores lo cual se evidencia que ocurrió la tacita reconducción del contrato de igual forma haciendo valer el principio de comunidad de la prueba, solicito se le otorgue todo el valor probatorio al contrato promovido por la parte accionante el cual se evidencia la intención de desconocer la verdadera antigüedad de la relación arrendaticia pues si bien es cierto en el mencionado contrato tuviera la vigencia del mencionado contrato desde el 01-12-2012 hasta el 30-11-2013 tal como lo establece dicho contrato seria improcedente la presente acción toda vez que lo conducente seria hacer cumplimiento del contrato con vencimiento del lapso establecido con lo cual se evidencia que al interponer la demanda en fecha 19-09-2014 se hizo prácticamente transcurrido un año del lapso establecido del contrato citado, con lo cual se evidencia que también ocurrió la tacita reconducción del contrato, aunado a ello no se puede desconocer la disposiciones de la normas que regula la materia arrendaticia de locales comerciales pues la misma en el artículo 45 establece la obligatoriedad de adecuarse a la disposiciones de dicha norma en un plazo de seis meses cosa que jamás ocurrió en el caso que nos ocupa, por tal motivo y en aras de la búsqueda de la verdad y la justicia y con el fin de no vulnerar ninguno de los derechos de las partes intervinientes en este asunto es decir demandante como demandado solicito a este Digno Tribunal haga cumplimiento al artículo 26 de la Ley de alquileres comerciales teniéndose la presente acción como la intención de no continuar con el arrendamiento y se le otorgue al demandado la prorroga legal mencionada en el presente artículo. Es todo.”

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Así las cosas, es necesario señalar que la carga de la prueba constituye uno de los principios generales del derecho, según el cual las partes tienen la obligación de probar sus afirmaciones de hecho, por lo que al actor debe demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión, y el demandado debe a su vez demostrar aquellos hechos en que basa su excepción o defensa. Ahora bien, una vez que las pruebas son incorporadas al asunto a debatir, están dejan de pertenecer a la parte que la promueve, es decir, escapa de la esfera dispositiva y pertenecen al proceso, lo que autoriza al juez a valorarla independientemente de quien la promovió, todo ello de acuerdo al principio de adquisición procesal, por lo que esta juzgadora entra al análisis de las pruebas traídas al presente debate.

La parte demandante junto a su escrito libelar, consignó los siguientes medios probatorios:

• marcado con la letra “A” copia fotostática simple del instrumento poder conferido por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, en fecha doce (12) de marzo del año 2012, anotado bajo el N° 31, tomo 58, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría (fs. 6 al 8), el cual se le otorga pleno valor probatorio, ya que del mencionado instrumento poder se constata la facultad de representación de los abogados Juan Carlos Rodríguez Salazar, José Nayib Abrahán Anzola, José Antonio Anzola Crespo, Miguel Adolfo Anzola Crespo, Marco Antonio Pernalete y José Gregorio Hernández Vignieri, de conformidad con los artículos 150 y 151 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
• marcado con la letra “B” original de instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento suscrito entre la firma mercantil Inversora FB, 2.009, C.A., representada por la Dra. María Elena Figueroa B, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 9.542.630, y el ciudadano Pedro García Negrin (fs. 10 al 16), aprecia esta superioridad que dicho contrato fue presentado en su original y fue suscrito de manera privada, el cual en modo alguno fue impugnado, desconocido o tachado, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código de Procedimiento Civil, y del cual se desprende que fue suscrito entre Inversora FB, 2009, C.A, y Pedro García Negrin un contrato de arrendamiento de local comercial, distinguido como Q11, parte integrante de un local de mayor extensión signado con el N° 1A-7, que forma parte del Centro Comercial Cosmo I, ubicado en la calle 25 entre carreras 21 y 22, de esta ciudad de Barquisimeto, destinado para el funcionamiento exclusivo de una cafetería, fijándose como canon mensual la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000, 00), para ser pagados de manera anticipada, los primeros cinco (05) días de cada mes, con una duración de un (01) año, contado a partir del 1 de diciembre de 2012 al 30 de noviembre de 2013, donde se estableció que el tiempo de duración del contrato sea siempre fijo y determinado, y en caso de continuar con la relación contractual debe hacerse un nuevo contrato. Así se decide.
• Marcado “C”, copia al carbón de factura N° 003318, correspondiente al mes de noviembre de 2013, por la cantidad de siete mil ochocientos cuarenta bolívares (Bs. 7.840,00) (f. 9), el cual guarda relación con el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de noviembre de 2013, centro comercial cosmo, local Q11, y por ser un documento privado no desvirtuado en el proceso, este tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 430 y el artículo 444, ambos del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Conjuntamente con la contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, presentaron los siguientes medios probatorios:

• boucher de depósitos bancarios, marcados “A1 al A15”, para demostrar los pagos de cánones de arrendamientos desde el mes de diciembre de 2013 hasta diciembre de 2015, depositados en el banco BANCARIBE a la cuenta N° 0114-0301-84-3010054680, a nombre de INVERSORA F.B.2009,C.A., según los reportes de N° 1397270160, 1502751702, 1639557603, 1754780908, 1926006149, 89276168, 89278688, 186019087, 186023170, 362559884, 579656714, 579662784, 579666358, 762564232, 762547588 de fechas 20/03/2014, 12/05/2014, 11/09/2014, 12/11/2014, 06/02/2015, 06/02/2015, 16/03/2015, 16/03/2015, 21/05/2015, 07/08/2015, 07/08/2015, 07/08/2015, 14/10/2015, 14/10/2015, respectivamente, y comprobantes de egresos correspondiente a los periodos demandados (fs. 35 al 66); observa esta segunda instancia, que dichas documentales privadas son conocidas como tarjas las cuales de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil de Venezuela hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal, por lo que de las mismas queda demostrado que fueron realizados una seria de pagos a favor de firma mercantil Inversora F.B, 2009, C.A., correspondiente a los meses de diciembre, 2013, enero, febrero y marzo 2014, realizados en fecha 20 de marzo de 2014, abril y mayo de 2014, realizado en fecha 12 de mayo de 2014, junio y julio de 2014, realizado en fecha 11 de julio de 2014, agosto y septiembre de 2014, realizado en fecha 2 de septiembre de 2014, octubre, noviembre y diciembre de 2014, realizado su pago en fecha 12 de noviembre de 2014, enero de 2015, realizado su pago en fecha 06 de febrero de 2015, febrero de 2015, realizado su pago en fecha 6 de febrero de 2015, marzo de 2015, realizado su pago en fecha 16 de marzo de 2015, abril de 2015, realizado su pago en fecha 16 de marzo de 2015, los meses de mayo y junio de 2015, fueron realizados sus pagos en fecha 21 de mayo de 2015, el mes de julio de 2015, realizado su pago en fecha 7 de agosto de 2015, el mes de agosto de 2015, fue realizado su pago en fecha 7 de agosto de 2015, el mes de septiembre de 2015, fue realizado su pago en fecha 7 de agosto de 2015, mes de octubre de 2015, realizado su pago en fecha 13 de octubre de 2015, los meses de noviembre y diciembre de 2015, realizados sus pagos en fecha 13 de octubre de 2015, no siendo estos pagos desconocidos por la parte actora, son apreciados por esta superioridad, siendo estos objeto de análisis en la motiva del presente fallo. Así se decide.
• recibos facturas de pago emanadas de arrendador-demandante y los distintos administradores que han ejercido dicha función en originales, marcados “B1 al B15”, para demostrar que la vigencia del contrato es del 2001, y que el arrendatario-demandado, cancelaba sus obligaciones en la fecha y muchas veces varios cánones juntos (fs. 67 al 90), observa quien decide que los reciben son documentos privados que provienen de la parte contraria, los cuales no fueron desvirtuados en el proceso, por lo que este tribunal les confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, y del que se desprende que para el mes de febrero de 2003, existía una relación arrendaticia entre las partes intervinientes de la presente litis. Así se decide.
• original de recibos facturas emanadas del arrendador-demandante por cancelación de gasto de protocolización y honorarios de contrato de arrendamiento a nombre del arrendatario-demandado marcado “C”, para demostrar que la vigencia del contrato no es del 2013, sino desde el 2001 (fs. 91 y 92), el cual se valora por no haber sido desvirtuado, y provenir de la parte contraria, y del que se desprende que el mismo tiene como fecha cierto el 10 de diciembre de 2008. Así se decide.
• copia del boletín informativo emanado de la arrendadora-demandante, marcado “D”, la cual fue entregada a los arrendatarios del centro comercial, para demostrar que la arrendadora-demandante le dio la posibilidad de efectuar el pago mediante deposito en cuenta, posibilidad está a la que se acogió el arrendatario-demandado (f. 93), si bien es cierto que la misma trata de una reproducción de un documento privado, no menos cierto es, que el mismo fue entregada a los arrendatarios, con objeto de informar sobre las modalidades de cobro, con fecha cierta del 26 de enero de 2011, mas sin embargo por ser una copia fotostática simple, la misma carece de valor de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto es desechada por esta superioridad. Así se decide.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión proferida en fecha 26 de septiembre de 2016, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, con sede en Barquisimeto, que declaró con lugar la demanda por motivo de desalojo de inmueble, constituido por un local comercial, intentada por el abogado José Nayib Abrahán Anzola, actuando en su carácter de apoderado judicial de la firma mercantil Inversiones F.B., 2009, C.A., en contra del ciudadano Pedro García Negrin , y como consecuencia ordenó la desocupación y entrega libre de personas y cosas el inmueble dado en arrendamiento, identificado en autos, condenando a su vez en costas a la parte demandada.

Efectivamente, de autos se desprende que la parte actora, por medio de su apoderado judicial, solicita el desalojo del inmueble dado en arrendamiento, invocando el contenido de los literales “a” e “i”, del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, por tratarse el inmueble cuyo uso exclusivo es para cafetería. Así pues, el actor alega, que le une con el demandado, una relación arrendaticia, en virtud del contrato de arrendamiento suscrito de manera privada, cuya vigencia es del 1° de diciembre de 2012 y que venció el 30 de noviembre de 2013, es decir, que el mismo fue suscrito a tiempo determinado.

Por su parte, el demandado, alega que efectivamente, es un hecho cierto que fue suscrito un contrato de arrendamiento, pero el mismo se inició en el año 2001, por lo que le correspondía al accionante demostrar lo alegado, trayendo a los autos, una serie de recibos, apreciados por esta superioridad, que hacen presumir la existencia de la relación arrendaticia a partir del mes de febrero del año 2003. Así se decide.

En el mismo orden de ideas, en cuanto a la naturaleza jurídica del contrato, se tiene de la CLÁUSULA CUARTA del contrato traído a los autos, como instrumento fundamental de la acción, lo siguiente: “…CUARTA: Este contrato tendrá una duración de un (1) año, contado a partir del primero de diciembre de 2.012 y vence el 30 de noviembre de 2.013, pues queda claramente establecido nuestro deseo de que el tiempo de duración de este contrato sea siempre fijo y determinado. En caso de que ambas partes decidan continuar la relación contractual, deberá hacerse un nuevo contrato…”. Por su parte, dispone el artículo 1.599 del Código Civil de Venezuela, lo siguiente: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”, del mismo modo, el artículo 1.160 del Código Civil de Venezuela, expresa: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la ley.”, por lo que se tiene, que las partes convinieron de manera expresa, en que el contrato fuese a tiempo determinado, y en caso de continuar con la relación arrendaticia, seria a través de la suscripción de un nuevo contrato, siendo ello así, una vez culminada la vigencia del contrato, comenzaría a correr la prorroga legal correspondiente, no operando la tacita reconducción. Así se decide.

El hecho controvertido, que nos ocupa, está íntimamente ligado, a lo alegado por el actor, en cuanto a la falta de pago de manera valida y legitima de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre del año 2013, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2014, por parte del demandado arrendatario, a razón de la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000, 00) mensuales, hecho este que fue negado por el accionado, ya que a su decir, cumplió con todas las obligaciones pagando los cánones respectivos, no solo en las fechas que le correspondía, sino que muchas veces lo hacía de forma anticipada.

Así pues, atendiendo al contenido del contrato, se tiene de la CLÁUSULA TERCERA, lo siguiente: “…El canon mensual de arrendamiento, es la cantidad de siete mil bolívares (Bs. 7.000, 00), que pagara EL ARRENDATARIO a LA ARRENDADORA, por mensualidades anticipadas, los primeros cinco (5) días de cada mes, con toda puntualidad. Siendo ello así, de las pruebas aportadas por el accionado, se tiene que efectivamente se realizaron una serie de pagos a la cuenta corriente correspondiente a la parte actora, pero estos pagos, a todas luces no fueron hechos, conforme a lo pactado en el contrato de arrendamiento, ya que en el caso de los cánones mensuales que se alega su incumplimiento, que serían los meses de diciembre de 2013, y enero a agosto de 2014, fueron realizados en el caso de los meses de diciembre 2012, enero, febrero, marzo de 2014, en fecha 20 de marzo de 2014, a razón de seis mil quinientos bolívares (Bs. 6.500, 00) cada canon de arrendamiento, en el caso de los meses de abril y mayo de 2014, su pago fue realizado el 12 de mayo de 2014, a razón de seis mil quinientos bolívares (Bs. 6.500, 00) cada canon de arrendamiento, los meses de junio y julio de 2014, fueron cancelados el 11 de julio 2014, por un monto de seis mil quinientos bolívares (Bs. 6.500, 00) cada canon de arrendamiento, los meses de agosto y septiembre de 2014, fueron cancelados en fecha 02 de septiembre de 2014, por un monto de seis mil quinientos bolívares (Bs. 6.500, 00) cada canon de arrendamiento, y el mes de octubre de 2014, fue cancelado en fecha 12 de noviembre de 2014, a razón de seis mil quinientos bolívares (Bs. 6.500, 00), por lo que queda demostrado de autos, que los pagos fueron realizados -con excepción al correspondiente del mes de septiembre de 2014- de manera extemporánea por tardía, superando con creces, los cinco (05) días anticipados de cada mes, y sobre un canon mensual que no fue pactado en el contrato, es decir, que se incumplió con lo estipulado en la cláusula tercera, en cuanto al monto a cancelar, y la manera en que seria cancelado, por lo que como corolario a lo anterior y tomando como fundamento las anteriores apreciaciones, en toda la normativa jurídica, específicamente en las causales de desalojo indicadas en el artículo 40 ordinales “a” e “i”, de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referidas a que son causales de desalojo, que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, y que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley o el contrato, resulta acertado en derecho para esta jurisdicente superior CONFIRMAR la decisión proferida por TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en fecha 26 de septiembre de 2016, y consecuencialmente declarar SIN LUGAR el recurso de apelación incoado en fecha 29 de septiembre de 2016 por la parte demandada recurrente, en los términos que de forma expresa, positiva y precisa se explanarán en el dispositivo del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.

D E C I S I Ó N

En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, con sede en la ciudad de Barquisimeto, de conformidad con lo establecido en los artículos 26, 49 ordinal 1° y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como los artículos 12, 15, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto en fecha 29 de septiembre de 2016, por el abogado Gustavo López, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 26 de septiembre de 2016, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

SEGUNDO: CON LUGAR LA DEMANDA por desalojo de inmueble, constituido por un local comercial, interpuesta por la firma mercantil Inversiones FB, 2009, C.A., contra el ciudadano Pedro García Negrin, todos plenamente identificados a los autos.

TERCERO: Se condena a la demandada a entregar libre de personas y bienes, el inmueble constituido por un local comercial distinguido un (01) local comercial, distinguido con el N° Q11, parte integrante de un local de mayor extensión signado con el N° 1A-7, el cual tiene un área total de doscientos treinta y cuatro metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (234,10 m²), aproximadamente, siendo sus lindero: Norte: con quiosco N° 4, canal de ascensor panorámico norte y con quiosco N° 3; Sur: con quiosco N° 1, canal de ascensor panorámico sur y con quiosco N° 2; Este: con pasillo de circulación interno N° 1 y Oeste: con pasillo de acceso N° 2, el mismo forma parte del Centro Comercial Cosmo I, ubicado en la calle 25 entre carreras 21 y 22 de la ciudad de Barquisimeto, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del estado Lara.

CUARTO: QUEDA CONFIRMADA la sentencia dictada en fecha 26 de septiembre de 2016, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO: la presente decisión fue dictada dentro del lapso correspondiente de ley.
Publíquese, regístrese y remítase el expediente en su debida oportunidad al tribunal de origen.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los VEINTE días del mes de FEBRERO del año DOS MIL DIECISIETE (20/02/2017). Años: 206° de la Independencia y 158° de la Federación.
La Juez Provisoria,

Dra. Delia González de Leal
La Secretaria Accidental,

Abg. Daniela Abreu Torres
En igual fecha y siendo las DOS Y TREINTA HORAS DE LA TARDE (02: 30 p.m.) se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
La Secretaria Accidental,

Abg. Daniela Abreu Torres