TSJ Regiones - Decisión

EXP. N° 12221-16

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO, CON SEDE EN TRUJILLO

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA-VENTA.
DEMANDANTE: CARLOS ANTONIO DAVILA CAMACHO, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad N° 17.093.898, soltero, domiciliado en el municipio Valera, estado Trujillo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: JOSE ASDRÚBAL LABRADOR y BRUNO VILLAMIZAR, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos.. 124.658 y 130.489, respectivamente.
DEMANDADO: EDIXON ARSENIO RONDON ARAUJO, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nº 11.316.011, domiciliado en el municipio y estado Trujillo.
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: KARLA BEATRIZ PAREDES RIVERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 132.988.
SENTENCIA DEFINITIVA
SÍNTESIS PROCESAL:
En fecha 14 de marzo de 2016, este Tribunal le da entrada a la presente demanda que es recibida por distribución llevada a cabo en fecha 08 de marzo de 2016, que por cumplimiento de contrato de contrato de opción a compra-venta sigue el ciudadano Carlos Antonio Dávila Camacho contra el ciudadano Edixon Arsenio Rondón Araujo, ambos identificados en autos.
Sostiene el demandante de autos, en resumen, lo siguiente:
Que en fecha 03 de mayo de 2013, suscribió con el ciudadano Edixon Arsenio Rondón Araujo, un contrato de opción a compra-venta por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) sobre un bien inmueble consistente en un apartamento de habitación familiar distinguido con el Nº 26-B1 que tiene una superficie aproximada de sesenta y seis metros cuadrados (66 mts2), con sala-comedor, cocina, faena, tres (03) habitaciones, dos (02) salas sanitarias edificado sobre la primera planta del edificio 26 del Conjunto Residencial La Florida, tercera etapa, Núcleo de Desarrollo Eucaliptos, situado en la carretera Motatan- Agua Viva, en jurisdicción de la parroquia Motatan, municipio Motatan del estado Trujillo, para lo cual le exige al demandante el diez por ciento (10%) del valor total del inmueble; que tal hecho se evidencia, según documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de municipio Valera, estado Trujillo, inserto bajo el Nº 49, tomo 40 de los libros de autenticaciones llevados en dicha notaria y de fecha 03 de mayo de 2013.
Que sobre el inmueble objeto del contrato de opción a compra-venta pesa una hipoteca de primer grado a favor del Banco Mercantil, y que el propietario del bien se comprometió a liberar, lo cual hasta la fecha no ha realizado, y que es elemento indispensable para cumplir con los requisitos del banco del demandante; que por tal razón no ha podido solicitar el correspondiente crédito habitacional con recursos del Fondo de Ahorro para la Vivienda, y que tal hecho se evidencia, según documento registrado por ante la Oficina de Registro Público de los municipios Valera, Motatan y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, inserto bajo el Nº 2011.11021, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 453.19.11.1.594 de fecha 29 de noviembre de 2011.
Que al término de dos meses de firmada la opción a compra-venta, el ciudadano Carlos Antonio Dávila Camacho cancela en dinero en efectivo los diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), correspondientes a la cláusula B del acuerdo de opción a compra-venta; que el propietario del bien informa al demandante que no puede liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble hasta el 2016, por cuanto obtuvo por un subsidio directo habitacional parte del dinero para obtener el mencionado inmueble, de conformidad con lo establecido en la Ley de Régimen de Prestaciones de Vivienda y Hábitat, y que no podía liberar la hipoteca por cinco años y que, como quiera que, el demandante ya había cumplido íntegramente con su obligación podía habitar el inmueble, mientras liberaba la hipoteca y que el documento lo firmarían una vez fuera liberada la hipoteca y tramitado como fuera por el ciudadano Carlos Antonio Dávila Camacho, el crédito habitacional con fondos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, y que al mismo tiempo lo hace firmar un contrato privado de arrendamiento, y se establece consensualmente que los cánones de arrendamientos serian como abono del pago del inmueble, pero que todo eso era en realidad con el propósito de desvirtuar el contrato de opción a compra-venta y tratar de cambiar la relación jurídica que los une para predeterminar un resultado, y que su defendido actuando de buena fe, se convirtió en victima de los engaños del propietario.
Que pocos meses después, el día 05 de marzo de 2014, el propietario del bien le exige al demandante la cantidad treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) adicionales, por concepto de adelanto de venta de apartamento, lo que representa que el demandante ha cancelado el veinte por ciento (20%) mas del valor convenido por el inmueble, a lo que éste accedió y hace firmar al demandado un recibo.
Que llegado casi el momento convenido del cumplimiento del contrato de opción a compra-venta, el propietario insta temerariamente un procedimiento por ante la Coordinación Estadal Trujillo de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, tendente a lograr la desocupación del inmueble objeto de la opción a compra-venta, lo que lo hace suponer con fundadas razones, que el propietario no quiere voluntariamente cumplir con su parte de la obligación.
Que por las razones que anteceden, procede a demandar al ciudadano Edixon Arsenio Rondón Araujo, por cumplimiento de contrato de opción a compra-venta, a fin de que cumpla con la obligación contractual de transferirle la propiedad, mediante el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta del inmueble. Estima la demanda en la cantidad de quinientos treinta y un mil, ciento setenta y siete bolívares (Bs. 531.177,00), equivalente a tres mil una unidades tributarias (UT 3001).
En fecha 15 de marzo de 2016, la parte actora a través de diligencia, consigna los recaudos indicados en el libelo de la demanda. Siendo admitida la presente demanda en fecha 17 de marzo de 2016, ordenándose igualmente la citación de la parte demandada; librándose las boletas correspondientes en fecha 31 de marzo de 2016.
En fecha 13 de abril de 2016, consta en autos la práctica de la citación del ciudadano Edixon Arsenio Rondón Araujo; quien procede en fecha 16 de junio de 2016 a dar contestación a la demanda; en la cual, en resumen, expresa lo siguiente:
Que de conformidad al artículo 316 del Código de Procedimiento Civil, opone como defensa de fondo, como punto previo al fallo la excepción NON ADIMPLETIS CONTRACTUS, en virtud del artículo 1168 del Código Civil, en fundamento a que el demandante pide que cumpla con la obligación contractual de transferir la propiedad, a través del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta del inmueble objeto de la presente demanda, alegando que ya había cumplido íntegramente con su obligación, sin embargo, que el monto convenido por el precio del inmueble fue por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) de los cuales solo el comprador canceló la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), por lo que, como puede decir el actor que ya había cumplido de manera integra la obligación, si se adeuda hasta la fecha casi la totalidad del precio; que no se acredita en ningún momento el pago o el haber cumplido con la obligación de pagar el precio, no por capricho, sino porque desconocía la limitación que tiene el inmueble en cuanto a la hipoteca que pesa sobre el y del lapso por el cual no puede venderse.
Que la cláusula cuarta del contrato de opción a compra-venta establece:
“El término de duración de la presente oferta de venta u “OPCION A COMPRA VENTA”, es por el transcurso de SEIS (6) MESES, contados a partir de la fecha este documento, prorrogable por un mes adicional”.

Que se entiende que, si el contrato tenia una duración máxima de siete meses continuos, a partir de su firma, y siendo que el mismo fue firmado en fecha 3 de mayo de 2013, la fecha limite para que la parte actora cumpliera con su obligación de pagar el precio del inmueble era el día 03 de diciembre de 2013, pero que ocurre que dicho contrato no pudo cumplirse por la limitación de tiempo que presentó como deudor hipotecario, que no puede ser antes de los cinco años, tal como refleja la cláusula décima novena del documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio.
Que tal situación durante la vigencia del contrato de opción a compra-venta, comprendieron ambas partes, tanto que por las buenas relaciones que tenían, mientras se cumplía el tiempo para poder vender el inmueble, decidieron firmar un contrato de arrendamiento; que de acuerdo a la cláusula segunda, el referido contrato tendría una duración de un año, contados a partir del primero de mayo de 2013, hasta el primero de mayo de 2014, y que una vez finalizado el contrato, el inmueble arrendado sería devuelto sin el cumplimiento de ninguna formalidad.
Que vencido éste, ambos nuevamente, por voluntad propia decidieron firmar otro contrato de arrendamiento, con igual duración, contados a partir del día 01 de mayo de 2014 hasta el 01 de mayo de 2015, y la misma condición de entrega una vez finalizado el mismo. Que no cabe la tesis da la que se refiere la parte actora de “lo hace firmar un contrato privado”, porque se aprecia en el contrato de arrendamiento los elementos validos para su existencia, siendo contratos totalmente legales.
Que de ninguna de las cláusulas que constituyen los contratos de arrendamiento se desprende el convenio consensual de que los cánones de arrendamientos serian abonos del pago del inmueble, por el contrario, que lo que se observa en la cláusula tercera de ambos, es que se estipula el canon de arrendamiento, es decir, el pago que recibe el propietario-arrendador de un inmueble, en virtud de que el arrendatario hace uso del inmueble. Que tal alegato de la parte actora constituye una herramienta de engaño para confundirlo y obtener de esta manera una sentencia favorable, puesto que su actuación no desvirtuó el contrato de opción a compra-venta, que ambos suscribieron y conocían la hipoteca de primer grado que pesaba sobre el inmueble, que luego la ejecutiva del banco les informa la limitación de vender el inmueble y recomienda realizar un contrato de arrendamiento mientras se cumplía el lapso para poder vender, y así fue como firmaron.
Que el 10 de enero de 2015, le notificó a la parte demandante, en su condición de arrendatario, que a partir de esa fecha debía cumplir con la cancelación de los meses siguientes de los cánones de arrendamiento a través de una cuenta corriente de la cual es titular; que tal notificación fue recibida conforme y firmó al pide de la misma; que en ningún momento de la relación arrendataria se estableció de manera consensual que los pagos de los cánones de arrendamiento serían abonados como pago del inmueble, que desde que se firmó el contrato de arrendamiento de manera voluntaria, sin coacción alguna, el demandante adquirió la cualidad de arrendatario.
Que del inmueble donde habitaba con su esposa y su núcleo familiar lo mandaron a desalojar, por lo que tuvo que ubicar otra vivienda de la cual fue desalojado también, debiendo estar de casa en casa pese a tener una propia; que se entrevistó con el demandante para hacerle saber su necesidad y angustia, para continuar la venta de manera privada, por lo que debía adquirir una vivienda y que la misma fuera cercana a su trabajo, que fue la causa por la que arrendó la vivienda, pero que en montos ajustados a la fecha en la que le planteó retomar la venta de manera privada, ya que el demandante le manifestó que no se encontraba en la disponibilidad de comprar por cuanto tenia inconvenientes económicos, pero que mientras los superaba le sugirió realizar un nuevo contrato de arrendamientos con duración desde el primero de mayo de 2014 hasta el primero de mayo de 2015.
Que en el curso de duración del contrato de arrendamiento indicado, se agudiza su problema relacionado con su vivienda, ya que la ultima que habita presenta varios problemas, por los que tuvo que empezar a buscar para donde mudarse con su familia; no consiguiendo y las que conseguían, a precios que estaban fuera de su disponibilidad económica y salarial; debiendo su esposa irse a la casa de su madre y el alquilar una pieza por cuanto su casa se encontraba arrendada al ciudadano demandante.
Que por su desespero, acude a asesorarse por ante la Superintendencia de Arrendamientos de Vivienda a fin de buscar ayuda por los problemas que presentaba; y que es en dicha institución donde lo asesoran de que dada su necesidad justificada de ocupar el inmueble, debía notificarle, tal como lo establece la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que al vencimiento del contrato de arrendamiento, el mismo no se renovaría y que en caso de no desocupar el inmueble al vencimiento del contrato, de conformidad con la ley, iniciará el procedimiento previo a la demanda de desalojo contra el ciudadano demandante.
Que en fecha 22 de abril de 2015, dirigió comunicación al ciudadano Carlos Antonio Dávila Camacho, para notificarle que el contrato de arrendamiento vencía el primero de mayo de 2015, y que el mismo no seria renovado, notificándolo igualmente de que necesitaba el apartamento para asuntos personales. Que el arrendatario se negó a firmar tal notificación como recibida.
Que respecto al anexo marcado con la letra “F” al que hace referencia la parte actora, con el que pretende hacer creer que pagaron la totalidad del precio del inmueble, este niega su firma y desconoce el contenido del mismo, indicando que se trata de un documento elaborado por la parte actora de manera privada.
Que la parte actora señala que, casi llegado el momento convenido del cumplimiento de contrato, el propietario insta temerariamente un procedimiento ante la Coordinación Estatal Trujillo de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, a fin de lograr la desocupación del inmueble; que respecto a tal hecho surge para la demandada la interrogante respecto a qué momento se refiere la parte actora, si de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato de opción a compra-venta, la duración de éste era de seis meses, prorrogables por un mes más; y que al procedimiento al que se refiere la parte actora, consignó escrito de solicitud en fecha 10 de diciembre de 2015, admitido en fecha 11 de enero de 2016 y siendo notificado el demandante en fecha 17 de febrero de 2016, la cual se negó a firmar.
Que mal puede alegar la parte actora que llegado casi el momento convenido de cumplimiento, si la referida opción se encontraba mas que vencida y que no había recibido el pago de la totalidad del inmueble, no evidenciándose tampoco que los cánones de arrendamiento serian abono al pago del precio del inmueble.
Que la parte actora ha actuado apegada a derecho, no violentando ninguno de los derechos del demandante, que no es de manera temeraria, solo da cumplimiento a lo establecido en la ley y que es la parte actora la que pretende engañar al Juez, manifestando alegatos carentes de pruebas.
Que conviene en el hecho de que celebró con la parte actora el contrato de opción a compra-venta indicado por la misma.
Que niega, rechaza y contradice que el demandante haya cumplido íntegramente con su obligación de pagar la totalidad del precio del inmueble, cancelándole solo lo pactado en el contrato de opción a compra-venta, que no es ni la mitad del monto del inmueble, solo lo acordado como inicial, que fueron cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00). Que este monto lo canceló el demandante con la firma del contrato, mediante un cheque la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) y diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) en efectivo. Que esto se evidencia de lo alegado por la parte actora, quien se encuentra en una contradicción, ya que por una parte manifiesta que ya había cumplido con el pago total del inmueble, y a la vez que el documento se firmaría una vez liberada la hipoteca y tramitado el crédito habitacional con fondos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda. Que el demandado se pregunta para qué el demandante iba a tramitar un crédito habitacional si ya había cumplido íntegramente su obligación.
Que niega, rechaza y contradice que se haya establecido consensualmente que los cánones de arrendamiento serían abonados al pago del inmueble, no existiendo cláusulas en los contratos de arrendamiento que evidencien tal situación.
Que una de las causales en las que se fundamentó el procedimiento previo a la demanda de desalojo, además de la necesidad justificada de ocupar el inmueble, fue la falta de pago, ya que el arrendatario, hoy demandante, dejó de pagar cuatro meses de cánones de arrendamiento hasta el mes de abril de 2015, y que adeuda tales cánones hasta la fecha de contestación de la demanda.
Que en virtud de los argumentos que preceden, la presente petición no puede ser procedente ya que, primero, el contrato de compra-venta precluyó y la condición de promitente vendedor del demandado y de promitente comprador que recaía en el demandante, desapareció con la firma de los contratos de arrendamiento, con lo que adquirió este último la condición de arrendatario, y segundo, porque no se pago el monto total del inmueble; por lo que pide se declare sin lugar la demanda.
En fecha 29 de junio de 2016, los apoderados judiciales de la parte actora, mediante diligencia impugnaron el escrito de contestación de la demanda por cuanto la persona que lo firma no tiene legitimación ad causam; e igualmente impugnan el poder, por ser insuficiente, que presentó la abogada Karla Paredes Rivero, quien se compareció por el demandado,
En fecha 29 de junio de 2016, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas constante de cuatro folios y diez recaudos.
En fecha 04 de julio de 2016, este Tribunal, vista la impugnación hecha por los apoderados judiciales de la parte actora, apertura una incidencia de conformidad con el articulo 607 del Código de Procedimiento Civil, emplazando a la parte demandada a dar contestación a los alegatos de la parte actora, y en caso de haber contradicción, se aperture un articulación probatoria de ocho días.
En fecha 06 de julio de 2016, la parte demandada, ciudadano Edixon Rondón Araujo, mediante diligencia, asistido de la abogada Karla Paredes Rivero, procede a dar contestación a la impugnación hecha por la parte actora del escrito de contestación de la demanda y del poder conferido a tal abogada, expresando que ratifica en todas y cada una de sus partes el poder especial, pero amplio y suficiente en cuanto a derecho se requiere y por ende, el mandato conferido a la mencionada abogada. Igualmente, niega y contradice en cada una de sus partes lo alegado por la parte actora, ya que el poder que le fue conferido la faculta para actuar en nombre y representación y comparecer ante todas las autoridades, por lo que la prenombrada abogada puede contestar la demanda en su nombre, lo que le acredita suficiente cualidad para actuar en juicio en su representación; pide igualmente sea declara sin lugar.
En fecha 06 de julio de 2016, la parte demandada presenta escrito de promoción de pruebas constante de 06 folios.
En fecha 07 de julio de 2016, el Tribunal vista la diligencia de la parte demandada, mediante la cual da contestación a la impugnación hecha, apertura una articulación probatoria de despacho siguientes de conformidad con el articulo 607 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 14 de julio de 2016 los apoderados judiciales de la parte actora, presentaron diligencia mediante la cual, vista la articulación probatoria abierta, promueven el merito favorable de los autos, el valor probatorio del escrito presentado por la abogada Karla Beatriz Paredes Rivero con el que se quiso contestar la demanda, igualmente promueve el valor probatorio del poder presentado por la misma; siendo éstas admitidas en fecha 15 de julio de 2016.
En fecha 21 de julio de 2016, este Tribunal mediante auto motivado declara improcedente la impugnación del poder y contestación presentados por la abogada Karla Paredes en nombre del demandado Edixon Rondón Araujo.
En fecha 25 de julio de 2016, se admiten las pruebas promovidas por ambas partes.
En fecha 21 de noviembre de 2016, inclusive, comenzó a transcurrir el término para la presentación de informes, siendo en fecha 15 de diciembre de 2016, que la parte actora presenta los mismos.
En fecha 16 de diciembre de 2016, inclusive, comenzó a transcurrir el lapso para la presentación de observaciones a los informes, siendo en fecha 11 de enero de 2017, que la parte demandada realiza observaciones a los informes presentados por el demandante.
Estando en la oportunidad legal para sentenciar la presente causa, este Juzgador lo hace, de la siguiente manera:
THEMA DECIDENDUM
Tratándose la presente demanda de una pretensión de cumplimiento de contrato denominado por las partes “de opción a compra” sobre un inmueble consistente en un apartamento de habitación familiar cuyas características, medidas y ubicación se dan por reproducidas, celebrado mediante documento autenticado ante la Notaria Publica Primera del Municipio Valera del estado Trujillo, bajo el Nº 49, Tomo 40, en fecha 03 de mayo de 2013, siendo que el demandante argumenta que el contrato de opción se celebró por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00), de los cuales le exigieron el 10% del valor total del inmueble, y que pagó al término de dos meses de firmada la opción la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) correspondiente a la cláusula B de dicho contrato, exigiéndole el propietario el día 05 de marzo del 2014, el pago de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) adicionales por concepto de adelanto de la venta, lo que representa que haya pagado el 20% del valor convenido por el inmueble, y siendo que el propietario le informó que no podía liberar la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, por un lapso de cinco años, le manifestó que podía habitar el inmueble mientras liberaba la hipoteca y firmaban una vez liberada la misma, haciéndole firmar un contrato de arrendamiento, donde el pago de los cánones del mismo, serian abonos al pago del inmueble y siendo que, llegado casi el momento convenido para el cumplimiento de la opción, y el propietario instó temerariamente un procedimiento de desocupación ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, le hace suponer con fundadas razones que el propietario no quiere voluntariamente cumplir con su obligación asumida en dicho contrato, razón por la cual, solicita que se cumpla con la obligación contractual de transferirle la propiedad, mediante el documento definitivo de compra-venta de dicho inmueble. Ante tal pretensión, el demandado de autos dio contestación a la demanda, haciendo valer la excepción Non Adipleti Contractus o Excepción del Contrato No Cumplido, en fundamento a que habiéndose convenido por el precio del inmueble la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00), de los cuales solo el comprador canceló la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00) mal puede el demandante alegar que cumplió íntegramente con su obligación, a pesar de que el contrato tuvo una duración de siete meses continuos hasta el 03 de diciembre de 2013, alegando que el contrato no pudo cumplirse ante la imposibilidad, como deudor hipotecario, de vender el inmueble antes de los cinco años, lo que, según el demandado, impidió que el contrato se cumpliera antes de los cinco años como lo refleja la cláusula décima novena del documento de propiedad de dicho inmueble; circunstancia esa que llevó de mutuo acuerdo a las partes, mientras se cumplía el plazo para cumplir el contrato, celebrar un contrato de arrendamiento de un año de duración a partir del 01 de mayo de 2013, hasta el 01 de mayo de 2014, y nuevamente otro contrato a partir del 01 de mayo de 2014 hasta el 01 de mayo de 2015, con la condición de hacer entrega del mismo una vez finalizado el contrato de arrendamiento. Alega la parte demanda que no es cierto que hayan acordado que lo pagado por cánones de arrendamiento sería abonado al pago del inmueble, y como quiera que necesitaba el inmueble para ocuparlo con su familia en fecha 22 de abril de 2015, le notificó al demandante que el contrato de arrendamiento vencía el 01 de mayo de 2015, y que el mismo no le sería renovado; acudiendo a la Superintendencia Nacional de Vivienda, a los fines de lograr su desocupación.
Trabada de esta manera la presente controversia, considera este Juzgador que, la relación jurídica controvertida o thema decidendum ha quedado circunscrita en determinar, si las partes o alguna de ellas incumplió con las obligaciones asumidas en el contrato denominado “de opción a compra”, y en el caso de que dicho incumplimiento haya sido atribuido a la parte actora, si el mismo es suficiente para que opere la excepción del contrato no cumplido opuesta por la parte demandada; o si, por el contrario, siendo el incumplimiento imputable a la parte demandada, determinar si es procedente la presente demanda, no sin antes pronunciarse este Tribunal respecto a la naturaleza jurídica del contrato en litigio.
PUNTO PREVIO
SOBRE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO OBJETO DEL PRESENTE LITIGIO
Procede este juzgador a adentrarse en el contenido del contrato objeto de litigio, a los fines de su interpretación, para escudriñar y descubrir cual fue el verdadero propósito o intención de las partes contratantes, en el sentido de determinar, si quisieron celebrar un contrato de opción a compra, o en su defecto, su intención fue la de celebrar un contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta, y en el caso de que esta ultima haya sido la intención de las partes al contratar, si dicho contrato reúne los requisitos necesarios para ser considerado una venta definitiva, lo que implicaría que, tal promesa bilateral de compra-venta equivaldría a venta, dependiendo del criterio vigente para el momento de la introducción de la demanda, esto en virtud del principio de la expectativa plausible o confianza legitima; ya que la simple denominación que le hayan dado las partes al contrato como de opción de compra-venta, no es suficiente para determinar la naturaleza del contrato en cuestión, lo que determinará este Tribunal teniendo en mira solo las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe; todo esto de conformidad con la facultad soberana que tienen los jueces en la actividad de interpretar la voluntad de las partes plasmadas en un contrato, prevista en el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, observa el Tribunal que, en el contrato objeto de litigio celebrado por las partes, según documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de municipio Valera, estado Trujillo, inserto bajo el Nº 49, tomo 40 de los libros de autenticaciones llevados en dicha notaria de fecha 03 de mayo de 2013, éstas manifiestan haber convenido en celebrar un contrato que denominaron como de “opción de compra-venta”, sin embargo, cuando este Juzgador analiza las cláusulas contractuales contenidas en el, tal denominación dada por las partes al contrato, no parece ser su naturaleza, toda vez que en la cláusula segunda, ambas partes se obligan mutuamente, el llamado promitente vendedor a vender y la llamada optante compradora a comprar el inmueble objeto del contrato; compromiso este que desde ya elimina la posibilidad de existencia de un contrato de promesa unilateral u opción a compra y denota la existencia en realidad de una promesa bilateral de compra-venta, toda vez que en el primero, solo se obliga una de las partes, el promitente vendedor, y la otra, el oferido u optante comprador a nada se obliga, simplemente esta facultado para ejercer o no la opción que le es ofrecida.
Igualmente, las partes acordaron en las cláusulas segunda y tercera que el precio de la venta del inmueble seria la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) el cual sería cancelado de la manera siguiente: la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) al momento de suscribir el documento, mediante cheque Nº 00003014 de la cuenta corriente Nº 01080108750100061411, en el Banco Provincial, la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) dentro del término de dos meses, contados a partir de la firma del documento, y la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) restante mediante crédito hipotecario otorgado al denominado optante comprador por el Banco Mercantil, con recursos de provenientes del FAOV. Igualmente, manifiestan las partes que la presente opción a compra-venta tiene una duración de seis (06) meses contados a partir de la fecha del documento contentivo del contrato, prorrogable por un mes. Es de hacer notar, que en la cláusula sexta del referido contrato, las partes establecen una cláusula penal aplicable a ambas, que prevé que en caso de que alguno de los contratantes se retractare del negocio celebrado, durante el término establecido, o de su prorroga si la hubiere, este contratante devolverá al otro, además de la suma recibida, la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), como compensación por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento; en este sentido, siendo que tanto las arras como la cláusula penal no constituyen figuras aplicables a las promesas unilaterales o contrato de opción a compra de parte del optante, toda vez que éste no tiene obligación alguna susceptible de incumplimiento que deba garantizarse; el establecimiento de éstas figuras, específicamente de la cláusula penal en el caso de marras, solo es viable y denota la existencia de un contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta, dado que en él ambas partes se obligan.
Así las cosas, una vez realizado el análisis de las cláusulas que conforman el contrato cuya naturaleza jurídica busca dilucidarse, verificándose la verdadera intención de las partes de obligarse mutuamente, este Juzgador debe concluir que, se está en presencia de un contrato preliminar o promesa bilateral de compra-venta, y no de un contrato de opción de compra-venta como lo denominaron las partes, determinación ésta que se hace, con miras a establecer los verdaderos efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, y determinar así, si lo pretendido por las partes resulta procedente. Sin embargo, aunado a tal declaratoria, no puede este Juzgador pasar por alto el criterio imperante establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 878 de fecha 20 de julio de 2015, a través del cual se ordena a los jueces a la hora de determinar la naturaleza jurídica de este tipo de contratos, tomar en cuenta el criterio vigente para la época de la interposición de la demanda, a los fines de no lesionar, en el caso concreto, los intereses de los sujetos procesales y la confianza legitima o expectativa plausible, ya que no puede exigírsele al demandante que adecue su pretensión procesal a un criterio futuro que todavía no hubiere sido establecido; y siendo la fecha de interposición de la presente demanda, el día 04 de marzo de 2016, momento para el cual se encontraba vigente el criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la sentencia identificada up supra, que prevé que promesa de venta no equivale a venta, aun cuando en aquel contrato se encuentren determinados claramente los elementos o requisitos que configuren una venta definitiva, como son el cruce de consentimientos, el objeto y el precio, debiendo tratarse el presente contrato como un contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta.
De igual manera, a fin de consolidar aun más la afirmación precedente, resulta prudente para este Juzgador analizar paralelamente al contrato objeto del presente litigio, los contratos de arrendamientos celebrados entre el demandante y el demandado de autos, toda vez que la suscripción de estos, especialmente del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 05 de mayo de 2013, solo dos días después de la celebración del contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta, mal llamado “de opción a compra-venta”, revelan la intención de las partes de no celebrar un contrato definitivo de venta, absteniéndose el vendedor de transferir la propiedad del inmueble mediante el contrato en litigio, y cediendo la posesión de éste mediante un contrato de arrendamiento, siendo relevante igualmente, que se prevé en estos últimos, en su cláusula décima, el supuesto de que de querer el arrendador vender el inmueble arrendado, la primera opción de compra le correspondería al arrendatario.
Con base a tales razonamientos expuestos, y a la jurisprudencia señalada, resulta concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, estamos en presencia de un contrato preliminar o promesa bilateral de compraventa. Así se decide.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
Promovió con el libelo de la demanda, signado con la letra “B”, documento original contentivo del llamado contrato “de opción a compra-venta”, debidamente autenticado ante la Notaria Publica Primera del Municipio Valera, estado Trujillo, de fecha 03 de mayo de 2013, inserto bajo el Nº 49, Tomo 40 de los libros de autenticaciones llevados en dicha notaria; con esta documental se demuestra la existencia de una relación contractual entre las partes en litigio, asimismo, que pese a la denominación dada a éste por las partes contratantes, como “de opción a compra-venta”, se desprende de la interpretación de esta documental, que la naturaleza del referido contrato es de un contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta, en los términos explanados en el punto previo de esta sentencia.
Promovió junto con el libelo de la demanda, signado con la letra “C”, copia simple de documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal en fecha 29 de noviembre de 2011, bajo el Nº 2011.11021, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 453.19.11.1.594, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011. Con esta documental se demuestra que el demandado de autos, ciudadano Edixon Arsenio Rondón Araujo es propietario del inmueble objeto del contrato en litigio; e igualmente, contrario a lo señalado por la parte demandada en su contestación, referido a la imposibilidad de vender el inmueble durante un plazo de cinco años, en virtud de que el mismo se encontraba hipotecado para garantizar el pago de crédito habitacional; se demuestra que el demandado si estaba facultado a vender el inmueble antes de transcurrido tal lapso, debiendo para tal fin, reintegrar el monto otorgado mediante dicho crédito, pudiendo cumplir entonces con su obligación derivada del contrato en litigio; esto se desprende de la cláusula décima novena de la documental en cuestión; de tal manera que, tal argumento esbozado por la parte demandada para justificar su incumplimiento para otorgar el documento definitivo, se desecha. Documental esta que al no haber sido impugnada, el Tribunal la tiene como fidedigna de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y la valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil.
Promovió con el libelo de la demanda, signados con las letras “D” y “E”, documentos privados en original, contentivos de contratos de arrendamiento, celebrado entre el demandado de autos, ciudadano Edixon Arsenio Rondón Araujo, como arrendador, y el demandante, ciudadano Carlos Antonio Dávila Camacho como arrendatario, sobre un inmueble propiedad del demandado, según documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal en fecha 29 de noviembre de 2011, bajo el Nº 2011.11021, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 453.19.11.1.594, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, el cual es objeto del contrato en litigio; de fechas 05 de mayo de 2013 y 05 de mayo de 2014, respectivamente; con tales documentales se demuestra, no solo la existencia de una relación arrendaticia entre el demandado y demandante de autos, respecto al inmueble objeto del contrato en litigio, desde el mismo momento en que se celebró el contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta, mal llamado contrato de opción a compra-venta, sino también la verdadera intención que privó entre las partes en el contrato en litigio, de vincularse a través de un contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta, tal como fue explicado en el punto previo de esta sentencia. También se demuestra de los referidos contratos de arrendamiento, en contradicción con lo alegado por la parte demandante, de que las cantidades pagadas por concepto de canon de arrendamiento iban a ser imputadas al pago del precio del inmueble objeto del contrato en litigio, toda vez que en ninguna de sus cláusulas se señala expresamente ni se desprende tal acuerdo, razón por la cual dichos pagos no los tiene este Juzgador como parte del cumplimiento del pago del precio acordado para el inmueble objeto del contrato en litigio, en consecuencia, este Tribunal desecha estos alegatos de la parte demandante, y valora esta documental de conformidad con el articulo 1363 del Código Civil.
Promovió con el libelo de la demanda, signado con la letra “F”, documento privado en original suscrito por la parte demandada, ciudadano Edixon Rondón, en el cual consta que recibió de la parte demandante, ciudadano Carlos Antonio Dávila Camacho, la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) por concepto de adelanto de venta de apartamento celebrada entre dichos ciudadanos, mediante el contrato objeto del presente litigio; el contenido de tal documental fue desconocido por la parte demandada, alegando que tal documento fue elaborado de manera privada por la parte demandante falsificando su firma; ante tal desconocimiento, la parte actora promovió prueba de cotejo, mediante una experticia grafotécnica, respecto al contenido y firma de dicha documental, llevándose a cabo la misma por los expertos Omar Pernia, Moises Pirela y Nelmary Maria Delgado Briceño, y resultando del informe de experticia presentado por los referidos expertos, en fecha 17 de noviembre de 2016, la siguiente conclusión:
“Realizados los exámenes grafotécnicos a las firmas señaladas como indubitadas y dubitada, comenzando siempre por la firma original para conocer la grafía propia del ejecutante, hemos determinado por observancia analítica de todas y cada una de las características encontradas en las firmas indubitadas que se encuentran en los vueltos de los folios 13 y 27 del Expediente Nº 12221-16 y en la firma negada que se encuentra en el folio 28 del Expediente Nº 12221-16, que las mismas han sido realizadas por la grafía manuscrita de la misma persona es decir, por el ciudadano EDIXON ARSENIO RONDON ARAUJO...” (Negritas del informe).

Vista tal conclusión, este Juzgador tiene como autentica la firma del ciudadano Edixon Arsenio Rondon Araujo y, en consecuencia el contenido de la documental en cuestión; razón por la cual tiene la misma como demostrativa del pago parcial que del precio de la futura venta por la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), realizó el ciudadano Carlos Antonio Dávila Camacho al ciudadano Edixon Arsenio Rondón Araujo, por lo que este Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en el articulo 1363 del Código Civil.
Promovió en copia fotostática simple, notificación sin fecha, al ciudadano Carlos Dávila, suscrita por el Director de la Coordinación Estadal Trujillo, de la Superintendencia Nacional de Viviendas del acta de inicio del procedimiento administrativo de desalojo, seguido por el ciudadano Edixon Rondón contra el ya mencionado, en el expediente Nº MC-2016/0490, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización La Beatriz, Bloque 24, signado con la nomenclatura Nº 00-08,de la cual se demuestra que el demandado de autos, acudió a la vía administrativa a solicitar el desalojo al demandante del inmueble arrendado, antes identificado; tal documental este Tribunal la desecha por impertinente, toda vez que la misma se refiera a un inmueble ajeno o distinto al que forma el objeto del contrato en litigio, negándole, en consecuencia, valor probatorio.
Promovió en el lapso probatorio, el merito favorable de los autos, el cual no constituye medio probatorio alguno, sino la obligación del juez de pronunciarse sobre todas las pruebas que cursan en autos.
Promovió en original signada con la letra “A”, Certificación de Gravamen sobre el inmueble objeto del contrato controvertido, referida a los últimos diez años, la cual fue expedida por el Registro Publico de los municipios Valera, Motatan y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, en fecha 13 de mayo de 2013, con lo que se demuestra que sobre el inmueble objeto del contrato controvertido pesa una hipoteca de primer grado a favor de BANAVIH por la cantidad de CIENTO OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 108.000,00), quedando probado lo alegado por ambas partes, referido a que el bien inmueble objeto del contrato controvertido se encontraba gravado por hipoteca de primer grado al momento de la celebración de éste. Documental que este Tribunal valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil.
Promovió signado con la letra “B” Solvencia Municipal signada con el Nº 7502 para documento de venta de derechos y acciones suscrita por el Sindico Procurador Municipal y el administrador de la Alcaldía del Municipio Motatán, a nombre del ciudadano Edixon A. Rondón Araujo, con cedula de identidad Nº 11.316.011, de fecha 02 de mayo de 2013; promovió dos constancias de pago de aseo urbano, emitidas por la Coordinación de Rentas Municipales de la Alcaldía del Municipio Motatán, signadas con los números 7424 y 7423, respectivamente, ambas suscritas por el recaudador del referido organismo, emitidas a nombre del ciudadano Edixon A Rondón Araujo, de fecha 07 de mayo de 2013; promovió constancia de catastro emitida por el Departamento de Catastro Municipal e Ingeniería Municipal de la Alcaldía Socialista del municipio Motatán, suscrita por el jefe de catastro municipal, T.S.U. Danny Pulido, referida a un lote de terreno de propiedad privada, con un área de construcción de 66,00 mts2, y un área de estacionamiento de 13,00 mts2, ubicada en el conjunto residencial “La Florida”, III Etapa, edif. 26, primera planta, apartamento Nº 26-B1, Av. Principal sector Giraluna, parroquia Motatán del municipio Motatán del estado Trujillo, expedida a nombre del ciudadano Edixon Arsenio Rondón Araujo en fecha 03 de mayo de 2013; y promovió constancia de cancelación de Impuestos Inmobiliarios Nº 14312, emitida por el Departamento de Rentas Municipales de la Alcaldía del municipio Motatán, suscrita por el liquidador y administrador de dicho organismo, a nombre del contribuyente Edixon Arsenio Rondón Araujo, de fecha 08 de mayo de 2013.
Con las documentales que preceden, la parte demandante pretende demostrar que respecto al inmueble objeto del contrato en litigio, ésta realizó los trámites correspondientes y puso al día los documentos necesarios para solicitar el crédito habitacional con recursos de Fondo de Ahorro para la Vivienda; documentales que una vez analizadas, aprecia este Juzgador que las mismas están a nombre del ciudadano Edixon Arsenio Rondón Araujo, no pudiendo afirmarse de éstas, que tales trámites hayan sido llevados a cabo por la parte demandante a los fines que persigue, razón por la cual, este Tribunal la desecha y le niega valor probatorio.
Promovió signado con la letra “C” documental contentiva de estado de cuenta actualizado por reintegro del subsidio habitacional II, emitido por la Unidad Estadal de Información Maracaibo, del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, en fecha 14 de mayo de 2013, solicitado por el ciudadano Edixon Arsenio Rondón Araujo; documental con la que la parte actora pretende demostrar que sobre el inmueble objeto del contrato controvertido, fue recibido subsidio habitacional para su compra por el demandado, expresando el monto actualizado de dicho bien, sin dejar transcurrir los cinco años de conformidad con lo establecido en el articulo 59 de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, y que es el motivo por el cual el propietario del bien no ha liberado la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble, por lo que no ha podido solicitar el demandante el correspondiente crédito habitacional con recursos del Fondo de Ahorro para a Vivienda; respecto a esta documental, considera este Juzgador que, la misma versa sobre aspectos que no son relevantes ni controvertidos en la presente causa, ya que no se discute la razón por la cual el demandado no ha liberado la hipoteca que grava el inmueble objeto del contrato controvertido, a fin de concluir su venta, mucho menos cuando las partes han aceptado o entendido de manera errónea la imposibilidad de vender dicho inmueble durante el lapso de cinco años por pesar sobre éste la referida hipoteca; por lo tanto, tratándose esta documental de una simple solicitud de estado de cuenta actualizado por reintegro del subsidio habitacional llevada a cabo por la parte demandada, que, si bien constituye un acto tendente a realizar el proceso de liberación de la hipoteca en cuestión, a fin de poder vender el inmueble antes del transcurso de cinco años, tal como lo establece la cláusula décima novena del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal en fecha 29 de noviembre de 2011, bajo el Nº 2011.11021, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 453.19.11.1.594, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, el cual ya fue analizado up supra, tal acto no constituye propiamente la efectiva liberación de dicha hipoteca, razón por la cual este Tribunal desecha y niega valor probatorio por ser manifiestamente impertinente.
Promovió las testimoniales de las ciudadanas Yudith Coromoto Viloria Fernández, Verónica Ruiz y Oriana Godoy Moreno, con cédulas de identidad números 16.014.027, 18.097.135 y 19.644.905, respectivamente. Respecto a la testimonial de la ciudadana Verónica Ruiz, este Tribunal no tiene sobre que pronunciarse, toda vez que el acto de declaración de la referida ciudadana fue declarado desierto. Ahora bien, en referencia a las testimoniales de las ciudadanas Yudith Coromoto Viloria Fernández y Oriana Godoy Moreno, este Juzgador, una vez analizadas sus declaraciones, advierte que la primera, segunda, tercera y cuarta pregunta hecha a ambas testigos, están referidas a si éstas conocen a los ciudadanos partes en el presente litigio, así como si tienen conocimiento de la negociación celebrada entre estos últimos; declaraciones que este Tribunal desecha por ser manifiestamente impertinentes, toda vez que las mismas versan sobre hechos no controvertidos en la presente causa, en el entendido que ambas partes han admitido la existencia de una relación contractual entre ellas, la cual se encuentra probada con el contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta, mal llamado por las partes contrato de opción a compra-venta, el cual ya ha sido analizado por este Juzgador y otorgado pleno valor probatorio.
En lo que respecta a las preguntas quinta, sexta, séptima y octava, aprecia este Juzgador que las mismas están relacionadas a cuestiones relativas al cumplimiento de la obligación del pago por parte del ciudadano Carlos Dávila en virtud del contrato celebrado entre éste y el ciudadano Edixon Rondón, como lo son la forma, modo y prueba del pago. Visto estos hechos que buscan probarse mediante la prueba testimonial, resulta prudente traer a colación el contenido del artículo 1387 del Código Civil, el cual establece que “no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares”; así las cosas, de conformidad con el artículo en comento, no puede admitir este Juzgador los testimonios de las ciudadanas antes identificadas referidos al pago llevado a cabo por el demandante de autos, toda vez que el pago constituye un modo de extinción de la obligación que sobre éste pesa, en virtud de la relación contractual existente, y siendo que el inmueble objeto del contrato controvertido está valorado en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), este Juzgador desecha dichas declaraciones, por ser las mismas manifiestamente ilegales, negándole valor probatorio.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
Promovió el valor y mérito que se desprende del documento denominado por ellos “de opción a compra-venta”, autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Valera del estado Trujillo, en fecha 03 de mayo de 2013, inserto bajo el Nº 49, tomo 40, de los libros llevados por dicha Notaria, celebrado entre el ciudadano Carlos Antonio Dávila Camacho y Edixon Rondón Araujo, sobre un inmueble consistente en un apartamento distinguido con el Nº 26-B1, edificado sobre la primera planta del edificio 26 del Conjunto Residencial La Florida , III etapa, Núcleo de Desarrollo Eucaliptos, situado en la carretera Motatan-Agua Viva, parroquia Motatán, municipio Motatán del estado Trujillo. En relación a esta promoción, el Tribunal ya analizó suficientemente up supra la documental en cuestión, razón por la cual nada tiene que valorar respecto ésta.
Promovió el valor y merito que se desprende de la cláusula segunda del contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta, denominado por las partes “de opción a compra-venta”, en la cual se estipula que el precio a pagar por el inmueble objeto del mismo, por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00). Respeto a esta cláusula, este Juzgador ya se ha pronunciado, toda vez que ya se ha llevado a cabo el análisis exhaustivo y valoración del contrato controvertido contentivo de la misma, aunado al hecho de que el monto por el cual se estipuló el precio del inmueble no es un hecho controvertido en la presente causa, razón por la cual, nada tiene que valorar al respecto este Juzgador.
Promovió el valor y merito que se desprende de la cláusula cuarta del contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta, denominado por las partes “de opción a compra-venta”, en la cual se estipula que la duración del referido contrato era de seis meses, continuos y prorrogables por un mes, a fin de demostrar que celebrado el contrato el 03 de mayo de 2013, este feneció el 03 de diciembre de 2013, incluyendo la prorroga; respecto a esta promoción, considera prudente este Tribunal traer a colación lo alegado por la parte actora en su escrito de demanda, y lo dicho por la parte demandada en su contestación, respecto a la vigencia y duración de dicho contrato; así las cosas, la parte actora manifestó:
“...el propietario del bien informa a nuestro mandante que no puede liberar la hipoteca que pesa sobre el inmueble hasta el 2016 por cuanto obtuvo por un subsidio directo habitacional parte del dinero para obtener el mencionado inmueble de conformidad con lo establecido en la Ley de Régimen Prestaciones de Vivienda y Hábitat no podía liberar la hipoteca por cinco (5) años y como quiera que nuestro mandante ya había cumplido íntegramente con su obligación podía habitar el inmueble, mientras liberaba la hipoteca y que el documento lo firmarían una vez fuera liberada la hipoteca y tramitado como fuera por CARLOS ANTONIO DAVILA CAMACHO, anteriormente identificado, el crédito habitacional con fondos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda y al mismo tiempo lo hace firmar un contrato privado de arrendamiento(...)
(...) para sorpresa del ciudadano CARLOS ANTONIO DAVILA CAMACHO, anteriormente identificado llegado casi el momento convenido consensualmente del cumplimiento de la opción a compra venta el propietario, insta temerariamente un procedimiento por ante la Coordinación Estatal Trujillo de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas...”. (Subrayado de este Tribunal).

Por su parte, la parte demandada expresa en su contestación:
“... pero ocurre ciudadano Juez, que dicho contrato no pudo cumplirse por la limitación de tiempo que presento como deudor hipotecario, no puede ser antes de los Cinco (05) años (...). Situación esta que durante la vigencia del Contrato de Opción a Compra- Venta, ambos, mi persona como promitente vendedor y el ciudadano: CARLOS ANTONIO DAVILA CAMACHO, ya identificados en autos, como Optante Comprador, comprendimos, tanto así, que por las buenas relaciones que teníamos de mutuo acuerdo, mientras se cumplía el tiempo para poder vender el inmueble, decidimos por voluntad propia firmar un Contrato de Arrendamiento...” (Subrayado de este Tribunal).

Se desprende así, de las exposiciones transcritas, las cuales trató de contradecir o desvirtuar la parte demandada en los alegatos que prosiguen en su contestación, que, pese a que la cláusula cuarta del contrato controvertido prevé una duración para éste de seis meses, prorrogables por un mes, y se entiende de conformidad con el artículo 1159 del Código Civil, que dicho contrato tiene fuerza de ley entre las partes, dicho articulo igualmente prevé, que los contratos o alguna de sus estipulaciones o cláusulas pueden revocarse por mutuo consentimiento, siendo éste el supuesto que se configura en el presente caso, toda vez que, de las manifestaciones de las partes se aprecia un acuerdo entre ellas de modificar la duración del vinculo contractual que existe entre éstas, en virtud del contrato controvertido, y le establecen una vigencia o duración hasta el año 2016, por la supuesta prohibición de vender que pesa sobre el inmueble como consecuencia de la hipoteca de primer grado que lo grava; acuerdo que se evidencia claramente de lo alegado por el demandado al aceptar que no podía cumplir con el contrato controvertido por su condición de deudor hipotecario, y que mientras se cumplía el tiempo en que éste pudiera ya vender el inmueble (entiéndase éste el lapso restante hasta la fecha 29 de noviembre de 2016, según la cláusula décima novena del documento de propiedad del inmueble controvertido), decidieron celebrar un contrato de arrendamiento; igualmente el demandante al expresar que cerca del momento convenido consensualmente para el cumplimiento del contrato, el propietario instó contra él un procedimiento por ante la Coordinación Estatal Trujillo de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, siendo esta fecha el 11 de enero de 2016, de conformidad con la notificación de acto de inicio de investigación ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda que corre inserta al folio 29, y toda vez que el contrato controvertido se celebró el 03 de mayo de 2013, es claro que ese momento convenido al que se refiere el demandante es el cumplimiento de los cinco años desde la fecha del documento de propiedad del inmueble del demandado; razón por la cual, este Juzgador de conformidad con el artículo en comento y el articulo 1133 del Código Civil, tiene como válido el establecimiento o prolongación del lapso del contrato controvertido hasta el año 2016, y le niega valor probatorio a la promoción realizada.
Promovió el valor y merito probatorio que se desprende de los contratos de arrendamiento celebrados de manera privada respecto al inmueble objeto del contrato en litigio, entre los ciudadanos Edixon Arsenio Rondón Araujo, en su condición de arrendador y Carlos Antonio Dávila Camacho en su condición de arrendatario, celebrados en fecha 05 de mayo de 2013 y 05 de mayo de 2014, respectivamente. Respecto a estas documentales, ya este Juzgador analizó suficientemente up supra los referidos contratos, razón por la cual no tiene nada que valorar.
Promovió el valor y merito probatorio de la cláusula segunda y tercera del contrato de arrendamiento celebrado de manera privada en fecha 05 de mayo de 2013, entre las partes en litigio respecto al bien objeto del contrato controvertido. Referente a esta promoción, ya este Juzgador se ha encargado de analizar el contrato de arrendamiento contentivo de las mencionadas cláusulas, no constituyendo un hecho controvertido la existencia de una relación arrendataria ni la duración de ésta entre las partes en litigio; igualmente se desprende del análisis realizado, y ya lo ha establecido este Juzgador, que no se estableció en el referido contrato de arrendamiento que las cantidades pagas por concepto de canon de arrendamiento serían imputadas al pago del precio del inmueble objeto del contrato controvertido; por lo tanto, nada tiene que valorar respecto a la presente promoción.
Promovió el valor y merito probatorio de la cláusula segunda y tercera del contrato de arrendamiento celebrado de manera privada en fecha 05 de mayo de 2014, entre las partes en litigio, respecto al bien objeto del contrato controvertido. Referente a esta promoción, ya este Juzgador se ha encargado de analizar el contrato de arrendamiento contentivo de las mencionadas cláusulas, no constituyendo un hecho controvertido la existencia de una relación arrendataria ni la duración de ésta entre las partes en litigio; igualmente se desprende del análisis realizado y ya lo ha establecido este Juzgador, que no se estableció en el referido contrato de arrendamiento que las cantidades pagas por concepto de canon de arrendamiento serían imputadas al pago del precio del inmueble objeto del contrato controvertido; por lo tanto, nada tiene que valorar respecto a la presente promoción.
Promovió prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a la entidad bancaria Banco de Venezuela, Agencia Trujillo, a los fines de requerir copia certificada de los estados de cuenta corriente Nº 01020369450000056559, cuyo titular es Edixon Rondón Araujo, de los meses correspondientes a mayo de 2015 hasta la presente fecha. Con tal prueba, la parte demandada pretende demostrar que la parte demandante, en su condición de arrendatario, no pagó el canon de arrendamiento desde el mes de mayo de 2015, a fin de desvirtuar la afirmación de la parte actora de que los cánones de arrendamiento serian abonos del pago total del precio del inmueble, y de que pide el cumplimiento del contrato controvertido en virtud de que ha pagado el precio del inmueble; siendo en fecha 16 de agosto de 2016 que dicha entidad bancaria remite mediante comunicación a este despacho la información solicitada y siendo agregada a los autos en fecha 27 de septiembre de 2016. Respecto a esta prueba, se advierte que la misma persigue demostrar o probar un hecho negativo absoluto alegado por la parte demandada referido a la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte del demandante; debiendo aclarar este Juzgador que, tal hecho está eximido de prueba por la parte que lo alega, y coloca en cabeza de la parte que busca la afirmación del hecho negado, siendo en este caso el pago, la carga de la prueba del mismo, esto de conformidad con el articulo 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. Aunado a esto, considera este Tribunal que, el pago o no de los cánones de arrendamiento por la parte demandante, constituyen un hecho ajeno e irrelevante a la controversia que se suscita en la presente causa, toda vez que ya ha sido determinado mediante el análisis de los contratos de arrendamiento correspondientes, que las cantidades pagadas por concepto de canon de arrendamiento no constituyen abonos al pago del precio del inmueble objeto del contrato controvertido; razón por la cual, este Tribunal desecha y le niega valor probatorio a la presente prueba por ser manifiestamente impertinente.
Analizadas como han sido las pruebas aportadas por las partes en el presente proceso, ha quedado demostrado con meridiana claridad para este Juzgador que, pese a la afirmación hecha por la parte demandante en su libelo, de que ya había cumplido integralmente con su obligación, por lo que podía habitar el inmueble, entiéndase ésta como el pago del precio del mismo; de la actividad probatoria desarrollada por la misma, así como de la cláusula segunda, literal A y B del contrato controvertido, y de lo expresado por la parte demandada en su contestación, solo el cumplimiento parcial del pago del precio por la cantidad de ochenta mil bolívares (80.000,00 Bs.), el equivalente al veinte por ciento (20%) del total del monto establecido como precio en el contrato preliminar de promesa de compra-venta para el inmueble objeto del mismo, siendo este la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (400.000,00 Bs.).
Por otra parte, es menester ampliar en este estado, la interpretación hecha a la cláusula décima novena del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato controvertido, correspondiente al demandado, ciudadano Edixon Arsenio Rondón Araujo, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Registro Público de los municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, en fecha 29 de noviembre de 2011, bajo el Nº 2011.11021, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 453.19.11.1.594, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011. Tal cláusula reza:
“De conformidad con lo establecido en el articulo 59 del Decreto Nº 6.072, Con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, “EL DEUDOR HIPOTECARIO” declara conocer y aceptar, en caso que hubiere sido beneficiario del Subsidio Directo Habitacional, que podrá enajenar el bien inmueble adquirido según lo refiere la primera parte de este documento. Sin embargo, si dicha enajenación tuviere lugar dentro del plazo de cinco (5) años, contado a partir de la fecha de otorgamiento del Subsidio Directo Habitacional, “EL DEUDOR HIPOTECARIO” deberá reintegrarlo a su valor actualizado al momento en que ese hecho se produjere. Los Registradores Inmobiliarios no podrán inscribir ninguna enajenación sin la previa presentación del comprobante de cancelación del Subsidio Directo Habitacional actualizado emitido por el “ACREEDOR INSTITUCIONAL”, salvo que tal enajenación se realice una vez transcurrido el plazo a que refiere el artículo señalado....”

Ya había dejado claro este Juzgador que, a diferencia de lo alegado por el demandado y acogido por el demandante, la cláusula que precede no establece un impeditivo absoluto a la posibilidad de vender el inmueble en cuestión durante el lapso de cinco años; sino que establece como requisito para poder enajenar el mismo, antes de transcurrido dicho lapso, que el propietario del inmueble, demandado de autos, reintegre el monto recibido por subsidio directo habitacional en su valor actualizado; circunstancia que, tal como lo señala la cláusula en comento, conocía y aceptaba el demandado al suscribir el contrato contentivo de la misma, hecho que se traduce en que no era una situación sobrevenida a la celebración del contrato en litigio, sino que era claramente anticipada al mismo.
Tampoco constituye un plazo a esperar por el demandado, para que pudiera éste liberar la hipoteca de primer grado que pesaba sobre el bien inmueble a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, toda vez que, de conformidad con la cláusula segunda de dicho contrato, se estableció un lapso de catorce (14) años para que el demandado devolviera la cantidad de dinero recibida en calidad de préstamo, por lo que se entiende que la vigencia de la hipoteca a liberar es igualmente de catorce años, mientras que no sea cumplida la obligación que garantiza. De tal manera que, el transcurrir del lapso de cinco años contenido en la cláusula décimo novena, no es vinculante para la liberación de la hipoteca por parte del demandado, pudiendo llevar a cabo tal acción antes o después del mismo, de conformidad con la demás normativa establecida en dicho contrato, mediante la devolución del dinero recibido en crédito; acción sin la cual, la hipoteca prevalecería pasado los cinco años, hasta llegar a los catorce años ya señalados.
Ante tales circunstancias, salta a la vista de este Juzgador, un actuar de mala fe de parte del demandado, quien, pese a tener conocimiento de las limitantes o condiciones para poder enajenar el inmueble objeto del contrato controvertido, celebró el mismo con la parte actora a la sombra de un latente incumplimiento de su parte, en perjuicio de esta última, e induciendo, incluso, también al incumplimiento de la parte actora, toda vez que, al prevalecer la hipoteca de primer grado sobre el apartamento en cuestión, se imposibilitaba para éste la obtención del crédito hipotecario con el cual, se estableció en la cláusula tercera del contrato controvertido, iba dar cumplimiento al pago del precio del mismo, ya que, de conformidad con el artículo 24 de la Ley de Reforma Parcial de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda que reza:

“Los créditos hipotecarios para vivienda principal otorgados con recursos provenientes de fondos fiscales o parafiscales del Estado o con ahorros de los trabajadores bajo la tutela del Estado, así como con recursos de la banca privada u operadores financieros cubiertos por la Ley del Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, quedan garantizados con una hipoteca de primer grado sobre el inmueble objeto del mismo, cuyo acreedor hipotecario será el Banco Nacional de Ahorro y Préstamo, independientemente del origen de los recursos....”

Resulta claro que, no se le otorgará el crédito necesario pues no sirve para garantizar éste una hipoteca de segundo grado de conformidad con el artículo en comento, razón por la cual, la liberación de la hipoteca de primer grado por parte del demandado, era un requisito o circunstancia de cumplimiento indispensable para que la gestión del crédito por parte del demandante fuera fructífera y pudiera con ella cumplir su obligación de pagar el precio.
Así las cosas, una vez delineado el panorama de los hechos, puede de seguidas este Juzgador pronunciarse sobre la procedencia de la acción de cumplimiento intentada por la parte actora, respecto a la cual, la doctrina, la jurisprudencia y de la propia letra del artículo 1.167 de Código Civil han establecido como requisitos de procedencia de tal acción, los siguientes:
1) Que se trate de un contrato bilateral.
2) Que la parte que la invoca haya cumplido con su obligación principal asumida en el contrato
3) El incumplimiento culposo de la obligación principal asumida en el contrato por el demandado.
Determinados cuales son los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato a verificar por este Juzgador en el caso de marras, puede constatarse que, efectivamente se está en presencia de un contrato bilateral de tipo preliminar, como ya se ha dejado sentado en el punto previo de la presente decisión.
En lo referente al cumplimiento de la obligación principal por parte del accionante, ya ha dejado sentado este Juzgador que, el mismo no cumplió íntegramente con el pago del precio del inmueble, cancelando solo la cantidad de ochenta mil bolívares (80.000,00 Bs.), el equivalente al veinte por ciento (20%) del total del monto establecido como precio en el contrato preliminar de promesa de compra-venta, siendo éste, la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (400.000,00 Bs.). No obstante, el modo o medio establecido para cumplir con el pago del precio del inmueble por el demandante, de conformidad con la cláusula tercera del contrato controvertido y como ya se ha señalado, era mediante la aprobación a éste, de un crédito hipotecario con recursos provenientes del FAOV; aprobación crediticia que dependía directamente de la liberación de la hipoteca de primera grado que debía hacer el demandado, que constituye para el mismo, a juicio de este Juzgador y como también lo han entendido las partes, una obligación previa implícita en el contrato controvertido, calificada o conocida en la doctrina venezolana como obligación sub-modo, ya que el cumplimiento de la misma se tiene como un requisito previo o primario al cumplimiento de la obligación principal del demandante, en el entendido de que la primera constituye el presupuesto determinante para el modo o medio de consecución de ésta ultima; por lo tanto, mal podía cumplir el demandante con el pago del precio, si éste no había podido gestionar el crédito necesario a tal fin, por el incumplimiento previo del demandado de liberar la hipoteca que recaía sobre el inmueble controvertido, obligación que podía cumplir sin la necesidad de esperar el transcurrir de los cinco años mencionado por las partes, como ya fue explicado anteriormente.
Sin embargo, si bien podría tenerse tales circunstancias como un justificativo o blindaje a calificar de culposo el incumplimiento parcial del demandante y así hacer aun procedente la acción de cumplimiento por el intentada; éste, en vez de ampararse en el incumplimiento del demandado de su obligación de liberar la hipoteca para justificar el suyo, solo hizo alegaciones ligeras respecto a la misma y a su necesidad para poder cumplir el con su obligación de pagar el precio, e incluso, pese a esto, afirmó haber cumplido íntegramente con su obligación, y en basado en esa afirmación errada, procedió a demandar el cumplimiento del contrato y que el demandado le transfiriera la propiedad del apartamento en cuestión, por lo que puede este Sentenciador interpretar el actuar del demandante como una renuncia a tal justificativo, a la necesidad del cumplimiento de la liberación de la hipoteca como presupuesto indispensable para gestionar el crédito con el cual iba a pagar el precio, ya que en ese caso, el correcto proceder era demandar el cumplimiento de la obligación previa o sub-modo del demandado, para que así el pudiera gestionar lo correspondiente al cumplimiento de su obligación principal, ya que, mientras estuvieran pendientes tales diligencias u obligación previa, resultaría claramente infructuosa la demanda de las obligaciones principales derivadas del contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta ya que estas ultimas dependen de aquella.
Aunado a esto, habiendo alegado el demandante el cumplimiento integro de su obligación, éste no logró con las pruebas que trajo a autos la demostración de dicho pago, lo que se traduce, en que no puede proceder este Juzgador a concluir el contrato controvertido, aun de manera forzosa, pese a la negativa del demandado suscribir el contrato definitivo de venta y la consecuente transferencia de propiedad del bien, mediante la emisión de una sentencia que supla el título no otorgado, de conformidad con el articulo 531 del Código de Procedimiento Civil, ya que tratándose de un contrato que tiene por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, a la sentencia no podrá dársele el efecto constitutivo o traslativo del derecho de propiedad, y la misma resultaría inejecutable, tal como lo estableció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fallo de fecha 20 de julio de 2015, dictado en el expediente N° 14-0662, caso: PANADERIA LA CESTA DE LOS PANES, donde señaló: “…Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido. …” (Resaltado del tribunal).
No constando en autos el cumplimiento de la obligación de pagar el precio por parte del demandante, promitente comprador, debe este Juzgador declarar sin lugar la acción de cumplimiento por el intentada. Así se decide.
Así mismo, con la excepción “non adimpleti contractus” opuesta por el demandado de autos, queda demostrado el incumplimiento de éste respecto a su obligación de formalizar la transferencia de la propiedad mediante la protocolización del documento definitivo de venta, presuntamente amparado en el incumplimiento del pago del precio por parte del demandante; no obstante, ya ha dejado claro este Juzgador que, pese a la afirmación hecha por el demandante en su libelo, de haber cumplido íntegramente con su obligación, correspondía al demandado el deber de liberar la hipoteca que recae sobre el bien objeto del contrato controvertido, como obligación previa o sub-modo al cumplimiento de la obligación principal del demandante de pagar el precio; por lo que, considera este Tribunal que, por analogía a lo establecido en articulo 1.168 del Código Civil que prevé como supuesto de improcedencia de la mencionada excepción, el hecho de que se hayan fijado fechas distintas para la ejecución de las dos obligaciones, en el caso de marras se verifica tal supuesto, toda vez que, si bien no se establece de manera expresa en el contrato, el orden de cumplimiento de las obligaciones de las partes, éste consagra de forma implícita, y así lo ha hecho ver este Juzgador, el carácter previo o anticipado de la obligación de liberar la hipoteca por parte del demandado para que el demandante pudiera proceder a la gestión del crédito con el cual se había establecido en el contrato se iba a pagar el precio del inmueble; razón por la cual, queda enervada la justificación del incumplimiento del demandado, debiendo tenerse el mismo como culposo, lo que hace improcedente la excepción opuesta por el mismo. Así se decide.
DISPOSITIVA
En fuerza de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO PRELIMINAR DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Valera del estado Trujillo, en fecha 03 de mayo de 2013, inserto bajo el Nº 49, tomo 40, de los libros llevados por dicha Notaria, intentó el ciudadano CARLOS ANTONIO DAVILA CAMACHO, contra el ciudadano EDIXON ARSENIO RONDÓN ARAUJO, plenamente identificado en autos.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE LA EXCEPCIÓN DEL CONTRATO NO CUMPLIDO opuesta por la parte demandada, ciudadano EDIXON ARSENIO RONDÓN ARAUJO, plenamente identificada en autos.
TERCERO: SE CONDENA en costas del proceso a la parte demandante, por haber resultado totalmente vencido, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE A LAS PARTES.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con sede en Trujillo, el veintidos (22) de junio de dos mil diecisiete (2.017). Años: 207º de la Independencia y 158º° de la Federación.
EL Juez Titular,

Abg. Adolfo Gimeno Paredes

La Secretaria Temporal,

Abg. Maria Teresa Braschi
En la misma fecha y previo el anuncio de Ley dado por el alguacil del tribunal, y siendo las diez horas de la mañana (10:00 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.
La Secretaria Temporal,

Abg. Maria Teresa Braschi

AGP/aamn