TSJ Regiones - Decisión

EXP. N° 12.207-16.-
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO CON SEDE EN TRUJILLO
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE.
DEMANDANTE: FERNANDEZ LUISA ROSA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°1.614.469, domiciliado el municipio Valera del estado Trujillo
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada MERY DABOIN CARDOZA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 14.606.
DEMANDADO: EMPRESA MERCANTIL PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA DOÑA BEATRIZ, I, C.A., representada por el ciudadano BRICEÑO BAPTISTA LEOPOLDO DE JESUS, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. 4.324.130.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado REYES BRICEÑO MATHEUS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 9.315.029, e inscrito en el IPSA bajo el N° 36.951.
SENTENCIA DEFINITIVA.
ANTECEDENTES
Se recibe la presente demanda por declinatoria de competencia del Juzgado Segundo Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Valera, Motatan, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial; y tratándose la misma de un desalojo de inmueble destinado a uso comercial, intentada por la ciudadana Luisa Rosa Fernández, contra la sociedad mercantil PANADERIA PASTELERIA Y CHARCUTERIA DOÑA BEATRIZ I C.A., representada por Leopoldo de Jesús Briceño Baptista; en la misma, la parte actora, en resumen, alega lo siguiente:
Que es propietaria de tres inmuebles constituidos por tres locales comerciales, ubicados en la avenida 2, de la urbanización La Beatriz, parroquia Beatriz, del municipio Valera del estado Trujillo, según documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público de los municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, en fecha 28 de junio de 1.996, bajo el N° 47, tomo 15, protocolo 1ro, y según documento protocolizado por ante la misma oficina, en fecha 13 de septiembre de 2.002, bajo el N° 34, tomo 14, protocolo 1ro.
Que en fecha 1ro de octubre de 2.005, celebró un contrato de arrendamiento por tiempo determinado con el ciudadano Leopoldo Briceño, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 4.324.130, sobre los locales comerciales anteriormente referidos, según consta en documento autenticado por ante la Notaria Pública del municipio Autónomo de Valera del estado Trujillo, en fecha 25 de octubre de 2.005, bajo el N° 56, tomo 103.
Que después de celebrado el contrato de arrendamiento, el ciudadano Leopoldo Briceño le manifestó que dicho contrato lo había cedido a la empresa mercantil Panadería, Pastelería y Charcutería Doña Beatriz I, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, el 29 de julio de 2.005, bajo el N° 24, tomo 14-A, representada por su Vice-Presidente Leopoldo Briceño, lo cual aceptó y a partir de esa fecha la identificada empresa ocupa en calidad de arrendataria los locales.
Que en el transcurso de los años, dicho contrato se ha venido prorrogando automáticamente mediante la celebración de nuevos contratos conforme lo establece la cláusula segunda del referido contrato, siendo el ultimo de ellos el autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del municipio Autónomo Valera del estado Trujillo, en fecha 16 de diciembre de 2.011.
Que la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento establece: “La duración del presente contrato es de Dos (02) años contados a partir del Primero de Octubre de dos mil once (01-10-11), prorrogable dos periodos iguales, salvo que alguna de las partes comunique a la otra por escrito, mediante comunicación o mediante un aviso publicado en un diario local, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del término inicial o de la prorroga si la hubiere, su voluntad de dar por terminado el presente contrato.- También es entendido entre las partes contratantes que las prorrogas si las hubiere se consideraran siempre como termino fijo.”
Que conforme a lo establecido en la cláusula segunda del referido contrato, la duración del mismo fue de dos años, contados a partir del primero de octubre de 2.011, cuyo vencimiento fue el 1ro de octubre de 2.013, no habiéndose prorrogado el mismo, en virtud de que mediante comunicación de fecha 17 de julio de 2.013, y mediante notificación efectuada en el diario “Los Andes” , de fecha 30 de agosto de 2.013, le notificó al ciudadano Leopoldo Briceño en su condición de Vice-Presidente y representante legal de la parte demandada, la decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento de los locales comerciales.
Que la parte demandada no ha dado cumplimiento a la obligación de entregar el inmueble arrendado, a mas tardar en la fecha del vencimiento de la prorroga legal, es decir, el 1ro de octubre de 2.015, violando flagrantemente una de las obligaciones de la arrendataria, cual es la entrega de los bienes arrendados al vencimiento del término.
Que por todo lo antes expuesto y por cuanto la parte demandada no ha cumplido con la entrega del inmueble, demanda a la empresa mercantil Panadería, Pastelería y Charcutería Doña Beatriz I, C.A., representada por su Vice-Presidente Leopoldo Briceño, plenamente identificados en autos, para que convenga o en su defecto así lo decida el Tribunal en el cumplimiento de su obligación de entregar los inmuebles arrendados.
Que pide la citación de la parte demandada en la persona de su Vice-Presidente, ciudadano Leopoldo Briceño, domiciliado en Valera, estado Trujillo.
Que estima la presente demanda en la suma de seiscientos mil bolívares (600.000,00 Bs.), equivalentes a cuatros mil unidades Tributarias (4.000 U.T).
Y finalmente, solicita que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.
En fecha 18 de octubre de 2.016, la parte demandada mediante su apoderado judicial se da por citado en el presente proceso.
En fecha 16 de noviembre de 2.016, la parte actora consigna escrito reformando su escrito libelar, cuya modificación o innovación al mismo consiste en la promoción de pruebas documentales.
En fecha 17 de noviembre de 2.016 la parte demandada consigna escrito de contestación a la demanda; igualmente en fecha 09 de enero de 2.017, ésta presenta escrito de contestación a la reforma de demanda; ambas llevadas a cabo en los siguientes términos:
Que sostiene la parte actora que el señor Leopoldo Briceño es arrendatario de unos locales comerciales. Que existió un contrato a tiempo determinado y que una vez vencido el contrato en el año 2.007, él le manifestó a la demandante que dicho contrato lo había cedido a la empresa mercantil Panadería, Pastelería y Charcutería Doña Beatriz I, C.A., y que le atribuye la violación de la cláusula cuarta de aquel contrato, y que a partir de la fecha antes mencionada la identificada empresa ocupa en calidad de arrendataria los locales comerciales.
Que la parte actora no identifica en el transcurso de cuales años el contrato de arrendamiento se ha venido prorrogando automáticamente, y que el ultimo de los contratos es el autenticado por ante la Notaria Segunda de fecha 16 de diciembre de 2.011.
Que entre el año 2.007 y el 2.011 hay un lapso de cuatro (04) años, donde debieron haberse producido las prorrogas automáticas o mediante la celebración de nuevos contratos. Y que la parte actora no presenta prueba de la celebración de esos nuevos contratos, en forma automática, verbal o escrita.
Que al no existir contrato entre el año 2.007 y 2.011, sin solución de continuidad Leopoldo Briceño, sigue siendo arrendatario principal y que la propietaria de los locales arrendados sigue siendo arrendadora, lo que infiere en que hay una tacita reconducción, recogida en el artículo 1.600 del Código Civil vigente, y el contrato se convierte por tiempo indeterminado, y así no se convalida la cesión que hizo supuestamente el ciudadano Leopoldo Briceño a la empresa mercantil supra identificada.
Que la parte actora da como valido el contrato firmado el 16 de noviembre de 2.011, y vencido en el 2.013, cuando la tacita reconducción esta vigente hasta esa fecha, y según su análisis el arrendatario Leopoldo Briceño continua como tal y la parte actora como arrendadora.
Que el contrato de fecha 16 de diciembre de 2.011, fue violado, y que hay un abuso de derecho tanto por parte de la arrendadora Luisa Fernández como por parte de la supuesta arrendataria Panadería, Pastelería y Charcutería Doña Beatriz, C.A., ya que Luisa Fernández no debe ni debió violentar las normas contractuales arrendaticias de un contrato indeterminado, enterado o condicionado por una tacita reconducción. Y que la arrendataria no puede violentar esas normas porque es subarrendataria del arrendatario, ciudadano Leopoldo Briceño. Que esto es un abuso del derecho generador de daños y perjuicios, y que el contrato de fecha 16 de diciembre de 2.011 tampoco tiene validez o existencia jurídica.
Que en fundamento de lo antes expuesto, contradicen totalmente la demanda propuesta en su representada, y alegan la falta de cualidad del actor para proponer dicha demanda, y que tengan dicho escrito como formal contestación a la demanda.
Que partiendo del supuesto que se considere valido el contrato fundamental de la demanda, considera que la actora no cumplió con la previa notificación del representante legal de la demandada. Que el alegato de la notificación efectuada en el diario “Los Andes”, en fecha 30 de agosto de 2.013, donde se notifica la decisión de la no prorroga del contrato de arrendamiento de los locales comerciales. Que dicha notificación adolece de requisitos para su validez, y que no se hace la mención de la cualidad de la ciudadana Haidee Albesiano de González, titular de la cedula de identidad N° 5.758.885, como arrendadora, datos del poder. Y solicita que dicha documental sea desechada como prueba de notificación de prorroga legal, y que desconoce la misma por no ajustarse a la ley.
Que rechaza, niega y contradice en toda y cada una de sus partes la demanda intentada en contra de su representada, y mediante la cual pretende la actora que le de supuesto cumplimiento a un contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal.
Que rechaza, niega y contradice el alegato que su representada procede de mala fe y por demás arbitraria e ilegal en la posesión de la cosa arrendada. Que no consta el acuerdo del traslado de la figura de arrendatario del ciudadano Leopoldo Briceño a la empresa mercantil Panadería, Pastelería y Charcutería Doña Beatriz, C.A., por lo cual sigue teniendo la cualidad de arrendatario el ciudadano Leopoldo Briceño.
Que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil rechaza y contradice la estimación de la demanda por considerarla exagerada y sin fundamento legal.
Que ofrece como pruebas la comunidad de las pruebas de las partes, en cuanto favorezcan a su representada y la cláusula cuarta del contrato suscrito por los ciudadanos Leopoldo Briceño y Luisa Fernández.
Que señala como su domicilio procesal el centro comercial Concordia, 2° piso, oficina L-17, ubicada en la avenida 9, esquina calle 7 de la ciudad de Valera, estado Trujillo.
Y finalmente solicita se declare procedente y con fundamento el escrito de contestación y que se declare sin lugar la demanda.
Celebrada como fue la Audiencia Preliminar en fecha 18 de enero de 2.017, estando presentes la abogada en ejercicio Mery Daboin, en su condición de apoderada judicial de la parte actora y el abogado Reyes Gilberto Briceño, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, y siendo que no llegaron a un acuerdo, este Tribunal procedió en fecha 25 de enero de 2016 a llevar a cabo la fijación de los hechos y de los limites dentro de los cuales quedaba trabada la controversia.
En fecha 31 de enero de 2.017, la parte demandada mediante apoderado judicial presente escrito de promoción de pruebas; igualmente en fecha 02 de febrero de 2017, la parte actora presenta escrito de promoción de pruebas; procediendo este Tribunal a providenciar sobre la admisión de las mismas en fecha 03 de febrero de 2.017.
En fecha 19 de mayo de 2.017 , se celebró la Audiencia Oral Probatoria, según acta que corre inserta de los folios 213 al 222 ; en la que este Juzgador procedió a pronunciar oralmente la decisión en lo que respecta a la dispositiva de la misma, con una síntesis precisa y lacónica de los fundamentos de la misma,.
Siendo la oportunidad a que hace referencia el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, procede este tribunal a publicar la decisión en extenso del presente juicio, de la siguiente manera:
THEMA DECIDENDUM
Tratándose la presente pretensión de una acción de desalojo de un inmueble arrendado para uso comercial, por vencimiento del término contractual y prorroga legal, en fundamento a lo establecido en el literal “g” del articulo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y siendo que la parte demandada al dar contestación rechazó la misma, haciendo valer el alegato de inadmisibilidad de la demanda, por haber incurrido la demandante en un error procesal en la tramitación sugerida para la presente demanda, así como también opuso la falta de cualidad de la parte actora por no haber sido quien firmó el contrato de arrendamiento de fecha 16 de diciembre de 2011, y la falta de cualidad de la parte demandada por no haber ocurrido una cesión del contrato de arrendamiento del ciudadano Leopoldo Briceño Lemus a la empresa demandada, así como también haber impugnado la estimación de la demanda; considera este Juzgador que, el Thema Decidendum o relación jurídica controvertida en este proceso, consiste, además de dilucidar los aspectos antes señalados, determinar tanto la existencia de la relación contractual arrendaticia entre la demandante y la empresa demandada, así como la vigencia o culminación de dicha relación contractual, y por ende la procedencia o no de la acción de desalojo intentada; por lo que pasa este Juzgador a pronunciarse sobre los puntos controvertidos, de la manera siguiente:

PUNTOS PREVIOS
SOBRE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA POR LA IMPROCEDENCIA DE LA MISMA EN VIRTUD DE LA VÍA PROCESAL SEÑALADA POR LA ACCIONANTE
En relación al alegato opuesto por la parte demandada relacionado con la inadmisibilidad de la demanda, en fundamento a la improcedencia de la misma; a la escogencia de la vía procesal equivocada por la parte actora y el supuesto error procesal en que incurrió al solicitar el tramite de la ésta por el procedimiento breve; debe traerse a colación el contenido del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que prevé las causales de inadmibisilidad de la demanda, de la manera siguiente:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden publico, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando lo motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”

Puede evidenciarse que las causales de inadmisibilidad establecidas por el legislador venezolano han sido esbozadas de una manera genérica, correspondiéndole a los jueces en pro al derecho que tiene todo ciudadano de que se le administre justicia, analizar de forma cuidadosa en especifico el supuesto de inadmisilibidad alegado o apreciado de oficio en el libelo de la demanda, para ver si del mismo se desprende elementos que vulneren el orden publico, las buenas costumbres o disposiciones legislativas, ya que la ley no es explicita al detallar cuales pueden ser esos casos.
De esta manera, en el caso de marras, la parte demandada alega como causal de inadmisibilidad de la demanda el hecho de que la demandante solicitó que la misma se tramitará por el procedimiento breve, entendiendo esto como una violación o atentado contra la disposición contenida en el articulo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que prevé que los asuntos relativos a la materia de arrendamientos comercial se tramitarán por el procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil; situación que pasa a aclarar este Juzgador, no sin antes esbozar el criterio doctrinal al cual se acoge, expuesto por el jurista Duque Corredor, en su obra “Apuntes sobre el Procedimiento Civil Ordinario”, que expresa:
“En cuanto al otro motivo de inadmisilibidad, o sea, cuando la demanda sea contraria a alguna disposición expresa de la ley, los jueces tienen que tener mucho cuidado al manejar esta facultad, porque lógicamente, no podrían en el acto de admisión, resolver cuestión de fondo. La previsión de la inadmisbilidad de las demandas que contraríen normas legales, no solo esta referida a las prohibiciones expresas de intentar determinadas acciones, porque así se deduce del texto legal. En efecto, la redacción del artículo 341 expresa que resultan inadmisibles las demandas contrarias al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley (...)
Por supuesto que también cabrían dentro de estas hipótesis de demandas contrarias a disposiciones legales, aquellas que expresamente estén prohibidas por la ley. Por ejemplo, las declarativas o de certeza cuando exista una acción paralela que permita obtener una satisfacción completa de la pretensión (articulo 16). Las que se intenten antes de haber transcurrido noventa días contados a partir de la fecha de la declaración de desistimiento del procedimiento (articulo 266). Las demandas presentadas antes de los noventa días después de verificada la perención (articulo 271).
En cualquier otro caso, en que la demanda no contrarié objetivamente alguna norma legal o que especialmente no prohíba la acción, los jueces deberán admitirla...”

Visto el criterio expresado, ni la improcedencia de la demanda ni el error en la solicitud del trámite procedimental de la parte actora, configuran un causal de inadmisibilidad de la demanda, toda vez que las afirmaciones o peticiones procedimentales que haga el demandante respecto a la forma de tramitar su petición, no son vinculantes para el Juez que admite la causal, si estas no se compaginan con lo establecido en la ley, ni puede considerarse estas como contrariedad de tal magnitud que haga inadmisible la demanda, debiéndose atener este último, al trámite procedimental que para este tipo de acciones establece el legislador, siendo el previsto en el artículo 43, único aparte del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; tramite este que fue el seguido por este Tribunal desde el propio auto de admisión de la demanda; por lo tanto no advirtiendo este Tribunal causal de inadmisibilidad alguna de la demanda, declara tal alegato improcedente.
SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA
En relación a la falta de cualidad de la parte actora por no ser la que firma el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 16 de diciembre de 2011, ante la Notaria Segunda del Municipio Valera del estado Trujillo, bajo el Nº 46, Tomo 163; considera este Juzgador que, si bien es cierta tal afirmación, de que la parte actora no suscribió directamente dicho contrato, también es cierto que, quien lo suscribe, ciudadana Haidee Albesiano de Gonzalez, lo hace en representación de la parte demandante, según instrumento poder protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, en fecha 10 de diciembre de 2004, bajo el Nº 36, Protocolo 3º, tal como se identifica en el referido contrato de arrendamiento; por lo que se entiende que, en amparo del articulo 1.169 del Código Civil, que estable que “los actos cumplidos en los límites de sus poderes por el representante en nombre del representado, producen directamente sus efectos en provecho y en contra de este último...”, quien celebró dicho contrato fue la ciudadana Luisa Rosa Fernández, en su condición de propietaria del inmueble arrendado, razón por la cual el alegato de falta de cualidad de la parte actora para intentar la presente demanda resulta improcedente.

SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE DEMANDADA
En relación al alegato de falta de cualidad de la parte demandada, por supuestamente no haber ocurrido una cesión del contrato de arrendamiento por parte del ciudadano Leopoldo Briceño Lemus, primigenio arrendatario del inmueble objeto del litigio, según contrato celebrado en fecha 25 de octubre de 2005, ante la Notaria Publica Segunda del municipio Valera del estado Trujillo, bajo el Nº 56, Tomo 103, a la sociedad mercantil Panadería, Pastelería y Charcutería Doña Beatriz I, C.A., identificada en autos; según lo cual y a criterio de la parte demandada mantenía vigente la relación arrendaticia primigenia entre Luisa Fernández y la referida sociedad mercantil; argumento este que no comparte este Juzgador, ya que, si bien es cierto, la parte actora no logró demostrar la existencia o la ocurrencia de la cesión en referencia; no es menos cierto que, quedó demostrado en autos, no solo del contrato de arrendamiento celebrado el 16 de diciembre de 2011, sino también de la inspección judicial practicada por este Juzgador, que quien detenta como arrendataria el inmueble objeto del litigio, no es el ciudadano Leopoldo Briceño Lemus, sino la sociedad mercantil antes identificada, razón por la cual, a juicio de este Juzgador, la relación arrendaticia que existió entre la propietaria-arrendadora y el referido ciudadano, independientemente de cualquier causa o razón, culminó cuando la demandante arrendó el inmueble objeto del litigio a la empresa demandada en fecha 16 de diciembre de 2011, razón por la cual se desecha por improcedente la referida falta de cualidad.
SOBRE LA IMPUGNACIÓN A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
En relación a la impugnación de la estimación de la cuantía, este Tribunal observa que, la parte demandada realizó la misma de una manera genérica, tomando como fundamento que consideraba la misma como excesiva o exagerada, sin razonamiento o motivación alguna, y sin estimar la una nueva cuantía, de conformidad a su criterio y sin respaldar tal afirmación en medio probatorio alguno ni fundamentarlo en base legal alguna, lo que a juicio de este Juzgador y de la doctrina diuturna del Tribunal Supremo de Justicia, debe tenerse como hecha de manera pura y simple; impugnación que ha sido tratada por el Máximo Tribunal de la Republica, a través de sentencia Nº 0670 de la Sala Político Administrativa, de fecha 09 de mayo de 2007, expediente Nº 04-0532, de la manera siguiente:
“... Respecto a la impugnación de la estimación de la demanda la Sala ha señalado que dicha impugnación no puede ser planteada en forma pura y simple, sino que deben especificarse las razones y circunstancias por las cuales se considera insuficiente o exagerada la estimación, en aplicación de lo dispuesto en el Art. 38 del C.P.C....”

En la misma tónica, la Sala de Casación Civil, mediante sentencia Nº 1417, de fecha 14 de diciembre de 2004, expediente Nº 04-0894, señaló:
“...cuando el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor, sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor...”.

Así las cosas, toda vez que el impugnante no adicionó o alegó una nueva cuantía al asunto, la cual hubiera tenido la carga de demostrar, este Juzgador debe tener, como ya lo señaló, la presente impugnación hecha pura y simple, y en consecuencia atribuirle la consecuencia que ha señalado la jurisprudencia patria, que equivale a tenerla como no formulada o realizada y por ende, queda firme la estimación realizada en el libelo de la demanda. Así se decide.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR AL FONDO DE LA CONTROVERSIA
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE:
Promovió en copia fotostática simple, documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Publico de los municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, bajo el Nº 34, Tomo 14, Protocolo Primero, Trimestre en curso, de fecha 13 de septiembre de 2002; documental que demuestra que la ciudadana Luisa Rosa Fernández Romero, parte demandante en la presente causa, es la propietaria de los locales dados en arrendamiento y objeto del presente litigio, signados con los números 05, 06 y 07; documental que por no haber sido impugnada, este Tribunal valora de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357, 1359 y 1360 del Código Civil.
Promovió en original, contrato de arrendamiento, debidamente autenticado ante la Notaría Publica Segunda del municipio Valera, del estado Trujillo, en fecha 25 de octubre de 2005, bajo el Nº 56, Tomo 103 del los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, celebrado entre la ciudadana Luisa Rosa Fernández, en su condición de propietaria-arrendadora, y el ciudadano Leopoldo de Jesús Briceño Lemus, como arrendatario, el cual versa sobre tres locales comerciales distinguidos con los números 05, 06 y 07 ubicados en la avenida A-2, de la urbanización La Beatriz, cuarenta metros debajo de la entrada del Seguro Social, del municipio Valera del estado Trujillo; de esta documental se desprende la existencia de una relación arrendaticia primigenia entre los ciudadanos mencionados, en la cual, el ciudadano Leopoldo de Jesús Briceño Lemus suscribió dicho contrato como persona natural; pero por cuanto en el presente proceso se discute la terminación de una relación arrendaticia y la consecuencial entrega de los inmuebles ya señalados, sobre los cuales versa la misma, celebrada entre la mencionada ciudadana Luisa Rosa Fernández y la empresa mercantil “Panadería, Pastelería y Charcutería Doña Beatriz I, C.A.”, la cual sostiene dicha relación a través de la representación de su vice-presidente el ciudadano Leopoldo de Jesús Briceño Lemus, y que consta en contratos de arrendamiento suscritos posteriormente a aquella fecha, se entiende que esta relación entre la parte actora y la empresa mercantil demandada, sustituye tanto de hecho como en derecho la relación arrendataria que pudo existir entre la demandante y el ciudadano mencionado, razón por la cual, no tiene vinculación o relevancia alguna para la resolución de la presente causa, por lo que este Tribunal la desecha y le niega valor probatorio.
Promovió en original contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Publica Segunda del municipio Valera del estado Trujillo, de fecha 31 de diciembre de 2007, inserto bajo el Nº 52, Tomo 119, celebrado entre la ciudadana Haidee Dominga Albesiano de González, actuando en nombre y representación de sus menores hijas Hariana Andreina Gonzalez Albeasiano y Marian Amairi Gonzalez Albesiano, en su condición de arrendadora, y la empresa mercantil “Panadería, Pastelería y Charcutería Doña Beatriz I, C.A.”, en su condición de arrendataria, mediante su vice-presidente, ciudadano Leopoldo de Jesús Briceño Baptista, el cual versa sobre tres locales comerciales distinguidos con los números 05, 06 y 07 ubicados en la avenida A-2, de la urbanización La Beatriz, cuarenta metros debajo de la entrada del Seguro Social, del municipio Valera del estado Trujillo; de esta documental se desprende que existió una relación arrendaticia entre la empresa mercantil demandada de autos y las ciudadanas Hariana Andreina Gonzalez Albeasiano y Marian Amairi Gonzalez Albesiano, quienes no fungen como parte o tercero alguno en el presente proceso, ni han sido señaladas de manera alguna por las partes; en consecuencia, tal como fue esbozado en el análisis de la documental que precede, la relación arrendaticia objeto del presente litigio es la sostenida entre quienes fungen como demandante y demandada en la presente causa, razón por la cual, este Tribunal desecha esta documental y le niega valor probatorio.
Promovió en original contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Publica Segunda del municipio Valera del estado Trujillo, de fecha 16 de diciembre de 2011, bajo el Nº 46, Tomo 163 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, celebrado entre la ciudadana Haidee Dominga Albesiano de González, actuando en nombre y representación de la ciudadana Luisa Rosa Fernández, según poder protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, de fecha 10 de diciembre de 2004, bajo el Nº 36, Protocolo Tercero, como arrendadora, y la empresa mercantil “Panadería, Pastelería y Charcutería Doña Beatriz I, C.A.”, mediante su vice-presidente, ciudadano Leopoldo de Jesús Briceño Baptista, como arrendataria, el cual versa sobre tres locales comerciales distinguidos con los números 05, 06 y 07 ubicados en la avenida A-2, de la urbanización La Beatriz, cuarenta metros debajo de la entrada del Seguro Social, del municipio Valera del estado Trujillo; de dicha documental se demuestra la existencia de una relación arrendaticia entre la parte actora y la empresa mercantil demandada, en virtud del cual, la primera de éstas pretende la terminación del mismo y el desalojo de los locales comerciales identificados, en amparo de la verificación del supuesto de hecho previsto en la cláusula segunda del mismo, que establece que la duración de la relación arrendaticia es de dos años a contar a partir del 01 de octubre de 2011, prorrogable por periodos iguales, salvo que alguna de las partes mediante comunicación o aviso publicado en un diario local manifieste su voluntad de dar por terminado el mismo, con al menos 30 días de anticipación al vencimiento del contrato o de la prorroga si la hubiese; documental que este Tribunal valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1259 y 1360 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Promovió aviso de prensa publicado en el Diario “Los Andes” de Valera, de fecha 30 de agosto de 2013, en el cual, la ciudadana Haidee Albesiano notifica al ciudadano Leopoldo de Jesús Briceño Baptista, como vicepresidente de la empresa mercantil “Panadería, Pastelería y Charcutería Doña Beatriz I, C.A.”, que el contrato de arrendamiento celebrado el día 16 de noviembre de 2011, ante la Notaria Publica Segunda del municipio Valera del estado Trujillo, inserto bajo el Nº 46, Tomo 163, con la referida ciudadana actuando en su carácter de apoderada de la ciudadana Luisa Rosa Fernández Romero, cuyo vencimiento es el 30 de septiembre de 2013, no será prorrogado, debiendo hacer entrega de los locales correspondientes, a más tardar, una vez vencida la prorroga legal, si hace uso de ésta. Respecto a esta prueba, la parte demandada opuso como defensa de fondo la invalidez de dicha notificación de la decisión de la propietaria de no prorrogar, por considerar la demandada que en dicho aviso no se identifica la cualidad con que actúa la ciudadana Haidee Albesiano, a lo que considera este Juzgador que, tal alegato es débil y carente de fundamento legal, toda vez que, como ya se señalo, en dicho aviso la ciudadana Haidee Albesiano manifiesta actuar en su condición de apoderada de la propietaria del inmueble arrendado, ciudadana Luisa Fernández; carácter este conocido y aceptado por la empresa demandada cuando celebró el contrato de arrendamiento, razón por la cual, tal aviso de prensa realizado con la anticipación requerida en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que une a las partes, es valido y produjo los efectos de poner en conocimiento a la empresa demandada de la voluntad de la demandante de no prorrogar mas contractualmente la relación arrendaticia en referencia
Promovió comunicación de fecha 17 de julio de 2013, emitida por la parte demandante en su condición de propietaria-arrendadora al ciudadano Leopoldo de Jesús Briceño Baptista, como representante de la empresa mercantil “Panadería, Pastelería y Charcutería Doña Beatriz I, C.A.”, a fin de notificar a la empresa arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato en referencia, así como dejando establecidas las condiciones referidas, correspondientes al canon a cancelar en caso de que la empresa arrendataria hiciera uso de la prorroga legal. Notificación realizada de manera interpersonal y temporánea y de conformidad con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que une a las partes, de acuerdo a la fecha de vencimiento del referido contrato que era de fecha 30 de septiembre de 2013 y que consta, fue recibida y firmada por el representante judicial de la empresa arrendataria; comunicación esta que por tener el carácter de documento privado emanado de las partes, para impugnar su validez ha debido ser desconocido o tachado de falso por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, de conformidad con lo previsto en los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y al no haberlo desconocido de tal manera, tal documental se tiene por reconocida por la parte demandada y por ende demostrativa de la notificación o aviso que le hiciera la demandante a la demandada, de su voluntad de no continuar la relación arrendaticia.
Promovió Inspección Judicial a fin de que el Tribunal se trasladara y constituyera en los tres locales comerciales objeto del presente litigio, distinguidos con los números 05, 06 y 07, ubicados en la avenida A-2, de la Urbanización La Beatriz, parroquia La Beatriz. Inspección que fue llevada a cabo el 16 de marzo de 2017, constituyéndose el tribunal específicamente en los locales 05 y 06 y demostrándose que en los mismos funciona la empresa mercantil “Panadería, Pastelería y Charcutería Doña Beatriz I, C.A.”, y en consecuencia, es quien detenta como arrendataria el inmueble objeto del litigio, por lo que ha quedado evidenciado de hecho, como ya señaló este juzgador en punto previo, la existencia de la relación arrendataria entre quienes fungen como sujetos procesales en la presente causa.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
En virtud del principio de Comunidad de la Prueba, la parte demandada, promueve y hace valer el contenido e interpretación de la cláusula décima primera del contrato de arrendamiento suscrito por las partes del presente juicio, en fecha 16 de diciembre de 2011, debidamente autenticado ante la Notaria Publica Segunda del municipio Valera del estado Trujillo, bajo el Nº 46, Tomo 163 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; la cual establece lo siguiente:
“...Queda entendido que la demora de LA ARRENDATARIA en la entrega del inmueble dará lugar al pago de los días de dicha mora, los cuales cancelará a “LA ARRENDADORA” a razón de Cien Bolívares (Bs. 100) diarios, sin que esto implique prórroga o tácita reconducción.-Seguido si al termino de Diez (10) días continuos después de la terminación o resolución del contrato LA ARRENDATARIA no ha desocupado totalmente los locales “LA ARRENDADORA” podrá demandar el desalojo...”

Con la promoción de la referida cláusula, la parte demandada pretende demostrar que la pretensión escogida por la demandante no resultaba idónea en razón de la naturaleza jurídica del contrato, ya que según ella, el mismo era a tiempo indeterminado, por lo que resultaba procedente era intentar una acción de desalojo y no una de cumplimiento de contrato. Ante tal argumento, considera este Juzgador que, del contenido de la reforma de la demanda se desprende con meridiana claridad que la acción intentada por la parte demandante fue la de desalojo de inmueble por vencimiento de la prorroga legal, y si bien es cierto el contrato objeto de litigio es a tiempo determinado, ya que nunca operó la tacita preconducción, la acción intentada resulta conforme a derecho, en virtud de que de acuerdo a lo previsto en el articulo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es perfectamente viable intentar el desalojo de un local comercial, independientemente de la duración del mismo, razón por la cual se desecha tal promoción.
Promueve y hace valer el contenido e interpretación de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, debidamente autenticado ante la Notaría Publica Segunda del municipio Valera, del estado Trujillo, en fecha 25 de octubre de 2005, bajo el Nº 56, Tomo 103 del los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, celebrado entre los ciudadanos Luisa Rosa Fernández como arrendadora y el ciudadano Leopoldo de Jesús Briceño Lemus; respecto a esta promoción, nada tiene que pronunciarse este Tribunal, toda vez que ya ha sido analizada y desechada por impertinente.
Resueltos los puntos previos y analizados como han sido los medios probatorios aportados por las partes, considera este Juzgador que, el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 16 de diciembre de 2011, por efecto de la cláusula segunda, venció el 01 de octubre de 2013, ya que el mismo no se prorrogó contractualmente y de manera automática, toda vez que la arrendadora le notificó a la arrendataria conforme a dicha cláusula, su voluntad de no prorrogarlo contractualmente, por lo que la prorroga legal que le correspondía a la parte demandada conforme al articulo 26 de la ley especial que regula la materia, correspondiente a dos (02) años, comenzó a transcurrir el 01 de octubre de 2013, exclusive, y venció el 01 de octubre de 2015, por lo que a partir de esa fecha la parte demandada, se encontraba obligada a hacer entrega del inmueble arrendado a la parte demandante, por haber vencido tanto el término contractual como la prorroga legal arrendaticia; por lo que a juicio de este Juzgador la parte actora en su condición de propietaria arrendadora del inmueble objeto del litigio logró demostrar la procedencia de la causal de desalojo prevista en el literal “g” del articulo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que resulta forzoso declarar con lugar la presente demanda y ordenar a la parte demandada que proceda a la entrega o devolución del inmueble arrendado a la parte demandante. Así se decide.
D I S P O S I T I V A
Este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, con sede en Trujillo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR, la demanda que por desalojo de inmueble arrendado para uso comercial, según contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Publica Segunda del municipio Valera, estado Trujillo en fecha 16 de diciembre de 2011, bajo el Nº 46, Tomo 163, intentó la ciudadana LUISA ROSA FERNANDEZ, con cedula de identidad Nº 1.614.469, en su condición de propietaria-arrendadora, contra la sociedad mercantil Panadería, Pastelería y Charcutería Doña Beatriz I, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha 29 de julio de 2005, bajo el Nº 24, Tomo 14-A, representada en la persona de su Vicepresidente Leopoldo de Jesús Briceño Baptista, con cédula de identidad Nº 14.459.932, en fundamento a la causal de desalojo prevista en el literal “g” del articulo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada a hacer entrega a la parte demandante el inmueble objeto del contrato de arrendamiento identificado en el dispositivo precedente, consistente en tres locales comerciales distinguidos con los números 05, 06 y 07, con un área total de aproximadamente noventa y seis metros cuadrados (96 mts2), ubicado en la Avenida A-2 de la urbanización La Beatriz, cuarenta metros debajo de la entrada del Seguro Social, municipio Valera del estado Trujillo.
TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, con sede en Trujillo, el cinco (05) de junio de dos mil diecisiete (2.017). Años: 207º de la Independencia y 158º° de la Federación.
EL Juez Titular,

Abg. Adolfo Gimeno Paredes
La .Secretaria Accidental,

Abg. Maria Teresa Braschi
En la misma fecha y previo el anuncio de Ley dado por el alguacil del tribunal, y siendo las tres horas de la tarde (03:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede.
La .Secretaria Accidental,

Abg. Maria Teresa Braschi

AGP/aamn