TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO.

El día de hoy, quince (15) de marzo de dos mil diecisiete (2017), 207° y 158°, siendo las diez y treinta minutos de la mañana (10:30 a. m.), día y hora fijados para que tenga lugar en la presente causa la audiencia oral prevista por el primer aparte del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, bajo la dirección de la suscrita Juez Superior Suplente, a fin de que las partes expongan los alegatos y defensas que consideren pertinentes, así como para que este Tribunal Superior emita la correspondiente sentencia. Se deja constancia de que este Tribunal Superior no dispone de los equipos necesarios para la reproducción audiovisual de esta audiencia.
Habiéndose anunciado este acto por el ciudadano Alguacil del Tribunal, las partes no comparecieron ni por sí ni por medio de apoderados judiciales.
En tal circunstancia, este Tribunal Superior pasa a proferir sentencia bajo las siguientes apreciaciones de hecho y de derecho.
A los folios 1 al 7 cursa libelo mediante el cual la ciudadana Milagros del Carmen Yépez Godoy, venezolana, mayor de edad, identificada con cédula número 11.611.982, asistida por el abogado Jorge Méndez Araujo, inscrito en Inpreabogado bajo el número 58.033, demando por cumplimiento de contrato de opción de compra venta de inmueble a la ciudadana Daniela Carolina Briceño, venezolana, mayor de edad, identificada con cédula número 18.456.511, quien aparece asistida en estos autos por la abogada Elena María Prieto Viloria, inscrita en Inpreabogado bajo el número 58.685.
Narra la demandante que en fecha 20 de marzo de 2014, celebró con la ciudadana Daniela Carolina Briceño, contrato de opción de compra venta sobre un inmueble constituido por una casa para habitación familiar, ubicada en la ciudad de Valera del estado Trujillo, específicamente en la avenida 4, entre calles 11 y 12, signada con el número 11-27; según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valera, bajo el número 30, Tomo 23; que el día de la celebración de tal contrato le pagó a la hoy demandada la suma de veinte mil bolívares y el resto lo obtendría mediante crédito hipotecario; que nunca obtuvo respuesta del crédito hipotecario, por lo que solicitó el dinero prestado para terminar de pagar la casa y que la demandada se ha negado a recibirle el pago total de la casa; y que vive alquilada en tal vivienda desde el mes de julio del año 2012. Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 370.000, equivalentes a 177 unidades tributarias.
Al folio 8, cursa diligencia estampada por la demandada, ciudadana Daniela Carolina Briceño, por medio de la cual que informa al tribunal de la causa, a objeto de evitar sentencias contradictorias, que intentó demanda por resolución de contrato contra la hoy demandante: y que tal como lo dispone la ley especial de forma precisa hasta tanto no se haya agotado la vía administrativa no se pueden intentar acciones judiciales, por lo que se debe tomar el mismo criterio que cursa en el expediente 13827.

A los folios 12 al 14 cursa auto dictado por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en fecha 8 de noviembre de 2016, mediante la cual dispuso que “ … la presente acción no encuentra en los postulados de las leyes antes mencionadas, ya que lo perseguido es el cumplimiento de contrato de ‘opción a compra-venta’, y dicho juicio ha sido incoado por la parte arrendataria del inmueble de marras, por lo que lo procedente es proseguir el juicio en todas sus fases y decidirlo, luego de lo cual si en etapa de ejecución se suscita una situación que comporte el desalojo de la vivienda, deberá, previamente a la ejecución, cumplirse el trámite del procedimiento administrativo contemplado por los artículos 7 y siguientes del Decreto contra el Desalojo Arbitrario de Viviendas. Así se establece.” (sic, negritas en el texto).
Contra este auto apeló la parte demandada, mediante escrito presentado el 10 de noviembre de 2016, como consta al folio 15; recurso este que fue oído en un solo efecto, mediante auto dictado por el a quo el 14 de noviembre de 2016, al folio 16.
Establecido lo anterior, observa este Tribunal Superior que de las actas del presente expediente se constata que la demandada de autos, ciudadana Daniela Carolina Briceño se alza contra la sentencia interlocutoria dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo el 8 de noviembre de 2016, por no compartir tal decisión, ya que según lo expresado por ella en diligencia de fecha 4 de noviembre de 2016, "... el Decreto con Rango y Fuerza de Ley Contra El Desalojo y La Desocupación Arbitraria De Vivienda, establece de manera precisa que no se puede intentar acciones judiciales ante los tribunales competentes hasta tanto no se haya agotado la vía administrativa ya que los actos administrativos deben tomar fuerza, ya que de lo contrario se estaría resquebrajando el Decreto (...), y tomandose decisiones contradictorias que afecten a las partes intervinientes..." (sic).
Establecido el quid del asunto apelado, esta sentenciadora a los fines de resolver el fondo de la apelación ejercida por la parte demandada, considera necesario traer a colación el criterio, que comparte esta jurisdicente, sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia dictado en la sentencia número 406 de fecha 26 de abril de 2013, concerniente al alcance y contenido del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en aquellos casos en los cuales estuviere en discusión uno de los elementos que permiten la aplicación de ese cuerpo normativo y en el cual se expresa:
“...esta Sala considera, en primer término, que a favor del derecho a la defensa, la aplicación de la normativa especial relativa a los procedimientos previos a las demandas que acarreen el desalojo a que se refieren los artículos 94 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y, 5 y siguientes de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, sólo será aplicable en aquellos casos en que se haya establecido contractualmente el uso del bien arrendado como vivienda o en aquellos que el arrendador reconozca tal uso, y fuera de esta circunstancia, esto es cuando se discuta el carácter o no de vivienda, corresponde al Juez competente establecer, luego del contradictorio, cuál es el uso verdadero y comprobable del inmueble.
En segundo término, la Sala aprecia que la determinación del carácter habitacional del inmueble en el juicio relacionado con arrendamiento de locales destinados al comercio, no debe dar lugar a reposición de la causa al estado de que se siga el procedimiento previo a las demandas, ya que eso sería contrario al principio de tutela judicial eficaz pues, se produciría una reposición inútil desde el punto de vista del objeto que persigue la Ley contra los Desalojos y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ya que con ese conjunto normativo se pretende impedir la ocurrencia, tanto en fase ejecutiva como cautelar, del desalojo injusto de la vivienda, pero no impide el análisis de la demandas en sí mismas. Por esa razón, en ese cuerpo normativo también se ha previsto un procedimiento aplicable antes de la ejecución de la sentencia definitiva (artículo 12) y se prohíbe el decreto de medidas de secuestro (artículo 16); prohibición que, ante la discusión sobre el carácter o no de vivienda, debe prevalecer pues la Ley introdujo un requisito adicional para el decreto del secuestro: que el inmueble no se use como vivienda, y si ese extremo debe ser objeto del contradictorio no podría considerarse cubierto tal supuesto. Con esa regulación considera la Sala que se cumple con el fin esencial de la Ley que no es otro que evitar el desalojo o desocupación sin la debida autorización y aseguramiento del derecho a la vivienda de los ocupantes del inmueble. El criterio antes invocado fue expuesto por la Sala de Casación Civil, a propósito de dilucidar si, en el ámbito de aplicación de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas era necesaria la suspensión de los procesos, en ese fallo la mencionada Sala expresó:
‘ANALISIS SOBRE EL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACIÓN ARBITRARIA DE VIVIENDA.
El artículo 1 dispone:
Artículo 1.- ‘El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.’ (Resaltado de la Sala).
De esta forma, entrando en el contenido del Decreto, se observa que el artículo 1° desarrolla su objeto, señalando que busca proteger a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble.
De conformidad con la norma citada, el decreto se aplica sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.
Acorde con lo expuesto el artículo 3 establece:
Artículo 3.- ‘El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.’
El artículo 3° indica que el Decreto será aplicado frente a cualquier actuación administrativa o decisión judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda principal.
Nuevamente se reitera que la protección tiene lugar frente a una medida cuya práctica material implique desposesión o desalojo del inmueble que sirve de lugar de vivienda familiar.
Seguidamente, el artículo 4 dispone:
‘Restricción de los desalojos y desocupación forzosa de viviendas.
Artículo 4.- A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley.
Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozco de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso.’ (Resaltado de la Sala).
Esta norma es clara al establecer que la prohibición está referida a la ejecución del desalojo o la desocupación de la vivienda principal y reitera que no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas, mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en el Decreto Ley.
Seguidamente, el decreto regula las dos hipótesis de posible ocurrencia en la práctica:
1) El juicio no se ha iniciado, en cuyo caso debe ser cumplido el procedimiento establecido en los artículos 5 al 11;
2) El juicio está en curso, en cuyo caso el procedimiento está fijado en el artículo 12.
El precitado artículo 12 es enfático al establecer que el procedimiento que debe ser cumplido en los juicios en curso, es previo a la ejecución de desalojos, con lo cual deja en claro, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. La referida norma preceptúa:
‘Procedimiento previo a la ejecución de desalojos.
Artículo 12.- Los funcionarios judiciales estarán obligados a suspender, por un plazo no menos de noventa días (90) días hábiles ni mayor a ciento ochenta (180) días hábiles, cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa, debiendo notificar al sujeto afectado por el desalojo y cualquier otra persona que considere necesario en resguardo y estabilidad de sus derechos.’ (Resaltado de la Sala).
En este orden de ideas, el artículo 12 ordena a los funcionarios judiciales, suspender cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa. En igual sentido se perfila el artículo 16° respecto a las medidas cautelares de secuestro.
Y acorde con lo dispuesto en esta norma, el artículo 13 es del siguiente contenido:
‘Condiciones para la ejecución del desalojo.
Artículo 13.- Dentro del plazo indicado en el artículo anterior, el funcionario judicial:
1. Verificará que el sujeto afectado por la medida de desalojo hubiere contado durante el proceso con la debida asistencia u acompañamiento de un abogado de su confianza o, en su defecto, de un defensor público en materia de protección del derecho a la vivienda. Si esto no hubiere ocurrido, se deberá efectuar el procedimiento previo establecido en los artículos 5, 6,7 y 8 del presente Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley, sin cuyo cumplimiento no podrá procederse a la ejecución del desalojo.
2. Remitirá al Ministerio competente en materia de hábitat y vivienda una solicitud mediante la cual dicho órgano del Ejecutivo Nacional disponga la provisión de refugio temporal o solución habitacional definitiva para el sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si éste manifestare no tener lugar donde habitar.
En todo caso, no se procederá a la ejecución forzada sin que se garantice el destino habitacional de la parte afectada, por ser este un derecho de interés social e inherente a toda persona.’ (Resaltado de la Sala).
Obsérvese que en esta norma, se reitera que el procedimiento tiene lugar frente al afectado por el desalojo, y el propósito es conseguir un lugar de vivienda para el afectado antes de proceder a la ejecución forzosa.
De esta forma, se observa que el norte y propósito del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar de secuestro o en fase de ejecución de sentencia definitiva. La interpretación del conjunto normativo no se opone al examen de la primera fase del proceso, es decir, a la etapa cognoscitiva por parte de los jueces de la República Bolivariana de Venezuela, sino a la ejecutiva que provoque el desalojo injusto de la vivienda o a una medida cautelar de secuestro que genere iguales resultados.
Por ello, entiende la Sala que no es la intención del Decreto Ley una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al Decreto, lo cual generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de desalojos arbitrarios, sino más bien la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. Se reitera que la intención clara del Decreto, de acuerdo a las normas citadas, es la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley.
Por lo tanto, considera esta Sala de Casación Civil, que el presente recurso de casación debe continuar en su trámite y así conocerlo, pues la suspensión del presente proceso sólo puede producirse en la oportunidad de una eventual ejecución de sentencia definitiva que provoque el desalojo del ocupante de la vivienda principal, hasta tanto no se genere y agote el procedimiento previo que indica el Decreto en referencia. Así se decide.’(s. SCC n.° rc.000502 del 01.11.11) (negrillas añadidas)
En consecuencia, esta Máxima instancia constitucional considera que el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas actuó apegado al ordenamiento constitucional, pues no había necesidad de decretar la reposición de la causa conforme a la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda dado que no estaba vigente al momento de la introducción de la demanda, ni respecto de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas pues su aplicación fue ordenada expresamente por la sentencia objeto de revisión cuando específicamente condenó al desalojo del inmueble ‘…previo cumplimiento de lo previsto en el cardinal 2° del artículo 13 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas…’, pues la sentencia objeto de revisión determinó que el uso real del inmueble es de vivienda, de manera hasta que no es sino a partir de la emisión del fallo definitivo que podía entonces aplicarse la normativa relativa a la protección de la posesión del inmueble de uso habitacional” (sic, subrayas y negrillas del texto).
Sobre la base del criterio jurisprudencialmente antes transcrito, este Juzgado Superior observa que el auto apelado dictado por el A quo el 8 de noviembre de 2016 no es violatorio ni atentatorio al derecho a la defensa, al acceso de la justicia y a la tutela judicial efectiva de las partes intervinientes en el presente juicio de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, sino que por el contrario, tal decisión tiene su asidero jurídico en los preceptos y criterio jurisprudenciales que sobre la materia rigen actualmente; especialmente da cumplimiento estrictamente con el criterio transcrito parcialmente, conforme al cual “La interpretación del conjunto normativo no se opone al examen de la primera fase del proceso, es decir, a la etapa cognoscitiva por parte de los jueces de la República Bolivariana de Venezuela, sino a la ejecutiva que provoque el desalojo injusto de la vivienda o a una medida cautelar de secuestro que genere iguales resultados”. Siendo esto así, considera esta alzada que el fallo recurrido debe ser confirmado por ajustarse a derecho y, por ende, debe declarar sin lugar la apelación ejercida por la ciudadana Daniela Carolina Briceño contra el fallo interlocutorio apelado. Así se decide.
D I S P O S I T I V A

En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación ejercida por la demandada, ciudadana Daniela Carolina Briceño contra el auto dictado por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en fecha 8 de noviembre de 2016, en el expediente número 13920, nomenclatura del A quo, contentivo del juicio que por cumplimiento de contrato de opción de compraventa propuso la ciudadana Milagros del carmen Yépez Godoy contra la apelante, ciudadana Daniela Carolina Briceño, todas identificadas en autos.
Se CONFIRMA el auto apelado.
Se CONDENA en las costas del presente recurso a la parte demandada perdidosa por haber resultado vencida, de conformidad con las previsiones del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese la presente sentencia.
Remítase al Tribunal de la causa este expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la sala de Audiencias del Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en la ciudad de Trujillo y en la fecha ut supra señalada. Siendo las diez y cincuenta y cuatro minutos de la mañana (10.54 a. m.), terminó el presente acto, se redactó esta acta que, previa su lectura, firman.

LA JUEZ SUPERIOR SUPLENTE,

Abog. RIMY RODRÍGUEZ ARTIGAS

LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abog. JOROET C. FERRER SAAVEDRA

En igual fecha y siendo las 10.54 a. m., se publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.

LA SECRETARIA,