TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR ACCIDENTAL CIVIL, MERCANTIL Y DE TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Dicta el siguiente fallo interlocutorio.
Las presentes actuaciones subieron a esta alzada en virtud de apelación ejercida por el abogado Alfredo de Jesús Espinoza Aguaida, inscrito en Inpreabogado bajo el número 7.877, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, empresa mercantil Promociones inmobiliarias Colfer, C. A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, el 11 de octubre de 2000, bajo el número 47, Tomo 12-A, contra decisión interlocutoria dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en fecha 10 de agosto de 2015, en el juicio que por cumplimiento de contrato de compra venta propusieron en su contra los ciudadanos Ana Paola Araujo Sánchez y Álvaro Israel Milano Pereira, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 17.391.344 y 12.046.825, respectivamente, asistidos por el abogado Carlos José Hernández Casares, inscrito en Inpreabogado bajo el número 2.341.
Por auto de fecha 21 de junio de 2016, fueron recibidas las copias certificadas del expediente en este Tribunal Superior, y se fijó término para la presentación de informes, conforme a lo previsto por el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, como consta al folio 66.
Estando este asunto en estado sentencia, se pasa a proferir el fallo correspondiente, con base en las siguientes apreciaciones de hecho y de derecho.
I
ANTECEDENTES
Aparece de autos que el abogado Carlos José Hernández Casares, en su condición de apoderado judicial de los ciudadanos Ana Paola Araujo Sánchez y Alvaro Israel Milano Pereira, ya identificados, propuso demanda por cumplimiento de contrato de compra venta contra la sociedad de comercio Promociones Inmobiliarias Colfer, C. A., en la persona de su director general, ciudadano Gilberto de Jesús Colmenares Ramírez, titular de la cédula de identidad número 1.398.205.
En la oportunidad para dar contestación a la demanda, compareció al proceso el abogado Alfredo de Jesús Espinoza Aguaida, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada y presentó escrito el 6 de julio de 2015, a los folios 31 al 38, en el cual, en lugar de contestar la demanda opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 341 eiusdem, 18 y 19 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, alegando que:
“… la presente demanda no debió ser admitida por el Tribunal, por ser contraria al orden público y a una disposición expresa de la ley, como así lo establece los artículos 18 y 19 de la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria.
A este respecto, con relación a lo que ordenan estas normas, es necesario realizar un procedimiento previo, por ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, adscrita el Ministerio del Poder Popular con competencia en Materia de Vivienda y Hábitat, para ponerle fin o no al contrato preliminar de preventa.
Ciudadana Juez, la Ley es muy clara en esto, sobre los requisitos esenciales para poder admitir una demanda, como lo establece el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, al igual que los artículos 18 y 19 de la Ley Contra La Estafa Inmobiliaria, el primero que establece, que no se debe admitir una demanda contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, y los segundos, que establecen, el procedimiento previo para ponerle fin o no al contrato preliminar de venta o preventa.” (sic).

Posteriormente, en fecha 14 de julio 2015, el apoderado actor presentó escrito de contestación a la cuestión previa opuesta por la parte demandada, cursante a los folios 39 al 42, y manifestó lo siguiente:
“En primer término, si examinamos objetivamente la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, no encontramos procedimiento previo alguno que se refiera a la inadmisibilidad de una demanda relacionada con la venta, preventa y enajenación de viviendas, trátese de resolución o cumplimiento del contrato ya sea de venta o preventa. Encontramos sí, que los artículos 18 y 19 de la citada ley especial -sin establecer un verdadero procedimiento- tratan la figura de la RESCISIÓN DEL CONTRATO UNILATERALMENTE promovida por el constructor contra el comprador que no haya cumplido con el pago (artículo 18). Finalmente esta norma establece, como único requisito, que esa manifestación de voluntad de rescindir el contrato debe ser AVALADA por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat. (sic) Como se ve, hasta ahora, este Organismo o Dirección, no tiene facultades para abrir un procedimiento administrativo previo, pues, no lo pauta la norma en comento; sólo es la AVALISTA del promoverte de la RESCISIÓN. Otro tanto ocurre cuando es el comprador quien manifiesta unilateralmente su voluntad de RESCINDIR EL CONTRATO según el artículo 19 y el único requisito consiste en que dicho comprador NOTIFIQUE por escrito al constructor y así mismo lo haga a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat. (sic) Como se ve, hasta ahora, este Organismo o Dirección, tampoco la norma en comento le confiere facultades para abrir un procedimiento administrativo previo.” (Sic, mayúsculas en el texto).
En fecha 23 de julio de 2015, el apoderado actor presentó escrito de conclusiones a la cuestión previa opuesta por la parte demandada, cursante a los folios 43 y 44, en el cual alega que “…nuestra respuesta consistió en considerar, en primer término, que los dispositivos legales aludidos de esa especialísima Ley, no contempla –palabras más, palabras menos- en modo alguno, la petición de nuestra demanda, esto es, EL CUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO DE VENTA DE UN INMUEBLE, sino que se refieren únicamente a LA TERMINACIÓN O EXTINCIÓN DE UN CONTRATO DE VENTA O PREVENTA DE UN INMUEBLE, POR DECISIÓN UNILATERLA DE UNO DE LOS CONTRATANTES PUDIENDO INVOCAR, ALGUNO DE ÉSTOS, ESPECÍFICA Y TAXATIVAMENTE DOS (2) FORMAS LEGALES PARA MATERIALIZAR TAL TERMINACIÓN: LA RESCISIÓN O LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO. En segundo término, que los dispositivos legales de marras, tampoco contemplan un formal procedimiento administrativo previo.” (sic, mayúsculas y subrayas en el texto).
Igualmente manifestó lo siguiente:
“… estamos persuadidos de que, partiendo siempre de la remota posibilidad de que tenga algún fundamento legal la defensa previa de marras, en todo caso, la cuestión previa a promoverse era la contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, ejercer el RECURSO DE REGULACIÓN para finalmente demostrar la FALTA DE JURISDICCIÓN DEL JUEZ, todo lo cual es muy ajeno a LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA, como error primario que se le atribuye a este Tribunal a su digno cargo.
Finalmente, como quiera que de manera reiterativa hemos manifestado el carácter ‘especialísimo’ de la LEY CONTRA LA ESTAFA INMOBILIARIA, es porque se trata de una ley, como ya dijimos, que tiene nombre y apellido: persigue que se sancione a los promotores de viviendas que se construyen, casi siempre, bajo el régimen de propiedad horizontal y que contempla básicamente la conducta DELICTUAL AGRAVADA CONTRA LA PROPIEDAD (TÍTULO X DEL CÓDIGO PENAL), específicamente el delito previsto en el Capítulo III ‘De la Estafa y otros Fraudes’ (art. 464), nada infrecuente en la mente de esos promotores, contratistas y constructores.” (sic, mayúsculas en el texto).
El apoderado judicial de la parte demandada, mediante escrito presentado el 27 de julio de 2015, a los folios 45 al 48, promovió el valor probatorio de la reforma del libelo de la demanda.
En fecha 10 de agosto de 2015 el tribunal de la causa dictó decisión interlocutoria en la cual declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada; ordenó dar contestación a la demanda dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a que quede firme la decisión, de conformidad con el ordinal 4 del artículo 358 del Código de Procedimiento Civil; y condenó en costas a la parte demandada, conforme a lo previsto por el artículo 274 eiusdem.
El apoderado judicial de la parte demandada apeló de tal decisión mediante diligencia de fecha 14 de agosto de 2015, al folio 60, recurso ese que fue oído en el solo efecto devolutivo por auto del 23 de septiembre de 2015, al folio 61.
Remitidas las copias certificadas del expediente a este Tribunal Superior, fueron recibidas por auto del 21 de junio de 2016, al folio 66, oportunidad cuando se fijó término para la presentación de informes, de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
Ninguna de las partes presentó sus informes ante este Tribunal Superior, como consta en nota de Secretaría de fecha 11 de julio de 2016, al folio 67.
El 9 de agosto de 2016, ya estando este proceso en el lapso de diferimiento para dictar sentencia, el apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de consideraciones, el cual cursa a los folios 69 al 76.
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

De un detenido análisis que ha realizado esta alzada de las actas que conforman el presente cuaderno de apelación, observa que la parte recurrente promovió la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, por considerar que la presente demanda es contraria al orden público y a los artículos 18 y 19 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, ya que según su entender dichas normas prevén la tramitación de un procedimiento previo por ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat, para ponerle fin a un contrato preliminar de preventa, antes de acudir a la vía judicial; por lo que el A quo incurrió en una flagrante violación de normas de orden público, por cuanto existían disposiciones expresas de la Ley que no permitían la admisión de esta demanda.
La recurrida al resolver la referida cuestión previa opuesta, la declaró sin lugar en fuerza de la motivación siguiente:
“Las normas arriba citadas, establecen una serie de mecanismos de protección a los adquirentes y compradores de viviendas, tendientes a proveerlos de herramientas para controlar todo el circuito que lleva consigo su construcción, vale decir, la preventa, venta o enajenación y evitar que sean víctimas de todo un sistema que funciona en condiciones desiguales.
Ello así, cuando se trate de inmuebles en proceso de construcción o aún no construidas, y una de las partes pretenda rescindir el contrato, ha dispuesto la ley, atribuirle dicha competencia a un órgano de la Administración Pública, por lo tanto, el Poder Judicial no se encuentra incurso en la PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA, por no estar contemplada la materia de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta en el articulado de la ley in comento y menos aún cuando se trate de acciones intentadas por persona natural
Este Tribunal respetando el criterio sostenido en las Jurisprudencia invocadas por la Parte Demandada, considera prudente indicar que no las acata en virtud de que la presente incidencia no recae sobre la Cuestión Previa número 1°, referida a la falta de jurisdicción del Tribunal, como tampoco se trata de casos de rescisión o resolución de contrato.” (sic, mayúsculas en el texto).
Planteada así la controversia, considera esta alzada que la misma se circunscribe a determinar, si conforme a lo previsto en los artículos 18 y 19 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, la presente demanda de cumplimiento de contrato de compra venta resultaba inadmisible por existir un procedimiento administrativo que previamente debió ser agotado por los accionantes, o si por el contrario, lo que se plantea en los referidos dispositivos legales constituye un supuesto de falta de jurisdicción, en el caso de que se trate de solicitudes de rescisión o terminación unilateral de contratos de venta o preventa de viviendas en procesos de construcción o aun no construidas; circunstancias estas que pueden ser advertidas y declaradas, aun de oficio por este tribunal, por ser de estricto orden público.
Precisado el tema decidendum en esta incidencia, resulta de transcendental importancia para la resolución de la misma, que este juzgador realice un detenido análisis de los artículo 18 y 19 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, ya que es sobre la base de los mismos que la parte demandada fundamenta la cuestión previa opuesta, señalando que su violación afecta el orden público. Tales dispositivos legales son del tenor siguiente:
“Artículo 18. De las rescisiones
No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
Artículo 19. De la rescisión del comprador
En el supuesto que el comprador en venta o preventa de viviendas en proceso de construcción o aún no construidas, decida unilateralmente dar por terminado el contrato por causas no imputables al constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, deberá realizar la notificación por escrito a éste, así como a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, con un máximo de noventa días de anticipación.”
De la interpretación del primero de los artículos antes citados, se desprende que, si bien consagra como regla general la prohibición de que constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa rescindan los contratos unilateralmente, prevé una excepción para el caso de que la solicitud de rescisión se funde en el incumplimiento o falta de pago por más de noventa (90) días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador; supuesto este, en que tal solicitud si requiere del aval de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
Por su parte, el segundo de los artículos citados, contrario a lo establecido en el artículo antes comentado, si consagra la posibilidad de que el comprador, en cualquier caso, decida unilateralmente dar por terminado el contrato por causas no imputables al constructor, contratista, productor y promotor de viviendas, sin necesidad de procedimiento administrativo previo, ni aval alguno por parte de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, solo notificando de tal rescisión al referido ente administrativo y al vendedor con un máximo de noventa (90) días de anticipación.
Ahora bien, resulta importante señalar, que ambas disposiciones legales regulan o se refieren a uno solo de los medios de terminación unilateral de los contratos, como lo es la rescisión unilateral, al que la doctrina denomina como revocación, la cual difiere de la figura contractual o medio de terminación de los contratos denominado resolución, ya que aquella además de ser unilateral, es de carácter judicial y tiene lugar por hechos existentes al momento de la celebración del contrato, en tanto que la resolución además de ser unilateral o bilateral, puede ser judicial y extra judicial, y se origina por hechos sobrevenidos al perfeccionamiento del contrato, como lo es el incumplimiento por alguna de las partes.
De tal manera que, a juicio de esta alzada, las referidas disposiciones legales no regulan el supuesto de demandas de resolución o cumplimiento de tales contratos, ya que las mismas expresamente se refieren al supuesto de rescisión unilateral ante la existencia de una cláusula viciada de nulidad en el contrato, que le permita a los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, dejar sin efecto el contrato sin requerir el consentimiento del comprador, caso en el cual si conocerá la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, por lo que en modo alguno prohíbe que se diriman, en sede judicial, otros conflictos entre vendedores y futuros compradores de viviendas, entre los cuales se encuentran las demandas de resolución y de cumplimiento de contrato, en el supuesto de incumplimiento de una de las partes.
El criterio aquí plasmado resulta acorde con el criterio recientemente sentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo Nro. 969 de fecha 23 de noviembre de 2016, en el Exp.- 16-0217, con ocasión a la solicitud de Revisión Constitucional intentada contra la decisión Nro. 01423 de fecha 2 de diciembre de 2015, proferida por la Sala Político Administrativa, en la cual consideró que el Poder Judicial no tenía jurisdicción para conocer y decidir las demandas de resolución de este tipo de contratos por parte del constructor, dado el carácter proteccionista del ciudadano o ciudadana que se encuentre en proceso de compra de una vivienda contra algún eventual engaño o estafa cometido por parte del constructor, contratista o promotor así como contra las cláusulas desventajosas que puedan establecerse en los contratos suscritos por las partes. En la mencionada decisión de la Sala Constitucional, esta estableció:
“Al respecto, considerando que la Sala Político Administrativa efectivamente para dictar su decisión se basó en la aplicación de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, resulta oportuno acotar el contenido del artículo 18 de la referida Ley, que prevé lo siguiente:

Artículo 18: De las rescisiones
No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.

Si bien el citado artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, prevé que un órgano de carácter administrativo, específicamente, la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, avale la solicitud de rescisión del contrato, en criterio de esta Sala, no puede afirmarse que esa disposición confiera a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la facultad para dirimir en forma exclusiva todos los conflictos que se susciten entre los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa y los futuros compradores, pues como dispone dicha norma solo conocerá de aquellas solicitudes de rescisión unilateral ante la existencia de una cláusula viciada de nulidad en el contrato, que le permita a los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, dejar sin efecto el contrato sin requerir el consentimiento del comprador. No obstante, este artículo tiene una excepción: “que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador”.
De manera que, a criterio de esta Sala, debió considerarse que las partes tienen el derecho de anular o rescindir un contrato por una causal existente en el momento mismo de su celebración, en cambio, el derecho de resolver el contrato se adquiere por circunstancias que nacen con posterioridad a su celebración.
En efecto, tanto la rescisión como la resolución son dos modos de extinción de un contrato válido, que no abarcan el mismo concepto, como lo sostiene el fallo de la Sala Político Administrativa, pues se insiste, la rescisión opera por causas existentes al momento de la celebración y la resolución por causas posteriores a la celebración del contrato. Otra diferenciación es que la rescisión se declara judicialmente; en cambio, la resolución puede ser judicial o extrajudicial.
Por ende, la resolución del contrato encuentra su fundamento en un hecho sobreviniente a la celebración que incide en la función económica y social que debe cumplir el contrato, siendo una de esas causales precisamente cuando una de las partes falta al cumplimiento de su prestación.
De allí que en criterio de esta Sala Constitucional, el fallo dictado por la Sala Político Administrativa, objeto de revisión, debió considerar que se trató de una demanda por incumplimiento del contrato, que requiere: 1) que el contrato de prestaciones recíprocas sea válido; 2) que uno de los contratantes haya faltado al cumplimiento de su prestación; 3) que el incumplimiento no se deba a fuerza mayor, caso fortuito, al hecho de un tercero o del propio acreedor; y, 4) que quien demande la resolución no haya incurrido en incumplimiento de las obligaciones pactadas.
Así entonces, ante la falta de cumplimiento oportuno de las obligaciones, también debió considerarse que ello legitima a la parte que haya resultado perjudicada con el incumplimiento a dar por terminado el contrato mediante la resolución, salvo que éste todavía tenga interés en la prestación no ejecutada, al creer que aun es posible que el contrato cumpla con su finalidad. En esta última circunstancia el acreedor de la prestación no ejecutada tiene entonces la facultad de escoger entre demandar la resolución o solicitar el cumplimiento del contrato.
En todo caso, si se tratare de una demanda por rescisión unilateral del contrato por parte de la vendedora-, ante la existencia de una cláusula de esta naturaleza, ello en modo alguno puede ser considerado como una limitación a las partes para acceder a la instancia judicial, pues con ello resulta vulnerado el acceso a la justicia y la garantía de la tutela judicial efectiva.”(Subrayado del Tribunal)
En fuerza de las razones que aquí se han dejado sentadas, puede verificarse que el caso sub iudice no se encuentra dentro de los supuestos normativos antes aludidos, pues se demanda el cumplimiento de un contrato por parte de unos compradores ante el supuesto incumplimiento de la parte contratista, constructora o promotora de una vivienda; pretensión esta que no puede asimilarse a la rescisión o revocación unilateral de un contrato, siendo además que resulta contrario al espíritu proteccionista de los compradores de viviendas que consagra la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, que éstos se vean impedidos de ejercer cualquier acción judicial contra los promotores o constructores de viviendas, cuando vean afectados o menoscabados sus derechos, razones por las cuales debe forzosamente concluir este juzgador que, en el caso sub lite, no existe prohibición expresa de la ley para admitir la presente demanda, por no existir en dicha Ley procedimiento administrativo alguno que agotar para el caso de autos, y por ende, no estamos en presencia de un supuesto de falta de jurisdicción del Poder Judicial frente a la Administración Pública, específicamente ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, por lo que el A quo actuó conforme a derecho cuando declaró sin lugar la referida cuestión previa. Así se decide.
III
DECISIÓN

En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación ejercida por el coapoderado judicial de la demandada contra la sentencia interlocutoria de fecha diez (10) de agosto de dos mil quince (2015), dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Obligación de Manutención y Constitucional de esta misma Circunscripción Judicial y, en consecuencia, se declara SIN LUGAR la cuestión previa de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta por los ciudadanos Ana Paola Araujo Sánchez y Álvaro Israel Milano Pereira.
De conformidad con lo previsto por el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en las costas del presente recurso a la parte demandada apelante.
SE RATIFICA el fallo apelado.
Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes la presente sentencia.
Remítase al Tribunal de la causa este expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en la ciudad de Trujillo, a los dieciocho (18) del mes de septiembre de dos mil diecisiete (2017). 207º y 158º.-
EL JUEZ SUPERIOR,

Abog. ADOLFO GIMENO PAREDES

LA SECRETARIA,

Abog. RIMY E. RODRIGUEZ A.

En igual fecha y siendo las 11.30 a. m., se publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.
LA SECRETARIA,