TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Dicta el siguiente fallo definitivo.

Las presentes actuaciones cursan por ante esta alzada en virtud de apelación ejercida por la abogada Verónica Daniela Torres Cardona, inscrita en Inpreabogado bajo el número 138.208, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada ciudadanos Freddy José Matheus Umbría y María Antonieta Elkhouri Moreno, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 11.317.705 y 10.315.089, respectivamente, contra decisión definitiva dictada en fecha 9 de marzo de 2016, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en el presente juicio que por cumplimiento de contrato de compra venta propuso en su contra el ciudadano Freddy Antonio Briceño Becerra, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 15.953.077, representado por los abogados Jesús Humberto Guerrero Urribarri y Carmen Amira Navas, inscritos en Inpreabogado bajo los números 51.937 y 93.763, respectivamente.
Oída la apelación en ambos efectos, fue remitido el expediente a esta alzada, en donde se recibió por auto del 12 de agosto de 2016, al folio 171.
En su escrito de informes, la apoderada actora alegó los mismos hechos esgrimidos en la primera instancia; también hizo referencia a sentencia dictada el 17 de mayo de 2011 en el expediente número 2676 por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco; solicitó a este Tribunal Superior que declare sin lugar la apelación ejercida por la parte demandada y con lugar la presente demanda.
Por su parte, la coapoderada de los demandados también presentó escrito de informes ante este Tribunal Superior en fecha 14 de octubre de 2016, en el cual alegó que la excepción non adimpletis contractus fue desechada por el tribunal a quo, en virtud de que el supuesto incumplimiento de una obligación imaginaria por parte de sus mandantes conllevó a justificar el incumplimiento real y existente por parte del actor reconvenido respecto al pago del precio restante del inmueble; considera ilógico que el tribunal de primera instancia en su sentencia haya conminado a sus mandantes a realizar la venta del inmueble en cuestión cuando del iter procesal se evidencia que la parte actora no pagó el precio en el plazo de 180 días de duración del contrato, que no existió respecto de sus mandantes la obligación de entregar en 30 días el documento de liberación de hipoteca y que la parte actora haya pagado u ofrecido pagar el precio restante del inmueble; así mismo, hizo referencia a sentencia dictada en el expediente número AA20-C-2010-000685, en fecha 20 de mayo de 2011 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia; solicitó a este Tribunal Superior que revoque la decisión dictada por el tribunal a quo, que declare con lugar la excepción non adimpletis contractus y con lugar la reconvención por resolución de contrato.
La apoderada actora formuló observaciones, mediante escrito presentado en fecha 25 de octubre de 2016, en el cual alegó que la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta es contundente al establecer que el pago se haría mediante el otorgamiento de un crédito hipotecario, por lo que considera que los demandados no cumplieron con el contrato al no entregar el documento de liberación de hipoteca necesario para solicitar el crédito hipotecario.
El abogado Orlando José Peña Lamus, en su condición de apoderado judicial de los demandados formuló observaciones mediante escrito presentado el 27 de octubre de 2016, a los folios 197 al 202, en el cual alega los mismos hechos esgrimidos en su escrito de informes presentado en esta Alzada.
Por auto de fecha 9 de enero de 2017, al folio 203, fue diferida la emisión de la sentencia, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Encontrándose este proceso en estado de sentencia, pasa este Tribunal Superior a proferir su fallo, con base en las siguientes apreciaciones de hecho y de derecho.
I
ANTECEDENTES

Mediante libelo presentado a distribución el 17 de julio de 2014 y repartido al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, el preidentificado ciudadano Freddy Antonio Briceño Becerra, asistido por los abogados Jesús Humberto Guerrero Urribarri y Carmen Amira Navas, igualmente identificados, propuso demanda por cumplimiento de contrato de compra venta contra los ciudadanos María Antonieta Elkhouri Moreno y Freddy José Matheus Umbría, ya identificados.
Narra el demandante que celebró un contrato de opción de compra venta con los demandados María Antonieta Elkhouri Moreno y Freddy José Matheus Umbría, quienes a los efectos del contrato se denominaron promitentes vendedores y que, además, establecieron unas cláusulas y condiciones generales de promesa bilateral de opción de compra venta, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, el 28 de diciembre de 2012, bajo el número 5, Tomo 208 del Protocolo Primero.
Expresa el actor que el objeto del contrato en cuestión es un inmueble “… constituido por un apartamento 1-9 destinado a vivienda, ubicado en el piso 2 del Edificio 1 situado en la Urbanización Virgen de la Paz ubicado en la parroquia La Beatriz, Municipio Valera Estado Trujillo, alinderada de la siguiente manera: NORTE: Apto 1-10 con fachada lateral derecha SUR: Fachada principal con escalera y área de circulación ESTE: Fachada principal con fachada lateral derecha; y OESTE: Apto 1-10 con área de circulación y escalera y le corresponde un porcentaje de condominio de 0,020833 millonésimas % sobre las cosas y cargas comunes del mencionado edificio.” (sic, mayúsculas en el texto).
Alega el demandante que el apartamento que los promitentes vendedores le ofrecieron les pertenece a dichos ciudadanos según consta de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo el 19 de agosto de 2005, bajo el número 40, Tomo 13; que el apartamento tiene un área de construcción de setenta metros cuadrados (70 mts2) y consta de las siguientes dependencias: sala, comedor, cocina, área de servicio, pasillo estar, tres habitaciones, un baño y un puesto de estacionamiento; que el precio de venta del inmueble fue estipulado por los promitentes vendedores por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), a ser cancelado mediante la opción de compra venta de la siguiente manera:
“A) Al momento de la suscripción de este documento la cantidad de (BS 40.000) CUARENTA MIL BOLIVARES, en dinero efectivo el día veintidós 22 de agosto de 2012 la cantidad de (Bs. 60.000) SESENTA MIL BOLIVARES y el día 7 de septiembre la cantidad de (Bs 100.000) CIEN MIL BOLIVARES para un total de DOCIENTOS (sic) MIL BOLIVARES (BS200.000) suma en calidad de arras o inicial la cual se imputara (sic) al precio de la venta y que los Vendedores declararon haber recibido en el momento de firmar la opción B) La Cantidad restante de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs300.000,00) serían cancelados al momento de protocolizar el Documento de compra-venta, mediante el otorgamiento del crédito hipotecario que solicitaría para adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Habita, (sic) Es el caso ciudadano Juez que para ese momento los promitentes vendedores tenían una hipoteca del inmueble objeto de la venta con el banco canarias y se comprometieron a entregarme la Liberación en el transcurso de treinta días para que pudiera tramitar mi crédito ante el banco de Venezuela, ya que este pedía como uno de los requisitos el borrador de liberación para solicitar el crédito. pero pasaron los treinta días y nada de que me entregaban el documento solicitado, eso dio motivo para impedirme tramitar el Crédito ante la entidad bancaria para obtener el préstamo, y así completar la diferencia del precio para ese momento lo insólito señor Juez. durante año y medio he estado detrás de ellos solicitando la liberación de la hipoteca y cada vez que hablo con ellos me aumentan el valor del inmueble ahora 800.000 desde ese momento comencé a armar mi carpeta para introducir el crédito a través del banco Venezuela, banco intermediario del banco canarias, por lo que me trasladé a la ciudad de caracas para solicitar directamente el borrador de liberación de hipoteca el día 12-05-2014 en la oficina de liquidación de crédito que ubicada en Sabana Grande (banco del pueblo soberano) e inclusive tuve que hacer u (sic) deposito (sic) por la cantidad de 1200, para cancelar la totalidad del crédito que tenían. Cuando hablo con los promitentes vendedores para que firmaran mi nueva opción ya que tenía la carpeta lista para consignarla al banco sorpresa para mí cuando me dicen que no van a firmar porque ya el inmueble cuesta 1500.000 bolívares eso me afecto (sic) mucho por yo hice todos los trámites para el momento de la firma de la opción a compra el inmueble cuando ellos me manifiestan su posición me afectó mucho a mí y a mi familia ya que tuve que vender mi carro para darle la inicial.” (sic, mayúsculas en el texto).

El actor solicitó al ciudadano juez de la causa que condene a la parte demandada en lo siguiente:

”1- Que cumpla con el contrato bilateral de opción a compra venta en sus clausula(sic)segunda que fue firmado ante la Notaria Publica (sic)Segunda del Municipio Autónomo Valera del Estado Trujillo, de fecha 28 de diciembre del 2012 Inscrita bajo el numero (sic)05 Tomo 028 en los libros de autenticación.
2- doscientos mil bolívares (BS. 200.000,00), y trescientos mil Bolívares (Bs. 300.000,00) que es el equivalente a un total de (Bs. 500.000,00), equivalentes a Tres Mil novecientos treinta y ocho Unidades Tributarias (3.938 U. T), por el daño emocional, psíquico y moral causado por no firmar el crédito, ya que tenían que entregar los recaudos solicitados por el banco, ósea (sic) los promitentes vendedores
3- CIENTO VEINTICINCO MIL BOLIVARES (BS. 125.000,00), que es el equivalente a ochocientas cuarenta y siete Unidades Tributarias (985 U. T), pon (sic) concepto de honorarios profesionales calculados prudencialmente el 25%.
4- En cancelar las costas y costos procesales de la presente demanda hasta su terminación, calculados prudencialmente por el Tribunal, de conformidad con lo pautado en el Articulo (sic) 274 del Código de Procedimiento Civil.” (sic, mayúsculas y subrayas en el texto).

La coapoderada judicial de los demandados presentó escrito de contestación a la demanda y de reconvención en fecha 21 de mayo de 2015, a los folios 76 al 82, y ratificado posteriormente mediante escrito presentado el 27 de mayo de 2015, a los folios 83 al 91, en el cual opuso como defensa de fondo la excepción non adimpletis contractus, prevista por el artículo 1.168 del Código Civil; alegó que en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta se estableció que el promitente comprador se comprometía a pagar el precio del inmueble objeto del contrato, que tenía 180 días para pagar el resto del precio, sin embargo, no cumplió con el pago y que efectivamente de autos se desprende que la parte actora en ningún momento alega y prueba haber cumplido con su obligación de pagar a los demandados la cantidad de dinero, por lo que, frente al incumplimiento de la parte actora no se les puede condenar a sus representados a cumplir con la obligación de ellos frente al actor.
Manifiesta la coapoderada que es falso y formalmente rechazó y negó que sus mandantes hayan tenido la obligación de entregar documento de liberación de hipoteca alguno y menos en el lapso de treinta días; que de una lectura del contrato se puede observar que tal obligación por parte de sus mandantes no existe sino que considera que la parte actora alega tal hecho manipulador para que el tribunal, erróneamente, atribuya el incumplimiento culposo de la obligación de la parte actora a un supuesto incumplimiento por parte de los demandados de entregar un supuesto documento de liberación de hipoteca.
Afirmó que la parte actora, culposamente no cumplió con su obligación de pagar la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo) en el plazo de 180 días continuos, por lo que, la parte actora ahora no puede pretender que los demandados realicen la venta de inmueble objeto del contrato; alegó que en virtud de que el actor no cumplió con su obligación conforme al artículo 1.168 del Código Civil, los demandados se niegan a cumplir con su obligación y así pide que sea declarado por el tribunal de la causa; que en el supuesto negado de que la defensa de fondo sea declarada sin lugar, da contestación a la demanda, por lo que, rechazó, negó y contradijo la presente demanda tanto en los hechos por no ser cientos, como en el derecho por no ser procedente; rechazó, negó y contradijo que el precio restante por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo) sería cancelada mediante el otorgamiento de un crédito hipotecario que solicitaría la parte actora; que de la lectura del contrato de opción de compra venta se observa que en el mismo no se establece que ambas partes hayan condicionado el pago del precio a un crédito hipotecario, que la única condición que se puede observar es que la parte actora se comprometió a pagar la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo) dentro del plazo de ciento ochenta días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del contrato de opción a compra venta y que podría ser pagado mediante el otorgamiento de un crédito hipotecario, obligación esa que la parte actora no cumplió.
Rechazó, negó y contradijo que sus mandantes se hayan comprometido a entregarle al actor documento de liberación de hipoteca alguno en el transcurso de treinta días y que, lo que pretende la parte actora con esa falsa afirmación es que el tribunal considere que su falta de diligencia para los trámites que el promitente comprador eligió para el cumplimiento de su obligación sean compensados por el incumplimiento por parte de los demandados de una supuesta obligación.
Rechazó, negó y contradijo que durante un año y medio la parte actora haya estado solicitándole a los demandados el documento de liberación de hipoteca; rechazó, negó y contradijo que sus mandantes haya aumentado el precio del inmueble, que la parte actora haya vendido su carro para pagarle a los demandados la inicial del contrato de opción de compra venta, y que los demandados deban cumplir con la obligación de vender el inmueble a la parte actora; que la parte actora reconoce que el lapso de 180 días continuos fijados para pagar la cantidad de dinero restante había transcurrido, así como también la oportunidad de realizar oportunamente el pago; que es factible pensar que ante la negativa de los demandados a firmar un nuevo contrato de opción de compra venta, al actor no le quedó mas remedio que pedir el cumplimiento de un contrato cuyo lapso de duración había fenecido y que, además, el demandante reconoció que no pagó la cantidad de dinero restante dentro del plazo que voluntariamente había asumido en el contrato; que considera una confesión de la parte actora el hecho de que, luego de transcurrido un año y medio fue cuando comenzó a armar la carpeta para solicitar el crédito hipotecario y que no lo haya hecho dentro de los 180 días continuos que tuvo para realizar el pago del precio restante; impugnó por excesiva e incorrecta la cuantía de la presente demanda, ya que, lo que se está discutiendo es el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta cuyo valor se fijó en la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo) y que, por tanto, el valor de la demanda debe estimarse en tal cantidad equivalente a tres mil trescientas treinta y tres unidades tributarias con treinta y tres centésimas de unidad tributaria (3.333,33 U.T.).
En el mismo escrito de contestación a la demanda, reconvino a la parte demandante por resolución del contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, el 28 de diciembre de 2012, bajo el número 5, Tomo 208, por no haber cumplido el demandante reconvenido con su obligación de pagar el precio del inmueble en el tiempo convenido; que han transcurrido mucho más de los 180 días continuos establecidos en el contrato y el actor reconvenido no cumplió con su obligación de pagar el precio, así como tampoco utilizó los mecanismos legales para el ofrecimiento del pago a los promitentes vendedores, como la oferta real de pago y el subsiguiente depósito judicial del pago, ante el supuesto negado de que los demandados reconvinientes se negaran a recibir el pago; que el actor no armó su carpeta para solicitar el crédito hipotecario sino luego de transcurrido un año y medio de haberse celebrado el contrato de opción de compra venta; que la parte actora atribuye su incumplimiento en el pago, al incumplimiento por parte de los demandados de una obligación consistente en la entrega del documento de liberación de hipoteca pero que en el contrato objeto del presente juicio no se estableció tal obligación; afirma que el actor sí podía gestionar su crédito hipotecario pero que debía hacerlo dentro del lapso de los 180 días continuos establecidos en el contrato en cuestión, que en el supuesto negado de que haya sido obligación de los demandados otorgar el documento de liberación de hipoteca, la parte actora reconvenida, atendiendo a que los demandados reconvinientes no cumplían con esa obligación pudo haberlo tramitado por sí misma dentro de los 150 días restantes, pues, demostró que podía hacerlo.
Afirma la coapoderada de los demandados que el incumplimiento del contrato es imputable al actor reconvenido toda vez que pudo gestionar por sí mismo el crédito hipotecario pero no lo hizo y que, sus mandantes durante el lapso de duración del contrato de 180 días no se negaron a cumplir con su obligación contractual; que reconviene a la parte actora por resolución de contrato y, en consecuencia, para que convenga o en su defecto sea obligado por el tribunal de la causa, en que el contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, el 28 de diciembre de 2012, bajo el número 5, Tomo 208, quede resuelto y, por consiguiente, extinguidas las obligaciones asumidas por ambas partes; manifestó la voluntad de sus mandantes de entregarle a la parte actora reconvenida en la oportunidad que fije el tribunal de la causa, la cantidad de dinero recibida en calidad de arras, junto con los intereses generados hasta la fecha de las entrega.
La coapoderada actora presentó su escrito de contestación a la reconvención el 5 de junio de 2015, a los folios 93 al 96, en el cual rechazó, negó y contradijo la reconvención tanto en los hechos por no ser ciertos, como en el derecho por no ser procedente.
Rechazó, negó y contradijo que no haya cumplido con su obligación de pagar el precio restante del valor del inmueble y que tampoco haya utilizado los mecanismos legales para el ofrecimiento del pago en el transcurso de los 180 días; rechazó, negó y contradijo que el hecho de que el pago podía hacerse mediante un crédito hipotecario haya sido solo una posibilidad, ya que, la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta claramente establece que el pago se realizaría mediante un crédito hipotecario; rechazó, negó y contradijo que su mandante no haya cumplido con su obligación de pagar el precio en el tiempo establecido en el contrato por no querer cumplir con su obligación; rechazó, negó y contradijo que la parte actora reconvenida, atendiendo a que los demandados reconvinientes no cumplían con su obligación de entregar el documento de liberación de hipoteca, podía tramitarlo por sí misma dentro de los 150 días restantes; así mismo, considera que no es justo que su mandante pagar la deuda de la hipoteca que tenían los demandados reconvinientes en la entidad bancaria para que cumpliera con los 180 días, ya que, era obligación de éstos entregar el inmueble libre de gravamen alguno; rechazó, negó y contradijo que sea imputable al actor el incumplimiento de su obligación por no querer tramitar el crédito en el lapso de 180 días; con respecto a la excepción non adimpleti contractus opuesta por la parte demandada reconviniente expresó lo siguiente: “… quien aquí observa que el documento de opción de compra venta, ya analizados y valorados, establecían en una de sus cláusulas que los Vendedores ofrecieron en opción a compra venta el inmueble, y también se evidencia que el documento público contentivo de la liberación de garantía hipotecaria, otorgando (sic) por el Banco, C. A., fue Registrada en fecha 30 de septiembre del año 2014, registrado ante la Oficina Subalterna correspondiente, es decir, que para la fecha en que debió verificarse el cumplimiento del contrato suscrito por las partes, no estaba el inmueble libre de gravámenes, por lo que la parte demandada mal puede oponer esta excepción, cuando su incumplimiento motivó el incumplimiento de la contraparte.” (sic, mayúsculas en el texto); solicitó que se declare sin lugar la reconvención y se condene en costas a la parte demandada reconviniente.
En fecha 9 de marzo de 2016 el tribunal de la causa dictó decisión definitiva en la cual declaró sin lugar la impugnación de la cuantía opuesta por la parte demandada reconviniente y que, de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, quedó establecida la estimación del valor de la demanda en la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,oo), tal como se señala en el libelo de la demanda, siendo competente el tribunal a quo por el territorio, la materia y la cuantía; sin lugar la prescripción de la acción de conformidad con el artículo 1.977 del Código Civil; sin lugar la defensa perentoria prevista por el artículo 1.168 del Código Civil, referente a la excepción non adimpleti contractus, alegada por la parte demandada reconviniente; sin lugar la confesión de la parte actora reconvenida alegada por la parte demandada reconviniente; sin lugar la reconvención de la demanda por resolución de contrato de opción de compra venta; con lugar la presente demanda y condenó en costas a la parte demandada reconviniente de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
La coapoderada de los demandados apeló de tal decisión mediante diligencia del 1 de abril de 2016, al folio 163, posteriormente ratificada mediante diligencia del 11 de abril de 2016, al folio 168, recurso ese que fue oído en ambos efectos por auto del 11 de abril de 2016, al folio 169.
Remitido el expediente a este Tribunal Superior fue recibido por auto del 12 de agosto de 2016, al folio 171, oportunidad cuando se fijó término para presentar informes de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
II
THEMA DECIDENDUM

Del detenido y exhaustivo análisis que este Juzgado Superior ha realizado de las actas que conforman el presente expediente, y especialmente del libelo de la demanda, su contestación y escrito de reconvención con su respectiva contestación, observa que la parte actora pretende que la demandada de cumplimiento al contrato denominado por ellas de “opción de compra venta” de un inmueble destinado a vivienda, en fundamento a un supuesto incumplimiento de éstos, al negarse a firmar la venta definitiva del inmueble, acumulando una pretensión de indemnización por el daño emocional, psíquico y moral que tal incumplimiento le causó, el cual estima en la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo). Ante esta pretensión la parte demandada en su contestación, como punto previo, impugnó la cuantía de la demanda y opuso como defensa de fondo la excepción non adimpleti contractus, por considerar que, al no haber cumplido la parte demandante con su obligación de pagar la parte del precio de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) estipulado en el contrato, era absurdo que ella tuviera que cumplir con su obligación prevista en dicho contrato; rechazando la demanda en todas sus partes y haciendo valer la pretensión reconvencional de resolución del contrato objeto de litigio en fundamento al mismo incumplimiento, en que a su juicio, incurrió la parte demandante.
Por su parte, los demandantes de autos dieron contestación a la reconvención propuesta en su contra alegando la prescripción de la pretensión reconvencional y rechazando la demanda reconvencional en todas y cada una de sus partes.
Trabada de esta manera la presente controversia, considera esta Alzada que, el thema decidendum o relación jurídica controvertida en el caso sub lite, ha quedado circunscrita en determinar, si la parte actora dio cumplimiento a las obligaciones asumidas en dicho contrato objeto de litigio, y en especial la referida al pago del precio estipulado en el mismo, para que de esta manera le surgiera a la parte demandada la obligación de realizar la venta definitiva del inmueble objeto de dicho contrato; o si por el contrario, queda evidenciado el incumplimiento de las obligaciones asumidas por la parte actora, lo que haría procedente la excepción del contrato no cumplido opuesta por la parte demandada, y la declaratoria con lugar de la pretensión reconvencional de resolución del contrato objeto de litigio; lo que procederá esta Alzada a dilucidar del análisis de los medios probatorios aportados por las partes, no sin antes pronunciarse sobre algunos puntos previos hechos valer por las partes, como es la impugnación de la cuantía de la demanda y la prescripción de la acción reconvencional; para lo cual resulta de impretermitible cumplimiento por parte de quien aquí juzga que se proceda en primer término, a interpretar el contenido del contrato objeto de litigio, a los fines de determinar su naturaleza jurídica, y proceder a su calificación como un contrato unilateral de opción o preliminar de promesa bilateral de compra venta, o en su defecto, como un contrato definitivo de compra venta, ya que de tal calificación dependerá las consecuencias que se deriven del mismo en cuanto a sus efectos jurídicos y la regulación o normativa aplicable; todo esto de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así determinado de manera sintetizada el thema decidendum en esta controversia, de conformidad con lo previsto en el ordinal 3 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

III
PUNTO PREVIOS
SOBRE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA DEMANDA PRINCIPAL

La parte demandada al dar contestación a la demanda impugnó por excesiva e incorrecta la cuantía estimada por el actor, por considerar que lo que aquí se discute es el cumplimiento o no de un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble identificado en dicho contrato y cuyo valor se estimó en la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), y siendo el valor del inmueble la única cantidad cierta e inmutable debe tenerse como correcta esa cantidad como estimación de la demanda, equivalente a 3333,33 unidades tributarias.
A los fines de resolver la presente impugnación, observa esta Alzada que, si bien es cierto tanto del libelo de la demanda como del escrito de subsanación de las cuestiones previas, de fecha 14 de mayo de 2015, se desprende que ciertamente el valor del inmueble objeto del contrato en litigio es la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (500.000,00 Bs.), no es menos cierto también que la parte actora acumula en su libela la pretensión de indemnización de daños y perjuicios por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (500.000,00 Bs.).
En relación a la forma como debe estimarse la demanda cuando la misma contiene varios puntos que dependan del mismo título, como en el caso de autos, el artículo 33 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Cuando una demanda contenga varios puntos, se sumará el valor de todos ellos para determinar el de la causa, si dependen del mismo título.”
De la norma anterior se desprende que, habiendo reclamado el actor el cumplimiento de contrato de opción a compra consistente en que los demandados otorguen el documento definitivo de propiedad del inmueble objeto del mismo, el cual consta su valor en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (500.000,00 Bs.), según el documento contentivo del contrato en litigio, a esta cantidad debe sumarse la estimación que de los daños y perjuicios derivados del supuesto incumplimiento del contrato que realizara el actor conforme a lo previsto en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (500.000,00 Bs.), lo que da una suma total de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (1.000.000,00 Bs.), equivalentes a Siete mil ochocientos setenta y cuatro (7.874) Unidades Tributarias para el momento en que se interpuso la acción, a razón de un valor de 127,00 Bs., por cada unidad, siendo esta la estimación que resulta del presente asunto, y la cual debe tenerse como definitiva, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 eiusdem.
DE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO OBJETO DE LITIGIO

El contenido del contrato cuyo cumplimiento pretende la actora y los demandados su resolución, esto es, el autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Valera del estado Trujillo, el 28 de diciembre de 2012, bajo el número 5, Tomo 208, es del tenor siguiente:

“ (…) PRIMERA: LOS PROMITENTES VENDEDORES ofrecen en opción de compra venta a EL PROMITENTE COMPRADOR un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por el Apartamento 1-9 destinado a vivienda, ubicado en el piso 2, del Edificio 1 situado en la Urbanización Virgen de la Paz, ubicado en la Parroquia La Beatriz, Municipio Valera, Estado Trujillo, cuyas medidas, linderos y demás especificaciones constan suficientemente en el documento de condominio protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo en fecha catorce (14) de junio de 2005, bajo el N° 34, Tomo 25, Protocolo Primero. ( … ) SEGUNDO: LOS PROMITENTES VENDEDORES se obligan a vender al PROMITENTE COMPRADOR, el inmueble descrito en la Cláusula Primera del presente contrato. TERCERA: Queda convenido entre las partes, que el precio total de venta del inmueble señalado en este contrato, es por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 500.000,00), que el PROMITENTE COMPRADOR se compromete a cancelar de la siguiente manera: 1) Al momento de la suscripción de este documento la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 40.000,00) en dinero efectivo que LOS PROMITENTES VENDEDORES declaran recibir conforme en este acto, el día veintidós (22) de agosto de 2012 la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 60.000,00) y el día siete (07) de septiembre de 2012 la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 100.000,00), para un total de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 200.000,00) en calidad de arras e imputable al precio total de venta. 2) El saldo restante de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 300.000,00) será cancelado para el momento de la compra venta definitiva, que podrá llevarse a cabo en un lapso de ciento ochenta (180) días continuos mediante el otorgamiento de crédito bancario, computados desde la autenticación del presente documento. CUARTA: El plazo de duración del siguiente contrato es de ciento ochenta (180) días continuos contados a partir de la autenticación del presente documento. QUINTA: Vencido el plazo estipulado en la Cláusula anterior del presente contrato, sin que se formalizara la compra venta definitiva por causa imputable a cualquiera de las partes, éste quedará resuelto de pleno derecho y libre LOS PROMITENTES VENDEDORES para poder negociar o disponer del inmueble antes identificado en la forma que lo considere conveniente y dará a EL PROMITENTE COMPRADOR el derecho de solicitar el reintegro de la totalidad de la cantidad entregada en calidad de arras a LOS PROMITENTES VENDEDORES, es decir, DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (200.000,00 Bs.) según lo estipulado en la Cláusula Tercera, cuyo reintegro deberá hacerse efectivo dentro de los veinte (20) días continuos siguientes contados a partir del requerimiento que por cualquier medio se le hubiere efectuado a LOS PROMITENTES VENDEDORES. SEXTA: Es convenido expresamente que durante la vigencia del presente contrato de Promesa de Compra Venta, LOS PROMITENTES VENDEDORES no podrán hacer ningún acto de enajenación o de imposición de gravamen alguno sobre el inmueble objeto de este contrato, en el entendido de que el incumplimiento a lo aquí acordado dará a EL PROMITENTE COMPRADOR el derecho de considerar resuelto el presente contrato y proceder a solicitar el reintegro de la totalidad de la cantidad entregada en calidad de arras a LOS PROMITENTES VENDEDORES, es decir, DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (200.000,00 Bs.), cuyo reintegro deberá hacerse efectivo dentro de los veinte (20) días continuos siguientes contados a partir del requerimiento que por cualquier medio se le hubiere efectuado a LOS PROMITENTES VENDEDORES. SEPTIMA: Ambas parte eligen como domicilio especial, exclusivo y excluyente al Municipio Valera del estado Trujillo, a la jurisdicción de cuyos tribunales declaran las partes someterse para dirimir cualquier controversia que se genere con motivo de este contrato. Así lo decimos y firmamos en el lugar y fecha de su autenticación. (…)” (sic).

De la lectura y análisis que exhaustiva y pacientemente ha realizado esta Alzada del contrato en referencia, observa que, las partes lo denominan como de opción de compra venta, y a lo largo del contrato se denominan como “Promitentes vendedores” y “Promitente comprador”, siendo que los primeros de los nombrados, en la cláusula primera ofrecen en opción de compra venta al segundo de los nombrados, el inmueble objeto del contrato, obligándose en la cláusula segunda los promitentes vendedores a vender al promitente comprador dicho inmueble, y el promitente comprador a pagar un precio convenido en la cláusula tercera de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), de los cuales el denominado promitente comprador pagó a la firma del contrato la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) y se obligó a pagar el día 22 de agosto de 2012 la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (BS. 60.000,00), y el día 7 de septiembre de 2012 la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) para un total de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) en calidad de arras imputables al precio total de la venta, quedando pendiente un saldo del precio por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) que las partes acordaron serían cancelados al momento de la compraventa definitiva, dentro de un lapso de 180 días continuos computados desde la autenticación del documento de opción, mediante el otorgamiento de crédito bancario.
Así mismo, las partes acordaron que vencido el plazo previsto en el contrato, sin que se formalizara la venta definitiva por causa imputable a cualquiera de las partes, quedaría resuelto de pleno derecho y libre los promitentes vendedores para poder negociar o disponer del inmueble antes identificado, y daría lugar al denominado promitente comprador a solicitar el reintegro de la totalidad de la cantidad entregada en calidad de arras a los promitentes vendedores, es decir, DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (200.000,00 Bs.) según lo estipulado en la cláusula tercera.
De lo anterior se concluye, que en el contrato sub iudice, los “promitentes vendedores” se obligaron a vender, y “el promitente comprador” a comprar, ya que si bien es cierto, no consta el compromiso expreso de éste en comprar, si se obligó a ello, ya que se obligó a pagar el precio pactado, lo que implica que se celebró una venta definitiva a plazos, razón por la cual no estamos en presencia de un contrato de promesa unilateral o bilateral de compraventa, ya que el consentimiento originario otorgado por las partes en cuanto a la cosa y al precio implicó el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo de venta, por lo que en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia del cruce de consentimientos de las partes, difiriéndose soló el momento de otorgamiento del documento definitivo.
Observa esta Alzada que, aun cuando se calificare el contrato objeto de litigio como de opción a compra venta; por estar vigente para la fecha de la interposición de la presente demanda la doctrina establecida en fallo de fecha veintidós (22) de marzo de dos mil trece (2.013), sentencia N° 116, expediente N° 12-274, (Caso: D.A.L. contra M.I.G. del Río), que es igual al criterio señalado del 30 de abril de 2002, que fue reiterado en sentencia N° 614, expediente N° 15-257, de fecha 15 de octubre de 2015, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, debe equivaler a una venta definitiva; ya que en dichos fallos se estableció:
“…Que en las denominadas opciones de compraventa, al darse los elementos esenciales del contrato de compraventa como son: objeto precio y consentimiento estamos en presencia de una verdadera venta.”
En el mismo sentido, también en reciente sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 2014-0662, caso; Panadería la Cesta de los Panes, C.A.., se dispuso lo siguiente:
“(…Omissis…)
Lo que determina que el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, conforme al cual no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, es el criterio correcto, y que el criterio que debe aplicar los jueces al momento de decidir, así como también la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, es el criterio vigente para el momento de la interposición de la demanda:
…ya que no, puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía o ha sido establecido y que ha sido cónsono con la doctrina vigente para ese momento…”
Queda de esta manera establecido que la naturaleza jurídica del contrato objeto de litigio es la de una VENTA DEFINITIVA A PLAZOS. Así se declara.
SOBRE LA PRESCRIPCIÓN DE LA PRETENSIÓN RECONVENCIONAL

La parte demandante-reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención propuesta alega de manera imprecisa la prescripción de la pretensión reconvencional, conforme a lo previsto en el artículo 1977 del Código Civil, limitándose a citar y transcribir doctrina y jurisprudencia al respecto, pero sin señalar a cual lapso de prescripción se refiere. Sin embargo, bien que se considere la pretensión de cumplimiento de contrato como de naturaleza personal o real, en ninguno de los dos supuestos ha transcurrido el lapso de veinte o diez años a que se refiere la norma en referencia para que opere la misma, ya que el contrato objeto de litigio se celebró el 28 de diciembre de 2012, razón por la cual no ha operado la prescripción de la pretensión reconvencional intentada. Así se declara.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR AL FONDO DE LA CONTROVERSIA
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

La parte actora en el lapso probatorio promovió los siguientes medios de prueba:
Documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Valera del estado Trujillo, el 28 de diciembre de 2012, bajo el número 5, Tomo 208, promovido como instrumento fundamental de la demanda, el cual demuestra la celebración del contrato de compra venta definitiva, ya analizado en cuanto a su naturaleza jurídica, y del cual se demuestra que los demandados de autos dieron en venta al demandante un inmueble destinado a vivienda, cuyas características, situación y linderos constan en dicho documento, por un precio de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) que se obligó a pagar el demandante en un lapso de 180 días continuos contados a partir de la autenticación de dicho documento.
Por su parte, el comprador (parte actora) se comprometió a pagar el precio de la venta de la siguiente manera: al momento de celebrar el contrato de opción pagó la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), comprometiéndose a pagar para el 22 de agosto de 2012 la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00) y para el 7 de septiembre del mismo año la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) para un total de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), De esta manera, el comprador quedó adeudando un saldo del precio por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) que se comprometió a cancelarlo mediante el otorgamiento de crédito bancario en un lapso de 180 días continuos contados a partir de la autenticación de dicho documento.
Las partes también acordaron en el contrato que vencido el lapso estipulado para la opción sin que se formalizara la compra venta definitiva por causa imputable a cualquiera de las partes los vendedores estaban en la obligación de reintegrar la totalidad de la cantidad recibida de manos del comprador por adelanto del precio, esto es, la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00).
Observa esta Alzada del análisis exhaustivo realizado a la documental en referencia que los vendedores no asumieron obligación expresa de proceder a liberar la hipoteca o gravamen alguno que pesara sobre el inmueble objeto de litigio, sino simplemente se obligaron a otorgar el documento definitivo de compra venta en el supuesto de que el comprador pagara el saldo restante del precio; de tal manera que no consta en el contrato como lo afirma el demandante la obligación por parte de los demandados de liberar gravamen hipotecario alguno. Esta documental se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.
Promovió documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Valera del estado Trujillo, el 16 de noviembre de 2012, bajo el número 10, Tomo 178, mediante el cual se demuestra que el demandante de autos vendió a la ciudadana Mariana Feresín un vehículo de su propiedad por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00). Con esta documental pretende la parte actora demostrar que vendió su vehículo para poder pagar la inicial de la venta del inmueble objeto de litigio y que dicho vehículo era su sustento familiar haciendo fletes y viajes.
Al analizar esta documental, esta Alzada observa que, la misma solo demuestra la negociación de compra venta del vehículo en cuestión y que el demandante de autos obtuvo por dicha operación la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) que pudo haber utilizado para pagar la inicial del precio acordado en la compra venta, pero tal circunstancia no la puede establecer con certeza este juzgador, ya que en la compra venta nada dice el demandante de dónde obtuvo el dinero mediante el cual realizó tal pago, y mucho menos demuestra tal documental que el demandante con el vehículo en cuestión realizara fletes o viajes y por ende fuere el sustento familiar, máxime cuando se trataba de un vehículo que no era de carga. De tal manera que, tal documental a juicio de esta Alzada resulta impertinente para demostrar los hechos controvertidos en este proceso.
Promovió documental registrada por ante el Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, el 30 de septiembre de 2014, bajo el número 39, Tomo 21, mediante la cual se demuestra la liberación de la hipoteca de primer grado por parte del Banavih que pesaba sobre el inmueble objeto de litigio. Esta documental no demuestra que el demandante haya realizado las diligencias concernientes a la liberación de la hipoteca, ya que las gestiones de inscripción registral de tal liberación aparece realizada por la abogada Johamna Cardozo en su condición de representante del Banavih, y solo demuestra que la liberación de tal gravamen ocurrió con posterioridad al vencimiento del lapso de 180 días que habían acordado las partes para el pago del precio y el otorgamiento del documento de venta definitiva; circunstancia esta que valorará infra este tribunal, a los fines de determinar si tal circunstancia fue determinante e impeditiva para que la parte actora pagara el precio pactado, ya que en fundamento a ello es que el demandante justifica su incumplimiento. Esta documental se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.
Promovió depósito bancario número 85271273 efectuado por María Antonieta Elkhouri Moreno con cédula de identidad número 10.315.089 en fecha 8 de mayo de 2014 a la cuenta 0000086707 cuyo titular es el Banco Canarias de Venezuela, Banco Universal, C. A., por la cantidad de mil doscientos bolívares (Bs. 1.200,00). De este documento tarja que no requiere ratificación no se demuestra que el demandante hubiere realizado el pago de la deuda para la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto del contrato de litigio, ya que en el mismo depósito bancario aparece como depositante la codemandada María Antonieta Elkhouri Moreno, y realizado con posterioridad al vencimiento del lapso de 180 días acordado por las partes para el pago del precio y el otorgamiento del documento definitivo de venta. Documental esta que se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 y 1.383 del Código Civil
Los codemandados de autos en el lapso ordinario de pruebas promovieron los siguientes medios probatorios:
Promovieron el documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valera del estado Trujillo, el 28 de diciembre de 2012, bajo el número 5, Tomo 208, el cual ya ha sido analizado por este juzgador al valorar las pruebas promovidas por la parte actora. Sin embargo, los codemandados promueven especialmente el contenido de la cláusula tercera de dicho documento para demostrar que la obligación de pagar el precio no se condicionó a ninguna circunstancia ni mucho menos al otorgamiento de un crédito hipotecario, ya que a decir de los codemandados tal modalidad aparece como uno de los posibles medios de pago pero no el único.
Al analizar esta Alzada el contenido de la cláusula in commento, observa que, se desprende que la intención del demandante al comprometerse a pagar el precio restante acordado por las partes, fue que dicho saldo del precio se pagara mediante el otorgamiento de un crédito bancario, ya que cuando en la cláusula se utiliza el término “podrá” se refiere a que el pago puede realizarse en el lapso de 180 días, es decir, está referido al tiempo de pago, mas no a la modalidad del mismo.
Igualmente promovió la parte demandada el contenido del documento contentivo del contrato de compra venta objeto de litigio para demostrar que, en ninguna parte del mismo la parte demandada se obligó a otorgar el documento de liberación de hipoteca en el plazo de 30 días continuos a la celebración del contrato de opción. Sobre este aspecto ya se refirió esta Alzada ut supra.
Promovieron la confesión de la parte actora reconvenida cuando señala al vuelto del folio 1 del expediente lo siguiente: “señor Juez. durante año y medio he estado detrás de ellos solicitando la liberación de hipoteca y cada vez que hablo con ellos me aumentan el valor del inmueble ahora 800.000 desde ese momento comencé a armar mi carpeta para introducir el crédito a través del banco de Venezuela…”(sic). Con esta promoción pretende la parte demandada demostrar el reconocimiento que hizo la demandante de que comenzó a armar su carpeta para la solicitud del crédito a través del Banco de Venezuela año y medio luego de haber celebrado el contrato de opción a compra, y no dentro de los 180 días continuos dentro de los cuales se comprometió a pagar el precio del inmueble.
Promovieron también la confesión que se desprende al declarar la parte actora en su libelo lo siguiente: “…por lo que me trasladé a la ciudad de Caracas para solicitar directamente el borrador de liberación de hipoteca el día 12-05-2014 en la oficina de liquidación de crédito ubicada en Sabana Grande (banco del pueblo soberano) incluso tuve que hacer u depósito por la cantidad de 1200 para cancelar la totalidad del crédito que tenían” (sic).
Considera este juzgador que, si bien es cierto que, con tales declaraciones la parte actora admite haber realizado diligencias para solicitar su crédito con posterioridad al lapso de 180 días previstos en el contrato de compra venta para pagar el precio, tal manifestación no fue realizada con el “animus confitenti”, es decir, con la intención de confesar que había incumplido voluntariamente su obligación principal asumida en el contrato, ya que manifiesta que tal gestión la realizó producto de que durante año y medio había estado detrás de los demandados para solicitarle la liberación de hipoteca, es decir, que tal declaración la hizo el demandante en su libelo con la intención de justificar su incumplimiento en el supuesto incumplimiento de la parte demandada de otorgarle el documento de liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, razón por la cual este juzgador desecha tales declaraciones como prueba de confesión.
Promovió la confesión en que incurrió la parte actora cuando señala en su libelo lo siguiente: “cuando hablo con los promitentes vendedores para que firmaran mi nueva opción ya que tenía la carpeta lista para consignarla al banco sorpresa para mí cuando me dicen que no van a firmar… eso me afecto mucho por yo hice todos los tramites para el momento de la firma de la opción compra el inmueble…” (sic). La presente declaración realizada por la parte actora demuestra no solo el vencimiento del lapso de vigencia del contrato de compra venta para pagar el precio, sino también ratifica que la parte actora no cumplió con su obligación de pagar el precio durante dicho lapso; declaración ésta que se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 1.401 del Código Civil.
Analizadas como han sido las pruebas aportadas por las partes, considera esta Alzada que resulta evidente que la parte demandante en su condición de comprador no dio cumplimiento a su obligación de pagar la totalidad del precio del inmueble ofertado durante el lapso de 180 días continuos contados a partir de la celebración de dicho contrato acordado por las partes. Sin embargo, como quiera que la parte actora excusa su incumplimiento en el supuesto incumplimiento en que incurrió la parte demandada de cumplir con otorgarle el documento contentivo de la liberación de hipoteca que pesaba sobre el inmueble, para de esta manera proceder a tramitar la obtención del crédito para el pago del precio durante el lapso fijado en el contrato; resulta necesario que este juzgador determine, aun cuando los demandados no asumieron expresamente tal obligación, si resultaba necesario que éstos primeramente otorgaran al demandante la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble para que éste procediera a gestionar su crédito hipotecario.
Observa esta Alzada que, consta del documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, en fecha 19 de agosto de 2005, bajo el número 40, Tomo 13 del Protocolo Primero; documento este mediante el cual los demandados adquirieron la propiedad del inmueble objeto de la opción a compra, que por haber sido adquirido con fondos provenientes del Fondo Mutual Habitacional y en sujeción a los lineamientos establecidos en las leyes que regulan el subsistema de vivienda y política habitacional, los propietarios aquí demandados, si bien es cierto, por mandato del artículo 64 de la Ley que regula el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional no podían enajenar el inmueble sin la autorización del acreedor hipotecario, mientras el préstamo otorgado de conformidad con el referido Decreto-Ley no hubiere sido cancelado; no es menos cierto también que, tal autorización del acreedor hipotecario pudo ser obtenida por los propietarios demandados con posterioridad al pago realizado por el demandante, es decir, que el cumplimiento por parte de los demandados en la obtención de tal autorización no precedía al cumplimiento de la obligación por parte del demandante.
Por otra parte, en relación al alegato del demandante en el sentido de que no podía gestionar el crédito hipotecario hasta tanto los demandados le entregaran la liberación de la hipoteca, resulta necesario examinar lo previsto en las NORMAS TÉCNICAS SOBRE REQUISITOS Y DOCUMENTACIÓN PARA EL OTORGAMIENTO DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS PARA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA PRINCIPAL, emitidas por el Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda en fecha 5 de noviembre de 2009, y publicada en Gaceta Oficial Nº 39.304, de fecha 11 de noviembre de 2009, referida a la obtención de créditos con recursos de los Fondos a que se refiere el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat y con recursos propios de los bancos e instituciones financieras obligadas al cumplimiento de la cartera de crédito anual fijada por este Ministerio conforme a lo previsto en el citado Decreto-Ley; en su artículo 5, literal “f” referido a la documentación que debe presentar el solicitante del crédito ante la entidad bancaria, establece:
“Certificación de gravámenes sobre el inmueble que comprenda un período no inferior a los diez (10) últimos años, con fecha de emisión no mayor a treinta (30) días continuos a la fecha de presentación de los documentos. En caso de que el inmueble esté hipotecado, deberá constar la liberación de la hipoteca en el documento de venta a protocolizar.” (Resaltado y subrayado del Tribunal)
De la anterior norma se desprende que el documento de liberación de hipoteca del inmueble a comprar, no constituye de esos documentos que el peticionante del crédito debe acompañar a su solicitud de crédito hipotecario, por el contrario, tal liberación debe constar en el documento definitivo de venta a protocolizar, lo que implica que la liberación de tal gravamen mediante el pago del préstamo adeudado puede ocurrir con posterioridad a la solicitud del crédito hipotecario que realizare el comprador, y aun con posterioridad al pago del saldo restante del precio que este hiciere a los vendedores, toda vez que debe constar tal requisito en el momento de otorgar el documento de venta definitivo a protocolizar.
Considera esta Alzada que, la parte demandante a los fines de pagar el saldo del precio y perfeccionar el contrato de compra venta, ante la falta de liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble por parte de los vendedores, ha podido realizar el pago del saldo deudor garantizado por la hipoteca, como dice que lo hizo, empleando el precio de adquisición del inmueble para pagar al acreedor hipotecario, pero durante el lapso de vigencia establecido en el contrato para pagar el precio, y no después, para de esta manera extinguir la hipoteca y subrogarse legalmente de conformidad con lo previsto en el artículo 1907 ordinal 4° en concordancia con el ordinal 2° del artículo 300 del Código Civil, y posteriormente proceder a gestionar el crédito por la diferencia del precio, pero dentro del lapso previsto en el contrato de opción, con lo que cumpliría su obligación de gestionar el crédito hipotecario, amparándose en el contenido del artículo 1 de la Resolución No. 11 de fecha 5 de febrero de 2013 emanada del Ministerio Para el Poder Popular para Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial No. 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, en el caso de que la tardanza en el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble no lo haría responsable por su incumplimiento en el pago.
Así las cosas, resulta evidente que el demandante en su condición de comprador no cumplió con su obligación de gestionar el crédito hipotecario, para lo cual no resultaba necesario disponer de la liberación de hipoteca, y pagar el saldo del precio pactado en el contrato de venta dentro del lapso de 180 días continuos contados a partir de la autenticación de dicho documento, para que se perfeccionara el contrato definitivo de venta, y de esta manera le surgiera a los vendedores la obligación de otorgar el documento definitivo de propiedad, previa liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble, la cual como se dijo, podía constar en el documento definitivo a protocolizar; por lo que pretender la parte actora pedir el cumplimiento de un contrato de opción con posterioridad al año de vencido, resulta injusto para los vendedores porque se verían obligados a vender el inmueble en la actualidad a un valor o precio irrisorio, debido al efecto inflacionario que afecta nuestra economía.
Así mismo, considera esta Alzada que, la parte actora en su condición de comprador no cumplió con la obligación de pagar el precio pactado por la venta dentro del lapso estipulado en el contrato, ni durante el ínterin del presente procedimiento antes del dictado de la sentencia definitiva, lo que debió hacerlo si consideraba que demandaba el cumplimiento de un contrato preliminar y que su obligación no le había nacido, de conformidad con el contenido del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que establece;
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no este excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia solo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fallo N°. 878 de fecha 20 de julio de 2015, caso: Sociedad mercantil Panadería la Cesta de los Panes, interpreto la referida norma adjetiva, reconociendo la autonomía de los contratos preliminares, y al referirse al cumplimiento forzoso de los mismos señaló:
“Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.”
Ante la falta de pago del precio de la venta por parte del comprador dentro del lapso previsto para tal fin en el contrato de compra venta, los vendedores y parte demandada, en la contestación a la demanda opusieron a la demandante la excepción non adimpleti contractus prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, el cual señala lo siguiente:
“En los contratos bilaterales, cada contratante pueden negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones”
Siendo la excepción del contrato no cumplido una defensa de fondo que puede hacer valer el contratante que se niega a ejecutar su obligación porque el otro que le exige su cumplimiento no ha ejecutado su obligación correspectiva, y demostrado como ha quedado en el caso de marras que la parte demandante en su condición de comprador no cumplió con la obligación contraída en el contrato cuyo cumplimiento pretende, esto es la gestión del crédito hipotecario y el pago del saldo del precio de la venta, la cual lógicamente precedía al cumplimiento por parte de los vendedores de transmitir la propiedad, como ha quedado establecido en este fallo; resulta procedente la oposición de la misma por la parte demandada, por lo que mal puede pretender la parte actora en su condición de comprador que este tribunal declare con lugar la demanda, y condene a la parte demandada en su condición de vendedora a otorgar el documento definitivo de venta del inmueble objeto del contrato de compra venta, si no realizó el pago del precio en el tiempo del contrato, por lo que tal declaratoria de procedencia de la excepción del contrato no cumplido, que en este fallo se hace, produce el efecto de relevar a la parte demandada del cumplimiento de las prestaciones debidas en el contrato de compra venta objeto de litigio, y por ende la declaratoria sin lugar de la demanda de cumplimiento intentada, ya que conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, se requiere que el demandante haya cumplido su obligación, de lo contrario, su demanda debe ser desestimada. Así se decide.
Visto que la parte demandada reconvino a la demandante por resolución del contrato de opción en fundamento al mismo incumplimiento de la parte demandante de gestionar el crédito hipotecario y el pago del saldo del precio de la venta durante la vigencia del contrato, sin demostrar el demandante que tal incumplimiento se debe al hecho de un tercero que lo exima de responsabilidad civil, resulta procedente la reconvención por resolución del contrato de compra venta contenido en el documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Valera del estado Trujillo, el 28 de diciembre de 2012, bajo el número 5, Tomo 208, la cual debe ser declarada con lugar en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
Dado que fue declarado resuelto el contrato objeto de litigio, y el mismo, en su cláusula quinta previó la devolución al optante comprador de la cantidad de doscientos mil bolívares (200.000,00 Bs.) pagada como adelanto o inicial del precio en el caso de que quedara resuelto, y así lo asintió la parte demandada-reconviniente en su escrito de reconvención, reconociendo ésta la depreciación de la moneda en Venezuela producto del fenómeno inflacionario existente, cuando ofrece pagar dicha cantidad más los intereses causados, lo cual no restablece la depreciación sufrida, considera esta Alzada que en aplicación al principio valorista a fin de contrarrestar sus nocivos efectos, que propugna que las deudas pecuniarias deben pagarse atendiendo al valor real-actual de la moneda en curso, tomando en consideración la depreciación que haya experimentado en el curso del tiempo, lo cual es justo y legal, ya que aceptar que una persona que no pagó oportunamente una deuda, permita obtener al acreedor como resultado el pago nominal de una deuda mermada logrando, de esta manera, extinguir la obligación, aprovechándose de la desvalorización de la moneda por el transcurso del tiempo y la duración de los juicios para reclamarla, resulta procedente ordenar la indexación de tal suma de dinero.
La jurisprudencia ha considerado que toda obligación debe ser íntegramente pagada y el retardo voluntario el pago de dichas sumas constituyen un daño cierto e indemnizable producto de la depreciación monetaria, afirmando y sosteniendo la necesidad del reajuste de la obligación pactada debiendo entonces acordarse la indexación de la suma debida.
También ha señalado la jurisprudencia que los juzgadores están en la obligación de establecer los criterios pertinentes dirigidos a efectuar el reajuste monetario de las obligaciones que se ven afectadas por la depreciación de la moneda, aun cuando no haya sido solicitado, siéndoles dable buscar la equivalencia de la obligación dineraria envilecida por el transcurso del tiempo y cuya adopción se sujete a los principios generales del derecho, particularmente a la equidad, para que a tenor de lo establecido en el artículo 26 de la Constitución de la República el conflicto sea resuelto de manera justa.
Es en fundamento a lo anterior que todo juez se halla ante la imperiosa necesidad de entender y adaptar sus decisiones a la realidad y contexto social en el cual se desenvuelve, razón por la cual se ordena a la parte demandada devolver a la parte actora la cantidad en referencia, pero previa indexación judicial, la que se practicará mediante una experticia complementaria del fallo de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, siguiendo los siguientes parámetros: 1. La fecha de inicio de cálculo será el 28 de junio de 2013; fecha en que venció el lapso en el contrato de compra venta para pagar el precio, y la fecha final del cálculo será cuando quede definitivamente firme el presente fallo. 2. Los expertos tomaran como elementos del cálculo los Índices de Precio al Consumidor (I.P.C.) arrojados por el Banco Central de Venezuela en los respectivos periodos a calcular, debiendo el juez de la causa aplicar el Reglamento del Procedimiento Electrónico para la solicitud de Datos al Banco Central de Venezuela publicado en la Gaceta Oficial N° 40.616 del 9 de marzo de 2015, en el cual se establece la normativa general y de procedimiento que deben seguir los jueces y juezas que requieran tramitar los cálculos que sean ordenados en la sentencia por vía electrónica o mediante oficio, a través del “Módulo de Información, Estadística, Financiera y Cálculos” que a tal efecto administra el Banco Central de Venezuela.
III
D I S P O S I T I V A

En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada, contra la sentencia definitiva proferida por el A quo, en fecha 9 de marzo de 2016.
Se declara SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de compra venta definitiva celebrada mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, estado Trujillo, el 28 de diciembre de 2012, bajo el número 5, Tomo 208, intentó el ciudadano Freddy Antonio Briceño Becerra contra los ciudadanos María Antonieta Elkhouri Moreno y Freddy José Matheus Umbría, ya identificados.
Se declara CON LUGAR la reconvención que por resolución de contrato de opción a compra celebrado mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, el 28 de diciembre de 2012, bajo el número 5, Tomo 208, intentaron los ciudadanos María Antonieta Elkhouri Moreno y Freddy José Matheus Umbría contra el ciudadano Freddy Antonio Briceño Becerra, ya identificados.
Se ORDENA a la parte demandada devolver a la parte actora la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (200.000,00 Bs.), previa indexación judicial la que se practicará mediante una experticia complementaria del fallo de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, siguiendo los siguientes parámetros: 1. La fecha de inicio del cálculo será el 28 de junio de 2013; fecha en que venció el lapso en el contrato de compra venta para pagar el precio, y la fecha final del cálculo será cuando quede definitivamente firme el presente fallo. 2. Los expertos tomaran como elementos de cálculo los Índices de Precio al Consumidor (I.P.C.) arrojados por el Banco Central de Venezuela en los respectivos periodos a calcular, mediante la aplicación del Reglamento del Procedimiento Electrónico para la solicitud de Datos al Banco Central de Venezuela publicado en la Gaceta Oficial N° 40.616 del 9 de marzo de 2015.
Se condena en las costas de la reconvención a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Queda ANULADA la decisión apelada.
Publíquese, regístrese y NOTIFIQUESE la presente sentencia.
Remítase al Tribunal de la causa este expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en la ciudad de Trujillo, el treinta (30) de abril de dos mil dieciocho (2018). 208º y 159º.-
EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

Abog. ADOLFO GIMENO PAREDES
LA SECRETARIA,

Abog. RIMY E. RODRIGUEZ A.

En igual fecha y siendo las 9.00 a. m., se publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.

LA SECRETARIA,