TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 12 de abril de 2018
207º y 159º
Asunto: AP71-R-2018-000009.
Demandante: Sociedad Mercantil BALMES BIENES INMUEBLES, C.A., constituida ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito capital y Estado Miranda, el 04 de agosto de 1986, bajo el No. 59, Tomo 37-A-Pro.
Apoderados Judiciales: Abogados Federico Leañez Aristimuño y Juan José Senabre, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 22.607 y 78.195, respectivamente.
Demandada: Sociedad Mercantil TINTORERIAS M.P. C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 11 de febrero de 1998, anotada bajo el No 64, Tomo 26-A-Pro, con modificación en su documento constitutivo y estatutos sociales mediante acta de asamblea general extraordinaria de accionistas de fecha 13 de junio de 2012, registrada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 26 de septiembre de 2012, anotada bajo el No. 24, Tomo 196-A, en la persona de cualesquiera de sus Directores Generales MIGUEL PLITMAN ZUCKERMAN, JACOBO PLITMAN BELILTY y/o SALOMÓN PLITMAN BELILTY, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 2.944.434, V-15.665.774 y V-15.664.358, respectivamente.
Apoderados Judiciales: Abogados Vanessa Hoyer, Oswaldo Emilio Ablan Candia, Oswaldo Antonio Ablan Hallak y Rafael Ignacio Zamora, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 117.225, 36.358, 67.301 y 155.514, respectivamente.
Motivo: Desalojo.
Capítulo I
ANTECEDENTES
Corresponde conocer a esta Alzada -previa distribución de causas- del recurso de apelación ejercido en fecha 21 de noviembre de 2017, por la Abogada Vanessa Hoyer, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil TINTORERIAS M.P. C.A., contra el fallo proferido en fecha 20 de noviembre de 2017, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara con lugar la demanda de desalojo incoada en su contra por la Sociedad Mercantil BALMES BIENES INMUEBLES, C.A., todos identificados al comienzo de este fallo.
Por auto de fecha 12 de enero de 2018, se le dio entrada al expediente fijándose el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus escritos de informes, constando en autos que ambas partes hicieron uso de tal derecho mediante la consignación de sus respectivos escritos.
Concluida la sustanciación de la presente causa, se procede a proferir el fallo respectivo en base a las consideraciones expuestas infra.
Capítulo II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Sostuvo la representación judicial de la parte actora, que el capital de su representada está constituido en parte por el inmueble objeto de la presente acción, y siendo que es de su propiedad procedió a darlo en arrendamiento a la empresa TINTORERIAS M.P. C.A.
Que posteriormente en fecha 20 de septiembre de 2006, BALMES BIENES INMUEBLES C.A., y TINTORERIAS M.P. C.A., suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento sobre el inmueble, y en fecha 4 de junio de 2008, suscribieron otro contrato de arrendamiento.
Que en fecha 6 de abril de 2009, BALMES BIENES INMUEBLES C.A., fue notificado por parte de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda de la Resolución No. 012972, de fecha 26 de marzo de 2009, mediante la cual se reguló el canon de arrendamiento del inmueble en la cantidad de VEINTICINCO MIL QUINIENTOS SETENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 25.572,91).
Que en fecha 06 de mayo de 2011, se realizó una notificación por intermedio de la Notaría Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, mediante el cual BALMES BIENES INMUEBLES C.A., notificó a TINTORERÍAS M.P. C.A., que no tiene interés en renovar el contrato de arrendamiento y que por tal motivo el contrato culminaría el 1º de junio de 2011; igualmente BALMES notificó a TINTORERÍAS, que en caso que esta última haga uso de la prórroga legal arrendaticia, se entenderá que la permanencia en el inmueble y el pago de los cánones a partir del 1º de junio de 2011, será en el ejercicio del derecho a la prórroga legal arrendaticia.
Que esta notificación fue dirigida al señor MIGUEL PLITMAN ZUCKERMAN, en la Quinta Asís ubicada en la calle Santa Teresa de Jesús con Calle los Chaguaramos de la Urbanización La Castellana.
Por último alegó que llegado el día de vencimiento de la prórroga legal arrendaticia, a decir el 31 de mayo de 2014, TINTORERÍAS M.P. C.A., no ha cumplido con su obligación legal y contractual de hacer la entrega material del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
Por tales motivos procedió a demandar el desalojo del inmueble arrendado.
DE LA CONTESTACIÓN
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente para dar contestación al fondo de la demanda negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la demanda propuesta tanto en los hechos como en el derecho.
Negó, rechazó y contradijo que la duración total convencional de la relación arrendaticia inmobiliaria existente entre la sociedad mercantil BALMES BIENES INMUEBLES C.A., en su carácter de arrendadora y su representada TINTORERIAS M.P. C.A., en su carácter de arrendatario, haya sido por diez (10) años que comenzaron el 1º de junio de 2011, operando automáticamente la prórroga convencional por un periodo de un (1) año adicional, previsto en el contrato de arrendamiento, por lo que la duración total convencional de la relación arrendaticia inmobiliaria existente fue de once (11) años que ciertamente comenzaron el 1º de junio de 2001, y vencieron el 1º de junio de 2012.
Negó, rechazó y contradijo que la notificación practicada en fecha 6 de mayo de 2011, por la sociedad mercantil BALMES BIENES INMUEBLES C.A., a TINTORERÍAS M.A. C.A., por intermedio de la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, haya causado algún efecto legal o jurídico en la continuidad o no de la relación arrendaticia inmobiliaria existente, ya que ello no dependía de notificación alguna, sino de una aplicación aplicable.
Que la notificación fue extemporánea, ya que según lo previsto en la cláusula CUARTA; que estipula el lapso del contrato de arrendamiento vigente, la misma debió ser practicada con por lo menos noventa (90) días de anticipación al vencimiento del lapso inicial de ejecución del contrato, a decir el 1º de junio de 2011, es decir la notificación debió efectuarse antes del 02 e marzo de 2011.
Por último negó, rechazó y contradijo que la prórroga legal de tres (3) años, a que tiene derecho TINTORERÍAS M.A. C.A., haya comenzado el 1º de junio de 2011 y vencido el 1º de junio de 2014.
Capítulo III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
Demandante:
Conjuntamente con su escrito libelar se acompañaron los siguientes medios probatorios:
Marcado con letra “A” instrumento poder que otorgara el ciudadano Eduardo Leañez, en su carácter de administrador de la sociedad mercantil Balmes Bienes Inmuebles, C.A., a los Abogados Federico Leañez y Juan José Senabre, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 22.607 y 78.195, respectivamente, ante la Notaría Pública VIII del Municipio Baruta, al cual esta Alzada le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditado en autos la representación judicial que ostentan los referidos profesionales del derecho. Así se decide.
Marcado con letra “B” copias simples de los estatutos de la empresa Balmes Bienes Inmuebles, C.A., las cuales no fueron impugnadas por la parte a quien le fueron opuestas en virtud de lo cual se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditada la constitución de dicha empresa. Así se decide.
Marcado con letra “C” contrato de arrendamiento suscrito entre Balmes Bienes Inmuebles, C.A., y Tintorerías M.P. C.A., autenticado el 1º de junio de 2001, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el No. 68, Tomo 29, el cual no fue impugnado por la parte a quien le fue opuesto en virtud de lo cual se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditada la relación arrendaticia existente entres las partes desde la fecha en que se suscribió el contrato sobre el bien inmueble cuyo desalojo se demanda. Así se decide.
Marcados con letra “D” contrato de arrendamiento suscrito entre Balmes Bienes Inmuebles, C.A., y Tintorerías M.P. C.A., de fecha 30 de mayo de 2006, el cual no fue impugnado por la parte a quien le fue opuesto en virtud de lo cual se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditada la relación arrendaticia existente entres las partes desde la fecha en que se suscribió el contrato sobre el bien inmueble cuyo desalojo se demanda. Así se decide.
Marcado con letra “E” contrato de arrendamiento suscrito entre Balmes Bienes Inmuebles, C.A., y Tintorerías M.P. C.A., autenticado el 04 de junio de 2008, ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 35, Tomo 88, el cual no fue impugnado por la parte a quien le fue opuesto en virtud de lo cual se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditada la relación arrendaticia existente entres las partes desde la fecha en que se suscribió dicho contrato sobre el bien inmueble cuyo desalojo se demanda. Así se decide.
Marcado con letra “F” notificación emitida por el Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas, de fecha 06 de abril de 2009, mediante la cual notificó a la empresa Balmes Bienes Inmuebles, C.A., que por Resolución No. 012972, de fecha 26 de marzo de 2009, se acordó fijar canon de arrendamiento máximo mensual para comercio en la cantidad de VEINTICINCO MIL QUINIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES FUERTES CON NOVENTA Y UN CENTIMOS (Bs. F. 52.572,91), a la cual se le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por tratarse de un documento publico administrativo. Así se decide.
Marcado con letra “G” notificación efectuada por la Notaria Pública Cuarta del Municipio Chacao del estado Miranda, de fecha 06 de mayo de 2011, dirigida al ciudadano MIGUEL PLITMAN ZUCKERMAN, es su condición de Director General de la empresa TINTORERÍAS M.P., C.A., ante la Notaría Pública IV del Municipio Chacao, el cual no fue impugnado por la parte a quien le fue opuesto, por lo tanto, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo que la empresa Balmes Bienes Inmuebles, C.A., notificó su deseo de no continuar con la relación arrendaticia. Así se decide.
Marcado con letra “H”, copia simple de estatutos de la empresa TINTORERÍAS M.P., C.A., el cual no fue impugnado por la parte ha quien le fue opuesto, quedando acreditado la constitución de dicha empresa. Así se decide.
En la fase probatoria reprodujo el merito de sus pruebas acompañadas al escrito libelar sobre las cuales ya se emitió valoración. Así se precisa.
Demandada:
Conjuntamente con su escrito de contestación promovió los siguientes medios probatorios.
Marcado con letra “A”, instrumento poder que otorgara el ciudadano Miguel Plirman Zuckerman, actuando en su carácter de Director General de la Junta Directiva de la Sociedad Mercantil TINTORERÍAS M.P., C.A., a los Abogados Vanessa Hoyer, Oswaldo Emilio Ablan Candia, Oswaldo Antonio Ablan Hallak y Rafael Ignacio Zamora, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 117.225, 36.358, 67.301 y 155.514, respectivamente, ante la Notaría Pública VIII del Municipio Autónomo Chacao, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditada la representación judicial que ostentan los referidos profesionales del derecho. Así se decide.
Marcadas con las letras “B” y “C” certificación de consignaciones de cánones de arrendamiento y comprobantes de ingresos efectuados por TINTORERÍAS M.P C.A., a favor de Administradora BALMES BIENES INMUEBLES C.A., de fecha 13 de febrero de 2015, ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI). Dichas documentales se aprecian de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código Adjetivo. Así se decide.
En la fase probatoria reprodujo el merito de las pruebas que corren insertas en las actas del presente expediente sobre las cuales ya se emitió valoración. Así se precisa.

Capítulo IV
DE LA DECISIÓN RECURRIDA
El Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró singar la demanda incoada en base a las siguientes consideraciones:
“…Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Alzada analizar previamente la naturaleza del contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda y lo alegado por el actor en la oportunidad correspondiente, es decir, debemos determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.
En tal sentido se desprende del contrato de arrendamiento que fue suscrito entre la Sociedad Mercantil BALMES BIENES INMUEBLES, C.A., y la Sociedad Mercantil TINTORERÍAS M.P., autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de junio de 2008,anotada bajo el Nº 35, Tomo 88, de los Libros Autenticados llevados por esa Notaría, la existencia de relación arrendaticia sugerida entre las partes contratantes respecto al inmueble constituido por una Casa-quinta identificada con el Nº 36-P-B del plano de la Urbanización La Castellana, en la intersección de las Avenidas Los Chaguaramos y Avenida Santa Teresa, Municipio Chacao del Estado Miranda, que el contrato en cuestión tendría una duración de tres )3) años contados a partir de su entrada en vigencia, prorrogable por un periodo de un (01) año adicional, siempre y cuando las partes se pongan de acuerdo con el nuevo canon de arrendamiento aplicable para el año de prorroga, con no menos de noventa (90) días de anticipación al vencimiento del lapso de ejecución contractual allí definido. Ahora bien, de dicho contrato es parte fundamental de las probanzas aportadas por la parte actora, se evidencia que el mismo establece la duración del contrato.
En virtud de lo anteriormente expuesto, considera esta Sentenciadora que la parte actora demostró suficientemente en autos, y conforme a las previsiones contenidas en los Artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la existencia de la obligación demandada, a través de los medios probatorios aportados al proceso, hechos que resultan suficientes para que esta Juzgadora considere que ha quedado demostrada, de manera auténtica, la relación contractual que vincula a las partes en litigio. Así se declara.
En virtud de los razonamientos anteriormente efectuados, para esta juzgadora resulta forzoso declarar en el dispositivo de este fallo, con lugar la demanda de desalojo incoada con fundamento en los artículos 8 y 20 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, 1.594 y 1.595 del Código Civil, por lo que la parte demandada deberá entregar a la parte actora completamente desocupado el inmueble constituido por una casa-quinta construidas sobre una parcela de terreno identificada con el Nº 36-P.B del plano de la Urbanización La Castellana, en la intersección de las Avenidas Los Chaguaramos y avenida Santa Teresa, con la condena en costas del juicio a la parte demandada por haber resultado vencida. Así se declara…”
Capítulo V
DE LOS INFORMES EN ALZADA
Demandante:
La representación judicial de la parte actora sostuvo en su escrito de informes que, a la presente fecha, TINTORERÍAS M.P. C.A., aún mantiene ocupado el inmueble en completa contraposición a las obligaciones a las que se comprometió en el contrato de fecha 04 de junio de 2008, debiendo cumplir con las obligaciones legales y contractuales correspondientes al desalojo y entrega material del inmueble, y así solicitó sea declarado en la definitiva.
Concluyó en que le arrendó a TINTORERÍAS M.P. C.A., desde el 1º de junio de 2001, hasta el 30 de mayo de 2011, es decir, durante diez años, y que en fecha 6 de mayo de 2011, notificó a la demandada su intención de no renovar el contrato de arrendamiento, por lo que la misma tendría el beneficio de una prórroga legal arrendaticia por un lapso de tres (3) años, posterior a la notificación de la no renovación.
Que tal prórroga legal se encuentra vencida y a la fecha de ésta TINTORERÍAS M.P C.A., no ha cumplido con su obligación legal contractual de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
Por todo lo expuesto, solicitó que TINTORERÍAS M.P. C.A., debe ser condenada a realizar la entrega del inmueble arrendado a la demandante en las mismas buenas condiciones que lo recibió, tal como lo establece en la cláusula tercera del contrato de fecha 4 de junio de 2008.
Demandado:
En la oportunidad procesal correspondiente para presentar informes, la representación judicial de la parte demandada alegó que como requisito para que operara la prórroga por un periodo de un (1) año adicional, estaba sujeto a la condición de que las partes acordaran el nuevo canon de arrendamiento aplicable para el año de prórroga, por lo tanto esta condición no aplica en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, pues el mismo estaba sujeto a regulación oficial, como efectivamente ocurrió cuando la Dirección General de Inquilinato fijó su canon de arrendamiento máximo mensual en la cantidad de VEINTICINCO MIL QUINIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES CON NOVENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 25.572,91), teniendo las partes la obligación de acatar el canon fijado, y así se hizo, por lo cual no cabía la posibilidad de establecer un nuevo canon.
Que en consecuencia a lo anterior, al no tener aplicación la condición ya referida, automáticamente operó la prórroga convencional por un (01) año adicional, prevista en el contrato de arrendamiento, y la misma transcurrió entre el 1º de junio de 2011 y el 1º de junio de 2012.
Que no es cierto que la relación arrendaticia entre las partes haya sido de diez (10) años que comenzaron a partir del 1º de junio de 2001, y vencieron el 1º de junio de 2011, pues operó automáticamente la prórroga convencional por un periodo de un (1) año adicional, por lo que la duración total convencional de la relación arrendaticia inmobiliaria existente fue de once (11) años, que vencieron el 1º de junio de 2012.
Que en cuanto a la notificación practicada por la notaria cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, fue extemporánea por tardía ya que la misma debía ser efectuada con por lo menos noventa (90) días de anticipación al vencimiento del lapso inicial de ejecución del contrato, es decir, a más tardar el 02 de marzo de 2011, y la misma se verificó el 06 de mayo de 2011.
Que el Juez A quo, no hizo referencia alguna a la vinculación del material probatoria promovida, sino que se limitó a analizar el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de la presente causa, en cuanto si es a tiempo determinado o indeterminado, concluyendo que el mismo es a tiempo determinado, lo cual no es objeto de controversia en el presente juicio, declarando en consecuencia con lugar la demanda.
Que a través de todos los elementos probatorios traídos a los autos, la demandada logró probar que la duración real del contrato de arrendamiento fue de once (11) años, que la notificación notaria antes referida, resulto ser tardía por extemporánea, y que la prórroga legal fue de tres (3) años.
DE LAS OBSERVACIONES
Demandante:
La representación judicial de la parte actora estableció que la demandada adolece de un error argumental, el cual radica en que no establece en derecho el porque debe ser declarada sin lugar la presente demanda, ya que la defensa de la demanda se basa en una supuesta notificación que en realidad no era estrictamente necesaria a los fines de la duración del contrato, y que la cláusula cuarta del contrato de fecha 4 de junio de 2008, no habla de notificación alguna, sino que señala únicamente que el contrato podía prorrogarse por un año adicional si las partes así lo acordaran, con no menos de noventa (90) días de anticipación al vencimiento.
Que existe incongruencia por parte de la demandada al establecer que la obligación de otorgar un (1) año de prórroga dependía de que las partes llegaran a un acuerdo sobre un nuevo canon de arrendamiento, por lo tanto si ello operaría así lógicamente por disposición contractual la prórroga no operaba.
Que en ninguna cláusula del contrato de fecha 4 de junio de 2008, se encontraba atada una prórroga contractual a notificación alguna, y que la única manera que se pudiese dar tal prórroga era con la existencia de un acuerdo entre las partes, y que el lapso de noventa (90) días indicado en la cláusula cuarta del contrato era para acordar el canon para la prórroga contractual, no es el lapso que permitiera de modo alguno un prórroga contractual automática que nunca fue voluntad de las partes.
Que la notificación de fecha 06 de mayo de 2011, tuvo como intención dejar claro, que la demandante no tenía deseos de continuar con la relación contractual y destacar el derecho a la prórroga legal de tres años, que fue respetado por BALMES.
Capítulo VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe -como ya se indicara- a impugnar la decisión proferida en fecha 20 de noviembre de 2017, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara con lugar la demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil Balmes Bienes Inmuebles, C.A., contra la sociedad mercantil Tintorerías M.P. C.A., todos identificados al comienzo de este fallo.
Para decidir se observa:
Previo a cualquier pronunciamiento respecto al merito del asunto, quien decide considera menester hacer referencia a la regla de distribución de la carga de la prueba contemplada en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, según los cuales las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, a cuyo efecto las citadas disposiciones legales establecen lo siguiente:
Artículo 1354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
En el derecho procesal moderno corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al Juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de su verdad; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso.
Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma).
En síntesis, en el derecho moderno ambas partes pueden probar: A) el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; y, B) el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
La jurisprudencia de la casación, considerando las distintas posiciones del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto que no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas.
En el sub iudice no fue un hecho controvertido entre las partes la relación contractual de arrendamiento entre ellos existentes, mas sí la duración de la misma, pues, de ello depende considerar tanto la tempestividad de la notificación practicada al arrendatario acerca de la terminación del contrato y la falta de intención del arrendador de renovarlo, como la admisibilidad de la demanda intentada.
Veamos entonces como se desarrolló la relación contractual y así observamos lo que sigue:
CONTRATO INICIO TERMINACIÓN
Autenticado el 1º de junio de 2001, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, anotado bajo el No. 68, Tomo 29.
1º DE JUNIO DE 2001
31 DE MAYO DE 2005
Autenticado el 20 de septiembre de 2006, ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital.
1º DE JUNIO DE 2006
31 DE MAYO DE 2007
(Prorrogable por un año más automáticamente)
Autenticado el 04 de junio de 2008, ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 35, Tomo 88.
1º DE JUNIO DE 2008
31 DE MAYO DE 2011
(Prorrogable por un año más siempre y cuando las partes se pusieran de acuerdo con el nuevo canon de arrendamiento para el año de prorroga con no menos noventa (90) días antes de su vencimiento)

Como podemos observar la relación arrendaticia data desde el 1º de junio de 2001, hasta el 31 de mayo de 2011, siendo que la ultima relación contractual establecía en su clausula cuarta una prorroga convencional de un (1) año más, siempre y cuando las partes se pusieran de acuerdo con el nuevo canon de arrendamiento para el año de prorroga con no menos noventa (90) días antes de su vencimiento.
Antes bien, consta en autos documento público administrativo consistente en una notificación emanada del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, de fecha 06 de abril de 2009, mediante la cual dicho ente acordó fijar el canon de arrendamiento en la cantidad VEINTICINCO MIL QUINIENTOS SETENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 25.572,91) monto inferior al estipulado en el contrato, a saber: TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 35.000,oo) con incrementos porcentuales; lo que supone que el arrendatario acudió ante el ente administrativo para solicitar la regulación del canon quedando por tanto establecido en la cantidad que se desprende de la notificación, la cual constituye per se un acto administrativo de efectos particulares no constando en autos que contra éste se haya ejercido recurso alguno no obstante haberlos concedido.
Así las cosas, es evidente entonces que durante la última relación contractual quedó establecido un nuevo canon de arrendamiento por conducto del órgano administrativo, lo que a juicio de esta Alzada hacia merecedor al arrendatario de la prorroga convencional establecida en la clausula cuarta del contrato, pues, ésta dependía de un nuevo canon cuya fijación se efectuó en el acto administrativo al que se ha hecho referencia, noventa (90) días antes de la terminación del contrato, lo que consecuencialmente conlleva a concluir que, la relación contractual feneció entonces el 31 de mayo de 2012, fecha a partir de la cual comenzó a transcurrir la prorroga legal de tres (03) años establecida en el artículo 26 de la Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que culminaría el 31 de mayo de 2015.
De tal manera que, siendo que la demanda de desalojo que hoy nos ocupa fue intentada el 04 de julio de 2014, fundamentada en la finalización de la relación contractual, y, como quiera que para esa fecha el arrendatario se encontraba disfrutando de la prorroga legal establecida en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debe en consecuencia reputarse inadmisible la demanda incoada al resultar manifiestamente contraria a derecho -ex artículo 341 procedimental-, toda vez que, la causal prevista en el artículo 40 literal “g” eiusdem -que fue donde debió el actor fundamentar su pretensión- prevé el desalojo del inmueble arrendado cuando el contrato haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación, por consiguiente, deberá declararse con lugar el recurso de apelación ejercido revocándose el fallo recurrido, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
Capítulo VII
DISPOSITIVO
En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: CON LUGAR el recurso procesal de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada el 20 de noviembre de 2017, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declarara con lugar la demanda por desalojo incoada por la Sociedad Mercantil BALMES BIENES INMUEBLES, C.A., contra la Sociedad Mercantil TINTORERÍAS M.P C.A., todos identificados al comienzo de este fallo, la cual queda REVOCADA en todas y cada una de sus partes.
Segundo: INADMISIBLE la demanda de desalojo incoada por la Sociedad Mercantil BALMES BIENES INMUEBLES, C.A., contra la Sociedad Mercantil TINTORERÍAS M.P C.A., todos identificados al comienzo de este fallo.
Tercero: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida.
Cuarto: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 12 días del mes de abril de 2018. Años 207º de la Independencia y 159º de la Federación.
El Juez Provisorio
Raúl Alejandro Colombani
El Secretario
Leonel Rojas
En esta misma fecha siendo las nueve de la mañana (9:00 a.m.) se registró y público la anterior sentencia.
El Secretario
Leonel Rojas

RAC/lr*
Exp. No. AP71-R-2018-000009.