TSJ Regiones - Decisión

EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

En el día de hoy, nueve (9) de agosto de dos mil dieciocho (2.018), 208° y 159°, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), día y hora fijados para que tenga lugar en la presente causa la audiencia oral prevista por el primer aparte del artículo 123 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, bajo la dirección de la suscrita Juez Superior Accidental, a fin de que las partes expongan los alegatos y defensas que consideren pertinentes, así como para que este Tribunal Superior emita la correspondiente sentencia. En razón de que la ciudadana Secretaria, licenciada Maritza Linares, se encuentra de reposo médico por presentar quebrantos de salud, se designa en este acto a la abogada Ana Daniela Vargas Graterol, titular de la cédula de identidad número 19.609.812, como secretaria temporal en la presente causa, quien estando presente aceptó tal designación, prestó el juramento de Ley y tomó posesión del cargo designado. Habiéndose anunciado este acto por el ciudadano alguacil del Tribunal, compareció la parte demandante ciudadana Milena Rosa Mambel Núñez, titular de la cédula de identidad número 5.766.208, representada por la abogada Julixia castellanos Perdomo, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 69.734, y por la parte demandada la ciudadana Elide del Carmen Márquez de Ramos, titular de la cédula de identidad número 5.352.708, representada por el abogado Oswaldo Manrique Ramírez, inscrito el Inpreabogado bajo el número 23.160.
Acto continuo, solicitó el derecho de palabra la apoderada judicial de la parte demandante y concedido que le fue expuso verbalmente sus alegatos y defensas en los términos que se resumen seguidas: “Debo comenzar como representante de la señora Elide con señalar las causales de inadmisibilidad de la demanda que nos ocupa por ser contraria al orden público y a la legislación inquilinaria. 1) La resolución presentada por la demandante como prueba de haber agotado el procedimiento previo a la demanda nunca fue notificada ala afectada por este acto administrativo que la señora Elide Márquez demandad en este juicio es decir, la resolución administrativa no se encuentra definitivamente firme y esto es causal de inadmisibilidad por infringir la ley inquilinaria; 2) La resolución administrativa tampoco ha sido publicada como lo señala ella mismo que ordena publíquese ella misma. 3) Existe un recurso administrativo contra dicha resolución que habilita la vía judicial interpuesto oportunamente el 25 de julio del 2018, que es indicativo que dicha resolución no se encuentra definitivamente firme ni es válida para demandar el desalojo. 4) Otra causal de inadmisibilidad es que no consta haber cumplido con la exigencia del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento ya que se había alegado la causal segunda y esto es obligatoria. 5) Hay un cambio arbitrario e ilegal en las causales alegadas en la demanda porque no fueron discutidas en la sede administrativas allí solo se discutió la causal de necesidad de ocupar el inmueble por un hijo de la presunta propietaria. 6) El contrato que ha sido presentado como de arrendamiento es decir de opción de compraventa cuando fue suscrito el inmueble está hipotecado es decir, que violenta el artículo 1.581 del Código Civil por cuanto no consta ni el expediente administrativo ni en este juicio la debida autorización del acreedor hipotecario que es una institución pública llamada FUDET, en base a esto se debió suspender el juicio llamar al acreedor hipotecario a este procedimiento y al procurador general de la República y no se hijo es una diligencia de estricto orden público. 7) No está acreditada la cualidad de propietaria de la demandante es decir, la exclusividad lo que si esta demostrado es la propiedad de la demandada con el documento de opción compraventa donde hizo pago por la casa y en virtud de esto la demandante no podía reclamar el desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento y mucho menos la necesidad de ocupar el inmueble, tampoco está acreditado una exigencia de la ley que es que para demandar la vivienda tiene que ser principal es decir, que al haber vendido la casa como lo hizo a través de la opción de compra veta y estar ocupada la misma por la compradora demandada esto es una causal de inadmisibilidad en cuanto a la sentencia apelada voy a señalar los vicios de nulidad: 1) En sus consideraciones para decir la juez parte de un falso supuesto ha señalado que la opción de compra venta es simplemente una oferta de venta con arrendamiento es decir, que sería una promesa de transitoria de venta desnaturalizando la opción de compra venta y motivando que no existe la falta de cualidad de la arrendadora demandante y la falta de cualidad de mi cliente como arrendataria esto se aparta de la teoría general del contrato de nuestro Código Civil de nuestra legislación inquilinaria y del criterio del Tribunal Supremo de Justicia que las considera autenticas operaciones de venta; 2) Acordó el pago de cánones de arrendamiento por insolvencia y se olvido de que existe de regulación y control de alquileres en virtud del cual el arrendador debe demostrar para esta causal la adecuación al pago del canon es decir, que haya la regulación de alquileres que se haya registrado como arrendadora que haya depositado el contrato, y que haya aperturado una cuenta corriente especial para el abono de los cánones, esto no consta en el expediente en razón de ello mi cliente se encuentra solvente en virtud de la disposición transitoria novena y el artículo 68 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, 3) Igualmente considero para decidir que en el documento de propiedad consignado que no es el mismo título indicado en la opción de compra venta ni el consignado en la sede administrativa estaría comprobado la calidad de arrendataria en el inmueble es obvio la contradicción porque existiendo un documento público como la opción de compra venta que otra prueba puede ser mas demoledora de es falta de necesidad de ocupar el inmueble, es que la había vendido y esto no lo tomó en consideración la juez de primera instancia, valido dos testimonios con los que según ella se demostró las causales demandadas la testigo Luzmila Gil Calderon la segunda dice que no conoce a mi cliente y la primera dice que lo conoce dos años después de haber suscrita la opción de compra venta. Se estimo la cuantía en 10.200 bolívares y se declaro competente y en el libelo se estimo en 200 mil bolívares. La dispositiva de la audiencia de juicio se refirió a dos particulares y la sentencia a cinco particulares tres de los cuales no fueron acordados en la audiencia de juicio por lo expuesto solicito a esta superioridad declare nulo el presente juicio y nula las sentencia por los vicios aquí enunciados y con lugar la apelación. Es todo.” Acto continuo, solicitó el derecho de palabra el apoderado judicial de la parte demandada y concedido que le fue expuso verbalmente sus alegatos y defensas en los términos que se resumen seguidas: “Ciudadana juez solicito que la apelación interpuesta sea desestimada en consecuencia en la forma en la que fue hecha, ya que la apelante se limito a una apelación pura y simple esto es sin señalar las razones de hecho y de derecho que las sustenten privándonos de ese derecho a la defensa consagrado en el artículo 49.1 Constitucional ya que el apoderado judicial solo manifestó en su diligencia que cursa en el expediente al folio 111 de fecha 30 de julio de 2015 donde manifestó apelo de la sentencia dictada que en la audiencia de fecha 23 de julio de 2015 ciudadana juez le solicito no admita la presente apelación. Quiero agregar que es lamentable de la parte apelante que tiene un desconocimiento de lo que existe y de lo que fue un procedimiento tramitado por el A quo ya que en todo momento se cumplió con todo lo establecido en el decreto ley donde se debe agotar la vía administrativa así como también se dio estricto cumplimiento en la ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, en ningún momento dicho proceso estuvo cargado de vicios y de irregularidades como lo manifestó la parte apelante solicito sea ratificada la decisión tomada por el Tribunal Pampán y Pampanito a cargo de la Dra. Beatriz Valenzuela. Es todo.” En este estado se le concede el derecho de réplica al apoderado apud acta de la parte apelante, quien expuso: “Las causales de inadmisibilidad como lo estima el artículo 341 del CPC por ser cuando son de orden público se pueden alegar en cualquier estado y grado de la causa igualmente debo señalar que el artículo 123 de la Ley de regularización de arrendamientos no establece ningún requisito o formalidad para anunciar la apelación. Es todo”. Concedido como fue el derecho a réplica la ciudadana de apoderada de la parte actora no hizo uso de ella. En cuanto a la evacuación de las pruebas documentales promovidas por el apoderado de la parte apelante que obran a los folios 147 al 216 y a los fines de garantizarle a las parte la igualdad procesal y el control de las pruebas consignadas en la presente causa, este Tribunal Superior le concede el derecho de palabra a la apoderada judicial de la parte actora quien expuso: “Solicito no sean valoradas ni admitidas promovidas por el apoderado judicial de la parte demandada ciudadana Elide Márquez por cuanto que corre inserto en el expediente un acta de audiencia conciliatoria de fecha 25 de septiembre de 2013 donde la ciudadana Elide Márquez fue asistida y presencio el acto conciliatorio donde no se llego a ningún acuerdo traigo a colación esto porque el recurso de reconsideración intentado por Elida Márquez es extemporáneo ya que ella si tenía conocimiento del procedimiento administrativo por ante el SUNAVI en dicha acta esta su firma al folio 34 así mismo corre en el expediente providencia administrativa de fecha 28 de octubre 2013 donde se decide se agote la vía administrativa y se puede ejercer la vía judicial, con relación al documento presentado documento de certificación de gravamen el cual está sujeto a una hipoteca le hago conocimiento al apoderado judicial que también corre inserto en el expediente el documento de propiedad de la ciudadana Milena Mambel como única propietaria y sin estar dicha propiedad sujeta a créditos hipotecarios es por ello que ratifico lo expuesto solicito que dichas pruebas no sean valoradas y admitidas en el presente expediente. Es todo” en este estado se le concede el derecho de palabra al apoderado apud acta de la parte apelante y concedido que le fue expuso: “Insisto en hacer valor la documental publica presentada por ser pertinente al acto de apelación y a la causales de admisibilidad denunciadas en el día de hoy pido que se le dé la valoración instrumental y de contenido. Es todo”. Vistas las exposiciones condenadas por las partes intervinientes este Tribunal Superior admite las documentales publicas referentes a la certificación de gravamen del inmueble objeto de la presente pretensión y de las copias certificadas del procedimiento administrativo llevado por el SUNAVI. En cuanto a las pruebas consistentes en copias fotostáticas simples este Tribunal deja constancia que las mismas aparecen consignadas en el presente expediente en original y su valoración se determinara en el presente fallo. Oída la exposición de la parte actora, este Tribunal Superior pasa a proferir sentencia bajo las siguientes apreciaciones de hecho y de derecho. Aparece de autos que mediante libelo presentado a distribución, repartido al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, la ciudadana Milena Rosa Mambel Núñez, propuso demanda por desalojo de inmueble contra la ciudadana Elide del Carmen Márquez de Ramos.
La demanda en cuestión fue fundamentada en el artículo 91 de la ley de Alquileres de Vivienda en sus ordinales 1 y 2, esto es por la necesidad de ocupar el inmueble.
Por auto de fecha 5 de marzo de 2015 fue admitida la presente demanda, se ordenó la citación de la demandada para que compareciera a las diez de la mañana (10:00 a.m.) del quinto día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, para el acto correspondiente a la audiencia de mediación y conciliación. En fecha 23 de abril de 2015, se llevo a cabo la audiencia conciliatoria en la que comparecieron ambas partes quienes no llegaron a ningún acuerdo satisfactorio y solicitaron prorroga de la audiencia. En fecha 28 de abril de 2015, se llevo a cabo la prolongación de la audiencia de mediación y conciliación en la que las partes no llegaron a ningún acuerdo pasando la presente causa en etapa de Contestación a la demanda conforme a lo establecido en el artículo 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Mediante escrito presentado por el apoderado demandado, en la cual entre otras que manifestó solicitó la falta de cualidad e interés de la accionante por ser su representada propietaria del inmueble objeto del litigio.
En ese mismo orden promovió pruebas documentales en copia simple del los cheques números 12020200 y 19020201 emitidos por el IPASME y el contrato de fecha 9 de agosto de 2009. Promovió como testimoniales a los ciudadanos Jesús Alonso Briceño Ramos, Yoel Eduardo Zapata González y César Augusto Carrasquero Linares, titulares de las cédulas de identidad números 16.651.708, 19.428.687 y 20.705.643, respectivamente. Por auto dictado el 18 de mayo de 2018, el A quo fijó los límites de la controversia conforme a lo establecido en el artículo 112 de la Ley para la regularización y control de arrendamiento de vivienda. La apoderada judicial de la parte actora, abogada Julixia Castellanos Perdomo, presentó escrito en fecha 18 de mayo de 2015, a los fines de ratificar a todo evento lo alegado por su mandante en el escrito libelar.
En fecha 28 de mayo de 2015, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas en las que reproduce el valor y mérito favorable de autora. En fecha 1° de junio de 2015 la parte demandada de autos, a través de su apoderado judicial, consigno escrito de pruebas en las que consigno documentales y testimoniales de los ciudadanos Jesús Alonso Briceño Ramos, Yoel Eduardo Zapata González y César augusto Carrasquero Linares, titulares de las cédulas de identidad número 16.651.708, 19.428.687 y 20.705.643, respectivamente.
Por diligencia de fecha 3 de junio de 2015, el apoderado del demandado de autos impugno los fotostatos en copias simples del acta conciliatoria y telegrama de los folios 65 al 69 del presunto expediente número 113/10. Las pruebas promovidas por ambas partes fueron admitidas por auto de fecha 8 de junio de 2015.
En fecha 23 de julio de 2015, se celebró la audiencia oral de juicio, en la que comparecieron ambas partes, en que se les concedió el derecho de palabra a cada una de ellas donde manifestaron sus alegatos; en el mismo acto, la parte actora promovió pruebas documentales y testimoniales, pruebas que fueron incorporadas en el expediente y en la audiencia. Se evacuaron las testimoniales de los ciudadanos Ricardo Alfonso Araujo Garcés, Luzmila Josefina Gil Caldera y Lina Rosa Perdomo Méndez, plenamente identificados en autos.
Finalmente el A quo, pasó a dictar el fallo conforme lo establecido en artículo 120 de la Ley para la Regularización y Control de arrendamientos de Vivienda, y declaró con lugar la demanda y se condenó en costas a la parte demandada, haciendo la reproducción del fallo completo en fecha 29 de julio de 2015. Mediante diligencia de fecha 30 de julio de 2015, la parte demandada apeló de la decisión y fue oída por auto de fecha 7 de agosto de 2019. En fecha 29 de junio de 2016, se le dio entrada por ante esta Superioridad a la presente actuaciones.
Consta en auto de fecha 30 de junio de 2015, inhibición del juez suplente abogado Juan Marín Duarry. En fecha 7 de agosto de 2017, se abocó al conocimiento de la presente causa la abogada Rimy Rodríguez Artigas, como juez accidental y ordenó la notificación de las partes, que fue debidamente cumplida tal como consta en auto de fecha 18 de julio de 2018. En fecha 6 de agosto, esta alzada fijó la audiencia de apelación al tercer (3°) día de despacho siguiente conforme a lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda.
Mediante escrito el apoderado judicial de la parte demandada Oswaldo Manrique, promovió pruebas documentales que obran a los folios
El tema a decidir en esta alzada consiste en establecer si la sentencia dictada por el tribunal de la causa se encuentra o no ajustada a derecho, por medio de la cual declaro con lugar la demanda de desalojo. En ese sentido, del detenido y exhaustivo análisis que este Juzgado Superior ha realizado de las actas que conforman el presente expediente, y especialmente del libelo de la demanda y su contestación y escrito de reconvención con su respectiva contestación, observa que la parte actora pretende que la demandada desaloje el inmueble destinado a vivienda, en fundamento a la falta de pago de los cánones de arrendamientos adeudados y por necesidad de ocupar el bien inmueble arrendado.
Ante la pretensión deducida por la actora, la parte demandada en su contestación, como punto previo, impugnó la cuantía de la demanda y opuso como defensas de fondo la excepción non adimpleti contractus, por considerar que, al no haber cumplido la parte demandante con su obligación de entregar la cantidad recibida como parte del precio de venta estipulado en el contrato, la demandada no cumplió con el pago de los cánones de arrendamiento; rechazando la demanda en todas sus partes y haciendo valer la falta de cualidad e interés de la parte actora en intentar la pretensión y de la falta de cualidad e interés de la demandada, por considerar que la verdadera propietario del bien inmueble objeto de la demanda es de la parte demandada.
SOBRE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA DEMANDA PRINCIPAL
La parte demandada al dar contestación a la demanda impugnó por considerar exagerada y desproporcionada la cuantía estimada por el actor, por considerar que debía tomarse en consideración era el valor de la sumatoria de los cánones de arrendamientos presuntamente vencidos, es decir la suma de diez mil doscientos bolívares (Bs. 10.200,00). Al respecto, observa este Tribunal Superior que, tal como lo ha decidido en forma reiterada nuestro Máximo Tribunal, quien impugne el monto en que el actor estimó el valor de la acción que dedujo, debe demostrar que tal estimación es exigua o exagerada, según el caso. En el presente proceso la parte demandada consideró exiguo el monto de la demanda que asciende a la cantidad de doscientos mil bolívares (200.000,00 Bs); y como tal lo impugnó, afirmando que tal valor debería ascender a la suma de diez mil doscientos bolívares (Bs. 10.200,00); empero no demostró que ciertamente el monto de la demanda pudiera ascender a la cifra expresada de último y, por tanto, debe desestimarse tal impugnación, como en efecto, se desestima. Así se decide.
SOBRE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO OBJETO DE LITIGIO
En cuanto a la naturaleza jurídica del contrato por ellas celebrado, se observa que si bien es cierto la parte actora lo denomina como contrato de arrendamiento con opción a compra y la demandada lo denomina como un contrato de compraventa a crédito o a plazos, sin embargo, considera esta sentenciadora necesario determinar con precisión la naturaleza jurídica del contrato doble o mixto celebrado por ello, tomando en consideración para ello, la voluntad de las partes, o sea, la verdadera intención de los contratantes, por tener el contrato así suscrito fuerza de ley entre ellos.
En ese sentido, se observa que el contrato en estudio se trata de un contrato atípico o innominado, los cuales son aquéllos que no tienen una específica regulación, que se encuentran bajo el amparo del principio de autonomía de la voluntad y de libertad de pacto, que los contratantes celebran, rigiéndose en principio por lo convenido, e integrándose en lo no previsto por preceptos de otros contratos afines o por la jurisprudencia. En efecto, el contrato fundamental de la presente pretensión está compuesto por dos subcontratos, uno denominado por las partes como opción de compra y el otro de arrendamiento y de los cuales deberán aparecer estipulados las condiciones relativas, al arrendamiento y a la opción de compra.
Ahora bien, conjugando el pacto de opción de compra con el del arrendamiento se puede definir el contrato de arrendamiento con opción de compra, como la inserción de una cláusula en un contrato de arrendamiento, mediante la cual se fija la facultad exclusiva de prestar el arrendatario su consentimiento en el plazo contractualmente señalado, para comprar el bien inmueble arrendado.
Del contenido del contrato cuyo desalojo pretende la actora, suscrito por las partes, el primero autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Trujillo del estado Trujillo, el 22 de octubre de 2008, bajo el número 71, Tomo 47; y, el segundo, suscrito privadamente por las partes el 10 de agosto de 2009, especialmente este último, se desprende que ambas partes convienen en suscribir un contrato de opción de compra sobre el bien inmueble suficientemente descrito en este fallo; que el precio de venta estipulado y convenido entre ellas es de ciento treinta y cinco mil bolívares fuertes (Bs. 135.000,00) que la demandada convino en cancelar de la siguiente manera: quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) en dinero efectivo y el remanente, es decir, la cantidad de ciento veinte mil bolívares fuertes (Bs. 120.000,00) serían cancelados al serle otorgado el crédito que la demandada tramitaría por ante el IPASME; que el plazo de la negociación era de ciento cincuenta días hábiles, contados a partir del 17 de agosto de 2009; que cualquier notificación se haría mediante notificación personal, por telegrama con acuse de recibo o por cualquier otro medio; que el cónyuge de la demandada dio su consentimiento para celebrar la opción; que las partes convinieron en que durante el plazo de 150 días hábiles la ciudadana Elide del Carmen Márquez de Ramos ocuparía, en calidad de arrendataria, el inmueble objeto de la presente pretensión cancelando un canon mensual de trescientos bolívares fuertes (Bs. 3000,00) y que lo no previsto se regularía por las disposiciones legales que regulan la materia.
Siendo ello así y del análisis que ha realizado este Juzgado Superior se evidencia que la prominente vendedora se compromete en ofrecer en opción de compra venta a la demandada, el inmueble objeto del contrato, obligándose en la cláusula segunda la promitente compradora a pagar un precio convenido de ciento veinte mil bolívares fuertes (Bs. 120.000,00), de los cuales la denominada promitente comprador pagó a la firma del contrato la cantidad de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) en dinero efectivo y se obligó a pagar el remanente al serle otorgado el crédito que la demandada tramitaría por ante el IPASME y que las partes acordaron como plazo de duración del mismo de 150 días hábiles.
Así mismo, las partes acordaron que durante el plazo previsto en el contrato, la promitente vendedora ocuparía el bien inmueble objeto de la negociación y de esta pretensión, en calidad de arrendataria; y aparece el ciudadano Randy Rafael Ramos Rosario, titular de la cédula de identidad número 8.716.896, como cónyuge de la prominente compradora manifestando estar de acuerdo y aceptando la negociación celebrada por las contratantes en las condiciones y términos establecidos en el contrato.
De lo anterior se concluye, que en el contrato sub iudice, la promitente compradora se comprometió a comprar, ya que si bien es cierto, no consta el compromiso expreso de éste en comprar, si se obligó a ello, ya que se obligó a pagar el precio pactado, lo que implica que se celebró una venta definitiva a plazos, razón por la cual no estamos en presencia de un contrato de promesa unilateral o bilateral de compraventa, ya que el consentimiento originario otorgado por las partes en cuanto a la cosa y al precio implicó el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo de venta, por lo que en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia del cruce de consentimientos de las partes, difiriéndose sólo el momento de otorgamiento del documento definitivo.
Observa esta alzada que, aun cuando se calificare el contrato objeto de litigio como de opción a compra venta; por estar vigente para la fecha de la interposición de la presente demanda la doctrina establecida en fallo de fecha veintidós (22) de marzo de dos mil trece (2.013), sentencia N° 116, expediente N° 12-274, (Caso: D.A.L. contra M.I.G. del Río), que es igual al criterio señalado del 30 de abril de 2002, que fue reiterado en sentencia N° 614, expediente N° 15-257, de fecha 15 de octubre de 2015, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, debe equivaler a una venta definitiva; ya que en dichos fallos se estableció:
“…Que en las denominadas opciones de compraventa, al darse los elementos esenciales del contrato de compraventa como son: objeto precio y consentimiento estamos en presencia de una verdadera venta.”
En el mismo sentido, también en reciente sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 2014-0662, caso; Panadería la Cesta de los Panes, C.A.., se dispuso lo siguiente: “(…)
Lo que determina que el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, conforme al cual no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, es el criterio correcto, y que el criterio que debe aplicar los jueces al momento de decidir, así como también la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, es el criterio vigente para el momento de la interposición de la demanda:
…ya que no, puede exigírsele al demandante que adecue su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía o ha sido establecido y que ha sido cónsono con la doctrina vigente para ese momento…”
Queda de esta manera establecido que la naturaleza jurídica del contrato objeto de litigio es la de una venta definitiva a plazos; haciendo la salvedad para la resolución del presente caso, si las partes cumplieron o no con sus respectivas obligaciones. Así se declara.
SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA DEMANDANTE PARA INTENTAR LA PRESENTE PRETENSIÓN Y DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA DEMANDADA EN SOSTENERLA INVOCADA POR EL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA EN SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN
Señala el apoderado judicial de la parte demandada que “…Siendo la condición de mi representada la de propietaria del inmueble y no la de arrendataria, la acción incoada por desalojo del mismo, por la ciudadana Milena Mambel, es totalmente ilegal y temeraria, debiendo este Tribunal echar por tierra la pretensión de la actora, por no tener la misma ni la cualidad ni el interés para intentarla, así como tampoco tiene mi mandante la cualidad de arrendataria…” (Sic, subrayas de este Tribunal Superior).
Para resolver el punto previo indicado, referente a la falta de cualidad e intereses de ambas partes para intentar y sostener la presente causa, debemos tener presente la naturaleza jurídica del contrato fundamental de la demanda, y que conforme al acápite anterior se determinó que es un contrato de compraventa a plazos; y conforme a lo establecido por el legislador venezolano, la venta es un contrato bilateral, oneroso y consensual, y este último elemento constituye una de las características fundamentales del contrato de compraventa puesto que para su perfeccionamiento solo basta con el consentimiento de las partes legítimamente manifestado, todo ello conforme a lo previsto en el artículo 1.161 del Código Civil que expresa
” En los contratos que tienen por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado “.
Sin embargo, el hecho de que la ley exija ciertos requisitos o formalidades, no se refiere al perfeccionamiento del contrato en sí, sino a la oponibilidad de ésta frente a los terceros o a determinados terceros, de allí para que esa “oponibilidad” surta plenos efectos jurídicos sea necesaria la inscripción ante la oficina de registro correspondiente.
Sobre la base de lo anteriormente planteado, debe entenderse que el dominio o el derecho real de propiedad sobre la cosa objeto de la presente pretensión, consistente en un bien inmueble consistente en la vivienda de dos plantas ubicada en la ciudad de Trujillo estado Trujillo, que se encuentra suficientemente identificada y delimitada fue transferida a la ciudadana Elide del Carmen Márquez de Ramos, en razón de haber exteriorizado su voluntad de contratar; tal conclusión se forma en base a los principios básicos que rigen la materia contractual y, como se dijo anteriormente, sin entrar a analizar y valorar si las partes cumplieron o no con sus respectivas obligaciones contractuales.
En tal circunstancia, al perfeccionarse el contrato de compraventa, este derecho trae como consecuencia jurídica que se produzca una suerte de subrogación personal, la cual consiste en que una persona pasa a ocupar el lugar de otra y por tanto a tener los mismos derechos y obligaciones que tenía la primera; dicho de otra manera, un cambio de sujeto en el contrato, debido a que en el presente caso, la arrendataria, ciudadana Elide del Carmen Márquez Ramos se convirtió en propietaria del bien inmueble, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.342 del Código Civil que establece “cuando las cualidades de acreedor y de deudor se reúnen en la misma persona, la obligación se extingue por confusión”.
En este sentido, se observa que en el presente caso al quedar perfeccionado el contrato de compraventa mediante la manifestación de voluntad de las ciudadanas Milena Rosa Mabel Núñez y Elide del Carmen Márquez de Ramos de contratar y de la aceptación de la negociación en los términos y condiciones en que pactaron las contratantes, expresada por el cónyuge de la compradora, ciudadano Randy Rafael Ramos Rosario, infiere esta juzgadora que es lógico suponer que en la persona de la ciudadana Elide del Carmen Márquez de Ramos convergen la cualidad de arrendadora y de arrendataria, trayendo como consecuencia que esta confusión de sujetos procesales origine una inexistencia del derecho subjetivo sustancial.
Al desaparecer la bilateralidad de la relación jurídica, ésta deja de existir con todos sus accesorios, entre ellos los derechos auxiliares o accesorios de quien ha dejado de ser acreedor; de modo que, si la relación jurídica obligatoria se destruye de facto al desaparecer la dualidad de sujetos que la sustentan, esta relación se extingue.
De acuerdo con los razonamientos que se han venido realizando, resulta indiscutible la falta de cualidad e interés de la ciudadana Milena Rosa Mambel Nùñez para intentar la presente demanda de desalojo y la falta de cualidad e interés de la ciudadana Elide del Carmen Márquez de Ramos para sostener la presente pretensión, dada la convergencia de intereses que se acumula en una sola de las partes, pues como ya se ha dicho, operó la figura de la confusión en la persona de la demandada de autos.
A los fines de sustentar lo esgrimido anteriormente, se toma el criterio, que comparte esta sentenciadora, sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia número RC-00656 proferida el 7 de noviembre de 2003, en el expediente número 02-951, en la cual dispuso lo siguiente:
“…Lo expuesto permite concluir que ambas partes demandante y demandada cedieron válidamente sus derechos litigiosos a un tercero, en quien se confundieron ambas cualidades, lo cual determina la extinción de las obligaciones que originaron el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.342 del Código Civil, lo que conlleva a la inexistencia del derecho subjetivo sustancial que tiende a la obtención del bien, y en consecuencia también desapareció la obligación de satisfacer la pretensión.
En efecto, el interés constituye el contenido del derecho subjetivo material, pues en el litigio el actor exige la satisfacción de su pretensión a través de la subordinación del interés del otro. Ese interés propio se manifiesta por medio de la alegación de un supuesto derecho que se dice transgredido, que se hace valer junto al derecho de acción en la demanda, exigiendo al órgano jurisdiccional que obligue al adversario a renunciar a su interés en favor del interés del demandante.
Entonces, si concurren ambos intereses en una misma persona la obligación se extingue por confusión, y se produce la extinción del proceso, por no existir sujetos con intereses contrapuestos que exijan una solución al estado a través del órgano jurisdiccional, para que resuelva la controversia surgida entre ellos.
Al respecto, el autor Humberto Cuenca en su obra Derecho Procesal Civil, Tomo I, págs. 206 y 207, al desarrollar el tema relacionado con los presupuestos procesales, cita el criterio sostenido por Oscar Bülow, y expresa que “...la existencia o validez del proceso exige ciertas condiciones sin los cuales el proceso no existe o tiene una existencia irregular o viciosa...”, de lo cual la doctrina ha derivado la distinción entre los requisitos relativos a la existencia del proceso y los relacionados con su validez, con clara precisión de que los primeros comprenden “...a) La existencia de un órgano jurisdiccional cuya función es proveer la actividad de las parte;, b) Sujetos procesales, o sea, un actor que reclama y un demandado que resiste; c) La demanda judicial...”.
El desarrollo del proceso depende de la actividad alternativa de las partes, que en principio son tres: juez, actor y demandado, a quienes corresponde impulsar y lograr su desarrollo hasta la consecución de la sentencia definitiva.
Es claro, pues, que para la existencia del proceso constituye requisito indispensable la existencia de un juez y de diferentes partes con intereses contrapuestos, entre quienes se constituye una relación procesal, en el que la actividad de una provoca la de la otra de forma consecutiva y en el orden preestablecido por la ley.
Por los motivos expresados, esta Sala debe declarar la extinción del proceso, por carecer de uno de los presupuestos necesarios, ya que no existen partes enfrentadas en la defensa de sus propios intereses, al revelarse la pérdida del derecho subjetivo material ocasionada por la concurrencia de las cualidades de actor y demandado en una tercera persona, por lo cual cesó el conflicto y la relación procesal…” (Sic, negrillas y subrayas de este Juzgado Superior).
Por las consideraciones anteriores, este sentenciadora concluye que en el casos en estudio están dados todos los requisitos para que sea declarada con lugar la defensa de fondo planteada por el apoderado judicial de la parte demandada, referente a la falta de cualidad e interés de la demandante y de la demandada para intentar y sostener la presente pretensión de desalojo, por haberse concentrado en la persona de la demandada, la cualidad de arrendataria- arrendadora; y, por tal motivo, la presente pretensión deviene en su total extinción. En tal circunstancia, esta sentenciadora considera que la apelación ejercida por la parte demandada debe ser declarada con lugar y. por ende, debe anular la sentencia apelada dictada por el tribunal de la causa en fecha 29 de julio de 2015. Así se decide.
Consecuente con lo anterior, resulta inoficioso verificar los demás argumentos esgrimidos así como el análisis y valoración de las pruebas aportadas por la partes, tanto en el tribunal de la causa como en esta segunda instancia, en razón de que se ha declarado la extinción del proceso. Así se decide.-
III
DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado Iván Alfredo Raga Gubinelli, apoderado judicial de la parte demandada, ejercida en fecha 30 de julio de 2015.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la impugnación de la estimación de la demanda realizada por el apoderado de la parte demandada en el escrito de contestación presentado el 13 de mayo de 2015.
TERCERO: CON LUGAR la falta de cualidad e interés alega como defensa de fondo por el representante judicial de la parte demandada por haber operado la figura de la confusión en la persona de la demandada, ciudadana Elide del Carmen Márquez de Ramos la cualidad de arrendataria- arrendadora.
CUARTO: Se declara EXTINGUIDO el presente juicio que por desalojo de inmueble propuso la ciudadana Milena Rosa Mambel Núñez contra la ciudadana Elide del Carmen Márquez de Ramos, ambas ya identificadas.
QUINTO: Se ANULA la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo en fecha 29 de julio de 2015 dictada en el expediente número TSM-0029-15, nomenclatura de ese Tribunal de municipios.
SEXTO: Dada la naturaleza de este fallo, no hay especial condenatoria en costas.
Publíquese y regístrese la presente sentencia.
Remítase al Tribunal de la causa el presente expediente, en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la sala de Audiencias del Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en la ciudad de Trujillo y en la fecha ut supra señalada. Siendo las once y treinta y siete minutos de la mañana (11:37 a.m.), terminó el presente acto, se redactó esta acta que, previa su lectura, firman.
LA JUEZ SUPERIOR ACCIDENTAL,

Abog. RIMY RODRÌGUEZ ARTIGAS
EL APODERADO APUD ACTA DE LA APELANTE,

Abog. OSWALDO MANRIQUE RAMÌREZ
LA…
APODERADA ACTORA,

Abog. JULIXIA CASTELLANOS PERDOMO
LA SECRETARIA,

Abog. ANA VARGAS GRATEROL

En igual fecha y siendo las 12.10 p. m., se publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.

LA SECRETARIA TEMPORAL,