TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 7 de agosto de 2018
208º y 159º

ASUNTO: AP11-V-2018-000579

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano LUIS DANIEL MESA PEÑA, venezolano, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº V-10.789.394.- APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadano Abogado JOSÉ ROBERTO RANAJO FORNERINO, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 60.067.-
PARTE DEMANDADA: La sociedad mercantil SUMINISTROS KEYER, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 25 de Enero de 2005, anotada bajo el Nro. 69, tomo 1031 A.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana ANNA BUSSOLOTTI, abogado en ejercicio inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 58.680.-
MOTIVO: Resolución de Contrato (fijación de los hechos y límites de la controversia).
DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Vista la Audiencia Preliminar celebrada en fecha 03 de agosto de 2018, con la concurrencia del ciudadano LUIS DANIEL MESA PEÑA, en su carácter de parte actora, debidamente asistido por el abogado JOSÉ DANILO MONTES CARDENAS, por una parte y por la otra la abogada ANNA DEL CARMEN BUSSOLOTTI DEPABLOS, el Tribunal pasa a hacer la fijación de los hechos y de los límites de la controversia suscitada en el juicio que por Resolución de Contrato, ha instaurado el ciudadano LUIS DANIEL MESA PEÑA, contra La sociedad mercantil SUMINISTROS KEYER, C.A., respectivamente, al efecto se infiere lo siguiente:
DE LA FIJACIÓN DE LOS HECHOS
 Hechos Alegados por la Representación de la Parte Actora:
Aduce la parte demandante en el libelo de la demanda, que es propietario de un inmueble tipo quinta denominada “MANGLAOS” ubicado en la Urbanización Los Chaguaramos, Calle Vargas, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, integrado por el Área del terreno de la parcela Nº 10, Manzana “M”, Zona II. Dicho inmueble tiene una superficie de Doscientos sesenta y nueve metros cuadrados (269 mts), todo lo cual, esta comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: en una extensión de trece meros con cincuenta centímetros (13,50mts), parcelas números seis (06) y siete (07), Este: En veinte metros con cincuenta centímetros (20,50mts), con parcela numero 9, Oeste: En una extensión de trece metros (13mts), de la calle Vargas, y al Sur: En un extensión de veintiún (21mts), con la parcela numero once (11). El inmueble antes descrito le pertenece a dicha parte ciudadano LUIS DANIEL MESA PEÑA, es el caso que dicho ciudadano suscribió contrato de arrendamiento con la empresa SOLUCIONES CLINICAS INTEGRALES SOLICLIN 2015, C.A., representado por su directora principal, la ciudadana DUBRASKA DEYANIRA GUERRERO SOTO.
Que en la cláusula cuarta del contrato se expreso la duración del mismo era por un lapso de un (01) año, prorrogable si alguna de las partes le notifica a la otra por escrito su decisión de prorrogar el contrato.
Que en fecha 12 de septiembre de 2017, la ciudadana DUBRASKA DEYANIRA GUERRERO SOTO, en su carácter de representante legal de la empresa soluciones CLINICAS INTEGRALES SOLUCLIN 2015, C.A., manifestó entre otras cosas, a través de una misiva, que se encontraba residenciada en el inmueble objeto del presente litigio, productote su situación de emergencia económica, la cual acompaño al presente libelo su imperiosa necesidad de destinar el inmueble arrendado para vivienda de ella y de su grupo familiar.
En fecha 06 de octubre de 2017, la arrendataria le manifestó al arrendador a través de una misiva suscrita por ella, que a partir de la fecha de culminación del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 08 de noviembre de 2016, se ejercería la prorroga legal correspondiente.
Seguidamente en fecha 01 de diciembre de 2017, la Dirección de Tramites Procesales y Procedimientos Administrativos de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, dictó auto de admisión, en relación al numero de expediente SUNAVI: 2017-016798, en virtud de la solicitud presentada por la ciudadana DUBRASKA DEYANIRA GUERRERO SOTO, del procedimiento administrativo para la fijación del canon de arrendamiento.
En consecuencia de ello la parte demandada en la actualidad arrendataria ha destinado el inmueble a vivienda de ella y de su grupo familiar, violando el propósito para la cual fue arrendado, a tenor de la estipulación de la Cláusula Segunda de la Convención suscrita entre las partes lo que hizo incurrir en flagrante y continuo incumplimiento, activándose la potestad de dicho arrendador en accionar contra ella por resolución de contrato, lo que desencadenaría en llevar la relación arrendaticia a como si jamás se hubiese contratado, naciendo para la parte demandada la obligación de restituirle al arrendador el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió sin mas deterioro que su uso normal.
Posteriormente señala la parte actora que el inmueble se encuentra en precarias condiciones de deterioro, por la falta de mantenimiento, reparaciones menores que son propias de la arrendataria, la cual a su vez no permite de manera injustificada y arbitraría, luego de verificado el desmejoramiento, acceder periódicamente al inmueble con la finalidad de inspeccionarlo.
Fundamentaron la demanda conforme lo establecido en el Artículo 16 del Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; artículos 1.133, 1.1579 y 1.167, del Código Civil.
Finalmente solicitaron entregar inmediatamente el inmueble arrendado en las mismas condiciones que lo recibió libre de personas y cosas.

 Hechos Negados por la Representación de la Parte Demandada:

En la oportunidad de la contestación de la demanda, negaron rechazaron y contradijeron en toda y cada una de sus partes lo argumentado en el escrito libelar por el propietario de bien inmueble objeto de la presente controversia no manifestó, ni tampoco se sincero, al momento de exponer los hechos que transcriben el contexto de la presente demanda, si no que de forma directa, infiere en su narración de los hechos, que su persona justamente se entrega de esta situación del cambio del uso propiciado en el citado inmueble, cuando sencillamente su persona como arrendador recibió en sus manos la notificacion personal que emite el SUNAVI, con motivo del citado procedimiento administrativo para la fijación del Canon de Arrendamiento, y la realidad sobre este particular es otra y todo esto se debe a que el previamente conocía de esta situación por una misiva el cual el hace mención y que él personalmente recibe y es de fecha 12 de septiembre de 2017, que es cuando la ciudadana DUBRASKA DEYANIRA GUERRERO SOTO, en su carácter de representante legal de la empresa Soluciones Clínicas Integrales Soluclin 2015, C.A., manifestó entre otras cosas, a través de ésta misiva, que se encontraba residenciada en el inmueble objeto del presente litigio, producto de su situación de emergencia económica; y en virtud de su imperiosa necesidad ha destinado el inmueble arrendado para vivienda para ella; y su grupo familiar, y al respecto, se denota un gran contradicción sobre este particular, ya que el citado arrendador conocía desde esa fecha la situación emergente de dicha ciudadana, permitiéndole que ella viviera en la segunda planta de la precitada residencia, en razón de ello Rechazo, negó y contradijo lo alegado por la parte actora.

 Hechos Admitidos:

La apoderada judicial de la parte demandada, admitió que existe una relación contractual entre su representada y la accionante y que dicho demandante estaba al tanto que la ciudadana DUBRASKA DEYANIRA GUERRERO SOTO, en su carácter de representante legal de la empresa Soluciones Clínicas Integrales Soluclin 2015, C.A.se encontraba residenciada en el inmueble objeto del presente litigio, producto de su situación de emergencia económica; y en virtud de su imperiosa necesidad ha destinado el inmueble arrendado para vivienda para ella; y su grupo familiar.

 Hechos Sostenidos en la Audiencia Preliminar:

“…“El primero de noviembre hago un contrato de arrendamiento con la empresa Soluclin C. A., en el cual se expresa en la cláusula que el uso del inmueble era exclusivamente de uso comercial, sin poder cambiarse a otro modo, en octubre del 2017 antes de vencerse el contrato la inquilina va a una notaria con testigos, donde en la notaria dejan constancia que ella utiliza el inmueble como vivienda, eso lo llevan a cabo el día 04 de octubre del 2016, posteriormente con dicho documento notariado se dirige al SUNAVI y abre un procedimiento allí, el referido organismo hace una citación del cual estaba en desconocimiento hasta que los primeros días de mayo recibo llamado de sus abogados donde me informan verbalmente que hay un procedimiento abierto en el SUNAVI, en ese momento yo acudo al SUNAVI notificando que aun y cuando no he recibido notificación alguna acudo por la información suministrada por los apoderadas de la parte demandada, lo primero que me preguntan es si existe contrato de arrendamiento, por que ella lo negó, siendo que ella solo consignó el documento notariado (Justificativo de Testigo) alegando que vive allí, el SUNAVI me solicita el contrasto de arrendamiento el cual entrego de forma certificada y de manera inmediatamente emiten respuesta y resolución el día 30 de mayo donde es inadmisible el procedimiento y anulan la solicitud que ella requiere a través del SUNAVI, dicha resolución reposa en el expediente, ya agotando la vía administrativa procedo a actuar legalmente con esta demanda, cabe destacar que el contrato venció el 17 de noviembre de 2017, ella actuó de forma desleal antes incluso del vencimiento del contrato haciendo este tipo de procedimientos, sin embargo cuando se vence el contrato ella envía una carta física a mi oficia donde dice que se apega a tu tiempo de prorroga al habérsele notificado de la no renovación del contrato, al estar a derecho se le acepta la prorroga, sin embargo posterior a esos 6 meses la persona aun no entrega el inmueble de mi propiedad, alegando por su voz de su abogado que me comunica que ella tiene derecho a una vivienda digna por lo cual yo no arrendé el inmueble para vivienda sino para uso comercial como se estableció en el contrato, solicito la entrega del inmueble y su desocupación. En el caso que nos ocupa es una demanda de Resolución de Contrato en la cual la cláusula segunda del referido contrato dice específicamente que es exclusivamente para uso comercial solicitamos a este Tribunal que se ratifique igualmente, la medida de secuestro solicitada en el escrito libelar a los fines legales consiguientes. Es todo”. En este estado se le concede a la representación de la parte demandada el mismo tiempo de 10 minutos, quien de seguidas expone: “En principio la consideraciones de lugar, tiempo previamente establecidas en la demanda no coinciden relativamente a lo expuesto en esta audacia preliminar en atención a que si estamos basados en una resolución de contrato de arrendamiento la misma ha de cumplir con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso de Locales Comerciales vigente publicada en la Gaceta Oficia Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, en atención a ello, si el uso del inmueble es de uso comercial tal y como se indica en el libelo, no cabe duda que toda regla tiene su excepción cuando antes de iniciar la negociación la relación contractual era totalmente amigable, tanto es así, que aunado a las cláusulas mencionada en la presente audiencia y al libelo, no cabe duda que es a un año fijo con prorroga con la particularidad de una opción de compre venta, es tan comercial por cuanto el propietario arrendador mediante misivas, correos electrónicos, intercalaba los convenimiento a seguir, inclusive a la compra del inmueble a sabiendas que no solo es una compañía como tal sino que a la vez es una Droguería, la cual debe cumplir con el artículo 55 de la Ley de Medicamentos vigente, por lo que en la oportunidad legal aunado a que desde su admisión se fijo un procedimiento ordinario y no el procedimiento ley fijado por el tribunal para este, el inmueble sigue sus funciones o actividades comerciales tal y como lo prevé las pruebas en el lapso de promoción desde el registro sanitario conforma a la ley de salud y todo el repertorio que configura la Ley de Medicamentos que se encuentran en las puertas de dicho recinto inmobiliario, aunado a ello, después de contestada la demanda, para el día 16 del mes pasado se presento una impugnación de facturas y correos, los cuales ciertamente niegan que la relación es estrictamente comercial y contradice lo alegado en esta audiencia, de modo que la relación aunado a que dicha relación es de estricto funcionamiento comercial no cabe duda de que aunado al hecho de que es comercial existe aportado a los autos junto al libelo una carta de fecha 12 de septiembre de 2017 donde se habla la renovación del contrato y donde ella misma establece el agradecimiento de haber el propietario darle la oportunidad de residenciarse por unos meses en el mismo recinto que funciona como residencial como comercial, en atención a ello se aportó en cu promoción de pruebas, el reporte de los bomberos donde se difiere el uso comercial y residencia una de derecho y la otra de derecho, aunado al ultimo reporte del informe del consejo comunal la cual tiene facultades conforme a la Ley de los Consejos Comunales, cuyas pruebas piden se admitan y se ratifican en este acto, dejándose constancia que cualquier documento que no este en original los podemos presentar mediante exhibición …”
Plasmada en los términos antes expuestos, la Relación de los Hechos, pasa este Tribunal a fijar los Límites de la Controversia y al respecto señala:

DEL ESTABLECIMIENTO DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Las partes contendientes están contestes en los siguientes hechos:
a) La existencia de la relación arrendaticia.
b) Que el contrato de arrendamiento en cuestión versa sobre un inmueble tipo quinta denominada “MANGLAOS” ubicado en la Urbanización Los Chaguaramos, Calle Vargas, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, integrado por el Área del terreno de la parcela Nº 10, Manzana “M”, Zona II.
c) Que el inmueble objeto de la presente controversia estaba destinado para uso comercial.
No obstante, son hechos controvertidos y respecto a los cuales debe versar la actividad probatoria de los abogados de ambas partes, que deberán realizar dentro del lapso previsto para ello, los cuales son siguientes:
La temporalidad de la relación arrendaticia, el uso dado al inmueble arrendado; la prórroga legal; el incumplimiento del contrato por uso distinto al pactado por las partes, los cuales deberán quedar fácticamente demostrados a fin de evidenciar a este Tribunal, lo alegado por ellos en el escrito libelar, en la contestación a la demanda y en la Audiencia Preliminar. Así lo decide formalmente este Órgano Jurisdiccional.
Resulta impretermitible para quien aquí decide, determinar que una vez producida la contestación de la demanda, en la que se rechazan, niegan y contradicen algunos de los hechos aducidos por la actora en el libelo de la demanda se traba la litis y se circunscribe así lo que en Doctrina es denominado el Thema Desidemdum, límite a la actividad del Juez, en virtud del principio dispositivo que rige al procedimiento civil, consagrado en el Artículo 12 del Código Adjetivo Civil. Así lo deja finalmente establecido éste Operador de Justicia.
DE LA FIJACIÓN DEL LAPSO PROBATORIO
Como consecuencia de lo anterior, el Tribunal, conforme a lo pautado en el Tercer Aparte del Artículo 868 eiusdem, fija UN PLAZO DE CINCO (5) DÍAS DE DESPACHO, siguiente a la presente fecha, para la promoción de pruebas del mérito de la causa, a los fines legales consiguientes.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete (07) días del mes de agosto de Dos Mil Dieciocho (2018). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
El Juez.

Abg. Nelson José Carrero Hera.
El secretario, Acc

Ángel Castro.

En la misma fecha anterior, previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.
El secretario, Acc

Ángel Castro.

EXP: AP11-V-2018-000579
NJC/AC/YMC