TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Dicta el siguiente fallo definitivo.
Las presentes actuaciones cursan por ante esta alzada en virtud de apelación ejercida por el abogado Luís Guillermo Fernández Vera, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 20.184, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadanos Thais del Valle Huz de Padilla y Gustavo José Padilla Moreno, venezolanos, mayores de edad, con cédulas de identidad números 9.169.744 y 9.164.383, respectivamente, contra decisión definitiva dictada en fecha 6 de abril de 2017, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en el presente juicio que por cumplimiento de contrato de promesa de compra venta propuso contra los ciudadanos Giorgio Galota y Rosa Yudith Quevedo de Galota, venezolanos, mayores de edad, con cédulas de identidad números 9.498.192 y 10.034.388, respectivamente, representados por los abogados Elías Francisco Rad Alvarado y Betzabeth Cecilia Rad Castellanos, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 23.655 y 145.296, respectivamente.
Oída la apelación en ambos efectos, fue remitido el expediente a esta alzada, en donde se recibió por auto del 17 de julio de 2017, al folio 369.
Encontrándose este proceso en estado de sentencia, pasa este Tribunal Superior a proferir su fallo, con base en las siguientes apreciaciones de hecho y de derecho.
I
NARRATIVA

Mediante libelo presentado a distribución el 12 de agosto de 2013 y repartido al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, los abogados Luís Guillermo Fernández Vera y Carlos José Hernández Casares, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 20.184 y 2.341, respectivamente, en su condición de apoderados judiciales de los ciudadanos Thais del Valle Huz de Padilla y Gustavo José Padilla Moreno, ya identificados, propusieron demanda de cumplimiento de contrato contra los preidentificados ciudadanos Giorgio Galota y Rosa Yudith Quevedo de Galota.
En el libelo de demanda alegaron los apoderados actores que su representada Thais del Valle Huz de Padilla celebró un contrato de arrendamiento sobre un inmueble destinado a habitación permanente, propiedad del codemandado Giorgio Galota, consistente en un apartamento signado con el número 7 del edificio Galota, segunda planta, ubicado en la Avenida Bolívar, cruce con la calle Murachí, Sector Las Acacias, Parroquia Juan Ignacio Montilla, Municipio Valera del Estado Trujillo, cuyos linderos son los siguientes: norte, fachada norte del edificio; sur, fachada sur del edificio; este, fachada este del edificio; oeste, escaleras de acceso, pasillo de circulación con espacio de por medio y apartamento número 6; lindero superior, la azotea del edificio; y lindero inferior, el apartamento número 4; que en el decurso del contrato el arrendador hizo ofertas de venta a los demandantes pero no llegó a concretarse sino hasta el 28 de septiembre de 2012, fecha esa en la cual se celebró el contrato objeto del presente juicio autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valera del estado Trujillo, bajo el número 53, Tomo 112; que el arrendador le ha manifestado reiteradamente a la codemandante que no le va a vender el inmueble en cuestión, en razón de que en los actuales momentos el valor del mismo es mucho mayor al que inicialmente habían pactado, producto de la inflación, y porque el plazo concedido en el contrato ya está vencido y, por tanto, vencida la opción de compra venta.
Que en la cláusula segunda del contrato se estableció un plazo para comprar-vender de noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prórroga; que en la cláusula tercera se estableció que el precio de venta del inmueble era de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00), los cuales la optante compradora se obligaba a cancelar una vez aprobado el crédito por Ley de Política Habitacional; que en la cláusula cuarta se estableció que la optante compradora entregó al promitente vendedor la cantidad de un mil bolívares (Bs. 1.000,oo) en dinero efectivo en calidad de arras y que el saldo restante, es decir, la cantidad de trescientos cuarenta y nueve mil bolívares (Bs. 349.000,oo) serían cancelados en efectivo al momento de la firma del documento y que en caso de perfeccionarse el contrato de compra venta dentro del plazo, la cantidad recibida en arras seria imputada al precio definitivo de venta estipulado en la cláusula tercera, que en la cláusula quinta se ratificó el plazo estipulado en la cláusula segunda el cual sería contado a partir de la firma del documento; que en la cláusula sexta se convino en que vencido el plazo estipulado en la cláusula quinta sin que la optante compradora formalizara la compra venta, éste quedaría resuelto de pleno derecho y libre el promitente vendedor para poder negociar o disponer del inmueble en la forma que lo considere conveniente.
Alegan los apoderados actores que el plazo de noventa días prorrogable por treinta días más, comenzó a computarse el día 28 de septiembre de 2012 y venció el día 28 de diciembre de 2012; que el plazo otorgado a la optante compradora para pagar el precio convenido se extiende hasta la ocurrencia de un hecho fututo que depende de un tercero el cual es que la exigibilidad del pago del precio se materializa cuando se produzca la aprobación del crédito por Ley de Política Habitacional que le otorgaría a la optante compradora una entidad bancaria, que no se estableció un lapso concreto dentro del cual debía aprobarse el crédito por lo que la obligación de pagar el precio sería exigible al otorgarse el crédito, por lo que el promitente vendedor no tenía la posibilidad de exigir el pago del precio con anterioridad al otorgamiento del crédito bancario; que el promitente vendedor queda obligado a esperar a que se materialice el otorgamiento del crédito independientemente del vencimiento del plazo concedido de 120 días contínuos; que en el presente caso es aplicable lo previsto por el artículo 133 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual establece lo siguiente: “En las condiciones y modalidades de la oferta de venta no se podrá exigir el pago de contado, NI SE PODRÁ ESTABLECER UN PLAZO MENOR DE UN AÑO A LOS EFECTOS DE LA OBTENCIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO, TAMPOCO SERÁ EXIGIBLE LA ENTERGA DE ARRAS…EN LOS CONTRATOS DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA NO SE PODRÁ COLOCAR CLÁUSULA ALGUNA QUE CONTEMPLE LA RESOLUCIÓN UNILATERAL POR PARTE DEL PROPIETARIO OFERENTE” (sic, mayúsculas en el texto).
Manifiestan los apoderados actores que el arrendador Giorgio Galota se ha venido negando a recibir el canon de arrendamiento, tal vez con la intención de intentar a futuro una acción de desocupación por falta de pago; que si bien en reiteradas oportunidades los demandantes se han trasladado hasta el domicilio del propietario para efectuar el pago oportuno, dicho ciudadano no ha cumplido con la obligación prevista por el artículo 68 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, consistente en entregarle al inquilino los datos de una cuenta corriente abierta en un banco de la localidad para efectuar los pagos relativos a los cánones de arrendamiento; que desde el día 21 de enero de 2013 la codemandante goza del crédito que le fuere otorgado por Ley de Política Habitacional a través de la entidad bancaria Banco Bicentenario, disponiendo de los fondos suficientes para el cumplimiento de la obligación, sin embargo, los demandados se han negado de manera absoluta a recibir el pago y a otorgar el documento definitivo de compra venta; finalizaron manifestando que demandan a los ciudadanos Giorgio Galota y Rosa Yudith Quevedo de Galota para que convengan en que el plazo para la celebración de la venta del inmueble se vence el día 28 de septiembre de 2013 y que el pago del precio del inmueble se hará exigible el día que se haya fijado en la oficina de registro competente para el otorgamiento del documento definitivo de venta.
La abogada Betzabeth Cecilia Rad Castellanos, en su condición de coapoderada judicial de los demandados Rosa Yudith Quevedo de Galota, Lucia Graziela Galota Quevedo, Giorgina María Galota Quevedo y Antonia Yudith Galota Quevedo, con cédulas de identidad Nros. 10.034.388, 9.327.695, 11.897.090 y 9.314.332, respectivamente, sucesores del causante Giorgio Galota, en la oportunidad de dar contestación a la demanda rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la presente demanda; que adminiculando el contrato de promesa de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valera el 28 de septiembre de 2012, bajo el número 53, Tomo 112 con el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, el 7 de julio de 2004, bajo el número 23, Tomo 60, se desprende que existe identidad de partes y de objeto, es decir, que entre las partes del presente juicio existe una relación arrendaticia sobre el mismo inmueble descrito en ambos contratos en referencia, donde funge como arrendador el ciudadano Giorgio Galota y como arrendataria la ciudadana Thais del Valle Huz de Padilla, por lo que considera inadmisible la presente acción, ya que, resulta necesario el agotamiento previo de la vía administrativa, de conformidad con los artículos 94, 96 y 98 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; que de autos no se evidencia que la parte demandante haya agotado la vía administrativa en cuestión; alega la parte demandada que en el presente caso se está en presencia de un contrato de promesa de compra venta y no de una preferencia ofertiva, por lo que le es aplicable lo previsto por el artículo 1.167 del Código Civil, previo al agotamiento de la vía administrativa.
Igualmente opuso la parte demandada la excepción non adimpleti contractus de conformidad con el artículo 1.168 del Código Civil, en razón de que la parte actora no ha dado cumplimiento a la obligación de pagar el precio de la venta dentro del plazo contenido en las cláusulas segunda y quinta del contrato de promesa de compra venta por intermedio de cualquier institución bancaria o financiera dentro del marco de la Ley de Política Habitacional.
En fecha 6 de abril de 2017 el tribunal de la causa dictó decisión definitiva en la cual declaró improcedente el punto previo referido a la inadmisibilidad de la presente acción por falta del agotamiento previo de la vía administrativa; improcedente el punto previo referido a una errada calificación de los hechos, siendo la misma cumplimiento de contrato de promesa de compra venta; procedente el punto previo consistente en la excepción non adimpleti contractus prevista por el artículo 1.168 del Código Civil; sin lugar la presente demanda; y se condenó en costas a la parte demandante de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
El apoderado actor apeló de tal decisión mediante diligencia del 6 de abril de 2017, recurso ese que fue oído en ambos efectos por auto del 24 de abril de 2017.
El apoderado actor presentó escrito de informes ante esta Alzada el 22 de septiembre de 2017, en el cual alega que lo que persigue con el ejercicio de la presente acción es el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta o promesa de venta; que sus representados son inquilinos del inmueble objeto del contrato desde hace varios años; que según el artículo 4 de la Resolución número 11 publicada en Gaceta Oficial número 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, mediante la cual se dictan las normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los Sectores de la Sociedad para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejoras y Ampliación de Viviendas, se entiende que solo en el caso de que el retardo en la protocolización del crédito sea imputable al adquirente, será posible la pérdida de la adquisición de la vivienda negociada bajo opción de compra, pero nunca cuando el retardo sea imputable al ente crediticio; que el plazo para que sus patrocinados cumplieran con su obligación de pago se encontraba vigente para la fecha de la obtención del crédito hipotecario, esto es, para el día 21 de enero de 2013, fecha esa en la cual fue otorgado el crédito a través de la Ley de Política Habitacional
El 28 de septiembre de 2017 el ciudadano juez, abogado Adolfo Gimeno Paredes, se abocó al conocimiento y decisión de la presente causa.
La codemandada Georgina Galota estampó diligencia de fecha 5 de octubre de 2017 mediante la cual consignaron escrito de observaciones, y en el mismo alegó que lo que sucedió en el presente caso fue la formación de un contrato preliminar de promesa bilateral de compra venta de naturaleza eminentemente civil, por lo que cualquier tramitación y decisión relativa a dicho contrato escapa de los supuestos de hecho regulados por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, así como el artículo 4 de la Resolución número 11 contentiva de las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los Sectores de la Sociedad para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejoras y Ampliación de Viviendas, publicada en Gaceta Oficinal número 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, sino que está sujeta a las disposiciones previstas por el Código Civil; que de la interpretación de las cláusulas segunda, tercera y quinta se concluye que el crédito de política habitacional debía ser aprobado durante la vigencia del contrato objeto de juicio y ser pagado en el plazo estipulado en el mismo; que para que resultara aplicable lo previsto por el artículo 4 de la Resolución número 11 ya mencionada, era necesario que la parte actora demostrara que el retardo en la protocolización del crédito hipotecario no era imputable a ella, sino a la entidad bancaria lo cual no fue demostrado; que el artículo 5 de la tantas veces mencionada Resolución número 11 permite la terminación unilateral del contrato de opción a compra o promesa bilateral de compra venta, así como la inhibición del venderos de celebrar el contrato definitivo cuando haya incumplimiento de las obligaciones por una de las partes y que así se estableció en la cláusula sexta del contrato objeto de juicio.
En fecha 4 de diciembre de 2017 se difirió el dictado del fallo definitivo por un lapso de treinta (30) días
THEMA DECIDENDUM
Dado que la pretensión de la parte actora de exigir el cumplimiento del contrato denominado por ella promesa de compra venta, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Valera del estado Trujillo, bajo el número 53, Tomo 12, en fundamento a que según ella, la parte demandada en su condición de arrendador y promitente vendedor le ha manifestado su negativa de vender el inmueble, por ser el valor actual del mismo mayor al que inicialmente se había pactado, y por considerar además que el plazo establecido en el contrato de promesa ya estaba vencido, y por ende vencida la opción de compra venta; y que según las cláusulas segunda, tercera, cuarta y quinta del referido contrato, a la optante compradora se le otorgó un plazo para pagar el precio convenido que se extendió hasta la ocurrencia de un hecho futuro que dependía de un tercero, es decir, que se materializara la aprobación del crédito por Ley de Política Habitacional, por lo que el promitente vendedor no tenía la posibilidad de exigir el pago del precio con anterioridad al otorgamiento de dicho crédito, y que por aplicación del artículo 133 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda son nulas las cláusulas del contrato que tratan sobre el plazo a excepción de la tercera, razón por la cual demanda el cumplimiento del contrato y específicamente que los demandados convengan en que el plazo para la celebración de la venta del inmueble ofertado se vencía el 28 de septiembre de 2013, y que el pago del precio del inmueble ofertado se haría exigible el día que sea fijado en la oficina de registro competente, el otorgamiento del documento definitivo de venta.
Por su parte, las codemandadas al dar contestación a la demanda se excepcionaron alegando como defensa previa la inadmisibilidad de la presente acción, por considerar que al existir una relación arrendaticia entre las partes debió cumplirse el procedimiento previo a las demandas, esto es, el procedimiento administrativo a que se refieren los artículos 94, 96 y 98 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, omisión que, a su juicio, hace inadmisible la presente demanda. Igualmente, alegaron las codemandadas que en el presente asunto no resulta aplicable la figura de la preferencia ofertiva, en virtud de que se está en presencia de un contrato de promesa de compra venta, conforme a lo previsto en el Código Civil, y por último, oponen a los demandantes la excepción non adimpleti contractus prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, en atención a que la parte actora no ha dado cumplimiento a su obligación de pagar el precio de la venta pactada dentro del plazo contenido en las cláusulas segunda y quinta del contrato de promesa de compra venta celebrado entre las partes.
Trabada de esta manera la presente controversia, considera esta Alzada de trascendental importancia, antes de pronunciarse sobre los alegatos y defensas esgrimidos por las partes, referirse a la naturaleza jurídica del contrato por ellas celebrado, que, si bien es cierto, las partes denominaron como de promesa de compra venta y se denominó al propietario como “promitente vendedor” y a la arrendataria como “optante compradora” y a lo largo de sus respectivos escritos de demanda y de contestación indistintamente hacen referencia a un contrato de opción de compra venta y de promesa bilateral de compra venta, resulta necesario determinar con precisión la naturaleza jurídica de tal contrato, es decir, si las partes tuvieron la intención de celebrar un contrato preliminar de promesa unilateral de compra o venta (opción a compra o venta); un contrato preliminar de promesa bilateral de compra venta, o si a través de tales contratos, en virtud del contenido de sus cláusulas y obligaciones asumidas, celebraron un contrato definitivo de compra venta; ya que tales figuras contractuales son diferentes, se distinguen tanto en su contenido como obligaciones asumidas por las partes y en cuanto a la normativa aplicable y efectos jurídicos, en el caso de que se demande el cumplimiento de los mismos.
Una vez verificada la naturaleza jurídica del contrato procederá este juzgador a determinar, sus alcances y efectos, y la inadmisibilidad de la acción intentada, así como también, si la parte demandada incurrió en incumplimiento de contrato, lo que haría procedente la declaratoria con lugar de la presente demanda, o si por el contrario, la parte accionante no cumplió con su obligación de pagar el precio pactado en la forma y durante el lapso establecido en el contrato, lo que daría lugar a la procedencia de la excepción del contrato no cumplido opuesta por la parte demandada y a la declaratoria sin lugar de la presente demanda.
En los términos antes expuestos queda determinado el thema decidendum en la presente controversia.
PRONUNCIAMIENTOS PREVIOS
DE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO OBJETO DE LITIGIO
Con ocasión a la presente controversia que se ha generado respecto al contrato celebrado por las partes, según documento autenticado en fecha 28 de septiembre de 2012, por ante la Notaría Pública Primera de Valera del estado Trujillo, bajo el número 53, Tomo 112, es necesario determinar la naturaleza jurídica del mismo, es decir, si se trata de una promesa unilateral de compra o venta (opción); una promesa bilateral de compra venta, o si por el contrario, estamos en presencia de un contrato de venta definitivo, lo que pasa esta Alzada a realizar previa algunas precisiones sobre estos contratos.
La promesa unilateral de venta o de compra o llamada también opción de compraventa es aquél contrato que otorga a favor del beneficiario de la opción un derecho o potestad que se traduce en la facultad de perfeccionar el contrato mediante la adquisición de la cosa oferida, a través de su única manifestación de voluntad de manera posterior a la celebración del mismo.
Este tipo de contrato se perfecciona y por ende ocurre el efecto traslativo de la propiedad, una vez manifestada por el optante su voluntad de contratar, y siempre que haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos en el contrato. Es por ello que, en caso de que el promitente vendedor no cumpliere con su obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta, el optante comprador no requerirá de solicitar la ejecución forzosa de tal contrato con miras a exigir su cumplimiento para materializar la compra venta, toda vez que ya la venta se perfeccionó con su manifestación de voluntad de ejercer la opción, por lo que solo deberá demandar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato como ya cumplido.
Por su parte, los contratos de promesa bilateral son aquellos en los cuales una de las partes se obliga a vender y la otra se obliga a comprar una cosa por un precio determinado, los cuales de contener la voluntad cierta y definitiva de concluir en ese acto la compraventa, equivale a un contrato definitivo de compra venta.
En estos contratos de promesa bilateral de compra venta el promitente vendedor asume una obligación de hacer, consistente en otorgar y firmar el contrato definitivo a que se refiere el contrato preliminar, siempre y cuando el promitente comprador haya cumplido en la forma y en el tiempo establecido en el contrato con su obligación de pagar el precio.
De la distinción anterior se colige, que ante el incumplimiento del promitente vendedor de escriturar el documento definitivo de venta, en un contrato de opción a compra, el optante comprador deberá intentar una acción mero declarativa de existencia de dicha venta, para que el órgano jurisdiccional declare la existencia de la misma y ordene al promitente vendedor el cumplimiento de su obligación consecuencial de escriturarla. En cambio, en los contratos bilaterales de compra venta, por cuanto la obligación que asumen las partes es de hacer (en especie), ante la negativa del promitente vendedor de celebrar el contrato definitivo, corresponde al promitente comprador demandar el cumplimiento forzoso de tal obligación de contratar que perfeccione la compraventa pactada, para que de esta manera el órgano jurisdiccional emita una sentencia de condena que obligue al promitente vendedor a celebrar el contrato y a otorgar el documento definitivo de compra venta, y en caso de negativa dicha sentencia surta los efectos del contrato no cumplido, siempre y cuando se cumplan los requisitos previstos en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Determinada de esta manera las diferencias sustanciales entre los tipos de contrato ya mencionados, pasa esta Alzada a analizar de manera exhaustiva y detallada el contrato objeto de litigio, para determinar su naturaleza, contenido y alcance, en aras a precisar las obligaciones asumidas por las partes, lo que hace en fundamento a la potestad que para la interpretación y calificación de los contratos le otorga al juzgador el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Observa esta Alzada que, el contrato en cuestión, las partes lo denominaron contrato de promesa de compra venta, y se denominó al propietario como “promitente vendedor” y a la codemandada Thais del Valle Huz de Padilla como “optante compradora”; el promitente vendedor se obligó a vender a la optante compradora y ésta se obligó a adquirir el inmueble descrito en el contrato, dentro del plazo de noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prórroga, según lo señalado en la cláusula segunda. El precio pactado para la venta fue la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00) que la optante compradora se obligó a cancelar una vez aprobado el crédito por Ley de Política Habitacional, según la cláusula tercera. La optante compradora entregó al promitente vendedor el dinero en efectivo y en calidad de arras, la cantidad de un mil bolívares (Bs. 1.000,00), y el saldo restante del precio, es decir, la cantidad de trescientos cuarenta y nueve mil bolívares (Bs. 349.000,00) serían cancelados en efectivo al momento de la firma del documento de venta; que en caso de perfeccionarse el contrato de compra venta dentro del plazo antes señalado, la cantidad recibida en arras sería imputada al precio definitivo de la venta, según la cláusula cuarta. El plazo estipulado por las partes para el contrato de promesa de compra venta fue de noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la firma de tal documento de promesa, según lo previsto en la cláusula quinta; que vencido el plazo estipulado en la cláusula quinta del contrato, sin que la optante compradora formalizara la compra venta a que se refiere el presente contrato éste quedaba resuelto de pleno derecho y libre el promitente vendedor para poder negociar o disponer del inmueble objeto de la promesa, quedando en su beneficio como indemnización por los daños y perjuicios causados al promitente vendedor, el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad estipulada en la cláusula cuarta del contrato; igual indemnización correspondería a la optante compradora, si no se llegare a perfeccionar la venta por culpa o razones imputables al promitente vendedor, según la cláusula cuarta del contrato de promesa. Las partes acordaron que el promitente vendedor se liberaría de la obligación establecida en la cláusula sexta, mediante la presentación dentro del plazo establecido en la cláusula quinta del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva y la notificación a la optante compradora con cuarenta y ocho horas de anticipación al otorgamiento fijado por la oficina de registro, según la cláusula sexta; el promitente vendedor se comprometió a que durante la vigencia del contrato de promesa de compra venta a no realizar ningún acto de enajenación o de imposición de gravamen alguno sobre el inmueble objeto del contrato, y de hacerlo, daría a la optante compradora el derecho de considerarlo resuelto de pleno derecho y a solicitar la indemnización contenida en la cláusula sexta, según lo estipulado en la cláusula séptima del contrato. Por último, el promitente vendedor se comprometió para la fecha de otorgamiento del documento de compra venta a traspasar a la optante compradora el inmueble libre de gravámenes y medidas.
De la revisión que en forma exhaustiva e individualizada de los términos, características y condiciones establecidas en el contrato objeto de litigio, considera esta Alzada que, el contrato en cuestión es de los denominados promesas bilaterales de compra venta, entendiendo por éstas aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar por un precio determinado una cosa cierta, pero por no contener la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir al momento de su celebración la compra venta, en virtud de que se fijó un plazo durante el cual el promitente vendedor se obligó a vender y la optante compradora a adquirir el inmueble mediante el pago de un precio a cancelar una vez que le fuere aprobado el crédito por Ley de Política Habitacional; aprobación de crédito ésta que podía o no suceder, lo que implicaba que la posibilidad de que la optante compradora pagara el precio pactado dependía no solo de su voluntad sino también de la voluntad de un tercero (entidad bancaria), y más aun cuando las partes manifestaron su intención de que, si en el lapso de vigencia del contrato de promesa bilateral de compra venta no se perfeccionaba la venta por voluntad de alguna de las partes, el promitente vendedor quedaba en la posibilidad de disponer del inmueble objeto de la misma y la parte no responsable del no perfeccionamiento de la venta tenía el derecho a recibir una indemnización por los daños y perjuicios, quedando claramente evidenciado de la cláusula décima la naturaleza del contrato preliminar, cuando las partes acuerdan que el promitente vendedor se compromete para la fecha del otorgamiento del documento de compra venta a transmitir la propiedad a la optante compradora del inmueble objeto del contrato, lo que denota la intención de las partes de suscribir un contrato preliminar con miras a concertar un contrato ulterior o definitivo; circunstancia esta que se pone de bulto cuando señalan en la cláusula décima primera que las estipulaciones convenidas en ese contrato pueden ser derogadas, ampliadas y modificadas con el acuerdo de las partes, razón por la cual no se evidencia la voluntad de las partes de concluir el contrato de compra venta al momento de haber celebrado el contrato objeto de litigio, sino a través de la manifestación de voluntad en un contrato ulterior, producto de que la optante compradora cumpliera con las obligaciones asumidas en el contrato preliminar, referida a la realización de las gestiones y obtención del crédito de política habitacional dentro del lapso de vigencia del contrato de promesa a los fines del pago del precio acordado por las partes.
Ha señalado la doctrina y muy especialmente la jurisprudencia del más Alto Tribunal de la República que los contratos de promesa unilateral o bilateral de compraventa son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso es muy frecuente para la adquisición de inmuebles, ya que para tal compra se requiere del cumplimiento de ciertas formalidades previas como por ejemplo: solvencia de impuestos municipales, certificación de gravámenes y la obtención de un préstamo a un banco o institución financiera para la compra del inmueble; por lo que es naturaleza de los contratos preliminares de compra venta de inmueble que para el momento de su celebración se aceleren algunos efectos del contrato definitivo como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, pero siempre requiriéndosele otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo de propiedad, toda vez que los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compra venta generan obligaciones derivadas del contrato preliminar, sin que por ello se trate de una compra venta definitiva. En consecuencia el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio en el contrato de promesa o preliminar no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato ulterior o definitivo.
En relación a los cambios jurisprudenciales que han ocurrido respecto a la naturaleza jurídica del contrato de promesa unilateral o bilateral de compra venta y que este pueda considerarse un contrato de venta, la Sala de Casación Civil sostuvo en sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005 el criterio según el cual, si en estos contratos están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio, debe entenderse como una venta.
El anterior criterio, fue abandonado en las sentencias Nros. 358 de fecha 9 de julio de 2009, y la 460 de fecha 27 de octubre de 2010, en las cuales se estableció lo contrario al señalar que los contratos de opción de compra venta no debían considerarse una verdadera venta sino como contratos preparatorios, pese a llenar los requisitos de consentimiento, objeto y precio
Sin embargo, mediante sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, la Sala estimó pertinente retomar el criterio que se había abandonado, para establecer que la opción de compra venta debe equipararse a la venta pura y simple, siempre que se produzcan el consentimiento de ambos contratantes y siempre que estén presentes el precio y objeto del contrato.
Ahora bien, la Sala Constitucional en fallo No. 878 de fecha 20 de julio de 2015, caso: Sociedad mercantil Panadería la Cesta de los Panes, advirtió el deber que tiene todo juzgador ante quien es sometida la resolución de una controversia contractual de revisar y observar de forma individualizada los términos, características y condiciones de cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que le hayan dado al mismo por las partes, y determinar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato definitivo, para de esta manera establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito por las partes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Esta Alzada al interpretar el contrato de marras conforme al propósito y a la intención de las partes y en miras a las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, en fundamento a las consideraciones antes expuestas, considera que el mismo constituye un contrato preliminar de promesa bilateral de compraventa, que no equivale a venta. Así se decide.
Determinada como ha sido la naturaleza jurídica del contrato en el caso sub iudice, procede esta Alzada a pronunciarse sobre las defensas de previo pronunciamiento realizadas por la parte demandada en la contestación de la demanda.
SOBRE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA ALEGADA POR LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada al dar contestación a la demanda opuso como excepción la inadmisibilidad de la acción intentada por no haber agotado las accionantes previamente a la interposición de la presente demanda el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo.
En este sentido, los codemandados de autos exponen lo siguiente:
“En efecto, según consta de los referidos recaudos (Contrato de Promesa de compra Venta y Contrato de Arrendamiento) y de los hechos narrados en el Libelo de demanda conjugan simultáneamente una relación arrendaticia y un contrato de ofrecimiento de venta sobre el inmueble de marras.
De ello se desprende, que el ciudadano GIORGIO GALOTA BOSCARINO, fungía como Arrendador y la ciudadana THAIS DEL VALLE HUZ DE PADILLA como Arrendataria, cuya condición de inquilina lo ratifica en su escrito Libelar al señalar: “… Nuestra mandante THAIS DEL VALLE HUZ DE PADILLA, celebró un contrato de arrendamiento sobre un inmueble destinado al uso y disfrute como habitación permanente, propiedad del ya mencionado GIORGIO GALOTA, el cual consiste en un apartamento …”.
De lo anteriormente transcrito se infiere, que existe una relación arrendaticia que concatenado con la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia, con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, todas las controversias que se susciten entre las partes y que estén vinculados a una relación arrendaticia, deben cumplir el Procedimiento Previo a las Demandas, es decir, el Procedimiento Administrativo, esto es, por ante la Oficina de la Dirección de Coordinación Estadal-Trujillo de la Superitendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, la cual es adscrita al Ministerio del Poder Popular para la para la Vivienda y Hábitat. …” (sic)
Si bien es cierto, lo señalado por las codemandadas que los artículos 94, 96 y 98 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda prevé el necesario agotamiento de la vía administrativa por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, a través del procedimiento previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, tales disposiciones normativas están circunscritas a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contratos de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, y en fin a las demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, donde además del ejercicio de tales acciones pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material o ejecución comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda.
Así las cosas, considera esta Alzada que, resulta necesario determinar, en primer lugar la naturaleza jurídica de la pretensión esgrimida por la parte actora, en el sentido de determinar si la demanda de cumplimiento de contrato que nos ocupa es producto de una preferencia ofertiva o derivada de una relación arrendaticia, o si por el contrario, la acción de cumplimiento intentada pertenece al mundo del derecho civil, así como también, si el ejercicio de tal acción implica la posibilidad del dictado de una decisión judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda, para que de esta manera resultare exigible, previo al ejercicio de esta acción judicial, el agotamiento por parte de los accionantes del procedimiento administrativo en referencia.
Así las cosas, observa esta Alzada, que tanto la parte actora en su libelo de demanda como la parte demandada en su contestación han pretendido vincular el contrato objeto de litigio y por ende la presente controversia a la relación arrendaticia que existió o existe entre ellas, y muy especialmente a la materia de la preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio y a las condiciones y modalidades que para este tipo de negociaciones regula el artículo 133 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
De la revisión exhaustiva que ha realizado esta Alzada, de las actas que conforman el presente expediente, observa que, si bien es cierto las partes se vincularon en un primer momento en una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se pretende, mediante la celebración de un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Valera, estado Trujillo, en fecha 7 de julio de 2004, bajo el número 23, Tomo 60, el cual fue promovido por la actora conjuntamente con su libelo, y durante la vigencia de dicha relación arrendaticia, las partes se avinieron en la celebración de un contrato de promesa o preliminar de promesa bilateral de compra venta, mediante documento autenticado en la Notaría Pública Primera de Valera del estado Trujillo en fecha 28 de septiembre de 2012, bajo el número 53, Tomo 112; negociación ésta que no es producto o deriva de la relación arrendaticia en cuestión, ni puede enmarcarse en el derecho de preferencia ofertiva a que se refiere el artículo 131 y siguientes de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya que este derecho que tenía la arrendataria demandante de que se le ofreciera en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble objeto de litigio, no fue violentado por la parte demandada en su condición de arrendadora; caso en el cual resultaba procedente el ejercicio del retracto legal por parte de la arrendataria en caso de que se encontrare solvente en el pago del canon de arrendamiento.
De tal manera que, a juicio de esta Alzada, en el caso que nos ocupa de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta no se encuentra en discusión la relación arrendaticia ni el ejercicio de la preferencia ofertiva o el retracto legal arrendaticio, ni se demandó la nulidad del contrato en referencia por el supuesto no cumplimiento de las condiciones y modalidades a que se refiere el artículo 133 de la ley especial que regula la materia, sino por el contrario, se demandó su cumplimiento; contrato éste de promesa que vincula a las partes con ocasión a una relación contractual distinta, posterior a la firma del contrato de arrendamiento que las vinculó prima facie; contrato éste que es de naturaleza civil y escapa del ámbito de aplicación del derecho inquilinario y por ende de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, tal como lo ha establecido la Sala Constitucional, específicamente en el fallo número 310 de fecha 12 de mayo de 2017, citado por la parte demandada en su escrito de observaciones de fecha 5 de septiembre de 2017, criterio jurisprudencial este que acoge esta Alzada.
Por otra parte, el agotamiento de la vía administrativa a que se refieren los artículos 94, 96 y 98 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no resultaba exigible a la parte actora, en virtud de que la presente demanda de cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compra venta no es de esas acciones que tienen por objeto del dictado de una decisión judicial cuya ejecución comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda, ocupado por los accionantes, ya que si bien es cierto, la sentencia a dictarse en caso de declaratoria con lugar de la demanda implica la ejecución forzosa de una obligación de hacer, la misma estaría circunscrita a ordenarle a los demandados proceder a la celebración del contrato de compra venta pactado en el contrato preliminar, y ante tal negativa por parte de éstos, conforme a lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la sentencia haría las veces del contrato no cumplido; pero en ningún caso podría dictarse una decisión que condenara a los demandantes en su condición de arrendatarios a hacer entrega del inmueble arrendado a los arrendadores demandados.
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, considera esta Alzada que la excepción de inadmisibilidad de la presente acción, resulta IMPROCEDENTE. Así se declara.
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MOTIVACIONES PARA DECIDIR AL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Resueltos como han sido por este Tribunal Superior puntos previos imprescindibles para la decisión de la presente controversia, como lo son la naturaleza jurídica del contrato objeto de litigio; la aplicabilidad o no al presente asunto de las disposiciones normativas contenidas en la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y la excepción de inadmisibilidad de la acción intentada, pasa de seguidas a pronunciarse sobre los alegatos y defensas hechos valer por las partes en la demanda y contestación, referido al cumplimiento o no por las partes de las respectivas obligaciones asumidas en el contrato, y por ende de la procedencia de la acción de cumplimiento ejercida por las demandantes, o en su defecto de la excepción del contrato no cumplido opuesta por la parte demandada; todo esto con vista al análisis y juzgamiento de las pruebas aportadas por las partes.
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA
Promovió en copia fotostática simple documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Valera del estado Trujillo, en fecha 7 de julio de 2004, bajo el número 23, Tomo 60, mediante la cual se demuestra que el ciudadano Giorgio Galota Boscarino causante de las codemandadas dio en arrendamiento a la ciudadana Thais del Valle de Padilla, codemandante un inmueble destinado a vivienda, consistente en un apartamento de su propiedad, signado con el número 07, ubicado en el segundo piso del edificio “GALOTA”, situado en la avenida Bolívar, esquina calle 30 de la ciudad de Valera del estado Trujillo; con una duración de un año prorrogable por períodos iguales de manera automática a partir del 1° de julio de 2004 hasta el 1° de julio de 2005; no evidenciándose de tal documental los linderos particulares del referido apartamento como lo pretendió la parte promovente de la misma. Esta documental se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.
Promovió en copia fotostática simple documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Valera del estado Trujillo, en fecha 28 de septiembre de 2012, bajo el N° 53, Tomo 112, mediante la cual se propone demostrar que el lapso estipulado para la celebración del contrato definitivo de compra venta estaba determinado por lo previsto en la cláusula tercera del referido contrato.
Considera esta Alzada necesario a los fines de determinar la vigencia o el lapso estipulado por las partes en el contrato preliminar de promesa bilateral de compra venta para la celebración del contrato ulterior o definitivo de compra venta, no solo analizar la cláusula tercera del referido contrato, sino todas aquellas cláusulas que en el mismo hacen referencia al tiempo en que acordaron las partes cumplir sus respectivas obligaciones con miras a la celebración del referido contrato definitivo de compra venta.
En este sentido, se hace necesario analizar el contenido de las cláusulas que a continuación se transcriben:
“TERCERA. El precio de venta del inmueble opcionado en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,oo), que LA OPTANTE COMPRADORA se obliga a cancelar una vez aprobado el crédito por ley de Política Habitacional solicitado por dicha entidad bancaria.”. (sic).

“QUINTA: El plazo del presente Contrato de Promesa de Compra es de Noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la firma del presente documento.”. (sic).

“SEXTA: Vencido el plazo estipulado en la cláusula quinta del presente contrato sin que LA OPTANTE COMPRADORA formalizara la compra aparte venta a que se refiere el presente contrato éste quedara resuelto de pleno derecho y libre EL PROMITENTE VENDEDOR para poder negociar o disponer del inmueble antes identificado (…) Así aparte mismo, en caso de que vencido el plazo estipulado en la presente Promesa de Compra y ésta no llegare a perfeccionarse por culpa o razones imputables a EL PROMITENTE VENDEDOR, LA OPTANTE COMPRADORA, podrá de pleno derecho y sin notificación de ninguna índole resolver y dejar sin ningún efecto jurídico la presente Promesa de Compra …”. (sic).

Del análisis de las anteriores cláusulas contractuales, considera esta Alzada que, en la cláusula tercera que hace referencia el promovente, las partes, además de acordarse sobre el precio de venta del inmueble opcionado, acordaron también que la optante compradora se obligaba a cancelar el saldo restante del precio una vez aprobado el crédito que por Ley de Política Habitacional solicitaría ante una entidad bancaria. De tal manera que, de la redacción de tal cláusula no se desprende lapso determinado alguno, sino simplemente la oportunidad en que el precio sería pagado mediante la modalidad de crédito otorgado por Ley de Política Habitacional.
La interpretación de la cláusula tercera, antes realizada por este juzgador resulta lógica y acorde con la intención de las partes, en virtud de que en la cláusula quinta éstas sí acordaron de manera expresa y determinada un plazo de noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prórroga de vigencia para el contrato de promesa celebrado, lapso éste que acordaron comenzaría a transcurrir a partir de la firma del mencionado documento, lo cual ocurrió el 28 de septiembre de 2012.
En la cláusula sexta las partes ratifican el lapso de vigencia del contrato de promesa celebrado por ellas, plasmado en la cláusula quinta, esto es, noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prórroga, cuando acuerdan que vencido el plazo estipulado en la cláusula quinta sin que la optante compradora formalizara la compra venta a que se refiere ese contrato, el mismo quedaría resuelto de pleno derecho y el promitente vendedor quedaría libre para negociar o disponer del inmueble.
En fuerza de los razonamientos antes expuestos considera esta Alzada que la determinación del plazo para que la parte optante compradora cumpliera sus obligaciones con miras a adquirir el inmueble objeto del contrato preliminar de promesa de compra venta no deviene de la interpretación individualizada de la cláusula tercera, sino de una interpretación concatenada con las cláusulas quinta y sexta del referido contrato, ya que como señaló ut supra, en la cláusula tercera no se estableció plazo alguno, sino simplemente la oportunidad y el modo como la optante compradora pagaría el precio, y si bien el pago del mismo quedó supeditado a la aprobación del crédito a través de la Ley de Política Habitacional, tal aprobación y pago del precio ha debido ocurrir dentro del lapso señalado en las cláusulas quinta y sexta del referido contrato; interpretar lo contrario implicaría que la vigencia del contrato preliminar de promesa bilateral era indeterminada y supeditada a la aprobación de un crédito cuyas gestiones para su aprobación dependían exclusivamente del optante comprador; circunstancia ésta que haría indeterminado en el tiempo el contrato de promesa, lo cual no parece fue la intención de las partes, ni resulta característica de este tipo de contratos que tienen por objeto preparar el camino para la celebración de un contrato ulterior o definitivo.
Promovió prueba de informes para hacer valer el contenido de la planilla de depósito acompañada al escrito de promoción de pruebas, expedida por el Sistema de Arrendamiento de Viviendas (Sunavi), a los fines de que se oficiara al referido ente con sede regional en la avenida Cuatricentenaria, edificio donde funciona la sede administrativa del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, con sede en la ciudad de Trujillo, estado Trujillo, para que informara al tribunal sobre los depósitos efectuados por la demandante en su carácter de arrendataria del inmueble y que es objeto de cumplimiento de la opción de compra, a los fines de demostrar que ha dado cumplimiento a los artículos 63, 64, 65, 68, 69 y 70 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
La referida documental y la prueba de informes a ella referida, a juicio de esta Alzada, resulta impertinente en relación al contenido de los artículos 63, 64 y 65 de la referida ley especial, ya que los mismos nada tienen que ver con el pago del canon de arrendamiento; pero también resulta impertinente dicha prueba en relación al thema decidendum en el presente asunto, ya que el mismo no versa sobre la relación arrendataria existente entre las partes, es decir, sobre la solvencia o no en el pago de dicha obligación por parte de la arrendataria, sino simplemente el thema decidendum en el caso sub iudice está circunscrito a determinar, si las arrendatarias en su condición de optante compradora cumplieron sus obligaciones asumidas en el contrato preliminar de promesa de compra venta, y muy especialmente, la referida al pago del precio pactado dentro del lapso de vigencia del referido contrato preliminar, razón por la cual se desecha tal probanza y se le niega valor probatorio alguno.
Promovió prueba de informes para requerir información al Banco Bicentenario del Pueblo, agencia Valera, del estado Trujillo, para corroborar la constancia que se acompaña en original y para demostrar que la fecha en la cual le fue aprobado el crédito de política habitacional a las demandantes fue el 15 de enero de 2013.
El resultado de dicha prueba de informe consta en autos, mediante comunicación número OCJ-GAAJA-GAJ-5312-2016 de fecha 19 de noviembre de 2016, suscrita por la consultora jurídica de la referida entidad bancaria, en la cual manifiesta que la información solicitada la remite en forma impresa anexa a dicha comunicación, la cual no es más que la copia fotostática simple del documento original anexado por la parte actora que corre inserto al folio 309, que este juzgador tiene como ratificada, y de la cual se demuestra que a la ciudadana Thais del Valle Huz de Padilla le fue aprobado en fecha 15 de enero de 2013 un crédito habitacional por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), es decir, dentro del lapso de vigencia acordado por las partes para el contrato preliminar de promesa bilateral de compraventa, de noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prórroga, el cual vencía el 26 de enero de 2013.
Se observa al pie de página de dicha documental una leyenda mediante la cual, la referida entidad bancaria advierte que la materialización del otorgamiento del crédito se concretaría en la oportunidad en que la fueran asignados a esa institución los recursos del FAOV a través de BANAVIH y cumplidos los trámites legales y administrativos exigidos por la Ley, inherentes a la suscripción del respectivo documento del crédito por ante la Oficina de Registro Público competente; tramites éstos que son responsabilidad del beneficiario del crédito.
Ahora bien, la parte demandante no demostró que tales recursos no le fueran asignados a esa institución bancaria por parte del FAOV a través de BANAVIH, para que de esta manera pueda concluirse que el retardo en la protocolización del crédito hipotecario fue imputable a un tercero (entidad bancaria), y de esta manera fuera aplicable la excepción prevista en el artículo 4 de la Resolución N° 11, mediante la cual se dictan las Normas Referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que Permiten Favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los Sectores de la Sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, publicada en Gaceta Oficial Nro. 40.115 del 21 de Febrero de 2013; razón por la cual, la referida documental solo la valora esta Alzada como prueba de que el crédito hipotecario le fue aprobado dentro de la vigencia del contrato preliminar de promesa.
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
Promovió documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valera del estado Trujillo, bajo el número 53, Tomo 112 y documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, estado Trujillo, el 7 de julio de 2004, bajo el número 23, Tomo 60, para demostrar que la acción de cumplimiento de contrato a que se refiere el presente asunto resulta inadmisible por no haber agotado las accionantes, el procedimiento administrativo previo a las demandas judiciales previsto en la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; así como también, para demostrar la existencia de un contrato de promesa de compra venta y, que al mismo no resulta aplicable la normativa de la preferencia ofertiva ni la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, sino simplemente las normas del Código Civil.
Estas documentales ya fueron analizadas y juzgadas en capítulo previo del presente fallo y de dicha valoración se determinó la improcedencia de la referida excepción de inadmisibilidad, así como la naturaleza jurídica del contrato preliminar de promesa bilateral de compra venta y la normativa aplicable al mismo, razón por la cual más nada tiene que valorar y pronunciarse sobre este tema el tribunal.
Promovió prueba de informes, en el sentido de solicitar al Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, lo siguiente: 1) si en el periodo del 28 de septiembre de 2012 al 26 de enero de 2013 consta presentación del documento de venta con garantía hipotecaria, cuyos otorgantes sean los ciudadanos Rosa Yudith Quevedo de Galota y Giorgio Galota Boscarini, y los ciudadanos Thais del Valle Huz de Padilla y Gustavo José Padilla Moreno, sobre el inmueble objeto de litigio; y 2) si consta además del referido trámite el pago de aranceles por concepto de registro inmobiliario, presentación de ficha catastral, presentación de la Forma 33 en concepto de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales o jurídicas ante el Seniat y presentación de certificación de gravamen.
La referida prueba de informes consta su evacuación mediante oficio número 07690-061/2016 de fecha 20 de julio del año 2016, suscrito por la ciudadana Registradora Pública de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, con la información anexa, donde se informa al tribunal que durante el periodo del 28 de septiembre de 2012 al 26 de enero de 2013 no aparece registrada la presentación de documento de venta con garantía hipotecaria con los otorgantes antes mencionados y que verse sobre el inmueble objeto de litigio; así como tampoco consta que en dicho lapso se hayan pagado aranceles por registro inmobiliario y la presentación de la ficha catastral, presentación de la Forma 33 en concepto de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales o jurídicas ante el Seniat y presentación de certificación de gravamen sobre el referido inmueble.
De las resultas de la prueba de informe promovida por la parte demandada se demuestra que, durante el periodo del 28 de septiembre de 2012, fecha de inicio de vigencia del contrato preliminar de promesa bilateral de compra venta hasta el 26 de enero de 2013, fecha esta de vencimiento de la vigencia de dicho contrato preliminar, la promitente compradora y parte demandante no dio cumplimiento a los trámites legales y administrativos exigidos por la Ley, inherentes a la suscripción del respectivo documento del crédito por ante la Oficina de Registro Público competente; tramites éstos que como quedó demostrado ut supra, eran de su responsabilidad.
Analizadas y valoradas como han sido las pruebas traídas a autos por las partes, considera este Tribunal Superior que, la parte actora obligada como estaba de demostrar el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de promesa objeto de litigio, conforme a las reglas que gobiernan la distribución de la carga probatoria en el proceso civil previstas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, muy especialmente la obligación de gestionar la aprobación y materialización del crédito hipotecario, y el pago del precio pactado, y siendo que solo logró demostrar la aprobación de dicho crédito en el lapso de ciento veinte (120) días previsto en el referido contrato, pero no su materialización mediante la asignación de los recursos pertinentes por parte del FAOV a través de BANAVIH a la respectiva entidad bancaria, ni tampoco demostró que tales recursos no le fueran asignados a esa institución crediticia, para que de esta manera pudiera concluirse que el retardo en la protocolización del crédito hipotecario fue imputable a un tercero (entidad bancaria); y por ende, tampoco demostró la realización de los trámites legales y administrativos pertinentes, inherentes a la suscripción del respectivo documento del crédito por ante la Oficina de Registro Público competente; tramites éstos que como quedó demostrado ut supra, eran de su responsabilidad y debieron cumplirse dentro del lapso de vigencia del contrato.
Además del incumplimiento de las obligaciones antes señaladas, la parte actora en su condición de promitente compradora no cumplió con la obligación de pagar el precio pactado por la venta, el que debió cancelar previo cumplimiento de las obligaciones antes señaladas y al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa, pero dentro del lapso estipulado en el contrato, o durante el ínterin del presente procedimiento antes del dictado de la sentencia definitiva, si consideraba que tal obligación no le había nacido, de conformidad con el contenido del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fallo No. 878 de fecha 20 de julio de 2015, caso: Sociedad mercantil Panadería la Cesta de los Panes, interpretó la referida norma adjetiva, reconociendo la autonomía de los contratos preliminares, y al referirse al cumplimiento forzoso de los mismos señaló:
“Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.”
Ante la falta de pago del precio de la venta por parte de la promitente compradora dentro del lapso previsto para tal fin en el contrato preliminar, la promitente vendedora y parte demandada en la contestación a la demanda opuso a la demandante la excepción non adimpleti contractus prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, el cual señala lo siguiente:
“En los contratos bilaterales, cada contratante pueden negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones.” (sic)
Siendo la excepción del contrato no cumplido una defensa de fondo que puede hacer valer el contratante que se niega a ejecutar su obligación porque el otro que le exige su cumplimiento no ha ejecutado su obligación correspectiva, y demostrado como ha quedado en el caso de marras que la parte demandante en su condición de optante compradora no cumplió con la obligaciones contraídas en el contrato cuyo cumplimiento pretende, esto es la realización de los trámites legales y administrativos pertinentes, inherentes a la materialización del crédito obtenido y suscripción del respectivo documento del crédito por ante la Oficina de Registro Público competente, la cual lógicamente precedía al cumplimiento por parte del promitente vendedor de transmitir la propiedad, previo el correspondiente pago del precio pactado por la venta; resulta procedente la oposición de la misma por la parte demandada, por lo que mal puede pretender la parte actora en su condición de promitente compradora que este tribunal declare con lugar la demanda, y condene a la parte demandada en su condición de promitente vendedora a manifestar su consentimiento para venderle el inmueble objeto del contrato preliminar de promesa, si a la fecha del dictado del presente fallo no ha consignado el pago del precio, por lo que tal declaratoria de procedencia de la excepción del contrato no cumplido, que en este fallo se hace, produjo el efecto de relevar a la parte demandada del cumplimiento de las prestaciones debidas en el contrato de promesa bilateral de compraventa objeto de litigio, y por ende la declaratoria sin lugar de la demanda de cumplimiento intentada, ya que conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, se requiere que el demandante haya cumplido su obligación, de lo contrario, su demanda debe ser desestimada. Así se decide.

III
D I S P O S I T I V A

En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte actora, contra la sentencia definitiva proferida por el A quo, en fecha 6 de abril de 2017.
Se declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO PRELIMINAR BILATERAL DE COMPRAVENTA celebrado mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Valera del estado Trujillo, en fecha 28 de septiembre de 2012, bajo el N° 53, Tomo 112, intentaron los ciudadanos Thais del Valle Huz de Padilla y Gustavo José Padilla Moreno contra los ciudadanos Giorgio Galota y Rosa Yudith Quevedo de Galota, ya identificados, sucedido procesalmente el primero de los nombrados, por sus herederos Lucia Graziela Galota Quevedo, Giorgina María Galota Quevedo y Antonia Yudith Galota Quevedo, con cedulas de identidad Nros. 10.034.388, 9.327.695, 11.897.090 y 9.314.332, respectivamente.
Se condena en las costas del recurso a la parte actora por haber sido confirmada en todas sus partes la sentencia apelada, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda CONFIRMADA la decisión apelada.
Publíquese y regístrese la presente sentencia.
Remítase al Tribunal de la causa este expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en la ciudad de Trujillo, el diecinueve (19) de enero de dos mil dieciocho (2018). 208º y 159º.-

EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

Abg. ADOLFO GIMENO PAREDES

LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abg. YARIMA GONZÁLEZ.

En igual fecha y siendo las 1.00 p. m., se publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.

LA SECRETARIA TEMPORAL,