REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, nueve de febrero de dos mil dieciocho
207º y 158º
ASUNTO: KP02-R-2017-1082
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE DEMANDANTE: Sucesión GUEDEA ASENCIO FRANCISCO, inscrito en el Registro de Información Fiscal RIF bajo el N° J3205903042.
APODERADOS JUDICIALES: abogados EDER XAVIER SALAZAR ROJAS y LENÍN JOSÉ COLMENAREZ LEAL, inscritos en el IPSA bajo los Nros. 117.668 y 90.464, respectivamente, ambos de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: ciudadana ANA ELIZABETH GONZÁLEZ MONSALVE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.575.736.
APODERADO JUDICIAL: abogado VICTOR GERMAN CARIDAD ZAVARCE, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 20.068.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (destinado a vivienda).
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA. Expediente KP02-R-2017-001082 (18-197)
PREAMBULO
Con ocasión al juicio por desalojo de inmueble destinado a vivienda, intentado por los abogados Eder Salazar y Lenin Colmenarez, en representación de la Sucesión Guedea Ascencio Francisco, contra la ciudadana Ana Elizabeth González Monsalve, subieron las actuaciones a esta alzada, en virtud de los recursos de apelación interpuestos en fecha 19 y 20 de diciembre de 2017 (fs. 323 y 324 de la pieza N° 1), por los abogados Víctor Caridad, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada y por el abogado Ángel Colmenarez, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada en fecha 18 de diciembre de 2017 (fs. 308 al 322 de la pieza N°1), por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró sin lugar la falta de cualidad opuesta por la parte demandada, con lugar la demanda por desalojo, condenó a la parte demandada a entregar el inmueble objeto del presente juicio libre de objetos y personas e igualmente condenó a la parte demandada al pago por la cantidad de mil cuatrocientos trece bolívares con cuarenta y tres céntimos (1.413,43 Bs), por cada mes transcurrido, subsidiariamente por las dejadas de percibir por el incumplimiento de su obligación principal, dada la naturaleza del fallo no hubo condenatoria en costas.
En fecha 11 de enero de 2018 (f. 326 de la pieza N° 1), se admitió en ambos efectos el recurso de apelación y ordenó la remisión del expediente a la U.R.D.D a los fines de su distribución.
En fecha 17 de enero de 2018 (f. 327 de la pieza N°1), se recibió el expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y por auto de fecha 22 de enero de 2018 (f. 328 de la pieza N° 1), se le dio entrada.
Mediante auto de fecha 25 de enero de 2018 (f. 2 de la pieza N°2), se fijó oportunidad para la celebración de la audiencia oral, conforme a lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual fue celebrada en fecha 31 de enero de 2018 a la cual comparecieron las partes.
En fecha 25 de enero de 2018 (fs. 4 al 16 con anexo a los folios 17 al 31), el abogado Víctor Caridad en su condición de apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de conclusiones.
Llegado el momento para emitir el fallo correspondiente en el presente asunto, este juzgado superior observa:
Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse acerca de los recursos de apelación interpuestos en fechas 19 y 20 de diciembre de 2017, por los abogados Víctor Caridad Zavarce en su condición de apoderado judicial de la parte demandada y por el abogado Lenin Colmenarez, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 18 de diciembre de 2017, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró sin lugar la falta de cualidad opuesta por la parte demandada, con lugar la demanda por desalojo, condenó a la parte demandada a entregar el inmueble objeto del presente juicio libre de objetos y personas e igualmente condenó a la parte demandada al pago por la cantidad de mil cuatrocientos trece bolívares con cuarenta y tres céntimos (1.413,43 Bs), por cada mes transcurrido, subsidiariamente por las dejadas de percibir por el incumplimiento de su obligación principal, dada la naturaleza del fallo no hubo condenatoria en costas.
En efecto, consta a la actas procesales que los abogados Eder Salazar y Lenin Colmenarez en representación de la sucesión Guedea Ascencio Francisco alegaron que su representada es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 4-B piso cuatro (4) de la unidad residencial del este edificio Sarare primera etapa, avenida La Concordia, Barquisimeto estado Lara, más un puesto de estacionamiento distinguido con el N° 4-B, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones constan en el documento de propiedad, el cual anexó marcado con la letra “C”. Que en fecha 30 de marzo de 2004, la empresa mercantil RIVERCA, C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 3 de marzo de 1998, bajo el N° 50 tomo 9-A, representada por su presidente Miguel Ángel Rivero, con la debida autorización de su representada, suscribió contrato privado de arrendamiento, con la ciudadana Ana Elizabeth González Monsalve, donde le dio en arrendamiento el inmueble ut supra identificado, por un término fijo de un año, prorrogables por periodos de un (1) año, siempre y cuando las partes no notificaren por escrito y por lo menos de un mes de anticipación de su deseo de no prorrogarlo más. Que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000, 00). Que es el caso que el contrato de arrendamiento ha sido prorrogado año a año hasta la presente fecha, por lo que todavía la ciudadana hoy demandada permanece en posesión del inmueble en su cualidad de arrendataria, modificándose el canon de arrendamiento siendo el último fijado en la cantidad de mil cien bolívares (Bs. 1.100, 00).
Arguyeron que el último canon de arrendamiento pactado era irrisorio, pues para el 2014, la arrendataria continuaba pagando la pírrica cantidad de mil cien bolívares (Bs. 1.100, 00), por lo que su representada se vio en la necesidad de solicitar la fijación de un nuevo canon de arrendamiento ante el SUNAVI, por lo que en consecuencia se sustanció un expediente signado con el N° B-1140-07-2014, siendo en fecha 5 de junio de 2015, que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, dictó providencia mediante la cual resolvió la fijación del nuevo canon de arrendamiento del inmueble objeto de esta pretensión, en la cantidad de mil cuatrocientos trece bolívares con cuarenta y tres céntimos (Bs. 1.413,43) mensuales, providencia a la cual la arrendataria se ha negado a cumplir, no pagando la cantidad fijada por el SUNAVI para los cánones de arrendamiento, específicamente de los meses julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2014, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2015. Que esta actitud por parte de la arrendataria de no pagar los cánones de arrendamiento por más de cuatro (4) meses sin justificación, es enteramente imputable para la arrendataria pues incumplió con el artículo 1.264 del Código Civil, circunstancia esta que por voluntad de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, artículos 91 y 92, le otorga a su representado el derecho a demandar por desalojo.
Alegaron que la ciudadana Rosa Guedea de Merchán, causahabiente de la sucesión Guedea Ascencio Francisco, y copropietaria del inmueble dado en arrendamiento conjuntamente con su esposo Jaime Evaristo Merchán Sánchez y sus hijos, que viven con la ciudadana Rosa Cuartero de Guedea, en estado de hacinamiento, de lo cual se dejó constancia en la providencia administrativa marcada “B”, según inspección ocular realizada concluyendo que el inmueble no es muy amplio para los siete (7), integrantes de la familia que ahí habitan. Que esta situación ha llevado a sus representados a la necesidad de solicitarle a la arrendataria la desocupación del inmueble, por la necesidad de vivienda que tienen las personas mencionadas ut supra .Que en vista de los hechos narrados, y del incumplimiento de las normas previstas en la ley, le otorgan a su representada el derecho a demandar el desalojo por la falta de pago de más de cuatro meses y por la necesidad de ocupar el inmueble que tenga el propietario o algunos de sus parientes consanguíneos, como en efecto lo hacen en contra de la ciudadana Ana Elizabeth González Monsalve, para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal al desalojo del inmueble por la evidente falta de pago y por motivo de la necesidad de ocupar el inmueble, que sea condenada la arrendataria al pago por la cantidad de mil cuatrocientos trece bolívares con cuarenta y tres céntimos (Bs. 1.413,43), por cada mes transcurrido, cantidad que equivale a la dejada de percibir por el incumplimiento de su obligación, que declare que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un periodo de (3) años de conformidad con el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y finalmente que sea condenada la parte demandada al pago de las costas procesales que cause este juicio. Estimaron la presente demanda en la cantidad de diecinueve mil setecientos ochenta y ocho bolívares con dos céntimos (Bs. 19.788,02), equivalente a 131,920 U.T.
Por su parte, el abogado Víctor German Caridad Zavarce, actuando como apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, donde opuso cuestiones previas establecidas en los ordinales 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron decididas por el tribunal a quo, declarándolas sin lugar mediante sentencia interlocutoria dictada en fecha 9 de marzo de 2017 (fs. 235 al 242 de la pieza N° 1), la cual no fue objeto de apelación.
Rechazó, Negó y contradijo que su representada se encuentre insolvente en los pagos de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio de 2014 hasta septiembre de 2015, ya que la misma efectuó la consignación de los cánones de arrendamiento ante SUNAVI del estado Lara en el expediente de consignación N° B-140-07-2014 y a través del sistema SAVIL.
Rechazó, negó y contradijo que su representada deba cancelar a la parte actora la cantidad de diecinueve mil setecientos ochenta y ocho bolívares (Bs. 19.788) por concepto de pago de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos correspondientes a los meses de junio de 2014 hasta septiembre de 2015, pues están debidamente cancelados a través de las respectivas consignaciones realizadas ante SUNAVI y el SISTEMA AUTOMATIZADO SAVIL.
Rechazó, negó y contradijo, que la ciudadana Rosa Guedea de Merchan necesite el inmueble objeto de la relación arrendaticia para habitarlo con su familia, ya que vive desde hace veintisiete (27) años en un apartamento ubicado en la avenida Concordia edificio Asunción cuarto piso, apartamento N° 4-C en esta ciudad de Barquisimeto. Esta aseveración proviene de la constancia de residencia emitida por el Concejo Comunal de la urbanización del Este, emitido en fecha trece (13) de marzo de 2014, consignado por la propia parte actora con la letra “F” junto a su escrito libelar. Pero junto a esa constancia de residencia acompañaron otras más como la del ciudadano Jaime Evaristo Merchán Sánchez, quien tiene veintisiete (27) años viviendo en el mismo apartamento y consignada como F1. Consignaron igualmente las constancias de residencia de los hijos del matrimonio Merchán Guedea y dejaron expresa constancia que los ciudadanos Rosa Elena Merchán Guedea tiene veinticinco (25) años residenciada en ese apartamento, consignada como F2. La del hijo Jaime Francisco manifiestan que tiene veintiún (21) años viviendo allí, la de Patricia Carolina que tiene quince (15) años de residencia en el apartamento, la de Pedro Miguel igual tiene quince (15) años y de la señora Rosa Cuartero de Guedea que tiene igual quince (15) años de residencia. Como se desprende de las constancias de residencia consignadas, esa familia vive en esa situación desde hace más de veinte (20) años promedio tal como consta en las constancias de residencia marcadas F3, F4, F5, F6. Que la argumentación de tal hacinamiento no existe en virtud que el mes de marzo de 2004, fecha del inicio de la relación contractual arrendaticia con su representada, ya la familia vivía en ese apartamento, estaban residenciados todos los miembros de la familia, verificados los tiempos según las fechas de las constancias de residencia, emitidas.
Arguyó que por otra parte se encontraron que las ciudadanas Rosa Cuartero de Guedea y Rosa Guedea de Merchán son copropietarias de otro inmueble ubicado en la carrera 16 entre calles 28 y 29 constituido por el apartamento N° 7-B del piso 6 en las residencias La Salle según se evidencia en copia certificada del documento de propiedad del inmueble el cual consignó marcado “A” donde se demuestra que el inmueble es propiedad de difunto Francisco Guedea Asencio.
Rechazó, negó y contradijo que su representada deba desalojar el inmueble objeto de la relación arrendaticia, pues en ningún momento ha dejado de cumplir con sus obligaciones como arrendataria, siendo su principal responsabilidad y obligación el pago de los cánones de arrendamiento, en los cuales está plenamente solvente, a la fecha de marzo de 2016, y en cuanto al cuidado del inmueble lo ha realizado y lo realiza como un buen padre de familia.
DEL DEBATE ORAL
En la oportunidad fijada para que tuviera lugar el debate oral en este tribunal de alzada, fue celebrada en los siguientes términos, donde se le concede el derecho de palabra a la parte demandada recurrente quien expuso:
“en primer lugar, denuncio, la errada acción de desalojo que se presentó fundamentada en las causales primera y segunda del art 91 de la ley para la regularización y el control de arrendamiento de vivienda en virtud, que la misma que está fundamentada en contrato de arrendamiento a tiempo determinado según se evidencia en el contrato marcado con la letra D 5- suscrito en fecha 1° de abril de 2010, el cual se ha venido prorrogando constantemente hasta la presente fecha, lo procedente y viable sería una acción de cumplimiento de resolución de contrato y no la acción de desalojo que está destinada a los contratos verbales o contratos escritos a tiempo indeterminado el cual no es el caso de esta causa; 2do denuncio igualmente que la demanda no cumple con el requisito esencia de la providencia administrativa, en virtud que en el folio 8 al 10 el expediente cursa una fotocopia la cual fue certificada por un funcionario que no tenía facultades legales para ello, lo cual significa que usurpó la funciones de la certificación propias del coordinador de SUNAVI, en consecuencia una demanda de desalojo no puede estar fundamentada en una providencia administrativa ilegal cuya copia fue declara falsa en el expediente, y no es sino en fecha 07 de febrero de 2017, dieciséis (16) meses después del auto de admisión de la demanda que la parte actora consigna fotocopias certificadas de la providencia administrativa; 3) denuncio igualmente el vicio constitucional de la incongruencia omisiva que contiene la sentencia, en virtud que se han hecho una serie de alegatos desde el mismo momento de la contestación de la demanda, en la audiencia de juicio, y en el folio 229 del expediente donde se alegó la falta de cualidad y la inadmisibilidad sobrevenida siendo que consta un auto donde el juez dice que se pronunciara en la sentencia definitiva , cuestión que no realizo, denuncie la violación de normas de orden público contenida art 6 al 32 de la Ley de Regularización Control de Arrendamiento y Vivienda, denuncie que no existía contrato por escrito, denuncie la improcedencia de la demanda por falta de pago en virtud que no existe una cuenta bancaria, ni en el contrato de arrendamiento ni en los diferentes expedientes administrativos que se sucedieron en el SUNAVI, en el SUNAVI consta el expediente V-140-07-2014, donde mi representada apertura un procedimiento de consignación administrativa desde el mes de marzo de 2014 , por instrucciones del coordinador de SUNAVI a los fines de dar cumplimiento a su obligación, igualmente consta un expediente de SUNAVI V-293-10-2014, donde tampoco señalaron la cuenta bancaria donde iban a hacer los pagos mensuales, con esto se viola el art 68 Ley de Regularización Control de Arrendamiento y Vivienda, y solicite igualmente que se aplicara la consecuencia legal del mismo, pedimento sobre el cual no se pronunció el juez a quo. Se le solicito que aplicara el art 434, por la consignación tardía de la providencia administrativa, por no haberla acompañado con el libelo de la demanda, por ser un elemento indispensable para la admisión de la demanda, consignación que hizo 16 meses después la parte actora, y siendo un documento que debe acompañarse con el libelo de demanda se le solicito pues la aplicación del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil y tampoco se pronunció, luego le manifesté que no existía una relación arrendaticia entre la parte actora y la parte demandada, porque los contratos que están en plena vigencia fueron celebrados con la empresa RIVERCA C.A representada por Miguel Ángel Rivero, en base a este argumento le expuse lo decidido por el Juzgado superior segundo en cuanto a la falta de cualidad en las relaciones arrendaticias, cuyas copias certificadas rielan en el folios 229 del expediente, igualmente le manifesté que existía la multipropiedad y le consigne copias certificadas de un documento de propiedad de un apartamento donde evidencia que tienen varios inmuebles me , y por los mismos efectos del tiempo fue que consigne un escrito en donde hice ver los errores de juzgamiento de la sentencia y de procedimiento y la falta de pronunciamiento, es todo”.
En este estado toma la palabra el abogado Lenin Colmenarez en su condición de apoderado judicial de la parte actora recurrente y expuso:
“corresponde referirme en primer lugar sobre lo expuesto por el recurrente y en segundo lugar en lo que respecta a la apelación, hemos escuchado una serie de alegatos, conforme el cual por ningún lado percibí que se denuncie un vicio de la sentencia contenido en el 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil lo más que logramos entender que parece un vicio en lo que denominó violación de incongruencia omisiva porque según su decir le dejaron de valorar ciertos aspectos que el narro en el transcurso del iter procedimental , yo asumo pues que lo que se quiere denunciar es el vicio de que haya incurrido la sentencia en la falta de exhaustividad porque según su decir se le dejaron de valorar ciertos elementos a lo cual ya voy hacer mención, el manifiesta en primer término que la pretensión interpuesta por mi representado por desalojo contenida en el artículo 91 de la ley especial está mal planteada toda vez que se trata de contrato, que en las clausulas señala que son contratos a tiempo determinado, para lo cual voy a hacer la siguiente mención, esta ley especifica si bien es cierto en un momento determinado se manejó diferencia entre desalojo y cumplimiento de contrato, esta ley especial no hace distinción alguna sino que establece como causa única de desalojo conviene pues destacar ello a pesar de que ya la defensa de la contraparte manifiesta que nunca le fue tomado en cuenta por el juzgado a quo ya fue decidida en sentencia interlocutoria toda vez que fueron opuestas cualquier cantidad de cuestiones previas inclusive la falta de cualidad que hoy día insiste en ella en esta audiencia del Juzgado Superior, tales alegatos ya fueron debidamente decididos y en consecuencia de ello se encuentran definitivamente firme para este caso y por eso el juzgado a quo le hizo referencia en la sentencia de mérito, insiste además en su segundo punto de que la providencia administrativa debidamente acompañada con el escrito de demanda se trata de una copia simple, sin embargo si usted verifica del folio 8 al 11 se trata de un documento original que contiene los sellos por el organismo respectivo, que si se usurparon funciones, que si los firmo el alguacil, obviamente yo considero que no es un hecho imputable a nosotros, corresponderá entonces a quien se considere interesado atacar por vía disciplinaria o administrativa al funcionario que en todo caso halla usurpado funciones allí pero no se puede atribuir a la parte actora, pues si fue debidamente acompañado como anexo B copia certificada de este instrumento, que hay que entender bien que es instrumento fundamental de la demanda según el 434 porque si estamos demandando la existencia de una relación contractual arrendaticia, pues entonces los contratos de arrendamiento vienen a constituir el instrumento fundamental de la pretensión porque yo necesito demostrarle al órgano jurisdiccional que existe una relación contractual y que como consecuencia de esa relación contractual el demandado incumplió tales obligaciones sin embargo con la entrada en vigencia del decreto que prohíbe los desalojos arbitrarios se estableció la obligación de que previamente se debe habilitar la vía judicial, para yo poder solicitarle al órgano jurisdiccional lo que en el caso de marras se está pidiendo, sin embargo aquí puede verificar que en la contestación de la demanda el colega lo denominó como una copia simple y respeto todo lo que se pueda señalar allí pero no tiene razón en ese sentido, el punto tercero que el denominaba violación de incongruencia omisiva que es lo que yo denominó exhaustividad según su decir no le decidieron un pedimento, estos fueron decididos por sentencias interlocutorias, lo que sucede es que en las contestación de la demanda se realizaron una serie de planteamientos, y una vez llegada la audiencia de juicio la parte demandada realizo cualquier cantidad de defensas que no fueron establecidas en el escrito de contestación, debemos recordar que la litis se traba tanto por el libelo como con la contestación y no pueden ir agregándose hechos nuevos mientras vaya transcurriendo el proceso porque eso si generaría una violación de derecho, pero en contra de la otra parte no en contra de su representado como él quiere hacer ver ante esta alzada, que no hay un contrato escrito, entonces yo percibo que hay una evidente contradicción aquí bien grave por un lado digo en el primer punto de mi fundamentación en las conclusiones presentadas aquí que hay unos contratos, tanto existen esos contratos que él dice que yo demande mal porque debí haber demandado por incumplimiento de contrato y no por desalojo y que como consecuencia de eso hay una serie de contratos que sustentan la posición que el manifiesta pero por otro lado dice es que no existe el contrato que no existe una cuenta corriente entonces existe igualmente una severa contradicción es decir es evidente que no hay una cuenta corriente porque es una relación contractual que data de hace muchísimos años y que no se encontraba en vigencia esta ley y que si bien es cierto tanto no existe esa cuenta corriente que el arrendatario opto por acudir al sistema que le establece el estado vale decir el SAVIL que lo conoce la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda para buscar realizar los pagos que son demandados en este asunto, que hubo una falta de valoración de una prueba y que se violaron normas de orden público en la oportunidad de la promoción de pruebas entre otras la parte demandada promovió una serie de pruebas informativas y voy a referirme solo a dos (2), se requirió a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda que remitiera cierta información entre ellos si la hoy demandada venía realizando pagos, si los realizaba a nombre de la sucesión Guedea pero esa misma prueba, esos mismos requerimientos le fueron solicitados al Ministerio de Habitad y Vivienda, solo que el ministerio se encarga de todos aquellos asuntos que por finalidad obtener la desposesión material de un inmueble pero que no sea bajo ninguna condición de relación arrendaticia esa misma prueba fue planteada en dos (2) oficios similares, por lo que solicito que verifique cual diligente fue la parte a que esas resultas llegaran, por una sencilla razón si yo soy el demandado y no tengo la razón y no pague y no demostré que pague entonces me interesa es jugar con el retraso como hasta ahora lo ha logrado, la demanda es del 2015 y estamos en el 2018 y paga mil trescientos (Bs 1.300,00) bolívares mensuales por un apartamento en el este, y eso está bien porque todos los que estamos aquí sabemos cómo funciona el sistema judicial en este especifico caso de la materia de arrendamiento de vivienda, se pretende endilgar al órgano jurisdiccional o decir que la sentencia se encuentra viciada y que se quebrantaron normas de orden público es más se toma el atrevimiento de solicitar que se reponga la causa al estado de que se evacuen esas pruebas a pesar de que la información solicitada por la parte demandada llegó de manera expresa allí tanto llego de manera expresa esa información que es justamente esa información lo que le permite al juez a quo que evidentemente la parte demandada incurrió en la falta de pago como se puede verificar de los folios 158 al 173, donde constan los pagos extemporáneos y en base a la prueba informativa que emitió la superintendencia que consta de los folios 291 al 295 donde se evidencia que los meses demandados específicamente los de 2014 fueron pagados en septiembre del año 2015, es decir el demandado realizo el pago pero de manera extemporánea sencillamente hace procedente la primera causal de las invocadas en el escrito de pretensión, así las cosas el iter procedimental se llevó de manera adecuada cumpliendo las normas procedimentales y todas la normas de naturaleza constitucional que impone el ordenamiento jurídico, la sentencia se encuentra ajustada a derecho, salvo y por eso ejercimos recurso de apelación, en que a pesar de que fueron demostradas una serie hechos allí con una inspección judicial, nosotros el derecho de propiedad sobre el inmueble quedó debidamente demostrado con una declaración sucesoral con el hecho de traer a los autos el documento de propiedad, que está debidamente protocolizado sin embargo el juez a quo considero que no está probada debidamente la necesidad de ocupar del inmueble en cuyo caso diferimos de lo proferido por el a quo y solo y únicamente en ese sentido solicitamos se modifique el fallo apelado declarando en consecuencia con lugar ambas pretensiones y como consecuencia de ello se ordene el desalojo del inmueble, pero específicamente por la falta de pago que fue decretada por el juzgado a quo la misma se encuentra debidamente probada si así lo queremos ver, a pesar de que es un hecho que debió haber sido desvirtuado conforme al 506 por la parte demandada y no probó haber realizado el pago o el hecho extintivo de esa obligación en consecuencia lo justo y lo procedente en derecho es que proceda el desalojo del inmueble y así solicito se declare es todo”.
En el derecho a réplica toma la palabra el abogado Víctor Caridad en su condición de apoderado judicial de la parte demandada y expone:
“con respecto al punto de la providencia que cursa en el folio 8 al 10, se evidencia que es una fotocopia que certificó una ciudadana llamada Rosana Hurtado quien no tiene facultades legales para ello, según manifestó en la prueba de informes el coordinador de SUNAVI, donde dice que el único facultado para emitir copias certificadas es el mismo, luego la parte actora no hizo valer esta providencia a pesar de ser impugnada como fotocopia simple y según su decir fotocopia certificada esto es un documento público administrativo que emite en prueba en contrario y genera presunción de veracidad y tantisidad y quedo evidenciado en autos que no es auténtica y que no tiene veracidad ya que ha sido certificada por un alguien que no tiene facultad legal para ello, luego con respecto a lo de la violación que alegue sobre el derecho a esperar sobre el resultado de la prueba, como bien lo dice el juez en su sentencia definitiva, manifiesta que él no espera el resultado de la prueba de informe en virtud que la considera inoficiosa, a pesar de ser un organismo distinto al SUNAVI lo cual crea un falso supuesto es por ese motivo que solicito que se reponga la causa al estado que se evacue esa prueba. En el punto 6, del análisis de las pruebas de la parte demandada manifiesta el juez, no aportaría elementos de convicción distintos a los aportados por la prueba de informes , eso solo se puede determinar cuando este la prueba en auto, mientras tanto es falso, luego volvemos al punto de los pagos como evidentemente consta en la segunda pieza del expediente, mi representada, aperturó un expediente en SUNAVI V-140-07-2014, con el objeto preciso de consignar los cánones de arrendamiento por vía administrativa, en vista que ese momento no se aceptaban las consignaciones en los tribunales , luego cuando empieza el sistema SAVIL le ordenan que consigne en el sistema SAVIL y hace las consignaciones en el sistema SAVIL y que por efectos de inoperatividad del mismo mecanismo del sistema SAVIL, llegan los pagos con atraso pero en realidad sus pagos están siendo consignado aquí, el otro abogado que representa a la parte actora el abogado Eder Salazar, se dio por notificado de la existencia de la consignación de estos cánones de arrendamiento y no hizo ningún tipo de pronunciamiento, no otorgo recibos no retiro el dinero en otras palabras esto se constituyó en una emboscada, ya que la empresa RIVERCA que es la arrendadora le dice que no le va a recibir los pagos, la sucesión Guedea Ascencio le dice que no le va a recibir los pagos, se va a SUNAVI apertura el procedimiento de consignación, consigna y se dan por notificados y sin embargo no retiran los pagos, ni la solvencia, luego cuando se apertura el sistema SAVIL ella continua consignando los pagos de hecho hasta la fecha sigue consignando los pagos, ha hecho todas las diligencias posibles para cumplir con su obligación principal, el motivo para que ella haya realizado todo este tipo de diligencias es que no existe una cuenta bancaria donde ella pueda realizar los pagos, y por eso solicito la aplicación del art 68 la improcedencia de la acción por falta de pago en virtud de no existir la cuenta, es todo.”
En el derecho a contra réplica toma la palabra el abogado Lenin Colmenarez en representación de la parte actora y expuso:
se insiste en el denominado instrumento marcado como letra “B” llamado providencia administrativa que habilita la vía judicial donde la contraparte insiste que es una copia simple, también dijo que pudiera ser una copia certificada sin embargo aduce que el tratamiento que le dio fue la del 429 que se refería a un documento público, sin embargo entendemos que se insiste en sostener el contenido del 434,sobre este particular pareciera existir un silencio completo por la parte demandada, pues tampoco señala que en el escrito de demanda se advirtió específicamente el órgano que expidió esa autorización marcada con letra “B” o esa providencia, cuando fue proferida en que procedimiento y en qué número de expediente en el cual inclusive la parte demandada también tuvo participación, pues se realizaron una serie de audiencias ante el órgano competente pero eso no se señala aquí, porque en lugar de existir esa denominada emboscada, que ahora parece que en la emboscada también participo el SUNAVI porque el sistema SAVIL lo abrieron con cierto con retraso, cosa que es un hecho nuevo porque tampoco lo había señalado nunca, en lugar de existir esa denominada emboscada, pareciese entonces que existiera la mala fe, me refiero por parte de la ciudadana demandada y pues lo que la ley y la justica establece volviendo al punto que realmente interesa en este asunto el periodo junio del año 2014, fue cancelado el 6 de febrero del 2015, el periodo de julio del 2014 fue cancelado el 17 de septiembre del 2015, quiere decir 12 meses después el mes 8 del 2014 fue cancelado el 18 de marzo ,y el mes de septiembre de 2014, fue cancelado el 18 de marzo, la ley me establece que yo con 4 meses de pagos atrasados puedo entonces proceder a ejercer mi derecho a demandar por desalojo como en efecto aquí se realizó de manera pues que pretender tomar atajos pretendiendo endilgar la sentencia de mérito dictada por el juez a quo es ella pues la que cometió errores y por consecuencia de ellos es exageradamente injusto ya que la sentencia se encuentra ajustada a derecho, salvo por los señalamientos realizados anteriormente de manera que lo procedente en derecho es modificar la misma tal y como fue señalada en el capítulo anterior, sea declarada con lugar la pretensión de desalojo y se ordene la desocupación material del inmueble libre de objetos y personas es todo”.
Llegada la oportunidad para publicar el extenso del presente fallo, y establecidos los términos en los cuales quedo planteada la controversia, se observa que constituye un hecho aceptado, la existencia del contrato arrendaticio, suscrito entre la firma mercantil RIVERCA, C.A, en calidad de locador, y la ciudadana Ana Elizabeth González Monsalve, en calidad de locataria, cuyo objeto era el arrendamiento de un inmueble destinado para la vivienda, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 4-B, piso 4, de la Unidad Residencial del Este edificio Sarare Primera Etapa, avenida la concordia, Barquisimeto del estado Lara.
Por el contrario constituyen hechos controvertidos, la determinación del tiempo del contrato, la falta de pago de los cánones de arrendamiento y la necesidad justificada por parte de la ciudadana Rosa Guedea de Merchan, en su carácter de copropietaria del inmueble o de algunos de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado de ocupar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
Ahora bien, según lo establecido en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el contrato de arrendamiento, es aquel mediante el cual el arrendador se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un inmueble a un arrendatario o arrendataria, de manera pacífica, quien a su vez se obliga a pagar un canon, el cual deberá cumplir con las formalidades en dicha Ley.
En este sentido, el legislador patrio en el artículo 91, de la precitada ley, estableció que sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
“1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o algunos de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.
…
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común”. Subrayado y negrita de esta alzada…” (Subrayado nuestro).
Establecida lo anterior, corresponde a esta sentenciadora analizar las pruebas cursantes a los autos, a los fines de constatar si la ciudadana Rosa Guedea de Merchan, demostró la falta de pago de los cánones de arrendamientos correspondiente a los mes de julio a diciembre de 2014 y enero 2015 hasta septiembre del año 2015, así como la necesidad alegada, o si por el contrario la demandada, ciudadana Ana Elizabeth González Monsalve, logró desvirtuar tal alegato.
Se observa que los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, establecen las reglas de distribución de la carga de la prueba, al señalar que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, por tal motivo corresponde al actor probar los hechos que sirven de fundamento de su pretensión, y al demandado el hecho que la extingue, que la modifica o que impide su existencia jurídica.
En el caso que nos ocupa, los abogados Eder Salazar y Lenin Colmenarez en su condición de apoderados judiciales de la parte actora consignaron junto al libelo de demanda las siguientes documentales:
• Marcado “A”: copia certificada del poder otorgado por la Sucesión Guedea, Ascencio Francisco, a los abogados Eder Salazar y Lenin Colmenarez, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto estado Lara, en fecha 16 de junio de 2014, N°21, tomo 107 (fs. 4 al 7 de la pieza N° 1). Esta juzgadora al constatar que dicha documental, fue traída a los autos en copia certificada, y que de la misma se desprende la veracidad del otorgamiento del poder antes aludido, le otorga pleno valor probatorio de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
• Marcado “B”: copia certificada de la providencia administrativa emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad, en fecha 30 de marzo de 2015 (fs. 8 al 10 de la pieza N° 1). El cual se considera cierto salvo prueba en contrario, por tratarse de un documento público administrativo, se le otorga pleno valor probatorio, demostrándose del mismo que fue habilitada la vía judicial para acceder a los órganos jurisdiccionales competentes, dando así cumplimiento a lo establecido en el artículo 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas en concordancia al artículo 94 y siguiente de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se establece.
• Marcado “C”: copia certificada del documento de propiedad del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 4-B piso cuarto de la unidad residencial del este, edificio SARARE primera etapa (fs.11 al 25 de la pieza N° 1), y copia simple del mismo documento del folio 26 al 40 de la pieza N° 1. Esta superioridad, la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de lo cual se evidencia que. Así se establece.
• Marcados “D, D1, D2, D3, D4 y D5”: contratos de arrendamiento celebrados entre la empresa mercantil RIVERCA C.A, y la ciudadana Elizabeth González Monsalve y sus respectivas prorrogas, siendo acordada la última prórroga hasta el 1 de abril de 2011 (fs. 41 al 58 de la pieza N° 1). Aprecia esta superioridad que dicho contrato no fue impugnado, desconocido o tachado, siendo el documento fundamental de la demanda, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. Así se establece.
• Marcado “E”: providencia administrativa N° B-1140-07-2014, de fecha 5 de junio 2015, emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda (SUNAVI), inserta en autos marcada con la letra “E” en los folios 59 al 61, donde se evidencia que se cumplió con el trámite administrativo de fijación de canon de arrendamiento del inmueble objeto de esta pretensión, fijándolo en la cantidad de mil cuatrocientos trece bolívares con 43/100 (Bs. 1.413,43), (fs. 59 al 80 de la pieza N°1). El cual se considera cierto salvo prueba en contrario, por tratarse de un documento público administrativo, se le otorga pleno valor probatorio, demostrándose del mismo que fue habilitada la vía judicial para acceder a los órganos jurisdiccionales competentes, dando así cumplimiento a lo establecido en el artículo 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas en concordancia al artículo 94 y siguiente de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se establece.
• Marcado “F”: declaración sucesoral signada con el N° 0069570 en original y copia simple (62 al 101 de la pieza N° 1), la cual ratifica la cualidad de propietario de su representada a los fines de ejercer esta pretensión de desalojo. Son apreciadas por esta superioridad, en virtud que se considera ciertos, salvo prueba en contrario, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se establece.
• Marcados “F, F-1, F-2, F-3, F-4, F-5, F-6. y F7”: constancias de residencia, emitidas por el consejo comunal urbanización del Este, de todos los integrantes que conforman el núcleo familiar de su representada, a los fines de demostrar que todas las personas habitan en un mismo inmueble en condición de hacinamiento (fs. 102 al 108 de la pieza N° 1). Los consejos comunales poseen personalidad jurídica propia y son una instancia de participación para el ejercicio directo de la soberanía popular, por lo que esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 29 ordinal 10 de la Ley Orgánica de los Consejos Comunales. Así se establece.
• Marcados “G, G1 y G2”: constancias de no poseer vivienda de su representada, a los fines de demostrar la necesidad del inmueble (fs. 109 al 111 de la pieza N° 1). son apreciadas por esta superioridad, en virtud que se considera ciertos, salvo prueba en contrario, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se establece.
En la oportunidad procesal para presentar escrito de promoción de pruebas, ratificaron todas y cada una de las pruebas documentales consignadas conjuntamente con el libelo de demanda (fs. 264 y 265 de la pieza N°1), de igual manera alegó la comunidad de la prueba, hizo valer los elementos de convicción de las documentales traídas al proceso por la parte demandada, específicamente de las documentales de consignación realizadas ante el SAVIL tales como las marcadas con las letras y números: B1, B2, B3, B4, B5, B6, B7, C1, C2, C3, C4, C5, C6, C7, C8 Y C9 las cuales rielan del folio 159 al 175 del presente asunto, donde a su decir se evidencia que todos y cada uno de los pagos del canon de arrendamiento mensuales fueron consignados “de manera extemporáneas” y en total contravención a la oportunidad de pago establecido en el artículo 67 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamiento de Vivienda lo que tiene como consecuencia que la arrendataria se considera en estado de morosidad y así debe decidirse.
Igualmente de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se acuerde inspección judicial sobre un inmueble en la urbanización del Este, situado en la avenida Bracamonte, Residencias del Este, Segunda Etapa, edificio Asunción, cuarto Piso, apartamento 4-C, Barquisimeto, municipio Iribarren del estado Lara, con la que pretende demostrar que su representada conjuntamente con su esposo y sus hijos, actualmente viven con la ciudadana Rosa Cuartero de Guedea, en completo estado de hacinamiento en el aludido inmueble, cuya práctica corre inserta al folio 280 del presente asunto, no siendo valorado por esta superioridad por cuanto la misma fue evacuada parcialmente, no aportando sus resultas suficientes elementos que permitan resolver lo aquí discutido. Así se establece.
Por su parte el abogado Víctor German Caridad Zavarce, junto al escrito de contestación a la demanda, consignó las siguientes documentales:
• Marcado “A”: copia certificada del documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 27 de noviembre de 1975, bajo el N° 46, tomo 03, protocolo primero, del cuarto Trimestre del año 1975, referente a documento de propiedad de un apartamento identificado con el N° 7-B, ubicado en el sexto piso del edificio La Salle ubicado en la carrera 28 y 29 de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del estado Lara (fs. 150 al 158 de la pieza N° 1). El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. Así se establece.
• Marcado “A-1 B-1, B-2, B-3, B-4, B-5, B-6- B7: originales de las planillas de pago del Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), correspondiente a los meses de junio a diciembre de 2014 (fs. 159 al 166 de la pieza N° 1), a los fines de demostrar que su representada estuvo consignando el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes. Las cuales se valoran de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil de Venezuela. Así se establece.
• Marcado “C-1, C-2, C-3, C-4, C-5, C-6. C-7, C-8, C-9”: originales de las planillas de pago provenientes del Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), correspondientes a los meses de enero a septiembre de 2015 (fs.167 al 175 de la pieza N°1), a los fines de demostrar que su representada estuvo consignando el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes. Las cuales se valoran de conformidad con el artículo 1.383 del Código Civil de Venezuela. Así se establece.
• Marcado “D”: certificado electrónico de solvencia que emite la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, emitido en fecha 4 de febrero de 2016 con el N° 00012625, el objeto de esta prueba es demostrar el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio de 2014 hasta septiembre de 2015, así mismo demostrar la plena solvencia que tiene su representada en el pago de los cánones demandados (fs.176 y 177 de la pieza N° 1). Se valora como documento público administrativo. Así se establece.
Seguidamente mediante escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandada en fecha 12 de mayo de 2017, el cual riela a los folios 266 al 270 del presente asunto, la parte demandada , de conformidad a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió las siguientes prueba:
Pruebas de informes:
• Oficina Regional de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas en el estado Lara (SUNAVI-LARA). Con respecto a esta prueba de informes cuya resulta corre inserta al folio 299 del presente asunto emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
• A la empresa RIVERCA ubicada en la avenida 20 con calle17 edificio Silcas oficina N° 3 de esta ciudad de Barquisimeto del estado Lara, cuyas resultas corren insertas al folio 297 del presente asunto según misiva de fecha 16 de octubre de 2017, emitida por la empresa INVERSIONES INVERMAR 49 C.A., RIF N° J-410231572.
• Al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, cuyas resultas corren insertas al folio 278 del presente asunto según oficio N° 363/2/2017/146 de fecha 22 de junio de 2017, proveniente del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara.
• Al Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, cuya resulta corre inserta al folio 276 del presente asunto según oficio N° 362-2-2017-043-A de fecha 16 de junio de 2017, emitido por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara.
• A la Dirección de Catastro Municipal del Consejo Municipal del Municipio Iribarren del estado Lara cuyas resultas corren inserta del 288 al 289 del presente asunto según oficio emitido por la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara a través de la Dirección de Catastro de fecha 28 de septiembre de 2017.
• A la Oficina Regional del Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda en el estado Lara. En este sentido este Tribunal señala en referencia a esta prueba de informes que la misma tiene como propósito informar los mismos particulares solicitados a la Oficina Regional de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en el estado Lara.
• A la Oficina Regional de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en el estado Lara (SUNAVI-LARA), cuya resulta corre inserta del folio 291 al 295 del presente asunto mediante oficio suscrito por el Coordinador de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del estado Lara.
• A la Oficina Regional del SENIAT en el estado Lara. Ahora bien, en cuanto a esta prueba de informe cuyas resultas corren insertas a los folios 282 y 283 del presente asunto según oficio N° 479 de fecha 12 de julio de 2017, suscrito por el Gerente Regional de Tributos Internos Región Centro Occidente.
Siendo apreciado su contenido de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, son objeto de valoración por parte de esta superioridad. Así se establece.
Resulta necesario para quien decide, resolver como punto previo, lo relacionado a la ausencia de legitimatio ad causam de los actores invocada por la parte demanda en la oportunidad de dar contestación a la demanda.
Al respecto dispone el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, que “Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente”.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la sentencia N°507/05, caso: Andrés Sanclaudio Cavellas, en el expediente N° 05-0656, dejó asentado lo siguiente:
“(…) Ahora bien, la legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.
Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa…”.
Como puede constatarse, para demandar y ser demandado se requiere tener cualidad o interés para intentar y sostener el juicio, referida la cualidad a la titularidad de un derecho o de una obligación, y el interés al derecho de acción.
La legitimación procesal, entonces, es la consideración legal, respecto del proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio y en virtud de la cual se exige, para que la pretensión de fondo pueda ser examinada, que dichas personas figuren como tales en el proceso.
El presente caso versa sobre una acción de desalojo de inmueble destinado a vivienda, donde no se discute la propiedad del inmueble dado en arrendamiento y donde puede demandar el desalojo tanto el arrendador como su propietario. Ahora bien, esta juzgadora observa que el contrato de arrendamiento suscrito de manera privada, se realizó a través de la empresa mercantil Riverca C.A., quien figura como arrendadora sobre un inmueble propiedad de la Sucesión, Guedea, Asencio Francisco, tal como se evidencia de la declaración sucesoral cursante en autos, que fue apreciada por esta alzada, por lo que quien juzga considera improcedente la falta de legitimación activa alegada. Así se establece.
Esta superioridad entra analizar las causales de desalojo invocadas por la actora y contradichas por el accionado, siendo este, el tema central de la causa aquí ventilada, así pues, la actora al momento de fundamentar su petitorio solicita el desalojo dado el incumplimiento del demandado de dos (2) de las causales que dispone el artículo 91 de la ley especial, por lo que tiene la carga de demostrar lo argumentado y a su vez el demandado tiene la carga de contradecirlo.
En el primero de los supuesto, es decir, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, se evidencia del escrito libelar que fueron especificados los cánones de arrendamiento insolutos, correspondiente a los meses de julio a diciembre del año 2014 y enero a septiembre del año 2015, siendo el canon fijado por el ente administrativo en la suma de mil cuatrocientos trece bolívares con cuarenta y tres céntimos (Bs. 1.413, 43) mensuales, donde quedó evidenciado de las pruebas cursantes en autos que los pagos fueron realizados de manera extemporáneas y por ende el demandado no dio cumplimiento a lo establecido tanto en los contratos de arrendamiento suscritos como a lo que dispone la ley especial que rige la materia, lo que trae como consecuencia que la causal primera invocada para que pueda ser declarado el desalojo debe prosperar. Así se decide.
En cuanto al segundo de los supuestos, como es la necesidad justificada alegada por el locador, tanto la doctrina como la jurisprudencia han señalado que para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, debe examinarse que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado, la propiedad sobre el inmueble, el vínculo consanguíneo aducido, la manifestación inequívoca de que la propietaria desea el inmueble arrendado con aportación de elementos probatorios de la necesidad y que el demandado no desvirtué la alegada necesidad.
En cuanto al primer presupuesto, es decir, que el contrato de arrendamiento sea a tiempo indeterminado, se evidencia del acervo probatorio, específicamente del contrato de arrendamiento suscrito entre la firma mercantil RIVERCA C.A., y la ciudadana Ana Elizabeth González Monsalve, mediante el cual la primera de las nombradas dio en arrendamiento a la segunda el inmueble objeto de la litis, desprendiéndose de la cláusula sexta, que el contrato es por el término de un (01) año renovables, contados a partir del primero de abril de 2004 prorrogable automáticamente por periodos de un (01) año convenido desde ahora y siempre cuando una de las partes no notificare por escrito y por lo menos un (01) mes de anticipación, su deseo de no prorrogarlo, por lo tanto se pudo determinar que la relación arrendaticia celebrada mediante contrato privado, no logró indeterminarse en virtud de que el mismo contrato de arrendamiento señala que se prorroga automáticamente por periodos de un (01) año, y ninguna de las partes expresó de forma expresa su voluntad de no prorrogar el mismo. Así se establece.
En relación al segundo presupuesto, vale decir, que la arrendadora sea el propietario del inmueble, en el caso sud iudice, está plenamente demostrada la cualidad de propietaria de la ciudadana Rosa Guedea de Merchan, en su carácter de copropietaria de la Sucesión Guedea Asencio Francisco sobre el inmueble objeto de la presente causa, a través de la copia certificada del documento de compra venta del inmueble constituido por un apartamento, ubicada en el edificio Sarare, Nro. 4, tercer piso, el cual forma parte de la unidad Residencial del Este, avenida concordia, ciudad de Barquisimeto, estado Lara, protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren, del estado Lara, en fecha 13 de marzo de 1978, bajo el N° 24, tomo 9, la cual no fue impugnada por la contraparte, por lo que hace plena prueba de su contenido, y así se establece.
Referente al vínculo consanguíneo aducido, esta superioridad observa que es la copropietaria quien alega la necesidad de ocupar el inmueble, manifestando que se encuentra en hacinamiento junto a su esposo y sus hijos, por lo que no pudo demostrar dicha causal y queda así está injustificada la misma, por lo que no puede prosperar la causal de desalojo referida a la necesitada del inmueble. Así se establece.
Siendo entonces que del análisis adminiculado de las pruebas incorporadas en los autos, se verifico la procedencia de la causal primera de desalojo, y de conformidad con los argumentos expresados en la presente motiva, quien decide, debe en consecuencia declarar sin lugar los recursos de apelación interpuestos en fecha 19 de diciembre de 2017, por el abogado Víctor Caridad Zavarce, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, y en fecha 20 de diciembre de 2017 por el abogado Ángel Colmenares en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 18 de diciembre de 2017, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Así se decide.
D E C I S I Ó N
En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, con sede en la ciudad de Barquisimeto, de conformidad con lo establecido en los artículos 26, 49 ordinal 1° y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como los artículos 12, 15, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR LOS RECURSOS DE APELACIÓN interpuestos en fecha 19 de diciembre de 2017, por el abogado Víctor Caridad Zavarce, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, y en fecha 20 de diciembre de 2017 por el abogado Ángel Colmenares en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión de fecha 18 de Diciembre de 2017 dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
SEGUNDO: SIN LUGAR la falta de cualidad activa opuesta por la parte demandada en contra de la parte demandante.
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por desalojo de vivienda intentada por los abogados Eder Xavier Salazar Rojas y Lenin José Colmenarez Leal en su condición de apoderados judiciales de la sucesión GUEDEA ASCENCIO FRANCISCO, en contra de la ciudadana ANA ELIZABETH GONZALEZ MONSALVE representada por su apoderado judicial abogado Víctor Caridad Zavarce, todos plenamente identificados. En consecuencia se condena a la parte demandada, ciudadana Ana Elizabeth González Monsalve, plenamente identificada, hacer entrega a la parte actora, libre de personas y cosas del inmueble dado en arrendamiento constituido en un apartamento distinguido con el N° 4-B, piso cuatro de la unidad residencial del este, edificio Sanare, primera etapa, avenida Concordia, de esta ciudad de Barquisimeto. Asimismo se condena a la parte demandada, al pago de la cantidad de mil cuatrocientos bolívares con cuarenta y tres céntimos (Bs. 1.413, 43), por cada mes trascurrido, específicamente de los meses desde julio a diciembre de 2014, y enero a septiembre de 2015, cantidad que equivale a la dejada de percibir por el incumplimiento de la obligación principal como lo es el canon de arrendamiento fijado mediante providencia administrativa dictada por la Superintendencia Regional de Arrendamientos de Vivienda en fecha 05 de junio de 2.014.
CUARTO: Queda así MODIFICADA la decisión dictada en fecha 18 de diciembre de 2017, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara
QUINTO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión.
SEXTO: Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada y publicada su extenso dentro del lapso establecido en la ley, por lo que el tribunal se abstiene de notificar a las partes.
Publíquese, regístrese y remítase el expediente en su debida oportunidad al tribunal de origen.
Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los nueve días del mes de febrero del año dos mil dieciocho (09/02/2018). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.
La Jueza Superior,
Dra. Delia González de Leal
La Secretaria titular
Abg. Leomary Pérez
En igual fecha y siendo las TRES Y CATORCE HORAS DE LA TARDE (03: 14P.m.) se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
La Secretaria Titular
Abg. Leomary Pérez
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