TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Dicta el siguiente fallo definitivo.

Las presentes actuaciones cursan por ante esta alzada en virtud de apelación ejercida por el abogado Pablo Alfredo Baptista Arriaga, inscrito en Inpreabogado bajo el número 11.962, en su condición de coapoderado judicial de la demandada, ciudadana María Gisela Becerra Caracas, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 5.630.080, contra decisión definitiva dictada en fecha 5 de mayo de 2014, por el Tribunal Accidental de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Boconó y Juan Vicente Campo Elías de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en el presente juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento propuso en su contra la ciudadana María Ysabel Hernández de Nobrega, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.306.689, asistida por el abogado José Juan Zarate Leal, inscrito en Inpreabogado bajo el número 148.159.
Oída la apelación en ambos efectos, fue remitido el expediente a esta alzada, en donde se recibió por auto del 5 de noviembre de 2014, al folio 87, y se fijó oportunidad para presentar informes, conforme a lo previsto por los artículos 24 de la Constitución Nacional, 43 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, 879 y 517 del Código de Procedimiento Civil.
Encontrándose este proceso en estado de sentencia, pasa este Tribunal Superior a proferir su fallo, con base en las siguientes apreciaciones de hecho y de derecho.
I
NARRATIVA

Mediante libelo presentado al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Boconó y Juan Vicente Campo Elías de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en fecha 21 de junio de 2012, la preidentificada ciudadana María Isabel Hernández de Nobrega, asistida por el abogado José Juan Zarate Leal, ya identificado, propuso demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento contra la igualmente identificada ciudadana María Gisela Becerra Caracas, “… por cuanto el Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado ha quedado resuelto, en consecuencia debe entregarme dicho local comercial sin plazo alguno, completamente desocupado y en perfecto estado de conservación y limpieza.” (sic)
Narra la demandante que es propietaria junto a su única hija, ciudadana Carmen Cecilia Nobrega Hernández, titular de la cédula de identidad número 12.917.540, de un inmueble consistente en un local de uso comercial ubicado en la Carretera Nacional, frente a La Pacca-Boconó, Parroquia El Carmen, Municipio Boconó del Estado Trujillo, el cual fue dado en alquiler por primera vez por su difunto esposo Agostinho Nobrega Goncalves a la ciudadana María Gisela Becerra a través de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por un año a partir del día 20 de agosto de 2005 hasta el 20 de agosto de 2006.
Afirma la actora que posteriormente fueron firmados por su causante, cuatro contratos de arrendamiento a tiempo determinado con la misma ciudadana, en el siguiente orden cronológico: 1) contrato de arrendamiento por un año contado a partir del 20 de agosto de 2006 hasta el 20 de agosto de 2007; 2) contrato de arrendamiento por un año contado a partir del 21 de agosto de 2007 hasta el 21 de agosto de 2008; 3) contrato de arrendamiento por un año contado a partir del 21 de agosto de 2008 hasta el 21 de agosto de 2009; y, 4) contrato de arrendamiento por un año contado a partir del 21 de agosto de 2009 hasta el 21 de agosto de 2010; contratos esos que tenían específica y concretamente establecido en cada uno de ellos cuándo se iniciaba la relación arrendaticia y el momento de su culminación, por lo que está en presencia de lo previsto por el artículo 1.599 del Código Civil y que, por tanto, no se puede aplicar lo establecido por el artículo 1.600 ejusdem, el cual prevé el tácito reconductio.
Manifiesta la demandante que una vez fallecido su esposo en fecha 7 de julio de 2010, quiso normalizar la relación arrendaticia que su esposo mantenía con la demandada a través de los cinco contratos de arrendamiento a tiempo determinado, por lo que ambas ciudadanas acordaron firmar un nuevo contrato a tiempo determinado del local comercial, el cual tiene expresamente establecido una vigencia de un año contado a partir del 22 de agosto de 2010 hasta el 22 de agosto de 2011, fecha esa en la que se considera terminado el contrato sin necesidad de notificación alguna; que en vista de que el contrato de arrendamiento del local comercial que celebró con la hoy demandada tenía una duración de un año, tal como lo establece la cláusula cuarta de dicho contrato, contado a partir del 22 de agosto de 2010, lógicamente finalizaba el 22 de agosto de 2011 y que, por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el mismo encuadra dentro de lo establecido por el artículo 1 y literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en lo que respecta al arrendamiento de inmuebles dedicados a la actividad comercial.
Señala también la demandante que en cuanto a la prórroga legal a la cual tiene derecho la demandada, por tratarse de un contrato celebrado con una duración de un año perfectamente establecido en el mismo, tal prórroga legal se venció en el mes de febrero del año 2012 y que, ante esa premisa, es por lo que demanda a la ciudadana María Gisela Becerra por cumplimiento de contrato de arrendamiento de local comercial.
El coapoderado judicial de la demandada presentó escrito de contestación a la demanda el 8 de abril de 2013, a los folios 43 al 45, en el cual opuso la cuestión previa establecida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, en concordancia con lo previsto por los artículos 7, 20, literal c) del artículo 38 y el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y señala que opone tal cuestión previa como defensa de fondo de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; que el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que cuando está en curso la prórroga legal prevista por el artículo 38 ejusdem, no se podrán admitir demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento del término y la excepción es que podrán ser admitidas, aun cuando esté en curso la prórroga legal, siempre y cuando se fundamenten en el cumplimiento de obligaciones legales y contractuales, como por ejemplo, la falta de pago de cánones de arrendamiento.
Manifiesta el coapoderado judicial de la demandada que su representada comenzó la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la demanda de desalojo (sic) en fecha 20 de agosto de 2005 mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado, siendo el arrendador inicial el propietario del inmueble, ciudadano Agostino Nobrega Goncalves, siendo que dicho contrato fue renovándose anualmente en las siguientes fechas: 20 de agosto de 2006, 20 de agosto de 2007, 20 de agosto de 2008, 20 de agosto de 2009 y 20 de agosto de 2010, falleciendo el propietario y arrendador ya mencionado en fecha 7 de julio de 2010, estando aún vigente el contrato de arrendamiento; que ante la muerte del propietario y arrendador ya mencionado, su heredera y ahora demandante, ciudadana María Ysabel Hernández de Nobrega, “…tal como lo señala textualmente en el libelo de demanda: ‘quise normalizar la relación arrendaticia que mi esposo mantenía a través de los cinco (5) contratos privados a tiempo determinado mantenía con la ciudadana MARIA GISELA BECERRA, y acordamos ambas firmar un nuevo contrato privado a tiempo determinado del local comercial’;”(sic, mayúsculas y subrayas en el texto), y que ese nuevo contrato que mantiene la relación arrendaticia en los mismo términos pactados en fecha 20 de agosto de 2005, se firmó el 22 de agosto de 2010 con una vigencia de un año venciendo, lógicamente, el 22 de agosto de 2011, y al respecto resalta e invoca lo previsto por el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble solo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”.
Continúa manifestando el coapoderado judicial de la demandada que “En el caso que nos ocupa, la relación arrendaticia comenzó, como ha quedado establecido, el 20 de Agosto de 2.005, con el propietario arrendador AGOSTINO NOBREGA GONCALVES, pasando el inmueble arrendado, aun vigente la relación arrendaticia, en propiedad a otra persona, que en el caso particular, se causa por herencia intestada del propietario arrendador, pudiendo haber sido en todo caso, como lo establece el artículo, por cualquier otra causa: venta, permuta, dación en pago etc.; pero independientemente de la causa, el nuevo propietario está obligado a respetar la relación arrendaticia en los términos pactados, entre los cuales se encuentran el respeto a los derechos que le corresponden al arrendatario en materia de terminación de la relación arrendaticia, y con más razón si concatenamos el artículo 20 in comento con el artículo 7 de la misma Ley, que consagra la irrenunciabilidad de los derechos que establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en beneficio de los arrendatarios.” (sic, mayúsculas en el texto); que la demandante pretende desconocer los derechos irrenunciables de su representada con relación a la prórroga legal arrendaticia alegando la aplicación del literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como si la relación arrendaticia hubiera tenido solamente una duración de un año contado a partir del último contrato de arrendamiento celebrado el 22 de agosto de 2010.
Expresa el coapoderado judicial de la demandada que lo alegado en el párrafo precedente no es la interpretación, espíritu, propósito y razón que el legislador le dió al derecho de prórroga legal y, tanto es así que, los literales a), b), c) y d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se refieren a la duración de la relación arrendaticia y no al tiempo establecido en el o en los contratos, ya que normalmente persisten varios contratos con una duración determinada en cada uno de ellos y la relación arrendaticia entre las partes se computa a partir del primer contrato hasta el último que se haya suscrito a los fines de determinar el tiempo de duración de la prórroga legal, y considera que cualquier otra interpretación implicaría la negación de ese derecho potestativo para el arrendatario y obligatorio para el arrendador; que la prórroga legal a la que tiene derecho su representada es la prevista por el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual establece que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco años o más pero menor de diez años, se prorrogará por un lapso máximo de dos años; que la relación arrendaticia de su representada inició el 20 de agosto de 2005 y concluyó el 22 de agosto de 2011, lo cual da una duración de seis años en forma ininterrumpida, teniendo en consecuencia, derecho a una prórroga legal de dos años conforme a la normativa legal señalada la cual concluye el 22 de agosto de 2013.
Arguye que la demanda de desalojo (sic) incoada en contra de su representada fue propuesta el 21 de junio de 2012 y admitida por el tribunal el 27 de junio de 2012 y la misma fue intentada fundamentando la acción en el vencimiento del término estando en curso la prórroga legal, contraviniendo lo previsto por el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual es procedente la declaratoria con lugar de la cuestión previa opuesta como defensa de fondo prevista por el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, así mismo, solicitó que se declare sin lugar la presente demanda con la correspondiente condenatoria en costas; rechazó y contradijo a todo evento la presente demanda, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, ya que no son ciertos los hechos narrados e infundado el derecho invocado; negó que la prórroga legal a la que tiene derecho su representada haya vencido el 22 de febrero de 2012, que, por el contrario, a la fecha de la presente demanda no se ha vencido y, por consiguiente, no ha quedado resuelto y no está en la obligación de entregar sin plazo alguno el local comercial arrendado, ya que se encuentra en plena vigencia la prórroga legal arrendaticia prevista por el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que no es cierto que su representada esté obligada al cumplimiento de lo previsto por el numeral 1 del artículo 1.585 del Código Civil, el cual establece lo siguiente: “A entregar al arrendatario la cosa arrendada”, por cuanto se desprende que es una obligación de hacer que le corresponde exclusivamente al arrendador y no al arrendatario, por lo que, mal puede fundamentar la acción de cumplimiento de contrato en una obligación que no le corresponde cumplir a su representada, que por el contrario, las obligaciones del arrendatario se encuentran establecidas en los artículos 1.592, 1.594 y 1.596 del Código Civil, y que el fundamento de derecho de los contratos de arrendamiento por tiempo determinado relativas al cumplimiento (de ejecución) por resolución del contrato, en ningún caso se puede fundamentar en lo previsto por el numeral 1 del artículo 1.585 del Código Civil, es decir, que el fundamento de derecho que invoca la demandante no le otorga el ejercicio de la acción de desalojo que pretende mediante la presente demanda.
La demandante estampó diligencia el 6 de mayo de 2013, al folio 48, mediante la cual se opuso a la cuestión previa establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pues, considera que la interposición de dicha cuestión previa constituye una práctica dilatoria “…toda vez que no existe en nuestra legislación civil imposición legal que prohíba la interposición judicial por vía del cumplimiento contractual en un inmueble destinado a local comercial objeto de arrendamiento más aun el legislador patrio plantea la posibilidad constitucional y legal, de poder solicitar la entrega formal de un inmueble objeto de arrendamiento siempre y cuando se plantee el concurso de los requisitos de incumplimiento por parte del arrendatario o en su inversión por parte del arrendador, es decir, lo que no esta (sic) prohibido esta (sic) permitido…” (sic).
El tribunal de la causa dictó sentencia definitiva en fecha 5 de mayo de 2014 mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y con lugar la presente demanda y, en consecuencia, se ordenó a la demandada entregar a la demandante el inmueble objeto de juicio desocupado de personas y bienes en forma inmediata, y se condenó en costas a la parte perdidosa.
El apoderado judicial de la parte demandada apeló de tal decisión, recurso ese que fue oído en ambos efectos por auto del 11 de junio de 2014.
Remitido el expediente a este Tribunal Superior fue recibido el 5 de noviembre de 2014, oportunidad cuando se fijó término para presentar informes, conforme a lo previsto por los artículos 24 de la Constitución Nacional, 43 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, 879 y 517 del Código de Procedimiento Civil, como consta al folio 87.
Ninguna de las partes presentó informes ante esta Alzada como consta en nota de Secretaría de fecha 15 de diciembre de 2014.
Por auto del 2 de marzo de 2015 fue diferida la emisión de la sentencia por treinta días, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 25 de septiembre de 2017, el ciudadano juez provisorio de este Tribunal Superior, abogado Adolfo Gimeno Paredes, se abocó al conocimiento y decisión de la presente causa y se ordenó la notificación de las partes.

THEMA DECIDENDUM
Tratándose la presente demanda de una pretensión de cumplimiento de contrato privado de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal con el objeto de que sea entregado el local comercial arrendado sin plazo alguno, completamente desocupado y en perfecto estado de conservación; y habiendo la parte demandada dado contestación a la demanda, en la que, como punto previo opuso como defensa de fondo, la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, en razón de, que a su entender, no ha fenecido el tiempo de la prórroga de ley; e igualmente rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada por la parte actora, en la que alega que es falso que la prórroga legal haya vencido el 22 de febrero de 2012; que no está obligado a entregar el local comercial arrendado porque si bien es cierto el inmueble pertenece a la demandante sin embargo, todavía no ha vencido la oportunidad para tener como culminada la relación arrendaticia habida entre ellos.
La materia que ha sido sometida a consideración de este Juzgado Superior versa sobre la apelación que ejerciera el abogado Pablo Alfredo Baptista Arriaga, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida por el Tribunal Primero Ordinario de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Boconó y Juan Vicente Campo Elías de esta Circunscripción Judicial, en fecha 5 de mayo de 2015, mediante la cual declaró sin lugar cuestión previa aducida por la demandada de autos y con lugar la presente demanda.
Siendo ello así, correspondería a esta Alzada determinar la naturaleza jurídica del contrato celebrado por las partes; así como también establecer el lapso correspondiente a la prórroga legal, para determinar si cuando se interpuso la presente demanda la misma había expirado, o por el contrario, si se encontraba vigente se encuentra concluido o no, a los fines de concluir si existía prohibición de Ley de admitir la demanda de cumplimiento o en su defecto la desestimación de la misma, y la determinación de la procedencia o no de la pretensión de desalojo; constituyendo éste el thema decidendum de la presente controversia.
En los términos antes expuestos queda sintetizada la presente controversia.
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidencia que la relación arrendaticia existente entre la ciudadana María Isabel Hernández de Nobrega y la ciudadana María Gisela Becerra, ambas identificadas en los autos, comenzó en fecha 12 de agosto de 2005, bajo la vigencia de contrato de arrendamiento privado, el cual tenía una duración de (1) un año y suscrito entre el de cuius Agostino Nobrega Goncalves y la demandada; luego de manera sucesiva, los mencionados contratantes suscribieron sendos contratos privados de arrendamiento en fechas 11 de agosto de 2006, 21 de agosto de 2007, 21 de agosto de 2008 y 21 de agosto de 2010, con duración igualmente de un (1) año. Posteriormente, al fallecimiento del ciudadano Agostino Nobrega Goncalves, su continuadora jurídica, ciudadana María Hernández de Nobrega y la demandada, en fecha 22 de agosto de 2010, celebraron un nuevo contrato privado, el cual tenía una duración de un (1) año contado a partir del día 22 de agosto de 2010, y en el que se estipuló que una vez vencido este tiempo establecido, momento en el cual se considera culminado el contrato sin necesidad de notificación alguna.
De tales documentales privadas se establece que la relación arrendaticia en el presente caso no inició con el otorgamiento del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, es decir, el suscrito entre las ciudadanas María Hernández de Nobrega y María Gisela Becerra, sino que existía antes del mismo, en virtud que éste constituía una renovación de otro contrato y por ende la prolongación de la relación arrendaticia; no obstante haber sido suscritos los contratos por tiempo determinado (1 año), no puede dejarse pasar por inadvertida esta realidad, ni fraccionarse la relación arrendaticia existente entre las partes, pues siendo los contratos sucesivos, la misma debe considerarse como una sola. De lo anteriormente señalado, considera quien esto suscribe, que nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo determinado, evidenciándose que la arrendataria ha ocupado el local comercial objeto de la presente demanda por un periodo que va del 20 de agosto de 2005 hasta el 22 de agosto de 2011, es decir, seis (6) años.
Sobre la base de lo anteriormente expuesto, se puede señalar igualmente que en materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, y que por ende están sujetos al cumplimiento de una prórroga legal, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán legalmente para el arrendador y para el arrendatario. Asimismo, la ley de arrendamiento, consagra la excepción del derecho de uso de la prórroga legal, en el sentido de que el arrendatario pierde totalmente su derecho a dicha prórroga, si al vencimiento del término contractual estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales.
Esta prórroga opera ipso iure para el arrendatario, así no se establezca contractualmente, según lo estipulado en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable para la época.
En efecto, el artículo 39 eiusdem, establece:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”
De la precitada norma se infiere que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, y la cual se encuentra entrelazada con lo previsto en el artículo 1.599 del Código Civil, que expresa que “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”, quiere decir, que al concluir la terminación del contrato, en caso de operar la prórroga legal, es de entender, que es potestativa para el arrendatario, y obligatoria para el arrendador dentro de esa relación jurídica. Consagra de igual manera la preindicada norma, la posibilidad de que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador pueda solicitar que el arrendatario cumpla con su obligación de entregar el inmueble arrendado, e incluye una modalidad o supuesto específico, distinto a la medida cautelar nominada de secuestro consagrada en el artículo 599.7 del Código de Procedimiento Civil, para el caso de que, solicitado el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado -vencida o expirada la prórroga legal-, se acuerde el secuestro del inmueble arrendado y su depósito en la persona de su propietario.
Ahora bien, observa este sentenciador que en el caso que ocupa su atención la relación arrendaticia inició 20 de agosto de 2005; que la duración de los sucesivos contratos privados de arrendamiento celebrados entre las partes es de un (1) año contados a partir del 20 de agosto de 2005 hasta el 22 de agosto de 2011, siendo ésta última, la fecha de vencimiento del último contrato privado de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas María Hernández de Nobrega y María Gisela Becerra; y, que la prórroga legal, comenzaría a partir del día 22 de agosto de 2011, por operar ipso iure y que se traduce en el término final o momento conclusivo de la relación arrendaticia.
El artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado, el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) (…Omissis…)
b) (…Omissis…)
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años…” (sic).

De la norma anterior parcialmente transcrita, y específicamente de su literal “c” se puede apreciar, que la prórroga legal que le correspondía a la ciudadana María Gisela Becerra Caracas, es de dos (2) años, es decir, desde el 22 de agosto de 2011 hasta el 22 de agosto de 2013 y no como lo indicó la parte actora en su escrito libelar. De allí que, considera este sentenciador, que la relación arrendaticia para la fecha de la interposición de la presente demanda, 21 de junio de 2012, no se encontraba concluida la relación arrendaticia existente entre las ciudadanas María Hernández de Nobrega y María Gisela Becerra, ya identificadas, en virtud de que se encontraba en vigencia la prorroga legal de dos (2) años, la cual concluía el 22 de agosto de 2013. Así se decide.
De lo anteriormente expresado, considera esta Alzada, que la parte actora erró al interpretar que la relación arrendaticia existente entre ella y la demandada tenía una duración de un año, debido a la suscripción del contrato de arrendamiento de fecha 22 de agosto de 2010, como si con dicho contrato se iniciaba una nueva relación arrendaticia distinta a la que ya existía, y que por tal motivo la prórroga legal comenzaba a partir del día 22 de agosto de 2011 y vencía el mes de febrero de 2012; por lo que se debe concluir que hasta la fecha de interposición de la presente pretensión no había culminado la prórroga legal contemplada en el artículo 38, literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por el hecho de que, como quedó establecido ut supra, la relación arrendaticia de autos inició en el año 20 de agosto de 2005 y finalizó el 22 de agosto de 2011 y que la prórroga legal dio inicio el 22 de agosto de 2011 y culminaba el 22 de agosto de 2012, conforme a las previsiones del aludido artículo 38 eiusdem.
En efecto, el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.”
En conclusión, y dado que la arrendataria no logró demostrar a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.534 del Código Civil, que la ciudadana María Gisela Becerra no había cumplido con sus obligaciones legales o contractuales, consistente en la entrega del inmueble arrendado una vez terminado el contrato de arrendamiento y su correspondiente prórroga legal, y dado que la pretensión aquí deducida no cumple con los extremos previstos en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (actualmente artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial), y violenta la prohibición prevista en el artículo 41 eiusdem, resulta forzoso para quien aquí suscribe, declarar que la sentencia dictada por el Tribunal de la causa no se ajusta a la ley y por ende, debe declarar con lugar la apelación ejercida por el representante judicial de la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada el 5 de mayo de 2014, por el Tribunal Primero Ordinario de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Boconó y Juan Vicente Campo Elías de esta Circunscripción Judicial, y declarar CON LUGAR la cuestión previa de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, y en consecuencia INADMISIBLE la demanda de cumplimiento de contrato privado de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal y anular el fallo apelado, como en efecto se hará en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
III
D I S P O S I T I V A

En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado Pablo Alfredo Baptista Arriaga, apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia proferida por el A quo, en fecha 5 de mayo de 2014.
SEGUNDO: CON LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: INADMISIBLE la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, incoara la ciudadana María Isabel Hernández de Nobrega contra la ciudadana María Gisela Becerra Caracas.
CUARTO: Se ANULA la sentencia apelada.
Se condena en las costas a la parte demandante, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento.
Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes la presente sentencia.
Remítase al Tribunal de la causa este expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en la ciudad de Trujillo, el veintisiete (27) de julio de dos mil dieciocho (2018). 208º y 159º.-
EL JUEZ SUPERIOR,

Abog. ADOLFO GIMENO PAREDES
LA SECRETARIA,
Abog. RIMY RODRIGUEZ ARTIGAS
En igual fecha y siendo las 2:28 p. m., se publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.
LA SECRETARIA,