REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veinte de julio de dos mil dieciocho
208º y 159º

ASUNTO: KP02-R-2018000087

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

DEMANDANTE: Ciudadana AURA MIREYA RODRÍGUEZ GRIMAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.727.718.

APODERADOS: MILETZA CAMEJO, PEDRO PERAZA y NELSON LEDEZMA, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 104.287, 158.836 y 55.976, respectivamente.

DEMANDADOS: Ciudadanos JIAN JIEE NIEE y NG JIANG ISABEL, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-17.145.830 y V-24.146.996, respectivamente.

APODERADOS: MARDULENYN CHAG HONG, BORIS FADERPOWER y CARMEN ESPERANZA HERNÁNDEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 92.412, 47.652 y 15.259, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE Y PAGO DE PENSIONES DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL).

SENTENCIA: DEFINITIVA. Expediente N° 18-221 (Asunto: KP02-R-2018-000087).

PREÁMBULO

Con ocasión al juicio por desalojo de local comercial y pago de pensiones de arrendamiento, intentado por los abogados Miletza Camejo, Pedro Peraza y Nelson Ledezma, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la ciudadana Aura Mireya Rodríguez Griman, contra los ciudadanos Jian Jiee Niee y Ng Jiang Isabel, subieron las actuaciones a esta alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 9 de febrero de 2018 (f. 193) por el abogado Pedro Emilio Peroza, apoderado judicial de la parte actora y ratificado en 20 de febrero del 2018, (f. 194), por la abogada Miletza Camejo, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, contra la decisión de fecha 14 de febrero del 2018 (f. 189 al 192), dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual se declaró sin lugar la demanda por desalojo, condenando en costas a la parte demandante. Dicho recurso de apelación fue admitido en ambos efectos, mediante auto de fecha 22 de febrero del 2018 (f. 195), y se ordenó la remisión del expediente a la U.R.D.D. a los fines de su distribución.

En fecha 01 de marzo del 2018 (f. 196), se recibió el expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y por auto de fecha 12 de marzo del 2018 (f.197), se le dio entrada.

Por auto de fecha 21de marzo del 2018 (f. 198), se fijó oportunidad para la presentación de informes, observaciones y lapso para dicta sentencia, conforme a lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 27 de abril de 2018 (fs. 199 al 204), la representación judicial de la parte actora recurrente, presento escrito de informes, y en igual fecha (fs. 205 al 2018) la representación judicial de la parte demandada, presentaron informes ante esta alzada.
Por auto de fecha 22 de mayo de 2018 (fs. 220), el tribunal deja constancia que venció la oportunidad para presentar observaciones a los informes, y en consecuencia el asunto entra en termino para dictar sentencia.


Llegado el momento para emitir el fallo correspondiente en el presente asunto, este juzgado superior observa:

Libelo de la demanda y su reforma

En efecto, consta a las actas procesales que los abogados Miletza Camejo, Pedro Peraza y Nelson Ledezma, actuando en con el carácter de apoderados judiciales de la ciudadana Aura Mireya Rodríguez Griman, presentaron escrito de demanda con su posterior reforma, donde alegaron que su representada celebro contrato de arrendamiento de un inmueble de su exclusiva propiedad con los ciudadanos Jian Jiee Niee y Ng Jiang Isabel, constituido por un local comercial distinguido con el N° 18-76, ubicado en la carrera 21, entre avenida Vargas y calle 19, de la jurisdicción de la parroquia Catedral, municipio Iribarren de Barquisimeto estado Lara, en el cual estipularon un canon de arrendamiento de cuatro mil ochocientos ochenta bolívares (Bs. 4.880,00) mensuales, con incremento del veinticinco por ciento (25%) anual, con una duración de diez (10) años. Que en vista de la inflación actual, acordaron un incremento mensual de sesenta y siete mil doscientos bolívares (Bs. 67.200,00), incluyendo I.V.A. Que la empresa que se encuentra ocupando el local comercial es la Sociedad Mercantil “Comercial Mercantil La 21”, y cuyos socios son los que figuran como los arrendatarios. Que en las clausulas estipuladas en el contrato, quedo establecido que los arrendatarios debían estar obligados a mantener vigente, una póliza de seguro contra incendio durante la relación arrendaticia, lo cual no se encuentra vigente y están violentando los demandados dicha cláusula, pudiendo así existir un riesgo por cualquier daño que se presente en el local sin que pueda existir alguna indemnización sobre su propiedad. Que se ha incumplido con lo establecido en la cláusula decima primera, que dispone la obligación de poner en conocimiento a la arrendadora, por escrito y la mayor urgencia, cualquier novedad dañosa que sea necesaria para reparaciones mayores en el inmueble, haciéndose responsable de los daños por negligencia. Que la cláusula décima tercera del contrato, establece que los arrendatarios recibieron el inmueble en buen estado de funcionamiento y habitabilidad. Que la cláusula decima quinta, establece que el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones legales o contractuales da derecho a dar por resuelto el contrato y a exigir la inmediata desocupación del local e intentar las acciones legales a que hubiere y al pago íntegro de las pensiones de arrendamiento correspondiente al plazo que faltare hasta el vencimiento del termino del contrato.
Que por los hechos narrados, procede a demandar por incumplimiento (sic) de contrato a los ciudadanos Juan Jiee Niee y Ng Jiang Isabel, para que convengan en el incumplimiento (sic) del contrato y por consiguiente en desalojar el inmueble propiedad de su representada, o en su defecto así sean condenados por el tribunal con el pago de las pensiones de arrendamiento correspondiente al plazo que faltare hasta el vencimiento del término, posteriormente en la reforma de la demanda procedió a demandar por resolución de contrato, para que los ciudadanos Juan Jiee Niee y Ng Jiang Isabel, ya identificados, convengan en el incumplimiento del contrato y por consiguiente en desalojar el inmueble propiedad de su mandante o en su defecto sean condenados por el tribunal, con el pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes al plazo que faltare hasta el vencimiento del término.
Fundamenta la acción en los artículos 1.160, 1.167, 1.264. 2.171 del Código Civil en concordancia con el artículo 40 literales “C” e “I” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, como en las clausulas quinta, sexta, novena, decima primera, décima tercera y decima quinta del contrato de arrendamiento. Estima la acción en la cantidad de cinco millones seiscientos cuarenta y cuatro mil ochocientos bolívares (Bs. 5.644.800, 00), equivalentes a 18.816 U/T. Señala que el monto de los dados y perjuicios los estima en la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000, 00), equivalente a 8.333, 33 U/T, como costo aproximado por la reparación de los techos de acerolit y del techo raso, tanto el coso de los materiales como de la mano de obra que se empleó para el momento, lo cual suma la cifra de ocho millones ciento cuarenta y cuatro mil ochocientos bolívares 8Bs. 8.144.800, 00), equivalente a 27.149, 33 U/T. Demandan igualmente los honorarios profesiones de abogados, calculados al treinta por ciento (30 %) del valor de la cuantía o de lo que finalmente se logre que los demandados paguen (sic). Indico domicilio procesal de las partes.
Contestación de la demanda y su reforma
Los abogados Carmen Esperanza Hernández y Boris Faderpower, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada, presentaron escrito de contestación a la demanda con su posterior contestación a la reforma, a través del cual, alegaron en cuanto a los hechos reconocidos, de manera expresa reconocen que mediante documento privado, sin fecha de suscripción establecida en el mismo, la demandante le dio a sus representados, en arrendamiento un inmueble constituido por un local comercial, identificado con el N° 18-76, ubicado en la carrera 21, entre calles 18 y 19, de esta ciudad, asimismo reconocen que se estableció en la cláusula tercera de dicho contrato, que el canon de arrendamiento se convino en la cantidad de cuatro mil ochocientos ochenta bolívares (Bs. 4.880,00) mensuales, del cual los arrendatarios cancelarían puntualmente dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, por mensualidades vencidas, también reconocen lo dispuesto en la cláusula cuarta, donde se estipula que el termino fijado para la duración del contrato era de diez (10) años contados a partir del quince (15) de junio del 2013, quedando establecido que al vencimiento de dicho contrato, este podría ser prorrogado por voluntad de las partes y en caso que decidieran continuar con la relación contractual, debían realizar un nuevo contrato de arrendamiento donde aumentarían el canon anualmente (al vencimiento de cada año), sobre una base del veinticinco por ciento (25%), estimado como inflación por cada periodo anual, sin embargo las partes fijarían el porcentaje de inflación en el nuevo contrato, y en el que por ningún caso estaría por debajo del 25% anual, que reconocen que de común acuerdo modificaron lo establecido en la cláusula tercera del contrato, que indicaba que partir del 15 de julio del 2016, sus representados pagarían por canon de arrendamiento mensual, la suma de sesenta mil bolívares con 00/100 céntimos (Bs. 60.000,00), más el valor agregado (IVA), para un monto total de sesenta y siete mil doscientos bolívares con 00/100 céntimos (Bs. 67.200,00), salvo que hubiera alguna modificación sobre el valor agregado durante la vigencia del contrato; convienen en que en el inmueble funcionaria una empresa denominada “Comercial Mercantil La 21”, cuyos socios son los arrendatarios y por razones contables y tributarios, la empresa seria quien pagaría los cánones de arrendamiento, reconocen que se estableció en la cláusula novena del contrato, que los arrendatarios debían mantener un seguro de incendio durante el tiempo de duración del contrato o prorroga si la hubiera, y reconocen que se estableció en la cláusula decima primera que los arrendatarios quedarían obligados en poner en conocimiento a la arrendadora de cualquiera de los daños ocasionados al inmueble mediante escrito, y de no notificar serían responsables de sus perjuicio que ocasionara su negligencia.

En cuanto a los hechos que contradicen, rechazan y contradicen la pretensión de desalojo intentada por la ciudadana Aura Rodríguez, por no ajustarse a la realidad de los hechos invocados por la parte actora, rechazan y contradicen por cuanto la empresa “Comercial Mercantil La 21”, siempre ha tenido contratada una póliza de seguro que indemnice los daños y perjuicios derivados de los posibles siniestros que pudieran afectar al inmueble arrendado, y que dicha empresa de seguros es “Star Seguros C.A”, cuya renovación se encuentra vigente; que los hechos narrados por la parte demandante son falsos de toda falsedad, ya que en ningún momento el inmueble arrendado ha sufrido deteriores mayores, no derivados del uso normal del inmueble, resaltando así que sus representados no son los que han actuado de mala fe incumpliendo con sus obligaciones contractuales, sino por el contrario, quien actúa de mala fe es la ciudadana Aura Mireya Rodríguez Griman, por lo que está imputa falsamente a sus representados de hechos que no son; rechaza y contradice la pretensión de la parte actora e impugno el documento administrativo consignado por la parte demandante, como recaudo de la presente demanda, el cual se encuentra constituido por un informe técnico supuestamente emanado de la División Técnica del Cuerpo de Bomberos del Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 20 de julio del año 2016, por cuanto en ningún momento se trasladó comisión alguna de dicho organismo a realizar inspección alguna en el inmueble arrendado, por lo que manifiesta que es falso de toda falsedad, porque nunca se han presentado filtraciones en su techo con rasgo de humedad, y mucho menos habían incumplido con las normas de seguridad y prevención contra incendios. Que el inmueble arrendado nunca ha sufrido ningún deterioro que sea calificable como una “Novedad dañosa que haga necesaria una reparación mayor”, como la parte actora falsamente había alegado, ya que los demandados, no habían tenido la obligación de notificar a la demandante la ocurrencia de algo que nunca ha ocurrido, porque en el periodo de la relación arrendaticia, nunca ha ocurrido algún inconveniente de gran envergadura, que sea motivo de realizar una reparación mayo. Rechazan, y contradicen los efectos del monto estimado por los daños y perjuicios, determinados en la presente acción en la cantidad de cinco millones seiscientos cuarenta y cuatro mil ochocientos bolívares (Bs. 5.644.800,00), equivalente a dieciocho mil ochocientos dieciséis unidades tributarias (18.816, U.T) producto del valor de las pensiones o canon de arrendamiento que los demandantes tienen que cancelar por el tiempo que faltare para la culminación del contrato, el monto de daños y perjuicios en la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,00) equivalentes a (8.333,33, U.T.), Como costo de los materiales y mano de obra que se empleen en el momento; lo cual da una cifra de ocho millones ciento cuarenta y cuatro mil ochocientos bolívares (Bs. 8.144.800,00), equivalente a veintisiete mil ciento cuarenta y nueve unidades tributarias con treinta y tres céntimos (27.149,33, U.T.) monto en que se estima la cuantía del presente proceso. Es falsa de todo falsedad lo argumentado por la parte actora en cuanto en ningún momento el inmueble arrendado allá sufrido deterioros mayores, no derivados del uso normal del inmueble, igualmente acoto que es falso que los techos de láminas de acerolit y su cobertura decorativa denominada “techo raso” hayan sufrido algún deterioro diferente a los normales del uso normal del inmueble, y más aún, que dichos techos requieran reparaciones cuya cuantía asciende a la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,00), como expreso la demandante, todo ello basándose en el mencionado Informe Técnico emanado supuestamente por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 20 de julio del 2016, donde dejaban constancia de manera genérica la existencia de una filtración en el inmueble, que no se ajustaba a la realidad, y más que sus representados nunca han incumplido con las normas de seguridad y prevención contra incendio, por lo que siempre cumplían con su deber.

Que no se especifica en el líbelo los supuestos daños sufridos por los demandados, ni menos aún explica la relación de causalidad existentes entre los supuestos daños, y las acciones u omisiones supuestamente imputables a sus representados, relacionados de manera directa o indirecta con el contrato celebrado cuya resolución se demanda y que exhorto. Que la pretensión de indemnización de daños y perjuicios intentada por la parte demandante, debe ser declarada sin lugar, por no especificar cuáles son los daños concretos y específicos sufridos, ni menos la relación de causalidad de dichos daños con las supuestas acciones u omisiones realizadas por sus representados. De igual manera expresaron, que es jurídicamente improcedente la pretensión de la parte demandante en cuanto a que los demandados sean condenados a pagar la cantidad de cinco millones seiscientos cuarenta y cuatro mil ochocientos bolívares con 00/100 (Bs. 5.644.800,00), por concepto de los canon que se han debido pagar si el contrato de arrendamiento se hubiere vencido en su fecha correspondiente a su término normal, por cuanto dicha pretensión, en caso de declararse procedente, constituiría un enriquecimiento sin causa, por cuanto la obligación de pagar los canon se derivan del necesario uso y disfrute del bien arrendado, y si a sus representados se le condena a pagar canon futuros constituiría una sanción contraria a todos los principios que rigen en nuestro ordenamiento jurídico inquilinario. Rechazaron, y contradijeron el alegato de la parte actora, en donde menciona que: “Demandamos igualmente los honorarios profesionales de abogados, calculados al treinta por ciento (30%) del valor de la cuantía o de lo que finalmente se logre que los demandados paguen.”, por ser totalmente contraria a derecho y constituye una inepta acumulación de pretensiones que produce como consecuencia el que se ha debido declarar la inadmisibilidad de la presente demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 78 ejusdem. Expreso que se tiene de manera indudable que la parte demandante, haya incluido en su demanda la pretensión de desalojo y de cobro de los honorarios profesionales de los abogados apoderados, ya que en el que ha incurrido en la inepta acumulación de pretensiones prohibidas en el artículo 78 del Código De Procedimiento Civil, razón por la cual procedió a oponer como defensa perentoria, la prohibición de la ley de admitir la demanda intentada por la parte demandante y solicito que como punto previo la misma sea resuelta en la oportunidad de dictar sentencia. Que por las razones de hecho y de derecho antes expuestas era claro y evidente que la presente demanda de desalojo, indemnización de daños y perjuicios y cobro de honorarios profesionales de abogados, intentada por la parte demandante, contra sus representados, se trate de una demanda infundada y temeraria, basada en supuestos daños y perjuicios que no se especifican en ningún momento, por cuanto los mismo no ocurrieron, ni menos aún tienen relación de causalidad y que se acumula ineptamente la pretensión de cobro de honorarios profesionales de los abogados apoderados de la demandante, por lo que la demanda intentada no debe prosperar, y así lo solicito ante este tribunal en la oportunidad de dictar la sentencia definitiva.

Por su parte, el abogado Pedro Peraza, en su carácter de representante legal de la parte actora, en la oportunidad procesal para la presentación de los informes en esta alzada, sostiene que la ciudadana juez del tribunal de la primera instancia, incurrió en un error o en un vicio de la sentencia, al omitir que lo que dio a pie a solicitar la resolución del contrato de arrendamiento fue el incumplimiento del contrato por la violación de las clausulas novena, decima primera, decima quinta. Que el contrato es una prueba fundamental para el momento de tomar una decisión definitiva, no siendo analizada pormenorizada y trayendo como consecuencia que la causa fuera sin lugar. Que el a quo desechó la inspección judicial por haber sido realizada por una operadora judicial distinta a quien correspondía y no haber tenido la apreciación para valorar, que el deterioro debe ser superior al producido por el uso normal y no aludir a simples deficiencias estéticas pero como puede apreciar y desechar algo que no estuvo a su alcance por medio de apreciaciones directas y ni siquiera referenciales; como valoro instrumentos traídos a los autos que aseguran a un inmueble distinto a un edificio (La Ventaja) de dos plantas y no al local comercial de un solo piso o planta, cuando la carga probatoria al traer hechos al proceso correspondía a la parte demandada al contestar que si se encontraba amparado el inmueble por un seguro. Que en cuanto a las pruebas y sus valoraciones, se establece de manera clara y precisa la dirección y ubicación del local comercial objeto de la acción, es decir, los datos exactos con su número cívico asignado o que le corresponde por la nomenclatura Catastral del Consejo Municipal, para distinguirlo o diferenciarlo de otros inmuebles ubicados en el mismo sector, específicamente la dirección y el numero cívico del local comercial correspondiente a la carrera 21, entre calles 18 (Avenida Vargas) y 19, N° 18-76, Barquisimeto, es por ello que puede evidenciarse en el contrato de arrendamiento, como en el informe emanado del cuerpo de bombero, dichas documentales constituyen medios probatorios en todos y cada uno de las documentales que acompaño la parte demandada aparece en tal error, incluso en aquellos emanados tanto de la empresa aseguradora, como de la alcaldía (Dirección de planificación y control urbano D.P.C.U.) Se constata, se verifica el craso error. Que sobre la prueba marcada “D”, prueba que fue promovida por su representada y fue desechada por ser “una prueba extrajudicial”, porque no se pudo verificar la formulación y que contiene conclusiones “no cónsonas con una inspección ocular” y que no se trata de instrumentos públicos. Es por ello que menciona que dicho argumento es contradictorio, debido a que si es valorada como un indicio otro informe de bomberos de fecha anterior y cuya finalidad era obtener autorización por parte del Consejo Municipal de Iribarren para funcionar comercialmente determinando las condiciones de habilidad del inmueble, en aquel momento, es decir, cuando se dio inicio a la relación inquilinaria y se constataba que el inmueble se encontraba en óptimas condiciones. Que al desechar el informe presentado en original por la parte actora, emanado del mismo cuerpo de bomberos, en fecha muy posterior al inicio de la relación arrendaticia deja entrever la falta de objetividad en su decisión, debido a que no especifica, en qué consiste una inspección ocular, de que las conclusiones allí establecidas no se corresponden con la naturaleza de la misma, pero tampoco determina cuáles son sus parámetros que según su criterio no corresponden, estableciendo así que iba a ampliar su consideración pero no lo hizo. Es allí donde la ciudadana juez confunde la inspección ocular con la inspección judicial, esta última no solo requería la presencia de juez, la constatación a través de los sentidos, sino de acompañamientos de prácticos, peritos o expertos que ilustren, aclaren, informen con meridiana claridad al ciudadano juez sobre el punto o materia sobre el cual se efectúa, es decir, la diferencia estribaría en la presencia del tribunal, del juez para denominarla judicial y no ocular. Que la juez valoro erróneamente el documento constitutivo de la Sociedad Mercantil “Comercial Mercantil la 21, C.A.”, como prueba de la persona jurídica en relación a los demandados y el contrato entre la demandante, como persona natural y menciona persona jurídica, pues la relación se estableció entre personas naturales, entre la ciudadana Aura Rodríguez y los ciudadanos Jian Jiee Niee y Ng Jiang Isabel, debidamente identificados en autos, por lo que solicitamos se anule tal valoración, además de no haber sido del debate no de los límites de la controversia. Que en cuanto a los cuadros de póliza de seguros, recibos de pagos de primas, sigue valorando indebidamente las pretendidas pruebas, pues al parecer no se dio cuenta que las mencionadas pólizas de seguros es para amparar los siniestros o daños que se le ocasionen a la mercancía o bienes muebles que se encuentren dentro del local comercial, por ningún lado se observa ni mucho se consta que las pólizas amparen o protejan la infraestructura, el inmueble o local comercial, en lo que si se quiere hacer énfasis en las pólizas de seguro que cursan en el asunto corresponden a un inmueble distinto, a un local perteneciente a un edificio ajeno, contrario a la relación inquilinaria establecida entre las partes, por lo que al no haberse demostrado que el local comercial objeto de la acción estaba cubierto por una póliza de seguro, el incumplimiento del contrato de arrendamiento es flagrante y hasta descarado al haberse traído a proceso documentos referidos a un inmueble ajeno, y siendo que la sentencia del tribunal a que desvirtuó con tal apreciación la causal de desalojo invocado por la parte actora, razón está por la cual piden se deje sin efecto y se anule tal valoración y por ende al no haberse establecido que la parte demandada cumplió el contrato de arrendamiento tal y como fue estipulado, como fue contraído, debe decolarse con lugar la apelación. Que la juez no leyó el contrato o solo utilizo los puntos subjetivos, al favorecer al inquilino, al extraer que al haber incumplido con sus cláusulas, la resolución del mismo, dándole la facultad al arrendador de ocurrir por ante los órganos jurisdiccionales para que sea declarado y consecuencialmente se ordene el desalojo voluntario o por vía forzosa si la parte demandada se niega, fundamentándolo así en la ley y en el contrato suscrito entre las partes y que el tribunal de la causa soslaya indebidamente. Sobre los informes del cuerpo de bomberos del municipio Iribarren, acota que la ciudadana juez, los tilda “instrumentos administrativos”, donde la jurisprudencia ha abundado sobre ello, pero sin mencionar cuales jurisprudencia, de cuales tribunales de instancia emanan, y en qué fecha se dictaron, a cual o cuales se las corresponden si se tratan de sentencias del Tribunal Supremo de Justicia si las decisiones son vinculadas o no, ello desvirtúa totalmente la referencia mencionada por jurisprudencias siendo esto demás indebido ya que constituiría una mala praxis en el mundo del derecho de hablar de decisiones emanados consuetudinariamente de los juzgados del país sin determinar expresamente la veracidad de tal afirmación y así pedimos se pronuncie este juzgado superior, apercibiendo a la ciudadana juez. Fundamentó su argumento en el artículo 8 de la Ley Orgánica del Servicio de Bomberos y de los Cuerpos de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de carácter civil, donde establece lo relevante a los parámetros bajo los cuales se desarrollan los principios y finalidades de la prestación del servicio del cuerpo de bomberos. Que es allí donde las inspecciones e informes se realizan a solicitud de la parte (inquilino y propietaria), no siendo necesario la apertura de un expediente, por ende, no es imprescindible constatar la existencia del mismo, sin embargo, en la decisión definitiva, la ciudadana juez le da pleno valor a uno solo de los informes, pero ambos tienen las mismas características, que emanan del mismo organismo, pero utilizados para fines distintos. Que la falta de valoración de la juez llego a extremos al momento de haber desechado primeramente y luego que el tribunal no valoro la prueba de informe emanado del cuerpo de bomberos sobre los daños que observo y determino, daños que la parte demandada negó que fueran mayores, negando así que se hayan producido y pretendiendo así desvirtuar con una doctrina del Dr. Melich Orsini, pero de allí desprende que el deudor puede exonerar o liberar de responsabilidad y por ende de culpa debe existir una causa extraña no imputable como impedimento para el cumplimiento de la obligación que no fue, no ocurrió ni ha sucedido en el presente asunto pretendiendo así utilizar lo que se denomina “una huida hacia adelante”, es decir trasladar la responsabilidad a otro sujeto en este caso a la demandante, situación en la que incurrió la juez a quo al establecer que no existió por parte de la demandante ningún elemento de convicción según su apreciación. Incluso arguyo que con la falta de notificación considero el tribunal que si no hubo daños mayores no había necesidad de notificar al arrendador y que dicha circunstancia no puede constituir un cumplimiento contractual pero obvio de manera flagrante, evidenciando y el hecho grave de que así fue establecido en el contrato como en el Código Civil donde este establece que los contrato deben cumplirse tal como fueron contraídos y quien con intención o negligencia cause daño está obligado a repararlo o a sufrir una sanción debido a que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y estos deben ejecutarse de buena fe y obligando a todas las consecuencias que derivan de los mismos, según la equidad el uso o la ley, es decir, bajo ningún concepto se puede exculpar al sujeto que incumpla con sus obligaciones pues un incumplimiento es un incumplimiento que la ciudadana juez no vio o según su criterio no observo.

El abogado Boris Faderpower, apoderado judicial de la parte demandada, presento informes ante esta alzada, y señalo que la parte actora alega su pretensión de desalojo en dos supuestos: “Los arrendatarios debían de poner en conocimiento a está, de manera escrita y con mayor urgente de cualquier daño producido en el inmueble, que acarreara realizarle reparaciones mayores, siendo los arrendatarios responsables de los daños por su negligencia. Esto pasa cuando la demandante se trasladó personalmente a las instalaciones del inmueble y se percata de las condiciones que carece el inmueble objeto del litigio, tanto en los techos como en el piso, expresando así que no había sido informada por sus inquilinos, y viéndose en la penosa necesidad de solicitar una inspección ocular por parte del Cuerpo de Bomberos de esta entidad y de este municipio, quienes le recomendaron efectuar las reparaciones necesarias y dar cumplimiento con el decreto presidencial N. 2.195 (Reglamento sobre prevención de incendio)”. Expreso que es falso su alegato debido a que en ningún momento el inmueble arrendado ha sufrido deteriores mayores no derivados del uso normal del inmueble. Mencionando así lo señalado por el Dr. José Melich Orsini, en su obra “Doctrina general del contrato” señalando lo relevante del incumplimiento del contrato. Y por las nociones de la buena fe establecido por la Sala Política Administrativa en sentencia de fecha 11/02/2004, con ponencia de la magistrada, Dr. Yolanda Jaimes Guerrero, caso: Instituto Universitario politécnico “Santiago Mariño” (IUPSM), en concordancia con el autor Anteo Ramella en su obra “La resolución por incumplimiento” refiriéndose a la buena fe, y especificando la protección que se le brinda no solo al acreedor y al deudor, si no también protegiendo al deudor de un acreedor malicioso.
En base a lo que argumento la parte actora alega que sus representados no han actuado de mala fe incumpliendo con las obligaciones contractuales, sino que por el contrario quien ha actuado de mala fe es la parte actora incumpliendo así con las obligaciones, establecidas en el artículo 1.160 del Código Civil, interponiendo de manera temeraria la presente demanda afirmando hechos falsos como tergiversando los hechos ocurridos y omitiendo algunos. Arguyendo en su alegato, supuestos deterioros en el inmueble que son falsos, basándose en un informe técnico supuestamente emanados de la División Técnica del Cuerpo de Bomberos del Municipio Iribarren del estado Lara, con fecha 20 de julio de 2016, que dicho documento no pudo ser confirmado en virtud de las resultas obtenidas de la prueba de informe promovida y evacuada con el propósito de confirmar su autentificación. Que los supuestos deterioros alegados por la parte actora basado al supuesto informe no se ajustaban a la realidad debido a que el inmueble arrendado a sus representantes, nunca había presentado alguna filtración en los techos, ni habían incumplido con las normas de seguridad y prevención contra incendio, ya que estos siempre habían cumplido con su deber y con todas las normativas aplicada para la seguridad y conservación del inmueble especificando y probando los permisos obtenidos y renovados para la actividad comercial. Que nunca sus representados han tenido que notificarle a la demandante hechos que no han ocurrido en el inmueble, calificables como novedades dañosas que requieran reparaciones mayores. Que se evidencia en una inspección judicial realizada en el inmueble arrendado y un informe técnico que forma de la misma designado por el tribunal, dejando como resultado que el inmueble no presenta una reparación mayor como lo alego la parte actora.

Que en cuanto se refiere la parte actora a: “Los arrendatarios debían estar obligados a mantener vigente, una póliza de seguro contra incendio durante la relación arrendaticia, donde la demandante alega que no se encuentra vigente ninguna póliza y que están violentando dicha cláusula, pudiendo así existir un riesgo por cualquier daño que se presente en el local sin que pueda existir alguna indemnización sobre su propiedad.”. Que es falso porque sus representantes poseen una póliza de seguro que indemniza los daños y perjuicios derivados de los posibles siniestros que afecten el inmueble, con la empresa “Star Seguros C.A” N° 001-6650, que fue pagada en fecha 05/10/2016, evidenciándolo en factura de pago de prima N° 23397, teniendo un lapso de vigencia comprendido entre 24/09/2016 hasta el 24/09/2017, siendo amparado por posibles siniestros como lo son incendios daños causados por agua, por motín, disturbio laborales y daños maliciosos. Actuando estos con buena fe, no limitándose a contratar una póliza con el siniestro previsto en el contrato, sino en un concepto más amplio, previniendo otros siniestros.

Que en cuanto a lo que se refiere a: “los efectos de la cuantía, determinamos la presente acción en la cantidad de cinco millones seiscientos cuarenta y cuatro mil ochocientos bolívares (Bs. 5.644.800,00), equivalente a dieciocho mil ochocientos dieciséis unidades tributarias (18.816, U.T) producto del valor de las pensiones o canon de arrendamiento que los demandantes tienen que cancelar por el tiempo que faltare para la culminación del contrato, el monto de daños y perjuicios en la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,00) equivalentes a (8.333,33, U.T.), Como costo de los materiales y mano de obra que se empleen en el momento; lo cual da una cifra de ocho millones ciento cuarenta y cuadro mil ochocientos bolívares (Bs. 8.144.800,00), equivalente a veintisiete mil ciento cuarenta y nueve unidades tributarias con treinta y tres céntimos (27.149,33, U.T.) monto en que se estima la cuantía del presente proceso”. Que los supuestos daños no están fundamentados a la relación de causalidad existente entre estos supuestos daños u omisiones imputables a sus representados, que cuyo contrato demanda, mencionando así que el libelo no tiene sentido porque expresa solo generalidades mas no la descripción de las áreas afectada. Especificando que todo su alegado es falso ya que los techos y su cobertura denominada “Cielo Razo” solo han sufrido deterioros a los normales del uso normal del inmueble, y los techos no requieren reparaciones para que sea una cuantía de dos millones quinientos mil bolívares (2.500.000,00Bs), en vista de ello, alegando así que esta actuación por parte de la parte actora era de mala fe, basándose en el mencionado Informe Técnico supuestamente emanado de la División Técnica del Cuerpo de Bomberos del Municipio Iribarren del estado Lara, con fecha 20 de julio de 2016, donde deja constancia la existencia de una filtración en el inmueble arrendado, que no se ajusta a la realidad de los hechos, porque sus clientes ha cumplido con las normas de seguridad y prevención contra incendio, como de su deber de cuidar el mantenimiento y conservación del inmueble arrendado, prueba de ello son las renovaciones de los permiso para realizar la actividad comercial.

Que en cuanto a la indemnización de daños y perjuicios presentados por los abogados de la parte demandante, esta no específico los hechos que le han causado disminución a su patrimonio ni menos aún se detalla la relación de causalidad existente entre el supuesto acontecimiento que afecto patrimonialmente a la demandante. Dejando a sus representados en una situación de indefensión al no conocer específicamente los daños sufridos supuestamente que sufrió la parte demandada por su culpa. Menciono así lo establecido por la sala plena del tribunal supremo de justicia en sentencia de fecha 29de julio 2003, con ponencia del magistrado Dr. Franklin Arrieche Gutiérrez, caso: José Acabio Pírela contra Juan Latouche Marroquí en su carácter de Juez Superior Primero En Lo Civil, Mercantil, Del Tránsito Y Del Trabajo De La Circunscripción Judicial Del estado Mérida, mencionando el procedimiento de queja para la efectividad de la responsabilidad civil de los jueces y funcionarios. y fundamentándolo así con el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, estableciendo esta los requisitos para demandar sobre la indemnización de daños y perjuicios, y mencionando este por último la sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 27 de abril de1999, con ponencia del magistrado Dr. Alfredo Ducharne Alonzo Caso: Constructora Guaritico C.A. contra Corpoven S.A. Que la pretensión de la parte actora, en cuanto a demandar daños y perjuicios, debe ser declarada sin lugar específico, por no especificar los daños sufridos, ni relacionar la causalidad de dichos daños con las supuestas acciones relacionadas por sus representados. De igual manera alego que es improcedente que sus representados tengan que pagar por conceptos de canon de arrendamiento, que se han debido pagar si el contrato de arrendamiento se hubiera vencido en la correspondiente a su término normal, ya que dicha acción alego de declararse procedente constituiría a un enriquecimiento sin causa y constituiría a una sanción contraria a todos los principios que rigen nuestro ordenamiento jurídico inquilinario. En cuanto al treinta por ciento (30%) que alego la parte actora por cobro de honorarios, es contraria a derecho acumulando una inepta acumulación de pretensiones que produce como consecuencia el que se ha debido declarar la inadmisibilidad de la presente demanda en conformidad con el artículo 341 del Código De Procedimiento Civil y mencionando la sentencia dictada en fecha 11 de febrero de2010, con ponencia del Magistrado Dr. Luis Antonio Ortiz Hernández caso: Mireya Arenales contra José Luis Guerra Bueno. Que es por ello que el presente caso al incluir las pretensiones de desalojo y de cobro de honorarios, ha incurrido en la inepta acumulación de pretensiones prohibidas en el artículo 78 del Código De Procedimiento Civil, por tal razón procedemos a oponer la defensa perentoria, la prohibición de la ley de admitir la demanda por la parte actora, en el presente litigio.

De las audiencias de juicio en primera instancia
En la oportunidad fijada por el tribunal a quo para celebrar la audiencia preliminar, se dejó constancia constancia que se hacen presentes, por la parte actora, representada por los abogados Miletza Camejo, Pedro Peraza y Nelson Ledezma, y por los demandados, representados por la abogada Carmen Hernández.

La representación judicial de la parte actora, alego lo siguiente:

“Hacemos valer en cada uno de sus puntos, la demanda interpuesta contra los ciudadanos Ng Jian y Nie Jian Jiang y de igual manera las pruebas acompañadas como medio probatorio del incumplimiento del contrato suscrito entre las partes y que da origen a la presente demanda de resolución de contrato, de igual manera insistimos en hacer valer el documento fundamental de esta demanda el cual es el informe emanado del Centro De Bomberos Del Municipio Iribarren Del Estado Lara por tratarse de un instrumento público emanado de un organismo administrativo de carácter público según lo establecido en la Ley Orgánica De Servicios De Bomberos Y De Los Cuerpos De Bomberos Y Bomberas Y Administración De Emergencia De Carácter Civil, sobre todo en sus artículos 7,8,9 y 13. Referido a sus atribuciones 32 y 33 del mismo, en cuanto a la contestación de la parte demandada, hacemos referencia que en primer lugar el contrato fue establecido entre personas naturales no entre personas jurídicas, en segundo lugar rechazamos y negamos que la demanda de resolución sea de carácter temeraria ya que la misma se debe al incumplimiento de cláusulas establecidas dentro del mismo contrato, ya que su obligación es actuar como un buen padre de familia y las obligaciones de arrendatario o propietario es la de hacer gozar a la otra de la cosa mueble o inmueble, al saneamiento entre cosas lo cual no quiere decir que al presentarse la situación de incumplimiento de contrato no hagan uso de derecho establecido en la ley; Tercero es falso que exista por parte del arrendatario alguna situación de mala fe pues el documento público objeto fundamental de la demostración del incumplimiento, ha debido ser tachado y no rechazado o contradicho de manera simple y pura, asimismo existe una plena relación de causalidad ya que esta se refiere o actúa la acción como causa debido al deterioro del inmueble objeto del contrato y el daño actuando como efecto y por consiguiente obligando a actuar para poner fin al contrato por vía de resolución rechazamos igualmente que exista alguna especie de enriquecimiento sin causa que allá una acumulación de prohibida de pretensiones tal como lo establece la ley y que indebidamente se pretende expone como inepta acumulación de pretensiones; Cuarto lugar queremos rechazar los medios probatorios acompañada por la parte demandada que fueron consignados por los mismos pero que no fueron promovidos como testimoniales. Y por último, en quinto lugar en cuanto a los honorarios de abogados ellos entran dentro de lo que se denominan como costos y costas procesales en caso de haber o de resultar totalmente perdidoso la contra parte no tratarse de una acción subsidiaria o accesoria como se pretende hacer ver y finalmente solicitamos respetuosamente al tribunal se sirva declarar con lugar la presente demanda una vez se concluyan todas las etapas del proceso y se hace énfasis en el que el documento público emanado del cuerpo de bomberos acompañado en original debe ser tomado en cuenta al momento de la sentencia ya que incluso la parte demandada acompaño un documento también emanado del mismo organismo aunque con fecha anterior.”


La Parte demandada en su derecho de palabra, expuso:

“En nombre de mis representados insistimos en lo expuesto en la contestación al fondo de la demanda donde decimos de manera expresa que rechazamos y contradecimos las pretensiones que por desalojo, indemnización por daños y perjuicios y cobro de honorarios de abogados intentada por la ciudadana Aura Mireya Rodríguez Griman, en este sentido la pretensión aludida por la demandante de desalojo por supuestos incumplimientos de parte de mis representados como son las de no haber cumplido con póliza de seguro por no tener en el inmueble en buenas condiciones ella en su demanda no trae a los autos prueba alguna de que esto sea cierto, porque mis representados en todo momento han cumplido con sus obligaciones arrendaticias y en este sentido hemos traído anexo a la contestación al fondo de la demanda los anexos originales de que realmente se han cumplido que supuestamente dice la demandante que mis representados no han realizado. Es claro y evidente que la presente demanda de desalojo indemnización de daños y perjuicios y cobro de honorarios de abogados intentados por la demandante en contra de mis representados se trata de una demanda infundada y temeraria basada en supuestos daños y perjuicios que no se especifican en ningún momento por supuestos porque nunca ocurrieron ni menos aún tienen alguna relación de causalidad y en la que adicionalmente se acumula ineptamente la pretensión de cobro de honorarios profesionales de los abogados apoderados de la demandante y por lo que la demanda intentada no debe prosperar y así lo solicito lo declare este tribunal en la oportunidad de dictar sentencia definitiva. Igualmente solicito al tribunal admita las pruebas que se relacionaron en el escrito de contestación al fondo de la demanda los cuales son; 1. Prueba documental cursante en auto el cual yo señale que la parte demandante no trae ninguna prueba ni ningún elemento de convicción que pueda ser señalado como indicio de la existencia de los supuestos incumplimientos de las relaciones contractuales de los demandados. 2. Las pruebas documentales como son en documento constituido de la empresa comercial mercantil la 21 C.A, en cuadro de póliza y recibo de pago de prima de la empresa “Star Seguro C.A” de la cual se tiene que mis representados contrataron la póliza de seguro desde la fecha 13/07/16 con lapso de vigencia de septiembre 2016 hasta septiembre 2017. Cuadro de póliza y recibo de pago de prima de la empresa Star Seguros C.A. el cual se tiene que desde el 26/082015 mis representados contrataron la renovación de la póliza con la vigencia con septiembre de 2015 y septiembre de 2016, donde se tienen que dichas pólizas amparan los siniestros que puedan ocurrir en dicho inmueble, tenemos pruebas documental que es la resolución de certificación urbanístico N° 9327-15 CUC, emitida por la dirección y planificación de control urbano del municipio Iribarren y tenemos las pruebas de informes las cuales se solicitó al tribunal se sirva oficiar en primer lugar a la dirección de planificación de control urbano del municipio Iribarren a los fines que informe al tribunal si mis representados Isabel Ng tramito por esa oficina la obtención de la certificación urbanística para el funcionamiento de la empresa comercial mercantil la 21 C.A. y en caso de ser afirmativa la respuesta no remita copia certificada, prueba de informe al Cuerpo De Bomberos Del Estado Lara donde solicite toda la información sobre el funcionamiento de la empresa referida si fue aprobada su solicitud y copia certificada de su respuesta. Se solicitó a la empresa Star Seguros C.A. sobre todo lo relacionado en cuanto a la póliza mencionada, igualmente solicitud de prueba de inspección a los fines que deje constancia sobre el estado del inmueble y designe un perito fotógrafo para que deje constancia de los hechos y el estado. Es todo.”


En la oportunidad fijada por el tribunal a quo para celebrar la audiencia o debate oral, se dejo constancia la presencia de los abogados Nelson Ledezma, Miletza Camejo y Pedro Peraza, inscritos, por la parte demandante y por la parte demandada, los abogados Carmen Hernández y Boris Faderpower. Seguidamente el tribunal le concede la palabra a la parte actora quien indica:

“El tribunal en fecha 31/07/2017 en el folio 126 fijo los limitantes de la controversia donde la parte actora demandante solamente se limitaría a demostrar la producción de los daños mayores al inmueble objeto del arrendamiento y la demandada demostrar tener a su favor una póliza de seguros en los términos planteados en el contrato de arrendamiento. Ahora bien, la producción de los daños queda evidenciada en el informe que realizo el cuerpo de bomberos del municipio Iribarren de esta circunscripción judicial que fue consignado en original, por su parte, la demandada trajo al proceso unas copias de una póliza de seguros realizada entre comercial la 21 y Star Seguros, ahora bien, revisando la póliza de seguros se establece que ella solo abarca la mercancía que se vende en el local comercial y deja fuera al local comercial, esto quiere decir que el incumplimiento en cuanto a la póliza de seguros que ha debido contratarse, debería estar sujeta a cubrir los posibles daños o siniestros que se produzca al local no a la mercancía, ya que en el supuesto negado de la producción de algún tipo de siniestro, la póliza de seguro se circunscribía a resarcir los daños de la mercancía y no del local. En segundo lugar el contrato de arrendamiento fue circunscrito o firmado entre persona naturales por un lado la señora aura rodríguez y por el otro los ciudadano Ng Jian y Nie Jian Jiang; y no con personas jurídicas alguna por lo que la realización del contrato produce efecto entre dichas personas, los documentos que demuestran la producción de daños al local comercial demuestran que efectivamente hubo incumplimiento de contrato. La parte demandada alego tener una póliza, un permiso del cuerpo de bomberos para que en dicho local comercial objeto de este proceso funcionase un establecimiento mercantil, pero el contrato establece de manera enfática que es entre personas naturales y no jurídicas y a permisologia es para una persona jurídica representada por los demandados es otra cosa, lo cual no quiere decir que se corrobora que la relación arrendaticia entre a figurar persona jurídica ninguna, en resumen, se demuestra el incumplimiento del contrato porque son los demandados quienes incumplieron, la persona jurídica es si se quiere un tercero ajeno al contrato por lo que solicitamos sea declarada con lugar la acción con el pronunciamiento del tribunal y que sea entregado el local comercial libre de personas y cosas y en el mismo estado en que se encontraba para el momento en que se suscribió el contrato así como los daños y perjuicios que se hayan ocasionado. Es todo”

El tribunal le concede el derecho de palabra al abogado de la parte demandada, quien expone:

“En principio, todo relación y más contractual se rige por el principio de la buena fe, en el mismo contrato celebrado entre las partes se indica que el objeto de la relación es un inmueble de uso comercial por lo que en cumplimiento de ese compromiso contractual en el local funciona un fondo de comercio bajo la figura de compañía anónima de la cual los únicos accionistas son los arrendatarios, la evolución de nuestra economía no permite o dificulta el ejercicio del comercio como persona natural, el municipio, los proveedores le van a dar la permisologia y los créditos con más facilidad a una empresa que a una persona natural, por eso es conocido por la arrendadora desde el inicio de la relación que en el inmueble arrendado funciona la empresa mercantil comercial 21 C.A., es un inmueble subterfugio ajeno a la buena fe contractual que existe un incumplimiento porque en el local este funciona esa empresa que fue la que suscribió la póliza de seguros. Si aceptamos lo que dice la parte actora en el supuesto de que la sentencia sea a su favor seria inejecutable, porque se estaría ejecutando según la parte actora contra una persona tercera en la relación contractual, según asegura la parte demandante, lo cual es totalmente ilógico, en virtud de ello en base a los principios constitucionales que rigen la administración de justicia que busque la verdad en base a ignorar formalismos superfluos, solicito que se deseche los argumentos de la parte demandante y se aprecien las pruebas traídas, se lea detenidamente la póliza de seguro aportada, para determinar si ella cumple o no los parámetros aportados en el contrato, se aprecie el escrito contentivo del libero, donde la parte actora no acredita ni alega cuales son los supuestos daños y perjuicios sufridos donde la parte actora de manera expresa incluye la pretensión por el cuerpo de bomberos que fue impugnado y cuya veracidad, autenticidad no fue demostrada por la parte actora y la prueba de informes dirigida al cuerpo de bomberos expreso que no existe en sus archivos dicho informe, adicionalmente, en ese informe no se especifica de manera detallada concreta y especifica cuáles son los supuestos daños y deterioros que ha sufrido el inmueble arrendado, de lo anterior se tiene en el presente caso la parte actora no cumplió su carga probatoria y por tanto además de ser inadmisible la demanda por inepta acumulación de pretensiones que deben ser declaradas improcedentes por no haber sido demostrada su procedencia. Es todo”

El tribunal le concede el derecho a réplica por la parte demandante:

“En primer lugar, en cuanto al informe impugnado el mismo se trata de un documento público, la Ley Orgánica Del Servicio De Bomberos establece entre sus atribuciones en el artículo 13, numeral 12, certificar en las áreas de su competencia a través de inspecciones ordinarias el cumplimiento de las normas técnicas de seguridad en materia de prevención, por un lado, por el otro al ser un documento público ha debido irse por vía de tacha y no de consta en autos en mismo se refiere específica y expresamente al presentado por comercial la 21, en donde se establece que efectivamente, no consta en los archivos de dicho cuerpo de bomberos que el mismo se encuentra dentro de su sistema de computación, sin embargo, se establece en el mismo que sus documentos emanados de él llevan sellos húmedos, las respectivas firmas de quienes compete realizarla y un sello seco de seguridad las cuales se encuentran dentro del documento por nosotros presentados y no en las copias simples presentadas por la demandada, por lo que dicha situación debe ser o tenerse en cuenta para el momento de la decisión. Finalmente, en cuanto a subterfugios presuntos que se argumentan en el líbero ello no es cierto en todo caso, es una mera apreciación subjetiva de la parte demandada por cuanto es buena fe la que se presume y la mala fe hay que demostrarla, cosa que no ocurrió en el presente proceso. Es todo”

En este estado el tribunal concede el derecho a contrarréplica por la parte demandada, quien expone:

“Rechazo el alegato de la parte actora en cuanto a que el supuesto informe de bomberos sea un documento público, es un punto de derecho pacifico en la doctrina y la jurisprudencia que ese tipo de documento no tiene la cualidad de documento público, sino de un documento administrativo que no cumple los requisitos para dar fe pública de manera individual y que solo es atacable a través de la tacha de falsedad, a los documentos administrativos basta con su impugnación para que la parte promovente del mismo demuestre su autenticidad, por cuanto la misma ley establece entre tantos requisitos, que por ejemplo el funcionario que lo emite debe indicar el documento su cualidad, es decir, el auto de designación, con su fecha, el ente del cual emana, de su publicación; todos los requisitos que son inexistentes en el supuesto informe de bomberos presentado. Los demás son considerados que se apartan del objeto de esta consideración porque es materia privativa de la actuación de la juez que decida la causa, aplicar el derecho vigente. Es todo”.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Establecidos los términos en los quedó planteada la controversia, se observa que constituye un hecho no controvertido y por demás aceptado, la existencia del contrato arrendaticio sin fecha de suscripción, entre la ciudadana Aura Mireya Rodríguez Griman, en calidad de locador, y los ciudadanos Jian Jiee Niee y Ng Jiang Isabel, en calidad de locatarios, cuyo objeto era el arrendamiento de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la carrera 21, entre calles 18 y 19, jurisdicción de la parroquia Catedral, municipio Iribarren, del estado Lara, por el contrario constituyen hechos controvertidos: 1) Si la parte demandada ha incumplido con el contrato de arrendamiento, ocasionando daños mayores al inmueble objeto del arrendamiento. 2) La existencia de una póliza de seguro en los términos plasmados en el contrato por la parte demandada. 3) La ocurrencia de daños mayores en el inmueble objeto de arrendamiento, y la obligación de poner en conocimiento a la arrendadora mediante escrito por parte de los demandados.
Así las cosas, es necesario señalar que la carga de la prueba constituye uno de los principios generales del derecho, según el cual las partes tienen la obligación de probar sus afirmaciones de hecho, y está prevista en nuestro ordenamiento jurídico en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 encabezamiento del Código de Procedimiento Civil, por lo que de acuerdo a su contenido y de las reglas señaladas se desprende que al actor le corresponde probar los hechos en que fundamenta su pretensión y al demandado aquellos en que basa su excepción o defensa.

Ahora bien, una vez que las pruebas son incorporadas al asunto a debatir, estas dejan de pertenecer a la parte que la promueve, es decir, escapa de la esfera dispositiva y pertenecen al proceso, lo que autoriza al juez a valorarla independientemente de quien la promovió, todo ello de acuerdo al principio de adquisición procesal, por lo que esta juzgadora entra al análisis de las pruebas traídas junto con el libelo de la demanda, contestación y promoción de pruebas.
Se observa que los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, establecen las reglas de distribución de la carga de la prueba, al señalar que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, por tal motivo corresponde al actor probar los hechos que sirven de fundamento de su pretensión, y al demandado el hecho que la extingue, que la modifica o que impide su existencia jurídica.
Pruebas de la parte actora:
• Marcado con la letra “A”: copia certificada del poder otorgado por la demandante a los abogados Miletza Camejo, Nelson Ledezma y Pedro Pereza, debidamente autenticado en fecha 28 de julio de 2016 por ante la Notaria Publica Tercera del estado Lara, bajo N° 28, Tomo 101. (fs. 06 y 07), el cual se le otorga pleno valor, ya que del mencionado instrumento poder se constata la facultad de representación de los mencionados profesionales del derecho, de conformidad con el artículo 150 y 151 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
• Marcado con la letra “B”: contrato de arrendamiento suscrito de manera privada y reconocido entre las partes integrantes de la litis, sin fecha de suscripción y con vigencia de diez (10) años desde el 15 de junio de 2013. (fs. 08 y 09). El cual no fue impugnado, desconocido o tachado, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela, siendo el mismo el instrumento fundamental de la demanda. Así se establece.
• Marcado con la letra “C”: copia de recibo de pago por cancelación de canon de arrendamiento otorgado por la demandante a favor de los accionados. (fs.10). Por ser un documento privado, no desvirtuado en el proceso, este tribunal le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, del cual se evidencia la cancelación del canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio de 2016, pagado el 20 de julio de 2012. Así se establece.

• Marcado con letra “D”: informe de inspección ocular practicada por la División Técnica Del Cuerpo de Bomberos del municipio Iribarren del estado Lara, N° 439/2016 de fecha 20 de julio de 2016. (fs.11). Esta superioridad observa que dicha prueba fue impugnada por la parte demandada, en virtud, de manifestar que al establecimiento comercial no fue ninguna comisión de dicho organismo a efectuar la inspección correspondiente. Por su parte, el doctrinario Humberto Enrique III Bello Tabares, en su obra “Tratado de Derecho Probatorio”, define al documento público administrativo como aquel emanado de funcionario público, pero de la administración pública, en el ejercicio de sus funciones y en forma exigida por la ley, donde se representan actos provenientes, emanados y realizados, por la administración pública, sea nacional, estadal o municipal, pues ante ellas, bien los administrados actúan, actuaciones que deben documentarse o, la propia administración actúa aun sin la petición e intervención de los administrados, lo cual igualmente debe ser documentado, formándose esta subespecie de instrumentos denominados no negóciales, que contienen los actos realizados por la administración pública en sus tres niveles. Asimismo, señala el doctrinario citado, que esta clase de instrumentos administrativos, desde el momento de su formación gozan de una presunción de certeza, de verdad y legalidad que le viene impreso con la actuación del funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funciones, ello producto del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que dimana de ellos, según el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, presunción relativa que puede ser cuestionada y desvirtuada mediante prueba en contrario, de allí que la forma de impugnación no sea por vía de la tacha de falsedad de los hechos documentados, sino que admite prueba en contrario que desvirtúe, bien al demostrarse la falsedad de los hechos documentados, la manifestación que hiciere el funcionario público de la administración pública o las partes intervinientes. De la doctrina y los criterios transcritos de infiere que la forma de impugnar los documentos público administrativos es mediante la prueba en contrario, vale decir, a través de la demostración de la falsedad de los hechos documentos, de la manifestación que hiciera el funcionario de la administración pública o de las partes intervinientes, razón por la cual este tribunal no le otorga valor probatorio al informe emanado del Cuerpo de Bomberos del municipio Iribarren, ente adscrito a la Alcaldía del Municipio Iribarren en virtud de las resultas de la prueba de informes. Así se establece.

• Solicito prueba de informes a la División Técnica del Cuerpo de Bombero del municipio Iribarren del estado Lara, a los fines de que informe sobre los siguientes particulares, si efectivamente fue efectuada la inspección en el local comercial “COMERCIAL MERCANTIL LA 21, C.A., identificado con el Nro. 18-62, ubicado en la carrera 21, entre calle 18 y 19, Edificio La Ventaja, planta baja, de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del Estado Lara; si el documento fue elaborado por ese organismo Público y si el contenido es cierto; en qué fecha fue realizada dicho informe y si las firmas de los funcionarios como lo sellos húmedos se corresponden con los datos originales que reposan en dicha institución. Aprecia esta alzada que las resultas corren insertas al folio 184, de autos, donde informaron que en los archivos no existe expediente sobre lo solicitado, en cuanto a la data de registros, estos fueron eliminados por la administración saliente, y no siendo cuestionada en forma alguna sus resultas, se le otorga pleno valor probatorio a los efectos de lo controvertido, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Pruebas de la parte demandada:

• Documento constitutivo de la empresa mercantil Comercial Mercantil La 21, C.A., debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Lara, bajo el N° 3, Tomo 81-A, del año 2014 (fs. 7278), siendo sus representados los ciudadanos Isabel Ng Jiang y Jian Jiee Niee, el cual en modo alguno fue desvirtuado, desconocido o tachada, se le otorga pleno valor probatorio. Así se establece.
• Marcado con letra “B”, “C” y “D”, cuadros de pólizas de seguro y recibos de pago de primas, emanado de la empresa “Star Seguros C.A.”, con vigencia desde la fecha 24 de septiembre de 2014 hasta la fecha 24 de septiembre de 2017. (fs. 79 al 99), a los fines de demostrar que se encuentran cubierto los posibles siniestros por incendio, daños causados por agua, por motín, disturbios laborales y daños maliciosos. Se valora por haber sido ratificada mediante la prueba de informes. Así se establece.
• Marcado con letra “E” y “F”, copia de resolución de certificación urbanística N° 9327-CUC emitido por la Dirección de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 15 de agosto de 2014. (fs. 100 y 101), a los fines de demostrar que los demandados han cumplido con su obligación contractual de conservar el inmueble arrendado cumpliendo así con los requisitos legales y reglamentarios. Son apreciadas por esta Superioridad, en virtud que se considera ciertos, salvo prueba en contrario, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se establece.
• Prueba de informes dirigido a la Dirección de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara, a los fines de que informe sobre si en los archivos de ese organismo existe algún trámite realizado por la ciudadana Isabel Ng Jiang, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-24.146.996 en donde haya obtenido la Certificación Urbanística para el funcionamiento de la empresa “COMERCIAL MERCANTIL LA 21, C.A., identificado con el Nro. 18-62, ubicado en la carrera 21, entre calle 18 y 19, Edificio La Ventaja, planta baja, de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del Estado Lara. En caso de ser afirmativa la respuesta a la anterior interrogante, informe si fue aprobada dicha solicitud. Remitir copia certificada de la resolución dictada por dicha oficina, en virtud de la solicitud formulada por la ciudadana Isabel Ng Jiang, para obtener la Certificación Urbanística para el funcionamiento de la empresa “COMERCIAL MERCANTIL LA 21, C.A. Aprecia estas alzada, que las resultas rielan a los folios 177 y 178, siendo que las mismas no fueron cuestionada en forma alguna y posee valor probatorio a los efectos de lo controvertido, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de su contenido las gestiones realizadas por la demandada para la obtención de la certificación urbanística. Así se establece.

• Prueba de informe dirigido al Cuerpo de Bomberos Municipales del Municipio Iribarren del estado Lara, a los fines de que informe si la ciudadana Isabel Ng Jiang, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-24.146.996, tramitó ante su oficina la obtención de una constancia de cumplimiento de las normas de prevención de incendio, para el funcionamiento de la empresa “COMERCIAL MERCANTIL LA 21, C.A., identificado con el Nro. 18-62, ubicado en la carrera 21, entre calle 18 y 19, Edificio La Ventaja, planta baja, de la ciudad de Barquisimeto, parroquia Catedral, municipio Iribarren del estado Lara. Informe si fue aprobada dicha solicitud y remita copia certificada de la resolución dictada por la oficina en virtud de la solicitud formulada por la ciudadana antes identificada. Aprecia estas alzada que las resultas rielan al folio 184 de autos, siendo objeto de valoración, se tiene por reproducido. Así se establece.

• Informe dirigido a la empresa “Star Seguros C.A.”, a los fines de que informe a este si la ciudadana Isabel Ng Jiang, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-24.146.996, tramito por ante esta empresa, contratación de una póliza de seguro en nombre de la empresa “COMERCIAL MERCANTIL LA 21, C.A.”, inscrita en el Registro de Información Fiscal Nº: J-40435459-0, para los siniestro que pudieran ocurrir en un inmueble constituido por un local comercial, identificado con el Nro. 18-62, ubicado en la carrera 21, entre calle 18 y 19, Edificio La Ventaja, planta baja, de la ciudad de Barquisimeto, parroquia Catedral, municipio Iribarren del estado Lara; la fecha de inicio de la vigencia de la póliza contratada, y si la misma ha sido renovada o no, y en caso de renovación las fechas o periodos que ha estado vigente dichas renovaciones; remitir copia certificada de la pólizas de seguro contratadas, con indicación de los siniestro amparados por las misma, y las fechas que comprendieron los lapsos de vigencias de las misma; si para contratar la póliza de seguro la empresa verifica las condiciones en que se encuentra el inmueble que va a estar amparado por la póliza de seguro, y si exige que el mismo se encuentre en buenas condiciones de conservación y mantenimiento. Aprecia esta alzada que las resultas corren insertas en los folios 151 al 175, siendo que en modo alguno fueron cuestionadas, se les otorga pleno valor probatorio a los efectos de lo controvertido, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de su contenido que la empresa Comercial Mercantil La 21, C.A., que funciona en el local objeto de demanda, si mantiene una póliza de seguro de incendio y de responsabilidad civil en general, con vigencia del 24 de septiembre de 2014 al 24 de septiembre de 2018. Así se establece.

• Promovió inspección judicial a fines de dejar constancia de los siguientes hechos: 1) Si en las paredes del inmueble donde se encuentra constituido e tribunal se observan manchas o marcas de humedad que hagan presumir se originan por la existencia de filtraciones. 2) Si en el hecho y cielo raso del inmueble donde se encuentra constituido el Tribunal se observa manchas o marcas de humedad que hagan presumir se originan por la existencia de filtraciones. Cuyas resultas corren insertas en los folios 139 al 142 de autos, el cual es apreciado por esta Superioridad de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y 1.430 del Código Civil de Venezuela, desprendiéndose de su contenido que el tribunal dejo constancia de que se observaron manchas leves en las paredes, que de 289 láminas de Drywall solo 5 láminas presentan manchas de filtraciones. Así se establece.

Del análisis de las actas procesales, específicamente del libelo de la demanda, se desprende que la misma tiene por objeto la resolución del contrato y la inmediata desocupación del local comercial para el funcionamiento de comercio o restaurant, así mismo fue solicitado el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente al plazo que faltare hasta el vencimiento del termino del contrato y demandó los honorarios profesionales de abogados, calculados al treinta por ciento (30%) del valor de la cuantía.

En este orden de ideas, el juez como director del proceso, debe verificar de oficio, si el asunto fue tramitado aplicando adecuadamente las normas procesales, y si operó en el presente caso una acumulación indebida de pretensiones, prohibida expresamente por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual impide la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, además cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles.

En relación a la acumulación prohibida, se cita criterio jurisprudencial de fecha 4 de abril del 2003, emanado de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, dictado en la sentencia N° 669, expediente Nº 01-2891 cuya ponencia es del Magistrado Dr. Eduardo Cabrera Romero, en la cual se dejó sentado lo siguiente:

“(…) La sala considera que efectivamente, la situación planteada con respecto a la acumulación prohibida, si así lo consideraba el demandado, podía ser objetada por la parte afectada, en el momento de dar contestación a la demanda, pero no ocurrió así, sino que contestó directamente al fondo, con lo cual podría decirse que sin haber objeciones que hubieran podido resolverse en forma oportuna, convalido el petitorio de la demanda.
Conforme a la Jurisprudencia en la materia, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato.
La Sala, de la lectura del petitorio del libelo que trascribe la decisión, considera que la demandante no está pidiendo el cumplimiento del contrato, sino la resolución del mismo y además solicita que se le pague lo ya causado y lo que se cause mientras dure el procedimiento, como justa indemnización por el uso del inmueble, cuyo contrato pide quede resuelto.
Para la sala es indudable que no se pueden acumular en la misma demanda pretensiones de cumplimiento y resolución ya que son antinómicas, pero el acreedor demandante puede pedir la ejecución o resolución, más los daños y perjuicios.
Quien pide la resolución, a fin de que finalice el contrato y las cosas refieren al estado al que se encontraban al momento de la convención y pide que se le indemnice por el uso de una cosa, está demandando resolución más daños y perjuicios lo que se ajusta a la letra del artículo 1.167 del Código Civil (…)”.

Igualmente se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Máximo Órgano Jurisdiccional de la República, en sentencia Nº 00370, de fecha 7 de junio de 2005, en la cual deja sentado lo que se transcribe a continuación:

“Así pues, en aplicación a los criterios jurisprudenciales y doctrinales, anteriormente transcritos al caso sub iudice se evidencia que el Juez de la recurrida al declarar la inadmisibilidad de la demanda tal como lo hace de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo, y al no haber permitido la acumulación de pretensiones que tienen procedimientos incompatibles, está garantizando lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, (…) por tanto el juez con tal actitud no subvierte el procedimiento ni tampoco incurre en violación al derecho a la defensa, ya que las normas procesales están revestidas del carácter de orden público y deben ser tomadas en cuenta por los sentenciadores, por lo que el juez puede de oficio resolver y tomar decisiones que garanticen el orden público, el derecho a la defensa y el debido proceso, por tanto la denuncia formulada es improcedente y así se decide(…)”.

En el presente caso, se observa que la parte actora en el libelo de la demanda acumuló varias pretensiones como lo fue la resolución del contrato, así como la desocupación inmediata del inmueble dado en arrendamiento, así mismo solicitó el pago íntegro de las pensiones de arrendamiento correspondiente al plazo que faltare hasta el vencimiento del termino del contrato, fundamentando dichas acciones en los artículos 40 literales “C e I” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, y los artículos 1.160, 1.166, 1.167, 1.264 y 1.271 del Código Civil, siendo pretensiones excluyentes entre sí, violando lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, al acumular dos pretensiones en dicho libelo de demanda. En consecuencia de lo antes expuesto, quien juzga considera que lo procedente, en el caso de autos, es declarar sin lugar el recurso de apelación, interpuesto en fecha 9 de febrero de 2018 y ratificada en fecha 20 de febrero de 2018, por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia publicada en su extenso en fecha 14 de febrero de 2018, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, que declaró sin lugar la demanda, siendo modificada la sentencia objeto de apelación. Así se decide.

D E C I S I Ó N

En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACION interpuesto en fecha 9 de febrero de 2018 y ratificada en fecha 20 de febrero de 2018, por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia publicada en su extenso en fecha 14 de febrero de 2018 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda por desalojo de local comercial y pago de pensiones de arrendamiento, en virtud de la inepta acumulación de pretensiones, interpuesta por la ciudadana Aura Mireya Rodríguez Griman, contra los ciudadanos Jian Jiee Niee y Ng Jiang Isabel, todos plenamente identificados.

TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente perdidosa.

CUARTO: La presente decisión fue dictada y publicada dentro del lapso correspondiente.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente en su debida oportunidad al tribunal de origen.
Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los veinte días del mes de julio del año dos mil dieciocho (20/07/2018). Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
La Juez Superior,

Dra. Delia González de Leal
El Secretario Suplente,

Abg. Yonathan Pérez

En igual fecha y siendo las UNA HORAS CON CUARENTA Y SIETE MINUTOS DE LA TARDE (01: 47 p.m.) se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario Suplente

Abg. Yonathan Pérez