TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR ACCIDENTAL EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

EXPEDIENTE NÚMERO 5817-17

SENTENCIA DEFINITIVA

DEMANDANTE: Zulay Gregoria Pineda Linares, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 15.584.057, quien aparece en autos representada por el abogado Danny Javier Carrillo Mejía, inscrito en Inpreabogado bajo el número 121.331.

DEMANDADO: Ángel Eduardo D’Alessandro Justo, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 9.312.745, quien aparece representado por los abogados Jesús Araujo Abreu, María Araujo Abreu, Roselin Araujo Abre y Julio Araujo Abreu, inscritos en Inpreabogado bajo los números 88.608. 39.028, 88609 y 145.011.

PROCEDENCIA: Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo.
MOTIVO: Cumplimiento de contrato y resarcimiento por daño moral.

JUEZ ACCIDENTAL DESIGNADA: Abogada RIMY EDITH RODRÍGUEZ ARTIGAS.

Se resuelven los recursos de apelaciones ejercidos por el abogado Jesús Araujo Abreu, apoderado judicial del demandado; y otra, ejercida por la ciudadana Zulay Gregoria Pineda Linares; ambos recursos interpuestos contra decisión dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en fecha 10 de febrero de 2017, en el juicio que por cumplimiento de contrato y resarcimiento por daño moral propuso la preidentificada ciudadana Zulay Gregoria Pineda Linares, contra el igualmente identificado ciudadano Ángel Eduardo D’Alessandro Justo, que cursa contenido en el expediente número 12.206 llevado por el A quo.
CAPITULO I
I.- ANTECEDENTES

A.- La pretensión:

La ciudadana Zulay Gregoria Pineda Linares, propuso demanda por cumplimiento de contrato y resarcimiento de daño moral, contra el ciudadano Ángel Eduardo D´Alessandro Justo, ambos identificados, a los fines de que cumpla:
“… el CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA debidamente autenticado en la NOTARIA PUBLICA PRIMERA DE VALERA, DEL ESTADO TRUJILLO, en fecha veintiséis (26) de marzo de Dos Mil Trece (2.013), inserto bajo el No. 39, Tomo 27 (…) y en consecuencia otorgue el documento de venta y constitución de hipoteca (…)traspasándole la propiedad del inmueble consistente en un apartamento distinguido con el No. 02-05, ubicado en el Bloque 37, Edificio 01, de la Urbanización La Beatriz, Parroquia La Beatriz, Municipio Valera del Estado Trujillo, el cual tiene una superficie de Sesenta y Ocho Metros Cuadrados con Doce Décimas (68,12 m2) y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Con pared que da al apartamento 02-06; SUR: Con área común de circulación y fosa de ascensores; ESTE: Con pasillo común de Circulación; OESTE: Con fachada Oeste del Edificio; PISO: Con techo del apartamento 01-05; TECHO: Con piso del apartamento 03-05, y consta de Tres (3) dormitorios, sala-comedor, cocina-lavadero y baño, con un porcentaje que representa el valor atribuido de las cosas comunes del Edificio del Uno con doscientos cuarenta y cuatro por ciento (1,244%). Este inmueble pertenece a EL OPTANTE VENDEDOR, ANGEL EDUARDO D’ALESSANDRO JUSTO, ya identificado, según consta de documento debidamente protocolizado ante la Oficina De Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, en fecha cinco (05) de Noviembre de Dos Mil Doce (2.012), inscrito bajo el Número 2012.3474, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 453.19.7.3.541, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2012, (…) El precio estipulado y convenido fue la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) que nuestra poderdante (…) se comprometió a pagar al (…) OPTANTE VENDEDOR, mediante la obtención de un crédito otorgado con recursos de Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) y subsidio correspondiente. (…) recibe comunicación del Banco Mercantil, Banco Universal, fechada el doce (12) de Julio de Dos Mil Trece (2.013), (…) donde le informan que le han aprobado un Crédito Hipotecario con fecha nueve (09) de Julio de Dos Mil Trece (2.013) enmarcado con la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Habitat, con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda, por un monto de Bs. 195.477,27 y un subsidio por Bs. 104.522,73, destinados a la adquisición del inmueble ya descrito, haciendo mención el Banco Mercantil, Banco Universal, que tanto la protocolización como liquidación del crédito referido en dicha comunicación, están sujetos y condicionados a la previa recepción, por parte del Banco Mercantil, …” (sic, mayúsculas en el texto).

Por su parte, el demandado mediante escrito presentado en fecha 18 de febrero de 2016, dio contestación a la demanda que negó, rechazó y contradijo en todas sus partes tanto en los hechos como el derecho. Igualmente opuso la excepción de contrato no cumplido prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, pues, fue la demandante quien no cumplió su obligación principal acordada en el aludido contrato de opción de compra venta suscrito por las partes.
Alega el demandado, además, que la demandante debió pagar el precio expresamente acordado por ambas partes, pues, quedó obligada; y que además debió pagar en el lapso de noventa (90) días continuos más treinta (30) días, y no lo hizo de tal manera que no le asiste el derecho de exigir el cumplimiento del aludido contrato de opción de compra venta, pues, sólo podría hacerlo sí ella hubiera cumplido el lapso convencional acordado o haber hecho la correspondiente oferta real de pago dentro de dicho lapso, en el supuesto negado que su representado se hubiere rehusado a recibirlo, sin que tampoco lo haya efectuado; que el aludido contrato se suscribió en fecha 26 de marzo de 2013, y que los 120 días de duración y prórroga ambos computados venció el 24 de julio de 2013, fecha a partir de la cual quedó resuelto de pleno derecho el aludido contrato de opción de compra venta por así haberlo previsto las partes.
Continua expresando el apoderado de la demandada, que dada la naturaleza del contrato suscrito, dicha convención constituye en esencia un contrato preparatorio y nunca una venta, siendo que además las obligaciones quedaron claras, así como el lapso de duración y la consecuencia de resolución de pleno derecho en caso de no cumplir en el lapso previsto con la obligación principal de la optante compradora, resolución consensuada entre las partes prevista en el artículo 1.159 del Código Civil, de manera que a la demandante no le asiste el derecho de accionar por cumplimiento de contrato, dado que nadie puede ser obligada a ceder o traspasar su propiedad, “… pues ella siempre tuvo la libertad de comprar o no dentro del lapso previsto y bajo las condiciones y consecuencias jurídicas acordadas por las partes en el contrato suscrito y mi mandante la libertad de vender o no, ello por la bilateralidad del contrato; en efecto, como lo manifiesta la actora y están claras las partes de este juicio, se suscribió fue una opción y no una venta y nunca previó que ante el incumplimiento, las partes pudieran accionar por acción de cumplimiento. De tal suerte que ello sea suficiente para declarar sin lugar la demanda.” (sic, mayúsculas en el texto).
Manifestó el demandado que el inmueble objeto del presente juicio ya no es de su propiedad, pues lo vendió en fecha 17 de febrero de 2014, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente.
B.- La actuación procesal:
A los folios 1 al 4 y 7 al 32, corren escrito libelar junto con recaudos anexos presentados por el representante judicial de la actora.
En fecha 4 de febrero de 2014, el Juez del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial mediante auto admitió la presente demanda, ordenó la citación de la parte demandada y fijó el lapso de comparecencia para la contestación de la demanda, cursante al folio 33.
No habiendo sido posible la citación in faciem del demandado, luego de cumplido el trámite correspondiente a la citación cartelaria, por auto de fecha 14 de octubre de 2015, se le designó defensor de oficio, cargo que recayó en la persona del abogado Rubén Darío Aldana Quintero, inscrito en Inpreabogado bajo el número 157.289, quien, una vez practicada su citación personal, compareció a dar contestación a la demanda, lo cual hizo mediante escrito presentado en fecha 17 de diciembre de 2015, que cursa al folio 83.
Al folio 84 cursa diligencia de fecha 18 de diciembre de 2012, en la cual el abogado Jesús Araujo Abreu, apoderado judicial del demandado, consignó poder que acredita su representación y solicitó se declarara la perención de la instancia de conformidad con lo previsto por el artículo 267 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, toda vez que consta que la parte demandante no dio impulso a la citación por ante el tribunal comisionado dentro del lapso previsto. Así mismo solicitó que en el supuesto de no declararse la perención, se declarara la nulidad de todo lo actuado con posterioridad a la fecha de consignación de los carteles de citación, toda vez que no consta que se hubiere cumplido con las formalidades esenciales previstas en el artículo 223 ejusdem, dado que no consta en autos la constancia expresa por parte de la Secretaría del tribunal comisionado de haber fijado el cartel en la morada, oficina o negocio del demandado, resultando viciadas la nulidad absoluta de las actuaciones posteriores, de allí que deba reponerse la presente causa.
Al folio 88 cursa acta de inhibición planteada por el Juez de la causa, por existir causal entre él y el abogado Jesús Araujo.
Al folio 91, cursa auto de fecha 19 de enero de 2016, dictado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, por medio del cual recibió el expediente, ordenó suspender el curso de la causa que se reanudaría una vez constara en autos cómputo solicitado al tribunal ante el cual se inició este proceso.
Al folio 93 cursa auto de fecha 25 de enero de 2016, en el que el tribunal de la causa, repuso la causa al estado de que transcurriera nuevamente el lapso de contestación a partir del día siguiente a dicho auto y dejó sin efecto la contestación dada por el defensor ad litem.
Mediante escrito presentado el día 18 de febrero de 2016, el apoderado judicial del demandado, ciudadano Àngel Eduardo D´Alessandro, procedió a dar contestación a la demanda, según consta en los folios 101 al 104.
Al folio 112 cursa escrito de fecha 7 de marzo de 2016, por medio del cual el apoderado judicial de la parte demandada, promovió las siguientes probanzas: 1) ratificó y reprodujo mérito jurídico del contrato preparatorio de la venta suscrito por las partes, cursante del folio 14 al 16; 2) de conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil, promovió la confesión de la parte actora en el sentido de que incumplió sus obligaciones; y 3) copia fotostática simple de documento protocolizado en fecha 17 de febrero de 2014, bajo el número 2012.3474, Asiento Registral 2, matriculado con el número 453.19.7.3.541, y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2012.
Por su parte, la actora, mediante escrito presentado el 15 de marzo de 2016, a los folios 117 al 120, promovió las siguientes probanzas:
1) documento de opción de compra venta;
2) comunicación emanada del Banco Mercantil;
3) constancia de presentación y recepción de documento expedida por la Oficina de Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo;
4) copia fotostática simple de control de reparto de piezas certificadas emanada del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (Ipostel);
5) factura emitida por dicho instituto telegráfico;
6) constancia emanada del Registro Público anteriormente señalado;
7) prueba de informes a ser requeridos a: 1) la entidad bancaria Banco Mercantil; 2) a la Oficina de Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo; 3) a la oficina Postal Telegráfica (Ipostel); y 4) al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo
8) promovió copia fotostática simple de documento protocolizado por la Oficina de Registro Público de dichos municipios, de fecha 17 de febrero de 2014.
Tales probanzas fueron admitidas por auto de fecha 4 de abril de 2016, como consta al folio 134.
En fecha 10 de febrero de 2017, el A quo, mediante sentencia declaró parcialmente con lugar la presente demanda; con lugar la pretensión de indemnización por daños morales; condenó al demandado a pagar a la demandante la cantidad de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,oo); improcedente la acción de cumplimiento de contrato bilateral de compra venta equiparado a venta, intentada por la demandante contra el demandado; y sin lugar la excepción del contrato no cumplido, opuesto por la parte demandada. No hubo condenatoria en costas por cuanto no hubo vencimiento total de ninguna de las partes.
Tal decisión fue apelada por los apoderados judiciales de la parte demandada y del actor, conforme consta en diligencias estampadas el día 16 de febrero de 2017.
Las presentes actuaciones fueron remitidas a esta superioridad, en donde se recibieron por auto de fecha 9 de marzo de 2017, en el que se fijó término para la presentación de informes de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, como consta al folio 227.
La parte actora presentó informes ante este tribunal de alzada, en fecha 6 de abril de 2017, a los folios 228 al 234, por medio del cual alegó que el tribunal de la causa debió haber condenado al demandado a cumplir el contrato y que al no hacerlo así, le vulneró su derecho a la tutela judicial efectiva. Que debió condenar al demandado a pagar una indemnización por equivalencia, dado que el demandado vendió el inmueble a otra persona.
En igual fecha presentó informes al apoderado del demandado, a los folios 235 al 241, en el cual ratifica sus alegatos esgrimidos en la contestación de la demanda; ratifica igualmente la excepción de contrato no cumplido que opuso en su escrito de contestación. Insistió en su argumentación en el sentido de que solo es procedente la reparación del daño moral si éste es producido por un acto de naturaleza delictual y no por uno contractual.
Al folio 242 cursa escrito presentado por el apoderado del demandado el día 17 de abril de 2017, mediante el cual formuló observaciones a los informes de la actora señalando que es infundada la aseveración de la demandante al afirmar que el demandado incumplió sus obligaciones derivadas del contrato fundamento de la demanda; que la ley no establece ninguna forma de sustituir las ejecuciones de las sentencias; y que quedó demostrado que la actora no cumplió su obligación de pagar el precio del inmueble dentro del plazo fijado en el contrato, por lo que la excepción de contrato no cumplido debe prosperar.
Por acta levantada el 31 de julio de 2017, el Juez Superior Provisorio, abogado Adolfo Gimeno Paredes se inhibió, habiéndose designado para el conocimiento de la presente causa como Juez Accidental, a la suscrita, quien declaró con lugar la inhibición planteada por el referido Juez Superior, se abocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de su abocamiento a las partes, como consta a los folios 248 al 254.
C.- Del Tema a decidir:
Corresponde a esta sentenciadora revisar la sentencia proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, de Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo el día 10 de febrero de 2010, por medio de la cual declaró parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato preliminar bilateral de compraventa e indemnización por daño moral, improcedente la demanda de cumplimiento de contrato preliminar bilateral de compraventa, sin lugar la excepción del contrato no cumplido y no condenó en las costas; es decir, debe determinar si el fallo apelado dio cumplimiento a lo previsto por la ley. Por ende, debe esta sentenciadora confirmar, modificar, reponer o anular el fallo apelado

CAPITULO II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Del detenido estudio que este Tribunal Superior ha practicado sobre las actas del presente expediente se constata que la pretensión de la demandante tiene como objeto que se condene al demandado a cumplir el contrato de opción de compra venta suscrito con la actora y, por tanto, a transferirle a ésta la propiedad del inmueble formado por un apartamento para vivienda distinguido con los números 02-05, ubicado en el Bloque 37, Edificio 01, de la Urbanización La Beatriz, Parroquia La Beatriz, Municipio Valera del Estado Trujillo, que ha quedado descrito arriba, conforme a lo convenido en el contrato de opción; así como también se persigue con la demanda que se condene al demandado a resarcirle a la actora el daño moral que la afectó por el incumplimiento del contrato de opción en cuestión que atribuye al demandado.
Se desprende de autos que el demandado pretende que se lo exonere de cualquier responsabilidad contractual en razón de que no cumplió las obligaciones a su cargo señaladas en el contrato de opción por cuanto la actora no cumplió sus obligaciones derivadas del referido contrato dentro del plazo fijado en el mismo, principalmente, pagar el precio del inmueble objeto de la opción dentro de tal plazo, lo que, en criterio del demandado y por aplicación de las previsiones del aludido convenio, éste quedó resuelto de pleno derecho y, consecuencialmentre, el demandado quedó en libertad de disponer del inmueble, como efectivamente hizo, sin que, en su criterio, pueda la actora proponer la presente demanda por cumplimiento de contrato, pues a nadie se le puede obligar a traspasar o ceder su propiedad, salvo los casos de expropiación por causa de utilidad pública. Impugna así mismo el demandado la reclamación de daño moral, por cuanto, alega, la indemnización por daño moral solo procede en los casos de responsabilidad delictual, y no en aquellos de responsabilidad contractual.

II.1.- DETERMINACIÓN Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO.
Determinadas como han quedado las pretensiones de ambas partes, procede este tribunal superior a la apreciación y valoración de las pruebas aportadas a los autos por ambos contendientes y a tales efectos se aprecia que las partes admiten haber celebrado contrato que las mismas denominan "opción de compra-venta" y en el cual se designa al demandado como "optante vendedor" y a la demandante como "optante compradora"; contrato ese por virtud del cual el demandado se comprometió a vender a la demandante, y ésta se comprometió a comprar a aquél el inmueble propiedad del primero de los señalados, formado por un apartamento para vivienda distinguido con el No. 02-05, ubicado en el bloque 37, edificio 01, de la urbanización La Beatriz, Parroquia La Beatriz, Municipio Valera del Estado Trujillo, el cual tiene una superficie de sesenta y ocho metros cuadrados con doce decímetros (68,12 m2), cuyos linderos son los siguientes: Norte, pared que da al apartamento 02-06; Sur, área común de circulación y fosa de ascensores; Este, pasillo común de circulación; Oeste, fachada Oeste del edificio; piso, con techo del apartamento 01-05; y techo, con piso del apartamento 03-05, y consta de tres (3) dormitorios, sala-comedor, cocina-lavadero y baño. A dicho apartamento le corresponde un porcentaje de condominio equivalente a uno coma doscientos cuarenta y cuatro por ciento (1,244 %) sobre el valor atribuido a las cosas comunes del edificio. En el contrato se señala que la propiedad del demandado sobre el descrito inmueble consta de documento registrado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, en fecha cinco (5) de noviembre de dos mil doce (2012), bajo el número 2012.3474, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 453.19.7.3.541, correspondiente al libro del folio real del año 2012, tal como reza la cláusula primera de dicho contrato que, en copia certificada, produjo la actora con el libelo, notariado por la Notaría Pública Primera de Valera, el 26 de marzo de 2013, bajo el número 39 del Tomo 27, y el cual, por no haber sido impugnado por el demandado, se aprecia y valora como documento tenido legalmente por reconocido, con la misma eficacia probatoria que la del instrumento público, según prevé el artículo 1.363 del Código Civil.
En la cláusula segunda del contrato bajo examen se estableció que el precio de la compraventa se convino en la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00) que la demandante se comprometió a pagar al demandado con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), más el subsidio correspondiente, producto de un crédito que gestionaría, dentro del plazo del contrato que se fijó en noventa (90) días contados a partir de la fecha de autenticación del documento, prorrogable por treinta (30) días. Se estipuló que expirado tal plazo, el contrato quedaría resuelto de pleno derecho.
En la cláusula tercera se estableció además que el contrato quedaría resuelto de pleno derecho en tres supuestos: si la hoy demandante desistiera unilateralmente de la negociación; si la aquí accionante incumpliera su obligación de pago o bien transcurriere el plazo del contrato sin que se le hubiera liquidado el crédito que solicitaría para pagar el precio; y si la demandante de autos no concurriera a la oficina de registro inmobiliario a otorgar el documento definitivo de la compraventa en la oportunidad correspondiente.
Así las cosas y visto que el demandado opuso a la pretensión de la actora la excepción non adimpleti contractus, alegando el incumplimiento, que atribuye a la demandante, de la obligación de ésta de pagar el precio de la negociación dentro del plazo del contrato, y visto que la demandante dedujo pretensión de cumplimiento de contrato, pasa este Tribunal Superior a la determinación y valoración de las pruebas aportadas por las partes, a fin de constatar si efectivamente la demandante incumplió sus obligaciones derivadas del contrato arriba examinado, pero antes de efectuar tal determinación considera esta alzada necesario dejar establecida la naturaleza jurídica del contrato fundamento de la demanda, habida cuenta de la ambigüedad que se observa en el tratamiento que tanto las partes como el tribunal de la causa han otorgado al contrato en cuestión.
Así, se observa que en el texto del propio convenio las partes manifiestan que celebran un contrato de opción de compraventa, como lo califica la accionante en el libelo; en tanto el demandado denomina tal acuerdo de voluntades como un contrato preparatorio, nunca una venta, pero también afirma que lo que se suscribió fue una opción y no una venta. Por su lado, el tribunal de la causa considera que se está en presencia de un contrato preliminar de promesa bilateral de compraventa que equivale a un contrato definitivo de venta.
Considera este Tribunal Superior que por contrato de opción debe entenderse aquel por virtud del cual una de las partes, llamada promitente, se obliga frente a otra, llamada beneficiario, a no disponer de un derecho, por un tiempo determinado, durante el cual puede el beneficiario, según su arbitrio, adquirir o no ese derecho, dado que no está obligado a hacerlo. Por tanto, el contrato en el cual ambas partes se obligan, no se ajusta a la definición de contrato de opción que se ha indicado, de donde se sigue que habiendo las partes del presente juicio asumido obligaciones en el contrato fundamento de la demanda, entonces ya no se trata de un contrato de opción pura y simple.
El doctrinario venezolano, Nicolás Vegas Rolando, define el contrato de promesa bilateral de compraventa en los términos siguientes: “Existe la promesa bilateral de comprar y vender cuando un propietario promete vender su bien, mediante un precio determinado y aquél a quien se ha dirigido esta promesa se compromete por su parte a comprarlo en el precio establecido.” y también deja indicada la diferencia entre la compraventa definitiva y la promesa bilateral de venta, así: “Ambas figuras se distinguen en que en la venta hay transmisión de dominio y en la promesa bilateral de compraventa es necesaria una sucesiva declaración de voluntad de los contratantes, ya que ellos sólo se obligan a un contrahere futuro.” (“Contratos Preparatorios”, Vadell Hermanos Editores, Valencia 1985, pág. 57).
Del examen del contrato fundamento de la demanda se evidencia que a través del mismo una de las partes allí denominada "optante vendedor" se compromete a vender a la otra, denominada "optante compradora" y ésta se obliga a comprar al primero, el inmueble descrito en el convenio, por el precio allí fijado de común acuerdo, bajo las condiciones, términos y modalidades establecidas en el contrato. Igualmente se aprecia que en dicho contrato se establece que, cumplidas las condiciones, términos y modalidades allí señaladas, se procederá a otorgar el documento que contendrá la venta definitiva del inmueble.
En tales circunstancias y conforme al criterio arriba transcrito, sostenido por el autor Vegas Rolando, en el caso de especie se está en presencia de una promesa bilateral de compraventa, que no de una venta definitiva por cuanto en tal promesa bilateral de venta las partes se obligan a un contrahere futuro, vale decir, a celebrar la compraventa definitiva, previo el cumplimiento de las obligaciones reguladas en la promesa bilateral de compraventa.
De lo expuesto se colige que no siendo el contrato fundamento de la demanda una opción, sino un contrato de promesa bilateral de compraventa, como ha quedado dicho, tal convenio encaja perfectamente en la definición de los contratos preparatorios de venta, cuyo objeto no es transferir la propiedad de un bien determinado, sino la celebración de un contrato futuro - contrahere futuro -, vale decir, la celebración de un contrato de compraventa que sí tiene por objeto la transmisión del derecho de propiedad sobre el bien de que se trate.
Establecido lo anterior, se observa que la parte demandada para justificar su incumplimiento del contrato preparatorio en cuestión y, por ende, excepcionarse, alegó el incumplimiento de la demandante porque, en criterio del demandado, aquella no cumplió su obligación de pagar el precio del inmueble dentro del plazo fijado para la vigencia del convenio, vale decir, dentro de los ciento veinte (120) días siguientes a la fecha del otorgamiento del convenio ante la notaría.
Textualmente expone el demandado en su contestación lo siguiente: "Ciudadano Juez, como puede observar, la hoy demandante debía pagar el precio dentro del plazo expresamente acordado por las partes, pues quedó obligada a ello, dicho de otra manera, dicho precio de la opción debía ser pagado en el lapso de duración de la opción de noventa (90) días continuos más treinta (30) días igualmente continuos, y no lo hizo, como ella lo confiesa en su demanda, de tal manera que no le asista el derecho de exigir el cumplimiento del contrato, ..." (sic, folio 101).
Así las cosas, quien aquí decide aprecia que la cláusula segunda del contrato contiene tres estipulaciones, a saber: 1) que el precio de la compraventa es trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,oo); 2) que tal precio se pagaría con recursos provenientes de crédito que para tales efectos la demandante gestionaría ante el Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), dentro del plazo del contrato; y 3) que el plazo del contrato es de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de otorgamiento del documento ante la Notaría, más treinta (30) días de prórroga.
De la interpretación que de tal cláusula segunda efectúa este Tribunal Superior, conforme a lo dispuesto por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se constata que dicha cláusula no contiene estipulación alguna conforme a la cual la promitente compradora - aquí accionante - se hubiere obligado a pagar el precio de la negociación dentro del señalado plazo, pues, sólo se obligó a gestionar, dentro del aludido plazo, la obtención del crédito destinado a pagar al promitente vendedor el precio del inmueble.
Interpreta esta juzgadora que al haber convenido y aceptado el promitente vendedor aquí demandado que la promitente compradora, accionante, gestionaría la obtención de los recursos para pagarle el precio de la negociación, ante el organismo del Estado venezolano creado para facilitar la obtención de vivienda por parte de los ciudadanos venezolanos que no la poseen, como los es el Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), el demandado aceptó igualmente someterse a las normas y procedimientos establecidos por el Estado venezolano para cumplir el propósito de marcado interés general de contribuir a la satisfacción de la necesidad de vivienda de los venezolanos que no la poseen, mediante el otorgamiento de créditos de interés social, con bajos costos de financiación, y la asignación de subsidios, con garantía hipotecaria de primer grado sobre el inmueble para cuya adquisición se conceden el crédito y el subsidio; negociación que en la práctica ejecutan los entes bancarios del sector público y los del sector privado, vale decir, la banca pública y la banca privada, y es por ello que tanto el crédito como el subsidio correspondiente se conceden a través de los bancos e institutos financieros del Estado, así como también por medio de los del sector privado. Ello explica por qué el documento final - a través del cual se perfecciona la negociación prometida - contiene la compraventa, el préstamo o crédito concedido y la garantía hipotecaria, y, por tanto, lo firman, otorgan o suscriben el vendedor, el comprador y el representante legal del ente financiero a través del cual se concedió tanto el financiamiento, como el subsidio.
A ese proceso o trámite de financiación se lo ha denominado en el vocabulario cotidiano, popular, como "adquisición de vivienda por ley de política habitacional", entendible por la generalidad de las personas que sabe de la existencia de las políticas puestas en marcha por el Estado venezolano para facilitar a quienes no poseen vivienda la adquisición de una.
Es sabido y, por tanto, es materia que forma parte de las máximas de experiencia, al alcance de la generalidad de las personas, que en los casos en los que el Estado venezolano otorga un crédito y concede un subsidio para la adquisición de vivienda, tales financiaciones se cumplen en un término relativamente largo, que supera en muchos casos los plazos que se fijan en los contratos preparatorios de compraventas de viviendas, dados los trámites administrativos que se deben realizar previamente, como son, a título meramente enunciativo: la solicitud del crédito ante el correspondiente banco; el estudio de factibilidad para la concesión del crédito; el trámite ante el organismo del Estado venezolano, en este caso el Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, para la asignación de los recursos al banco que interviene en el financiamiento; y la redacción y firma del documento correspondiente ante la oficina registral competente.
La circunstancia anotada en el párrafo que precede ha motivado que el Ministerio Popular Para Vivienda y Habitat dictara la Resolución número 11 de fecha 5 de febrero de 2013, vigente a partir del 21 de febrero de 2013, fecha de su publicación en la Gaceta Oficial número 40.115, aplicable al contrato de autos, pues éste se celebró el 26 de marzo de 2013; la cual resolución persigue como finalidad esencial la protección de los derechos fundamentales de los ciudadanos a la seguridad social y a una vivienda digna, con vista de las desviaciones que presenta la oferta de viviendas de nueva construcción o usadas, que se traducen en la inclusión de estipulaciones y cláusulas abusivas en los contratos que tienen por objeto la adquisición de viviendas y que prevén el cobro de cuotas, alícuotas, porcentajes y sumas de dinero a quienes no puedan protocolizar su crédito en los términos fijados en el contrato, pese a no tener responsabilidad por el retardo; cláusulas abusivas esas cuya inclusión en los contratos sin tomarse en cuenta "... el resto de condiciones externas de la operación de crédito, constituyen un acto injusto contra los adquirientes de vivienda y contrario a los principios previstos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que deben prevalecer en todo momento en cualquier relación que conlleve a garantizar la seguridad social por parte del Estado y la vivienda principal como parte de ella." (sic), tal como rezan los considerandos o razones de hecho y de derecho sobre los que se fundamenta la aludida resolución ministerial.
En este orden de ideas se aprecia que la actora afirma, como argumento principal de su pretensión, que cumplió cabalmente sus obligaciones conforme a las estipulaciones del contrato preparatorio de la compraventa, pues dentro del plazo fijado en el contrato le fue aprobado el crédito y el subsidio correspondiente por parte del Estado para adquirir la vivienda descrita en autos, al punto que fue debidamente presentado el documento contentivo de la compraventa y del crédito hipotecario al Registro Inmobiliario para su protocolización, tanto así que se fijó oportunidad para el otorgamiento de dicho documento, sin que el promitente vendedor, aquí demandado, acudiera a la oficina de registro para firmarlo, en tanto la actora y el representante del banco sí lo hicieron, de allí que la negociación no se pudo realizar dado el incumplimiento del promitente vendedor.
Así las cosas, esta alzada pasó a examinar las restantes pruebas aportadas por la actora, además del contrato de opción, que ya fue valorado, y en ese sentido se aprecia que la actora produjo con el libelo el original de carta misiva que le dirigió el ente bancario Mercantil Banco Universal, fechada el 12 de julio de 2013 en Maracaibo, por medio de la cual le comunica que en atención a su solicitud, le fue aprobado un crédito hipotecario el día 9 de julio de 2013, "... enmarcado en la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, con recursos del Fondo de Ahorro de Vivienda Obligatorio, por un monto de Bs. 195.477,27 y un subsidio habitacional por Bs. 104.522,73, destinados a la adquisición de inmueble, el cual estará garantizado con hipoteca de primer grado sobre el mismo inmueble y ubicado en: URBANIZACIÓN LA BEATRIZ, EDIFICIO 1, BLOQUE 37, APTO. 02-05 EN JURISDICCIÓN DE LA PARROQUIA LA BEATRIZ, MUNICIPIO VALERA ESTADO TRUJILLO." (sic).
En la misma carta misiva el mencionado banco Mercantil Banco Universal le advierte a la demandante que "Cabe destacar que tanto la protocolización como liquidación del crédito referido en la presente comunicación, están sujetos y condicionados a la previa recepción, por parte del Banco Mercantil, de los recursos correspondientes a dicho crédito que deben ser transferidos por el BANAVIH." (sic).
Examinada esta carta misiva a la luz de lo dispuesto por el artículo 1.374 del Código Civil, se aprecia como documento privado emanado de tercero que, en principio debió ser ratificado por su otorgante mediante la prueba testimonial, tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, tal instrumento no puede ser desechado del proceso, pues, en autos consta que la accionante, dentro del lapso probatorio, promovió, en conformidad con el artículo 433 de dicho código adjetivo, la prueba de informes encaminada a solicitarle al banco Mercantil Banco Universal, autor de la carta misiva que se comenta, informara al tribunal sobre los siguientes particulares: " a.- Si ante esa entidad bancaria la ciudadana ZULAY GREGORIA PINEDA LINARES, venezolana, titular de la Cédula de Identidad Nº 15.584.057, solicitó Crédito Hipotecario. b.- En caso, positivo, se sirva indicar, dicha entidad bancaria, el monto de dicho crédito, de donde provenían dichos fondos, y la fecha de aprobación de dicho crédito. c.- Asimismo indicar con ¿qué se garantizaría dicho crédito?. d.- Y, en caso de no haberse celebrado el otorgamiento del documento, los motivos por los cuales no se efectuó." (sic).
Diligenciada la evacuación de esta prueba de informes, aparecen de autos las resultas de la misma que constan al folio 142 y consisten en comunicación enviada por Mercantil Banco Universal al tribunal de la causa, fechada 04 de mayo de 2016 en Caracas, por medio de la cual informa lo siguiente:
"Señores
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil,
Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial
del estado Trujillo.
Presente.-
Tenemos a bien dirigirnos a usted en la oportunidad de suministrar respuesta del oficio Nº 222 relacionado con el expediente N° 12206-16, recibido en fecha 22 de abril de 2016, en relación al planteamiento efectuado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, referente al juicio que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta intentó la ciudadana Zulay Gregoria Pineda Linares titular de la cédula de identidad V.- 15.584.057 contra D Alessandro Justo Ángel Eduardo, se tiene bien indicarle lo siguiente:
En relación al punto 1: le informamos que la ciudadana Zulay Gregoria Pineda titular de la cédula de identidad V.- 15.584.057 realizó por esta institución financiera una solicitud de crédito hipotecario para la adquisición de vivienda.
En relación al punto 2: el monto aprobado fue por Ciento noventa y cinco mil Cuatrocientos setenta y siete bolívares con Veintisiete céntimos (Bs. 195.477,27) con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda y un monto por subsidio Directo Habitacional de Ciento cuatro mil Quinientos veintidós bolívares con Setenta y tres céntimos (Bs. 104.522,73), la fecha de aprobación del crédito fue el 09 de julio de 2013.
En relación al punto 3: con el inmueble objeto del crédito, el cual se encuentra ubicado en la Urbanización La Beatriz, edificio 01, bloque 37, apartamento 02-05 jurisdicción de la parroquia La Beatriz, municipio Valera, estado Trujillo.
En relación al punto 4: la protocolización del crédito no se efectuó motivado que al acto de la firma solo asistió la Sra. Zulay Gregoria Pineda y el apoderado de esta institución bancaria." (sic).

Hecha la determinación de ambas pruebas, carta misiva dirigida a la accionante emanada de Mercantil Banco Universal (folio 30) e informe que dicha entidad bancaria remitió al tribunal de la causa (folio 142), se tiene que la carta en mención constituye principio de prueba por escrito que debidamente adminiculado al informe ya señalado y apreciados de forma conjunta, hacen plena prueba de los siguientes hechos afirmados o alegados por la demandante:
1) de que la actora cumplió su obligación de gestionar y obtener del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat, un crédito o financiamiento para la adquisición de la vivienda a que se contrae el convenio preparatorio de compraventa, mal denominado contrato de opción;
2) de que tal obligación fue cumplida cabalmente por la actora dentro del plazo estipulado por el contrato, vale decir, dentro de los ciento veinte (120) días siguientes al 26 de marzo de 2013, fecha de otorgamiento del contrato ante notario público, toda vez que el crédito le fue aprobado el 9 de julio de 2013, antes de que ocurriera el vencimiento del plazo del contrato que acaeció el 24 de julio de 2013.
Visto el alegato del demandado en el sentido de que la actora no cumplió la obligación de pagar el precio del inmueble dentro del plazo del contrato, vale decir, entre el 26 de marzo de 2013 y el 24 de julio de 2013, este tribunal superior, como ya dejó establecido arriba, aprecia que del contrato fundamento de la presente demanda no se evidencia que la actora haya asumido la obligación señalada por el demandado, pues, la accionante sólo se comprometió a gestionar y obtener del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat, un crédito o financiamiento para la adquisición de la vivienda a que se contrae el convenio preparatorio de compraventa, lo cual ciertamente cumplió, pues, como ha quedado demostrado, obtuvo el crédito de dicho ente del Estado venezolano, por intermedio de Mercantil Banco Universal, así como también el subsidio que el Estado le concedió para la adquisición de la vivienda a que se refiere el convenio preparatorio de la compraventa suscrito entre las partes.
Sin embargo de lo anterior, se aprecia que al haber convenido y aceptado el demandado que la aquí demandante obtendría del Estado venezolano los recursos para pagar el precio del inmueble acogiéndose a los planes de financiamiento ejecutados por éste dentro de los lineamientos de su política habitacional, estaba dicho demandado igualmente aceptando y conviniendo en que el cumplimiento de la obligación de pago del precio del inmueble dependía de un factor externo a las partes del contrato, que no es otro que el Estado venezolano a través del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Adquisición de Vivienda (FAOV), que, como se estableció arriba, cumple la tramitación correspondiente de forma autónoma e independiente de los términos que hayan convenido las partes de los contratos que se celebren con la finalidad de que una de ellas adquiera la vivienda que la otra le promete vender. En tales circunstancias tampoco puede atribuírsele a la actora incumplimiento alguno de la obligación de pagar el precio dentro del plazo fijado en el contrato, pues, no dependía de ella la liquidación del crédito y del subsidio que le concedió el Estado, tal como lo dispone el artículo 1 de la Resolución número 11 dictada por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat, que en su parte final claramente dispone lo siguiente: "... en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación." (sic).
De manera que no puede imputarse a la demandante el incumplimiento de la obligación de pagar en precio del inmueble dentro del plazo del contrato, pues, la promitente compradora no asumió tal obligación en forma alguna; y porque, además, ambas partes, al suscribir el contrato preparatorio, estaban en conocimiento de que la obtención de los recursos para efectuar tal pago, por parte de la promitente compradora, aquí demandante, dependían de un tercero ajeno al convenio, como lo es el Estado venezolano, lo cual lleva a la conclusión de que la actora no incumplió la obligación de pago del precio.
Por otro lado se aprecia que la demandante fundamenta su pretensión en el hecho de que el demandado incumplió su obligación de transferirle la propiedad del inmueble descrito en autos, como había prometido, toda vez que no compareció ante la oficina de registro inmobiliario en la oportunidad fijada para firmar u otorgar el documento contentivo tanto de la compraventa, como del préstamo que le concediera el Estado para adquirir la vivienda con el subsidio correspondiente, y de la garantía hipotecaria; acto al cual sólo comparecieron la aquí demandante y el representante del ente bancario por medio del cual se acordó conceder el financiamiento estatal. Y para demostrar esta afirmación la actora promovió las pruebas que se examinan y valoran a continuación.
Con el libelo fue consignada constancia expedida por el ciudadano Registrador Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, en fecha 7 de enero de 2014, por medio de la cual tal funcionario del registro declara que el documento presentado el 23 de agosto de 2013, identificado con el número de trámite 453.2013.3.898, no fue protocolizado en virtud de que el ciudadano vendedor Eduardo D'Alessandro Justo - aquí demandado - titular de la cédula de identidad número 9.312.745 no se presentó en el momento de la firma, y que sí se encontraban presentes la compradora Zulay Gregoria Pineda Linares, demandante de autos, titular de la cédula número 15.584.057 y el apoderado de la entidad bancaria (Banco Mercantil) ciudadano Ricardo Antonio Molero González, portador de la cédula de identidad número 3.644.160.
Esta documental es de naturaleza pública por haber sido otorgada y autorizada por funcionario público con competencia o facultades para ello y para dar fe pública, según lo que establece el artículo 1.357 del Código Civil. Por tanto, comprueba plenamente que el documento definitivo por medio del cual quedaría perfeccionada la compraventa prometida entre la demandante y el demandado, fue presentado para su registro el 23 de agosto de 2013, de lo cual se constata: 1) la aprobación del crédito a favor de la actora el 9 de julio de 2013; 2) la asignación de los recursos dinerarios correspondientes al mencionado banco; 3) que fue redactado el documento definitivo contentivo de la compraventa, del préstamo y de la garantía hipotecaria; 4) la presentación del documento respectivo al registro para su otorgamiento y protocolización; y 5) que ese trámite se cumplió en un periodo por demás breve, de 45 días, de los cuales, 15 transcurrieron hasta el día del vencimiento del contrato, 24 de julio de 2013, y los restantes 30 hasta la fecha de presentación del documento para su registro, el 23 de agosto de 2013.
Comprueba, además la constancia del registrador que se examina, que el demandado de autos no cumplió su obligación de transferir, conforme a lo prometido, la propiedad de la vivienda a la hoy demandante, pues, no asistió a otorgar el documento correspondiente en presencia del registrador y testigos instrumentales, oportunidad en la cual, por lo demás, debía recibir el pago del precio del inmueble, pues, allí se encontraba presente el apoderado del banco quien, como es sabido por máximas de experiencia, debía suscribir con la actora el contrato de préstamo garantizado con hipoteca sobre el inmueble que ella adquiriría en esa oportunidad en la que tal representante del banco debía entregar al aquí demandado, por cuenta de la hoy demandante prestataria, el cheque o los cheques que materializaban el financiamiento obtenido por la actora para comprar el inmueble y el pago del precio, de lo cual conocía el demandado de autos.
Aun cuando esta documental pública basta para demostrar el incumplimiento del demandado, la misma, adminiculada a las resultas de la prueba de informes solicitados a dicho banco, refuerza el valor probatorio de tales informes, al folio 142, en los que Mercantil Banco Universal hace saber al tribunal de la causa que la protocolización del crédito no se efectuó debido a que al acto de la firma sólo asistió la señora Zulay Gregoria Pineda y el apoderado de dicha entidad bancaria, en consonancia, además, con la constancia expedida por el ciudadano registrador del municipio Valera que se ha examinado y valorado arriba.
La valoración de ambas pruebas, documental e informe, se ha hecho conforme a las reglas de los artículos 1.357 del Código Civil y 12 del Código de Procedimiento Civil.
La demandante alegó que le notificó, vía telegráfica, al demandado de la oportunidad para otorgar el documento definitivo de la compraventa prometida, y para demostrar tal afirmación promovió factura expedida por la oficina del Instituto Postal Telegráfico en la ciudad de Valera, el 23 de octubre de 2013, (al folio 122) a nombre de la ciudadana Zulay Pineda por servicio de correo certificado, sin que en tal factura se hubiera señalado el destinatario del correo certificado.
Igualmente promovió la actora hoja de control de reparto de piezas certificadas llevada por la Oficina Postal telegráfica de Valera, correspondiente al día 28 de octubre de 2013, en cuyo primer renglón aparece que el envío 2442, origen Valera, para el destinatario ciudadano Alessandro Eduardo, fue entregado a la ciudadana Jhonyray Rivas, titular de la cédula de identidad número 25.171.392.
Ambas documentales, por emanar del Instituto Postal Telegráfico deben ser apreciadas y valoradas concatenadamente con la prueba de informes a que se contrae el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovida por la actora, a través de la cual ésta instó al tribunal de la causa a requerir de dicho Instituto Postal Telegráfico, la información siguiente: "a.- si en fecha 23 de octubre de 2013, acudió a esa oficina postal la ciudadana ZULAY GREGORIA PINEDA LINARES, cédula de identidad Nº 15.584.057, a fin de dirigir telegrama al ciudadano ANGEL EDUARDO D´ALESSANDRO. b.- contenido del telegrama enviado. c.- Fecha de recepción del telegrama". (sic).
Los resultados de tal prueba de informes aparecen al folio 164 y consisten en oficio número 133 de fecha 10 de agosto de 2016, dirigido por la Oficina Postal Telegráfica de Valera al tribunal de la causa, en el que le comunica que "... efectivamente la ciudadana ZULAY GREGORIA PINEDA LINARES, titular de la cedula de identidad 15.584.957, se presentó el día miércoles 23 de octubre del 2013 a las 2:53pm a consignar correspondencia en esta oficina tal como se evidencia en la factura de clientes contado número 1528 que ustedes conservan. En cuanto a dar respuesta del telegrama y su contenido, indico que la ciudadana ya mencionada no consigno un telegrama, ella consigno fue una Carta Certificada el sistema le asigna un número de certificado número 1941 que es el que ustedes tienen en la factura, sin embargo, nosotros le damos otra numeración interna de la oficina para llevar un control de cada pieza. En virtud de esto, no podemos dar respuesta a su solicitud de informar sobre el contenido del mismo, ya que nosotros desconocemos totalmente su contenido por cumplir con las características de una Carta Certificada Cerrada dentro de los parámetros de la legislación Postal. Lo que si podemos confirmar es que dicha pieza fue entregada a su destinatario el Señor ALESANDRO JUSTO ANGEL EDUARDO, el día Lunes 28 de Octubre del 2013, la Carta Certificada signada con el número 2442fue entregada en la dirección señalada y la recibió la Señorita JHONYRAY ANDREINA RIVAS PEÑA, titular de la cedula de identidad 25.171.392, tal como se evidencia en el Control de Reparto de Piezas Certificadas en su línea 1 y que ustedes también conservan." (sic).
Adminiculadas entre sí estas dos documentales y la información suministrada al tribunal de la causa, se comprueba que ciertamente la demandante consignó en el servicio de correspondencia certificada de la Oficina Postal de Valera, carta, que no telegrama, dirigida al demandado, en fecha 25 de octubre de 2013 y que tal carta fue entregada a dicho destinatario el 28 de octubre de 2013. Si bien se desconoce el contenido de tal comunicación, sin embargo, dada la circunstancia de que entre la remitente y el destinatario no existían otros vínculos de naturaleza distinta de los que pueden derivarse del contrato preparatorio de la compraventa del inmueble de autos; visto que el demandado no compareció el 23 de agosto de 2013 a la oficina registral inmobiliaria a firmar el contrato definitivo de la venta de la vivienda a la demandante; y visto igualmente que el demandado admitió en su contestación a la demanda que procedió a vender tal vivienda a otra persona y que, ante el señalamiento efectuado por la actora en el sentido de que esa venta a un tercero la hizo el demandado en fraude de sus derechos, el demandado, buscando justificar tal conducta reñida con la buena fe que debe ser observada en la ejecución de los contratos, según el artículo 1.160 del Código Civil, alegó en sus informes que el documento de venta fue presentado al Registro Público el 30 de octubre de 2013, mucho antes de la presentación de esta demanda, y que no fue sino hasta el 17 de febrero de 2014 cuando se otorgó la venta al tercero. Considera este tribunal de alzada que tales conductas de las partes constituyen indicios serios, graves y concordantes que en su conjunto conducen a la presunción, conforme al artículo 1.394 del Código Civil, de que: 1) en efecto, la demandante de autos notificó al demandado mediante la carta consignada en el correo el 23 de octubre de 2013 y recibida por tal demandado el 28 de octubre de 2013, de que debía comparecer al Registro Inmobiliario a firmar la venta prometida; 2) el demandado, una vez recibida tal notificación el 28 de octubre de 2013, se apresuró a encargar la redacción de un documento contentivo de venta del inmueble de autos, a un tercero e igualmente se apresuró a presentar dicho documento ante el registro tantas veces citado, el 30 de octubre de 2013, dos (2) días después de recibida la comunicación que le enviara la hoy accionante y en evidente perjuicio de los derechos de ésta derivados del contrato preparatorio de la compraventa.
La eficacia probatoria de la presunción determinada en el párrafo que antecede se ve reforzada por el propio documento de venta al tercero que, en copia fotostática simple fue consignada por ambas partes durante el lapso de pruebas, la cual se reputa como copia fidedigna de documento público según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que evidencia que el demandado dio en venta el inmueble de autos al tercero Aníbal José Romero Carrillo, titular de la cédula de identidad número 15.187.359, que tal venta quedó registrada en el Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, el 17 de febrero de 2014, bajo el número 2012.3474, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el No. 453.19.7.3.541, correspondiente al libro de folio real del año 2012; el cual también comprueba que fue presentado para su registro el 30 de octubre de 2013, cuando le fue asignado el número 453.2013.4.978, tal como reza el encabezamiento de la nota de registro, siendo de advertir que, pese a que tal documento no se otorgó dentro de los 60 días siguientes a la fecha de su presentación, sin embargo no fue anulado, sino que se procedió a su otorgamiento y protocolización el día 17 de Febrero de 2014, con posterioridad al 29 de enero de 2014, fecha de presentación de la presente demanda.
La valoración de las pruebas arriba indicadas, esto es, factura de IPOSTEL; hoja de control de entrega de piezas certificadas; informes enviados por IPOSTEL al tribunal de la causa; presunción; y documento público de venta al tercero, se ha efectuado en conformidad con las previsiones de los artículos 12, 510 y 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.394 y 1.357 del Código Civil.
También promovió la actora la prueba de solicitud de informes, según el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, al Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo, a fin de que "... informe si ante esa oficina registral fue presentado un documento "Venta e hipoteca de primer grado", por la ciudadana ZULAY GREGORIA PINEDA LINARES, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº 15.584.057, sobre un inmueble protocolizado bajo el Nº 2012.3474, asiento registral del inmueble matriculado con el Nº 453.19.7.3.541, de fecha 05 de noviembre de 2012. ( ... ) Asimismo informe el motivo por el cual dicho documento no fue protocolizado en la fecha 25 de agosto de 2013. " (sic.)
La referida oficina de registro informó al tribunal de la causa mediante oficio número 07690-043/2016, de fecha 28 de abril de 2016, lo siguiente:
"Ciudadano
Abog. Adolfo Gimeno Paredes.
Juez Titular. Juzgado Tercero de primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la circunscripción Judicial del Estado Trujillo
Su despacho.-
Me dirijo a usted en oportunidad de enviarle un cordial saludo, a su vez doy acuse de recibo de oficio enviado por su despacho en fecha 04 de Abril del presente año identificado con el Nº 223; donde solicita información referente a la presentación y no protocolización de documento a nombre de la ciudadana ZULAY GREGORIA PINEDA LINARES, titular de la cédula de identidad Nº 15.584.057, sobre inmueble matriculado N° 201.3474, Asiento Registral Nº 453.19.7.3.541 de fecha 05 de de Noviembre del año 2012.
Cumplo con informar que la ciudadana antes mencionada presenta documento de Venta y Hipoteca de 1er Grado en fecha 23 de Agosto del año 2013; dicha presentación quedó asignada al Número de Trámite: 453.2013.3.898; el cual se anula por cuanto no se firma el documento dentro el lapso previsto de 60 días continuos después de la fecha de presentación. Se envía copia de la constancia de recepción y nota de anulación.
Así mismo existe el registro de inmueble inscrito con el N° 2012.3474, Asiento Registral 2 del inmueble Matriculado N° 453.19.7.3.541, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012. otorgado en fecha 17 de Febrero del año 2014; correspondiente a Venta de inmueble distinguido con el N° 02-05, ubicado en el Bloque 37, Edificio 01, de la Urbanización La Beatriz cuyas partes figuran los ciudadanos ANGEL EDUARDO D´ALESSANDRO JUSTO C.I. V- 9.312.745 (Vendedor), y ANIBAL EDUARDO JOSE ROMERO CARRILLO C.I. V- 15.187.359 (Comprador); del cual envío copia simple." (sic).

Se aprecia y valora esta probanza conforme a las reglas de la sana crítica, según lo previsto por el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma se evidencia que la demandante de autos presentó al registro el documento definitivo de la compraventa, que no llegó a otorgarse, por lo que fue anulado, tal como ha quedado demostrado con las pruebas que se han dejado debidamente determinadas y valoradas.
También queda demostrado con esta prueba de informes la existencia en el Registro Público del Municipio Valera de la venta que el demandado hiciera a un tercero y que versa sobre el inmueble de autos.
La demandante promovió otra prueba de informes conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por medio de la cual se le solicitó al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, informara si en el libro de préstamo de expedientes llevado por dicho tribunal "... aparecen, en las fechas que más adelante se especificaran, suscribiendo dicho libro como préstamo de la causa N° 24437, los abogados Maria Araujo y/o Jesus Araujo, cedulas de identidad Nros. 9.318013 y 13.522.960, respectivamente. ( ... ) Fechas que se solicitan: 17 de febrero de 2014 06 de marzo de 2014 17 de marzo de 2014 ( ... ) asimismo se remita copia certificada de dicho libro de préstamos en las fechas que se señalan.". (sic).
El requerido tribunal primero de primera instancia en lo civil y mercantil del estado Trujillo, mediante oficio número 221200400-225, de fecha 11 de abril de 2016, al folio 137, informó al de la causa, lo siguiente: "Me dirijo a usted a fin de notificarle, que en atención a comunicación dirigida a este Juzgado según oficio Nº 225 de fecha 04 de abril de 2016, comunico a usted que revisado el libro de Préstamo llevado por este Juzgado (L-9), se verifica que en fechas 17 de febrero de 2014, 06 de marzo de 2014 y 17 de marzo de 2014 el abogado Jesús Araujo, titular de la cédula de identidad Nº 13.522.960, solicito el Expediente Nº 24.437, asimismo este Tribunal le remite copias certificadas del Libro de préstamo (L-9) de las fechas indicadas." (sic).
En relación con esta prueba de informes observa esta superioridad que la misma fue promovida por la actora con la finalidad de demostrar que la parte demandada tenía conocimiento de la existencia del presente juicio y que, a sabiendas de tal situación, procedió a vender a otra persona, distinta de la actora, el inmueble a que se contrae el contrato preparatorio de compraventa celebrado entre demandado y actora.
Ya se ha dejado establecido que el demandado, una vez que obtuvo conocimiento, el 28 de octubre de 2013, al recibir la carta que la actora le remitió por correo certificado, de que se encontraba en la oficina de registro inmobiliario el documento por medio del cual se perfeccionaría la compraventa prometida, procedió a presentar ante el aludido registro un documento por medio del cual transfería la propiedad del inmueble a un tercero y que tal enajenación se otorgó el 17 de febrero de 2014.
Así las cosas, es importante tomar en consideración las dos fechas antes citadas, esto es, 30 de octubre de 2013 y 17 de febrero de 2014, porque dentro del período que corrió entre ambas datas fue interpuesta la presente demanda.
En efecto, de autos aparece que esta demanda fue presentada ante el tribunal distribuidor el 29 de enero de 2014 y fue distribuida al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, el cual le dio entrada el 31 de enero de 2014, con el número de expediente 24437, y procedió a admitir la demanda por auto del 4 de febrero de 2014.
De estos autos aparece que no fue sino hasta el 17 de febrero de 2014 cuando el apoderado de la actora consignó los emolumentos necesarios para librar recaudos para la citación.
En tales circunstancias se aprecia que, sin que se hubiese producido la citación del demandado, el abogado Jesús Araujo hacía seguimiento del expediente 24437 en el tribunal ante el cual se inició este juicio, tal como se evidencia de la información suministrada por el ciudadano juez del referido juzgado primero de primera instancia en lo civil y mercantil del estado Trujillo.
En efecto, aparece de la información que aquí se analiza y de las copias certificadas del libro de préstamo de expedientes llevado por el tribunal primero de primera instancia ya señalado, que el mencionado abogado Jesús Araujo solicitó en el archivo de dicho juzgado el presente expediente que estaba signado con el número 24437, en fechas 17 de febrero, 6 y 17 de marzo de 2014, lo cual es indicativo de que tal abogado, quien posteriormente consignó en autos instrumento de poder que le confirió el demandado, sabía de la existencia del presente proceso y mantenía al demandado al tanto de lo que ocurría en este juicio; presunción esta a la que llega este tribunal de alzada, conforme a lo previsto por el artículo 1.394 del Código Civil, luego de examinar las resultas de la prueba de informes que aquí se aprecia, debidamente adminiculada a los siguientes hechos demostrados en autos: 1) el demandado, una vez que obtuvo conocimiento, el 28 de octubre de 2013 al recibir la carta que la actora le remitió por correo certificado, de que se encontraba en la oficina de registro inmobiliario el documento por medio del cual se perfeccionaría la compraventa prometida, procedió a presentar ante el aludido registro, el 30 de octubre de 2013, un documento por medio del cual transfería la propiedad del inmueble a un tercero y que tal enajenación se otorgó el 17 de febrero de 2014; 2) tanto el documento contentivo del contrato preparatorio de la compraventa prometida entre las partes de este juicio como el documento por medio del cual el demandado adquirió de los ciudadanos Jesús Manuel Mendoza Trejo y Carlos Leopoldo Mendoza Trejo, el inmueble prometido en venta a la demandante, registrado en el Registro Inmobiliario de Municipio Valera, el 5 de noviembre de 2012, bajo el N° 2012.3474, asiento registral 1, matriculado 453.19.7.3.541, libro de folio real de 2012, cursante a los folios 21 al 24, que se aprecia como documento público según el artículo 1.357 del Código Civil, así como el documento contentivo de poder que fue otorgado por el demandado a los abogados María Araujo Abreu, Jesús Araujo Abreu, Roselin Araujo Abreu y Julio Araujo Abreu, a los folios 86 y 87, fueron redactados por la abogada María Araujo quien integra junto con el abogado Jesús Araujo Abreu y los otros dos abogados Araujo Abreu ya nombrados, el bufete que atiende los asuntos del demandado; 3) el otorgamiento ante el registro de la venta al tercero, por parte del demandado, ocurrió el 17 de febrero de 2014, cuando el abogado de éste, Jesús Araujo, revisó el expediente número 24437, contentivo de esta causa, en el tribunal ante el cual se inició la misma; y 4) el abogado Jesús Araujo, quien le hacía seguimiento al expediente, y, por lo mismo, conocía de este juicio, comparece al proceso como apoderado del demandado y consigna poder que el demandado le confirió. Tales hechos constituyen indicios serios, graves, precisos y concordantes entre sí y respecto de los informes suministrados por el juzgado primero de primera instancia en lo civil del estado Trujillo, que permiten a este tribunal superior presumir, conforme a las previsiones del artículo 1.394 del Código Civil, que el demandado procedió a dar en venta a tercera persona el inmueble que había prometido vender a la demandante, luego de que tuvo conocimiento de la presente demanda a través de la cual la promitente compradora le exige el cumplimiento de las obligaciones que para con ella asumió en virtud del contrato preparatorio de la compraventa prometida.
Ambos elementos probatorios, informes y presunción, se aprecian y valoran conforme a las reglas establecidas en los artículos 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil y 1.394 del Código Civil.
Hecha la determinación y valoración de las pruebas promovidas por la parte actora, pasa este tribunal de alzada a la apreciación y valoración de las probanzas aportadas por el demandado.
A esos fines se aprecia que el demandado promovió el valor y mérito jurídico del contrato preparatorio suscrito entre las partes. Esta prueba documental, pese a que su promovente es extremadamente parco al referirse a ella, pues no indica siquiera si se trata de un documento privado o público, notariado o registrado, ni lugar y fecha de la celebración del contrato, sin embargo es claro para esta alzada que se trata del documento fundamental de la demanda producido por la actora con el libelo.
Tal documento, notariado por la Notaría Pública Primera de Valera, el 26 de marzo de 2013, bajo el número 39 del Tomo 27, contiene el contrato preparatorio de compraventa del inmueble formado por un apartamento para vivienda distinguido con el No. 02-05, ubicado en el bloque 37, edificio 01, de la urbanización La Beatriz, Parroquia La Beatriz, Municipio Valera del Estado Trujillo, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones quedaron especificados ut supra, por medio del cual el demandado se comprometió a vender a la demandante, y ésta se comprometió a comprar a aquél dicho inmueble; y apreciado como fue, quedó debidamente valorado como documento tenido legalmente por reconocido, con la misma eficacia probatoria que la del instrumento público, según prevé el artículo 1.363 del Código Civil.
Sin perjuicio de tal valoración y en complemento de la actividad de apreciación y valoración de esa instrumental, este tribunal de alzada observa que en la cláusula segunda del contrato preparatorio de la compraventa se estipula que "Expirado el plazo indicado (90 días más 30 días de prórroga, a partir del 26 de marzo de 2013, cuando fue notariado), quedará resuelto el presente contrato de pleno derecho." (sic).
Igualmente se aprecia que en la cláusula tercera del convenio se estipuló lo siguiente: "El presente contrato de opción de compra-venta quedará resuelto de pleno derecho y EL OPTANTE VENDEDOR quedará facultado plenamente para disponer del inmueble en los siguientes casos: (...) B.- Si LA OPTANTE COMPRADORA incumpliere con la obligación de pago aquí adquirida o si transcurriere el lapso de duración de la presente opción sin que se hubiere liquidado el crédito a favor de LA OPTANTE COMPRADORA ..." (sic).
Así las cosas, observa esta alzada que el contrato que aquí se examina fue otorgado por las partes el 26 de marzo de 2013, con posterioridad al 21 de febrero de 2013, fecha esta de entrada en vigencia de la Resolución número 11, del 5 de febrero de 2013, dictada por el Ministerio del Poder Popular Para Vivienda y Habitat, publicada en la Gaceta Oficial número 40.115 del 21 de febrero de 2013, lo cual significa que la normativa contenida en tal resolución le era y le es aplicable al contrato preparatorio celebrado entre el demandado y la demandante.
Entre las normas de la resolución que se comenta, se encuentra el artículo 5, conforme al cual: "Artículo 5.: Los Oferentes de Viviendas se abstendrán de colocar estipulaciones en los contratos de opción de compra, oferta de venta o cualquier otro que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal, que permitan su terminación unilateral o prevean la posibilidad para ellos de inhibirse a protocolizar las ventas de inmuebles que hayan pactado con los Sujetos del Sistema, salvo que haya incumplimiento previo de parte de los compradores de lo dispuesto en los contratos suscritos." (sic).
Como puede observarse las estipulaciones resolutorias de pleno derecho que se transcribieron arriba y que se encuentran en las cláusulas segunda y tercera del contrato objeto de este análisis, están prohibidas por la ley y, por tanto, no debieron ponerse en el contrato de autos, ni tampoco ejecutarse las mismas, so pena de incurrir en incumplimiento tanto de la norma como del contrato propiamente dicho.
En el sub judice se aprecia que el demandado admite de forma expresa en la contestación, su violación de la normativa contenida en la Resolución que se comenta, al expresar:
"Dejo establecido a petición de mi mandante, que él, es una persona honesta, conocida públicamente en la ciudad de Valera, fiel cumplidor de sus obligaciones y deberes, y que jamás ha sido señalado por hechos o circunstancias que pudieran poner en duda su reputación u honestidad. Y que si no le vendió el inmueble a la demandante fue porque ella no cumplió con su obligación en el plazo convencionalmente estipulado para ello en el mismo contrato preparatorio o de opción, donde se previó igualmente la resolución del mismo de pleno derecho por expiración del plazo de duración.
Asimismo, en apego a la probidad señalo al Tribunal, que el inmueble objeto de este juicio, ya no es propiedad de mi mandante, pues él vendió en fecha 17-02-2014, según documento debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente.
En consecuencia la convención contenida en el contrato suscrito, debe tenerse como resuelta de pleno derecho, por expiración de su término, como fue voluntad de ambas partes establecerlo, en virtud del transcurso del tiempo pautado por las partes para su ejecución, tiempo fijado en ejercicio de la autonomía de voluntad, lo cual se verificó pasados que fueron ciento veinte días continuos de la fecha de otorgamiento del contrato de opción. como en efecto pido lo declare el Tribunal." (sic).

Como se puede apreciar el demandado considera que por aplicación del principio de la autonomía de la voluntad de las partes para contratar podía estipular las cláusulas resolutorias arriba transcritas, conforme a las cuales se encontraba autorizado para, unilateralmente, considerar resuelto de pleno derecho el contrato y, en consecuencia, disponer libremente del inmueble porque, en su criterio, la demandante incumplió una obligación, que, por cierto, no se encuentra contemplada en el contrato (pagar el precio dentro del plazo del convenio), como se ha dejado establecido en este fallo, sin percatarse de que la autonomía de la voluntad de las partes encuentra limitaciones en el interés general tutelado por el Estado conforme al cual éste establece y garantiza a los ciudadanos, especialmente a los de escasos o modestos recursos, el derecho a adquirir vivienda, protegido por la normativa de la Resolución N° 11 del Ministerio de Vivienda y Habitat, de fecha 5 de febrero de 2013, programática de la Constitución, cuyo propósito es garantizar la plena vigencia del señalado derecho a una vivienda que la Carta magna consagra en su artículo 82; derecho ese que el texto constitucional obliga a satisfacer, de manera compartida, a los ciudadanos y al Estado. En efecto, dicha norma constitucional dispone lo siguiente:
"Artículo 82.- Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos.
El Estado dará prioridad a las familias y garantizará los medios para que éstas y especialmente la de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de viviendas." (sic).

Por tanto, comprobado como ha quedado que la demandante cumplió a cabalidad sus obligaciones asumidas en virtud del contrato preparatorio de la compraventa suscrito con el demandado, tanto así que: 1) presentó al Registro Inmobiliario el documento contentivo de la compraventa y del préstamo con garantía hipotecaria; 2) se fijó oportunidad para su otorgamiento - el 23 de agosto de 2013 - sin que el demandado hubiera comparecido ante el registrador a firmar la venta a favor de la demandante y sin que hubiera atendido el llamado que ésta le hizo mediante carta certificada recibida por tal demandado el 28 de octubre de 2013, sino que procedió a encargar la redacción de otro documento de venta del inmueble a tercera persona, que fue presentado al registro el 30 de octubre de 2013 y que, luego de obtener conocimiento de la presente demanda, incoada el 29 de enero de 2014, procedió a otorgar la enajenación del inmueble al tercero en fecha 17 de febrero de 2014, en perjuicio de los derechos de la actora, en este caso resulta evidente, entonces, el incumplimiento por parte del demandado de las citadas disposiciones de la señalada Resolución ministerial que, por lo demás, contiene otras disposiciones que obligaban al demandado a hacer honor a su reputación de persona cumplidora de sus deberes, de lo cual hace ostentación su apoderado en el escrito de contestación a la demanda, y mantener y cumplir el compromiso que había asumido frente a la demandante de darle en venta la vivienda descrita en los autos, tal como lo establece el citado artículo 82 de la Constitución nacional y en acatamiento a lo dispuesto por el artículo 4 de la Resolución N° 11 del Ministerio de Vivienda y Habitat, que reza: "Artículo 4.: A partir de la entrada en vigencia de la presente Resolución solo se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar la pérdida de adquisición de la vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirientes cuando el retardo en la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su persona." (sic).
Establecido lo anterior y siguiendo con el análisis de las pruebas aportadas por el demandado, se observa que el mismo promovió igualmente y de conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil, la confesión que, en su criterio, rindió la demandante en el libelo, en el sentido de que el contrato fundamento de la demanda es un contrato preparatorio y no una venta.
Considera este Tribunal Superior que los alegatos, señalamientos y demás expresiones utilizadas por la demandante en el libelo no constituyen confesión alguna, pues, tales razonamientos solo persiguen el propósito de fundamentar su pretensión, desprovistos del animus confitendi. Por tanto, la probanza así promovida carece de objeto y, en consecuencia, se desecha de este proceso.
También promovió el demandado copia fotostática del documento protocolizado el 17 de febrero de 2014, bajo el número 2012-3474, Asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 453.19.7.3.541 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2012, "contentivo de la venta que hizo mi mandante del inmueble, de cuya valoración se deriva como consecuencia directa el declarar SIN LUGAR la demanda interpuesta." (sic).
Este documento, contentivo de la venta del inmueble prometido a la demandante y que el demandado le hizo a un tercero, identificado como Aníbal José Romero Carrillo, quedó debidamente analizado y valorado ut supra. Sin embargo, más allá de la demostración del hecho material de la indebida enajenación del inmueble a un tercero, por parte del demandado, también comprueba de forma palmaria su incumplimiento: 1) de la norma constitucional citada, artículo 82; 2) de la regulación que para el tipo de negociación que celebró con la actora trae la señalada Resolución N° 11 del Ministerio de Vivienda y Habitat, de fecha 5 de Febrero de 2013; y 3) de sus obligaciones que para con la demandante asumió en virtud del contrato preparatorio de la compraventa; valoración y conclusión esta que este tribunal de alzada realiza conforme a las reglas de la sana crítica y en un todo conforme con la disposición del artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, resulta claro y comprobado el incumplimiento del demandado, tanto de sus obligaciones derivadas del contrato preparatorio de la compraventa celebrado con la actora, como de las normas legales que se han dejado transcritas.
II.2.- CONCLUSIONES LUEGO DE LA ACTIVIDAD DE APRECIACIÓN Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DEL PROCESO.
Debidamente apreciadas y valoradas las pruebas traídas a los autos por ambas partes, esta alzada llega a las siguientes conclusiones:
1) la demandante no incurrió en el incumplimiento de sus obligaciones derivadas del contrato preparatorio de la compraventa celebrado con el demandado;
2) en tal virtud, la exceptio non adimpleti contractus opuesta por el demandado para justificar su propio incumplimiento, no prospera y, por tanto, debe ser declarada sin lugar;
3) el demandado incumplió sus obligaciones derivadas tanto del contrato preparatorio de la compraventa que celebró con la actora, como de las normas de la tantas veces citada Resolución N° 11, dictada por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, en fecha 5 de febrero de 2013.
En consecuencia, la pretensión de la demandante ha lugar en derecho, tal como se declarará en la parte dispositiva de esta sentencia. Así se decide.
III.3.- PRONUNCIAMIENTO SOBRE LA PRETENSIÓN DE RESARCIMIENTO DE DAÑO MORAL DEDUCIDA POR LA ACTORA.
Por otro lado, se aprecia que el demandado se ha opuesto a la pretensión de la actora que persigue la obtención de reparación del daño moral que le ocasionó la pérdida de la oportunidad de adquirir una vivienda para ella y su grupo familiar.
En efecto, en la oportunidad de la contestación de la demanda el demandado alegó lo siguiente: "Pues bien, del caso planteado queda claramente determinado que los alegatos de supuestos daños morales no resultan congruentes con lo que ha de ser el thema decidendum de esta causa como lo es, el cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, aunado a que resulta forzoso y determinante aclarar que, la indemnización del daño moral en materia contractual no es admitida siendo que está consagrada para la materia delictual al estar regulada por el Código Civil en la Sección de los hechos ilícitos del Capítulo I del Título III adicionado a que en el Capítulo III: De los efectos de las obligaciones (ubicado en el mismo título) se establece que a pesar que el deudor responde por daños y perjuicios por inejecución o retardo en la obligación (artículo 1.271 del Código Civil), los mismos se deben al acreedor por la pérdida o utilidad que haya sufrido o se le haya privado (artículo 1.273 eiusdem) (lo que evidentemente hace determinación es a un daño o perjuicio económico, nunca moral) y sólo por los daños previstos o que han podido preverse al tiempo de la celebración del contrato (artículo 1.274), no siendo éste el caso del daño moral que es una aflicción psíquica, espiritual o emocional causado por un acto ilícito o delictual, y no por inejecución contractual." (sic, subrayas en lo transcrito); alegato este que ha sido ratificado en los informes ante este tribunal superior.
Al respecto observa este tribunal superior que la tesis esgrimida por el demandado para impugnar la reclamación de resarcimiento o reparación del daño moral que exige la actora, derivado de la inejecución del contrato preparatorio de la compraventa que había celebrado con el demandado; tesis esa conforme a la cual sólo se repara el daño moral derivado de ilícitos penales y no aquellos derivados de ilícitos civiles cometidos con ocasión del incumplimiento de obligaciones contractuales, ha sido superada y hoy día se admite la posibilidad de reparar no solamente el daño material derivado de la inejecución de obligaciones contractuales, sino también la procedencia de reparación del daño moral que cause el incumplimiento de obligaciones contenidas o estipuladas en un contrato.
El fundamento legal para admitir la posibilidad de reparación del daño moral causado por la inejecución de un contrato se encuentra en el artículo 1.196 del Código Civil, al disponer éste, categóricamente, en su encabezamiento: "La obligación de reparación se extiende a todo daño material o moral causado por el acto ilícito." (sic).
La interpretación de la citada norma permite afirmar que todo acto ilícito genera la obligación de reparar el daño material o moral que con tal acto se cause, sin hacer distinciones acerca de la naturaleza, delictual o civil, del hecho ilícito generador del daño.
Así, es razonable pensar que la reparación del daño moral va dirigida a la compensación de la lesión o agravio que el ilícito cause, no ya en la esfera patrimonial del afectado, sino en el campo de los derechos inherentes a la personalidad del agraviado o perjudicado.
En el caso bajo estudio se aprecia que en nuestro país existe una inmensa mayoría de personas que carecen de vivienda y que es una aspiración legítima de toda familia o grupo familiar adquirir vivienda propia, aspiración o clamor de buena parte de los integrantes de la sociedad venezolana que la Constitución de 1999 recoge al consagrar, entre los derechos sociales y de las familias, el derecho de toda persona a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un habitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias; y al disponer que la satisfacción de ese derecho será obligación compartida entre los ciudadanos y el Estado, tal como lo expresa el artículo 82.
Por manera que esa aspiración es al propio tiempo un deseo, un sentimiento que se guarda encarecidamente y que el texto constitucional reconoce como lo que se ha dicho, esto es, como un clamor social. De allí la norma constitucional y las diversas normativas de orden legal y sublegal que se han sancionado con miras tanto a que ese derecho constitucional no quede en letra muerta, como a que se propicie y facilite el financiamiento a personas de escasos o modestos recursos para que puedan acceder a una vivienda de las características arriba señaladas.
Con lo expuesto en el párrafo que antecede se quiere significar que en aquellos casos, como el de autos, en el que una persona como la demandante aspire a ver realizado ese deseo a adquirir una vivienda, para lo cual ha cumplido todos los pasos y requisitos necesarios para obtener del Estado el crédito y el subsidio correspondiente para pagar al demandado el precio de la vivienda que éste prometió venderle; y en el que la actora ve truncado ese deseo o esa aspiración legítima de tener vivienda para ella y su grupo familiar por causa del incumplimiento del demandado, al inobservar éste no sólo el contrato que había suscrito con la actora por virtud del cual se obligó a venderle la vivienda de autos, sino también la ley, vale decir, las normas establecidas por la Resolución N° 11 del Ministerio para la Vivienda y Habitat, que le fijaban su obligación de no disponer de esa vivienda por decisión unilateral, pues, el objetivo primordial es lograr que la actora, como sujeto del sistema de vivienda y habitat, accediera a una vivienda propia; fin u objetivo primordial ese para cuya realización fáctica estaba y está obligado el demandado por disponerlo así la norma del artículo 82 de la Constitución nacional; caso este en el que, ciertamente, se está en presencia de una situación en la que la demandante sufre una lesión o agravio en su fuero íntimo, subjetivo, personalísimo debido al proceder ilícito del demandado cuando pone en ejecución los medios que conducen, precisamente, a truncar esa aspiración legítima de la actora, de ver hecho realidad su deseo de tener vivienda que la propia Carta magna le reconoce y consagra.
En este caso se patentiza esa posibilidad de que la responsabilidad civil derivada de la inejecución, por incumplimiento, de un contrato de forma ilegal e injustificada, además del daño material inmanente a tal acto ilícito, también acarrea un daño de naturaleza moral comprobado o evidenciado por el sólo incumplimiento del demandado que ha quedado demostrado en estos autos y que afecta la parte íntima, espiritual, emocional de la demandante.
De allí que, conforme a la citada norma del artículo 1.196 del Código Civil, es procedente la reclamación de reparación de daño moral que la actora ha deducido contra el demandado, por lo que debe ratificarse el punto del dispositivo del fallo dictado por el A quo en el que condenó al demandado a pagar a la demandante la cantidad de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,oo) por concepto de daño moral. Así se decide.
II.4.- SITUACIÓN PROCESAL SUI GENERIS SURGIDA EN AUTOS POR EFECTO DEL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL DEL DEMANDADO.
Establecido lo anterior se observa que de las actas de este expediente emerge una situación procesal de características muy particulares que viene dada por los siguientes hechos comprobados en los autos:
1) la pretensión de la actora - que ha lugar en derecho - persigue que se condene al demandado a cumplir el contrato preparatorio de la venta del inmueble y, por tanto, que el accionado otorgue el correspondiente documento por medio del cual transfiera la propiedad del inmueble a la actora, ante el registro inmobiliario competente y le haga entrega del inmueble, y, caso de que el demandado no cumpla voluntariamente la condena, se tenga la sentencia como título traslativo de la propiedad del inmueble a la accionante, y se proceda a su registro.
2) el cumplimiento de la sentencia, en los términos señalados en el párrafo anterior, resulta imposible por cuanto en los autos consta que el demandado, incumpliendo las obligaciones que asumió en el referido contrato preparatorio de la compraventa en cuestión, y violentando las normas de la tantas veces citada Resolución N° 11, dictada por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, en fecha 5 de febrero de 2013, consideró de forma unilateral resuelto de pleno derecho dicho contrato y procedió a vender el inmueble a tercera persona distinta de la demandante; venta esa a un tercero que el demandado materializó en fecha 17 de febrero de 2014, luego de haber sido interpuesta la presente demanda, que lo fue el 29 de enero de 2014, y de la cual venta se tuvo conocimiento el 18 de febrero de 2016 cuando el propio demandado en su escrito de contestación a la demanda así lo hizo saber al tribunal de la causa y a la demandante.
Dada la situación antes descrita, considera este Tribunal Superior que la conducta desplegada por el demandado, al incumplir las obligaciones que frente a la hoy demandante asumió conforme al contrato preparatorio de autos, y al inobservar las disposiciones de la Resolución N° 11 del Ministerio de Vivienda y Habitat, de fecha 5 de febrero de 2013, que le prohibían considerar unilateralmente resuelto de pleno derecho tal convenio y, por tanto, lo obligaban a darle cumplimiento a sus obligaciones, máxime cuando, como ha quedado comprobado, la demandante cumplió a cabalidad sus obligaciones, constituye una abierta violación del principio de orden público contenido en el artículo 1.160 del Código Civil, conforme al cual: "Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley." (sic), o lo que es lo mismo, tal conducta del demandado está reñida con la buena fe que debe imperar en la ejecución de los contratos, pues, ciertamente, para la actora nació desde el momento de suscribir el contrato con el demandado, la expectativa plausible de que su promitente vendedor, aquí demandado, observara en la ejecución del contrato una conducta acorde con la obligación que tiene compartida con el Estado y que le impone el artículo 82 de la Constitución nacional, con miras a asegurar a la actora su derecho a adquirir la vivienda cuya venta le prometió.
También nació para la demandante, desde el mismo momento cuando suscribió con el demandado el señalado contrato preparatorio de compraventa, la expectativa plausible de que el demandado de autos ejecutara tal contrato apegándose a la normativa contenida en la Resolución N° 11 del Ministerio para la Vivienda y Habitat, del 5 de febrero de 2013, que le prohibía considerar unilateralmente o dar por resuelto el contrato y vender a un tercero; y acorde igualmente con el contrato.
Tal expectativa plausible de la actora, aunada a lo dispuesto por el artículo 1.160 del Código Civil, imponían al demandado ejecutar el contrato conforme a los lineamientos de la buena fe, de tal suerte que se completara la ejecución del convenio por los cauces de la legalidad y de la normalidad, sin imprevistos producto de actos ilícitos realizados por el demandado tendientes a burlar la Ley y el contrato en desmedro de tal expectativa plausible de la actora y de la buena fe.
La conducta llevada a cabo por el demandado al incumplir las obligaciones contractuales y legales que se han dejado señaladas, con mengua de la expectativa plausible de la demandante, colocó a ésta en una precaria posición de pérdida de su derecho a adquirir una vivienda que le consagra el propio texto constitucional y, por tanto, tutelado por el Estado, dado el interés general - por encima del de los particulares - enderezado a que las personas tengan acceso a la adquisición de una vivienda, conforme al citado artículo 82 constitucional.
En tales circunstancias, es evidente que un fallo en el que se condene al demandado a cumplir el contrato preparatorio de la venta del inmueble y, por tanto, a otorgar ante el registro inmobiliario competente el correspondiente documento por medio del cual transfiera la propiedad del inmueble a la actora y le haga entrega de tal bien, y en el que se disponga, además, que para el caso de que el demandado no cumpla voluntariamente la condena, se tenga la sentencia como título traslativo de la propiedad del inmueble a la accionante, no podría ser ejecutado materialmente, dado el hecho de que el propio demandado admitió que el inmueble salió de su patrimonio por haberlo vendido a tercera persona.
Así las cosas parecería que el presente juicio vendría a ser no más que un mero ejercicio procesal cuyo resultado final, que debe traducirse en una sentencia de las características arriba señaladas bajo "1)", no sería sino letra muerta, pues, en la práctica se dejaría el incumplimiento del demandado sin sanción legal alguna, así como burlados e irrespetados, por parte del demandado, tanto la noble función jurisdiccional que persigue como fin primordial la realización de la justicia, conforme al artículo 257 de la Constitución nacional, como los derechos de la actora constitutivos de su pretensión, así como los que le consagra el texto constitucional en su artículo 26, a obtener la tutela judicial efectiva de su pretensión fundada en los hechos y en la ley, debidamente alegados y comprobados en los autos, como es el caso de especie.
Ante una situación procesal como la descrita, en la que de antemano queda evidenciado que la sentencia que debe recaer para la solución de la litis y en la que necesariamente se debe condenar al demandado a cumplir el contrato, vale decir, a otorgar ante el registro competente el documento de venta del inmueble prometido a la accionante, le haga entrega del bien a ésta o, en su defecto, se tenga y se registre la propia sentencia como título traslativo de la propiedad del inmueble en cuestión a la demandante, no podrá ciertamente ser ejecutada por cuanto el inmueble salió del patrimonio del demandado, por haberlo vendido éste a un tercero; imposibilidad de ejecución del fallo que en la práctica se traduce en la negación del derecho de la demandada a que el demandado le venda la vivienda conforme a lo prometido en el contrato cuya exigibilidad quedó demostrada en estos autos, todo lo cual hace imperativo para este Tribunal Superior restituirle a la demandante la situación jurídica que le fue infringida por el demandado, para lo cual debe decidir este asunto conforme a las reglas de la equidad, a las cuales quedó sometido el demandado por disponerlo así expresamente la norma de orden público contenida en el artículo 1.160 del Código Civil, conforme a la cual el demandado quedó obligado a todas las consecuencias derivadas del contrato, según la equidad, el uso y la ley; ergo: si el demandado, por razón del contrato quedo sujeto a las reglas de la equidad, según el artículo 1.160 del Código Civil, esta misma norma faculta a este Tribunal de alzada para resolver este litigio según la equidad, tal como lo prevé el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
En atención a los razonamientos antes señalados, considera este Tribunal Superior que la realización de actos ilícitos por parte de un contratante con el propósito de sustraerse del cumplimiento del contrato y, aún más, de burlar la ejecución de una sentencia que pueda recaer en juicio que se le siga para que sea condenado a cumplir, no puede nunca conducir a que tal aviesa conducta quede sin ser sancionada legalmente y burlado el derecho del otro contratante, pese a ser reclamado en juicio.
En el caso de especie el demandado incumplió ostensiblemente el contrato preparatorio de la compraventa del inmueble que celebró con la actora, pues, tal como ha quedado evidenciado, no asistió a la oficina de registro a firmar el documento en el que se perfeccionaría la venta prometida por él a la demandante compradora; no conforme con ello, al quedar notificado el día 28 de octubre de 2013 de que debía comparecer al registro a firmar la venta, dos (2) días después, el 30 de octubre de 2013 presentó ante el registro el documento por medio del cual enajenaba el inmueble a un tercero y que fue efectivamente otorgado el 17 de febrero de 2014, luego de que tuvo conocimiento del presente juicio iniciado en su contra, todo lo cual pone de manifiesto la conducta del demandado totalmente divorciada de la buena fe que debió observar en la ejecución del contrato, así como su propósito de burlar cualquier sentencia que lo condenara a cumplir el contrato, y de impedir la ejecución de tal fallo. En tales circunstancias, se reitera, bajo ningún respecto se puede permitir que el demandado salga airoso de este debate judicial sin tener derecho a ello, y que la accionante, pese a que la ley ampara su pretensión, resulte perjudicada en sus derechos por esa conducta de su contraparte.
En tal virtud, para restituir la situación jurídica que el demandado infringió y pretende infringir a la actora; visto que la demandante consignó a favor del demandado el precio del inmueble, trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,oo) con escrito presentado en fecha 24 de octubre de 2016, suma de dinero depositada en cuenta de ahorro que se ordenó abrir en el Banco Bicentenario a nombre del demandado, como consta a los folios 182, 183 y 187; y con base en las reglas de la equidad que alcanzan a donde no llega la norma, es procedente condenar al demandado, como en efecto se hará en la parte dispositiva de este fallo, a pagarle a la actora una suma de dinero equivalente al valor que tenga en el mercado inmobiliario de la ciudad de Valera, para el momento de ejecución de este fallo, una vivienda de las mismas características que la que el demandado prometió vender a la demandante; valor que se ha de determinar mediante experticia complementaria del fallo y que se realizará con cargo al demandado. Así se decide.
III
D I S P O S I T I V A

En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida por la parte actora contra sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en fecha 10 de febrero de 2017, en el presente juicio que por cumplimiento de contrato y resarcimiento de daño moral propuso la ciudadana Zulay Gregoria Pineda Linares contra el ciudadano Ángel D'Alessandro Justo, contenido en el expediente número 12206, nomenclatura del tribunal de la causa.
SEGUNDO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada contra la preindicada sentencia de fecha 10 de febrero de 2017, dictada por el A quo en el supra señalado juicio.
TERCERO: CON LUGAR la presente demanda por cumplimiento de contrato y resarcimiento de daño moral intentada por la ciudadana Zulay Gregoria Pineda Linares contra el ciudadano Ángel D'Alessandro Justo, ambas partes identificadas de los autos.
CUARTO: SIN LUGAR la excepción de contrato no cumplido opuesta por el demandado, ciudadano Ángel D'Alessandro Justo, a la pretensión que por cumplimiento de contrato dedujo en su contra la ciudadana Zulay Gregoria Pineda Linares.
QUINTO: Se CONDENA al demandado, ciudadano Ángel D'Alessandro Justo, a pagar a la demandante, ciudadana Zulay Gregoria Pineda Linares, una suma de dinero equivalente al valor que tenga en el mercado inmobiliario de la ciudad de Valera, para el momento de ejecución de este fallo, una vivienda de las mismas características que la que el demandado prometió vender a la demandante, cuyas características, medidas y demás determinaciones constan en estos autos y se dan aquí por reproducidas; valor que se ha de determinar mediante experticia complementaria del fallo y que se realizará con cargo al demandado.
SEXTO: Se CONDENA al demandado, ciudadano Ángel D'Alessandro Justo, a pagar a la demandante, ciudadana Zulay Gregoria Pineda Linares, por concepto de reparación de daño moral la cantidad de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,oo).
SÉPTIMO: Se ORDENA entregar al demandado, ciudadano Ángel D'Alessandro Justo, la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,oo) que fuera consignada por la actora, ciudadana Zulay Gregoria Pineda Linares, a favor de dicho demandado, en fecha 24 de octubre de 2016, y que se encuentra depositada en cuenta de ahorro que se ordenó abrir en el Banco Bicentenario, a nombre del demandado.
OCTAVO: CONDENA al demandado al pago de las costas del recurso, de conformidad con las previsiones del artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
NOVENO: En los términos expuestos queda MODIFICADO el fallo apelado.
Publíquese y regístrese la presente sentencia.
Remítase al Tribunal de la causa el presente expediente, en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en la ciudad de Trujillo, el veintiocho (28) de junio de dos mil dieciocho (2018). 208º y 159º.-
LA JUEZ SUPERIOR ACCIDENTAL,

Abog. RIMY E. RODRÍGUEZ A.
LA SECRETARIA,

MARITZA COROMOTO LINARES de MATERANO

En igual fecha y siendo las 11:30 a. m., se publicó la anterior decisión, dejándose copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.
LA SECRETARIA,