TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Dicta el siguiente fallo definitivo.

Las presentes actuaciones cursan por ante esta alzada en virtud de apelación ejercida por el abogado Félix Bonaiuto, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 77.632, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano Rafael Jesús Peligra Villalobos, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 9.495.605, contra decisión definitiva 6 de junio de 2017, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en el presente juicio que por desalojo de local comercial propusieron en su contra los ciudadanos José Gregorio Hernández Quintero, Rafaela del Carmen Hernández de Matos y Blanca Rosa Hernández Quintero, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 3.736.603, 2.628.579 y 3.464.724, respectivamente, representados por los abogados Jaime Daniel Hernández Durán y Zuleida del Valle Segovia Pérez, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 111.864 y 117.580, respectivamente.
Remitido el expediente a este Tribunal Superior fue recibido por auto del 1° de agosto de 2017, y se fijó oportunidad para presentar informes, de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
El apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de informes en fecha 3 de octubre de 2017, en el cual alega que al haberse delatado la inepta acumulación de pretensiones, el juez de la recurrida debió tomar en consideración tal denuncia; que los demandantes piden el cumplimiento del contrato de arrendamiento fundamentado en los artículos 1.594 y 1.159 del Código Civil y a la vez, piden el desalojo, siendo que considera que ambas pretensiones con excluyentes, ya que el desalojo persigue la desocupación forzosa sin establecer ni solicitar el cumplimiento de las condiciones establecidas en el contrato; que en caso de que ambas pretensiones puedan acumularse debieron ser planteadas una subsidiaria de la otra; que el inmueble que se endosaron los demandantes durante el proceso no se refiere al inmueble objeto de la presente demanda; que el inmueble signado con el número catastral 10-14-16 no existe como local comercial, mientras que el inmueble al que se refieren los demandantes son dos casas; que se le violentó el derecho a la defensa del demandado pues no le fueron resueltos sus pedidos de manera oportuna y ajustada a derecho; que quedó demostrado que el inmueble objeto del presente juicio no es un inmueble comercial y que el demandado no ejercía el comercio en el mismo; que en la audiencia oral los actores cambian su pretensión y alegaron un nuevo hecho al señalar que el inmueble arrendado es parte de otro de mayor extensión, lo cual nunca fue esgrimido en el escrito libelar; alega la indefensión del demandado y la violación al principio de igualdad de las partes previsto por el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución Nacional, cuando al evacuar la prueba de expertos la misma fue realizada fuera del lapso previsto por el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
La parte actora también presentó escrito de informes en fecha 3 de octubre de 2017, y alegó que para demostrar la identidad del inmueble arrendado con el inmueble demandado, se promovió prueba de inspección judicial y de experticia; que del contrato de arrendamiento se desprende la voluntad del demandado de reconocer el ciudadano José Gregorio Hernández Quintero como su arrendador por lo que mal podría alegar la falta de cualidad del mismo, aunado al hecho de que dicho ciudadano no solo funge como arrendador sino que también es copropietario del inmueble arrendado; que la razón fundamental de la presente demanda es la expiración del lapso establecido por las partes en el contrato de arrendamiento y el vencimiento de la prórroga legal que por derecho le correspondía al demandado y que para conseguir tal pretensión decidieron fundamentar su demanda en la acción de desalojo prevista por el literal g) del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Ninguna de las partes formuló observaciones a los informes de la contraparte, como consta en nota de Secretaría de fecha 23 de octubre de 2017.
Por auto de fecha 18 de diciembre de 2017, fue diferida la emisión de la sentencia por treinta días, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Encontrándose este proceso en estado de sentencia, pasa este Tribunal Superior a proferir su fallo, con base en las siguientes apreciaciones de hecho y de derecho.
I
ANTECEDENTES

Mediante libelo presentado a distribución el 2 de julio de 2015 y repartido en fecha 7 de julio de 2015 al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, los abogados Jaime Daniel Hernández Durán y Zuleida del Valle Segovia Pérez, ya identificados, en su condición de apoderados judiciales de los ciudadanos José Gregorio Hernández Quintero, Rafaela del Carmen Hernández de Matos y Blanca Rosa Hernández Quintero, igualmente identificados, propusieron demanda de desalojo de local comercial por vencimiento de prórroga legal contra el igualmente identificado ciudadano Rafael Jesús Peligra Villalobos.
En el libelo de demanda los apoderados actores alegan que en fecha 26 de junio de 2007 el copropietario José Gregorio Hernández Quintero celebró un contrato de arrendamiento con el demandado Rafael Jesús Peligra Villalobos sobre un local comercial signado con el número 10-14-06, ubicado en la avenida 6 entre calles 10 y 11, frente a la plaza San Pedro de la ciudad de Valera del Estado Trujillo, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, el 26 de junio de 2007, bajo el número 25, Tomo 70; que el local comercial le pertenece a los demandantes según consta de documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del Estado Trujillo el 25 de noviembre de 2011, bajo el número 2011.10912, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el número 453.19.7.2.1649 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011; que en el local comercial el demandado ha venido realizando la actividad comercial de ferretería; que en el contrato de arrendamiento se estableció un lapso de duración de cinco años contados a partir del 30 de marzo de 2007 hasta el 30 de marzo de 2012, siendo dicho lapso improrrogable tal como se estableció en la cláusula segunda del contrato; que en fecha 23 de febrero de 2012 se le notificó al arrendatario la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, así como también le fue notificado que a partir del 31 de marzo de 2012 comenzaría a gozar de la prórroga legal de dos años establecida en el literal c) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento y que tal notificación fue firmada por el arrendatario el mismo día; que una vez vencida la prórroga legal el copropietario José Gregorio Hernández Quintero procedió a solicitarle al arrendatario la entrega del inmueble, siendo que hasta la feche el demandado no ha querido hacerlo a pesar de todas las gestiones extrajudiciales que se han hecho; que demanda al ciudadano José Gregorio Hernández Quintero para que convenga o sea obligado a ello por el tribunal de la causa, en que en virtud del vencimiento de la prórroga legal cumpla con su obligación de entregar el local comercial objeto de juicio libre de personas, objetos y animales en las buenas condiciones y en perfecto estado de conservación y funcionamiento en que le fue entregado.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el demandado opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 ejusdem, ya que considera que el libelo de demanda adolece del requisito previsto por el ordinal 4° del artículo 340 ejusdem referido a que si el objeto de la pretensión es un inmueble debe identificarse con precisión determinando su ubicación y linderos, pero que en el presente caso los actores no determinan con precisión el inmueble objeto de la presente demanda sino que solo lo ubican en la ciudad de Valera del Estado Trujillo, que no indican sus linderos, ni su conformación; que el local comercial que le fue arrendado no se puede identificar en el contrato de arrendamiento, ni tampoco en el documento de propiedad que los actores consignaron con el libelo de demanda, que tampoco consignaron la ficha catastral que pueda indicar su ubicación y linderos; que el local comercial que ocupa se encuentra ubicado frente a la calle 11 de la ciudad de Valera del Estado Trujillo; opuso como defensa de fondo lo previsto por el artículo 361 ejusdem referida a la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar el presente juicio, en razón de que en el documento de propiedad consignado por los demandantes cursante a los folios 13 y 14, los mismos aparecen como copropietarios de dos casas pero no hace mención al inmueble objeto del presente juicio; que los actores aducen una cualidad de copropietarios sobre un local comercial pero no demuestran tal cualidad con las documentales traídas al proceso; también opuso como defensa de fondo lo previsto por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 11° del artículo 346 y el artículo 78 ejusdem referida a la prohibición de admitir la acción propuesta en virtud de la acumulación prohibida, pues, considera que los demandantes acumularon indebidamente pretensiones que se excluyen, ya que demandan el desalojo fundamentado en el literal g) del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento de Uso Comercial, y a su vez demandan el cumplimiento de contrato; opuso como defensa de fondo lo previsto por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 11° del artículo 346 y artículo 341 ejusdem en razón de que los actores fundamentan su pretensión en norma de aplicable en la materia a dilucidar lo cual es contrario al orden público, pues, fundamentaron la presente demanda en lo previsto por el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la cual para la fecha de entada de la demanda no era aplicable a la materia de arrendamientos de uso comercial; así mismo negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la presente demanda por ser temeraria e infundada y atentar contra el orden público.
En la audiencia de juicio celebrada en fecha 19 de mayo de 2017, el tribunal de la causa dictó decisión definitiva mediante la cual declaró con lugar la presente demanda; sin lugar la defensa de fondo referida a la falta de cualidad o interés de la parte actora opuesta por la parte demandada; sin lugar la defensa de fondo referida a la prohibición de admitir la acción propuesta en virtud de la acumulación prohibida; sin lugar la defensa de fondo referida a la prohibición de admitir la acción propuesta en virtud de fundamentar la pretensión en la norma no aplicable a la materia a dilucidar, lo cual es contrario al orden público; y condenó en costas a la parte demandada; el apoderado judicial del demandado apeló de tal decisión mediante diligencia del 13 de junio de 2017; en fecha 16 de junio de 2017 fue dictado el fallo in extenso; por auto de fecha 29 de junio de 2017 fue oída la apelación en ambos efectos.
THEMA DECIDENDUM
Tratándose la presente controversia de una demanda por desalojo de un local destinado al uso comercial por parte de quien alega ser arrendador y copropietario del mismo, y mediante la cual pretende que por haberse vencido la prorroga legal prevista en el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos vigente para 23 de febrero de 2012 y del artículo 40 literal “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el demandado de cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble arrendado, ubicado en la avenida 6 entre calles 10 y 11, signado con el numero 10-14-06, frente a la Plaza San Pedro de la ciudad de Valera, estado Trujillo, cuyos linderos generales son los siguientes: Norte: en una extensión de 27,3 mts. con calle 10; Sur: en una extensión de 26 mts. con Comercial Fung, C.A.; Este: en una extensión de 18,16 mts. con avenida 6; y Oeste: en una extensión de 18 mts. con casa 6-29 propiedad de Rafael Escarrá, con ficha catastral N° 02-02-09-05, conformado por (02) dos casa viejas, las cuales están destinadas hoy a locales comerciales para arrendamientos, y cuyos linderos específicos del local arrendado al demandado Rafael Peligra Villalobos, son los siguientes: Norte; con calle 10; Sur: con “comercial Fung, C.A”; Este: con (05) cinco locales comerciales en donde hoy funciona una agencia de loterías “Centro de Apuestas “WM”, una barbería “BERAKA”, un local de arreglo de zapatos “ITAL CALZADO, C.A”, y en los otros (02) dos locales la tienda naturista “VIDA Y SALUD”, y por el Oeste: con terreno propiedad de los ciudadanos José Gregorio Hernández Quintero, Rafaela del Carmen Hernández de Matos y Blanca Rosa Hernández Quintero, según se desprende de escrito de subsanación de cuestión previa presentado por la parte actora y decisión interlocutoria de fecha 5 de octubre de 2016; y habiendo la parte demandada en la contestación al fondo de la demanda opuesto como defensa de fondo la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta y la acumulación prohibida a que se refiere el artículo 78 eiusdem, ya que a su entender los actores fundamentaron su demanda en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual no estaba vigente para la fecha de la presentación de la demanda, y por no ser aplicable también a la materia de arrendamiento comercial, lo que, a su juicio, implica una violación al orden público.
Así mismo, por considerar, que en el caso de autos existe una inepta acumulación de pretensiones que se excluyen, toda vez que, a su entender, peticiona el desalojo en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento de Uso Comercial, y a su vez solicita al tribunal la condena por cumplimiento de contrato, es decir, a cumplir con la obligación de entrega del inmueble; y por último, opuso la falta de cualidad o interés de la parte actora para intentar la demanda, ya que en su libelo alegan ser propietarios de un local comercial signado con el N°10-14-06, alquilado por el ciudadano José Gregorio Hernández Quintero, y para demostrar su condición de copropietario, promueve un documento de propiedad sobre (02) dos casas, por lo que no demuestra su cualidad de propietario del local comercial, cuyo desalojo se pretende; considera esta Alzada que, habiendo quedado de esta manera trabada la presente controversia, el Thema Decidendum o relación jurídica controvertida ha quedado circunscrita a determinar, en primer lugar si en el caso sub iudice los actores tienen legitimatio ad causam (cualidad) para intentar la presente demanda como copropietarios y arrendadores del inmueble objeto del litigio, ya que de tal pronunciamiento dependerá que esta Alzada se pronuncie sobre las cuestiones previas opuestas como defensa de fondo de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta y la inepta acumulación de pretensiones, prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, caso en ser desestimadas, esta alzada deberá pronunciar sobre la procedencia o no de la acción de desalojo intentada.
En los términos antes expuestos queda sintetizada la presente controversia a ser decidida por este Tribunal Superior bajo las siguientes consideraciones de hecho y de derecho.
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA PARA INTENTAR LA PRESENTE DEMANDA, OPUESTA POR LA DEMANDADA EN LA CONTESTACION DE LA DEMANDA.

La parte demandada en su escrito de contestación hizo valer lo siguiente:
“Así alegan los actores, en su escrito libelar, ser co-propietarios del bien objeto de la pretensión, es decir, un local comercial, con el N° 10-14-06, el cual según sus argumentos es el arrendado, continúan los actores esgrimiendo que el ciudadano JOSE GREGORIO HERNANDEZ QUINTERO, alquilo el referido inmueble, en su condición de co-propietario y para demostrar tal cualidad, promueven un documento de propiedad con el escrito libelar que corre inserto al folio trece y catorce del expediente, pero es el caso ciudadana Juez, que en dicha documental aparecen como copropietarios de dos casas, pero no hace mención al inmueble objeto de la demanda, para solicitar su pretensión de tipo inquilinaria, ( …), se evidencia entonces, que los actores aducen una cualidad de co-propietarios sobre un local comercial que no demuestran con las documentales traídas al proceso, y en tal sentido carecen de esa idoneidad para instar al órgano jurisdiccional para que le diriman interés actual que no tienen, conforme al artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido no pueden intentar la pretensión deducida puesto que no demuestran su cualidad e interés en el presente juicio por lo que debe ser desechada la presente pretensión y declararse inadmisible…”(sic).
De la anterior transcripción se desprende que la parte demandada desconoce la cualidad de copropietario de los accionantes sobre el local comercial signado con el N°10-14-06 ubicado en el Avenida 6 entre calles 10 y 11 frente a la Plaza San Pedro de la ciudad de Valera, estado Trujillo, que él ocupa como arrendatario, porque, según su entender, en el documento público registrado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal de estado Trujillo en fecha 25 de noviembre de 2011, que fue promovido por la parte actora, aparecen como copropietarios de (02) dos casas y no del local comercial ocupado por el demandado.
Del análisis del documento público registrado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal de estado Trujillo en fecha 25 de noviembre de 2011, bajo el N° 2011.10912, asiento registral 01, matrícula 453.19.7.2.1649, folio real año 2011, se demuestra que los accionantes son propietarios de un inmueble constituidos por (02) dos casas que forman un solo cuerpo techadas de tejas sobre paredes de tapias y bahareque, ubicado en la parroquia juan Ignacio montilla municipio Valera del estado Trujillo, marcada con los N° 10-14 y 10-4, respectivamente, alinderada según documento de la siguiente manera: Norte: con calle 10 (antes calle paz); Sur: con casa y solar de Bartolo Rubio de Rivas ; Este: con Avenida 6 (antes avenida Andrés bello) y Oeste: con casa y solar de Isidro Aguilar; linderos estos que aparecen actualizados en dicho documento, según ficha de información catastral expedida por la oficina municipal de catastro de la Alcaldía de Valera, de la siguiente manera: Norte: con calle 10 en una extensión de (27,03 mts.); Sur: con local comercial N° 10-24, donde funciona “COMERCIAL FUNG C.A” en una extensión de 26 mts.; Este: con Avenida 6 en una extensión de (18,16mts.) y Oeste: con casa N° 6-29 propiedad de Rafael Escarrá en una extensión de (18,00mts.), esta documental se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil.
La parte actora promovió como instrumento fundamental, documento autenticado ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Valera, estado Trujillo en fecha 26 de junio de 2007, bajo el N°25, Tomo 70, mediante el cual demuestra que arrendó al demandado de autos un local comercial ubicado en la Avenida 6 entre calles 10 y 11, frente a la Plaza San Pedro, signado con el N° 10-14-06, en la ciudad de Valera, estado Trujillo; esta documental demuestra una relación arrendaticia entre los demandantes y demandados de autos sobre el mismo local comercial identificado en el libelo de la demanda, quedando por determinar la ubicación exacta de dicho inmueble en cuanto a sus linderos, a los fines de establecer si ese inmueble arrendado es el mismo del que dicen los demandantes ser copropietarios, esta documental se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil.
En el lapso probatorio la parte actora promovió prueba de informe al Juzgado Segundo de los Municipios Ordinarios y Ejecutores de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, a los fines de que informara lo siguiente: 1) si existen en esos archivos una solicitud de consignación de canon de arrendamiento realizado por el ciudadano Rafael Peligra Villalobos; 2) a favor de quien está realizada; 3) y se identifique el inmueble sobre el cual el solicitante alega la existencia de la relación arrendaticia, y 4) remita copia de las actas que conforman dicha solicitud signada con el N° 5262.
Dicha información consta en autos del folio 153 al 169, y de las copias fotostáticas certificadas se desprende que: el demandado de autos realizó una consignación de canon de arrendamiento donde señala que celebró un contrato de ese tipo entre el ciudadano José Gregorio Hernández Quintero sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Avenida 6 entre calle 10 y 11 signado con el N° 10-14-06 del Municipio Valera, estado Trujillo. Esta prueba evidencia la relación arrendaticia existente entre las partes sobre el mismo inmueble que alega la parte demandante en su libelo.
Promovió la parte actora al subsanar su libelo de demanda ficha catastral número 02-02-09-05 del inmueble objeto de litigio, donde consta sus linderos generales, a saber: por el Norte: con calle 10 en 27,03 mts.; por el Sur: con local comercial número 10-24 donde funciona Comercial Fung, C. A., en 26 mts.; por el Este: con la avenida 6 en 18,16 mts.; y por el Oeste: con casa número 6-29 propiedad de Rafael Escarrá en 18 mts. Esta documental de carácter administrativa la valora el tribunal de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.
Promovió la parte actora con su libelo documento privado consistente en notificación suscrita por el codemandante José Gregorio Hernández Quintero de fecha 23 de febrero de 2012, dirigida al demandado Rafael Peligra Villalobos y recibida por este en esa misma fecha, mediante la cual se demuestra que el referido codemandante le notificó al demandado su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y que desde el 31 de marzo de 2012 comenzaría a disfrutar de la prorroga legal. Esta documental que no fue desconocida y tachada de falsa el tribunal la valora como prueba de la existencia de la relación arrendaticia entre las partes sobre el inmueble ubicado en la Avenida 6 entre calles 10 y 11 frente a la plaza San Pedro, signado con el N° 10-14-06 en la ciudad de Valera, estado Trujillo, de conformidad con lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil
Promovió la parte actora inspección judicial sobre un inmueble ubicado en la avenida 6 entre calles 10 y 1, frente a la Plaza San Pedro , signado con el N° 10-14-06, en la ciudad de Valera, estado Trujillo, siendo los linderos generales del inmueble los siguientes; Norte: en una extensión de 27 metros con 3 centímetros con calle 10: Sur: en una extensión de 26 metros con comercial FUNG C.A.; Este: en una extensión de 18 metros con 16 centímetros con avenida 6, y Oeste: en una extensión de 18 metros con casa 6-29, propiedad de Rafael Escarra; signado por el departamento de catastro de la Alcaldía del municipio Valera bajo el N° 02-02-09-05, según consta en ficha catastral, para dejar constancia de los siguientes particulares: de la descripción detallada del inmueble inspeccionado, si está conformado por otro cuerpo o local o si está dividido en varios locales comerciales; si dentro del inmueble inspeccionado se encuentra un local comercial donde funciona una ferretería y su ubicación; de la identificación de las personas que se encuentran laborando donde funciona la ferretería; de la condición o bajo que título se encuentran esas personales allí, es decir, arrendatarios, subarrendatarios, poseedor u ocupante, y si en dicho local donde funciona la ferretería existe una cartelera informativa, que documentos existen en ella y las personas que fungen como responsables.
Las resultas de la referida inspección practicada el 29 de noviembre de 2016 constan del folio 129 al 151, y en ella se hace constar que el tribunal notificó de su misión a la ciudadana Belkis Pírela de Peligra con cedula de identidad 5.501.601 en su condición de encargada del local, dejando constancia al particular primero que se encontraba constituido en la avenida 6 entre calles 10 y 11 frente a la Plaza San Pedro de la ciudad de Valera, que el mismo está conformado por varios locales que se señalan a continuación: tienda casa naturista “VIDA Y SALUD” ; ITAL CALZADO C.A; BABERIA BERAKA , centro de apuesta WM, FERREAHORRO C.A., y un local cerrado con un portón de metal de color blanco, rojo-verde . Igualmente deja constancia el tribunal de un local donde funcionan la ferretería FERREAHORRO C.A.; que a la entrada principal se encuentra dividido con una reja de color amarillo y una vitrina de color amarillo donde se visualizan artículos de ferretería. Al segundo particular el tribunal deja constancia que se encuentra en un local donde funciona la ferretería FERREAHORRO C.A., ubicado el segundo local situado con la calle 10 al frente de la empresa productos artesanales; al tercer particular el tribunal deja constancia que dentro del mismo local se encuentran una encargada y dos vendedores; al cuarto particular el tribunal deja constancia que la encargada de la ferretería le manifestó que se encuentra en calidad de ocupante como arrendataria. A solicitud de la parte demandada el tribunal deja constancia que no visualizo en el inmueble la numeración 10-14-06 y al quinto y último particular, el tribunal dejó constancia que observó una cartelera informativa donde aparece documentos como responsable el ciudadano Rafael Peligra, representante de FERREAHORRO C.A ; declaración de I.V.A, INCE, RIF, solvencia municipal donde aparece como contribuyente FERREAHORRO C.A y donde todas tienen como domicilio la calle 10 entre avenidas bolívar y 6 casa N° 10-14-06 Valera, estado Trujillo.
Del análisis de la inspección judicial en referencia se desprende que el inmueble que alegan los demandantes ser propietarios está compuesto por (06) seis locales comerciales, sin destino habitacional alguno, y uno de esos locales está ocupado por una sociedad mercantil denominada FERREAHORRO C.A., que según los documentos observados en la cartelera informativa está relacionada con el demandado Rafael Peligra Villalobos; pero de tal inspección no puede determinarse con precisión los linderos específicos y generales de dicho inmueble para poder establecer con certeza de que el local donde funciona la ferretería FERREAHORRO C.A., sea el mismo arrendado por los demandantes al demandado de autos.
Promovió la parte actora prueba de experticia para demostrar la identidad de inmueble arrendado y el bien objeto de demanda, a practicarse sobre el inmueble ubicado en la Avenida 6 entre calles 10 y 11 frente a la Plaza San Pedro, signado con el N° 10-14-06 de la ciudad de Valera, estado Trujillo, cuyos linderos generales son los siguientes: Norte: en una extensión de 27 metros con 3 centímetros con la calle 10; Sur: en una extensión de 26 metros con comercial FUNG C.A; Este: en una extensión de 18 metros con 16 centímetros con avenidas 6; y Oeste: en una extensión de 18 metros con casa 6-29 propiedad de Rafael Escarra, signado por el Departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio Valera bajo el N° 02-02-09-05, según ficha catastral que reposa en autos, para determinar los siguientes puntos: 1) verificar los linderos generales del inmueble con vista al documento de propiedad protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo en fecha 27 de noviembre de 2011; Segundo: Describir del inmueble objeto de experticia en cuanto a su ubicación, y si su interior se encuentra dividido en varios locales comerciales y la descripción de cada uno, y Tercero: si dentro del local objeto de experticia se encuentra un local comercial que sirve como ferretería con los siguientes linderos específicos ; NORTE: calle 10; Sur: con comercial FUNG C.A.; Este: con (03) tres locales comerciales donde funcionan una agencia de loterías y apuestas, un local de arreglos de zapatos y una tienda naturista, y por el Oeste: con terreno propiedad de los accionantes.
En relación a la evacuación de la prueba de experticia y su valor probatorio en este juicio, el apoderado judicial de la parte demandada en la audiencia de juicio y en el escrito de informes presentado ante esta Alzada, alegó la extemporaneidad por tardía de la evacuación de dicha prueba, la cual su informe de experticia fue consignado el 1° de marzo de 2017, con posterioridad al vencimiento del lapso de evacuación de pruebas que conforme al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil no puede exceder del lapso ordinario, con lo cual considera que se violentó lo establecido en el artículo 7 eiusdem relativo al principio de las formas procesales.
Considera esta Alzada que ha sido doctrina reiterada y pacífica del más alto tribunal de la República, como la establecido en fallo de fecha 8 de marzo de 2005 por la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de la República, caso: Banco Industrial de Venezuela en amparo, donde señaló que existen ciertos medios probatorios que por su naturaleza, complejidad e importancia no pueden ser evacuados dentro del lapso de evacuación de pruebas, tales como la prueba de informe, la prueba de inspección judicial y la prueba de experticia, por lo que su evacuación con posterioridad al vencimiento de dicho lapso debe ser admitida como válida, máxime cuando la prueba en cuestión resulta fundamental para la resolución de la controversia, tal es el caso sub iudice donde un hecho controvertido lo constituye la identidad del inmueble poseído como arrendatario por el demandado con el inmueble cuya propiedad y condición de arrendadores alegan los accionantes. De tal manera que, la búsqueda de la verdad a través de un proceso concebido como un instrumento fundamental para la realización de la justicia debe privar sobre las formas de los actos procesales; en consecuencia, este tribunal procede a analizar y a juzgar la prueba de experticia ya señalada.
Observa esta Alzada que, en el informe técnico de experticia al punto primero, los expertos verificaron in situ con vista al documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo en fecha 25 de noviembre de 2011, inscrito bajo el número 2011.10912, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el número 453.19.7.2.1649 y correspondiente el Libro de Folio Real del año 2011, así como también con vista a la ficha catastral del inmueble número 02-02-09-05 de la Oficina Municipal de Catastro de fecha 14 de junio de 2011; determinando los expertos en el punto primero, que los linderos generales del inmueble objeto de experticia son los siguientes: por el Norte: con una longitud aproximada de 27.03 metros, colindando con la esquina calle 10 con avenida 6; por el Sur: con una longitud aproximada de 26 mts., colindando con Comercial Fung, C. A.; por el Este: en una longitud aproximada de 18.16 mts., colindando con la avenida 6; y por el Oeste: con una longitud aproximada de 18 mts., colindando con terrenos que son o fueron de Rafael Escarrá.
En el punto segundo del informe de experticia los expertos determinaron la existencia de seis (6) áreas o locales comerciales dentro del inmueble objeto de experticia, y en él denominaron como área dos (2) a un local donde funciona una ferretería, determinando como linderos específicos de esta área o local los siguientes: por el Norte o frente: calle 10; por el Sur o fondo: con local donde funciona Comercial Fung, C. A.; por el Este: con cuatro locales comerciales; y por el Oeste: con terrenos del mismo inmueble.
Al punto tercero del informe de experticia, los expertos constataron que el área dos a que se refiere el punto segundo del informe corresponde a un área donde funciona una ferretería identificada como Ferreahorro, la cual tiene los siguientes linderos: por el Norte: calle 10; por el Sur: con local donde funciona local Fung, C. A.; por el Este: con cuatro locales comerciales denominados: Tienda Naturista Centro Naturista Vida y Salud, Reparación de Calzada Italcalzado, una barbería sin nombre y un centro de apuestas “MW”; y por el Oeste: con terrenos del mismo inmueble general.
Al punto cuarto del informe de experticia, los expertos llegan a la conclusión que el inmueble identificado con ficha catastral 02-02-09-05 de fecha 14 de junio de 2011 tiene los mismos linderos descritos detalladamente en el punto primero de la experticia, cuya área general se encuentra subdivido en seis (6) áreas descritas detalladamente en el punto segundo del informe, y que en el punto tercero se especifica que se encuentra dentro del inmueble general un área donde funciona la ferretería Ferreahorro.
La determinación y ubicación en cuanto a los linderos del inmueble propiedad de los demandantes y el poseído como arrendatario por el demandado, queda evidenciado con meridiana claridad con el croquis esquemático realizado por los expertos, formando parte del informe de experticia donde se detallan los linderos generales del inmueble propiedad de la parte actora y los linderos específicos o singulares de un local comercial que los expertos denominaron área dos (2) que forma parte del inmueble propiedad de los accionantes y cuyos linderos son los siguientes: por el Norte: calle 10; por el Sur: Comercial Fung, C. A.; por el Este: cuatro locales identificados con los números 3, 4, 5 y 6, donde funciona un centro naturista, una reparación de calzado, una barbería y un centro de apuestas, respectivamente; y por el Oeste: con terreno signado con el número 1 propiedad de los accionantes.
Analizada como ha sido la experticia promovida por la parte actora y adminiculada con las demás pruebas documentales ya analizadas, resulta evidente que el inmueble que alega la parte actora como de su propiedad en el libelo de la demanda, si bien estaba constituido originalmente por dos casas, según lo señalado en el documento de propiedad, hoy en día lo conforman locales comerciales y un lote de terreno, de los cuales, uno de ellos, fue arrendado al demandado de autos Rafael Peligra, según el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26 de junio de 2007, el cual está signado con el número 10-14-06 y está ubicado dentro de los linderos generales del inmueble propiedad de la parte demandante en la avenida 6 con calle 10 y 11 de la ciudad de Valera, donde consta funciona la ferretería Ferreahorro, que según lo verificado por el juez de la causa en la inspección judicial evacuada está al frente o encargado el ciudadano Rafael Jesús Peligra Villalobos. Así se decide.
Analizadas como han sido las pruebas promovidas por la parte actora a los fines de la determinación de su cualidad como propietarios y arrendadores del inmueble objeto de litigio, y su identidad con el inmueble ocupado por el demandado como arrendatario, considera esta Alzada que, de las resultas de las mismas ha quedado claramente demostrado que los accionantes son propietarios y ostentan la cualidad de arrendadores del inmueble ocupado por el demandado Rafael Peligra en su condición de arrendatario, en el cual funciona la ferretería Ferreahorro, el cual tiene los siguientes linderos particulares: por el Norte: calle 10; por el Sur: con local donde funciona local Fung, C. A.; por el Este: con cuatro locales comerciales denominados: Tienda Naturista Centro Naturista Vida y Salud, Reparación de Calzada Italcalzado, una barbería sin nombre y un centro de apuestas “MW”; y por el Oeste: con terrenos del mismo inmueble general; que a su vez forma parte de un inmueble de mayor extensión cuyos linderos son: por el Norte: con una longitud aproximada de 27.03 metros, colindando con la esquina calle 10 con avenida 6; por el Sur: con una longitud aproximada de 26 metros colindando con Comercial Fung, C. A.; por el Este: en una longitud aproximada de 18.16 metros colindando con la avenida 6; y por el Oeste: con una longitud aproximada de 18 metros colindando con terrenos que son o fueron de Rafael Escarrá; inmueble éste propiedad de la parte actora.
En fundamento a lo anterior resulta forzoso concluir que, los accionantes son propietarios y ostentan el carácter de arrendadores del inmueble, ya identificado, que posee la parte demandada como arrendatario, razón por la cual se declara improcedente la falta de cualidad de la parte actora opuesta por la parte demandada.
DE LAS CUESTIONES PREVIAS DE PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA Y DE LA INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES HECHAS VALER POR LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada en la contestación al fondo de la demanda opuso como defensa de fondo la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta y la acumulación prohibida a que se refiere el artículo 78 eiusdem, ya que a su entender los actores fundamentaron su demanda en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual no estaba vigente para la fecha de la presentación de la misma, y por no ser aplicable también a la materia de arrendamiento comercial, lo que implica una violación al orden público. Así mismo, por considerar, que en el caso de autos existe una inepta acumulación de pretensiones que se excluyen, toda vez que, a su juicio, peticiona el desalojo en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento de Uso Comercial, y a su vez solicita al tribunal la condena por cumplimiento de contrato.
En relación al hecho de que la parte actora fundamentó su demanda en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual no estaba vigente para la fecha de presentación de la demanda, y con tal proceder a su entender se violentó el orden público; considera esta Alzada que, si bien es cierto, la parte accionante invoca en su demanda como fundamentos de derecho normas contenidas en el Decreto de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo hizo para hacer referencia a la prorroga legal establecida por ese artículo que resultaba aplicable para esa época; no es menos cierto también que, hace valer las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y fundamenta su demanda de desalojo en el literal g) del artículo 40 de dicha ley especial vigente.
Por otra parte, si bien es cierto, que la invocación de los fundamentos de derecho por parte del demandante constituye uno de los requisitos de forma de la demanda, a tenor de lo establecido en el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; no es menos cierto que, el incumplimiento de tal deber o la invocación por parte del demandante de razones de derecho no aplicables o erradas, tal circunstancia solamente implica un defecto de forma de la demanda, y por otro lado no vincula al juzgador a la aplicación de tal normativa invocada, quien puede apartarse inclusive de la calificación jurídica realizada por el demandante y dar otras razones de derecho para soporte de su fallo, de acuerdo con el aforismo iura novit curia; razón por la cual considera esta Alzada que, la invocación por parte del demandante de normas jurídicas no vigentes no constituye un motivo de prohibición de ley de admitir la acción propuesta, así se decide.
En relación a la supuesta acumulación indebida de pretensiones que según el demandado se excluyen, toda vez que, a su juicio, peticiona el desalojo en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento de Uso Comercial, y a su vez solicita al tribunal la condena por cumplimiento de contrato; observa esta Alzada que, de la revisión minuciosa y exhaustiva que ha realizado del libelo de la demanda se desprende que, la parte actora hace valer la pretensión de desalojo en virtud de haber vencido la prorroga legal y de lo establecido en el artículo 40 literal “g” del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, que consagra el supuesto de que el contrato de arrendamiento suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, y como consecuencia de tales supuestos proceda el arrendatario a dar cumplimiento a la obligación de hacer entrega del inmueble arrendado; pero en ninguna parte de su libelo hace referencia que hace valer pretensión alguna de cumplimiento del contrato en fundamento a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, ante el incumplimiento de obligación contractual alguna por el otro contratante, caso en el cual si estaríamos en presencia de la acumulación de la pretensiones de desalojo y cumplimiento de contrato.
En fuerza de lo antes expuesto, esta Alzada que la cuestión previa de inepta acumulación de pretensiones resulta IMPROCEDENTE, y así la declara.
CONSIDERACIONES AL FONDO
Analizadas y decididas como han sido las defensas de fondo opuestas por la parte demandada en su contestación a la demanda, pasa esta Alzada a determinar si la pretensión de desalojo está conforme a derecho, y en tal sentido observa que, si bien es cierto, la parte demandada en su contestación se limitó a oponer defensas previas y nada dijo sobre la procedencia o no de la pretensión de desalojo intentada en su contra, esta Alzada dado el carácter de orden público que reviste las relaciones arrendaticias y especialmente los derechos de los arrendatarios, procede a analizar si la pretensión deducida resulta procedente.
En este sentido, se observa que en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, se fijó un lapso de duración improrrogable de cinco (5) años contados a partir del 30 de marzo de 2007 hasta el 30 de marzo de 2012, quedando abierta la posibilidad de que las partes prorrogaran contractualmente dicho término a través de la celebración de un contrato distinto; de tal manera que, el contrato de arrendamiento en cuestión fue celebrado a tiempo determinado.
Quedó demostrado también que la parte actora en su condición de arrendadora en fecha 23 de febrero de 2012, le notificó al arrendatario el fin del arrendamiento en referencia y que desde el 31 de marzo de 2012 comenzaría a gozar de la prórroga legal de dos (2) años establecida en el literal c) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para esa época; notificación ésta que por haberse practicado con anterioridad al vencimiento del contrato tuvo como efecto el inicio de la prórroga legal por un lapso de dos (2) años, la cual venció el 31 de marzo de 2014, fecha ésta en que debió el demandado hacer entrega al arrendador del inmueble objeto de dicho contrato.
El artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que regula las causales de desalojo de un inmueble destinado a uso comercial, sin distinguir si el mismo es a tiempo determinado o indeterminado, en su literal g) establece la causal de desalojo siguiente: “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”.
De conformidad con el dispositivo antes transcrito el arrendador ante la circunstancia de haber vencido el contrato de arrendamiento, bien por haberse vencido el lapso acordado contractualmente por las partes, o la prórroga legal en el caso de que el arrendatario haya optado por hacer uso de ella, queda facultado por la ley para demandar el desalojo del local comercial arrendado, ante la inexistencia de un acuerdo de prórroga o renovación de dicho contrato; y no habiendo la parte demandada alegado y demostrado que el contrato objeto de litigio se encontraba vigente o existía una prórroga o renovación del mismo para el momento en que se demandó el desalojo; considera esta Alzada que la pretensión de desalojo intentada resulta procedente por estar conforme a derecho, y debe declararse con lugar en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
III
D I S P O S I T I V A

En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte demandada contra la sentencia proferida por el A quo, en fecha 16 de junio de 2017.
Se declara IMPROCEDENTE la defensa de fondo de falta de cualidad de la parte actora opuesta por la parte demandada.
Se declara IMPROCEDENTE las cuestiones previas opuestas como defensas de fondo por el demandado, de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta y la inepta acumulación de pretensiones.
Se declara CON LUGAR la demanda que por desalojo de inmueble destinado a uso comercial, intentaron los abogados Jaime Daniel Hernández Durán y Zuleida del Valle Segovia Pérez en su condición de apoderados judiciales de los ciudadanos José Gregorio Hernández Quintero, Rafaela del Carmen Hernández de Matos y Blanca Rosa Hernández Quintero, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 3.736.603, 2.628.579 y 3.464.724, respectivamente, contra el ciudadano Rafael Jesús Peligra Villalobos, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. 9.495.605.
Se CONDENA a la parte demandada, ciudadano Rafael Jesús Peligra Villalobos, ya identificado, a hacer entrega a los demandantes del inmueble que ocupa como arrendatario consistente en un local donde funciona la ferretería Ferreahorro, C. A., el cual tiene los siguientes linderos particulares: por el Norte: calle 10; por el Sur: con local donde funciona Comercial Fung, C. A.; por el Este: con cuatro locales comerciales denominados: Tienda Naturista Centro Naturista Vida y Salud, Reparación de Calzado “Italcalzado”, una barbería sin nombre y un centro de apuestas “MW”; y por el Oeste: con terrenos del mismo inmueble; que a su vez forma parte de un inmueble de mayor extensión cuyos linderos son: por el Norte: con una longitud aproximada de 27.03 metros, colindando con la esquina calle 10 con avenida 6; por el Sur: con una longitud aproximada de 26 metros, colindando con Comercial Fung, C. A.; por el Este: en una longitud aproximada de 18.16 metros, colindando con la avenida 6; y por el Oeste: con una longitud aproximada de 18 metros, colindando con terrenos que son o fueron de Rafael Escarrá, ubicado en la calle 10 entre avenidas 6 y Bolívar del Municipio Valera del estado Trujillo; inmueble éste propiedad de la parte actora.
Se CONDENA en costas del recurso a la parte demandada, por haber sido confirmada en todas sus partes la sentencia apelada, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Por haberse proferido el presente fallo fuera de la oportunidad de Ley, NOTIFIQUESE a las partes, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Se CONFIRMA la decisión apelada.
Publíquese y regístrese la presente sentencia.
Remítase al Tribunal de la causa este expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en la ciudad de Trujillo, el seis (6) de junio de dos mil dieciocho (2018). 208º y 159º.-
EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

Abog. ADOLFO GIMENO PAREDES

LA SECRETARIA,

Abog. RIMY E. RODRIGUEZ A.

En igual fecha y siendo las 11.30 a. m., se publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.

LA SECRETARIA,