TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, catorce (14) de junio de Dos mil dieciocho (2018).
208º y 159º

ASUNTO: KP02-V-2017-003367

PARTE ACTORA: FIRMA MERCANTIL “CENTRO INMOBILIARIO JURIDICO C.A” debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción del Estado Lara, bajo el Nro: 26, Tomo: 21-A.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados ROGER JOSE ADAN CORDERO y LEANDY VANESSA NELO SILVA, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 127.585 y 226.774, respectivamente y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: FIRMA MERCANTIL “ZONA ESCOLAR C.A”, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el Nro: 20, Tomo: 27-A.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados HIPOLITO MARIN QUIÑONEZ y ROMER ANTONIO CASTILLO, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros: 186.699 y 177.386, respectivamente, y de este domicilio.

SENTENCIA DEFINITIVA
JUICIO DE DESALOJO DE LOCAL COMERIAL

-I-

SINTESIS PROCESAL

Se inició el presente juicio por escrito libelar presentado ante la Unidad de Recepción de Documentos (U.R.D.D), en fecha 13 de noviembre del año 2017, y por sorteo le correspondió conocer al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el cual mediante Sentencia de fecha 16 de noviembre del mismo año se declinó la competencia a los Juzgados de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, correspondiendo a este Tribunal admitiendo la demanda en fecha 11 de enero del 2018, ordenándose la Citación de la Parte demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos su citación.

Asimismo en fecha 5 de marzo del año que discurre, la Ciudadana LAURA MARLENI CORDERO GOMEZ, Venezolana, Mayor de edad, titular de la cedula de Identidad N° V-7.368.211, de este domicilio, en su carácter de Vicepresidenta de la Sociedad Mercantil “ZONA ESCOLAR C.A”, IDENTIFICADA ANTERIORMENETE, OTORGÓ poder Apud Acta a los Abogados HIPOLITO MARIN QUIÑONEZ y ROMER ANTONIO CASTILLO, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros: 186.699 y 177.386, respectivamente.

Posteriormente en fecha 7 de marzo del 2018, la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda, de igual forma en fecha 20 de marzo de 2018, siendo la oportunidad fijada para que tuviera lugar la Audiencia Preliminar en el presente juicio, se dejó constancia que la parte demandada asistió, y que la parte actora no compareció ni por si ni por medio de apoderado, en la cual la parte demandada ratificó la contestación de la demanda tanto en hechos como el derecho, asimismo ratificó todas las pruebas consignadas.

En fecha 23 de marzo de 2018, este Juzgado realizó la fijación de los hechos de la presente causa, y advirtió a las partes sobre el lapso para promover pruebas sobre el mérito de la causa, asimismo en fecha 02 de abril del año 2018 la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, en la cual mediante auto de fecha 11 de abril de 2018 se negó la admisión de las documentales presentadas por no ser consignadas en la oportunidad correspondiente, del mismo modo se admitió la prueba testimonial fijándose fecha para oír la declaración de testigo, y en fecha 17 de mayo del año 2018 se llevó a cabo el Debate Oral, continuando el mismo en fecha 18 de mayo del mismo año.

-II-
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

ALEGATOS EXPLANADOS POR LA PARTE ACTORA

Alegando la representación judicial de la parte actora que su representada suscribió contrato privado de arrendamiento con la FIRMA MERCANTIL “ZONA ESCOLAR C.A”, plenamente identificada en autos, expresó que dicho contrato tenia como objeto un inmueble constituido por un Local Comercial, con un área de 157,95 mts2, distinguido con el N°1, situado en la planta baja del Multicentro Comercial Capital Plaza, ubicado con frente a la Avenida Vargas y a la Avenida 20 de esta ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren Estado Lara, señaló que en el situado contrato en su clausula quinta se convino en que el pazo de duración seria de un (1) año, contado a partir del primero (1°) de mayo de 2011, plazo fijo y determinado.

Arguyó que el día 1° de mayo de 2012, venció la relación contractual, momento en el cual comenzó a correr el plazo de la prorroga legal según lo tipificado en el articulo 38 1 literal (a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios operando de pleno derecho y sin necesidad de notificación ya que el contrato mismo equivale a la notificación de no prorroga, indicó que dicha prorroga legal finalizó el día 1° de mayo de 2014, ya que tenían mas de 5 años ocupando el inmueble. Sin embargo, vencida la misma y en razón que el arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado y su representada aceptando el pago de los cánones, dicho contrato se indeterminó por efecto de la tacita reconducción., asimismo manifestó que en el contrato se convino un canon de arrendamiento de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs 5.600,00) mensuales; los cuales cancelaria el arrendatario por mensualidades vencidas a partir de la firma del contrato, que se convino además en la clausula cuarta del contrato que serian por cuenta exclusiva de la arrendataria todo lo relativo al pago de los servicios que necesite, tales como alumbrado, aseo urbano, agua, condominio y cualquier otro servicio que necesite.

Expresó que vencida la prorroga legal la relación se mantuvo de manera armoniosa con su representada, honrando la arrendataria el pago de sus obligaciones, el pago del canon de arrendamiento y el pago de los gastos comunes o de condominio, conforme a lo que dispone la clausula tercera del contrato y el articulo 37 de la Ley para la regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, alegó que eso fue así hasta el mes de junio del año 2017, oportunidad en la que la arrendataria, sin razón alguna o causa aparente dejó de cancelar lo correspondiente a los gastos comunes que le corresponde al arrendatario.

Posteriormente detalló los meses que adeuda con las siguientes cantidades de dinero, y que tal situación de morosidad le fue notificada por la junta de condominio MULTICENTRO CAPITAL PLAZA , emitida por la Administración y que la misma no fue admitida por la arrendataria debido haberse negado a ello, arguyó que la arrendataria se encuentra en un estado de morosidad y no ha dado cumplimiento a tal obligación; no ha mostrado interés alguno en solventar la misma y ponerse al día , siendo nulas las gestiones realizadas para ello, el cual denota una actitud contraria a las estipulaciones contractuales celebradas, manifestó que la arrendataria no cumplió con lo establecido en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, violentando los preceptos legales expresados en mencionada norma, vulnerando los intereses de su representada en su condición de arrendadora. Fundamentando sus alegatos en los normas contenidas en los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.166 del Código Civil y los artículos 36, 37, 40, y 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y el articulo 864 del Código de Procedimiento Civil. Por todo lo anteriormente expuesto acude ante esta autoridad para demandar por DESALOJO a la Firma Mercantil “ZONA ESCOLAR C.A”, representada por su Vicepresidente LAURA MARLENI CORDERO GOMEZ, plenamente identificadas en autos, para que convenga o a ello sea condenado en entregar libre de personas y de bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió, el inmueble arrendado, constituido por un Local Comercial antes mencionado. Estimando la demanda en la suma de UN MILLON CIENTO SIETEMIL NOVECIENTOS TRECE BOLIVARES CON NOVENTA Y UN CENTIMOS (Bs 1.107.903,91) equivalentes aproximadamente a 3.693,05 UT.

DEFENSAS DE FONDO DE LA PARTE DEMANDADA

Dentro de su oportunidad procesal, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda, en la cual negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como en cuanto en derecho lo alegado por la parte actora en su escrito libelar, en cuanto a los hechos por ser falsos e inciertos y lo que respecta al derecho por carecer de fundamento legal.

Asimismo expresó que es cierto que su representada suscribió un contrato privado a tiempo determinado con la parte actora en la fecha indicada en el libelo de demanda, que es cierto que el objeto del contrato es un inmueble constituido por un local comercial, el cual dan por reproducidos el área, descripción, ubicación y demás datos especificado en el libelo de demanda, que es cierto la duración por un (1) año del contrato a tiempo determinado a partir del primero 1° de mayo de 2011, el cual venció el 1° de mayo de 2012 y que desde esa misma fecha inició el plazo de prorroga legal de tres (3) años. Manifestó que es falso que la actora no tenia la necesidad de notificar a la inquilina, ya que según la actora se venció en la fecha que señala, aun mas cuando su representada ha continuado realizando los pagos de arrendamiento y condominio hasta la presente fecha y la actora recibiéndolo. Alegó que la prorroga legal se ha extendido desde el 1° de mayo de 2014 hasta la fecha de la presente controversia, por casi cuatro (4) años mas, siendo obligación de la actora notificar a la arrendataria cuando la arrendadora da por finalizado la prorroga legal incluso hacerlo por escrito estableciendo e indicando con precisión el día, el mes y el año del uso de la mencionada prorroga legal por cuanto dicho contrato determinado tal como lo reconoce y afirma el actor en el libelo de la demanda se indeterminó por efecto de la tacita reconducción. Arguyó que esa sorpresiva decisión creó en su mandante absoluta indefensión e inestabilidad en la actividad comercial emprendida desde hace varios años, en sentido de que no le da oportunidad a su representada en tiempo razonable la reubicación de su fondo de comercio para realizar la actividad comercial propia del ramo, sobre todo si se toma en cuenta el tiempo de arrendamiento continuo y sin interrupción de mas de catorce (14) años que su mandante lleva ocupando y arrendando dicho local comercial .

De igual forma arguyó que la arrendadora tiene la obligación ineludible en la etapa que se denomina como intimatoria de solicitar a la arrendataria lo adeudado por alquileres o gastos comunes dentro del lapso de tres (3) días contados a partir de la fecha de notificación y la inquilina a consignar lo adeudado, y que esa etapa no se cumplió. Que es cierto que la cantidad que expresa como convenida de canon mensuales por mensualidades vencidas a partir de la firma del contrato, que es cierto lo acordado por el pago de servicios y condominio, los cuales su mandante ha venido cumpliendo durante 14 años continuos que lleva ocupando el indicado local N°1 mediante diferentes contratos de arrendamientos con renovaciones de los mismos y la arrendadora recibiendo los respectivos pagos.

Indicó que es cierto la cantidad convenida por mensualidades vencidas mencionada por la actora por concepto de arrendamiento del mencionado inmueble, los gastos por concepto de redacción del contrato, así como el pago de servicios públicos y condominio, así como el pago de servicios públicos y condominio, así como el pago de arrendamiento el cual ha venido cumpliendo a la presente fecha de forma puntual, siendo el ultimo pago de arrendamiento de fecha cinco (5) de marzo de 2018. Que es falso que su defendida sin causa aparente haya interrumpido la cancelación de los gastos comunes o de condominio, cuando la actora a través de su Gerente General Ciudadana Carmen Ramona Rojas de Díaz ha realizado perturbaciones a la posesión del local arrendado; en el sentido de que en una oportunidad se presentó al local N° 1, arrendado por la empresa “Zona Escolar C.A”, se dirigió personalmente a su Vicepresidencia Laura Marleni Cordero Gómez y solicitó el desalojo del mismo y contradictoriamente al mismo tiempo en el mismo acto, le pide de forma arbitraria y unilateralmente, que debe pagar un amento del canon de arrendamiento, tal acción la realizó por propia autoridad, sin respeto a lo establecido en la Ley que rige la materia, la cual no aceptó su mandante. De igual forma arguyó que el mantenimiento y servicios que la arrendadora esta obligada a prestar a la arrendataria, fueron descuidados hacia el local N°1, manifestó que le han sucedido una serie de acontecimientos que no dudan en calificarlos de preocupantes y extraños, que coinciden con la situación política que en los últimos años han sucedido en el país.

Alegó que es falso que la arrendataria no haya mostrado interés en cancelar lo adeudado por concepto de condominio correspondiente a los meses de junio, julio, agosto y septiembre, expresó que su mandante se dirigió en varias oportunidades a la administración de la junta de condominio Multicentro Capital Plaza a los fines de plantear la situación de deficiencia de los servicios que tiene derecho de recibir, y que su mandante realizó todos los pagos correspondientes a los meses junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2017, a la junta de condominio indicada por la cantidad de DOS MILLONES DIEZ MIL TRESCIENTOS SESENTA Y DOS CON VEINTE CENTIMOS (Bs 2.010.362,20), atreves del Banco Bicentenario, mediante Deposito Bancario N° 42358190 por la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS VEINTESEIS MIL CON TREINTA Y CINCO CENTIMOS (Bs 1.326.135,35) de fecha 29 de septiembre de 2017, y Deposito Bancario N° 33418737 por la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS VEINTISEIS CON SESENTA Y UEVE CENTIMOS (Bs 684.226,69), ambos depósitos desde el código de Cuenta N° 01750386300721016771 del Banco Bicentenario en la cuenta, N° 012800401440297103 del Banco Caroní perteneciente a la junta de condominio de Multicentro Capital Plaza, además realizó el pago del mes de diciembre de 2017 por la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y CUATRO CON TRECE CENTIMOS (Bs 379.754,13), mediante deposito N° 57910686, en la cuenta N° 012800401440297103 del Banco Caroní perteneciente a la junta de condominio de Multicentro Capital Plaza. Indicó que esta forma de pagos por concepto de condominio siempre lo ha realizado la arrendataria de esa manera a través de los años de ocupación del Local arrendado y aceptado por la arrendadora sin ningún tipo de conflicto, y quie jamas la accionante había demandado por esta causa, sino en el presente asunto que de forma sorpresiva presentó la presente demanda, mientras que el pago por concepto de arrendamiento lo ha realizado siempre de forma correcta, puntualmente y sin ningún tipo de retardo ni morosidad.

-IV-
VALOR DE LAS PRUEBAS

A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta juzgadora pasa analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:
Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.
La Sala de Casación Civil ha dicho que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”
Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quién corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello porque en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet.
Ahora bien, esta juzgadora debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.
PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

Se acompañó al libelo de la demanda:
1. Acompañó al Libelo de la Demanda Copia Fotostática de Acta Constitutiva de la Firma Mercantil “CENTRO INMOBILIARIO JURIDICO” C.A, suscrita entre los Ciudadanos RICARDO DIAZ MOYANO, Venezolano, mayor de edad titular de la Cedula de Identidad Nro: V- 7.358.239 y CARMEN RAMONA ROJAS DE DIAZ, Venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nro: V- 4.773.891, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 8 de marzo del año 2007, bajo el Nro 26, Tomo 21-A, rielando a los folios 6 al 11, marcada con la letra “A”.Instrumento que se valora como prueba de su personalidad jurídica de la parte actora de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
2. Original de Poder Especial, conferido por el Ciudadano RICARDO DIAZ MOYANO, en representación de la firma mercantil “CENTRO INMOBILIARIO JURIDICO” C.A, a los Abogados ROGER JOSE ADAN CORDERO y LEANDY VANESSA NELO SILVA, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros 127.585 y 226.774, respectivamente, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 7 de noviembre de 2017, bajo el Nro 44, Tomo 140, cursante a los folios 12 al 14, marcada con la letra “B”. Se valora como prueba de la capacidad procesal del apoderado judicial de la parte actora de conformidad con los artículos 150 y 151 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
3. Original de Contrato Privado de Arrendamiento, suscrito por Firma Mercantil “CENTRO INMOBILIARIO JURIDICO” C.A y la FIRMA MERCANTIL “ZONA ESCOLAR C.A”, representada por la Ciudadana LAURA MARLENI CORDERO GOMEZ, plenamente identificados en autos, de fecha 1 de mayo del año 2011, marcada con la letra “C”, cursante al folio 15. El cual se valora de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil y se analiza como instrumento fundamental de la demanda contentivo de las obligaciones válidamente suscritas por las partes en el presente juicio. Así se establece.-
4. Recibos Aviso de Cobro, emitidos por la Junta de Condominio MULTICENTRO CAPITAL PLAZA, dirigidas a la Firma Mercantil ZONA ESCOLAR C.A, correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto, y Septiembre del año 2017, marcadas con las letras “D”, “E”, “F” y “G”. De igual Forma Promovió Comunicación emitida por la misma Junta de Condominio, dirigida a la Firma Mercantil ZONA ESCOLAR C.A, marcada con la letra “H”, rielando al folio 20. Esta Juzgadora le otorga pleno Valor Probatorio, por cuanto se observa de mencionadas Instrumentales la falta de pago por parte de la arrendataria, del mismo modo se aprecia la Insolvencia en el cumplimiento de sus obligaciones, cumpliendo con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil con respecto a la ratificación de las presentes documentales y serán valoradas en las consideraciones para decidir el presente fallo Así se determina.-
5. Promovió la Testimonial de la Ciudadana ERASMA DE JESUS SANCHEZ DE BAILONI, Venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° V- 7.361.385, de este Domicilio, en su carácter de Administradora de la Junta de Condominio de Multicentro Capital Plaza cuya evacuación consta en el Debate Oral, cual se llevó a cabo en fecha 17 de mayo del año que discurre, rielando a los folios 72 al 74 del presente expediente. Esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio a la presente declaración testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, ya que la testigo fue conteste en su declaración y que la misma concuerda entre sí y está vinculada con las demás pruebas del expediente y serán valoradas en las consideraciones para decidir el presente fallo. Así se establece.-

Se acompañó a la Contestación de la Demanda:
1. Copia Fotostática de Acta Constitutiva de la Firma Mercantil “ZONA ESCOLAR” C.A, suscrita entre los Ciudadanos LAURA MARLENI CORDERO GOMEZ, Venezolana, mayor de edad titular de la Cedula de Identidad Nro: V- 7.368.211 y JOSE MIHALOPOULOS TORRES, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nro: V- 7.351.654, respectivamente, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 22 de junio del año 2004, bajo el Nro 20, Tomo 27-A, rielando a los folios 31 al 35. Instrumento que se valora como prueba de su personalidad jurídica de la parte demandada de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
2. Original de Recibo de Ingreso N° 10992, emitido por la Junta de Condominio MULTICENTRO CAPITAL PLAZA, de fecha 26 de enero del año 2018, por la cantidad de DOS MILLONES DIEZ MIL TRESCIENTOS SESENTA Y DOS CON VEINTE CENTIMOS (Bs 2.010.362,20), por concepto de pago de alícuota correspondiente a los gastos generados en los meses de Junio, Julio, Agosto, Octubre y Noviembre del año 2017, a favor de la Firma Mercantil “ZONA ESCOLAR” C.A, marcada con la letra “A”, rielando al folio 45. Copia Fotostática de Depósitos Bancarios Nros: 33418737, de fecha 29 de septiembre del año 2017, por la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS VEINTISEIS CON SESENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs 684.226,69), cancelado con el cheque N° 57517615, y 42358190, por la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS VEINTISEIS MIL CON CIENTO TREINTA Y CINCO CENTIMOS (Bs 1.326.135,35) de fecha 14 de diciembre de 2017, girados contra la cuenta corriente N° 01750386300721016771 de Banco Bicentenario y depositados en la cuenta N° 012800401440297103 del Banco Caroní, perteneciente a la Junta de Condominio de Multicentro Capital Plaza, marcadas con la letra “B”, rielando a los folios 46 al 47. Original de Recibo de Ingreso N° 11031, emitido por la Junta de Condominio MULTICENTRO CAPITAL PLAZA, de fecha 7 de febrero del año 2018, por la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y CUATRO CON TRECE CENTIMOS (Bs 379.754,13), por concepto de pago de alícuota correspondiente a los gastos generados en el mes de Diciembre del año 2017, a favor de la Firma Mercantil “ZONA ESCOLAR” C.A, marcada con la letra “C”, rielando al folio 48. Copia Fotostática de Depósito Bancario Nro:57910686, de fecha 7 de febrero del año 2018, por la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y CUATRO CON TRECE CENTIMOS (Bs379.754,13), cancelado con el cheque N° 51.97727583, girado contra la cuenta corriente N° 01510046024446015150 del Banco Bicentenario y depositado en la cuenta N° 012800401440297103 del Banco Caroní, perteneciente a la Junta de Condominio de Multicentro Capital Plaza, marcadas con la letra “D”, rielando al folio 49. Copias Fotostáticas de Transferencias Bancarias del Banco Provincial, N° 020712 de fecha 07 de diciembre del 2016, N° 010301 de fecha 03 de enero del 2017, N° 043017 de fecha 30 de enero de 2017, N° 021003 de fecha 10 de marzo de 2017, N° 110304 de fecha 03 de abril de 2017, N° 020205 de fecha 2 de mayo de 2017, N° 100805 de fecha 8 de mayo de 2017, N° 071906 de fecha 19 de junio de 2017, N° 01020817 de fecha 2 de agosto de 2017, N° 01101117 de fecha 27 de noviembre de 2017, por la cantidad de DIEZ MIL CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs 10.165,00), y N° 10131017 de fecha 13 de octubre de 2017, N° 04271117 de fecha 27 de noviembre de 2017, N° 03200118 de fecha 30 de enero de 2018 y N° 01050318 de fecha 5 de marzo de 2018, por la cantidad de DIEZ MIL CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs 10.195,00), giradas por la Firma Mercantil “ZONA ESCOLAR” C.A, marcadas con la letra “E”, cursantes a los folios 50 al 58. Original de Solvencia de Condominio de fecha 07 de febrero de 2018, emitida por la Junta de Condominio de Multicentro Capital Plaza, a nombre de ZONA ESCOLAR C.A, marcada con la letra “F”, rielando al folio 59. Se evidencia de las Documentales que la parte demandada faltó en el cumplimiento de sus obligaciones, en lo que respecta el pago de condominio o gastos comunes consecutivos, ya que si bien es cierto que el canceló los gastos generados correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2017, no es menos cierto que los presentó en fecha 26 de enero del año 2018, constituyendo el pago extemporáneo de los mismos, incumpliendo así con el contrato de arrendamiento y a su vez con lo establecido en el articulo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, ordinal a. Esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio a las instrumentales presentadas y será en la parte motiva de esta Sentencia que se establecerá su relevancia. Así se Establece.-
3. Promovió la Testimonial de la Ciudadana ERASMA DE JESUS SANCHEZ DE BAILONI, Venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° V- 7.361.385, de este Domicilio, en su carácter de Administradora de la Junta de Condominio de Multicentro Capital Plaza, cuya evacuación consta en el Debate Oral, cual se llevó a cabo en fecha 17 de mayo del año que discurre, rielando a los folios 72 al 74 del presente expediente. Esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio a la presente declaración testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, ya que la testigo fue conteste en su declaración y que la misma concuerda entre sí y está vinculada con las demás pruebas del expediente y serán valoradas en las consideraciones para decidir el presente fallo. Así se establece.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
En el lapso probatorio.

No constituyó medio probatorio alguno, por cuanto esta Juzgadora no tiene prueba que valorar. Así se establece.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
En el lapso probatorio.
1. Promovió y Ratificó Copia Fotostática de Acta Constitutiva de la Firma Mercantil “ZONA ESCOLAR” C.A, suscrita entre los Ciudadanos LAURA MARLENI CORDERO GOMEZ, Venezolana, mayor de edad titular de la Cedula de Identidad Nro: V- 7.368.211 y JOSE MIHALOPOULOS TORRES, Venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nro: V- 7.351.654, respectivamente, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 22 de junio del año 2004, bajo el Nro 20, Tomo 27-A, rielando a los folios 31 al 35. Original de Recibo de Ingreso N° 10992, emitido por la Junta de Condominio MULTICENTRO CAPITAL PLAZA, de fecha 26 de enero del año 2018, por la cantidad de DOS MILLONES DIEZ MIL TRESCIENTOS SESENTA Y DOS CON VEINTE CENTIMOS (Bs 2.010.362,20), por concepto de pago de alícuota correspondiente a los gastos generados en los meses de Junio, Julio, Agosto, Octubre y Noviembre del año 2017, a favor de la Firma Mercantil “ZONA ESCOLAR” C.A, marcada con la letra “A”, rielando al folio 45. Copia Fotostática de Depósitos Bancarios Nros: 33418737, de fecha 29 de septiembre del año 2017, por la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS VEINTISEIS CON SESENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs 684.226,69), cancelado con el cheque N° 57517615, y 42358190, por la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS VEINTISEIS MIL CON CIENTO TREINTA Y CINCO CENTIMOS (Bs 1.326.135,35) de fecha 14 de diciembre de 2017, girados contra la cuenta corriente N° 01750386300721016771 de Banco Bicentenario y depositados en la cuenta N° 012800401440297103 del Banco Caroní, perteneciente a la Junta de Condominio de Multicentro Capital Plaza, marcadas con la letra “B”, rielando a los folios 46 al 47. Original de Recibo de Ingreso N° 11031, emitido por la Junta de Condominio MULTICENTRO CAPITAL PLAZA, de fecha 7 de febrero del año 2018, por la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y CUATRO CON TRECE CENTIMOS (Bs 379.754,13), por concepto de pago de alícuota correspondiente a los gastos generados en el mes de Diciembre del año 2017, a favor de la Firma Mercantil “ZONA ESCOLAR” C.A, marcada con la letra “C”, rielando al folio 48.Copia Fotostática de Depósito Bancario Nro:57910686, de fecha 7 de febrero del año 2018, por la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y CUATRO CON TRECE CENTIMOS (Bs379.754,13), cancelado con el cheque N° 51.97727583, girado contra la cuenta corriente N° 01510046024446015150 del Banco Bicentenario y depositado en la cuenta N° 012800401440297103 del Banco Caroní, perteneciente a la Junta de Condominio de Multicentro Capital Plaza, marcadas con la letra “D”, rielando al folio 49.Copias Fotostáticas de Transferencias Bancarias del Banco Provincial, N° 020712 de fecha 07 de diciembre del 2016, N° 010301 de fecha 03 de enero del 2017, N° 043017 de fecha 30 de enero de 2017, N° 021003 de fecha 10 de marzo de 2017, N° 110304 de fecha 03 de abril de 2017, N° 020205 de fecha 2 de mayo de 2017, N° 100805 de fecha 8 de mayo de 2017, N° 071906 de fecha 19 de junio de 2017, N° 01020817 de fecha 2 de agosto de 2017, N° 01101117 de fecha 27 de noviembre de 2017, por la cantidad de DIEZ MIL CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs 10.165,00), y N° 10131017 de fecha 13 de octubre de 2017, N° 04271117 de fecha 27 de noviembre de 2017, N° 03200118 de fecha 30 de enero de 2018 y N° 01050318 de fecha 5 de marzo de 2018, por la cantidad de DIEZ MIL CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs 10.195,00), giradas por la Firma Mercantil “ZONA ESCOLAR” C.A, marcadas con la letra “E”, cursantes a los folios 50 al 58. Original de Solvencia de Condominio de fecha 07 de febrero de 2018, emitida por la Junta de Condominio de Multicentro Capital Plaza, a nombre de ZONA ESCOLAR C.A, marcada con la letra “F”, rielando al folio 59. Testimonial de la Ciudadana ERASMA DE JESUS SANCHEZ DE BAILONI, Venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° V- 7.361.385, de este Domicilio, en su carácter de Administradora de la Junta de Condominio de Multicentro Capital Plaza, cuya evacuación consta en el Debate Oral, cual se llevó a cabo en fecha 17 de mayo del año que discurre, rielando a los folios 72 al 74 del presente expediente. Las cuales fueron ya valorados en consideraciones que este Tribunal da por reproducidos. Así se establece.-

Siendo la oportunidad procesal para dictar el Fallo Integro en la presente causa de Desalojo, y de conformidad con la norma contenida en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, este Tribunal estando dentro del lapso legal procede a extender el Fallo Integro, dando cumplimiento a lo establecido en la precitada norma.

DEL DEBATE O AUDIENCIA ORAL

Luego de cumplirse en el lapso establecido para ello cada uno de los actos procesales que se encuentran plasmados en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, llevándose a cabo la celebración del Debate Oral del presente juicio de Desalojo en fecha 17 de mayo del 2018, y de conformidad con el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual, este Tribunal declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO de local comercial, incoada por la FIMA MERCANTIL “CENTRO INMOBILIARIO JURIDICO C.A”, contra la FIRMA MERCANTIL “ZONA ESCOLAR C.A”, plenamente identificados en autos, de igual forma se ordenó la entrega del Local Comercial y se condena en Costas a la parte demandada.

Así las cosas, y encontrándonos dentro de la oportunidad procesal de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo bajo las siguientes consideraciones:

-V-
PUNTO PREVIO

DE LA IMPUGNACION DE LAS DOCUMENTALES

Se Evidencia de las actas procesales que conforman el presente expediente que la parte demandada en el escrito de Contestación de la demanda, impugnó las Documentales presentadas por la parte actora, en lo que respecta a los Avisos de Cobro emitidos por la Junta de Condominio de Multicentro Capital Plaza, desconociéndolos y negándolos por ser documentos privados sin certificación, ratificando dicha impugnación en el escrito de Pruebas.

Ahora bien se desprende de la declaración de Testigo, evacuado en el Debate Oral que se llevó a cabo en fecha 17 de mayo de 2018 cursante a los folios 72 al 74, que la misma ratificó los Avisos de Cobro emitidos por su persona en su carácter de Administradora de la Junta de Condominio de Multicentro Capital Plaza, cumpliendo así con lo requerido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que los documentos privados emanados por terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial, por lo que esta Sentenciadora debe declarar Improcedente la Impugnación de las Documentales presentadas por la parte actora. Así se Decide.-

-VI-
DEL MERITO DE LA CAUSA

Esta juzgadora a los fines de pronunciarse sobre el fondo de la presente causa, considera que es necesario traer a colación que el contrato suscrito por las partes traduce la proposición u oferta de una de las partes y la aceptación de los términos establecidos para la otra parte, subsumiéndose a las cláusulas convenidas en el mismo, logrando establecer un vinculo jurídico entre las partes contratantes, al respecto cabe señalar que el artículo 1.133 del Código Civil dispone textualmente lo siguiente:

“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vinculo jurídico”

Es decir, que dentro de las relaciones sociales y económicas del hombre, el contrato constituye un valioso e imprescindible instrumento, todos contratan para satisfacer sus necesidades: El estado, los particulares, y empresarios; los trabajadores manuales e intelectuales, industriales, comerciantes. El contrato está vinculado a toda actividad ocupacional, por otro lado, uno de los puntos del contrato y de estrecha relación entre la economía y el derecho, se encuentra precisamente en la actividad contractual.

De conformidad con el artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene dos obligaciones que son consideradas principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.-

El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, donde las partes desde el inicio conocen sus obligaciones. Es así como ambas partes asumen obligaciones recíprocas, el arrendador se obliga a hacer gozar o disfrutar durante un tiempo al arrendatario de un bien, que en este caso es un inmueble de su propiedad, pero lo hace para obtener como contraprestación el pago de un precio, que en este caso es un canon de arrendamiento.-

Dispone la norma contenida en los artículos 1159 y 1160 del Código Civil lo siguiente:
Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
De la norma antes transcrita se observa que las partes deben sujetarse al cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato, ya que tiene fuerza de ley entre ellos.
Por su parte el artículo 1167 del Código Civil lo siguiente:
Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Es claro el establecer que si una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir la terminación del contrato, y pueden volver a la situación que se encontraban antes de celebrar el contrato; pues esta es la llamada acción resolutoria. Según el derecho común, el deudor está obligado a cumplir con su obligación. Sin embargo, la idea acogida por el legislador es la de que el incumplimiento de una de las partes, hace posible que la otra no deba cumplir con la parte de su compromiso, lo que le asigna el contrato a su cargo.
El artículo 1264 eiusdem, establece:

Artículo 1.264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

De los artículos transcritos se desprende que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes de las estipulaciones realizadas en ellos; que el arrendatario esta obligado a pagar los cánones de arrendamiento, asimismo dada que la actividad realizada es comercial encuadra en el artículo 2 del Decreto de la Ley de Regulación de arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece:

“…A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público…”, por lo tanto resulta aplicable la prenombrada Ley.

Ahora bien, la parte actora aduce que la parte demandada ha incumplido el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referido a la causal marcada con la letra a, el arrendatario que haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento y /o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos el cual establece es su literal a:

“…. Son causales de desalojo: …
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y /o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivo. (Resaltado del Tribunal).

Si se analiza la posición de la parte actora en cuanto a los pagos, se desprende de los avisos de cobro correspondientes a las fechas de junio, julio, agosto y septiembre del año 2017, junto con la comunicación emitidos por la Junta de Condominio de Multicentro Capital Plaza donde se advierte a la Firma Mercantil Zona Escolar C.A, sobre las deudas pendientes de condominio, de igual forma estas documentales fueron ratificadas por la Ciudadana ERASMA DE JESUS SANCHEZ DE BAILONI, Venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N° V- 7.361.385, de este Domicilio, en su carácter de Administradora de la Junta de Condominio de Multicentro Capital Plaza, en la cual manifestó que independientemente que el cliente haya cancelado el condominio, para ellos mientras no lo presente por la oficina de administración, el cliente es moroso, cancelando en fecha de septiembre del 2017 los meses adeudados, incurriendo en la causal de desalojo por haber dejado de pagar mas de dos cuotas de condominio o gastos comunes.

Esta Sentenciadora observa del acervo probatorio que existe la insolvencia por parte de la demandada en cuanto a los pagos de condominio o gastos comunes consecutivos, ya que si bien es cierto que consignó los pagos, no es menos cierto que los mismos fueron extemporáneos quedando así evidenciado de los medios probatorios traídos al proceso.

En vista a lo anteriormente expuesto, esta Juzgadora debe pronunciarse sobre el Fondo de la demanda, declarando Con Lugar la misma por incumplir en el pago de las cuotas correspondientes al condominio o gastos comunes consecutivos en la fecha prevista y establecida, y así se debe establecer en el dispositivo de esta Sentencia.-

-VI-
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO, intentada por la FIRMA MERCANTIL CENTRO INMOBILIARIO JURIDICO C.A, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción del Estado Lara, bajo el Nro: 26, Tomo: 21-A, contra la FIRMA MERCANTIL “ZONA ESCOLAR C.A”, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el Nro: 20, Tomo: 27-A. SEGUNDO: Se ordena la entrega material del inmueble libre de bienes y personas, constituido por un local comercial con un área de 157,95 mts2, distinguido con el N°1, situado en la planta baja del Multicentro Comercial Capital Plaza, ubicado con frente a la Avenida Vargas y a la Avenida 20 de esta ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren Estado Lara. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar totalmente vencida.

PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA CERTIFICADA.
Dado, firmado y sellado en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, con sede en Barquisimeto, a los catorce (14) días del mes de junio del dos mil dieciocho (2018). Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación. Sentencia No: 186. Asiento No. 41.
La Juez Provisorio

Abg. Johanna Dayanara Mendoza Torres

El Secretario Temporal

Abg. Luis Fernando Ruiz Hernández

En la misma fecha se dictó sentencia siendo las 2:38 p. m, y se dejó copia certificada para el archivo de este Juzgado.
El Secretario Temporal

Abg. Luis Fernando Ruiz Hernández