TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, quince (15) de junio de Dos mil dieciocho (2018).
208º y 159º

ASUNTO: KP02-V-2014-3187
PARTE ACTORA: JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO GRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº V-13.786.662 y V-9.850.966, respectivamente de este domicilio.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abg. ALEJANDRO JOSE RODRIGUEZ PAGAZANI y YEISMAR GERARDO CARRERA CARRERO, inscritos en los Inpreabogado bajo los Nos. 19.333 y 104.199 respectivamente, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO y CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de la Cedulas de Identidad Nº V-16.751.404 y 4.370.812; respectivamente, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abg. JUAN ALCIDES CARO PEREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 73.986, de este domicilio.

SENTENCIA DEFINITIVA
RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

( I )
SINTESISI PROCESAL
Se inició el presente juicio por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentado por los ciudadanos JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO GRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS, anteriormente identificados. Se evidencia de las actas procesales que conforman el presente expediente, que en fecha 31/10/2014, se recibió demanda por Retracto Legal Arrendaticio presentada por los ciudadanos JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO GRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS asistidos por el Abogado ALEJANDRO JOSE RODRIGUEZ PAGAZANI, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 19.333, de este domicilio, el cual fue admitido por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 11/11/2014.
Asimismo, y en fecha 13/11/2014, la parte actora confirió poder APUD ACTA a los abogados YEISMAR GERARDO CARRERA CARRERO y ALEJANDRO JOSE RODRIGUEZ PAGAZANI inscritos en los Inpreabogado bajo los Nos. 19.333 y 104.199 respectivamente.
Posteriormente a ello, en fecha 14/11/2014, se recibió diligencia de la parte actora consignando copias del libelo de la demanda a los fines que sean libradas las compulsas, y en fecha 17/11/2014, compareció el Alguacil del Tribunal y expuso haber recibido los emolumentos, el Tribunal dictó auto acordando librar compulsa en fecha 18/11/2014.
En fecha 02/12/2014, se recibió diligencia de la parte demandante ratificando el pedimento del libelo de la demanda, y el tribunal dictó auto ampliando auto de admisión por cuanto no se había otorgado el término de la distancia, librándose compulsas, citación y oficio. En fecha 24/11/2015, la parte demandada se dio por notificada a los folios 58 al 68.
En fecha 26/11/2015, el Tribunal dictó auto y vista la diligencia fecha 24/11/2015, suscrita por la ciudadana CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ, parte demandada en el presente juicio, negó lo solicitado, por cuanto lo cuestionado quedo sin efecto a través del pronunciamiento de fecha 28/04/2015, igualmente a darse por citada, se da también por enterada del auto de admisión de fecha 10/12/2014, en el cual se estableció el día y hora exacto para la cual debería asistir.
Por otra parte, y en fecha 01/12/2015, se llevó a cabo la AUDIENCIA DE MEDIACION en el presente juicio, comparecieron los apoderados de la parte demandante y se dejó constancia que la parte demandada no compareció ni por si ni por apoderado judicial.
Se llevó a cabo audiencia conciliatoria en la presente causa el día 09/12/2015, al folio 72, y en fecha 10/12/2015, el Tribunal dictó auto respecto a Recurso de Apelación interpuesto en fecha 02/12/2015 contra autos dictados en los folios Números 69 y 70, oyéndose en un solo efecto, abriéndose asunto KP02-R-2015-001058.
Así las cosas, y en fecha 12/01/2016, la parte demandada dio contestación a la demanda e interpuso cuestiones previas las cuales fueron decididas en fecha 17/02/2016, por medio de sentencia interlocutoria a las cuestiones previas declarándose sin lugar, a los folios 87 al 90.
En fecha 19/02/2016, se recibió escrito de contestación a la demanda a los folios 92 al 94.
En fecha 01/03/2016, se oyó apelación en un solo efecto en causa KP02-R-2016-000149 al folio 96.
En fecha 21/04/2016, el Tribunal dictó auto agregando oficio bajo el Nro. 137/2016 emanado del Juzgado Superior Segundo en lo Civil Mercantil y Tránsito del Estado Lara, a los folios 98 al 144.
Se desprende de las actas procesales que en fecha 16/05/2016 el Tribunal dictó auto haciendo la fijación de hechos en el presente asunto y el día 14/06/2016, se libraron boletas de notificación.
En fecha 04/10/2016, se agregó oficio No 310/2016 de fecha 30/09/2016, emanado del Juzgado Superior Segundo en lo Civil Mercantil y Tránsito del Estado Lara, a los folios 147 al 212.
En fecha 07/12/2016, el Alguacil del Tribunal consigno recibo de boleta de notificación sin firmar de la co-demandada CLARA ESTRELLA DIAZ, asimismo y en fecha 13/12/2016, se libraron carteles de notificación, seguidamente y en fecha 20/12/2016, el Alguacil del Tribunal consigno recibo de boleta de notificación, luego en fecha 20/01/2017, el Tribunal dictó auto agregando las pruebas promovidas por las partes en el presente juicio, a los folios 222 al 293, más adelante y en fecha 27/01/2017, se admitieron las pruebas. En fecha 24/03/2017, se agregó oficio Nro. 18-2017 emanado del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure del Estado Portuguesa a los folios 297 al 326. En fecha 08/05/2017, se libraron boletas de notificación y posteriormente en fecha 17/05/2017 el Alguacil del tribunal consigno boleta de notificación firmada por las partes en el presente juicio.
En fecha 26/05/2017, se fijó audiencia oral para el día 08/06/2017, por otra parte en fecha 30/05/2017, la Abogada Clara Díaz, actuando en su propio nombre y representación, consignó escrito solicitando no se dicte sentencia hasta tanto no se decida la demanda que cursa ante SUNAVIH, y en fecha 31/05/2017 el Tribunal dictó negando la solicitud de suspensión de la causa.
En fecha 31/05/2017, se dictó auto negando la solicitud de suspensión de la causa, subsiguientemente, en fecha 15/06/2017, se fijó nueva oportunidad para la celebración de la audiencia oral, llevándose a cabo en fecha 20/06/2017, a los folios 07 al 11, de la segunda pieza, Tuvo lugar la audiencia Oral, seguidamente en la misma fecha se dictó dispositivo, el cual se declaró con lugar. Se observa de igual forma que en fecha 26/06/2017, el tribunal dictó sentencia definitiva en la presente causa declarando con lugar el Retracto Legal Arrendaticio, a los folios 13 al 16 de la segunda pieza.
En este mismo orden de ideas, en fechas 03/07/2017 y 04/07/2017, los apoderados de las partes intervinientes en el presente proceso, Apelaron de la decisión dictada en fecha 26 de Junio de 2017 asignándosele el asunto KP02-R-2017-648, a los folios 17 y 18 de la segunda pieza, la cual fue oída en fecha 12/07/2017 en ambos efectos, conociendo de la misma el Superior Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental a los folios 20 al 25, decidiendo en fecha 27/09/2017, a los folios 26 al 39, declarándola firme en fecha 17/10/2017, al folio 40 y remitiendo el expediente a la URDD Civil para su distribución, siendo recibida la presente demanda, por ante el Tribunal de Primera instancia de origen, en fecha 24/10/2017, levantando ACTA DE INHIBICION en fecha 31/10/2017, a los folios 42 al 44, remitiéndose la misma y se libraron oficios.
Del conocimiento de este Tribual Segundo de Primera Instancia en la presente causa.
En fecha 05/02/2018 el Tribunal dictó auto de entrada al presente expediente, donde la parte demandada de autos, en fecha 07/02/2018 consigno diligencia en la cual solicita la entrega de la vivienda, y por otro lado, la parte demandada solicito al Tribunal se avoque a la presente causa, a los folios 48 al 50.
Seguidamente se dictó auto abocando a la Juez Suplente ordenándose notificar a las partes y una vez se verifique la última comenzará a transcurrir los lapsos establecidos en el artículo 14 y 90 del Código de Procedimiento Civil, se reanudará la causa al estado de comenzar a transcurrir el lapso para dictar sentencia y se libraron boletas, a los folios 51 al 54. Asimismo se recibió oficio N° 2018/054 emanado del Juzgado Superior Primero Civil del Estado Lara, remitiendo asunto KH01-X-2017-131, con lugar la Inhibición, en fecha 21/02/2018 a los folios 55 al 89.
Por otra parte, en fecha 02/03/2018, la abogada Clara Díaz Hernández actuando en su carácter de autos, diligenció por medio de la cual deja constancia de lo explanado en auto referente a la oferta real de pago, al folio 90, dándose el tribunal por enterado de la diligencia el día 06/03/2018.
En fecha 19/03/2018, el Alguacil del tribunal consigno boleta de notificación sin firmar del Abogado Alejandro Rodríguez sin firmar a los folios 92 al 94.
De igual forma en fecha 02/04/2018, el apoderado demandado Abogado Juan Alcides Caro se dio por notificado en el presente asunto al folio 95, y en ese mismo día solicitó la publicación de un solo Cartel de Notificación a la parte actora ciudadanos Flor Amelia Cañizales Campos y José Manuel Antonio Pacheco, en un diario de mayor circulación en la localidad, al folio 96, acordando el Tribunal, notificar por carteles a la parte actora, y se libró cartel, a los folio 97 y 98., consignando la parte demandada de autos, Cartel de Notificación, debidamente publicado en el diario la prensa, a los folios 99 al 101, donde el tribunal se dio por enterado mediante auto en fecha 08/05/2018.
Para la fecha del 06/06/2018, se llevó a cabo la audiencia de juicio en el presente asunto, mediante la cual las partes señalaron sus alegatos y al finalizar el acto, el tribunal declaro con lugar la presente demanda de Retracto Legal y la inadmisibilidad de la prueba documental consignada en la oportunidad de la audiencia por la actora, por no haberse promovido en la oportunidad procesal correspondiente, a los folios 107 al 121. Siendo la oportunidad para el pronunciamiento de la sentencia de mérito, se dictó auto de diferimiento por dos días de despacho siguientes.
( II )
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
Pasa esta juzgadora entonces a analizar los alegatos explanados por las partes en su oportunidad correspondiente por lo que observa lo siguiente:

DE LOS ALEGATOS EXPLANADOS POR LA PARTE ACTORA
Relata la parte actora que desde la fecha del 01 de octubre del año 2012, han venido ocupando el inmueble constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguida con el Nro. D-10, con su Nro. Catastral 13-06-01-08-63-10, del sector D, de la Urbanización Horizonte, ubicada en el Asentamiento Campesino Tarabana, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara, con una superficie de 174,50mts2; cuyos linderos y medidas particulares son los siguientes: NORTE: 17,00 mts con Parcela Nro. D-11; ESTE: 11,06 mts con calle Los Álamos; SUR: 13,00 mts con O.C.V Guaicaipuro y 4,00 mts con Calle Los Álamos y OESTE: 11,33 mts con Parcela Nro. E-09, el cual era propiedad de la ciudadana DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO, tal como se evidenció en documento anexado y marcado con la letra “A”
Asimismo la parte accionante alego que han permanecido viviendo en el inmueble antes identificado en calidad de arrendamiento, mediante un contrato verbal en donde fijaron el canon de arrendamiento en la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00) mensuales, los cuales fueron pagados inicialmente a los ciudadanos CLARA ESTRELLA DIAZ HERNDADEZ y DARWIN SANDOVAL (hijo de Clara Estrella Díaz), hasta el canon correspondiente al mes de Junio del 2.013, cancelándose los cánones de arrendamiento subsiguientes, a partir del mes de julio del 2.013 a la parte demandada, ciudadana DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO, donde acordaron con la misma, quien es la propietaria que se pagaría dicho Canon hasta que se otorgara el documento de venta del referido inmueble destinado a Vivienda Principal.
Siguió narrando la parte accionante que la parte demandada vendió la casa antes identificada tal como se evidenció en documento consignado e identificado con la letra “B”, a la ciudadana CLARA ESTELLA DIAZ HERNANDEZ, titular de la cedula de identidad Nro. V-4.370.812, a pesar de que tenían el derecho de preferencia que según el artículo 131 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, y que en paralelo habían celebrado sobre el inmueble una negociación, mediante un contrato de opción de compra y una prórroga del mismo el cual no se materializo por causa de las demandadas, conforme a las opción y su prórroga del mismo que no se materializó por causa de las demandadas, el precio del mencionado inmueble en el contrato de opción a compra fue fijado inicialmente por la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 665.000,00), posteriormente aumentado en la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), tal como se evidenció en documentos consignados e identificados con las letras “C” y “D”, siendo que la compradora fue quien les otorgo la opción como apoderada de la vendedora como se evidenció en documento consignado e identificado con la letra “E”. Que se incumplieron los requisitos de la oferta de la preferencia ofertiva, y el inmueble fue vendido a un precio inferior al pactado en la oferta. Alego que las demandadas están vivas, y que está reconocido el pago del precio del inmueble, por la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 210.000,00). Fundamentó la presente demanda en el Artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Seguidamente estimó la presente demanda por la cantidad de Bs. 605.000,00, equivalentes a CUATRO MIL SETECIENTAS SESENTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (4.763 U.T.) quedando un saldo a favor de la ciudadana CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ, ya identificada, como saldo del precio del inmueble de TRESCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs 395.000,00), los cuales cancelaran en la oportunidad que corresponda, y que en caso de que los demandados no convengan en la parte petitoria de este libelo, solicito que la sentencian dictada por este Tribunal les sirva de Título de Propiedad, a los fines de su registro. Por último solicitó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble deslindado en este libelo y que libre oficio correspondiente al ciudadano Registrador Subalterno. Fijo el domicilio procesal de la partes demandadas, en el conjunto residencial Villas Park, edificio 2 SAMAN, del sector 2, lado Este, Planta Baja, distinguido con las letras PB-C ubicado en la avenida circunvalación, entre prolongación de la Avenida 10, vía Acarigua y avenida en proyecto de la ciudad de Acarigua Municipio Páez del Estado Portuguesa. En su petitorio solicito que la demanda sea declarada con lugar con todos los pronunciamientos de ley todo de conformidad con lo establecido en el artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

DE LAS DEFENSAS DE FONDO
Estando dentro del lapso procesal establecido para dar contestación a la presente demanda, los accionados de autos, admitieron como cierto que en fecha 01 de octubre del año 2012, realizaron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la controversia con los demandantes de autos, pero afirmando como falso que dicho contrato fuera realizado de forma verbal, tal como se demostró en el documento consignado e identificado con la letra “A”, ya que fue un contrato de arrendamiento escrito de carácter privado. Que el contrato de arrendamiento objeto de la controversia fue redactado por uno de los apoderados de los actores en donde fijaron como Clausula Tercera que el Canon de Arrendamiento fuera de TRES MIL BOLIVARES MENSUALES las cuales se cancelarían por adelantadas, contraviniendo lo establecido en el artículo 67 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamiento de Vivienda.
Por otra parte, negó, rechazo y contradijo que los actores estuvieran solventes con el pago de los cánones de arrendamiento, para el momento de la Transferencia de propiedad del inmueble objeto de esta controversia. De igual manera manifestó la parte demandada que el accionante para demanda su derecho de preferencia tenían que estar solvente para el momento en que se realizó el traslado de propiedad sobre el referido inmueble. Que por no haberse demostrado la solvencia en el pago del canon de arrendamiento la cual es uno de los requisitos esencial para demandar el retracto legal arrendaticio, solicito la inadmisibilidad de la presente demanda.
De igual forma, negó, rechazó y contradijo que el contrato de opción de compra más la prorroga correspondiente sobre el inmueble objeto de la presente controversia no se haya materializado por causas imputables a los demandados ya que ellos entregaron todos los documentos exigidos por la entidad bancaria que los actores habían escogido pero nunca tramitaron el crédito para hacer efectivo la opción.
(III)
DEL ACERVO PROBATORIO
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA
CON EL LIBELO DE LA DEMANDA
1) Anexo al libelo de la demanda, Copia Fotostática de Documento de Propiedad protocolizado por ante el Registro Público de Palavecino del Estado Lara, el 15 de abril del 2.009, bajo el No 2009.1172 asiento registral del inmueble matriculado con el No 359.11.5.1.190, marcada con la letra “A”, folios 05 al 11. Esta juzgadora le da valor probatorio en cuanto a la existencia del inmueble propiedad de la demandada ciudadana DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO, de conformidad con el artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.
2) Anexo al libelo de la demanda, Copia Fotostática de Documento de Compra-Venta, protocolizado por ante el Registro Público de Palavecino del Estado Lara, el 18 de julio del 2.014, bajo el No 2009.1172 asiento registral del inmueble matriculado con el No 359.11.5.1.190, marcada con la letra “B”, folios 12 al 18, posteriormente consignado en Copia Certificada a los folios 225 al 234. Del cual se evidencia la venta realizada, entre las ciudadanas DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO y CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ, la cual se valora como prueba de la venta efectuada entre las demandadas, del inmueble objeto del arrendamiento, de conformidad con el artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
3) Consta con el escrito libelar, Copia Fotostáticas de Promesa Bilateral de Compra Venta y Prórroga suscrito entre las partes ciudadana DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO y los ciudadanos JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO GRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS, acompañados con Copia Fotostática Sin marcar de Cheques de Gerencia Nº 74000311 del Banco del Tesoro y No 02005003 del Banco de Venezuela perteneciente al ciudadano José Pacheco, por un monto de Bs. 200.000,00 y 10.000,00 Bs a favor de la ciudadana Clara Díaz Hernández de fechas 28/09/2012, marcadas con las letras “C” y “D” a los folios 19 al 23, donde se evidencia la promesa mutua de compraventa para la cancelación de lo adeudado; en la cual se desprenden las condiciones y obligaciones entre las partes, y la cancelación de una parte del precio establecido en la cláusula TERCERA para la compra-venta por Bs 665.000,00, cancelando LOS PROMITENTES COMPRADORES a la PROMITENTE VENDEDORA la cantidad de Bs 210.000,00 el día 01/10/2012, y se valora como prueba de la convención entre las partes, por cuanto no se observa que fueron tachados ni desconocidos por la parte contraria en la oportunidad procesal establecida para ello, de conformidad con los artículos 443, 444, 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.
4) Copia Fotostática de documento Poder Especial de Administración y Disposición protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Palavecino Estado Lara, inscrito bajo el No 34, folio 96 del tomo 18, marcado con la letra “E”, a los folios 24 al 27 conferido a la hoy codemandada y abogada CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ, otorgado por la ciudadana Damaris Milexza Fernández Urbano en fecha 24 de Septiembre del 2.017, y al no haber sido impugnado ni tachado por la parte demandada en la oportunidad legal establecida para ello, se valora de conformidad con los artículos 12, 150, 151, 154, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.361 del Código Civil, y se tiene como cierta la representación ejercida por el mandatario en nombre de su poderdante. Así se establece.
5) Copias Fotostáticas Sin marcar de Cheques y Recibos de Pagos discriminados de la siguiente manera: Cheque Nº 77000117 del Banco del Tesoro perteneciente al ciudadano José Gruber, por un monto de Bs. 6.000,00 a favor de Clara Estrella Díaz, de Fecha 28/09/2012; Cheque Nº 63005010 del Banco de Venezuela perteneciente al ciudadano José Manuel Antonio Gruber, por un monto de Bs. 3.000,00 a favor de Darwin Sandoval, de Fecha 03/12/2012; Cheque Nº 71005014 del Banco de Venezuela perteneciente al ciudadano José Manuel Antonio Gruber, por un monto de Bs. 3.000,00 a favor de Darwin Sandoval, de Fecha 07/01/2013; Cheque Nº 18005021 del Banco de Venezuela perteneciente al ciudadano José Manuel Antonio Gruber, por un monto de Bs. 3.000,00 a favor de Darwin Sandoval, de Fecha 14/03/2013; Cheque Nº 73005027 del Banco de Venezuela perteneciente al ciudadano José Manuel Antonio Gruber, por un monto de Bs. 6.000,00 a favor de Darwin Sandoval, de Fecha 29/04/2013; Copias de Recibos de Pago y cheque, firmado por los ciudadanos Damaris Fernández y José Pacheco, por un monto de Bs. 3.000,00, Cheque Nº 61005040 del Banco de Venezuela, de Fecha 31/07/2013; Recibos de Pago y Cheque, firmado por los ciudadanos Damaris Fernández y José Pacheco, por un monto de Bs. 3.000,00, Cheque Nº 20005043 del Banco de Venezuela. De Fecha 30/08/2013; Recibos de Pagos Duplicados, firmados por los ciudadanos Damaris Fernández y José Pacheco, por un monto de Bs. 3.000,00, de Fecha 25/09/2013. Esta juzgadora evidencia el pago efectuado de los cánones de arrendamiento establecidos en el contrato, a nombre de José Pacheco, para ser pagados a favor de la demandada ciudadana Damaris Fernández, pertenecientes al año 2013, los cuales rielan a los folios 30 al 40, por cuanto no se observa que fueron tachados ni desconocidos por la parte contraria en la oportunidad procesal establecida para ello, se les otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.
6) Original de documento Poder Apud Acta conferido por los ciudadanos JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO BRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS, a los abogados YEISMAR GERARDO CARRERA y ALEJANDRO JOSE RODRIGUEZ PAGAZANI, en fecha 13 de Noviembre del 2.014, y al no haber sido impugnado ni tachado por la parte demandada en la oportunidad legal establecida para ello, se valora de conformidad con los artículos 12, 150, 151, 154, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.361 del Código Civil, y se tiene como cierta la representación ejercida por los mandatarios en nombre de sus poderdantes. Así se establece.

ACOMPAÑADOS A LA CONTESTACION DE LA DEMANDA
1. Promovió Original de Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes ciudadanas DAMARIS ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ y los ciudadanos JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO BRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS marcado con la letra “A”, que riela a los folios 82 al 84 del presente expediente. El cual se valora como prueba de la relación arrendaticia entre las partes, y al no haber sido impugnado ni tachado por la parte actora en la oportunidad legal establecida para ello, se valora de conformidad con los artículos 12, 150, 151, 154, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.361 del Código Civil.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
En el lapso probatorio
1) Reprodujo el mérito favorable de los autos que se desprende de Copia Fotostática de Documento de Compra-Venta, protocolizado por ante el Registro Público de Palavecino del Estado Lara, el 18 de julio del 2.014, bajo el No 2009.1172 asiento registral del inmueble matriculado con el No 359.11.5.1.190, marcada con la letra “B”, que riela a los folios 12 al 18, y consignado en esta oportunidad en Copia Certificada a los folios 225 al 234. Reprodujo el mérito favorable de autos de los documentos privados acompañados al libelo de la demanda Copia Fotostáticas de Promesa Bilateral de Compra Venta y Prórroga suscrito entre las partes ciudadana DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO y los ciudadanos JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO GRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS, acompañados con Copia Fotostática Sin marcar de Cheques de Gerencia Nº 74000311 del Banco del Tesoro y No 02005003 del Banco de Venezuela perteneciente al ciudadano José Pacheco, por un monto de Bs. 200.000,00 y 10.000,00 Bs a favor de la ciudadana Clara Díaz Hernández de fechas 28/09/2012, marcadas con las letras “C” y “D” a los folios 19 al 23. Esta juzgadora debe señalar que las documentales señaladas ya fueron valoradas en consideraciones que se dan aquí por reproducidas. Así se establece.
2) A los folios 235 al 242, Copias Fotostáticas de Escrito dirigido al Director Estadal SUNAVI Lara, Abogado Rafael Torres, Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas., de fecha 26 de Agosto del 2.014. Se valora como prueba de la diligencia realizada por la parte actora por ante la vía administrativa en busca de mediación en la solución del conflicto, y se valora de conformidad con los artículos 12, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
En el lapso probatorio
1) Ratifico el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes ciudadanas DAMARIS ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ y los ciudadanos JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO BRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS marcado con la letra “A”, que riela a los folios 82 al 84 del presente expediente. Esta juzgadora debe señalar que las documentales señaladas ya fueron valoradas en consideraciones que se dan aquí por reproducidas. Así se establece.
2) Promovió marcado con la letra “B”, Copia Certificada de Expediente con motivo de Oferta Real de Pago, emanada del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara, a los folios 245 al 294. Esta juzgadora le otorga valor probatorio como prueba de que la parte actora por medio de una Oferta Real de Pago quiso en su oportunidad y tuvo la intención de reintegrar la cantidad de dinero recibida producto de la negociación ofertada, y se valora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con los artículos 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

DEL DEBATE O AUDIENCIA DE JUICIO
Luego de cumplirse en el lapso establecido para ello, cada uno de los actos procesales que se encuentran plasmados en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, llevándose a cabo la celebración de la Audiencia de Juicio del presente juicio de Retracto Legal, en fecha 06 de Junio del 2018, y de conformidad con el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual, este Tribunal declaró CON LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL, incoada por los ciudadanos JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO GRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS,. contra los ciudadanas DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO y CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ PEDRO JOSE RICO y MIGDALIA ROSA PAEZ DE RICO, plenamente identificados en autos, de igual forma se declaró la inadmisibilidad de la prueba documental consignada en la oportunidad de la audiencia por la actora.

-VI-
DEL MÉRITO DE LA CAUSA
Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, quien suscribe procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:
“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” (Resaltado del Tribunal).
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

En efecto, constituye principio fundamental en materia procesal aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Principio de Veracidad o Dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Lo resaltado constituye también el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (“quod non est in actis non est in mundo”: “lo que no está en las actas, no existe en el mundo”), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.

En concordancia con lo expuesto y conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, que consagra el Principio de Congruencia, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.

Asimismo se hace necesario traer a colación lo que establece la Ley Sustantiva y Adjetiva al respecto, y a tales efectos establece el Código Civil, lo que se transcribe a continuación:
“Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador. Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicarán los principios generales del derecho”
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
“Artículo 507.- A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica”
“Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas.”

A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda y dando cumplimiento a la decisión de fecha 27 de Septiembre del 2017, emanada del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, esta juzgadora pasa a analizar la naturaleza DEL RETRACTO LEGAL, al respecto cabe señalar lo siguiente:

La figura del Retracto Legal está comprendida en el artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y en cuanto a los requisitos de procedencia, los mismo se encuentran consagrados en los artículos 136 y 140 ejusdem.
Artículo 138. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso.
Artículo 136. Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditarse como apoderado o apoderada mediante documento auténtico, con la fe de vida del poderdante actualizada para la fecha de presentación. En caso de ser persona jurídica, presentar el acta constitutiva de la empresa, última acta de asamblea donde se haga la mención del otorgamiento del poder y última declaración del Impuesto Sobre la Renta. Además de determinar con precisión las condiciones establecidas para la negociación, según lo establece la presente Ley.
Artículo 140. Los arrendatarios o arrendatarias podrán ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 138 de la presente Ley, cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos:
1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la presente Ley.
2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias. (Negrillas del Tribunal)
De conformidad con la disposición legal el retracto es la consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, cuando la misma no ha sido efectuada conforme a derecho o han sido menoscabados de alguna manera. Tiene entonces el arrendatario la posibilidad de intentar judicialmente en contra del arrendador que cedido la propiedad del inmueble y en contra del adquiriente del mismo. Las normas comentadas ponen como requisito para la procedencia del retracto la necesidad de satisfacer las pretensiones del vendedor, en los mismos términos cedidos al tercero.

La antigua Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 2.000, establecía como requisito para la procedencia del retracto, además de lo expresado, la necesidad de estar solvente en las pensiones arrendaticias y tener más de dos años como arrendatario. Siendo que la fecha de la venta a tercero se efectuó en fecha 18 de julio del 2014, le son aplicables las disposiciones vigentes, toda vez que su publicación data de la fecha 12 de Noviembre del 2011.

Es de acotar, que lo anteriormente interpretado y aclarado, se ha hecho con el propósito de instruir que los requisitos relacionados con la solvencia arrendaticia no fueron constituidos por el legislador, como tampoco la necesidad de tener más de dos años como arrendatario.

En el caso de marras, la parte accionante, demostró tener un contrato de arrendamiento y la venta a favor de un tercero, sin haberse cumplido lo que refiere el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por parte del vendedor al no informar al arrendatario que ocupaba el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia, la cual debió ser entregada personal e inexcusablemente al arrendatario o arrendataria que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtiría efecto legal alguno, no logrando así, demostrar que hizo la notificación para la preferencia ofertiva, tal como lo establece la ley.

Por otra parte, se evidencia del acervo probatorio tanto anexo al libelo de la demanda donde se acompañaron un contrato de arrendamiento el cual se valoró como prueba de la relación arrendaticia entre las partes, de conformidad con los artículos 12, 150, 151, 154, 429, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.361 del Código Civil, un contrato de compra venta, donde se evidenció la venta realizada, entre las ciudadanas DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO y CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ, partes demandadas, valorándose de conformidad con el artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, copias fotostáticas de recibos de pagos y cheques los cuales fueron valorados en el lapso probatorio, evidenciando el pago efectuado de los cánones de arrendamiento establecidos en el contrato, a nombre de José Pacheco, para ser pagados a favor de la demandada ciudadana Damaris Fernández, pertenecientes al año 2013, y es de acotar que los mismos ni fueron tachados ni desconocidos por la parte contraria en la oportunidad procesal establecida para ello, se valoraron de conformidad con los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, asimismo, y para mayor abundamiento, al folio 80, al momento de interposición de cuestiones previas, reconocen que los actores “pagan no cuando lo indica la norma jurídica sino cuando a ellos le parece”, deduciendo esta juzgadora, que el pago se ha efectuado pero en un tiempo que el arrendador no consiente, lo cual debió demostrar este último en el debate probatorio por ser su alegato y haber operado la inversión de la carga de la prueba, aunado a ello, concatenadas con la demás pruebas traídas a los autos deja en claro el cumplimiento por parte de la actora de la carga probatoria para exigir el Retracto Legal Arrendaticio. Así se decide.

Así las cosas, y habiendo sido demostrada tanto la relación arrendaticia como la venta a favor de un tercero sin que se haya dado cumplimiento ni existido la comunicación con los requisitos de ley, esta elogiadora estima que la presente demanda por Retracto Legal Arrendaticio debe prosperar, tal y como lo establece en los requisitos consagrados en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por ser procedente en derecho y así quedara sentado en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

DISPOSITIVO

En merito a las precedentes consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR, la demanda de por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada por los ciudadanos JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO GRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS contra las ciudadanas DAMARIS MILEXZA FERNANDEZ URBANO y CLARA ESTRELLA DIAZ HERNANDEZ, todos identificados en el encabezado de la presente decisión. SEGUNDO: En consecuencia de la procedencia de la demanda, una vez quede firme la presente decisión, la parte demandante deberá consignar en cheque de gerencia dentro del lapso de quince días calendarios siguientes la cantidad de SEISCIENTOS Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 605.000,00); posterior al cual el Tribunal oficiara lo conducente al Registro Público respectivo con copia certificada de la presente decisión para que se tenga a los ciudadanos JOSE MANUEL ANTONIO PACHECO GRUBER y FLOR AMELIA CAÑIZALEZ CAMPOS, ya identificados, como propietarios del inmueble constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno propio, distinguida con el Nro. D-10, con su Nro. Catastral 13-06-01-08-63-10, del sector D, de la Urbanización Horizonte, ubicada en el Asentamiento Campesino Tarabana, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Palavecino del Estado Lara, con una superficie de 174,50mts2; cuyos linderos y medidas particulares son los siguientes: NORTE: 17,00 mts con parcela Nro. D-11; ESTE: 11,06 mts con calle Los Álamos; SUR: 13,00 mts con O.C.V Guaicaipuro y 4,00 mts con Calle Los Álamos y OESTE: 11,33 mts con parcela Nro. E-09; estos por subrogación en lugar de la ciudadana CLARA ESTRELLA DÍAZ HERNÁNDEZ, ya identificada, según documento protocolizado en fecha 18/07/2014 bajo el N° 2009.1172, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el número 359.11.5.1.190 y correspondiente al libro de folio real del año 2009. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DEJESE COPIA. De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los quince (15) días del mes de Junio de Dos Mil Dieciocho (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación. Sentencia N° 190. Asiento N° 37.-

LA JUEZ PROVISORIO

ABOG. JOHANNA DAYNARA MENDOZA TORRES
EL SECRETARIO TEMPORAL

ABG. LUIS FERNANDO RUIZ HERNANDEZ

En la misma fecha se publicó siendo las 2:53:39 p.m. y se dejó copia.

EL SECRETARIO TEMPORAL

ABG. LUIS FERNANDO RUIZ HERNANDEZ