REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintidós de marzo de dos mil dieciocho
207º y 159º
ASUNTO: KP02-V-2017-001077
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
De conformidad con lo establecido en el ordinal 2° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, procede esta Juzgadora a señalar las partes y sus apoderados, a cuyo efecto establece:
PARTE DEMANDANTE: JOSE MARTINHO AGRELA PESTANA, titular de la cédula de identidad N° V-24.567.454, en su carácter de Presidente de la Firma Mercantil FRIGORIFICO LA MANSION DEL ESTE, C.A. y de Director de INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado ANGEL CELESTINO COLMENARES RODRIGUEZ, LENIN JOSÉ COLMENAREZ LEAL, DAVID DANIEL VILLALONGA DIAZ y ALCIDES MANUEL ESCALONA MEDINA, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 173.720; 90.464; 114.836 y 90.484, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JANNE JOSEFINA PANICO GONZALEZ, titular de la cédula de identidad N° V-7.363.324, INVERSORA JEAPA, C.A. y ADMINISTRADORA 73, C.A. ambas representadas por el ciudadano FRANCISCO ANDRADE ALVARADO, titular de la cédula de identidad N° V-432.657.
APODERADO DE LA COODEMANDADA JANNE JOSEFINA PANICO GONZALEZ: Abogado JESUS ALONSO ALVARES RODRÍGUEZ, MARÍA ALVAREZ GUERRERO y EDDY MENDEZ NARANJO, inscrito en el I.P.S.A. bajo los Nros. 33.038, 219.715 y 32.121, respectivamente.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA
INICIO
Se inició el presente juicio, mediante libelo de demanda presentado en fecha: 18-04-2017, por el ciudadano JOSE MARTINHO AGRELA PESTANA, titular de la cédula de identidad N° V-24.567.454, en su carácter de Presidente de la Firma Mercantil FRIGORIFICO LA MANSION DEL ESTE, C.A. asistido por el abogado ALCIDE ESCALONA MEDINA inscrito en el IPSA bajo el N° 90.484 y a su vez este ultimo en su condición de apoderado judicial de la empresa INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., en contra de la ciudadana JANNE JOSEFINA PANICO GONZALEZ, titular de la cédula de identidad N° V-7.363.324, INVERSORA JEAPA, C.A. y ADMINISTRADORA 73, C.A. ambas representadas por el ciudadano FRANCISCO ANDRADE ALVARADO, titular de la cédula de identidad N° V-432.657, por motivo de Retracto Legal Arrendaticio el cual fue recibido por este Tribunal en fecha 18-04-2017.
I
DE LA AUDIENCIA ORAL DE JUICIO
En fecha 07 de marzo del 2018, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil, se llevo a cabo el debate oral en el presente asunto donde se dejo asentado lo siguiente:
“En horas de despacho del día de hoy, miércoles siete (07) de marzo de 2018, siendo las 10:00 A.M. y siendo la oportunidad fijada para que tenga lugar el DEBATE ORAL fijado en la presente causa, el Tribunal deja constancia que se realiza el presente acto en el Despacho de la Juez por cuanto este Tribunal no cuenta con sala de audiencias, seguidamente se deja constancia de que se encuentran presentes, el abogado LENIN COLMENAREZ, inscrito en el I.P.S.A, bajo el Nº 3.134, en su carácter de apoderado judicial de las partes actoras INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 11 de mayo de 2001, bajo el N° 52, Tomo 19-A y de FRIGORÍFICO LA MANSIÓN DEL ESTE, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la circunscripción judicial del estado Lara, en fecha 06 de octubre de 1998, bajo el N° 47, Tomo 142-A representadas por el ciudadano JOSE MARTHINO AGRELA PESTANA, titular de la cédula de identidad N° V-24.567.454 y el Abg. EDDY MENDEZ NARANJO, abogado en ejercicio inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 32.121, en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana JANNE JOSEFINA PANICO GONZALEZ, titular de la cédula de identidad N° V-7.363.324 parte demandada en el presente juicio. Asimismo, se deja expresa constancia que las empresas codemandadas ADMINISTRADORA 73, C.A. e INVERSIONES JEAPA, C.A. no comparecieron ni por si ni por apoderados. Seguidamente el Tribunal declara abierto el acto: En este estado la parte actora expone: “En nombre DE MI REPRESENTADAS, el presente proceso se inicia en el 18 del abril del año 2017, a tal efecto fueron promovidas una cantidad de instrumentos públicos y privados que demuestran la propiedad de las bienhechurías de los terrenos en litigio. La parte accionada tuvo oportunidad procesal suficiente para promover los medios probatorios y documentos pertinentes para su defensa, de los cuales hizo uso, resultando intransigente que la misma intente acciones que indiquen lo mencionado, violentando así el derecho a la debida defensa de mis representadas, alegando cuestiones distintas a las ya concurrentes en el libelo. El retracto legal, conforma una garantía de carácter irrenunciable para el arrendatario, fue quebrantado en esta oportunidad pues no se le presento de manera adecuada la preferencia ofertiva a mi representada por parte de la demandada, siendo más específicos la ciudadana Janne Panico y las dos personas jurídicas mencionadas en el libelo. En tal sentido, requerimos ante este Tribunal que sean declaradas con lugar las pretensiones contenidas en el escrito de demanda, y que son reiteradas en esta ocasión. Sin embargo, debemos hacer mención a las contestaciones de la demanda que constituyen las respuestas de las tres personas demandadas. Primero, ADMINISTRADORA 73 C.A., hace un planteamiento genérico, en donde rechaza, niega y contradice los hechos, por cuanto nada tiene que ver en este asunto, debido a que la misma no es la propietaria, no obstante, sí reconoce que en su condición de administradora de la ciudadana Janne Panico, como se puede apreciar en los documentos notariados y copias debidamente certificadas, posee y ha mantenido un vínculo jurídico con mi representada, y de allí a tratar de no hacerse parte del asunto alegando que no ostenta la propiedad del objeto en litigio, lo hace totalmente inverosímil, por ende requerimos que sea desechada. Segundo, por parte de INVERSORAS JEAPA C.A., la situación es similar, alega una especie de falta de cualidad debido a que no posee una presunta legitimidad en el presente juicio porqué no posee la propiedad, sin embargo, si han mantenido un vínculo jurídico contractual con mi representada, tanto así que en oportunidades anteriores han ejercido pretensiones de desalojo sobre los inmuebles sobre los inmuebles en mención, por eso solicitamos que se desestime esas defensas de ‘falta de cualidad‘ sean desechadas. En tercer lugar, la ciudadana Janne Pannico, la única parte que posee representación presente en este juicio, interpuso como punto previo una especie de impugnación de la cuantía, argumentando que el monto establecido en el escrito de demanda, resulta insuficiente para el presente proceso, por cuanto se trata de unos inmuebles cuya valoración excede la cantidad mencionada. Ciudadana Juez, cabe destacar que el lote de terreno que se intenta retractar, se hace mediante unas condiciones establecidas en documento público que riela en los autos contentivos de copias certificadas, el cual establece una cuantía y condiciones determinadas para la restitución del inmueble; por ende, la valoración del mismo no puede fluctuar por razones suerte económica, en ese sentido, solicitamos que se desestime la solicitud de una nueva cuantía de la parte demandada. En el mismo orden de ideas, ¿Se consideran efectivamente validas esas ofertas según lo establecido en la ley? No, se incumplieron la mayoría de los requisitos solemnes para su validez. Por otro lado, la solicitud conformación de un litis consorcio pasivo, aquí no hay otras personas que tengan interés jurídico, que más de las que ya fungen en él, de allí la misma debe ser desechada. En última instancia, la acumulación inepta de pretensiones, existen dos inmuebles y una grave contradicción en donde se busca el desalojo de las mismas edificaciones mediante el uso del procedimiento aplicado, sin embargo, ahora implementa o contradice el mismo. Tomar en cuenta la fecha de registro y las copias de los documentos que sustentan lo alegado. De igual forma, reitero y solicito que se declare con lugar todo lo requerido en el libelo de demanda. Es todo.” En este estado el abogado EDDY MENDEZ NARANJO expone: “Representado a la ciudadana Janne Panico, debo hacer una observación muy básica, el retracto cuyo elementos describió la contraparte, menciono que solo debería estar solvente o por violación de la preferencia ofertiva, el retracto arrendaticio no contiene la definición que si contiene la norma anterior, que abarca la regulación de viviendas y locales comerciales, debido a que forma la relación especial inquilinaria. La solicitud fue invalidada por la falta de algunos requisitos, los cuales son irrisorios, debido a que el mismo proceso consiste en deshacer una venta realizada, quitando al comprador y colocando al vendedor en su lugar. Ahora bien, el retracto convencional y el retracto legal, se diferencian en un punto, debido a que el último se encuentra reservado solo a los comuneros cuando uno de ellos venda parte de la comunidad, en donde puede aparecer el mismo como adquiriente. Remitiéndonos a la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se entiende por subrogarse que tiene que haber un tercero para ejercer el retracto, también prevé que 180 días realizada la oferta, esta caduca, hecha bien o mal, sino se realiza la venta. ¿Es culpa de mi cliente no llevar un documento o una copia? Entre tanto mi cliente no haya vendido el inmueble, puede hacer cualquier tipo de oferta, buenas o chucutas, siempre y cuando no cause ningún perjuicio. El retracto legal tiene por objeto, dejar sin efecto el contrato cual fue pautado, además de la necesidad de un tercero sobre el cual subrogarse, por ende este ¿Dónde está el contrato de venta? No existe. No posee interés procesal, no existe contrato y es una demanda totalmente incoherente e inadmisible. La ley de arrendamiento inmobiliario, en su artículo 35, reza que sin que se haya concretado la venta, quedará sin efecto permitiendo realizar. En conclusión de lo que antes dije se desprende: no hay demanda de retracto arrendaticio, debido a que no hay causa, en donde solo se alegó una parte y la misma es inocua, no violándose la preferencia ofertiva del demandante. La escritura autentica por la que fue concretado ese arrendamiento versa sobre un lote de terreno de forma irregular, siendo excluyente el mismo en relación sobre la Ley de arrendamiento inmobiliario, no siendo objeto de esta legislación, el contrato se celebró sobre un terreno no edificado, por ende no tenían la obligación de notificar o realizar ninguna de las acciones ejercidas, por no cumplir con las características descritas. La idea primordial es esta, las excepciones en sentido propio deben realizarlas las partes sin embargo, aquellas circunstancias que intervengan en el orden procesal implican la intervención del juez, él debe darse cuenta de que no deben proceder. Es todo”.
Este Tribunal deja constancia que durante la celebración del debate oral, se transcribió una relación sucinta de lo alegado por las partes, por cuanto este Tribunal no cuenta con el equipo de grabación a que hace referencia el artículo 872 del Código de Procedimiento Civil.
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Ahora bien, estando este Tribunal dentro de la oportunidad legal correspondiente para publicar por escrito el fallo completo de conformidad a lo previsto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, esta Tribunal procede a realizarlo previo las siguientes consideraciones:
Establecen los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que corresponde a las partes probar sus respectivas afirmaciones de hechos. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe probar por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación, por lo que esta operadora de justicia, procede a valorar las pruebas promovidas por ambas partes, de la siguiente manera:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
Ahora bien observa esta operadora de justicia que junto al libelo de la demanda la parte demandante acompañó las siguientes documentales como medios de prueba:
Original de contrato de arrendamiento mediante documento privado suscrito entre Felice Panico Amato y José Martinho Agrela Pestana. Aprecia esta Juzgadora que dicho contrato no fue impugnado, desconocido o tachado, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Original de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto estado Lara de fecha 22 de abril 1.999, suscrito entre Inversiones “El Paseo” C.A. representada por Janne Panico y Frigorífico “La Mansión del Este” C.A. representada por José Martinho Agrela Pestana. Aprecia esta Juzgadora que dicho contrato no fue impugnado, desconocido o tachado, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Original de titulo supletorio, expedido por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara signado bajo la nomenclatura KP02-S-2003-004650, solicitado por el ciudadano José Martinho Agrela Pestana, el cual fue decretado en fecha 16 de septiembre de 2003. Con respecto a esta documental esta Juzgadora, la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.-
Original de documento autenticado por la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto estado Lara, bajo el N° 54, tomo 98, de fecha 9 de Agosto de 2001 de los libros llevados por ese despacho, en donde suscribieron contrato de arrendamiento la empresa mercantil JEAPA C.A. representada por Guillermina Valencia, y la empresa Frigorífico la Mansión del este C.A., representada por José Martinho Agrela Pestana. El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia simple del registro mercantil de la empresa Frigorífico la Mansión del Este C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara en fecha 6 de octubre de 1998, bajo el N° 47, tomo 142-A. El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia simple de acta constitutiva de la firma mercantil Inversiones Plaza Los Leones C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero estado Lara, bajo el N° 52, tomo 119-A. Tal acta mercantil debe desplegar en esta causa pleno valor probatorio, en virtud de haber sido otorgados con las solemnidades de ley, por ante una autoridad legalmente facultada para darles fe pública, y por cuanto de ellas se deriva su apropiada constitución como firma mercantil, de donde se erige su personalidad jurídica. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copias certificadas de documento constitutivo y acta de asamblea, tomo 19-A-2001 RMI de fecha 11/05/2001 de Inversora JEAPA C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Lara. Tal acta mercantil debe desplegar en esta causa pleno valor probatorio, en virtud de haber sido otorgados con las solemnidades de ley, por ante una autoridad legalmente facultada para darles fe pública, y por cuanto de ellas se deriva su apropiada constitución como firma mercantil, de donde se erige su personalidad jurídica. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copias simples de documentos mercantiles de Administradora 73, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Lara en fecha 12 de diciembre del 2005, N° 21, tomo 96-A. El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia simple de la resolución 1902 de la Dirección de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 28 de junio de 2002. La cual es apreciadas por esta Juzgadora, en virtud que se considera cierto, salvo prueba en contrario, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia simple del contrato de administración de inmuebles otorgado por Janne Josefina Panico, actuando en nombre propio y en representación de Luis Jiménez, a inversiones JEAPA C.A. ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto del estado Lara en fecha 31 de Julio de 2001, inserto bajo el N° 52, tomo 98. Aprecia esta Juzgadora que dicho contrato en modo alguno no fue impugnado, desconocido o tachado, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia simple de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, suscrito entre inversora JEAPA C.A., representado por Guillermina Valencia, y empresa mercantil Inversiones Plaza Los Leones C.A. Aprecia esta Juzgadora que dicho contrato en modo no alguno fue impugnado, desconocido o tachado, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia simple de la resolución 140-01 de la Dirección de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 5 de septiembre de 2001. La cual es apreciadas por esta Juzgadora, en virtud que se considera ciertos, salvo prueba en contrario, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. ASÍ SE ESTABLECE.-
Original de titulo supletorio, expedido por el Juzgado Segundo de Municipio en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara signado bajo la nomenclatura KP02-S-2013-005204, solicitado por el Inversiones Plaza Los Leones. Con respecto a esta documental esta Juzgadora, la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia simple de documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del estado Lara, protocolo primero, tomo decimoquinto, cuarto trimestre del año 1998. El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia simple de asunto KP02-V-2010-3004 conocido por el Tribunal Primero de Municipio del Estado Lara, mediante el cual Inversora JEAPA C.A. demanda por cumplimiento de contrato a Inversiones Plaza Los Leones, en fecha 31 de enero del año 2011, la misma fue declarada perimida la instancia. Con respecto a esta documental esta Juzgadora, la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia simple de asunto KP02-V-2013-3155 conocido por el Tribunal Tercero de Primera Instancia Civil del Estado Lara, mediante el cual Inversora JEAPA C.A. demanda por nulidad de contrato a la empresa Frigorífico La Mansión del Este, en fecha 15 de enero del año 2013, la cual no prospero. . Con respecto a esta documental esta Juzgadora, la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia certificada de documento autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto, mediante el cual Janne Panico, en representación de JEAPA C.A, ofrece en venta un inmueble a Inversiones Plaza Los Leones C.A. El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, mediante el cual Janne Panico, en representación de JEAPA C.A, ofrece en venta un inmueble a Frigorífico la Mansión del Este C.A. El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia simple de documento de venta autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, donde Pablo Mendoza, vende un inmueble a Janne Panico en fecha 9 de Junio del 2000, el cual posteriormente fue protocolizado ante el Registro Público del estado Lara en fecha 30 de diciembre del 2016. El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia certificada de titulo supletorio, expedido por el Juzgado Tercero de Municipio en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara signado bajo la nomenclatura KP02-S-2016-006974, solicitado por la ciudadana Janne Josefina Panico. Con respecto a esta documental esta Juzgadora, la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia certificada de titulo supletorio, expedido por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del estado Lara signado bajo la nomenclatura KP02-S-2016-007094, solicitado por la ciudadana Janne Josefina Panico. Con respecto a esta documental esta Juzgadora, la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.-
En el lapso probatorio la parte demandante ratificó todas y cada uno de los documentos que fueron agregados con el libelo específicamente los siguientes:
Copia simple del instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaria Segunda del estado Lara en fecha 19 de julio de 2.012, inserto bajo el N° 47, tomo 98. Con respecto a esta documental la cual corre inserta a los folios 04, 05 y 06, esta juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se consideran fidedignas. Y ASÍ SE ESTABLECE.-
Original del contrato de arrendamiento debidamente notaria por ante la Notaría Pública Primera del estado Lara, inserto bajo el N° 6, tomo 139. Con respecto a esta documental la cual corre inserta a los folios 07 al 15, y por tratarse de una copia simple de un documento AUTENTICADO, esta juzgadora le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se consideran fidedignas. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Copia simple del recibo de pago expedido por Inversiones Plaza Los Leones, C.A. con respecto a esta documental la cual corre inserta al folio 16, esta juzgadora en virtud de no haberse controvertido el monto del canon de arrendamiento, es forzosamente desechado de esta contienda. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Principio de la comunidad de la prueba con respecto a las documentales de las consignaciones arrendaticias signadas bajo la nomenclatura KP02-S-2016-000070 y KP02-S-2015-010549. Con respecto a la ratificación del mérito favorable que se desprende de los autos este Tribunal observa, que este no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, en tal razón no es susceptible de ser valorado como medio probatorio. ASÍ SE ESTABLECE.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Este Tribunal observa que en el lapso de contestación a la demanda, las codemandadas, administradoras 73 C.A. e inversora JEAPA C.A., no acompañaron con su escrito de contestación elementos probatorios conforme a lo previsto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, limitándose solamente a descargar alegatos en su defensa.
Ahora bien, observa esta operadora de justicia que junto a su escrito de contestación a la demanda la parte codemandada, ciudadana Janne Panico, anexó las siguientes documentales:
Informe de avalúo suscrito por el arquitecto Luis Carlos Galvis Coa, titular de la cédula de identidad V-5.896.258 de fecha 27 de junio de 2017. Folio 736 al 750, ambos inclusive. Considera quien decide, que tales documentales no guardan relación con lo debatido en la causa, en consecuencia resultan impertinentes para la resolución de la misma, en ese sentido se desecha su valoración. ASÍ SE ESTABLECE.-
Documento protocolizado ante el Registro Público del primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, inscrito bajo el N° 2016.21.24, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 362.11.2.3.8254 y correspondiente al libro del folio real del año 2016, el título de propiedad de este inmueble quedó protocolizado en esa oficina de Registro Público bajo el N° 2016.21.24 asiento registral 1, el inmueble matriculado con el N° 362.11.2.3.8254 en fecha 29 de Diciembre de 2.016. El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Documento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera del estado Lara, documento inscrito bajo el N° 17, tomo 43, de fecha 18 de abril de 2.000. El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia certificada de notificación de oferta de venta realizada por la ciudadana JANNE JOSEFINA PANICO a FRIGORIFICO LA MANSION DE ESTE, C.A. suscrito por ante la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto del estado Lara, inserta en el cuaderno de actas, sorteos como inspecciones y protesto N° 01, bajo los folios 190 al 192. El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia certificada de notificación de oferta de venta realizada por la ciudadana JANNE JOSEFINA PANICO a INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A suscrito por ante la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto del estado Lara, inserta en el cuaderno de actas, sorteos como inspecciones y protesto N° 01, bajo los folios 193 al 195. El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia simple de acta convenio emanada de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía el Municipio Iribarren del estado Lara. La cuales son apreciadas por esta Juzgadora, en virtud que se considera ciertos, salvo prueba en contrario, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia certificada de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 09 de Diciembre de 1998, registrado bajo el N° 43, folio 300 al 305 protocolo primero, tomo décimo quinto, cuarto trimestre del año 1998, título de propiedad del inmueble que se encuentra protocolizado en esa oficina de registro público, bajo el N° 2016-2124, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N°362.11.2.3.8254 en fecha 30 de diciembre de 2016. El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Copia certificada de Documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 30 de Enero de 2017, registrado bajo el N° 20, folio 151del tomo 4 del protocolo de transcripción del año 2017 y croquis anexo. El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Este tribunal observa que en el lapso probatorio, las partes codemandadas, promovieron los siguientes eleméntenos probatorios:
Administradora 73 C.A.
Promovió documento autenticado por la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto de fecha 09/06/2000, bajo el N° 52, Tomo 42, de autenticaciones , posteriormente protocolizado por ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 30 de diciembre del 2016, quedando inscrito bajo el N° 2016.2124, asiento registral II, del inmueble matriculado con el N° 361.11.2.3.8254, y correspondiente al libro del Folio Real del año 2016, que riela en copia certificada marcada con la letra “B”. Le resulta forzoso a esta juzgadora valorar la siguiente prueba por cuanto dicha documental no fue promovida con el escrito de contestación a la demanda de conformidad con el artículo 865 segundo aparte del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.-
Inversiones JEAPA C.A.
Promovió documento autenticado por la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto de fecha 09/06/2000, bajo el N° 52, Tomo 42, de autenticaciones , posteriormente protocolizado por ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 30 de diciembre del 2016, quedando inscrito bajo el N° 2016.2124, asiento registral II, del inmueble matriculado con el N° 361.11.2.3.8254, y correspondiente al libro del Folio Real del año 2016, que riela en copia certificada marcada con la letra “B”. Le resulta forzoso a esta juzgadora valorar la siguiente prueba por cuanto dicha documental no fue promovida con el escrito de contestación a la demanda de conformidad con el artículo 865 segundo aparte del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.-
En el lapso probatorio la parte demandada ratificó todas y cada uno de los documentos que fueron agregados con el libelo específicamente los siguientes:
Ciudadana JANNE PANICO.
Documentales:
Ratificó el merito favorable de autos en cuanto le favorezcan a su representada, asimismo lo alegado en el escrito de la contestación de la demanda y en la audiencia preliminar. Señala esta sentenciadora que dicho principio debe ser aplicado por los jueces en el proceso de valoración de las pruebas de oficio, sin que sea menester su invocación por las partes. El mérito favorable no es en sí mismo un medio de prueba por lo que la parte tiene la carga de señalar al juez el hecho o hechos concretos que se desprenda de las actas del expediente en beneficio de su pretensión o defensa. ASÍ SE ESTABLECE.-
Promovió contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana JANNE PANICO e Inversión Plaza Los Leones. Aprecia esta Juzgadora que dicho contrato en modo alguno no fue impugnado, desconocido o tachado, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Promovió como documental las pruebas presentadas por los actores con las letra “N” y “O”. Las cuales se refieren a los documentos autenticados donde la parte demandada otorga la administración de los bienes inmuebles a las administradoras codemandadas, por lo que esta juzgadora, al no ser objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Promovió prueba documental marcada con la letra “A” avalúo realizado al inmueble objeto de esta demanda. Considera quien decide, que tal documento no guarda relación con lo debatido en la causa por cuanto estamos en presencia de un retracto legal arrendaticio, y una de las características del mismo es subrogarse en las mismas condiciones al momento en el cual se ejecutó la venta, en consecuencia, resultan impertinentes para la resolución de la misma, en ese sentido se desecha su valoración. ASÍ SE ESTABLECE.-
Promovió documento autenticado por la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto de fecha 09/06/2000, bajo el N° 52, Tomo 42, de autenticaciones , posteriormente protocolizado por ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 30 de diciembre del 2016, quedando inscrito bajo el N° 2016.2124, asiento registral II, del inmueble matriculado con el N° 361.11.2.3.8254, y correspondiente al libro del Folio Real del año 2016, que riela en copia certificada marcada con la letra “B”. El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Promovió documento de fecha 30 de diciembre del 2016, correspondiente a titulo supletorio sobre bienhechurías emanado del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, bajo el N° KP02-S-2016-6974. posteriormente protocolizado por ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, bajo el N° 26, folio 200 del tomo 36 del protocolo de Transcripción del año 2016, anexo con la letra “Q” y titulo supletorio sobre bienhechurías emanado del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, bajo el N° KP02-S-2016-7094. Posteriormente protocolizado por ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 30/01/2017, bajo el N° 20, folio 151 del tomo 4, del protocolo de Transcripción, anexo con la letra “R”. Con respecto a esta documental esta Juzgadora, la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.-
Promovió documento autenticado ante la Notaria Tercera de Barquisimeto bajo el número 17, tomo 43 de los libros de autenticaciones, marcado con la letra “C”. El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Promovió documento autenticado ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto en fecha 22/04/1999, bajo el N° 72, tomo 20, de los libros de autenticaciones marcado con las letras “E.2” y “E.3”. El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Promovió documento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 09/06/2000, bajo el N° 22, tomo 42, de los libros de autenticaciones, posteriormente protocolizado en el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara en fecha 30-12-2016, quedando inscrito bajo el N° 2016.2124, asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el N° 362.11.2.3.8254, correspondiente al libro del folio real del año 2016, en copia certificada marcado con la letra “B”. El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Promovió documento correspondiente a contrato de arrendamiento entre INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A. e INVERSIONES JEAPA C.A., autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto en fecha 09/08/2001, bajo el N° 53, tomo 98, de los libros de autenticaciones, promovió en copia simple y marcada con la letra “E.4”. y que corre inserto en copia certificado marcado con la letra “H”. Aprecia esta Juzgadora que dicho contrato en modo alguno no fue impugnado, desconocido o tachado, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Promovió como documental la prueba presentada por la parte demandante marcado con la letra “E.4”, la cual consiste en una copia simple de un contrato de arrendamiento suscrito entre inversiones JEAPA C.A. a través de su representante Guillermina Valencia, y por otra parte, inversiones Plaza Los Leones C.A., debidamente autenticado ante la Notaria Cuarta de Barquisimeto del estado Lara, en fecha 25 de Julio de 2001. Aprecia esta Juzgadora que dicho contrato en modo alguno no fue impugnado, desconocido o tachado, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Promovió contrato de arrendamiento suscrito entre FRIGORIFICO MANSION DEL ESTE C.A., y JANNE JOSEFINA PANICO, autenticado ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto en fecha 09/08/2001, bajo el N° 53, tomo 98, de los libros de autenticaciones, promovió en copia simple y marcada con la letra “E.4”. Y corre inserto en copia certificada anexo “H”. Aprecia esta Juzgadora que dicho contrato no fue impugnado, desconocido o tachado, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Ratifico documentales presentadas en la contestación de la demanda marcadas con la letra “D” y “E”, las cuales son originales de documentos autenticados ante la Notaria Tercera del estado Lara, mediante el cual Janne Panico en representación de las administradoras codemandadas, hace una oferta de venta a la empresa Frigorífico La Mansión del Este C.A. y a Inversiones Plaza Los Leones C.A. Aprecia esta Juzgadora que dicho contrato en modo alguno no fue impugnado, desconocido o tachado, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Promovió documento de fecha 09/08/2001, autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto quedando inserto bajo el N° 54, tomo 98 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria marcado con la letra “E.2”. El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela. ASÍ SE ESTABLECE.-
Promovió titulo supletorio expedido en fecha 23/09/2014, por el Juzgado Segundo de Municipio Iribarren Promovido por la parte actora bajo la letra “H”. Con respecto a esta documental esta Juzgadora, la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.-
Experticia:
Promovió experticia a los fines de determinar el valor actual del inmueble objeto de la demanda. Considera quien decide, que tal documento no guarda relación con lo debatido en la causa por cuanto estamos en presencia de un retracto legal arrendaticio, y una de las características del mismo es subrogarse en las mismas condiciones al momento en el cual se ejecutó la venta, en consecuencia, resultan impertinentes para la resolución de la misma, en ese sentido, no se le concede valor probatorio por lo antes narrado. ASÍ SE ESTABLECE.-
PUNTOS PREVIOS
DE LA CUANTÍA
En la oportunidad de la contestación de la demanda la ciudadana JANNE JOSEFINA PANICO GONZZALEZ, ya identificada impugna la cuantía como punto previo al fondo del presente asunto, alegando lo siguiente:
Arguyó que a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, procedió a impugnar la cuantía fundamentándose en que de lo expuesto por los demandante, pretenden hacer valer de manera retroactiva que el inmueble objeto de la demanda por Retracto Arrendaticio sea valorada por una suma pírrica mediante la infravaloración, cuyo fin evidente no es otro que causar un perjuicio a su representado, estimando la demanda los accionantes en la cantidad de VEINTISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 26.000,00) que equivale a 86.66 unidades tributarias, siendo en realidad otro el monto de la oferta efectuada mediante las notificaciones, indicándose que el precio fijado por esta para la venta del inmueble ocupado por INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., ascendía a la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (4.500.000.000 Bs.) equivalente a 15.000.000 Unidades Tributarias y por el ocupado por el FRIGORÍFICO LA MANSIÓN DEL ESTE, C.A., la cantidad de UN MIL QUINIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (1.500.000.000 Bs.) equivalente a 5.000.000 Unidades Tributarias, en consecuencia corresponde a su decir por la cuantía conocer esta demanda un Tribunal de Primera Instancia en lo Civil y no a un tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas como quedo establecido en la Resolución N° 2009-0006 de fecha 18/03/2009.
En tal sentido el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capitulo previo en la sentencia definitiva (…)”
El artículo anteriormente transcrito es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo si lo considere necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 ejusdem, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, ya que por fuerza debe agregar el elemento exigido, como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”. Por tanto, el demandado, al contradecir la estimación, debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor.
En tal sentido el artículo 29 del Código de Procedimiento Civil, establece “la competencia por el valor de la demanda se rige por las disposiciones de este código, y por la Ley Orgánica del Poder Judicial”.
No se puede ni se debe confundir dos instituciones o conceptos jurídicos distintos como lo son la estimación del valor o cuantía de la demanda a los fines de la fijación de la competencia del Tribunal, y la del valor de la cosa u objeto demandado. Y es que no debe confundirse la cuantía del litigio con el valor de la relación jurídica, ya que cuando el legislador dice que la cuantía determina el valor de la demanda, se quiere indicar así que la cuantía señala no lo que la ley garantiza a la parte, que es lo ordenado en la sentencia, sino lo que esta pretende que le sea garantizado; aquí “demanda” se emplea en el sentido de “pretensión”, mediante una sustitución del continente al “contenido”.
Asimismo y respecto a este tema, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 3 de julio de 1985, caso G. Oquendo contra M. Oquendo, señalo lo siguiente:
“…Es doctrina constante y reiterada de este Alto Tribunal, que no pueden confundirse las nociones referentes a la estimación de la demanda, conforme al artículo 74 del Código de Procedimiento Civil, por una parte, con el objeto mismo de la acción por la otra. En este sentido el fallo del 30 de noviembre de 1959 se declaró lo siguiente:
“El artículo 74 del Código de Procedimiento Civil no tiene otra finalidad que la de la estimación de la demanda a los efectos de la determinación de la competencia en relación a la cuantía. Constituye, por lo tanto, una errónea interpretación de dicha norma, confundir la estimación de la demanda con el objeto de la acción, que es la cosa o derecho cuyo reconocimiento reclama el actor.”
(Omissis)
“Ahora bien, existen otras demandas, también apreciables en dinero cuya cuantía resulta difícil determinar ya que sería necesario realizar, previamente el juicio, sometida generalmente al resultado de pruebas especiales, lo cual resulta en grado extremo la estimación previa. Es por ello que el legislador, colocado en la alternativa de autorizar un pleito previo, que no tendría otro objeto que determinar el valor de la demanda o dejar a la prudencia del propio actor la fijación de este valor, ha preferido esta última solución por ser la más breve y sencilla, ya que no debe confundirse el valor de la competencia, o sea, el de la relación procesal, con el valor de la cosa, objeto de la contienda. El legislador, además, otorga al demandado el derecho de impugnar toda estimación que traspase los límites de lo justo, verdadero o razonable, no solamente es excesiva, sino es mínima o demasiado reducida.”
En tal sentido la parte accionada fundamenta su impugnación en base al precio fijado para la venta del inmueble ocupado por los demandantes, considera esta juzgadora que la pretensión objeto de la presente demanda es el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO el cual tiene como principio el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero que adquiere del arrendador el inmueble arrendado por cualquier fórmula de enajenación, colocándose el subrogante en las misma condiciones estipuladas en el convenio de enajenación que se impugna y la venta la cual se pretende retrotraer es por la cantidad de veintiséis mil bolívares (Bs. 26.000,00) aunado a que el legislador, además, otorga al demandado el derecho de impugnar toda estimación que traspase los límites de lo justo, verdad o razonable, no solamente cuando es excesivo, sino cuando es mínima o demasiada reducida. De ello se tiene que son conceptos distintos el valor de la competencia, o sea, el de la relación procesal, por una parte, y el valor de la cosa u objeto de la contienda, por otra parte.
Ambas nociones desde un punto de vista conceptual no puede confundirse a pesar de la estrecha vinculación, porque la estimación del valor de la demanda cuando el valor de la cosa demandada no conste, es el medio de determinación de la medida de la jurisdicción por razón de la cuantía; en tanto que el objeto de la demanda es la cosa misma objeto del litigio y cuyo valor debe ser expresado cuando el mismo no sea cierto ni manifiesto ni pueda ser determinado. De modo que ha sido invariable el criterio en reiterar que son conceptos distintos el valor de la competencia o relación procesal, por una parte y el valor de la cosa u objeto de la contienda, por la otra. Es evidente pues, que una cosa es la objeción a la cuantía de la demanda y otra cosa distinta es el precio le imputa la demandante al inmueble objeto del litigio, es por lo que está Juzgadora por todo lo antes expuesto debe declarar improcedente la impugnación de la cuantía alegada por la parte demandada. ASÍ SE ESTABLECE.-
DE LA FALTA DE CUALIDAD
En la oportunidad para dar contestación a la demanda la parte codemandada, ADMINISTRADORA 73, C.A., negó, rechazo y contradijo la presente demanda en virtud de que su representada no es propietaria del inmueble objeto de esta pretensión intentada por los codemandantes que a su decir queda probado cuando los demandantes en el libelo de la demanda que “(…) la ciudadana JANNE JOSEFINA PANICO GONZALEZ, antes identificada, en nombre y representación de INVERSIONES JEAPA C.A., y DE administradora 73, C,A., igualmente identificadas, notifica a mis representadas, INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A., y FRIGORIFICO LA MANSION DEL ESTE, C.A., a través de la Notaria Pública su intención de vender el inmueble por mis inmuebles ocupados tratando de esta forma de agotar la preferencia ofertiva, (…)”porque considera la codemandada que al no ser la propietaria de los inmuebles objeto del presente litigio careciendo de legitimidad Ad-Causam para estar demandada en este juicio, fundamentándose en los articulo 16 y 361 del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte, la codemandada INVERSORA JEAPA, C.A., al igual que la codemandada ADMINISTRADORA 73, C.A., en la oportunidad de la contestación de la demanda negó, rechazo y contradijo la presente demanda en virtud de que no es propietaria del inmueble objeto de esta pretensión, que a su decir de lo narrado en el libelo no tendría cualidad para ser parte demandada en el presente juicio por retracto legal arrendaticio ya que quedó demostrado que no es la propietaria del inmueble, por lo que finalmente solicito declare la falta de cualidad para su representada.
Ahora bien, es entendido que la falta de cualidad o interés del actor constituye una defensa perentoria que tiene que ser opuesta por el demandado en el acto de contestación a la demanda, pues debe la Juez dictar una decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensa opuesta. No puede apartarse de las defensas opuestas por el demandado sin infringir el principio de congruencia establecido en el artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido, establece el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensa o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto a las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10° y 11° del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.”
Por lo tanto, la Juez, para constatar la legitimación de las partes, no revisa la efectiva titularidad del derecho, porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concebida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado solo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualquiera partes, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
La falta de cualidad, conforme a lo contenido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, es una excepción que va a ser decidida en la sentencia de fondo, así ella puede obrar contra el derecho de acción. Es necesario una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, que pueda ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa.
Al respecto, se pronuncia la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada en fecha 11/08/2015, expediente N° 2015-000211, dejando asentado lo siguiente:
“Ahora bien, estima la Sala necesario realizar algunas consideraciones con respecto a la constitución de la relación arrendaticia inmobiliaria que surge como consecuencia de la celebración del contrato de arrendamiento, al respecto encontramos que existen dos formas a través de la cual se constituye la relación arrendaticia entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa con tal condición. La primera, cuando es el propietario quien suscribe el contrato de arrendamiento y arrienda el inmueble de su propiedad al arrendatario que lo ocupa en tal condición y, la segunda, cuando quien suscribe el contrato de arrendamiento con el arrendatario es un tercero y no el propietario, por lo tanto el arrendador del inmueble es un tercero que arrienda con el consentimiento expreso o tácito del propietario del inmueble arrendado, tal como ocurre frecuentemente en el mercado inquilinario con las empresas y personas naturales que se dedican a la administración de inmuebles, quienes arriendan en representación del propietario, ya sea mediante poder y/o autorización escrita o verbal del propietario.
De allí, que quienes figuran como arrendadores en los contratos de arrendamientos, no sean los propietarios de los inmuebles arrendados, sino las personas que actúan por encargo de estos, quienes se deben considerar como intermediarios en la relación arrendaticia que nace entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa en tal condición, como consecuencia de la celebración del contrato de arrendamiento que realiza el tercero, ello significa que la relación arrendaticia siempre se constituirá entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa en tal condición, aun cuando quien figure como arrendador en el contrato de arrendamiento sea un tercero, salvo que el propietario del inmueble que ha sido demandado demuestre que el demandante ocupa ilegalmente el inmueble de su propiedad o que no es arrendatario del inmueble que ocupa.”
Ahora bien, tanto el derecho de preferencia ofertiva como el de retracto legal arrendaticio, previstos en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, están concebidos para proteger y beneficiar a toda persona que ocupe el inmueble en condición de arrendatario. Pues, las referidas normas, no condicionan ni restringen el ejercicio de estos derechos a que el arrendador del inmueble a enajenar sea el mismo propietario del inmueble que ocupa el arrendatario, ya que, tanto la preferencia ofertiva y el retracto legal, son derechos exclusivos del arrendatario del inmueble que ocupa en tal condición, quien es el legitimado activo para interponer el retracto legal arrendaticio, conforme a lo previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, independientemente de que el inmueble haya sido arrendado por el propietario o por un tercero con su consentimiento, pues como ya se ha dicho, es posible que el arrendador del inmueble sea un tercero que arrienda con el consentimiento del propietario del inmueble arrendado, quien se debe considerar como un intermediario en la relación arrendaticia entre el arrendatario que ocupa el inmueble y su propietario.
De allí, que la pretensión en los juicios de retracto legal, debe estar dirigida en contra del propietario del inmueble que el demandante ocupa en su condición de arrendatario, independientemente de que el propietario no haya suscrito el contrato de arrendamiento como arrendador y no contra el tercero que figura como arrendador en el referido contrato, pues, como ya se ha dicho, el tercero es un intermediario en la relación arrendaticia surgida entre el arrendatario del inmueble y su propietario.”
Ahora bien, el artículo 38 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece que “en caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa (…)” y el artículo 39 establece que “ en caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio (…)” pudiendo concluir esta juzgadora que en el presente asunto la acción debe estar dirigida contra el propietario del inmueble, ya que ambas administradoras son simple intermediarias en la relación arrendaticia es decir entre el propietario y el arrendatario, por cuanto esta acción persigue es el reconocimiento real de un derecho de propiedad, no teniendo facultad para disponer del bien administrado, se tiene entonces que las codemandadas ADMINISTRADORA 73 C.A., y ADMINISTRADORA JEAPA C.A., no tienen legitimación de ley para sostener el presente juicio en su condición de codemandadas circunstancia esta que obliga a esta operadora de justicia a declarar la falta de cualidad pasiva de las codemandadas anteriormente señaladas. ASÍ SE DECIDE.-
DE LA CADUCIDAD DE LA ACCION
En la oportunidad de dar contestación a la demanda la ciudadana JANNE JOSEFINA PÁNICO GONZÁLEZ, ya identificada, alega la caducidad de la acción bajo los siguientes términos:
Que los demandantes en el libelo de la demanda que en fecha 09 de agosto del 2011 la demandante FRIGORIFICO LA MANSION DEL ESTE C.A., suscribió un tercer contrato de arrendamiento con la FIRMA MERCANTIL INVERSIONES JEAPA C.A., quien actúa en su condición de administradora del inmueble, que igualmente señalan que el inmueble fue adaptado para funcionar un frigorífico, realizando el arrendatario a sus propias expensas las modificaciones, tal como consta de Titulo Supletorio expedido en fecha 16/09/2003, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del estado Lara, el cual anexo junto a su escrito libelar, destacando que en este documento la demandante señala que JANNE JOSEFINA PANICO GONZALEZ, es propietaria del inmueble objeto de arrendamiento por documento autenticado en la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, en fecha 09 de junio del 2000, inserto bajo el número 52, tomo 42, por lo que el alegato de la empresa INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., de que no tenía conocimiento de que se había realizado la venta del inmueble es totalmente falso. Los demandantes se dieron por notificados mediante los contratos de arrendamientos autenticados como lo es en el caso de INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., mediante título supletorio expedido en fecha 23/09/2014 por el Juzgado Segundo de Municipio Iribarren de estado Lara, donde quedó demostrado que el inmueble es propiedad de JANNE JOSEFINA PANICO GONZALEZ, afirmando que se demuestra en título supletorio que se encuentra agregado en auto marcado “H” folio 235. Manifestando que corresponde al juez determinar con base a los hechos alegados y las pruebas evacuadas, cuando el arrendador tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado a los fines de precisar el momento en que empezó a correr el lapso de caducidad para ejercer la acción por retracto legal arrendaticio.
En tal sentido establece el artículo 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece lo siguiente:
“En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.” - (Subrayado y negrita del Tribunal)
Ahora bien, corresponde a este Tribunal determinar si efectivamente en la presente acción haya operado o no el lapso de caducidad a lo cual se hace las siguientes consideraciones: en primer lugar, efectivamente cursa al folio 29 del presente expediente, título supletorio signado bajo la nomenclatura KP02-S-2003-004650, emanado del Juzgado Tercero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del estado Lara, mediante el cual la firma mercantil FRIGORÍFICO MANSION DEL ESTE C.A., ya identificada, solicita título supletorio sobre unas bienhechurías construidas en un terreno propio soportando tal cualidad del terreno conforme a un documento de venta autenticado por la Notaria Cuarta de Barquisimeto de fecha 09/06/2002, mediante el cual el ciudadano PABLO MENDOZA vende a la ciudadana JANNE PANICO, un lote de terreno de mil ciento noventa y cinco con diez metros cuadrados (1.195,10 m2), (folio 42 del presente expediente); igualmente se desprende que dicha enajenación la realiza por pertenecerle conforme según consta en documento inserto en la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto de fecha 18/03/2000.
Al respecto, esta juzgadora considera importante resaltar que al realizarse la venta de un inmueble a través de documento autenticado, dicha negociación solo tiene efecto entre las partes contratantes y la misma puede realizarse ante cualquier Notaría Pública del país, mientras que al realizar una venta protocolizada de un bien inmueble la misma surte efecto entre las partes e igualmente es oponible frente a terceros, es decir goza del principio erga omnes, y siendo que realmente la titularidad del derecho de propiedad de la ciudadana JANNE JOSEFINA PANICO, ya identificada, sobre el bien inmueble objeto de la presente causa fue materializada el día 30/12/2016, a través de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, quedando inscrito bajo el N° 2016.2124, asiento registral 2, del inmueble matriculado con el N° 362.11.2.3.8254, y correspondiente al libro del folio real del año 2016.Ahora bien, tomando en cuenta la cualidad de propietario que adquirió la ciudadana JANNE PANICO, la cual solo fue hasta la fecha 30/12/2016, y conforme al establecido en el artículo 39 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial anteriormente transcrito el lapso para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio es de seis meses contados a partir de la fecha de la notificación de la negociación celebrada, para lo cual se evidencia de autos que la parte aquí actora solicitó copia certificada del mencionado documento por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha en fecha 16 de marzo de 2017, momento en el cual deduce esta Juzgadora que se dio por enterado de la realización de dicha venta, y siendo que la presente acción fue interpuesta el día 08 de abril de 2017, habiendo transcurrido menos de seis meses, por lo que le es forzoso para esta juzgadora declarar SIN LUGAR la caducidad de la acción opuesta por la codemandada Janne Panico. ASÍ SE DECIDE.-
DE LA INEPTA ACUMULACION DE PRETENCIONES
La codemandada Janne Panico opuso en la contestación de la demanda y de conformidad con lo establecido en el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, la defensa de acumulación de pretensiones con procedimientos incompatibles, señalando que de acuerdo con la normativa citada están excluidos de la aplicación de la Ley especial, los terrenos no edificados, lo que significa que respecto de la empresa “Inversiones Plaza Los Leones, C.A.”, no podría seguirse el presente procedimiento, debido a que conforme afirma en el contrato de arrendamiento primigenio le fue arrendado un terreno sin edificar.
Establece el artículo 4 del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial.
“Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados.”
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido en diferentes oportunidades, que la figura de la acumulación procesal consiste en la unificación, dentro de un mismo expediente, de causas que revisten algún tipo de conexión, o en los que exista entre ellos una relación de accesoriedad o continencia, para que, mediante una sola sentencia, éstas sean decididas y con ello, se eviten decisiones contradictorias que puedan versar sobre un mismo asunto. Siendo que la acumulación tiene como finalidad influir positivamente en la celeridad, ahorrando tiempo y recursos al fallar en una sola sentencia asuntos en los que no hay razón para que se ventilen en diferentes procesos. Sin embargo, debe verificarse si la acumulación se ajusta a derecho, esto es, que se trate de pretensiones compatibles, que no se contraríen o excluyan entre sí, y que puedan ser tramitadas en un mismo procedimiento.
Ahora bien, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí; cuando por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. Así pues, toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación.
Se entiende entonces, que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria (en este último caso, a menos que los procedimientos no sean incompatibles, en cuyo caso sí podrán acumularse, según lo dispuesto en el único aparte del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil). De manera que la inepta acumulación de pretensiones, en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda.
En el presente caso la inepta acumulación de pretensiones es aducida respecto de la empresa Inversiones Plaza Los Leones, C.A., derivado a que en el contrato de arrendamiento suscrito con la empresa Administradora JEAPA C.A., se señala que se entregaba en arrendamiento un terreno sin edificar, lo que haría inaplicable la normativa especial, además de no poderse seguir el mismo tipo de procedimiento para esta empresa codemandante.
Ahora bien, han sido contestes ambas partes en señalar que el lote de terreno objeto del contrato de arrendamiento celebrado está edificado, encontrándose construido el centro Comercial Boulevard Plaza Los Leones, circunstancia que se corrobora mediante la apreciación y valoración de experticia realizada por los expertos designados en el presente asunto (prueba promovida por la parte demandada), que hacen constar la existencia de locales comerciales. Aunado a esto cabe destacar que si bien es cierto que en el contrato suscrito entre la empresa mercantil Inversora JEAPA, C.A. y la empresa denominada Inversiones Plaza Los Leones, C.A. en la clausula primera establece que se da en arrendamiento un lote de terreno irregular de aproximadamente novecientos cincuenta metros cuadrados (950 M2) no es menos cierto que en dicha clausula convienen la obligación de darle el Uso y Desarrollo de LOCALES COMERCIALES, autorizando al arrendatario a realizar todas las obras que considera necesarias para realización de lo que autoricen las actividades competentes a su propio costo y responsabilidad.
Con ocasión de lo señalado, encontrándose edificado en el lote de terreno arrendado a la empresa “Inversiones Plaza Los Leones, C.A.”, y tratarse de locales comerciales, se establece que es aplicable el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, razón por la cual se declara sin lugar la defensa de incompatibilidad de procedimientos. Así se decide.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Resueltos como han sido los puntos previos alegados por las partes demandadas en el presente asunto, este Tribunal procede a pronunciarse sobre el fondo de la controversia haciendo las siguientes consideraciones:
En la presente acción la parte demandante pretende el retracto del inmueble arrendado por la firma mercantil FRIGORIFICO LA MANSION DEL ESTE C.A., e INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A., que en la actualidad ocupan una extensión de UN MIL CIENTO NOVENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON DIEZ DECIMIETROS CUADRADOS (1.195,10 M2) y siendo sus linderos particulares por el NORTE: en línea de CINCUENTA Y CUATRO METROS CON OCHENTA CENTIMETROS (54,80 cm), con terrenos y bienhechurías de INVERSIONES SAN FELICE C.A.; SUR: en línea de VEINTE METROS CON DIEZ CENTIMETROS (20,10 Mts), con la avenida Madrid y en línea de TREINTA Y CUATRO METROS CON TREINTA Y CINCO CENTIMETROS (34,35 Mts.), con terrenos que son o que fueron de HUGO FIOR; ESTE: en línea de TREINTA Y CUATRO METROS CON NOVENTA CENTIMETROS (34,90 Mts.) con la avenida Caracas y OESTE: en línea de QUINCE METROS (15 Mts.) con avenida paseo Los Leones.
En este sentido los artículos 38 y 39 de la ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establecen lo siguiente:
“Artículo 38. En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.”
“Artículo 39. En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación. (Subrayado por el Tribunal).”
Ahora bien, es importante destacar que los requisitos para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, son los siguientes: que tenga más de 2 años como arrendatario, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. En este sentido observa esta juzgadora que la relación arrendaticia nace según contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de abril de 1998, entre el ciudadano FELICE PANICO AMATO y el ciudadano JOSÉ MARTINHO AGRELA PESTANA, es de destacar que hasta la presente fecha ha continuado la relación arrendaticia alterándose únicamente por parte del arrendador, en personas de Administradores debidamente autorizados, conllevando todo ello al nacimiento y desarrollo de una relación arrendaticia por más de diecisiete (17) años, entre las dos personas jurídicas que fungen como arrendatarias, hasta la presente fecha. Es el caso que del material probatorio que riela en autos se puede constatar una serie de ventas autenticadas las cuales como ya quedó indicado solo surten efectos entre las partes contratantes careciendo de efecto erga omnes, en consecuencia dichas ventas autenticadas no pueden generar preferencias ofertivas ni acciones de retracto legal arrendaticio válidos, por cuanto dichas negociaciones no cumplen con las formalidades de ley y principalmente la propiedad debidamente protocolizada por ante el Registro Público Inmobiliario correspondiente. Y siendo
pues, que en fecha 30 de enero del año 2016, por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, fue protocolizado documento de venta donde el ciudadano PABLO JOSE MENDOZA OROPEZA, da en venta pura y simple a la ciudadana JANNE JOSEFINA PANICO DE JIMENEZ, ya identificada el inmueble objeto de la presente acción, inscrito bajo el N° 2016.2124, Asiento Registral 2, del inmueble matriculado con el número 362.11.2.3.8254, y correspondiente al libro del folio real del año 2016, Títulos Supletorios Protocolizado por ante la misma Oficina Registral inscrito bajo el N° 26, Tomo 36, de fecha 30/12/2016, y bajo el N° 20, Tomo 4 de fecha 30/12/2017, respectivamente, siendo esta la única venta protocolizada ante el respectivo registro inmobiliario existente durante el período arrendaticio, la cual contiene la trasmisión de propiedad de un inmueble, donde se encuentran en calidad de arrendatarios la parte accionante, empresa FRIGORIFICO LA MANSION DEL ESTE C.A., e INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A., constituido por un lote de terreno (1.195, 10 M2) y las bienhechurías que sobre el se encuentran construidas, de la cual nunca fue notificada a la parte demandante conforme a las formalidades de ley, a fines de manifestar o no su interés en adquirir dichos inmuebles; ello en virtud de que, la única oferta efectuada por las administradoras INVERSORA JEAPA C.A. y ADMINISTRADORA 73 C.A., fue la realizada en fecha 03 de Agosto de 2016 según riela desde el folio 532 al 538, ambos inclusive, del presente asunto, la cual no se tiene como válida por cuanto no cumplió con los requisitos previstos en los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, aunado al hecho de que para la fecha no se desprendía fehacientemente la propiedad del inmueble por parte de la ofertante; y siendo que en fecha 30 de diciembre de 2016 se materializó la venta de dicho inmueble sin habérsele permitido a la parte arrendataria la posibilidad de adquirirlo al encontrarse ocupando el mencionado bien arrendado, desde hace más de dos (2) años y haber dado cumplimiento a todas las exigencias previstas en la Ley, todo ello conlleva al nacimiento del derecho de retracto al momento de la protocolización de los documentos anteriormente identificados, es por lo que considera quien aquí decide que la presente acción por retracto legal arrendaticio intentado por la JOSE MARTINHO AGRELA PESTANA, en su condición de represéntate de las firmas mercantiles Frigorífico LA MANSION DEL ESTE C.A., e INVERSIONES PLAZA LOS LEONES C.A., debe prosperar en derecho. Y ASÍ DECIDE.-
DISPOSITIVA
Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, con sede en el Edificio Nacional, de la ciudad de Barquisimeto, de conformidad con lo establecido en los artículos 26, 49 ordinal 1ero y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 12, 15, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: COMPETENTE para conocer la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada por las empresas FRIGORIFICO LA MANSIÓN DEL ESTE C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha del 06 de Octubre de 1.998, bajo el Nº 47, Tomo 142-A e INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 11 de Mayo del 2001, bajo el Nº 52, Tomo 19-A en contra de la ciudadana JANNE JOSEFINA PANICO GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad No: V-7.363.324, y la ADMINISTRADORA 73, C.A. e INVERSIONES JEAPA, C.A., antes identificadas.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la CADUCIDAD de la acción opuesta por la parte codemandada ciudadana JANNE JOSEFINA PÁNICO GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad No: V-7.363.324.
TERCERO: CON LUGAR la Falta de Cualidad opuesta por las co-demandadas firmas mercantiles INVERSORA JEAPA, C.A. firma mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 11 de Mayo de 2.001, bajo el Número: 18, folio 94, Tomo 19-A y ADMINISTRADORA 73, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 12 de Diciembre de 2.005, bajo el Nro. 21, Tomo: 96-A.
CUARTO: SIN LUGAR LA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES CON PROCEDIMIENTOS INCOMPATIBLES, invocada por la codemandada ciudadana JANNE JOSEFINA PANICO, antes identificada, en su escrito de contestación a la demanda.
QUINTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentada por las empresas FRIGORÍFICO LA MANSIÓN DEL ESTE C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha del 06 de Octubre de 1.998, bajo el Nº 47, Tomo 142-A e INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 11 de Mayo del 2001, bajo el Nº 52, Tomo 19-A en contra de la ciudadana JANNE JOSEFINA PANICO GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad No: V-7.363.324, en consecuencia una vez que resultare firme la presente decisión y de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, servirá la presente sentencia como título de propiedad, de estas empresas demandantes, empresas FRIGORIFICO LA MANSIÓN DEL ESTE C.A e INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., respecto a un lote de terreno de UN MIL CIENTO NOVENTA Y CINCO METROS CON DIEZ DECIMETROS CUADRADOS (1.195,10 M2), y las bienhechurías que sobre el se encuentren construidas, siendo sus linderos particulares NORTE: en línea de CINCUENTA Y CUATRO METROS CON OCHENTA CENTIMETROS (54,80 Mts.), con terrenos y bienhechurías de INVERSIONES SAN FELICE C.A.; SUR: en línea de VEINTE METROS CON DIEZ CENTIMETROS (20,10 Mts.), con la avenida Madrid y en línea de TREINTA Y CUATRO METROS CON TREINTA Y CINCO CENTIMETROS (34,35 Mts.), con terrenos que son o que fueron de HUGO FIOR; ESTE: en línea de TREINTA Y CUATRO METROS CON NOVENTA CENTIMETROS (34,90 Mts.) con la avenida Caracas y OESTE: en línea de QUINCE METROS (15 Mts.) con avenida paseo Los Leones. Siendo que el titulo que se va transmitir es el que aparece protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del estado Lara en Fecha 30/12/2016, bajo el N° 216.2124, asiento registral 2, del inmueble matriculado con el numero 362.11.2.3.8254.
SEXTO: En consecuencia se ordena a la parte demandante a proceder a pagar a la ciudadana JANNE JOSEFINA PANICO GONZALEZ ya identificada, la cantidad expresada en el documento de compraventa de fecha 30/12/2016, a saber, VEINTISES MIL BOLIVARES (Bs. 26.000,00).
SEPTIMO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.
Publíquese, regístrese, incluso en la página web de este Despacho y déjese copia certificada. Dada, firmada, sellada en la sala del Despacho del Juzgado Quinto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el Edificio Nacional de la ciudad de Barquisimeto, a los veintidós (22) días del mes de Marzo del dos mil dieciocho (22-03-2018). AÑOS: 207º de la Independencia y 159º de la Federación.
LA JUEZ TEMPORAL,
ABG. BELÉN BEATRIZ DAN COLMENAREZ
EL SECRETARIO SUPLENTE,
JHONNY ALVARADO
En la misma fecha siendo las (12:15 P.M.) se dictó y publicó la anterior sentencia.
EL SEC. SUPL.
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