TSJ Regiones - Decisión

LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIOS ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS TRUJILLO, PAMPAN Y PAMPANITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO.
208° y 159°

Expediente: Nro. 2286-14
MOTIVO: Retracto Legal Arrendaticio.
DEMANDANTE: José Ismael Araujo, venezolano, titular de la Cedula de identidad Nro. 8.718.369, domiciliado en Urbanización Pampanito o El Rosal, bloque 01, apartamento 00-01, parroquia Pampanito del estado Trujillo.
DEMANDADOS: Robert Perdomo y Carbert Perdomo Rosario, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad números 5.784.971 y 19.270.545, domiciliado en: Calle el rosario, detrás del Hospital José Gregorio Hernández de Trujillo, municipio Trujillo estado Trujillo.

SÍNTESIS PROCESAL
La presente demanda de Rectacto legal arrendaticio, fue presentada por el ciudadano José Ismael Araujo, venezolano, titular de la Cedula de identidad Nro. 8.718.369, domiciliado en urbanización Pampanito o El Rosal, bloque 01, apartamento 00-01, parroquia Pampanito del estado Trujillo, contra los ciudadanos Robert Perdomo y Carbert Perdomo Rosario, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad números 5.784.971 y 19.270.545, domiciliado en: Calle el rosario, detrás del Hospital José Gregorio Hernández de Trujillo, municipio Trujillo estado Trujillo.
Señala el demandante de autos que, desde el 01 de noviembre de 2008, ha venido ocupando como inquilino, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 00-01 ubicado en el bloque 0l, de la urbanización Pampanito, municipio Pampanito del estado Trujillo cuyos linderos particulares son los siguientes: Por el frente: una callejuela, Por el Fondo; cancha deportiva e instalaciones de CANTV; Por el lado derecho: con apartamento 00-02; Por el lado Izquierdo: con calle asfaltada de la misma comunidad, según contrato privado celebrado con el ciudadano Robert Perdomo, en el cual se fijo inicialmente un canon de arrendamiento por la cantidad de Quinientos cincuenta bolívares (Bs. 550.,oo), alega de igual forma que, posteriormente se fue conviniendo aumentos en los canones de arrendamiento estando cancelando en la actualidad la cantidad de mil bolívares (Bs.1000,00) de los cuales realizó consignaciones por ante este Tribunal según expediente signado con el Nro 116-11 y hasta la fecha 04 de noviembre de 2012, y que, dichas consignaciones fueron notificadas al ciudadano Robert Perdomo, para informarle que desde el 12 de noviembre del 2012 prescribía el plazo para retirar lo consignado por el titular de la relación arrendaticia y que el día inmediato a la fecha señalada se iniciaba el proceso de transferencia de fondos a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y a fines de que se adecue el pago del canon de arrendamiento a lo establecido en el artículo 68 de la Ley para la regularización y control de arrendamientos de vivienda.
Advierte que fue citado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda, Dirección de Coordinación estadal Trujillo, por el procedimiento Administrativo, en el cual no se llego a ningún acuerdo, según consta en resolución dictada por la Superintendencia de fecha 22 de enero del año 2014 y que fue sorprendido cuando en fecha 16 de diciembre de 2013, en la audiencia conciliatoria por ante la Superintendencia Nacional de vivienda del estado Trujillo se entero que el ciudadano Robert Perdomo le vendió a su hija Carbert Andreina Perdomo Rosario según lo manifestado por su progenitora Carmen Aurora Rosario de Perdomo, venezolana, titular de la cedula de identidad número 5.786.917, quién actuó con poder en dicha audiencia, violentándole así el derecho preferente ofertivo, consagrado en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que, aunado a ello en ningún momento recibió alguna comunicación por escrito donde se le ofreciera en venta dicho apartamento o le comunicaran que lo habían vendido.
Indica que dicha venta fue realizada el día 22 de diciembre del 2010, según documento autenticado por ante la Notaria Pública del municipio Autónomo Trujillo, estado Trujillo, inserto bajo el Nro 58, tomo 66, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, y que, en fecha 16 de diciembre de 2013, cuando se percato que su arrendador le violento el derecho preferente para adquirir el inmueble, obrando evidentemente de mala fe, ya que no le manifestó su deseo de vender el apartamento y mucho menos que lo haya vendido desde el año 2010, y mas aun lo hace incurrir en un falso supuesto, pues continuo cobrándole los cánones de arrendamiento, que por consiguiente no existe ningún indicio para que pudiera presentir la intención del arrendador de vender el inmueble, ya que nunca le fue ofrecido en venta ni de manera verbal y mucho menos escrita, y más sorprendido quedo cuando fue demandado por la ciudadana Carbert Andreina Perdomo Rosario, por falta de pago en la causa signada con el Número 2260, quedando inerte porque ¿como (sic) Robert Perdomo vende a su hija Carbert Andreina Perdomo Rosario en fecha 22 de diciembre de 2010? y sigue recibiendo los canon (sic) de arrendamiento desde el 14 de enero del 2011, donde se vio obligado a realizar las consignaciones al Tribunal, porque el no quiso seguir recibiéndole el dinero objeto de alquiler, pero si lo recibe y se beneficia como arrendador propietario, según se evidencia en dichas consignaciones y que, la demanda de desalojo al cual hace referencia fue desistida por la parte demandante.
Alude que, por los hechos narrados y las pruebas documentales consignada cumple con las condiciones o requisitos exigidos por la ley que rige la materia para hacerse acreedor de la preferencia ofertiva del inmueble arrendado, y que según el artículo 131 y 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda, debió ser notificado por escrito del ofrecimiento en venta del inmueble (apartamento), que viene ocupando desde el año 2008, en el cual está solvente con los canon (sic) de arrendamiento y al no hacerlo; incurrió en una flagrante violación del derecho preferente aludido, lo cual lo indujo a ejercer la acción de Retracto legal arrendaticio a fin de que se le restituya el derecho preferente de adquirir el inmueble y se subrogue en el lugar de la adquiriente ciudadana Carbert Andreina Perdomo Rosario, en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de la propiedad del referido inmueble, todo lo cual constituye el objeto de la pretensión, es decir adquirir en compra el inmueble que vengo ocupando en calidad de arrendatario.
Alega que por los hechos antes explanados y en virtud a que no ha llegado a un acuerdo con el arrendador y mucho menos con la nueva propietaria del referido inmueble es que demanda a Robert Perdomo y Carbert Andreina Perdomo Rosario, por la acción de Retracto Legal Arrendaticio, a fin de que convengan a ello o sean obligados por el Tribunal a venderle el inmueble descrito en este libelo, en virtud al derecho preferente ofertivo que sobre el mismo posee, es decir, el retracto legal arrendaticio, el derecho que tiene a subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad en el lugar de quién adquiere el inmueble arrendado, en este caso de Carbert Andreina Perdomo Rosario y en consecuencia sustituye a la compradora en dicha negociación, debiendo otorgarle en su defecto así debe ser condenado por este Tribunal el documento protocolizado de compra-venta respectiva en la notaria pública correspondiente, en cuyo acto pagará el precio respectivo de Doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), así como lo que pudiera corresponder por gastos de autenticación y honorarios profesionales por la elaboración del documento de compra venta que deberá hacerse libre de todo gravamen de conformidad con el último párrafo del artículo 1.544 del Código Civil.
Así mismo estima la presente demanda en la cantidad de Trescientos mil bolívares equivalente a 2,362 unidades tributarias.
En fecha 16 de julio de 2014, se admite la presente demanda y se ordena notificar a los demandados de autos de conformidad en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y control de los arrendamientos de viviendas.
En fecha 25 de junio de 2015, a la hora fijada para celebrar audiencia de mediación y observando el Tribunal que no hicieron acto de presencia la parte actora ni la parte demandada es por lo que en atención a la incomparecencia de la parte actora se declara desistido el presente procedimiento.
En fecha 03 de julio de 2015, la parte actora consigna escrito de apelación a la decisión dictada por el Tribunal en fecha 25 de junio de 2015.
En fecha 03 de julio de 2015 se oye en ambos efectos la apelación realizada por la parte actora y se remite el expediente al Juzgado Superior en lo Civil Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo.
En fecha 17 de febrero del 2017, el codemandado Robert de Jesús Perdomo Coronado, consigna diligencia mediante la cual otorga Poder apud acta al abogado Pedro Javier Gudiño Guerra, para que ejerza todo y cada uno de los efectos del presente proceso, sin limitación alguna.
En fecha 13 de marzo de 2017, el tribunal de alzada procede a proferir sentencia declarando con lugar la apelación ejercida por la apoderada judicial de la parte actora y ordena reponer la causa al estado de que el a quo ordene la citación de la parte demandada y se de cumplimiento al procedimiento establecido en la ley para la Regularización y Control de arrendamiento de viviendas, y revoca la decisión apelada.
En fecha 03 de abril de 2017 la abogada Ysaura Villegas apoderada judicial de los demandados presenta diligencia mediante la cual consigna poder debidamente autenticado otorgado por los demandados de autos.
En esta misma fecha y por cuanto el Tribunal observa que el poder consignado por la referida abogada le otorga facultades para darse por citada el Tribunal lo considera tácitamente citados de conformidad al artículo 216 del Código de Procedimiento Civil para llevar a efecto la audiencia de mediación y fija el quinto día de despacho siguiente.
En fecha 17 de abril de 2017, siendo la oportunidad legal para efectuarse la audiencia de mediación el Tribunal deja constancia de la incomparecencia de la parte demandada y ordena la continuidad del procedimiento.
Estando dentro de la oportunidad legal para la contestación de la demanda la parte demandada a través de su apoderada judicial expone que, de lo demandado debe hacer las siguientes consideraciones:
Que sin causa alguna el codemandado Robert Perdomo celebró un contrato de compra-venta con su hija y suscribieron documento autentico por ante la Notaria pública de Trujillo en fecha 22 de diciembre de 2010, según documento Nº 58, tomo 66 sobre el apartamento en mención y que en virtud de la inexistencia de la causa legal para celebrar dicho contrato en fecha 05 de agosto de 2014, fue anulado por vía graciosa, el cual debería considerarse inexistente por lo que la propiedad objeto de este litigio reposa sobre el codemandado Robert Perdomo; que es falso que el demandante de autos desconocía la celebración de la nulidad de dicho contrato ya que el demandante lo reconoce como pleno propietario del inmueble y debido a los inconvenientes presentados era imposible que desocupara y pagara el canon correspondiente.
Por otro lado alega que, el derecho de retracto legal arrendaticio requiere de la intensión del propietario de trasmitir la propiedad del inmueble a un tercero sin que se le haya ofertado previamente al inquilino y siendo que en el presente caso el contrato es inexistente por la ausencia de uno de sus elementos esenciales como es la causa, motivo por el cual se legalizó su nulidad, no puede el arrendatario reclamar su derecho ya que no existe el derecho aludido.
Alude que, por los argumentos antes expuestos rechaza, niega y contradice que se le haya vendido legalmente el inmueble a la ciudadana Carbert Andreina Perdomo Rosario y que haya actuado de mala fe que se le haya violentado su preferencia ofertiva de venta; ya que el inmueble no salió de la esfera jurídica, así mismo niega rechaza y contradice la estimación de la demanda que hiciere el demandante puesto que el inmueble aparece valorado en un precio de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) que sería lo correcto es decir el monto que allí aparece reflejado, considerando como exagerada la estimación por lo cual la impugna y que los documentos tantas veces nombrados no tienen efectos contra los terceros por no haberse registrado por ante el Registro Público y en virtud a ello solicita se declare sin lugar.
Luego de la contestación de la demanda el Tribunal estando dentro de la oportunidad legal para fijar los limites de la controversia de conformidad a las previsiones contenidas en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los arrendamientos de vivienda lo hace de la siguiente manera:
a.- A la parte actora le corresponde demostrar la venta del inmueble objeto de este litigio
b.- Que se encuentra solvente en el pago de los canones de arrendamiento
c.- A la parte demandada le corresponde demostrar que procedió a la nulidad del acto traslativo de propiedad de fecha 5 de agosto de 2014.
Igualmente acuerda abrir un lapso probatorio de ocho (8) días para la promoción de pruebas, tres (3) días de despacho para la oposición y tres (3) días de despacho para la admisión.
En fecha 26 de mayo de 2017, dentro de la oportunidad legal procede a pronunciarse sobre la admisión de las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 05 de junio de 2017, el Tribunal procedió a practicar la inspección solicitada.
En fecha 03 de julio de 2017, el Tribunal ante la denuncia formal de fraude procesal, mediante auto acuerda abrir el procedimiento incidental establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, notificar a la parte demanda a los fines de que den contestación al mismo y le advierte que haya o no contestación se abrirá una articulación probatoria de ocho días.
En fecha 06 de julio de 2017, el Tribunal mediante auto deja sin efecto el auto de fecha 30 de junio de 2017 a fin de resolver el fraude procesal alegado y advierte a las partes que una vez vencida la articulación probatoria de la referida incidencia fijara nueva oportunidad para la celebración de la audiencia oral de juicio.
En fecha 16 de abril de 2018, el Tribunal mediante auto acuerda de conformidad al artículo 114 del Código de Procedimiento Civil fijar la audiencia de juicio para el 5to día de despacho una vez que conste en autos la notificación de las partes.
En fecha 10 de abril de 2018, la apoderada judicial de la parte demandante consigna escrito de pruebas.
En fecha 12 de abril de 2018, la apoderada judicial de la parte demandada consigna escrito de pruebas.
En fecha 16 de abril de 2018, el Tribunal mediante auto acuerda de conformidad al artículo 114 del Código de Procedimiento Civil fijar la audiencia de juicio para el 5to día de despacho una vez que conste en autos la notificación de las partes.
En fecha 10 de mayo de 2018, se celebró ante este Juzgado audiencia oral en la presente causa, con la asistencia de las partes intervinientes en la presente causa.
PUNTO PREVIO
Niega rechaza y contradice la estimación de la demanda que hiciere el demandante puesto que el inmueble aparece valorado en un precio de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) que sería lo correcto es decir el monto que allí aparece reflejado, considerando como exagerada la estimación por lo cual la impugna.
La parte actora estima la presente demanda en la cantidad de trescientos mil bolívares equivalente a 2,362 unidades tributarias.
Señala el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable sea apreciable en dinero, el demandante le estimará.
El demandante podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capitulo previo en la sentencia definitiva…”.
La doctrina y jurisprudencia ha señalado de manera categórica que el demandado al momento de impugnar la cuantía, bien sea por reducida o por exagerada, debe fundamentar los motivos que lo llevan a dicha impugnación, al constituir un hecho nuevo, necesariamente debe ser probado en juicio, so pena de que el juzgador deseche tal oposición y quede firme la estimación hecha por el actor.
Ahora bien, la parte en su impugnación a la cuantía señala que es exagerada tal estimación, por cuanto el valor del inmueble litigado es de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), al efecto considera este Juzgado que, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, dicha estimación debe ser tomada en cuenta según el valor dado al inmueble en el documento de transferencia de propiedad, por lo que se tiene como estimación de la demanda, la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo). Así se decide
DEL FRAUDE DENUNCIADO
Mediante escrito de fecha 18 de mayo de 2018, la apoderada judicial de la parte demandante, abogada Julixia Castellanos Perdomo, actuando de conformidad con lo establecido en los artículos 11, 12,14,17 y 170 ordinal 1 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Bolivariana de Venezuela amparado en el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil denuncio los actos contrarios a la buena fe que inspiran las actuaciones realizadas por Robert Perdomo y Carbert Andreina Perdomo Rosario con el propósito de prevenir un fraude procesal por cuanto su propósito es abortar, desconocer y sustraerse de las consecuencias jurídicas de la acción propuesta.
Así mismo señala que el legislador creó normas que establecen las formas de configurar el fraude procesal en las leyes procesales, tal como la norma general, según la cual, en una sola disposición legal se configura cualquier actuación dolosa o ilícita de las partes, que persigue obtener beneficios o ventajas indebidas impidiendo la decisión de la contienda judicial y demorando injustificadamente la aplicación de la ley, siendo un ejemplo de ello, aquellas normas que permiten y autorizan al operador de justicia para disponer en cualquier estado o grado de la causa la toma de cualquier medida necesaria para prevenir todo acto contrario a la buena fe y que el operador de justicia oficiosamente o a instancia de parte, tiene el deber procesal de dictar todas aquellas medidas que considere necesaria y que se encuentren establecidas en la ley para prevenir la falta de probidad, y lealtad en el proceso, trayendo como consecuencia una lesión o violación al deber de la buena fe.
Indica que, previamente al señalar los hechos, circunstancias y actos ejecutados por los accionados para preparar el fraude procesal es útil trae a colación la definición otorgada por la Sala Constitucional, al dolo o fraude procesal en los términos siguiente “como las maquinaciones y artificios realizados en el curso de un proceso, o por medio de este, destinados, mediante engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de una parte o de un tercero, siendo la buena fe un concepto indeterminado que pudiera considerarse como el buen comportamiento social normal que se espera de las personas, o como expresa Couture, el estado psicológico colectivo, una cierta forma de salud espiritual que hace que los hombres crean en la realidad de las apariencias.
Manifiesta que la conducta asumida por los demandados dentro y fuera del proceso antes y después de su inicio encuadra dentro de la figura de fraude procesal, por cuanto, resulta incontrovertible que de manera concertada han diseñado un plan dirigido a desnaturalizar el proceso, su naturaleza y fines, insurgiendo contra valores y principios como la justicia, el fin del proceso, la verdad, el debido proceso y el derecho a la defensa, entre otros, en desmedro de las instituciones y de la majestad de la administración de justicia; ya que inescrupulosamente han pretendido manipular a los titulares de órganos de instituciones del estado en sede administrativa y judicial, llegando al extremo de reconocer, que presentaron para su legalización por ante funcionarios que dan fe publica documentos contentivos de contratos sin causa, concretamente, el contentivo del contrato de compraventa que constituye el instrumento fundamental de la demanda propuesta, al señalar en el escrito de contestación lo siguiente “Ahora bien, en virtud de lo demandado debo hacer las siguientes consideraciones: Sin causa alguna mi patrocinado celebró un contrato de compraventa con su hija y suscribieron documento autenticado por ante la notaria pública de Trujillo en fecha 22 de diciembre de 2010, según documento Nº 58, tomo 66 sobre el apartamento arriba mencionado” y en el siguiente renglón afirma “En virtud de la inexistencia de la causa legal para celebrar dicho contrato, en fecha 05 de agosto de 2014, se anulo por vía graciosa en tanto, no teniendo causa legal para la celebración de un acto jurídico este debería considerarse inexistente, es decir como si nunca se hubiera celebrado, en conciencia, el derecho de propiedad del inmueble objeto de este litigio reposa sobre mi poderdante…”
Señala que estas afirmaciones transcritas constituyen el elemento fundamental del dolo procesal advertido, en razón que el demandado y la demandada sostienen que el contrato de compraventa celebrado entre ellos a través del cual Robert Perdomo trasmitió la propiedad del inmueble objeto del litigio a su hija Carbert Andreina Perdomo Rosario, carece de causa alguna; debiéndose asumir que la figura del contrato de compraventa no fue utilizado para que en realidad surtiera el efecto de la transmisión de la propiedad del bien como lo pauta el artículo 1474 del Código Civil, siendo que la referida compraventa constituye una de las maquinaciones dirigidas a pervertir el proceso obstaculizando su fin constituido por la realización de la justicia, habida cuenta, que por la forma que ataca la legalidad de dicho instrumento público, resulta evidenciado que estaban enterados de las condiciones requeridas para la existencia del contrato, a saber, consentimiento de las partes, objeto que puede ser materia de contrato y causa licita y en el mejor de los casos si no los supieran por ser legos en derecho el artículo 2 ejusdem establece que la ignorancia de la ley no excusa de su cumplimiento, pero aun más dicho instrumento fue visado por el profesional del derecho Manuel A. Rosario., quién si está obligado a conocer la ley y el derecho, debiendo orientarlos, en caso de que ellos de manera transparente le hubiesen informado sobre el propósito del documento sometido a su competencia y como la buena fe se presume es imperativo excluir de cualquier responsabilidad al experto en derecho que también fue engañado en su buena fe.
Indica que la gravedad de tal conducta se incrementa de una forma significativa, al manipular el despacho notarial a través del engaño al titular del mismo presentando para su legalización un documento de compraventa que no tenia como fin el traslado de la propiedad del bien, si no la ejecutoria de actos concebidos para la fragua de un fraude procesal, irrespetando la majestad de las instituciones y burlándose de sus representantes; pretendiendo relajar el ordenamiento jurídico supeditándolo a sus intereses y conveniencias.
Expresa, que en procura de poner al descubierto el plan conspirativo contra la ley y la justicia urdida por la parte demandada, es imprescindible destacar, que la conspiración fraudulenta se remonta a las actividades realizadas por ante distintas instituciones, cuyo objeto es el mismo inmueble y que en efecto indica.
1.- La demandada Carbert Andreina Perdomo Rosario representada por su madre Carmen Aurora Rosario de Perdomo, actuando con poder por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda inició un procedimiento administrativo solicitando la entrega del inmueble por cuanto que la hija iba a casarse, fecha en la cual, es cuando su representado se entera de la venta del inmueble.
Y que de la revisión de las actas en cuestión, se extrae, que la parte demandada siempre se ha llevado por delante las normas resultando emblemático que estuvo representada por su progenitora quien intervino en la audiencia conciliatoria como apoderada sin acreditar su cualidad de abogada, incurriendo en ejerció ilegal de la profesión afirmando que: “Solicito la entrega del inmueble por cuanto que mi hija se va a casar”. También alego que el señor no le había cancelado el inmueble y lo correcto es que me pague lo que me adeuda”. Y que tal afirmación introduce un elemento de confusión que desnaturaliza los fines del acto realizado y del procedimiento mismo, ya que el motivo fue el desalojo del inmueble; y por eso se insta el procedimiento, pero contrariamente, en la audiencia varia el objeto al pedir que le pague el inmueble; por lo que se debe asumir que fue que se lo vendió, por lo que en consecuencia debe acudir a otro procedimiento por vía civil accionando con un cumplimiento o resolución de contrato. Pero entre mas interviene mas se hunde en el mar de contradicciones, afirmando “Además mi esposo le vendió a mi hija”, entonces, el que le debe pagar el inmueble es la hija a su esposo.
Expone, que a los fines de evidenciar las maquinaciones y maniobras de la parte demandada es importante destacar lo expresado por el demandante en dicha audiencia, en el sentido que nunca ha dejado de pagar el canon de arrendamiento a cuyo efecto consignó comprobante de inscripción en el sistema SAVIL y que para concluir, debe puntualizar que fue en esa oportunidad fue que se entero que el inmueble que ocupaba como arrendatario fue vendido violentándosele el derecho de preferencia para adquirirlo.
2.- Así mismo en fecha 07 de Abril de 2014, la ciudadana Carmen Aurora Rosario, en su condición de apoderada de su hija y asistida por el profesional del derecho Miguel Segundo Rosales Lugo, introduce por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito del estado Trujillo, demanda en contra de su representado José Ismael Araujo Aguilar, por desalojo del inmueble arrendado, por las causales de falta de pago del canon de arrendamiento y por la necesidad de ocupar dicho inmueble expediente 2260-2014, expresando que cuando adquirió dicho inmueble estaba arrendado, a quién el anterior propietario le había ofertado de manera verbal como primer opcionante, siendo esto falso porque a él nunca le manifestaron estar interesados en vender el apartamento y mucho menos en ofértaselo como primer opcionante.
Que dicha demanda fue admitida el 10 de abril de 2014 y fue desistida el 26 de junio de 2014 y es desde esa oportunidad que se inicia la fragua de un fraude procesal, por medio de instrumentos públicos, en razón que la compraventa contenida en este nace infectada de ilegalidad y lealtad, ya que, el vendedor en su condición de arrendador dolosamente no permitió a su representado ejercer el derecho de retracto arrendaticio , en virtud que efectuó tal negociación clandestinamente, siendo que el arrendatario se entero en la oportunidad de la celebración de la audiencia de conciliación del procedimiento administrativo llevado por la Superintendencia de Arrendamiento de vivienda, que fue accionada por la nueva propietaria.
3.- Indica que en fecha 18 de agosto de 2015, la ciudadana Carbert Andreina Perdomo Rosario, actuando en su carácter de arrendadora y propietaria solicitó el inicio del procedimiento administrativo para la fijación del canon, por ante la Superintendencia Nacional de arrendamiento de vivienda, expediente numero 2015/193, y que el Tribunal al pronunciarse en auto de fecha 08 de mayo de 2017 para determinar los limites de la controversia , en la parte narrativa estableció como argumentos esgrimidos por los demandante lo siguiente: “Los demandados de autos celebraron un contrato de compraventa con su hija y suscribieron documento autenticado por ante la Notaria Pública del estado Trujillo en fecha 22 de diciembre de 2010, según documento N° 58, tomo 66 sobre el apartamento objeto del presente litigio, y que en razón de la inexistencia de la causa legal para la celebración de dicho contrato , en fecha 05 de agosto de 2014, se anuló por vía graciosa, en tanto no teniendo causa legal para la celebración de un acto jurídico, este debería considerarse inexistente, es decir, como si nunca se hubiera celebrado, por lo que el derecho de propiedad del inmueble reposa sobre el demandado. Y que, de allí se evidencia que cuando se inició el procedimiento administrativo para el ajuste del canon de arrendamiento Carbert Andreina Perdomo Rosario no tenia cualidad para hacerlo, ya que se había desprendido de la propiedad del mismo el 05 de agosto de 2014, es decir un año después, pero como quiera que también señala que la propiedad del inmueble reposa en los demandados, no se entiende cuales fueron las consecuencias jurídicas de manera su generis de anular un contrato de compra venta sometida a la publicidad registral.
4.- Que en el proceso fraudulento diseñado por la demandada, continua, ya que en fecha 23 de septiembre de 2015, el abogado Pedro Javier Gudiño Guerra, actuando como su apoderado Judicial , introduce demanda de desalojo por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los municipios Trujillo, Pampán y Pampanito del estado Trujillo (distribuidor), por la necesidad de ocupar el inmueble expediente 0067-2015 actuando la demandante como propietaria del inmueble según documento de donación hecha por su padre, según documento autenticado en la Notaria Pública del municipio Trujillo, anotado bajo el Nº 52, tomo 43, folios 160/163 de fecha 08 de septiembre de 2014, proceso que abandono al no acudir a la audiencia de juicio.
Y que en relación a este nuevo proceso, debe precisar que Carbert Andreina Perdomo Rosario, aparece como propietaria del bien sometido a varios contratos traslativos de propiedad, a saber: compra venta, donación y la anulación por vía graciosa, (la cual no aparece como medio para la adquisición de la propiedad en el ordenamiento jurídico venezolano) determinándose la manipulación dolosa de las instituciones jurídicas y las que son producto de la afición, con el deliberado propósito de sorprender la buena fe de jueces y funcionarios administrativos, ejerciendo acciones ilegales y temerarias en detrimento de la administración de justicia, que evidencian la deslealtad de la parte demandada con el propósito de aprovecharse de tales circunstancias en detrimento de los derechos de su representado.
5.- Que resulta emblemático determinar la falta de probidad y lealtad al proceso, las actividades desplegadas por los demandados en el lapso comprendido entre el 01-07-2015 hasta el 07-02-2017, es decir un año y siete meses, que se tomo el Tribunal de alzada para decidir un recurso de apelación sobre la extinción de la audiencia de mediación; de manera que en abierto desacato a la garantía de la jurisdicción, obviando la existencia de este proceso accionaron en sede administrativa y jurisdiccional, colocando en riesgo a la administración de justicia ya que se pudieron haber pronunciado diferentes decisiones sobre el mismo inmueble, entre las mismas partes, lo que viola flagrantemente el principio de la seguridad jurídica.
Resalta que, de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el juez para decidir debe atenerse a lo alegado y aprobado en autos, e indica que en el auto de fecha 08 de mayo de 2017, en su defensa la parte demandada argumentó que en fecha 05 de agosto de 2014, anuló por vía graciosa, el contrato de compra venta, instrumento fundamental de la presente acción, sin mencionar la oficina en el cual fue legalizado, pese a ello el juzgador, estableció como punto controvertido lo siguiente: “e.- por otro lado, le corresponde a la parte demandada demostrar que procedió a la nulidad del acto traslativo de propiedad de fecha 5 de agosto de 2014, por ante la notaria pública del municipio y estado Trujillo, y de la lectura y revisión de las actas no aparece el documento de la nulidad graciosa por lo que mal puede el jurisdicente hacer mención a la oficina donde fue registrado por cuanto no fue alegado ni probado en autos.
A estos fines y ante el planteamiento de la ocurrencia de un fraude procesal, considera este sentenciador que es preciso puntualizar tal concepto, a cuyos efectos se tomarán en cuenta tanto opiniones doctrinarias, como el criterio de nuestro máximo Tribunal.
En la doctrina nacional, el tema lo han tratado Alejandro Urbaneja Achelpohl y el profesor Román José Duque Corredor en su trabajo “La Moral y El Proceso” (XXII Jornadas “J.M. Domínguez Escovar”, Derecho Procesal Civil, Tipografía Litografía Horizonte C.A., Barquisimeto, págs. 278 y 279). Este último en dicha obra ha expresado:
“Ahora bien, en el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil con las sanciones en cuestión, se pretende evitar y castigar fundamentalmente la colusión y el fraude procesales. La primera, es la confabulación de un litigante para perjudicar al otro o a los terceros. Y el segundo, es la utilización maliciosa del proceso para causar un daño. Por eso, a ambas figuras las engloba la doctrina en el Proceso Fraudulento o en el tipo genérico de Fraude Procesal, puesto que los dos comprenden las maquinaciones o subterfugios insidiosos en el proceso para obtener un provecho ilícito en contra de la otra parte o de terceros. Y para combatirlo desde un punto de vista procesal se postula como instrumento el de la amplitud del contradictorio y de los poderes oficiosos judiciales para evitarlo o corregirlo, así como el de considerarlo como un hecho impeditivo de las pretensiones de los litigantes ímprobos que ha de permitir desestimar la demanda en la sentencia definitiva. Así como el de las condenas a los daños causados, como sanción a la culpa o dolo en el comportamiento procesal, dictadas por el propio juez de las causas, y también mediante el reconocimiento general de acciones autónomas de invalidación de actos procesales ilícitos, encubiertos de las formas procesales, pero fruto de fraude, dolo o colusión, o en contra de la cosa juzgada colusoria.”
Así, se observa que el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil dispone que el Juez deberá tomar, de oficio o a petición de parte interesada, todas las medidas necesarias a prevenir o a sancionar las faltas a la lealtad y probidad en el proceso, las contrarias a la ética profesional, la colusión y el fraude procesales, o cualquier acto que contraríe la majestad de la justicia y el respeto que se deben los litigantes.
La disposición bajo comentario, distingue entre la colusión procesal y el fraude procesal. Sin embargo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 910, de fecha 4 de Agosto de 2000, ha englobado dentro del concepto general de fraude procesal, que identifica con el dolo genérico, a ambas clases de categorías que el artículo 17 ya citado distingue como fraude procesal y colusión procesal.
En efecto, dicha Sala ha sostenido lo siguiente: “El fraude procesal o dolo genérico tiene especies, tales como el dolo específico (puntual), la colusión, la simulación y hasta el abuso de derecho, como infracción al deber de lealtad procesal, …”
Dentro de ese contexto, la Sala Constitucional ha definido el fraude procesal, “como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio de éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal strictu senso, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en el que surge la colusión; …”
Los autores Dorgi Doralys Jiménez Ramos y Humberto Enrique III Bello Tabares, en su obra “El Fraude Procesal y la conducta de las Partes como Prueba del Fraude” (Livrosca, Caracas, 2003), señalan que “DUQUE CORREDOR, al referirse a la norma en estudio, (artículo 17 del Código de Procedimiento Civil) expresa que la misma pretende evitar y castigar fundamentalmente la colusión y el fraude procesal, siendo la primera la confabulación de un litigante para perjudicar a otros o a terceros; en tanto que por el segundo – fraude – ha de entenderse la utilización maliciosa del proceso para causar un daño.” (pág. 47).
Expresan los citados autores - Jiménez y Bello - en su referida obra, que “En la doctrina extranjera, suele estudiarse, en relación a la conducta del proceso, las figuras del fraude procesal, dolo procesal, estafa procesal, abuso del derecho, simulación procesal, abuso del proceso, procesos aparentes y procesos inútiles” (2003: pág. 58) y expresan, citando a Oswaldo Alfredo Goizaini, que el fraude procesal puede calificarse como:
“a. Fraude procesal unilateral: Donde las asechanzas o habilidades de carácter engañosa provienen de un solo sujeto procesal, bien en un mismo proceso o en procesos diferentes, (omissis)
b. Fraude procesal Bilateral o Colusivo: Donde las asechanzas o habilidades de carácter engañosas provienen de varios sujetos procesales que actúan en concierto -unidad fraudulenta- bien en un mismo proceso o en procesos diferentes, utilizando el proceso para solucionar litis inexistentes -procesos aparentes o simulados- sin pretender ocasionar un daño o con la intención de ocasionar un daño -procesos fraudulentos dolosos-.
c. También el fraude puede ser en el proceso, esto es, aquél que se origina y es producto de propio fraude o del montaje de proceso, con la intención de obtener un beneficio personal, perjudicando o no a otro sujeto procesal o a un tercero; o en el proceso, donde las maquinaciones o artificios se desarrollan en las propias actas de un proceso ya empezado -endoprocesal- y que originalmente no es aparente o simulado, que tiende a obtener beneficios personales, a alguna de las partes o a algún tercero, en perjuicio o no de alguna de las partes o de un tercero.” (2003: págs. 58 y 59).
En la sentencia de la Sala Constitucional ut supra señalada, dicho alto Tribunal ha dejado establecido lo siguiente:
“Sin embargo, siempre hay que distinguir, en materia de fraude procesal, entre dolo procesal específico (estricto), donde uno de los sujetos procesales, en uno o varios actos, trata de perjudicar ilegítimamente a otro, sin que haya un concierto entre varios ‘litigantes o intervinientes’, y el fraude procesal o colusión en sentido amplio, que implica el concierto de varios sujetos procesales (lo que puede incluir jueces).
(…Omissis…)
Cuando el dolo procesal estricto es detectado, por aplicación del artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, el remedio es la nulidad de los actos dolosos, declaración que puede plantearse en el proceso donde aquél ocurre, o cuya declaración se logra por la vía de la invalidación, si fuere el caso, como lo prevén los ordinales 1° y 2° del artículo 328 eiusdem.
Para desenmascarar y evitar el fraude colusivo, que se caracteriza porque con las maquinaciones se forman diferentes procesos, hay que interponer una acción contra todos los colusionados, ya que de pedir la declaración del fraude en cada proceso por separado, sobre todo si en cada uno de ellos actúan partes distintas, se haría imposible la prueba de la colusión, debido a que los hechos (artificios y maquinaciones) referentes a las partes de los otros procesos, no se podrían dilucidar en un juicio donde ellos no son partes.”
Sentado lo anterior, pasa este juzgador al examen de las probanzas aportadas por las partes, a los fines de determinar si la parte denunciante de fraude alcanzó a demostrar su pretensión.
De la revisión de las actas que conforman la presente causa, observa este Juzgado que la presente acción va dirigida contra los ciudadanos Robert Perdomo y Carbet Perdomo Rosario, por cuanto alega la parte actora que el ciudadano Robert Perdomo dio en venta a la ciudadana Carbet Perdomo Rosario, quien es su hija, el inmueble ubicado en Urbanización Pampanito o El Rosal, bloque 01, apartamento 00-01, parroquia Pampanito del estado Trujillo, y que se encuentra ocupando el demandante en calidad de arrendatario desde 01 de noviembre de 2008, encontrándose solvente en el pago de los canones de arrendamiento, por lo que demanda por acción de retracto legal arrendaticio, a los mencionados ciudadanos.
Una vez admitida la demanda por este Juzgado, y citadas las partes para la contestación de la demanda, en fecha 02 de mayo de 2017, a través de apoderada judicial, quien manifiesta que su patrocinado celebró un contrato de compra venta con su hija y suscribieron documento autenticado ante la Notaria Pública de Trujillo, en fecha 22 de diciembre de 2010, anotado bajo el numero 58, tomo 66, y que en virtud de la inexistencia de causa legal para celebrar dicho contrato, en fecha 04 de agosto de 2014 se anuló dicha venta, por lo que debería declararse inexistente, por lo que el derecho de propiedad reposa en su poderdante; continua señalando, referente a dicho negocio jurídico que rechaza, niega y contradice que se le haya vendido legalmente el inmueble a la ciudadana Carbert Andreina Perdomo Rosario y que se le haya violentado el derecho de preferencia ofertiva de venta en tanto que el inmueble no salió de la esfera jurídica propiedad de su poderdante, y que no existiendo los efectos de la ya mentada venta no puede nacer entonces derecho de retracto, en tanto su representado no pretende desprenderse de la propiedad del inmueble arrendado.
Ahora bien, cursa a los folios 60 y 61 documento autenticado ante la Notaria Pública de Trujillo, de fecha 12 de diciembre de 2010, anotado bajo el numero 58, tomo 66, y que se aprecia de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil, mediante el cual el ciudadano Robert de Jesús Perdomo Coronado da en venta pura, simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana Carbert Andreina Perdomo Rosario, de un inmueble ubicado en Urbanización Pampanito, bloque 01, apartamento 00-01, del estado Trujillo, por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo).
Posterior a dicha negociación, en fecha 05 de agosto de 2014, ante la referida Notaria, en documento anotado bajo el numero 40, tomo 38, y que se aprecia tal como se hizo anteriormente, las partes declaran que de mutuo consentimiento y común acuerdo deciden dejar sin efecto jurídico el documento autenticado ante dicha oficina notarial de fecha 22 de diciembre de 2010, refiriéndose al documento de compra venta celebrada entre ambos ciudadanos.
Ahora bien, observa este Juzgado que los ciudadanos Robert de Jesús Perdomo Coronado y Carbert Andreina Perdomo Rosario, celebran dicho contrato de compra venta, y una vez admitida la presente acción proceden a anular y dejar sin efecto la compraventa del referido inmueble, y así lo señalan en el acto de contestación de la demanda, a través de su apoderada judicial.
Considera quien aquí decide, que la parte demandada al haber obrado de tal manera, simulando una venta del bien objeto de demanda, lo hizo a manera de defraudar el derecho de preferencia del arrendatario, José Ismael Araujo, y empeoran la situación cuando en documento de fecha 05 de agosto de 2014, anulan la misma, a sabiendas que ya está instaurado la pretensión del ciudadano José Ismael Araujo, a los efectos de lograr que, a través de decisión judicial, se le otorgue su derecho preferente de adquirir el inmueble arrendado.
Otro elemento que emerge de las actas procesales lo es el hecho de que una vez conocida de la existencia de la presente causa, y habiendo dejado sin efecto el contrato de compra venta de fecha 22 de diciembre de 2010, como así lo hicieran en documento de fecha 05 de agosto de 2014, proceden a celebrar las mismas partes un contrato de donación, con lo cual el referido ciudadano le transfiere a la donataria la plena propiedad, posesión y dominio del inmueble dado en donación, a través de documento de fecha 08 de septiembre de 2014, ante la Notaria Publica de Trujillo, hecho que no fue alegado por la parte demandada en su contestación, manteniendo oculta dicha donación para el conocimiento de este Juzgado; al contrario, niega que el inmueble de marras haya salido de la esfera jurídica propiedad de su poderdante, por lo que le niega la posibilidad de retroacción inmobiliaria sobre el aludido inmueble; afirmación ésta que hace en fecha 02 de mayo de 2017.
Sin embargo, la parte demandada, a través de su apoderada judicial, niega que el inmueble de marras haya salido de la esfera jurídica propiedad de su poderdante, por lo que no puede nacer un derecho de preferencia sobre el aludido inmueble; afirmación ésta que hace en fecha 02 de mayo de 2017, en el acto de contestación a la demanda.
El conjunto de indicios antes determinados, vale decir, la conducta asumida por los ciudadanos Robert Perdomo y Carbert Carolina Perdomo Rosario y los actos realizados por ellos, el primero como arrendador y vendedor, que son serios, graves, concordantes entre sí y con las demás pruebas aportadas a la presente incidencia, como lo son que, en documento de fecha 05 de agosto de 2014, ante la Notaria Pública del municipio Trujillo del estado Trujillo, en documento anotado bajo el numero 40, tomo 38, deciden anular el documento de compra venta del inmueble arrendado, por una supuesta falta de causa legal para la celebración de dicha negociación, siendo que el ciudadano Robert Perdomo Coronado, en documento de fecha 05 de agosto de 2014, autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Trujillo, hace una donación de dicho inmueble a la ciudadana Carbert Carolina Perdomo Rosario, con lo que traslada la propiedad del mismo a la misma, estando en proceso la presente causa, quien a través de su apoderada judicial niega cualquier acto traslativo de de propiedad del inmueble de marras, lo que hacen presumir y, por ende, producen en el ánimo de esta sentenciadora la convicción de que la intención del ciudadano Robert Perdomo, en connivencia con su hija Carbert Carolina Perdomo Rosario, ha sido simular actos traslativos de propiedad para negarle el derecho al arrendatario, ciudadano José Ismael Araujo, de ejercer la retroacción inmobiliaria y accionar en contra del mismo, tratando de encubrir una venta in fraudem legis, a través de actos dolosos, por lo que en virtud de lo señalado en los párrafos que anteceden, debe declararse, como en efecto se declarará en el dispositivo de este fallo, fraudulentas las actuaciones realizadas por los ciudadanos Robert Perdomo Coronado, y Carbert Carolina Perdomo Rosario, y, por tanto, el fraude procesal denunciado por la parte actora, cometido por los ciudadanos antes mencionados, mediante colusión para simular la transferencia de propiedad del inmueble objeto de arrendamiento, con el objeto de despojar al arrendatario de su derecho de preferencia; determinación y valoración que de tales presunciones efectúa este Tribunal en un todo conforme con las disposiciones de los artículos 362, 509, 510 del Código de Procedimiento Civil y 1.394 del Código Civil; por lo que ha de declararse con lugar la denuncia de fraude procesal denunciado por la parte actora. Así se decide.
ANALISIS PROBATORIO SOBRE EL LITIGIO
Decidido el fraude procesal denunciado por la parte actora, toca a este Juzgado pronunciarse sobre el fondo del asunto sometido a su consideración, y pasa a valorar, apreciar y analizar todas las probanzas traídas a las actas por las partes, tal como lo dispone los artículos 12, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil:
ANALISIS DE PRUEBAS
La parte actora trajo a los autos las siguientes probanzas:
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Con el escrito de demanda produce:
Produjo copia de recibo por la cantidad de un mil cien, de fecha 10 de noviembre de 2008, aunque dicho recibo no fue impugnado por la parte demandada, no tiene ninguna validez probatoria, ya que del mismo no se evidencia prueba alguna de relación arrendaticia, por lo que se desecha de las atas.
Produjo expediente de consignaciones arrendaticias, llevado ante este Juzgado, signada con el número 116-11, de fecha 14 de enero de 2011, del mismo consta contrato de arrendamiento privado, que se aprecia de conformidad a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo de la relación arrendaticia, desde el 01 de noviembre de 2009; respecto a las actuaciones que cursan en dicho expediente se tiene como liberación de su obligación de pagar los canones de arrendamiento tal como lo dispone el artículo 1592 del Código Civil, que prevee la obligación de pagar los canones de arrendamiento en los términos convenidos, y al negarse el arrendador a recibir los mismos el legislador puso a disposición del arrendatario un mecanismo para hacer dichos pagos y liberarse o solventarse en dicha obligación.
De dicho expediente, que en copia consigna la parte actora, de igual forma se evidencia el estado de solvencia del arrendatario, respecto a su obligación de pagar el canon de arrendamiento convenido.
Produjo recibos de pago realizados a través del Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Linea (SAVIL), realizados por el ciudadano José Ismael Araujo Aguilar, a favor del ciudadano Robert de Jesus Perdomo Coronado, con los cuales la parte demandante demuestra el estado de solvencia respecto a dichos pagos de canon de arrendamiento.
Produjo copia simple del documento de compra venta autenticado por ante la Notaria Pública del municipio Autonomo Trujillo, estado Trujillo de fecha 22 de diciembre de 2010, inserto bajo el N° 58, tomo 66 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, el cual se aprecia de conformidad a lo dispuesto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 1357 del Código de Procedimiento Civil, de lo que se evidencia que efectivamente hubo una venta del inmueble objeto de arrendamiento, y que en el mismo el ciudadano Robert de Jesus Perdomo Coronado, da en venta pura, perfecta e irrevocable a la ciudadana Carbert Andreina Perdomo Rosario, del inmueble objeto de litigio..
Produjo copia de decisión dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda, Dirección de Coordinación Estatal, la cual se aprecia de conformidad a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la que se evidencia que la ciudadana Carbert Andreina Perdomo Rosario, acudió ante dicho órgano administrativo, atribuyéndose la cualidad de nueva propietaria a fin de dar inicio al proceso administrativo previo a la acción judicial por desalojo.
La parte actora, a los fines de dar cumplimiento a lo dispuesto en el articulo 100 de la Ley para la Regularización y control de los arrendamientos de vivienda, promovió, de igual forma, la practica de inspección judicial en el archivo del Tribunal de Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito del estado Trujillo a fin de que se deje constancia de una consignación signada con el N° 116-11 y de los cánones de arrendamiento que fueron retirados por el arrendador Robert Perdomo en fecha 02 de febrero de 2012, que el mismo fue notificado para que cumpliera con lo preceptuado en el artículo 68 de la Ley de Arrendamiento, en el sentido de que debía aperturar una cuenta corriente para realizar los respectivos depósitos, cuyas resultas consta en autos, y de la misma se desprende que efectivamente existe ante el referido Juzgado causa signada con el N° 116-11 y de los cánones de arrendamiento que fueron retirados por el arrendador Robert Perdomo en fecha 02 de febrero de 2012, que dichos depósitos fueron retirados por dicho ciudadano, quien ya se había desprendido de la aludida propiedad del inmueble.
En la etapa probatoria, promueve a su favor:
La parte demandante en su escrito de pruebas
Reproduce el merito favorable de autos, referente a la circunstancia que la parte demandada no consigno pruebas al momento de la contestación de la demanda, circunstancia que no es objeto de probanza alguna, y que no haber consignado probanzas junto con el escrito de contestación no le aminora su derecho a la defensa; aunado al hecho que dicho punto fue resuelto por este Juzgado en auto de fecha 26 de mayo de 2017, al momento de pronunciarse sobre la admisión de probanzas.
Ratificó valor probatorio de recibos de pago realizados por José Ismael Araujo, a través del SAVIL, para demostrar que Robert Perdomo, aún vendiendo en fecha 22 de diciembre de 2010 el apartamento, objeto de este juicio seguía cobrando los canones de arrendamiento, documentales que fueron analizados con anterioridad por lo que no merece nuevo análisis.
Ratificó el valor probatorio del acta conciliatoria realizada por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de fecha 16 de diciembre del 2013 del expediente N° M-2013-0212 donde la ciudadana Carbert Anderina Perdomo Rosario representada mediante un poder especial otorgado a la ciudadana Carmen Aurora Rosario de Perdomo (progenitora) solicitó la entrega del inmueble, para demostrar que fue en esa fecha Carbert Andreina Perdomo Rosario cuando se entero que el ciudadano Robert Perdomo vendió a su hija Carbert Anderina Perdomo Rosario; documentales que fueron analizados up supra por lo que no merece nuevo análisis.
Promovió copia simple de demanda intentada por ante el Tribunal Segundo del municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo por la ciudadana Carbert Andreina Perdomo Rosario contra José Ismael Araujo, por necesidad de ocupar el inmueble, actuando esta como propietaria, proceso que abandono al no acudir a la audiencia de juicio con ello pretende demostrar la actuación como propietaria; dichas actuaciones no toca a este Juzgador analizar en este punto, ya que el alegato de dicho fraude fue resuelto up supra.
Consignó acta de inicio de fecha 18 de agosto de 2015, de procedimiento administrativo para la fijación del canon de arrendamiento del apartamento objeto de este juicio para demostrar la actuación como propietaria de la ciudadana Carbert Andreina Perdomo Rosario para solicitar aumento de canon de arrendamiento, de lo cual se desprende que dicha ciudadana se atribuyó la cualidad de propietaria ante dicho organismo, y solicita el procedimiento referido, posterior a la interposición de la presente acción.
Consignó planilla de pago por ante el Sistema de arrendamiento de vivienda en línea (SAVIL), a nombre Carbert Andreina Perdomo Rosario la cantidad de Trece mil cincuenta bolívares (Bs. 13.050.00) por el alquiler del apartamento, documentales que se aprecian de conformidad a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con lo que queda probada la solvencia del arrendatario a favor del arrendador.
Consignó recibos de servicios públicos de Barroeta Gas, donde evidencia que la ciudadana Carbert Andreina Perdomo Rosario aparece como dueña, documental que se aprecia como documento privado que debió ser ratificado en juicio, a través de la prueba testimonial, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desecha de las actas.
Promovió prueba de Informe, a fin de que se requiriera del Juzgado Segundo de Municipio ordinario y ejecutor de medidas de los municipios Trujillo, Pampán y Pampanito del estado Trujillo información relacionada con el expediente TSM-0067-2015 para demostrar que la ciudadana Carbert Andreina Perdomo Rosario, funge como propietaria del inmueble objeto del litigio; al folio 205 de la causa, cursa comunicación emitida por el referido Juzgado, mediante el cual informa que ante ese Juzgado cursa demanda signada con el numero TSM-0067-2015, contentiva de juicio incoado por Desalojo de inmueble, incoado por Carbert Andreina Perdomo Rosario, contra José Ismael Araujo, presentada por distribución en fecha 23 de septiembre de 2015, acompañando copia de documento de donación, autenticado ante la Notaria Pública de Estado Trujillo, en fecha 08 de septiembre de 2014, bajo el numero 52, tomo 43; queda probado de autos que la ciudadana Carbert Andreina Perdomo Rosario, con fecha posterior a la presente acción interpone dicha acción en contra del demandado de estos autos, como propietaria de dicho inmueble.
Promovió prueba de Informe, a fin de que se requiriera de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda información relacionada con el expediente R-2015/193, para demostrar que la ciudadana Carbert Andreina Perdomo Rosario, funge como propietaria del inmueble objeto del litigio y las actuaciones dolosas, fraudulentas y la persecución de la ciudadana Carbert Andreina Perdomo Rosario, contra José Ismael Araujo, de lo cual se evidencia que dicho procedimiento fue iniciado por la mencionada ciudadana para la fijación del canon de arrendamiento.
Promovió la práctica de Inspección Judicial en el archivo del Tribunal de Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito del estado Trujillo, tal probanza fue debidamente diligenciada y sus resultas se examinan a continuación.
En efecto, al folio 204, cursa acta levantada por este Tribunal de causa, el 05 de junio de 2017, y se dejó constancia que cursa ante este Juzgado causa contentiva de consignación arrendaticia, signada con el numero 116/11, donde aparece como consignatario el ciudadano José Ismael Araujo, y como beneficiario el ciudadano Roberto Perdomo, con la cantidad consignada de Bs. 1500 fecha de consignación 14-01-11; que al folio 21 existe un recibo de egreso por medio del cual Robert Perdomo Coronado, debidamente asistido por abogado, retira la cantidad de diez mil ciento setenta y un bolívares con ochenta y dos céntimos (Bs. 10.171,82), y no se observó ningún otro retiro; asimismo al folio 26 cursa diligencia del alguacil del Tribunal exponiendo que el día 22 de octubre de 2012, se traslado a la dirección señalada en boleta y dejó la referida boleta dirigida al ciudadano Roberto Perdomo con su esposa, en la cual se le notifica que el dia 12 de noviembre de 2012, prescribe el lapso para retirar lo consignado por los titulares de la relación arrendaticia; y de la misma se desprende que efectivamente existe ante el referido Juzgado causa signada con el N° 116-11, asi como que los cánones de arrendamiento fueron retirados por el arrendador Robert Perdomo en fecha 02 de febrero de 2012, quien, para dicha fecha, se había desprendido de la aludida propiedad del inmueble.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Promovió documento certificado de nulidad de venta entre el ciudadano Robert Perdomo y Carbert Andreina Perdomo Rosario, de fecha 04 de agosto de 2014, anotado bajo el N° 40, tomo 38, folio 127/128 de la Notaria Pública del municipio Trujillo, documento que se aprecia de conformidad a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que demuestra que la propiedad del inmueble volvió a ser detentada por Robert Perdomo.
Promovió los recibos de pagos consignados por la parte demandante a nombre del codemandado Robert Perdomo, los cuales fueron analizados y apreciados con anterioridad, por lo que no merecen nuevo análisis.
PRONUNCIAMIENTO SOBRE EL FONDO DEL ASUNTO
Sentadas las premisas que anteceden, pasa este juzgador a la determinación de los hechos que se demuestran con las pruebas que se han dejado examinadas.
Señala el articulo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso”
Esta acción judicial arrendaticia tiene como finalidad proteger al arrendatario o arrendataria en el supuesto de que el arrendador por venta o cualquier otro tipo de transferencia trasmita la propiedad a terceras personas sin ofértasela en primer lugar y con preferencia, tal como lo dispone el artículo 131 ejusdem; siendo que, para que sea beneficiario de este derecho, el arrendatario deberá estar solvente en el pago de los canones de arrendamiento.
Logró demostrar la parte actora, que efectivamente suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano Robert Perdomo Coronado, sobre un inmueble constituido por apartamento distinguido con el número 00-01 ubicado en el bloque 0l, de la urbanización Pampanito, municipio Pampanito del estado Trujillo, y que este ciudadano dio en venta el mismo a través de documento autentico a la ciudadana Carbert Andreina Perdomo Rosario, quienes luego mediante nuevo documento autentico decidieron dejar sin efecto dicha venta, aduciendo que el contrato de compra venta fue celebrada sin causa legal para ello; de igual forma logró demostrar el ciudadano José Ismael Araujo que se encontraba solvente en el pago de los canones de arrendamiento, como requisito para accionar por la acción de retracto arrendaticio; sin embargo hasta este punto pareciera que su derecho a accionar decayó por efecto de la nulidad de contrato de compra venta celebrado entre los ciudadanos Robert Perdomo Coronado y Carbert Carolina Perdomo Rosario, ya que el inmueble regresa al patrimonio del ciudadano Robert Perdomo Coronado, por efecto de la nulidad de compra venta.
Sin embargo, la parte actora produce a las actas documento de donación, que no fue impugnado por la parte demandada, y de conformidad a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno; de dicho documento se evidencia la trasmisión de la propiedad de dicho inmueble por parte del ciudadano Robert Perdomo a la ciudadana Carbert Carolina Perdomo Rosario, y siendo que la propia ley dispone que “o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento”, lo que significa que no sólo comprende la venta, sino también cualquier otro acto de transferencia, tales como dación en pago, la permuta, le ejecución hipotecaria, el remate judicial y la donación, entre otros.
Estas otras modalidades de transferencia de propiedad han sido impuestas como una restricción al propietario arrendador, a los fines de evitarse actos simulatorios con los cuales se encubran ventas, y que son una burla al derecho del arrendatario a ser preferido al tercero en la adquisición del inmueble arrendado, como puede darse el caso de la donación a un pariente cercano, como en el caso de marras, donde luego de haber sido dado en venta dicho inmueble a la ciudadana Carbert Carolina Perdomo Rosario, deciden dejar sin efecto la misma alegando que la misma no tenia causa para la celebración, y a escasos días de haber sido entablado el presente juicio, trasmite por donación dicho inmueble, por lo que es evidente que la propiedad reposa en manos de la ciudadana Carbert Carolina Perdomo Rosario, y no como lo señala la apoderada judicial de la parte demanda, en el acto de contestación a la demanda en fecha 02 de julio de 2017, de que “el inmueble no salió nunca de la esfera jurídica propiedad de mi poderdante (…) en tanto mi poderdante no pretende desprenderse de la propiedad del inmueble arrendado”, y como se señalo por este Juzgado al momento de decidir sobre el fraude denunciado, el propietario arrendador se ha valido de una donación para encubrir una venta in fraudem legis, circunstancias que han sido probadas en la presente causa.
Ha señalado el doctrinario Gilberto Guerrero Quintero en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, pág. 378,
“…Es evidente que el retracto legal arrendaticio tiene carácter público y social, anteponiendo el bien común y, por tanto, un límite del dominio en función del interés protegido, que no escapa únicamente al individual del arrendatario, sino también la familia, la sociedad; excediéndose el marco regulador del interés privado hacia lo público o social, que obliga al propietario arrendador a ofrecer al arrendatario en primer lugar y con preferencia el inmueble arrendado, dentro de las previsiones establecidas en la ley, como forma de proteger el interés ciertamente individual del arrendatario, pero que trasciende mas allá hacia lo social. ¿Coarta la libertad para disponer de ese bien? Ciertamente sí, pero lo mismo se comprende cuando se trata de la expropiación por causa de utilidad pública o social, en cuyo caso la restricción a la propiedad encuentra su justificación en el interés colectivo. Es como una especie de carga de Derecho Público impuesta en beneficio de un interés individual tutelado…”
Habiendo esta Juzgadora analizado minuciosamente las actas procesales, es evidente que se han cumplido desde el punto de vista legislativo y jurisprudencial, el petitum y los hechos narrados por la parte actora, en el escrito de demanda, en consecuencia, se debe declarar con lugar la presente acción, en consecuencia, el ciudadano José Ismael Araujo, queda subrogado en los derechos de la compradora, ciudadana Carbert Carolina Perdomo Rosario, sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 00-01 ubicado en el bloque 0l, de la urbanización Pampanito, municipio Pampanito del estado Trujillo cuyos linderos particulares son los siguientes: por el frente: una callejuela, Por el Fondo; cancha deportiva e instalaciones de CANTV; por el lado derecho: con apartamento 00-02; por el lado Izquierdo: con calle asfaltada de la misma comunidad, en las mismas condiciones en que éste adquirió, es decir, por la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) que el demandante deberá consignar ante este Tribunal en cheque de gerencia. Así se decide
DECISION
Por los fundamentos de hecho y de derecho antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA
Primero: CON LUGAR la denuncia de fraude procesal denunciado por la parte actora, ciudadano José Ismael Araujo, cometido por los ciudadanos Robert Perdomo Coronado y Carbert Carolina Perdomo Rosario.
Segundo: CON LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio incoado por el ciudadano José Ismael Araujo, contra Robert Perdomo Coronado y Carbert Carolina Perdomo Rosario, identificados en autos. en consecuencia, el ciudadano José Ismael Araujo, queda subrogado en los derechos de la compradora, ciudadana Carbert Carolina Perdomo Rosario, sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 00-01 ubicado en el bloque 0l, de la urbanización Pampanito, municipio Pampanito del estado Trujillo cuyos linderos particulares son los siguientes: por el frente: una callejuela, Por el Fondo; cancha deportiva e instalaciones de CANTV; por el lado derecho: con apartamento 00-02; por el lado Izquierdo: con calle asfaltada de la misma comunidad, en las mismas condiciones en que éste adquirió, es decir, por la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) que el demandante deberá consignar ante este Tribunal en cheque de gerencia
Tercero: Definitivamente firme como haya quedado esta sentencia SE ORDENA que por Secretaría se expida copia certificada de la misma y se remita con oficio a la Fiscalía Superior del Ministerio Público en el Estado Trujillo, a objeto de que dicho órgano de la vindicta pública inicie la investigación pertinente a fin de que se determine la presunta responsabilidad penal a cargo de las personas que intervinieron en el fraude procesal aquí declarado
Cuarto: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad a lo dispuesto en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sala del despacho del Tribunal Primero de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo. En Trujillo, a los quince (15) días del mes de mayo de dos mil dieciocho. (2018). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE

ABG. MIREYA CARMONA TORRES
EL SECRETARIO TEMPORAL

ABG. RAFAEL GREGORIO RUZA BASTIDAS
En la misma fecha previa las formalidades de Ley se publico el presente fallo, siendo la 02.00 p.m
EL SECRETARIO TEMPORAL

ABG. RAFAEL GREGORIO RUZA BASTIDAS