TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, once de mayo de dos mil dieciocho
208º y 159º
ASUNTO: KP02-R-2018-000004
PARTE ACTORA: BELKIS CECILIA PERAZA GIMÉNEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.532.680.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, JOSE ANTONIO ANZOLA CRESPO, JOSE NAYIB ABRAHAM Y JUAN CARLOS RODRÍGUEZ SALAZAR, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 31.267, 29.566, 131.343 y 80.185 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad de Comercio “COUSERCA CORPORACION UNIVERSAL DE SERVICIOS C.A.”, de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, en fecha 2 de octubre de 2003, quedando inserta bajo el N° 04, tomo 45-A representada por su presidente el ciudadano JULIO CÉSAR ARCHILA RIVAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.259.406.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MARCO ALEXANDER ASUAJE COLMENAREZ y MILÁNGELA COLMENÁREZ DE ASUAJE, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 249.115 y 104.015 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).

En fecha 15 de diciembre de 2017, el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, dictó sentencia en el juicio por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) intentado por la ciudadana BELKIS CECILIA PERAZA GIMÉNEZ, contra la sociedad de mercantil COUSERCA CORPORACION UNIVERSAL DE SERVICIOS C.A., representada por el ciudadano JULIO CÉSAR ARCHILA RIVAS, el cual es del tenor siguiente:

“…PRIMERO: CON LUGAR la acción de Desalojo intentada por la ciudadana BELKIS CECILIA PERAZA GIMENEZ contra la sociedad mercantil COUSERCA CORPORACION UNIVERSAL DE SERVICIOS, C.A, (ampliamente identificados en el encabezamiento del fallo).
SEGUNDO: Con vista a la anterior declaratoria se condena a la parte demandada al desalojo del bien inmueble objeto de la relación arrendaticia, constituido por un local comercial ubicado en la Avenida Venezuela entre calles 33 y 34, de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara, planta baja del lado Oeste distinguido con el N° 34-75, así como el Garaje situado en lado oeste del referido local.
TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso....”

En fecha 8 de enero de 2018, el abogado MARCO ALEXANDER ASUAJE COLMENÁREZ, apoderado judicial de la parte demandada, interpuso recurso de apelación en contra de la referida sentencia, la cual es oída en ambos efectos, y por consiguiente se ordenó la remisión de las actas procesales a la Unidad Receptora Distribuidora de Documentos (URDD CIVIL), para su distribución entre los Juzgados Superiores Civiles, correspondiéndole a esta alzada el conocimiento del mismo, por lo que en fecha 29 de enero de 2018, se le dio entrada, por la vía del juicio ordinario conforme a lo establecido en el artículo 879 del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se concedió (05) días de despacho para solicitar asociados, se fijó el Vigésimo (20°) día de despacho siguiente para el acto de informes, En fecha 28 de febrero de 2018, se agregaron escritos de informes presentado por las partes, se dejó constancia que la parte demandada no presentó escrito ni por sí ni a través de sus apoderados. En fecha 13 de marzo de 2018 se agregó a autos solo escrito de observaciones presentado por la parte demandada, el Tribunal se acoplo al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia. Se dijo “Vistos” y siendo esta la oportunidad para decidir, se observa:
ANTECEDENTES
En fecha 27 de abril de 2017, la ciudadana BELKIS CECILIA PERAZA GIMÉNEZ, interpuso demanda por DESALOJO en contra de la sociedad mercantil COUSERCA CORPORACIÓN UNIVERSAL DE SERVICIOS C.A., cuyo contenido alecciono que: Conforme consta en Contrato autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, Edo Lara en fecha 08 de diciembre de 2011, bajo el N° 31, tomo 377, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, celebro Arrendamiento con la empresa “Couserca Corporación Universal de Servicios C.A.”, de este domicilio, sobre un local comercial ubicado en la avenida Venezuela entre calles 33 y 34 de esta ciudad de Barquisimeto, planta baja del lado Oeste distinguido con el N° 34-75, así como el garaje situado en el lado oeste del referido local. Que de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda del referido contrato, el canon de arrendamiento, fue fijado en la cantidad de SEIS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 6.400,00) mensuales, por el lapso comprendido entre el 1 de enero del año 2012 hasta el 31 de diciembre del año 2012 y la suma de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00) mensuales, por el lapso comprendido entre el 1 de enero del año 2013 hasta el 31 de diciembre del año 2013. Que la duración del contrato (último contrato suscrito) fue por el lapso de dos años fijos, contados a partir del 01 de enero del año 2012 hasta el 31 de diciembre de 2013, todo de conformidad con lo pautado en la cláusula quinta del contrato indicado. Que por efectos de la prórroga legal a que tenía derecho la arrendataria, en vista de tener una relación arrendaticia superior a los 10 años, producto de haberse iniciado el 01 de septiembre de 2003, ésta se extendió en todo su rigor por un período de tiempo de 3 años, circunstancia que efectivamente determinó que el vencimiento de contrato de arrendamiento y de su prórroga legal, venció el 31 de diciembre de 2016. Que la arrendataria Couserca Corporación Universal de Servicios. C.A., hizo uso de la prórroga legal a la que tenía derecho por efectos de la Ley, por el lapso de tres años, luego de vencido el último contrato de arrendamiento suscrito, ha hecho entrega del inmueble a pesar de existir un reconocimiento judicial donde se indicó que la prórroga legal vencía el 31 de diciembre de 2016, es decir, no cumplió con la obligación que tenían asumida con la parte demandante de entregar el inmueble al vencimiento del contrato, lo cual le permitió acudir a la vía judicial, para exigir a la arrendataria, el cumplimiento de la obligación referida a la entrega del inmueble arrendado, libre de cosas y personas. Que la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, no hizo distingos como causales de cumplimiento y/o resolución y/o desalojo la duración del lapso de vigencia de la relación arrendaticia por tiempo determinado o indeterminado, sino que estableció en el capítulo VIII las causas de desalojos y la prohibiciones contractuales, sin que tal circunstancia tuviera importancia jurídica, lo que implicó la necesaria conexión de los motivos contractuales previstos para la posibilidad de accionar judicialmente la demanda de desalojo de locales comerciales con los motivos establecidos en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, las cuales constituyen las causales únicas para demandar el desalojo del local comercial arrendado, bajo un contrato por tiempo determinado o indeterminado. Que la arrendataria “Couserca Corporación Universal de Servicios C.A.”, en flagrante violación al ordinal “g” del articulo 40 ejusdem, no ha hecho entrega del inmueble (local comercial) ocupado una vez vencido el contrato y su prórroga legal, circunstancia que por voluntad de la Ley, le otorgó el derecho a demandar el desalojo del local comercial arrendado, objeto de contrato de arrendamiento suscrito, vigente para la presente fecha, motivo por el cual, agotado como han sido las gestiones amistosas, procedió a demandar como en efecto demandó a la arrendataria “Couserca Corporación Universal de Servicios C.A.”, antes identificada, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal de Justicia, en la desocupación del local comercial objeto del arrendamiento. Que es evidente que la arrendataria “Couserca Corporación Universal de Servicios C.A.”, se encuentra en violación de la normativa legal alegada, situación que justificó el ejercicio de la acción de desocupación del inmueble arrendado y de pleno derecho, se extinga la relación jurídica devenida en el contrato de arrendamiento suscrito. Que fundamentó la presente acción en el los artículos: 40 ordinal “G” de la Ley de Regulación Arrendamiento Inmobiliario; 1264 y 1160 del Código Civil Venezolano, peticionando la desocupación del inmueble arrendado y que de pleno derecho se extinga la relación jurídica devenida del contrato de arrendamiento suscrito. Finalmente estimó la demanda en la suma de seiscientas cuarenta Unidades Tributarias.

Seguidamente en fecha 7 de agosto de 2017, el ciudadano JULIO CESAR ARCHILA RIVAS, actuando como representante legal de la empresa Couserca Corporación Universal de Servicios C.A., y asistido por el abogado Marco Alexander Asuaje Colmenárez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 249.115 consignó escrito de contestación, en los siguientes términos: Conviene en que es cierto que la ciudadana Belkis Cecilia Peraza Giménez, titular de la cédula de identidad N° 2.532.680, le arrendó a su representada un local comercial que se encuentra ubicado en la avenida Venezuela entre calles 33 y 34 distinguido con el N° 34-75 (local N° 1), de la ciudad de Barquisimeto Estado Lara. Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos narrados como el derecho alegado en la demanda, la cual hizo bajo los siguientes fundamentos: PRIMERO: negó, rechazo y contradijo lo alegado por la parte actora en el sentido que señaló en su escrito libelar lo cual transcribió textualmente: “…De conformidad con lo establecido en la cláusula Segunda del referido contrato, el canón de arrendamiento, fue fijado en la cantidad de SEIS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 6.400,00) MENSUALES, por el lapso comprendido entre el 01 de enero del año 2012 hasta el 31 de diciembre del año 2012 y la suma de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00) MENSUALES, por el lapso comprendido entre el 01 de enero del año 2013 hasta el 31 de diciembre del año 2013, todo de conformidad con lo pautado en la cláusula quinta del contrato indicado…”. Alegato totalmente falso, ya que la relación arrendaticia comenzó a partir del 1 de septiembre de 2003, por lo cual tiene más de 10 años ocupando el local y el garaje adjunto en su condición de arrendataria. SEGUNDO: alego que fue notificado en fecha 12 de diciembre de 2013, por parte de la ciudadana Belkis Cecilia Peraza Giménez, anteriormente identificada del inicio de la prórroga legal. Que una vez recibida la notificación trató de explicarle por todos los medios que la misma no correspondía, por cuanto debía considerar el tiempo de los contratos de arrendamiento, y no el último como pretendía aplicar, es decir, que era aplicable a partir del primer contrato que firmaron en fecha 1 de octubre de 2003. Que tal pedimento generó una serie de hechos y circunstancias perturbadoras en el local comercial, como fue que asumieran una conducta agresiva diaria y continua que incomodaban al personal y a los clientes de la empresa, tal perturbación se mantuvo por 2 años ocasionando pérdidas y menoscabo a su patrimonio por cuanto con el acoso lograba que las personas y clientes se retiraran del negocio e inclusive en algunas situaciones para no llegar a enfrentamientos personales se procedió al cierre del local. Que ante la conducta agresiva por parte de la arrendadora, procedió a efectuar una denuncia ante la Fiscalía Municipal de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 21 de junio de 2016, donde notificaron a ambas partes y se llevó a cabo la audiencia en la que acudió el hijo de la ciudadana Belkis Peraza, anteriormente identificada, ciudadano Alejandro Valderrama Peraza, titular de la cédula de identidad N° 7.398.305, quien manifestó que acudió en representación de su madre que se encontraba enferma, consignando un récipe médico por lo que el funcionario permitió que se llevara a cabo la audiencia; donde manifestó la problemática que se presentaba con la ciudadana Belkis Peraza, y solicitó que hablara con su madre, para que dejara de presentarse en la empresa con la intención de perturbar y causar molestias a los arrendatarios que dicha conducta le estaba ocasionando inconvenientes a la empresa y era contrario a la Ley. Que el ciudadano Alejandro Valderrama, manifestó que no podía hacer nada ya que su mamá era la propietaria y estaba reclamando su derecho. Manifiesta que tomó la palabra en representación de la empresa y le expliqué que su madre no entendía que la relación arrendaticia había comenzado en el año 2003 y le mostré los contratos de arrendamientos con el objeto de que verifiquen los alegatos y la prórroga que le estaban señalando, que no correspondía. Que igualmente manifestó que no pueden hacer justicia por sus propias manos, ya que en caso de controversia existía la vía judicial. Que el Fiscal una vez escuchado los alegatos procedió a revisar los contratos y explico que la Ley prohíbe la perturbación ya que podían imponer multas en unidades tributarias, y que de no llegar a un acuerdo debían acudir a la vía judicial, razón por la que accedió y se comprometió a hablar con su madre y hacerle entender que no podía perturbar a la arrendataria. Que tal hecho constituyó perturbación al derecho que tiene la arrendataria del uso y disfrute pacífico de la cosa arrendada, que asiste a todo arrendatario y que la arrendadora está obligada a garantizar, según lo establece en el artículo 1.585 del Código Civil. TERCERO: Que la arrendadora en contravención de lo estipulado en el artículo 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento de Locales Comerciales, que dispone que el pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de enero y febrero del año 2016, imposibilitándolo seguir efectuando los mismos a través de transferencias o depósitos bancarios a la cuenta de la arrendadora. Que en fecha 4 de enero de 2016, efectuó transferencia correspondiente al canon del mes de enero, la misma le fue reintegrada con nota de crédito indicando textualmente: “…REINTEGRO DE LA TRANSFERENCIA NRO. 585672, RECHAZADA POR VENEZOLANO DE CREDIRO S.A. MOTIVADO A: CUENTA O TDC INEXISTENTE”, asimismo se dirigió a la institución bancaria antes identificada efectuar el pago por deposito personalmente y el cajero le informó que la referida cuenta había sido cancelada, es decir que la arrendadora canceló o cerró la cuenta sin participación previa, todo esto en trasgresión a lo estipulado en el artículo 27 ejusdem, razón por la cual decidió consignar a través de los tribunales competentes, correspondiéndole el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara, expediente: KP02-S-2016-000803, en el cual consignó todo los cánones de arrendamientos correspondientes del mes de enero de 2016 hasta el mes de agosto de 2017. Que la arrendadora contravino el derecho a la empresa arrendataria Couserca Corporación Universal de Servicios C.A. de mantener la vigencia de las condiciones del contrato, todo con la intención de que se insolventara en el pago de los cánones de arrendamientos. CUARTO: Que la ciudadana Belkis Cecilia Peraza Giménez, introdujo demanda en contra de la empresa Couserca Corporación Universal de Servicios C.A. en fecha 09 de marzo de 2016, en el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara, expediente; KP02-V-2016-000647, contentiva de la acción de desocupación del local comercial arrendado. Que en las actas se desprendió que interpuso la referida demanda con el objeto de desalojar a la empresa del local, solo mencionando el último de los contratos de arrendamiento, cortándole el derecho de optar a la prórroga legal que le correspondía legalmente. Que en fecha 22 de julio de 2016 el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia interlocutoria declarando con lugar la cuestión previa e inadmisible la demanda de desalojo (local comercial). Finalmente solicitó que se declarara sin lugar la acción interpuesta y en consecuencia la prórroga legal debe ser cumplida como lo establece la Ley por 3 años, manteniéndose en las mismas condiciones, salvo las variaciones del canon de arrendamiento.
DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS
Pruebas presentadas por la parte demandante:
1- Promovió copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto estado Lara, en fecha 8 de diciembre de 2011, bajo el N° 31, Tomo 377 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria. Marcado con la letra “A”. Dicho contrato es valorado por esta alzada como demostrativo de la relación contractual que une a las partes contendientes, de donde se desprende que según su contenido contractual, el mismo es a tiempo determinado cuyo cumplimiento se verifico el día 31 de diciembre de 2013, fecha en la que nació para el arrendatario el derecho a la prorroga legal, según se desprende del artículo 26 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
2- Promovió copia certificada de la demanda promovida ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara, en el asunto distinguido con el N° KP02-V-2016-000647. Marcado con la letra “B”. Las copias consignadas se refieren a un procedimiento que no fundamenta la pretensión contenida en autos, en virtud de que nada aportan al tema decidendum. Así se decide.

3- Promovió poder otorgado a los abogados Miguel Adolfo Anzola Crespo, José Antonio Anzola Crespo, José Nayib Abraham y Juan Carlos Rodríguez Salazar, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 31.267, 29.566, 131.343 y 80.185 respectivamente, autenticado en fecha 19 de septiembre de 2017, por ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto, inserto bajo el N° 44, Tomo 174. De conformidad a lo preceptuado en el ordenamiento al no haber sido impugnado se valora como valedera la representación legal de los apoderados legítimamente facultados. Así se decide.

4- Copia simple de notificación de no prorroga contractual evacuada por ante la Notaria Tercera De Barquisimeto. Su contenido no impugnado es valorado por esta alzada como demostrativa que la parte actora antes del formal vencimiento del lapso contractual le notificó a la parte demandada su voluntad de no prorrogar el contrato, todo lo cual es apreciado como demostrativo del cumplimiento de la condición de plazo vencido al cual quedaba sometido el contrato de autos. Estas actuaciones judiciales se valoran conforme al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que la demandante de autos realizó la notificación judicial al demandado sobre el vencimiento de la prórroga legal. Así se decide.

Pruebas presentadas por la parte demandada:
1- Promovió copias certificadas de los contratos de arrendamientos contentivos de veintinueve 29 folios útiles, desde el 1 de septiembre de 2003 hasta el último de fecha 31 de diciembre de 2013. Marcado con la letra “A”. Ya fue up supra valorado. Así se determina.
2- Promovió copias fotostáticas del expediente N° KP02-S-2016-000803, cursante en el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, constante de noventa y uno (91) folios útiles. Marcado con la letra “A”. Valoración up supra realizada por quien se pronuncia.

3- Solicitó se oficiara al Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, librando oficio N° 871/2017 de fecha 13 de octubre de 2017, consta en autos las resultas de fecha 18 de octubre de 2017 al folio 213 de la primera pieza del asunto. En dichas resultas consta la declaración de consignaciones arrendaticias entre las mismas partes aquí contendientes; pero por cuanto la causal contenida en autos no atiende a la falta de pago de cánones de arrendamiento, su incidencia en el tema decidendum se aparta en contenido quedando en consecuencia desechados en la causa y así se decide.

4- Solicitó se oficiara a la entidad bancaria Banco Venezolano de Crédito S.A., mediante oficio N° 872/2017 de fecha 13 de octubre de 2017. Del contenido de las resultas se infiere la comunicación sobre la apertura y cierre de una cuenta bancaria a nombre de la parte aquí actora, en este sentido se reitera que en vista de que la causal invocada por el actor se refiere a la contenida en el literal g de la Ley en comento las resultas contenidas en esta comunicación nada comportan a los derechos pretendidos libelarmente por tanto queda desechado y así se decide.

5- Promovió las testimoniales de los ciudadanos: ALÍ JOSÉ ANGELES TORRES, LUÍS RIVERO Y JUAN ANTONIO VALENZUELA, titulares de las cedulas de identidad Nros. 18.706.460, 7.319.251 y 7.363.495 respectivamente, los cual fueron evacuados en el acto de la audiencia oral en fecha 29 de enero de 2018, y fueron contestes al afirmar: Que la ciudadana Belkis Cecilia Peraza Giménez, llegaba de manera agresiva al local comercial, diciendo malas palabras, afectando esta situación a los clientes que se encontraban dentro. Que desde el año 2016 comenzó con la frecuencia de ir hacia al local a decir malas palabras. Que los arrendatarios siempre se quedaban tranquilos y sin decir nada frente a las malas palabras y presencia de la ciudadana Belkis Cecilia Peraza Giménez. Que le constan lo alegado porque siempre estuvieron presente, lo vivieron, lo escucharon. Con la referida promoción se persigue demostrar hechos que trascienden de la esfera contractual arrendaticia, por lo que le queda vedado a quien se pronuncia encontrar conexión con la causal de cumplimiento que pudiera conllevar al pretendido desalojo, por tanto tales testimoniales quedan desechadas de la causa y así se determina.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En virtud del recurso ejercido por la parte apelante en representación de la parte demandada, profesional del derecho, Marco Alexander Asuaje Colmenares, le corresponde a este Juzgado Superior conocer del fallo recurrido, según lo establecido en la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo 63.

En este sentido se procede a establecer los límites de la competencia teniendo claro que son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; tiene el deber de examinar las razones expuestas por la parte aun cuando no haya apelado, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.

Formados los límites de la competencia, se observa que en la presente causa quien este recurso conoce, dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, producto de la declaratoria Con Lugar de la demanda interpuesta ante esta Alzada, por ser este el Juzgado Superior Funcional Jerárquico Vertical al Juzgado de la Primera Instancia que dictó la sentencia recurrida.

Para comenzar, esta instancia alecciona lo que se concibe como proceso civil, entendido este como el conjunto de actos inclinados a obtener una sentencia, proceso este que está sustentado por el principio dispositivo o de impulso de parte, también movido por un envite legal, que discurre mediante una serie de fases o etapas preclusivas que se suceden unas a otras. Por su parte el Juez, en su condición de director del proceso, interviene en forma protagónica en la realización de este instrumento fundamental para la realización de la justicia y la efectiva resolución de los conflictos que conlleven al sostenimiento de la paz social. Como rector del proceso, el Juzgador no puede languidecer ante la inactividad de las partes, sino que está llamado a asumir la posición activa que le exige el Texto Fundamental, el cual le señala que debe ser el principal garante de la actuación circunstanciada de la ley y de sus propios mandatos normativos y está obligado no sólo a garantizar a la persona el acceso a los órganos de administración de justicia, sino a velar porque esa justicia se imparta de forma, cuando menos imparcial e idónea, y sobre todo expedita para garantizar el ejercicio eficaz del referido derecho.

Hechas las observaciones anteriores, procede esta alzada al examen minucioso de todas y cada una de las actas procesales contenidas en el presente juicio, resultando a prima facie que evidentemente estamos en presencia de un juicio donde pretende la parte actora, la desocupación de un local comercial de su propiedad, como consecuencia del cumplimiento de la prorroga legal convenida, así mismo pretende el actor que como consecuencia de lo anterior se extinga la relación jurídica devenida en el contrato de arrendamiento suscrito. Así las cosas, claramente se desprende y de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes durante la etapa procesal correspondiente están en la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

Ahora bien en relación al fondo de la controversia, tenemos que el contrato puede terminarse, como se demanda en el presente caso, por el vencimiento del lapso prefijado por duración del contrato, el cual puede darse de dos formas: en caso que el arrendatario no tenga interés en gozar del beneficio de prórroga legal, y por el vencimiento de ésta. En el caso de demandas de cumplimiento por el vencimiento del término de duración del contrato, debemos tomar en cuenta que éste no termina por el vencimiento del término preestablecido, pues llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por el lapso establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para la fecha de terminación del contrato), el cual opera de pleno derecho, en cuyo caso se aplica el artículo 1.599 del Código Civil, que establece que cuando el arrendamiento se haya hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, es decir, el contrato concluye, quedándole al arrendatario la potestad de seguir ocupando el inmueble arrendado por un lapso de tiempo también determinado de acuerdo al tiempo que esté ocupando el inmueble. Así decir por cuanto la ley impone al arrendador la prórroga obligatoria, lo que concede es que la relación arrendaticia sea por ese preciso tiempo; y vencida la misma, según lo consagra la Ley normativa aplicable al caso de autos por ser la vigente para la fecha de terminación del contrato, es decir el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y que entró en vigencia el 23 de mayo de 2014, le nace el derecho al arrendador a exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.

En el caso de autos, se observa, como quedó establecido supra con las pruebas aportadas al proceso, que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes según lo consagra la cláusula Quinta fue por el lapso de dos (2) años fijos, contados a partir del día 01 de enero de 2012 hasta el día 31 de diciembre de 2013 y sin poder ser modificado. Se advierte así del contenido contractual, que llegada esta fecha las partes se presume por cuanto no consta en autos y al respecto nada alegaron que no celebraron un nuevo contrato, quedo en consecuencia a salvo la prórroga legal, la cual inició el 01 de enero de 2014 y venció, el 31 de diciembre del año 2016, tal como lo señalo el actor por ser tres años dicho disfrute en virtud de los años que duró la relación arrendaticia. Igualmente se observa que además convienen, en la cláusula sexta del contrato lo que de seguidas se traduce: “Al terminar el presente contrato por cualquier causa que sea LA ARRENDATARIA se obliga a entregar el inmueble, debidamente desocupado en las mismas condiciones de mantenimiento que lo recibe.”

En sintonía con ello, pactado como quedo en la cláusula arriba comentada, al vencimiento de la prorroga legal, se produciría la entrega del inmueble sin suscribirse consecutivo contratos de arrendamiento a la fecha determinada del vencimiento fijo, de ello se colige, que si por acuerdo de ambos contratantes la relación arrendaticia continuaba, las partes debían suscribir un nuevo contrato, pues de no hacerlo, se entendería terminado el mismo, y comenzaría a correr de pleno derecho la prórroga legal, la cual para el presente caso sería de tres (3) años, de acuerdo al ordenamiento arrendaticio hoy vigente, tal como efectivamente alego el actor y quedo probado en autos. Que por cuanto lo contrariamente alegado por el demandado no logro ser demostrado en autos tal como seria la existencia de un nuevo contrato celebrado con posterioridad a la formal notificación de no prorroga y la demostración de una nueva contratación lo alegado y probado por el actor cobra sobrada vigencia en el caso que nos ocupa y así se decide.

De lo anterior se concluye que de acuerdo con lo convencionalmente pactado, por cuanto dicho contenido no está expresamente prohibido en la ley, ni es contraria al orden público, y que por el contrario, refleja la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación, en el presente caso, al no haberse renovado expresamente el contrato de arrendamiento, éste terminó indefectiblemente a la fecha de su vencimiento, es decir, el día 31 de diciembre de 2013, y es a partir de esa fecha que comenzó a transcurrir el lapso de prórroga legal subsistiendo la ineludible obligación por parte del arrendatario de continuar cancelando los sucesivos cánones de arrendamiento por el plazo durante el cual operara la prorroga legal. Que lo anterior queda corroborado por cuanto el aquí actor acompaño a los autos la notificación evacuada ante la notaria respectiva mediante la cual se notificó la No Prórroga del contrato que se tenían celebrado las partes contendientes.

Al hilo de lo expuesto y de acuerdo a lo pactado por las partes aquí contratantes, ante el alegato del contenido libelar relacionado con el hecho que la parte arrendataria ha dejado de cumplir con su esencial obligación; se demostró que el arrendatario acudió ante un tribunal de municipio de esta misma circunscripción para realizar una oferta arrendaticia. Ello hace evidenciar que el pago de los meses subsiguientes delataron el incumplimiento de las obligaciones contraídas, especialmente de posteriores pagos al vencimiento del disfrute de la prorroga legal, y que habiendo el demandado incorporado a los autos las actuaciones correspondientes a un depósito judicial de cánones, los mismos, nada probaron con relación al cumplimiento de la obligación de entrega, toda vez que tal procedimiento no es el cónsono con este tipo de pactos, pues con el mismo se desvirtúa la intención o el cumplimiento de la entrega material, y que solamente se pueden presentar para el caso que se alegue la negativa por parte del arrendador de recibir cánones de arrendamiento, mediante la consignaciones mensuales en los tribunales competentes durante la vigencia del contrato; sin poder concluirse que la arrendadora se haya negado a recibirlos, de lo que se sigue infiriendo que las partes no establecieron las condiciones para una nueva contratación.

Siendo así, la parte demandante-arrendadora logró demostrar el vencimiento del contrato de arrendamiento así como el derecho que le asistía al demandado en el disfrute de su prórroga legal. Por su parte el principal alegato motivo de la presente demanda no logró ser desvirtuado, cobrando especial vigencia por cuanto el demandado-arrendatario a lo largo de la presente causa no logró el convencimiento de quien decide al probar que efectivamente su arrendador le hubiese suscrito un nuevo contrato al vencimiento de la prorroga legal que evidentemente trascurrió.

Por todo lo precedente, debe esta alzada ineludiblemente confirmar la declaratoria con lugar de la presente acción de desalojo por vencimiento del contrato y su prórroga legal, conforme al artículo 40 literal g del Decreto – Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (vigente para la fecha de la interposición de la demanda), quedando plenamente probado en autos que el Arrendatario, tenía conocimiento de los hechos supra expuestos que configuran, en primer término, la no renovación del Contrato de Arrendamiento: de la procedencia de la Prórroga Legal desde su inicio hasta su vencimiento y otorgada por la Arrendadora en cumplimiento del artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; por lo que se le debe imponer la consecuencia jurídica de la configuración del Desalojo del local comercial por encontrarse subsumidos los hechos alegados y probados por la demandante, en el literal g) del artículo 40 de la Ley especial supra citada; que no hubo renovación del Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado suscrito por las partes; que el mismo una vez vencido, se procedió a conceder la prorroga legal; por lo que se evidencia de pleno derecho que prospera el desalojo y entrega del local comercial con fundamento en la causal alegada por la demandante; y así se decide.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado MARCO ALEXANDER ASUAJE COLMENÁREZ, apoderado judicial de la parte demandada en contra de la sentencia dictada en fecha 15 de diciembre de 2017, por el JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA. Se declara:
PRIMERO: CON LUGAR la acción de DESALOJO intentada por la ciudadana BELKIS CECILIA PERAZA GIMENEZ venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.532.680, contra la Sociedad de Comercio “COUSERCA CORPORACION UNIVERSAL DE SERVICIOS C.A.”, de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, en fecha 2 de octubre de 2003, quedando inserta bajo el N° 04, tomo 45-A representada por su presidente el ciudadano JULIO CÉSAR ARCHILA RIVAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.259.406.
SEGUNDO: Se CONDENA a sociedad de comercio COUSERCA CORPORACION UNIVERSAL DE SERVICIOS C.A., parte demandada entregar el inmueble en el mismo buen estado en que lo recibió, libre de bienes, cosas y personas, constituido por un local comercial ubicado en la Avenida Venezuela entre calles 33 y 34, de esta ciudad de Barquisimeto, estado Lara, planta baja del lado Oeste distinguido con el N° 34-75, así como el Garaje situado en lado oeste del referido local.
TERCERO: Se RATIFICA la condenatoria en costas proferida por el a-quo y se CONDENA a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.
La Jueza Provisoria,
El Secretario,
Abg. Elizabeth Dávila León
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes