TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, dos de mayo de dos mil dieciocho
208º y 159º

ASUNTO: KP02-R-2017-000980

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

DEMANDANTE: Ciudadano WILLIAN SPADARO AVENDAÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.077.389, de este domicilio actuando en representación de la firma unipersonal SPADARO CONSTRUCCIONES Y MANTENIMIENTO, debidamente registrado por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, bajo el tomo 1-B, número 7 del año 2011, de fecha 4 de enero de 2011.

APODERADOS: ERNESTO RODRIGUEZ LAMEDA y ELSY ABREU DE RODRIGUEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los números 60.337 y 62.323, respectivamente, de este domicilio.

DEMANDADA: Sociedad Mercantil TRAVESURAS KIDS, C.A, registrada por ante el registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el Nro. 48, folio 240, tomo 21-A, en fecha 13 de abril del 2007, de este domicilio, representada estatutariamente por el ciudadano RAMON FERNANDO AGÜERO SALAZAR, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-11.599.239.

APODERADO: REYBER JOSE PIRE GUTIERREZ, abogado en ejercicio, inscrito en el IPSA bajo el Nro. 61.681, de este domicilio.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL).

SENTENCIA: DEFINITIVA. Expediente KP02-R-2017-000980. (Nº 17-0177).

PREÁMBULO

Con ocasión al juicio por desalojo de local comercial, intentado por el ciudadano Willian José Spadaro Avendaño actuando en representación de la firma unipersonal denominada Spadaro Construcciones y Mantenimiento, contra la sociedad mercantil Travesuras Kids C.A, subieron las actuaciones a esta alzada en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 15 de noviembre de 2017 (f. 89), por el abogado Reyber José Pire Gutiérrez, en su condición apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 13 de Noviembre de 2017 (fs. 83 al 88), por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual se declaró con lugar la demanda, el cual fue admitido en ambos efectos y se ordenó la remisión del expediente a la U.R.D.D. Civil, a los fines de su distribución entre los juzgados superiores correspondientes.

En fecha 28 de noviembre de 2017 (f. 92), se recibió el expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, el cual se le dio entrada en fecha 8 de diciembre de 2017 (f. 93), y por auto de fecha 10 de enero de 2018, se fijó oportunidad para la presentación de informes, observaciones y lapso para dictar sentencia (f. 94). En fecha 18 de enero de 2018 (f. 95), el abogado Rubén Darío Villasmil solicitó copias simples del presente recurso, las cuales fueron acordadas en fecha 19 de enero del 2018 (f. 96); así mismo se dejó constancia en fecha 19 de febrero de 2018 (f. 97) que venció la oportunidad procesal para la presentación de los informes, siendo presentados informes por la parte recurrente en fecha 19 de febrero de 2018 (fs. 98 y 99), igualmente hizo lo propio la parte actora en la misma fecha (fs. 100 al 102), y en fecha 1 de marzo de 2018 (f. 103), se deja constancia del vencimiento para la oportunidad procesal para presentar las observaciones a los informes y en consecuencia la causa entró en lapso para dictar sentencia, siendo presentadas las observaciones por la parte actora en fecha 1 de marzo de 2018 (fs. 104 al 107).

Llegado el momento para emitir el fallo correspondiente en el presente asunto, este juzgado superior observa:

Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse acerca del recurso de apelación interpuesto en fecha 15 de noviembre de 2017 (f. 89), por el abogado Reyber José Pire Gutiérrez, apoderado de la parte demandada, contra la sentencia definitiva de fecha 13 de noviembre de 2017 (fs. 83 al 88), dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró con lugar la demanda por desalojo de local comercial y condenó en costas a la parte demandada.

Consta a las actas procesales que el ciudadano Willian José Spadaro Avendaño, actuando en representación de la firma unipersonal “Spadaro Construcciones y Mantenimientos”, debidamente asistido de abogado, en su escrito de demanda alegó que, en el año 2007 suscribió contrato de arrendamiento con la empresa Travesuras Kids C.A, representada por el ciudadano Ramón Fernando Agüero Salazar, sobre un (1) inmueble para uso comercial, ubicado en la urbanización Nueva Segovia, prolongación de la carrera 1 de la urbanización Nueva Segovia entre calles 7 y 8, Nro. 7-12, quinta San Judas Tadeo, del municipio Iribarren del estado Lara. Manifestó que finalizado el primer contrato, se celebraron nuevos contratos de manera privada, todos ellos con una duración de un año no prorrogables los cuales terminaban en el mes de julio de cada año y así se fueron realizando contratos, sin que existiera problemas entre las partes, y en fecha 1 de julio del 2012 se firmó el último contrato, el cual sería hasta el 30 de junio de 2013, vencido el mismo, no se celebraron más contratos y se le notificó a la arrendataria que debía desalojar el inmueble, en aras del uso de la prorroga legal, en fecha 28 de abril de 2014, a través del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) y se continuaba cobrando el mismo canon de arrendamiento que venía cancelando, la cantidad de once mil setecientos bolívares (Bs. 11.700,00) más IVA.

Arguyó, que una vez vencida la prorroga legal y notificada la arrendataria sociedad mercantil Travesuras Kids C.A, comenzó a cancelar de manera arbitraria los cánones de arrendamiento alegando que no le recibieron el pago del canon del mes de marzo de 2014, comenzando a partir de esa fecha a cancelar la cantidad de trece mil ciento cuatro bolívares (Bs.13.104,00), lo cual se está ventilando ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, expediente N° KP02-S-2014-3804.Que en el mes de enero de 2017 se acudió a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) para solicitar la regulación del canon de arrendamiento y se logró un nuevo canon de arrendamiento de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) mensuales a partir de 1 de marzo de 2017, sin falta alguna y dentro de los cinco (05) primeros días señalado en el contrato celebrado y que para esa fecha se encontraba vigente. Que revisando las consignaciones arrendaticias que ha venido realizado la empresa, se observó que en los meses de noviembre y diciembre del pasado año 2016, fueron pagados fuera del lapso previsto en el contrato de arrendamiento, violando las causales “a” “e” “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial vigente, en concordancia con el artículo 6 numerales 4, 7, 14 y el artículo 43 de la misma ley, todo en concatenación y analogía del artículo 1.160 del Código Civil y del artículo 444 del Código Procedimiento Civil.

Que por lo antes expuesto, procedió a demandar a la empresa Travesuras Kids C.A., por desalojo de inmueble destinado a local comercial y que el inmueble dado en arrendamiento sea entregado en perfecto estado de pintura y limpieza, y libre de personas y cosas.

Estimó la presente demanda en cuatrocientos cuarenta y ocho mil bolívares (Bs. 448.000,00), lo que representan mil cuatrocientas noventa y tres con treinta y tres (1433,33) unidades tributarias.

Por su parte, el abogado Reyber José Pire Gutiérrez, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contestó la demanda al fondo y convino en los siguientes alegatos: Primero: es cierto que su representada celebró un contrato de arrendamiento con la firma unipersonal denominada “Spadaro Construcciones y Mantenimientos”, representada por el ciudadano Willian José Avendaño, antes identificado, sobre un inmueble para uso comercial. Segundo: que es cierto que finalizado el primer contrato de arrendamiento, se celebraron de manera sucesiva nuevos contratos de arrendamiento de manera privada por cuanto había confianza entre las partes, siendo el último contrato suscrito en fecha quince (15) de junio del 2012. Tercero: es cierto que tal y como lo señala la parte actora en su libelo de la demanda en el mes de marzo del 2014 su representada comenzó a realizar el pago de los cánones de arrendamiento del local comercial que ocupa en calidad de inquilina, a través de consignaciones arrendaticias, efectuadas por ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara expediente signado con el Nro. KP02-S-2014-3804, en donde aún se continúan realizando los respectivos pagos, por cuanto en el mes de marzo del presente año 2014, el propietario del inmueble parte actora, dejo de recibirle a su representada el canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo, por cuanto iban a realizar un nuevo contrato de arrendamiento, con un nuevo canon y que tenía que esperar ya que estaba realizando unos ajustes que -a su decir- lo que quería el propietario del inmueble era ganar tiempo para hacer que la inquilina dejara de pagar dos (2) mensualidades consecutivas e incurrir así en una de las causal del desalojo y poder sacarla del local comercial. Cuarto: es cierto tal como lo señala la parte actora que en el mes de diciembre del año 2016 el representante legal del arrendador solicitó por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara, la regulación del canon de arrendaticio del local comercial que ocupa su representada y en donde se efectuó una audiencia especial donde no se llegó a ningún acuerdo. Quinto: es cierto que el representante legal del arrendador acudió ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) para solicitar la regulación del canon arrendaticio del local comercial, donde se estableció un canon de arrendamiento de cuatrocientos mil bolívares (Bs 400.000,00) que debían ser pagados a partir del 1 de marzo del presente año 2017.

Así mismo, negó, rechazo y contradijo los siguientes alegatos: Primero: es falso lo alegado por la parte autora al señalar que una vez vencida el último contrato de arrendamiento, el cual se finalizó el día 30 de junio del año2013, y se le notificó a su representada que debía desalojar el inmueble, en aras del uso de la prorroga legal y cuya notificación se realizó en fecha 28 de abril del año 2014, a través del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL). Que es menester señalar que una vez vencido el último contrato suscrito entre las partes el día 30 de junio del año 2013, las partes no celebraron ningún otro contrato ni escrito ni verbal, además que no fue comunicado por ninguna vía el desahucio como anteriormente se señaló comenzó a operar a favor de su representada la tacita reconducción por cuanto ella continuo ocupando el inmueble dado en arrendamiento y continuo pagando los respectivos cánones arrendaticios y al mismo monto del contrato existente y vigente entre las partes, ya que no fue sino hasta el presente año 2017, cuando el propietario del inmueble solicita ante el organismo competente la regulación del canon arrendaticio; Segundo: es falso y por lo que rechazo que en el mes de marzo del 2014 su representada comenzó a pagar de manera arbitraria el canon de arrendamiento por ante el tribunal de municipio correspondiente, la misma lo hace de esta manera porque no le queda otro remedio más que acudir ante el organismo competente ya que el propietario del inmueble se negó ese mismo mes de marzo del año 2014 a recibir el pago del canon ya que iba a hacer un nuevo contrato de arrendamiento con un nuevo canon y fue pasando el tiempo y nunca me dijo nada; Tercero: es falso y por eso lo rechazo, negó y contradijo, que en los meses de noviembre y diciembre del pasado 2016, se produjo una falta grave por parte de su representada por cuanto se evidencia que tales meses fueron pagados fuera del lapso previsto en el contrato, y que por lo tanto incurrió en una causal de desalojo si bien es cierto los mismos fueron pagados fuera del lapso como lo señala la parte actora, no se acumularon dos (2) meses tal y como lo establece la ley que regula la materia, sino que simplemente fue un retraso dentro del mismo mes que no hace caer a su representada en la referida causal. Arguyo que la demanda interpuesta en contra de su representada está plagada de una serie de alegatos que son completamente falsos, por lo que solicito que la presente contestación sea admitida y sustanciada conforme a derecho y que la demanda de desalojo interpuesta en contra de mi representada sea declara sin lugar.

Informes ante esta alzada

En la oportunidad procesal correspondiente para la presentación de los informes, el abogado Reyber José Pire Gutiérrez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, lo realizó de la siguiente manera:

Arguyo que los hechos alegados por la parte actora fueron desvirtuados al momento de la contestación y promoción de pruebas, en primer lugar señala que una vez que finalizo el contrato de arrendamiento entre su representada y el propietario del inmueble, que fue el día 30 de junio del año 2013, esta le notificó a su representada que debía desalojar el mismo, y que estaba haciendo uso de la prorroga legal y cuya notificación la realizó en fecha 28 de abril del año 2014, a través de IPOSTEL, lo cual era falso y así fue demostrado en el tribunal de la causa ya que una vez vencido el último contrato suscrito entre las partes, no celebraron ningún otro contrato ni escrito ni verbal, además no le fue comunicado por ninguna vía el desahucio, comenzando así a operar la tacita reconducción prevista en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil Venezolano, por cuanto ella continuo ocupando el inmueble dado en arrendamiento y continuo pagando los cánones arrendaticios y al mismo monto del contrato existente, ya que para el año 2017, al solicitar la parte actora ante el organismo competente la regulación del canon arrendaticio, lo que hace presumir que durante estos tres (3) años acepto el canon de arrendamiento que se estaba pagando, En segundo lugar, manifestó que la parte actora en el mes de marzo del año 2014 su representada comenzó a cancelar de manera arbitraria el canon arrendaticio por ante un tribunal de municipio correspondiente. Dichas consignaciones arrendaticias se encuentran en el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, expediente signado bajo el Nro. KP02-S- 2014-3804. Que su representada no le quedaba otro camino que acudir al órgano competente ya que el propietario del inmueble se negó a recibirle el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo del año 2014. Que actualmente se encuentran consignando ante ese tribunal. En tercer lugar, alegó que la parte actora de manera errónea manifiesto que su representada la sociedad mercantil Travesuras Kids C.A, no cancelo los meses de noviembre y diciembre del año 2016, siendo que tales meses fueron pagados por ante el banco donde fue aperturada la cuenta por parte de tribunal, pero los mismos no fueron consignados en el expediente de manera inmediata, sino en el mes de enero del año 2017, ocurriendo que por error su representada y los tribunales salieron de vacaciones en el mes de diciembre reincorporándose en el mes de enero que fue cuando se realizó la consignación de ambos meses, pero no hubo atraso en los pagos de los cánones arrendaticios por lo que mal pudiera existir entonces causal de desalojo y así lo ha mantenido de manera reiterada la jurisprudencia emanada de nuestro digno Tribunal Supremo de Justicia al señalar que lo que importa es la fecha en la que se realizan los depósitos y no la fecha en la que se consignan en el expediente.

Así mismo, el ciudadano Wiliams José Spadaro Avendaño, actuando en su carácter de representante legal de la firma personal Spadaro Construcciones y Mantenimiento, asistido en este acto por el abogado Rubén Darío Villasmil, presenta informes en los siguientes términos: Primero: que en fecha 15 de marzo del 2017, se introduce la demanda de desalojo del local comercial contra la empresa Travesuras Kids C.A plenamente identificada en autos. Segundo: que el presente procedimiento de desalojo de local comercial, ha agotado todos los lapsos e instancias administrativas y judiciales a los fines de poder obtener la entrega del local solicitad, hecho que ha sido ratificado en cada una de las instancias a donde se ha recurrido, todo esto es motivado a que el demandado se acogió al beneficio de depositar y consignar los cánones de arrendamiento ante el tribunal correspondiente Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, expediente N° KP02-S-2014-3804 los cánones que se vencían, dada la no intención de su representado de no continuar con el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y recuperar la posesión del local alquilado desde hacen varios años y así quedó establecido en la sentencia del tribunal a quo, donde se evidencia de tal incumplimiento, ya que el pago del canon a tiempo es la principal obligación del inquilino y más la ínfima cantidad para el momento, la parte demandada actualmente vista su situación de desalojo inminentemente ha seguido incumpliendo los cánones de arrendamiento desde el mismo momento de saber que fue condenada por el tribunal a quo a la entrega del local comercial, hecho que se evidencia una falta más, al cumulo de incumplimientos señalados y solicitamos que el mismo sea condenado a la entrega del local al ratificar la sentencia de primera instancia, pero igualmente condenado al pago de los cánones insolutos has el momento de la entrega definitiva del local. Tercero: solicito se a ratificada la sentencia del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara de fecha 13 de Noviembre del 2017, expediente KP02-V-2017-000748, en todas y cada una de las partes por estar ajustada a derecho.

Observaciones de los informes ante esta alzada

El ciudadano William José Spadaro Avendaño actuando en representación de la firma personal Spadaro Construcciones y Mantenimiento, parte actora de la presente demanda, asistido del abogado Rubén Darío Villasmil, estando dentro de la oportunidad procesal para presentar las observaciones a los informes, los realiza en los siguientes términos: Primero: que señala el demandado en sus informes e insiste en que no fue notificado de la finalización del contrato en el año 2013 y que no le fuera notificada la prorroga legal, hecho que efectivamente si ocurrió ya que consta en autos la notificación efectuada ante IPOSTEL, lo cual riela en el expediente la misma como cuerpo físico del hecho, que se haya valorado o no, esto otra cosa, pero el demandado renuncio a la evacuación de la referida audiencia de pruebas, por cuanto la reacción a dicha notificación fue salir a depositarle los cánones a su representada en un tribunal, hecho que además no es controversia del litigio en estos momentos. Segundo: que en la presente causa no se están discutiendo si el valor del canon que pago el demandado, es el justo o es el correcto, lo que sí es interesante es el reconocimiento expreso de las normas del contrato de arrendamiento por del demandado. Arguyo que en la presente causa no se está ventilado si el demandante quería o no recibir el pago de sus cánones de arrendamiento, si era o no la vía que le quedo al demandado para accionar y además que son hechos que no están en litigios. Tercero: que el demandado –a su decir- indico que erróneamente el juzgado de primera instancia, al aplicar correctamente la norma y ver cómo fueron los hechos, perjudica en su sentencia al demandado e invoca una jurisprudencia del máximo Tribunal de la Republica, sobre unos presuntos lapsos para el pago que no están o no pueden ser distintos a los que dice la ley, tal argumento no tiene valor alguno y al no señalar y no identifica, menos aún se pueda utilizar como un argumento válido, lo cual nos hace inferir que tal argumento es incierto o que tal sentencia es inexistente, lo que si es cierto es que pago fuera del lapso señalado en el contrato como primera fuente del derecho privado y segundo porque así lo ordena la ley, por lo que es importante acotar que los contratos se hacen para ser cumplidos tal como fueron suscritos, según lo señalado en el Código Civil, por lo que obliga al demandado a pagar los cánones dentro del lapso fijado por las normas contenidas en el contrato, el cual era los primeros cinco (5) días de cada mes, hecho que efectivamente no ocurrió en los meses de noviembre y diciembre del año 2016 y se ha venido repitiendo a lo largo del año 2017. Que es claramente visible la irreverencia por parte del demandado en continuar con el incumplimiento sobre el pago del canon de arrendamiento, donde hasta cheques sin provisión de fondos han depositado a la cuenta que abrió el tribunal a favor de su representada, siendo así que la parte demandada no ha sido negligente en cuanto a sus obligaciones y solicitó que se ratifique el incumplimiento de las obligaciones por parte de Travesuras Kids. C.A., y se confirme la sentencia del tribunal a quo.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Establecidos los términos en los quedó planteada la controversia, se observa que constituye un hecho aceptado la existencia de la relación arrendaticia entre las partes intervinientes en la presente traba desde el año 2007 mediante la celebración de un contrato de arrendamiento, y posteriores contratos celebrados de manera privada por el lapso de un (01) año, no prorrogables que finalizaban en el mes de junio de cada año, siendo el último contrato celebrado en fecha 15 de junio de 2012, con una duración desde el día 1 de junio del año 2012 hasta el día 30 de junio del año 2013. Que el bien objeto de contrato versa sobre un inmueble destinado para uso comercial. Que a partir del mes de marzo del año 2014, la parte demandada comenzó a realizar el pago de los cánones de arrendamiento que ocupa en calidad de inquilino a través de consignaciones arrendaticias efectuadas ante un tribunal de municipio. Que el canon se estableció en la suma de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000, 00) mensuales que debían ser cancelados a partir del 1 de marzo de 2017. Por el contrario constituyen hechos controvertidos, la notificación judicial o desahucio realizado por la parte actora, a través de telegrama del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) en fecha 28 de abril del 2014, donde se le informa a la hoy demandada que una vez vencido el último contrato de arrendamiento el cual finalizo el día 30 de junio del año 2013, debía desalojar el inmuebles, en aras del uso de la prorroga legal, siendo esto desconocido por el demandado e impugnado. Que una vez vencido el contrato de arrendamiento en fecha 30 de junio de 2013, las partes no celebraron ningún otro contrato ni escrito ni verbal, por lo que comenzó a operar a favor del demandado la tacita reconducción. Que el demandado a partir del mes de marzo del año 2014, comenzara a pagar de manera arbitraria los cánones de arrendamiento. Que los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año 2016, fueran pagados fuera del lapso previsto en el contrato.

Así las cosas, es necesario señalar que la carga de la prueba constituye uno de los principios generales del derecho, según el cual las partes tienen la obligación de probar sus afirmaciones de hecho, y está prevista en nuestro ordenamiento jurídico en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 encabezamiento del Código de Procedimiento Civil, por lo que de acuerdo a su contenido y de las reglas señaladas se desprende que al actor le corresponde probar los hechos en que fundamenta su pretensión y al demandado aquellos en que basa su excepción o defensa.

Ahora bien, una vez que las pruebas son incorporadas al asunto a debatir, estas dejan de pertenecer a la parte que la promueve, es decir, escapa de la esfera dispositiva y pertenecen al proceso, lo que autoriza al juez a valorarla independientemente de quien la promovió, todo ello de acuerdo al principio de adquisición procesal, por lo que esta juzgadora entra al análisis de las pruebas traídas junto con el libelo de la demanda, contestación y promoción de pruebas.

Se observa que los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, establecen las reglas de distribución de la carga de la prueba, al señalar que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, por tal motivo corresponde al actor probar los hechos que sirven de fundamento de su pretensión, y al demandado el hecho que la extingue, que la modifica o que impide su existencia jurídica.

En el caso que nos ocupa la parte actora, acompañó al libelo de demanda los siguientes medios de prueba:
• Marcado “A”: copia simple, traído posteriormente certificada de documento constitutivo de la firma unipersonal, Spadaro Construcciones y Mantenimiento, debidamente protocolizada por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Lara, Tomo 1-B, Numero 7 del año 2011, Número de Expediente 365-9858, de fecha 4 de enero de 2011. (fs. 4 al 8 y del 23 al 27). Tales actas mercantiles deben desplegar en esta causa pleno valor probatorio, en virtud de haber sido otorgados con las solemnidades de ley, por ante una autoridad legalmente facultada para darles fe pública, y por cuanto de ellas se deriva su apropiada constitución como firma mercantil, de donde se erige su personalidad jurídica. Así se establece.

• Marcado “B”: copia simple traído posteriormente en original del contrato de arrendamiento del inmueble constituido por un inmueble para uso comercial, ubicado en la urbanización Nueva Segovia prolongación de la carrera 01 de la urbanización Nueva Segovia, entre calles 7 y 8, número 7-12, Quinta San Judas Tadeo, jurisdicción del municipio Iribarren del estado Lara, suscrito entre la firma unipersonal Spadaro Construcciones y mantenimiento, representada por el ciudadano William José Spadaro Avendaño y la firma mercantil Travesuras Kids, C.A, representada por el ciudadano Ramón Fernando Agüero Salazar, de fecha 15 de Junio de 2012, (fs. 9 al 11, y 29 al 30). Tal documental versa sobre el instrumento fundamental de la demanda, y del cual se verifica la relación arrendaticia que une a las partes, siendo dicho contrato celebrado de manera privada, asimismo se desprenden las clausulas estipulas en el mismo, donde establecieron que dicho contrato sea a tiempo determinado, debiendo ser cancelado los canes de arrendamiento de manera anticipada los primeros cinco (5) días de cada mes, siendo dicha documental objeto de valoración por parte de esta alzada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

• Marcado “C”: misiva dirigida al ciudadano Ramón Fernando Agüero Salazar, donde consta la notificación en la cual le recuerda que se encuentra en ejercicio de la prorroga legal la cual se encuentra ejerciendo desde el día 1 de julio del 2013 y enviada a través del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), de fecha 28 de Abril de 2014 (fs. 12 y 31). Dichas documentales se valoran como cierto, por ser catalogado este tipo de instrumento como una documental pública administrativa, por estar revestido del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, al ser realizado por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones y por no existir en los autos prueba en contrario, además por no tratarse de una certificación de mera relación, por tal razón se le otorga valor jurídico probatorio, ya que la misma proviene del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela. Así se establece.

• Marcado “D”: Acta convenio emanada de la Alcaldía del municipio Iribarren. Oficina de inquilinato, N° 159/2016, de fecha 12 de Diciembre de 2016, (f. 13), siendo celebrada entre el ciudadano Wiliam Spadaro en su carácter de arrendador y el abogado Reiber Pire, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Ramón Agüero, representante de la sociedad mercantil Travesuras Kids C.A., como arrendatario. Marcado “E”: Acta de audiencia de protección ante la Superintendencia de precios justos, Expediente N° OFIC.00.14-17, SUNDDE/IPSE/DNPA/DTCLARA/2016 OFIC.00.014-17, de fecha miércoles 22 de febrero de 2017. En el cual se solicitó la regulación del canon de arrendamiento. (f.14). Las cuales se valoran como documentos públicos administrativo de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se establece.

• Marcado “F1”: copia simple de documento de compra venta del inmueble ubicado en la urbanización Nueva Segovia prolongación de la carrera 01 de la urbanización Nueva Segovia, entre calles 7 y 8, número 7-12, Quinta San Judas Tadeo, jurisdicción del municipio Iribarren del estado Lara entre los ciudadanos Williams José Spadaro Avendaño y la ciudadana Omnia Giovanna Spadaro Avendaño, por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del municipio Iribarren del estado Lara, el cual quedo registrado bajo el numero 33 folio 209 al 212, protocolo primero, tomo 9, tercer trimestre. De fecha 10 de agosto de 2005. (fs. 15 y 16). Marcado “F2”: copia de instrumento poder, traído posteriormente en copia certificada, otorgado por los ciudadanos Omnia Giovanna Spadaro Avendaño y Benito Fernández Rodríguez, a los ciudadanos William José Spadaro Avendaño y Ángelo Spadaro Puccia, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, bajo el N° 16, tomo 136 de fecha 11 de agosto del 2005. (fs. 17 al 20 y del fs. 32 al 38). Siendo apreciadas por esta alzada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, siendo que tales documentales en modo alguno fueron impugnadas, desconocidas o tachadas. Así se establece.

En la oportunidad procesal para promover pruebas la parte actora promueve lo siguiente:

• Ratifica los medios probatorios traídos a los autos, marcados con las letras “F1, F2, B, C, D, E”. Siendo que dichas documentales ya fueron analizadas y valoradas por esta alzada, se ratifican las mismas y se dan por reproducidas su valoración. Así se establece.
• Promueve informes dirigido al Juzgado Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, en el expediente signado con la nomenclatura interna KP02-S-2014-3804, a los fines de que informe sobre la fecha de los depósitos efectuados fuera de lapso de cumplimiento legal por el consignatario en los meses de noviembre y diciembre del 2016, así como los meses de marzo, abril y mayo del 2017, así mismo si existe un deposito efectuado en cheque y que el mismo sea girado sin fondos disponibles en el cumplimiento de su obligación contractual de pago, que debe ocurrir dentro de los cinco (5) días de cada mes. Aprecia esta alzada que sus resultan se encuentran a los folios 69 al 71 de autos, y del cual se observa que el pago de los meses de noviembre y diciembre de 2016, fue presentado ante la URDD en fecha 12 de enero de 2017 por un monto de trece mil ciento cuatro bolívares (Bs. 13.104, 00) cada uno, el pago del mes de marzo de 2017, fue presentado el 20 de marzo de 2017, por un monto de trescientos ochenta y seis mil ochocientos noventa y seis bolívares (Bs. 386.896, 00), siendo dicho cheque devuelto, no constando en el expediente de consignación de cánones que haya sido consignado, el pago del mes de abril y mayo de 2017, fue presentado el 11 de mayo de 2017 por un monto de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000, 00) cada uno, dichas resultas son objeto de valoración de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Por su parte, el abogado Reyber José Pire Gutiérrez, apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:

• Ratificó en todas y cada una de sus partes, para que fuera valorado en este juicio y se le otorgara todo el valor probatorio correspondiente, lo alegado en el escrito de contestación a la demanda. Al respecto, los escritos de contestación a la demanda, no constituyen en principio una prueba, sino que contienen los alegatos de las partes. Así se establece.

• Promovió para que sea valorada prueba de informes a los fines que el Juzgado Primero Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, informe si es cierto que ante ese tribunal ventila un expediente signado con el N° KP02-S-2014-3804 referente a consignación arrendaticia, realizada a favor del ciudadano William José Spadaro Avendaño, sobre un inmueble ubicado en la urbanización Nueva Segovia prolongación de la carrera 01 de la urbanización Nueva Segovia, entre calles 7 y 8, número 7-12, Quinta San Judas Tadeo, jurisdicción del municipio Iribarren del estado Lara, e informe si ha habido algún retraso de dos (2) meses en los pagos efectuados y demostrar así que su representada ha pagado todo y cada uno de los meses del canon acordado por la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE). Aprecia esta alzada que dicha prueba fue objeto de valoración, en virtud que el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara dio formal respuesta a ambos oficios signados con los números 4920-440 y 4920-441, en un solo oficio signado con el N° 387/2017, cursante a los folios 69 al 71, por lo que se ratifica su valoración. Así se establece.

• Impugno en base a lo establecido en el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, la notificación enviada por el propietario del inmueble a su representada a través de IPOSTEL, la cual fue entregada en el inmueble arrendado el 28 de abril del año 2014. Aprecia esta alzada que el documento objeto de impugnación versa sobre un documento público administrativo en virtud del órgano del cual emana, y este tipo de instrumentos administrativos, desde el momento de su formación gozan de una presunción de certeza, de verdad y de legalidad que le viene impreso con la actuación del funcionario público administrativo en el ejercicio de sus funcionares, ello producto del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que emana de ellos, según el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, presunción relativa que puede ser cuestionada y desvirtuada mediante prueba en contrario, de allí que la forma de impugnación no sea por la vía de la tacha de falsedad de los hechos documentados, sino que admite prueba en contrario que desvirtúe, bien al demostrarse la falsedad de los hechos documentos, la manifestación que hiciere el funcionario público de la administración pública o las partes intervinientes, por lo tanto es desechada la tacha. Así se establece.

• Promovió informes dirigido al Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) para que informe sobre si ciertamente en fecha 28 de abril del año 2014, se practicó la notificación en la dirección antes señalada. Aprecia esta alzada que dicha evacuación de la prueba fue desistida por su promovente, tal como consta de diligencia cursante al folio 76, por lo que no hay prueba que valorar. Así se establece.

Del análisis de las actas procesales, específicamente del libelo de la demanda, se desprende que la misma tiene por objeto el desalojo del inmueble dado en arrendamiento constituido por un local comercial, debido a la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivas, por vencimiento del término del contrato y su prorroga legal.

Así pues, se tiene que las litigantes son contestes en el hecho relativo a que se celebró contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble descrito, según consta de documento privado de fecha 15 de junio de 2012. Dicho contrato de arrendamiento riela a los folios 9 al 11, en copia simple, en el cual quedó establecido en su cláusula segunda, que la relación locativa regiría desde el día 1° de julio de 2012 hasta el 30 de junio de 2013, donde una vez vencido el término de duración del contrato, el arrendatario permaneció en el inmueble objeto del contrato, haciendo uso de su prorroga legal correspondiente, tal y como lo evidencia en autos, en donde se constata que en fecha 28 de Abril de 2014, el ciudadano William José Spadaro Avendaño, envió telegrama a través de IPOSTEL a la arrendadora, el ciudadano Ramón Fernando Agüero Salazar, en el cual manifestó que se encontraba en uso de la prorroga legal, y que tenía un retraso en dos mensualidades del canon convenido.

En este sentido, es necesario señalar que los contratos según el artículo 1.133 del Código Civil Venezolano: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Así mismo, el Código Civil Venezolano, señala como contrato de arrendamiento, lo consagrado en el artículo 1.579: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”

De lo antes expuesto, el contrato de arrendamiento traído a los autos como instrumento fundamental de la demanda, se tiene que éste fue suscrito de acuerdo a la cláusula segunda, con un lapso de duración de un (1) año fijo, en virtud de que siempre debe ser determinado su lapso de duración, contados a partir del 01 de Julio del año 2.012 y hasta el 30 de junio del año 2.013. Por lo que de conformidad con el artículo 1.599 del Código Civil, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio, trayendo como consecuencia, que a partir del día siguiente, es decir, a partir del 1 de junio de 2.013, empezara a correr el plazo de la prorroga legal, el cual de acuerdo a lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, le corresponde la prorroga será de un (1) año, por lo que la parte demandante comunicó en fecha 28 de abril de 2014, por vía de telegrama a la arrendataria que se encontraba en uso de la prorroga legal.

Ahora bien, el punto aquí controvertido, es en relación con el pago oportuno de los cánones de arrendamiento, los cuales fueron fijados a razón de trece mil ciento cuatro bolívares (Bs. 13.104,00), más el impuesto al valor agregado (IVA), y luego establecido un nuevo canon de arrendamiento por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los derechos Socioeconómicos (SUNDDE) por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00) y así lo dispone la cláusula tercera del documento fundamental de la demanda, y que se obligaba a pagar el canon de mensualidad de arrendamiento por mensualidades anticipadas con toda puntualidad los primeros cinco (05) días de cada mes. Así se decide.

Dadas las condiciones que anteceden, se pudo apreciar que la causa de desalojo que se demanda, es la falta de pago correspondiente a los meses de noviembre y diciembre del año 2016, y marzo de 2017, es decir, tres (3) meses a decir del actor, que la parte demandada adeuda por cánones de arrendamiento, correspondiéndole a este, demostrar lo contrario.

Resulta oportuno transcribir el contenido de los siguientes artículos establecidos en el Código de Procedimiento Civil, que determina:

Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Artículo 509. Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas.

Por lo que se ejerce la presente acción con fundamento en el artículo 40 literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, según el cual, son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos, por lo que solo basta el atraso de dos (02) meses de pago para justificar el desalojo del inmueble dado en arrendamiento.

Así pues, la ley sanciona al arrendatario negligente en el cumplimiento de sus obligaciones que pacta contractualmente, ya se trate de un contrato verbal ya se trate de un contrato escrito, y en efecto, según lo pactado y conforme lo establece el artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene como obligación principal, pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, y en el ámbito arrendaticio, tratándose del pago del alquiler o pensión arrendaticia, constituye el pago el único medio de liberación.

La parte demandada, a los fines de desvirtuar lo dicho por el actor, trajo a los autos, una serie de documentales donde se hace constar que por ante un tribunal de municipio, se lleva un asunto por consignación de cánones de arrendamientos, y así, a su vez lo confirma la prueba de informes solicitada al referido juzgado, de donde se advierte, que es en fecha 24 de Abril de 2014, es introducida la solicitud, para cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo de 2014, a razón de un canon mensual de arrendamiento de ocho mil quinientos bolívares (Bs. 13.104, 00), es decir, que estos cánones de arrendamiento fueron cancelados en demasía extemporáneamente, y en contravención a lo pactado en el contrato, en el que se estipulo que el mismo seria cancelado de manera anticipada los primeros cinco (05) días de cada mes. por lo que, los pagos verificados no fueron realizados en forma tempestiva, lo que trae como consecuencia que el presente recurso de apelación sea declarado sin lugar, y en consecuencia prospere la solicitud de desalojo de los inmueble dados en arrendamiento. Así se decide.

D E C I S I Ó N

En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN, interpuesto en fecha 15 de noviembre de 2017, por el abogado Reyber José Pire Gutiérrez, apoderado de la parte demandada, contra la sentencia definitiva de fecha 13 de noviembre de 2017, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

SEGUNDO: CON LUGAR LA DEMANDA de desalojo de local comercial, interpuesta por el ciudadano Willian José Spadaro Avendaño, representante de la firma unipersonal “Spadaro Construcciones y Mantenimientos”, asistido por el abogado Ernesto Rodríguez Lameda, contra la sociedad mercantil Travesuras Kids. C.A, representado por el ciudadano Ramón Fernando Agüero Salazar, todos suficientemente identificados.

TERCERO: SE CONDENA a la parte demanda hacer entrega a la parte actora, del inmueble constituido por un local comercial ubicado en la urbanización Nueva Segovia prolongación de la carrera 01 de la urbanización Nueva Segovia, entre calles 7 y 8, número 7-12, Quinta San Judas Tadeo, jurisdicción del municipio Iribarren del estado Lara, para que sea entregado a la parte demandante libre de bienes y personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, tal como se le entrego, así como el pago de los gastos comunes y servicios públicos.

CUARTO: Queda así CONFIRMADA la sentencia definitiva dictada en fecha 13 de noviembre de 2017, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

QUINTO: Se condena en costas a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO: Se deja expresa constancia que la presente decisión fue dictada dentro del lapso establecido en la ley, por lo que el tribunal se abstiene de notificar a las partes.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente en su debida oportunidad al tribunal de origen.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los dos días del mes de mayo del año dos mil dieciocho (02/05/2018). Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
La Juez Superior,

Dra. Delia González de Leal
La Secretaria Suplente,

Abg. Ivon Lucena
En igual fecha y siendo las dos horas de la tarde (02:00 p.m.) se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

La Secretaria Suplente,

Abg. Ivon Lucena