REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, catorce de noviembre de dos mil dieciocho 208º y 159º ASUNTO: KP02-R-2018-000147 DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS DEMANDANTES: Ciudadano JOSÉ MARTINHO AGRELA PESTANA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 24.567.454 de este domicilio, actuando en su condición de presidente de la firma mercantil FRIGORIFICO LA MANSION DEL ESTE C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 6 de octubre de 1.998, bajo el N° 47, Tomo 142-A. y la empresa INVERSIONES PLAZA LOS LEONES, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 11 de mayo de 2011, bajo el N° 52, Tomo 19-A. APODERADOS: AMILCAR RAFAEL VILLAVICENCIO LOPEZ. LENIN JOSE COLMENAREZ LEAL, ANGEL CELESTINO COMENARES RODRÍGUEZ, ALCIDES MANUEL ESCALONA MEDINA, EDILMAR ROSANNY MENDOZA CARRASCP y NERLY ELIZABERH MACEA SALAZAR, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.490.878, V-14.094.400, V-12.841.445, V-13.651.478, V-17.344.944 y V-17.320.760, respectivamente. DEMANDADA: Ciudadana JANNE JOSEFINA PANICO GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 7.363.324, e INVERSORA JEAPA C.A, firma mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 11 de mayo de 2001 bajo en N° 18 folio 94, tomo 19-A representada por el ciudadano FRANCISCO ANDRADE ALVARADO VENEZOLANO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 432.657 y ADMINISTRADORA 73 C.A inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara en fecha 12 de diciembre de 2005 bajo el N° 21, Tomo 96-A, también representada por el ciudadano FRANCISCO ANDRADE ALVARADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-432.657. APODERADOS: DOUGLAS ESCALONA DUN, LUIS MIGUEL REBOLLEDO, JULIO ARRIECHE MORALES y ENMANUEL VIZCAYA, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 48.130, 66.144, 102.106 y 275.512, respectivamente, de este domicilio, y posteriormente los abogados en ejercicio JESUS ALONSO ALVAREZ RODRÍGUEZ, MARÍA ALEJANDRA ALVAREZ GUERRERO y EDDY MENDEZ NARANJO, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 33.038, 219.715, y 32.121, respectivamente. MOTIVO: RECTRATO LEGAL ARRENDATICIO. SENTENCIA: DEFINITIVA. Expediente (N° 18-246) KP02-R-2018-000147. PREÁMBULO Con ocasión al juicio por retracto legal arrendaticio, interpuesto por el ciudadano José Martinho Agrela Pestana, actuando en su condición de presidente de la firma mercantil Frigorífico La Mansión del Este, C.A., debidamente asistido por el abogado en ejercicio Alcides Manuel Escalona Medina, quien también actúa como apoderado judicial de la empresa Inversiones Plaza Los Leones, C.A., contra la ciudadana Janne Josefina Panico González, e Inversora Jeapa C.A., representada por el ciudadano Francisco Andrade Alvarado y Administradora 73 C.A., también representada por el ciudadano Francisco Andrade Alvarado, todos plenamente identificados, fueron recibidas las actuaciones en esta alzada, en virtud del auto emitido por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, de fecha 23 de octubre del 2018 (f. 1142 al 1.143), mediante la cual ordenó la remisión del presente asunto a esta alzada, conforme a lo establecido en el artículo 93 del Código de Procedimiento Civil. Corresponde conocer esta alzada, previa distribución del asunto, y resuelta como fue la recusación incoada en contra de la juez de esta alzada, la cual fue declarada sin lugar en fecha 12 de julio de 2018, en virtud de los recursos de apelación incoado en fecha 3 de abril de 2018 por el abogado Jesús Álvarez, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana Janne Josefina Panico González, parte codemandada, ratificada en fecha 9 de abril de 2018, y por el abogado Ángel Celestino Colmenarez, en su condición de apoderado judicial de la parte accionante, en fecha 6 de abril de 2018, en contra de la decisión dictada en fecha 22 de marzo de 2018 por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, que declaro, competente para conocer de la demanda de retracto legal arrendaticio, improcedente la caducidad de la acción opuesta por la parte codemandada, ciudadana Janne Josefina Panico González, con lugar la falta de cualidad opuesta por las codemandadas, firma mercantil Inversora Jeapa C.A., y Administradora 73, C.A., sin lugar la acumulación de pretensiones con procedimientos incompatibles, parcialmente con lugar la demanda de retracto legal arrendaticio, se ordena a la parte demandante a proceder a pagar a la ciudadana Janne Panico, la cantidad expresada en el documento de compra venta de fecha 30 de diciembre de 2016, la suma de veintiséis mil bolívares (Bs. 26.000, 00), no hay condenatoria en costas. En fecha 3 de mayo de 2018 (fs. 1664, pieza 3), es recibido el presente asunto y se le dio entrada en fecha 14 de mayo de 2018 (fs. 1665, pieza 3). En fecha 22 de mayo de 2018 (fs. 1066 al 1067, pieza 3), el abogado Eddy Méndez, en su carácter de apoderado judicial de la parte codemandada, presenta escrito de recusación en contra de la juez de este tribunal superior. En fecha 23 de mayo de 2018 (fs. 1068 al 1071, pieza 3), la juez de este tribunal presenta su informe de recusación. En fecha 12 de junio de 2018 (fs. 1074, pieza 3), es recibido el asunto en el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Por auto de fecha 12 de junio de 2018 (fs. 1076, pieza 3), se fijan los lapsos correspondientes. A los folios 1084 al 1097, pieza 3, constan el escrito de informes presentados por la parte codemandada recurrente. A los folios 1098 al 1102, pieza 3, riela el escrito de informes presentado por la parte actora recurrente. Por auto de fecha 16 de julio de 2018 (fs. 1103, pieza 3), se admiten las pruebas presentadas en alzada por la representación judicial de la parte codemandada recurrente. A los folios 1120 al 1130, pieza 3, constan el escrito de observaciones presentados por la parte codemandada recurrente. A los folios 1131 al 1139, pieza 3, riela el escrito de observaciones presentado por la parte actora recurrente. Por auto de fecha 26 de octubre de 2108 (fs. 1142, pieza 3), el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, ordena la remisión del tribunal a su juez natural, en virtud de haber sido declarada sin lugar la recusación incoada en contra de la jueza abogada Delia González de Leal, siendo recibido el presente asunto en fecha 25 de octubre de 2018 (fs. 1146, pieza 3). Por auto de fecha 30 de octubre de 2018 (fs. 1155, pieza 3), se fija lapso para decidir en virtud al poco tiempo del lapso para dictar sentencia y aras de garantizar el correcto estudio y análisis de las actas procesales, se difirió la presente sentencia para ser publicada dentro de los quince (15) días calendarios siguientes, conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Llegado el momento para emitir el fallo correspondiente en el presente asunto, este juzgado superior observa: Corresponde a esta alzada pronunciarse acerca de los recursos de apelación incoado en fecha 3 de abril de 2018 por el abogado Jesús Álvarez, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana Janne Josefina Panico González, parte codemandada, ratificada en fecha 9 de abril de 2018, y por el abogado Ángel Celestino Colmenarez, en su condición de apoderado judicial de la parte accionante, en fecha 6 de abril de 2018, en contra de la decisión dictada en fecha 22 de marzo de 2018 por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y a los efectos observa: Del Libelo de la demanda: En efecto, consta a las actas procesales, que en fecha 18 de abril de 2017 (fs. 1 al 17, y con anexos desde los fs. 18 al 633), el ciudadano José Martinho Agrela Pestana, actuando en su condición de presidente de la firma mercantil Frigorífico La Mansión del Este, C.A., debidamente asistido por el abogado Alcides Manuel Escalona Medina, quien a su vez también actúa en su condición de apoderado judicial de la empresa Inversiones Plaza Los Leones, C.A., demandaron por retracto legal arrendaticio, a la ciudadana Janne Josefina Panico González, y a las empresas Inversora Jeapa C.A y Administradora 73 C.A representadas por el ciudadano Francisco Andrade Alvarado, todos plenamente identificados, y en tal sentido alegaron que en fecha 01 de abril de 1998 los ciudadanos Felice Panico Amato, titular de la cédula de identidad N° V-7.387.384 (hoy fallecido) y el ciudadano José Martinho Agrela Pestana, titular de la cédula de identidad N° E- 81.468.781, suscribieron contrato de arrendamiento mediante documento privado sobre un inmueble ubicado en la avenida Madrid entre la avenida Los Leones y Caracas, que mide diecinueve metros con setenta centímetros (19, 70 mts²) en sentido norte-sur y quince metros con ochenta centímetros (15, 80 mts²) en sentido este-oeste y sus linderos son: Norte: avenida Madrid; Sur: con terreno propiedad del señor Felice Panico; Este: avenida Caracas y Oeste: terrenos y edificio ocupado por panadería La Orquídea. Que el lapso de duración establecido en el precitado contrato fue de un (1) año, contado a partir desde el 1 de abril de 1998, pudiendo prorrogarse por periodo iguales. Que vencido el primer año de duración del referido contrato, proceden en fecha 22 de abril de 1999 a realizar un segundo contrato, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, bajo el N° 72, Tomo 20 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada notaria, pero esta vez suscrito como arrendatario por la firma mercantil Frigorífico La Mansión del Este C.A, supra identificada. Que en fecha 09 de agosto del año 2001, ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, quedando inserto bajo el N° 54, Tomo 98, su representada, Frigorífico La Mansión del Este C.A, suscribe un tercer contrato de arrendamiento con la Firma Mercantil Inversora Jeapa C.A, quien actúa en su condición de administradora del Jeapa S.A quien actúa en su condición de administradora del inmueble, dejándose constancia escrita que sobre el terreno existía un local, que podía ser objeto de mejoras. Que como consecuencia, de esa especificación, el inmueble fue adaptado para que funcionara un frigorífico, venta al detal de carnes, charcutería, frutas y verduras realizando el arrendatario a sus propias expensas las modificaciones, las instalaciones eléctricas y la adecuación del local, tal y como consta en el titulo supletorio expedido en fecha 16 de septiembre del 2003 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Que la firma mercantil Inversiones Plaza Los Leones C.A., suscribió originalmente con la empresa Inversora Jeapa C.A., esta última actuando en su condición de administradora, ambas plenamente identificadas, un contrato de arrendamiento, que tuvo como objeto un inmueble conformado por un lote de terreno de forma irregular, de aproximadamente novecientos cincuenta metros cuadrados (950 mts2), con los siguientes linderos: por el Norte: Centro Comercial El Paseo; por el Sur: Frigorífico La Mansión y terrenos de Hugo Fior; por el Este: avenida Los Leones y por el Oeste: avenida Caracas, ubicado en el sector Los Leones, de esta ciudad de Barquisimeto, según consta en documento autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 09 de agosto de 2001, anotado bajo el N° 53, Tomo 98. Que el mencionado contrato las partes aceptaron que el terreno arrendado estaba sin construir y que se podía edificar una construcción que alojara locales comerciales, asumiendo el arrendatario (Inversiones Plaza Los Leones) el total desembolso que pudiera ello acarrear, siempre y cuando las autoridades gubernamentales competentes lo hubieran autorizado para tal fin, como en efecto se demuestra. Que para tales fines el arrendatario quedaba facultado a realizar las obras correspondientes a su propio costo y responsabilidad. Conviniéndose que luego de finalizar el contrato de arrendamiento, las obras ejecutadas quedarían en beneficio de la arrendadora o el propietario del inmueble. Que en caso de que se hubieran realizado las construcciones aptas para locales comerciales, el arrendatario quedaba autorizado para arrendar o subarrendar los locales que construyera, y por tanto cobrar los cánones correspondientes a los locales comerciales construidos, durante la vigencia de la relación arrendaticia. Que en cumplimiento de ello, se construyó en ese terreno el centro comercial Boulevard Plaza Los Leones, edificación que cuenta con veintiocho (28) locales comerciales, totalmente ocupados y alquilados, construcción que fuera realizada conforme se desprende de título supletorio expedido en fecha 23 de septiembre del año 2014, por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del estado Lara. Que no obstante haberse establecido desde un principio, de manera clara y en forma escrita, el término de duración del contrato y sus posibles prorrogas, así como sus modalidades de resolución, desde el comienzo de la ejecución de los contratos, se comenzaron a presentar inconvenientes. Que ello devenía de la insistencia por parte de la ciudadana Janne Josefina Panico González, de que procediere a la compra del inmueble. Que a pesar del interés de sus representados en negociar el inmueble, dicha operación no podía ejecutarse por el hecho de la existencia de una medida judicial de prohibición de enajenar y gravar existente sobre el inmueble en referencia. Que igualmente frente a terceros la propiedad de la parcela no correspondía a su persona, toda vez que registralmente la parcela se encontraba titulada a favor de la firma mercantil Inversiones San Felice C.A. Que adicionalmente el terreno ocupado era parte de una parcela de terreno que no se encontraba dividida. Que por ultimo existía un documento notariado a nombre de un ciudadano de nombre Pablo José Mendoza Oropeza venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° ´V-3.413.770, siendo que todas estas circunstancias impedían materializar negociación alguna sobre los inmuebles arrendados por quienes hoy fungen como demandantes. Que por no haber procedido a comprar los inmuebles en esas condiciones, sus representadas fueron objeto de varias demandas civiles por parte de la empresa arrendadora. Que frente a una situación como la descrita anteriormente, la ejecución de los contratos se vio perturbada desde un principio por los actos de la arrendadora, que hicieron complicado el cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por las empresas arrendatarias, lo que impuso la necesidad de que las hoy demandantes procedieran a realizar consignaciones arrendaticias ante los tribunales de municipio Iribarren del estado Lara, los cuales se verifican de la siguiente manera respecto a la firma mercantil Inversiones Plaza Los Leones C.A., actualmente se está consignando la cantidad de seis mil ochocientos dos bolívares (Bs. 6.802, 00), por concepto de canon de arrendamiento y la cantidad de ochocientos dieciséis bolívares con veinticuatro céntimos (Bs. 816,24) por concepto de impuesto de valor agregado (IVA), a favor de la empresa Administradora 73 C.A, en el expediente signado con la nomenclatura KP02-S-2009-016266, que se tramita ante el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del estado Lara y por el Frigorífico La Mansión del Este, C.A., se está consignando la cantidad de seis mil trescientos bolívares (Bs. 6.300, 00) por concepto de canon de arrendamiento, y la cantidad de setecientos cincuenta y seis bolívares (Bs. 756, 00), por concepto de impuesto al valor agregado (IVA), a favor de la empresa Administradora 73 C.A, en el expediente signado con la nomenclatura KP02-S-2009-016268, que cursa ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del estado Lara (sic.). Que en fecha 29 de abril del 2013, fue solicitado por parte de la representación de la empresa Administradora 73 C.A., el retiro de los montos consignados y entregados, con lo cual trajo como irremediable consecuencia que ambos contratos al día de hoy se encuentren sin termino fijo, lo que doctrinalmente se denomina contrato a tiempo indeterminado, estando la relación absolutamente vigente. Que Dicha situación se mantuvo de la forma antes descrita hasta que en fecha 03 de agosto del 2016, la ciudadana Janne Josefina Pánico González, antes identificada, en nombre y representación de Inversora Jeapa C.A., y de Administradora 73 C.A., igualmente identificada, notifica a Inversiones Los Leones C.A., y Frigorífico La Mansión del Este C.A., a través de la notaría pública su intención de vender el inmueble, tratando de esa forma de agotar la preferencia ofertiva, supuestamente en apego a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, situación que así no se materializo, pues la mencionada norma establece un conjunto de obligaciones que debe cumplir el arrendador a los fines de que se considere válidamente efectuada la notificación del derecho preferente, entre otras cosas la consignación de documentos que acrediten el derecho de propiedad atribuido con su respectiva certificación de gravámenes, lo cual no fue realizado por la arrendataria de esa manera. En dicha notificación se indicó que el precio fijado por esta, para la venta del inmueble ocupado por Inversiones Plaza Los Leones C.A., ascendía a la cantidad de cuatro mil quinientos millones de bolívares (Bs. 4.500.000.000, 00) y por el ocupado por el frigorífico La Mansión del Este C.A., la cantidad de un mil quinientos millones de bolívares (Bs. 1.500.000.000,00). Que en dicha notificación se indica que el inmueble es de su propiedad, según documento autenticado de fecha 09 de junio del 2000, anotado bajo el N° 52, Tomo 42, en el que se describe un terreno de un mil ciento noventa y cinco metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (1.195,10 mts2), que correspondería a la sumatoria de los dos (02) lotes de terrenos, ocupados por sus representados. Que luego de verificada la notificación, se procedió a hacer revisión ante el registro respectivo, determinándose que el documento que mencionaba como acreditativo de su propiedad, no había sido jamás registrado y que no existía para la fecha de la notificación, documento protocolizado que avalara la existencia de una parcela de UN MIL DOSCIENTOS DIECINUEVE METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y DOS DECIMETROS (1.219,82 mts2) propiedad de quien se arrogó tal condición, el arrendador Inversora Jeapa C.A., ni tampoco de quien se encontraba recibiendo los pagos, la empresa Administradora 73 C.A., resultando que dicho lote de terreno era para ese entonces parte del terreno propiedad de Inversiones San Felice C.A., el cual tiene un área total de ocho mil setecientos treinta y tres metros cuadrados (8.733 mts2), según documento registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 09 de diciembre de 1998, bajo el N° 43, Tomo 15 y sobre ese inmueble pesaba medida de prohibición de enajenar y gravar, por tal circunstancia la parte demandante en el presente juicio se abstuvo de presentar oferta alguna por no carecer de posibilidad real de transmitir la propiedad ante el Registro Subalterno correspondiente. Que representantes de las firmas mercantiles aquí demandantes, reciben comunicación por parte de la ciudadana Janne Josefina Panico, antes identificada, nuevamente ofreciendo y pretendiendo vender los inmuebles arrendados, ante la indicación, que ellos solo firmarían ante el registro, manifestando que eso se encontraba solucionado. Que al revisar se pudo constatar que el lote de terreno de un mil ciento noventa y cinco metros cuadrados con diez centímetros cuadrados (1.195,10 mts2) y sus linderos particulares son Norte: en línea de cincuenta y cuatro metros con ochenta centímetros (54,80 mts2) con terrenos y bienhechurías de inversiones San Felice C.A., Sur: en línea de veinte metros con diez centímetros (20,10 mts2) con la avenida Madrid y en línea de treinta y cuatro metros con treinta y cinco centímetros (34,35 mts²) con terrenos que son o que fueron de Hugo Fior; Este: en línea de treinta y cuatro metros con noventa centímetros (34,90 mts²) con la avenida Caracas, y Oeste: en línea de quince metros (15 mts²) con avenida Paseo Los Leones, ambos inmuebles ocupados por las hoy demandantes, lo cual consta de documento debidamente protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 30 de diciembre del 2016, bajo el Nro. 2016.2124, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el Nro. 362.11.2.3.8254, y correspondiente al libro del folio real del año 2016. Que no solo había registrado el lote mencionado, sino que en el precitado documento en las notas marginales del mismo se indica además que se procedió posteriormente a la protocolización de títulos supletorios sobre bienhechurías que según decir de la hoy codemandada levanto a sus solas y únicas y expensas según título supletorio expedidos por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la circunscripción judicial del estado Lara, bajo el asunto N° KP02-S-2016-6974, el cual se encuentra protocolizado ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, bajo el N° 26, folios 200, del Tomo 36, del protocolo de transcripción del año 2016, de fecha 30 de diciembre del 2016 y título supletorio emanado del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del estado Lara (sic) bajo la nomenclatura KP02-S-2016-7094, el cual se encuentra protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del municipio Iribarren del estado Lara, bajo el N° 20, folios 151, del Tomo 4, del protocolo de transcripción del 2017, por lo cual hoy si sería propietaria de la totalidad del lote ofertado, más no así de las bienhechurías por cuanto las mismas, como antes fue referido, fueron fomentadas por las empresas hoy demandantes y no como aduce la ciudadana Janne Josefina Panico, quien inclusive ha reconocido mediante instrumento público. En cuanto al derecho, fundamenta la demanda en los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y señala que antes de la eliminación del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se establecía que el retracto legal arrendaticio no procedió en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble, del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado, con la nueva regulación se excluyó esta posibilidad y fue en razón de ello, que la ciudadana Jeanne Josefina Panico González, intento formalizar notificación de la referencia ofertica a las empresas arrendatarias de los inmuebles que le fueran arrendados, sin que se reconozca la propiedad sobre las bienhechurías en razón de la falsedad de lo contenido en los títulos supletorios protocolizados, los cuales serna objeto de pretensión autónoma. Que las ofertas realizadas por la ciudadana Janne Josefina Panico González, actuando en nombre propio y representación de Inversiones Jeapa C.A., y de Administradora 73, C.A., no podía cumplir con sus efectos, al carecer hasta el 30 de diciembre de 2016, de la titularidad del inmueble, conforme a documento protocolizado, y al ofrecer cada lote de terreno en forma individualizada, sin tener hasta el momento división de parcela alguna, y menos aún por no haber cumplido la denominada notificación de preferencia ofertica con las obligaciones establecidas en la norma que rige la materia. Que de esta forma, el inmueble es uno solo de un mil ciento noventa y cinco metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (1.195, 10 mts²), y sus linderos particulares son Norte: en línea de cincuenta y cuatro metros con ochenta centímetros (54,80 mts2) con terrenos y bienhechurías de inversiones San Felice C.A., Sur: en línea de veinte metros con diez centímetros (20,10 mts2) con la avenida Madrid y en línea de treinta y cuatro metros con treinta y cinco centímetros (34,35 mts²) con terrenos que son o que fueron de Hugo Fior; Este: en línea de treinta y cuatro metros con noventa centímetros (34,90 mts²) con la avenida Caracas, y Oeste: en línea de quince metros (15 mts²) con avenida Paseo Los Leones, que es el lote de terreno ocupado por sus representadas. Que el documento por el cual el ciudadano Pablo José Mendoza Oropeza, le vende a Janne Josefina Panico, fue vendido por la cantidad de veintiséis millones de bolívares (Bs. 26.000.000, 00), lo que sería producto de la conversión a bolívares fuertes en la cantidad veintiséis mil bolívares (Bs. 26.000, 00), este es el monto que formalmente desde la fecha en que fue protocolizada, su representada tendría derecho a retractarse por la totalidad del inmueble y no la cantidad de seis mil millones de bolívares (Bs. 6.000.000.000, 00). Que es a partir de la fecha de protocolización del instrumento que su mandante tiene en conocimiento de la protocolización del instrumento de fecha 30 de diciembre de 2016, vale decir, al momento de la obtención de la copia certificada expedida en fecha 16 de marzo de 2017, por parte de la oficina inmobiliaria de Registro Público del Primer Circuito de Registro del municipio Iribarren del estado Lara, que su representada tendría posibilidad de comprar el inmueble, ya que anteriormente no tenía la ofertante título de propiedad por el cual trasmitir el bien ofertado. Que por las razones antes expuestas, no siendo posible la vía amigable, es que proceden a demandar, como en efecto lo hacen a la ciudadana Janne Josefina Panico González, y a las empresas Inversora Jeapa, C.A., y Administradora 73, C.A., ambas representadas por el ciudadano Francisco Andrade Alvarado, todos identificados, para que convengan o ello sea condenado por este tribunal en: • En el retracto del inmueble arrendado por la firma mercantil Frigorífico La Mansión del Este, C.A., y por la empresa Inversiones Plaza Los Leones, ya identificados, y que en la actualidad ocupan, con una extensión de un mil ciento noventa y cinco metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (1.195, 10 mts²), y sus linderos particulares son Norte: en línea de cincuenta y cuatro metros con ochenta centímetros (54,80 mts2) con terrenos y bienhechurías de inversiones San Felice C.A., Sur: en línea de veinte metros con diez centímetros (20,10 mts2) con la avenida Madrid y en línea de treinta y cuatro metros con treinta y cinco centímetros (34,35 mts²) con terrenos que son o que fueron de Hugo Fior; Este: en línea de treinta y cuatro metros con noventa centímetros (34,90 mts²) con la avenida Caracas, y Oeste: en línea de quince metros (15 mts²) con avenida Paseo Los Leones. Que en el supuesto de la necesidad de que la sentencia sirva de título de propiedad de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, indica que se debe citar como título a trasmitir el documento debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 30 de diciembre de 2016, bajo el N° 2016.2124, asiento registral 2, del inmueble matriculado con el N° 362.11.2.3.8254, y correspondiente al libro de folio real del año 2016, pero no solo había registrado el lote de terreno sino que indico que las bienhechurías sobre el construidas le pertenecían según título supletorio expedido por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, bajo el asunto N° KP02-S-2016-6974, el cual se encuentra protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del municipio Iribarren del estado Lara, bajo el N° 26, folios 200, Tomo 36, protocolo de transcripción del año 2016, de fecha 30 de diciembre de 2016, y título supletorio emanado del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, bajo el asunto N° KP02-S-2016-7094, el cual se encuentra protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del municipio Iribarren del estado Lara, bajo el N° 20, folios 151, Tomo 4, protocolo de transcripción del año 2017, de fecha 30 de enero de 2017, por lo cual hoy si sería propietaria de la totalidad del lote ofertado, mas no así de las bienhechurías por cuanto las mismas, fueron fomentadas por las empresas demandantes, y no como aduce la ciudadana Janne Josefina Pánico, quien inclusive ha reconocido mediante instrumento público. • Que a los fines de determinar el monto que deben sus representadas cancelar por el retracto ejercido, señalan que debe ser el resultado de ajustar el precio por la demandada Janne Josefina Panico, cancelado en el año 2000, que fue la cantidad de veintiséis millones de bolívares (Bs. 26.000.000, 00), al valor de hoy, el cual sería depositado en el lapso de cumplimiento voluntario que determine el tribunal. • Se condene a los demandados al pago de las costas del proceso. Señala domicilio procesal de las partes y solicita medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar. De la contestación, de la codemandada, Administradora 73, C.A.: En fecha 25 de octubre de 2017 (fs. 788 al 790), el abogado Douglas Escalona Dun, actuando en su carácter de apoderado judicial de la empresa Administradora 73 C.A, presentó escrito de contestación de la demanda por retracto legal arrendaticio, en los siguientes términos: rechazo, niego y contradigo la presente demanda, en virtud de que mi representada no es propietaria del inmueble objeto de esta pretensión intentada por los codemandantes Frigorífico La Mansión del Este C.A e Inversiones Plaza Los Leones C.A, aspecto que queda probado cuando los demandantes en el libelo de demanda exponen: “Dicha situación se mantuvo de la forma antes descrita hasta que en fecha tres de agosto de 2016 la ciudadana Janne Josefina Panico González, antes identificada en nombre y representación de Inversora Jeapa C.A y de y de Administradora 73C.A., igualmente identificadas, notifica a mis representadas, Inversiones Los Leones C.A y Frigorífico La Mansión del Este C.A., a través de Notaria Pública su intención de vender el inmueble por mis inmuebles ocupadas, tratando de esa forma de agotar la preferencia ofertiva, supuestamente en apego a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial…” Que en virtud de lo expuesto, su mandante Administradora 73 C.A, no es propietaria de los inmuebles objeto del presente litigio, en consecuencia carece de legitimación ad causam para estar demandada en este juicio por retracto legal, y por lo anterior expuesto, y en beneficio de su representada, solicita se declare sin lugar la presente demanda de retracto legal arrendaticio, en contra de su defendida en la definitiva. De la contestación de la codemandada, Inversora Jeapa, C.A.: En fecha 25 de octubre de 2017 (fs. 791 al 793) el abogado Douglas Escalona Dun, actuando en su carácter de apoderado judicial de la empresa Inversora Jeapa C.A, presentó escrito de contestación de la demanda por retracto legal arrendaticio, en los siguientes términos: rechazo, niego y contradigo la presente demanda, en virtud de que mi representada no es propietaria del inmueble objeto de esta pretensión intentada por los codemandantes Frigorífico La Mansión del Este C.A e Inversiones Plaza Los Leones C.A, aspecto que queda probado cuando los demandantes en el libelo de demanda exponen: “Por último en fecha 09 de agosto del año 2001, por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, quedando inserto bajo el número 54, tomo 98 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada Notaria, mi representada Frigorífico La Mansión del Este C.A, suscribe un tercer contrato de arrendamiento con la Firma Mercantil Inversora Jeapa S.A, quien actúa en su condición de administradora del inmueble conforme consta de anexo E3) dejándose constancia escrita que sobre el terreno existía un local, que podía ser objeto de mejoras…” Que en virtud de lo antes señalado, queda demostrado que su representada Inversora Jeapa C.A, antes identificada, no es propietaria del inmueble objeto de arrendamiento, por lo que no tendría cualidad para ser parte demandada en el presente juicio por retracto legal arrendaticio, por lo que solicita se declare la falta de cualidad para que su representada Inversora Jeapa, C.A., sea parte demandada en este juicio. De la contestación de la codemandada, ciudadana Janne Josefina Panico González: En fecha 25 de octubre del 2017 (fs. 794 al 813) el abogado Douglas Escalona Dun, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Janne Josefina Panico González, presentó escrito de contestación de la demanda por retracto legal arrendaticio, en los siguientes términos: Procede a impugnar la cuantía a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, siendo estimada por el actor en la cantidad de veintiséis mil bolívares (Bs. 26.000, 00) equivalente a 86, 66 unidades tributarias, siendo la realidad otro el monto de la oferta efectuadas mediante las notificaciones, indicándose el precio fijado por esta para la venta del inmueble ocupado por Inversiones Plaza Los Leones, C.A., ascendía a la cantidad de cuatro mil quinientos millones de bolívares (Bs. 4.500.000.000, 00) equivalente a 15.000.000 unidades tributarias, y por el ocupado por el Frigorífico La Mansión del Este, C.A., la cantidad de un mil quinientos millones de bolívares (Bs. 1.500.000.000, 00), equivalente a 5.000.000 unidades tributarias. Que en consecuencia, le corresponde conocer por la cuantía a un tribunal de primera instancia. Que en nombre de su mandante, rechaza, niega y contradice la presente demanda, en virtud de que la pretensión procesal de la demandante “Frigorífico La Mansión del Este C.A.”, consiste en que se le acuerde el retracto legal arrendaticio, sustituyendo como compradora a la codemandada Janne Josefina Panico González, en un contrato por el que Pablo José Mendoza le dio en 2 del inmueble matriculado con el número 362.11.2,3.8254 y correspondiente al libro del folio Real del año 2016, cuando la codemandante “Frigorífico La Mansión del Este C.A.” ya para esa fecha habían suscrito un contrato de arrendamiento con la empresa Inversiones El Paseo C.A., en representación de Inversiones San Felice C.A., propietaria del inmueble pare esta fecha, como se evidencia en contrato de arrendamiento de fecha 22 de abril de 1999, y como se demuestra de un segundo contrato autenticado en la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, bajo el N° 72, Tomo 20 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada Notaria. Que en fecha 18 de abril de 2000, mediante documento autenticado en la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, bajo el N° 17, Tomo 43, Inversiones San Felice, C.A., da en venta pura y simple a Pablo José Mendoza Oropeza, titular de la cédula de identidad N° V-3.413.770, un lote de terreno de un mil ciento noventa y cinco metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (1.195, 10 mts²), y sus linderos particulares son Norte: en línea de cincuenta y cuatro metros con ochenta centímetros (54,80 mts2) con terrenos y bienhechurías de inversiones San Felice C.A., Sur: en línea de veinte metros con diez centímetros (20,10 mts2) con la avenida Madrid y en línea de treinta y cuatro metros con treinta y cinco centímetros (34,35 mts²) con terrenos que son o que fueron de Hugo Fior; Este: en línea de treinta y cuatro metros con noventa centímetros (34,90 mts²) con la avenida Caracas, y Oeste: en línea de quince metros (15 mts²) con avenida Paseo Los Leones. Que para la fecha 22 de abril de 1999, Frigorífico La Mansión del Este, C.A., ya había iniciado la relación arrendaticia con Inversiones San Felice, C.A., quien era la propietaria del inmueble. Que posteriormente, el ciudadano Pablo José Mendoza Oropeza, mediante documento autenticado en la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, en fecha 9 de junio de 2000, bajo el N° 52, Tomo 42, procede a dar en venta pura y simple a Janne Josefina Panico González, el mencionado lote de terreno. Que en el caso de Inversiones Plaza Los Leones, C.A., el contrato de arrendamiento se inicia mediante documento autenticado en la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, en fecha 9 de agosto de 2001, quedando anotado bajo el N° 53, Tomo 98, representada por Inversora Jeapa, S.A., en su condición de administradora de Janne Josefina Panico González, que ya para esa fecha era la propietaria del inmueble. Que se observa que para las fechas señaladas, la preferencia ofertica y la correspondiente titularidad del derecho de retracto, lo que tiene el arrendatario sobre las ventas realizadas durante la vigencia del contrato de arrendamiento y no sobre las ventas realizadas con anterioridad, aun y cuando se registraran las correspondientes ventas, durante la vigencia del contrato. Que es por lo tanto que el arrendador, que al mismo tiempo es propietario del inmueble arrendado, es quien está obligado a ofrecer el inmueble arrendado al arrendatario, antes de venderlo a un tercero ajeno a la relación arrendaticia. Que la ciudadana Janne Josefina Panico González, hasta la fecha no ha vendido los inmuebles de su propiedad, objeto de arrendamiento, y solo procedió a ofertarles a los demandantes. Que al no haber sido arrendatario de los mismos inmuebles al realizarse la venta mediante documento autenticado en la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, en fecha 9 de agosto de 2001, anotado bajo el N° 53, Tomo 98, no tiene la codemandante Inversiones Plaza Los Leones, C.A., la cualidad e interés activo, para intentar el presente juicio, al no haberse realizado ninguna venta. Que pretenden los codemandantes, sustituir a la codemandada Janne Josefina Panico, en un contrato por el que Inversiones San Felice, C.A., vende a Pablo José Mendoza, para que pudiera proceder la pretensión de retracto de la codemandantes Frigorífico La Mansión del Este, C.A. Que las afirmaciones realizadas en la contestación, implican para que pueda considerarse el mérito de las pretensiones de los codemandantes. Que la codemandada Janne Panico González, carece de cualidad e interés desde el punto de vista pasivo, por lo que opone la falta de cualidad, por existir con respecto a la pretensión de los demandantes, un litis consorcio pasivo necesario, entre la codemandada Janne Josefina Panico González, siendo que los vendedores del citado inmueble son Inversiones San Felice, C.A., y Pablo José Mendoza. Que la codemandante, Inversiones Plaza Los Leones, C.A., destaca en su escrito de demanda, que recibió en arrendamiento un terreno sin edificar, es decir, vacío, por lo que existe una acumulación de pretensiones con procedimientos incompatibles. Que existe la caducidad de la acción, ya que es falso el alegato de que la empresa Inversiones Plaza Los Leones, C.A., no tenía conocimiento de que se había realizado la venta del inmueble. Que procede a tachar de falsedad por vía incidental el título supletorio promovido por el codemandante, Inversiones Plaza Los Leones, C.A., al igual que el promovido por el codemandante, Frigorífico La Mansión del Este, C.A., solicitando sea declarada sin lugar la presente acción. De los informes y observaciones presentados en alzada En fecha 12 de julio del 2018 (fs. 1084 al 1100, pieza 3), la parte codemandada recurrente, ciudadana Janne Josefina Panico González representada por los abogados Eddy Méndez Naranjo y Carlos Guillermo Pereira Ávila, presentaron escrito de informes ante la alzada alegando los accionantes no afirman en ninguna parte del libelo, que los inmuebles que ocupan como inquilinas hayan sido vendidos a un tercero, lo que es un presupuesto sine qua non de toda demanda de retracto legal arrendaticio, cuyo objeto es que el inquilino se subrogue en el tercero que haya adquirido el inmueble arrendado por compra o dación en pago que le haya hecho el arrendador, violando la preferencia ofertica del inquilino, por lo que la aludida demanda no es una pretensión de retracto legal arrendaticio, y por consiguiente resulta inadmisible. Que el hecho que les impulso a recurrir a la presente acción, fueron las notificaciones de preferencia ofertiva que su representada les hizo. Que no conciben un derecho de retracto legal contra el arrendador que no ha vendido el inmueble arrendado. Que como punto previo, proponen la impugnación de la competencia del tribunal de municipio que conoció y sentencio la controversia, que se impugno la cuantía que los accionantes le asignaron a la demanda. Que resulta concluyente que el valor de la demanda, no puede ser otro que el valor del inmueble sobre cuya propiedad se litiga, lo que obliga a tener en cuenta el justiprecio de ciento treinta y siete mil millones de bolívares (Bs. 137.000.000, 00), que le fue asignado mediante experticia de avalúo, o en todo caso el precio total de seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000, 00), por el que nuestra mandante le oferto los inmuebles arrendados a las accionantes en fecha 3 de agosto de 2006. Que en todo caso, la misma siempre excederá de tres mil unidades tributarias, evidenciándose la incompetencia del tribunal. Que la demanda de retracto legal arrendaticio incoada presenta un grave defecto de legitimación pasiva, ya que las arrendatarias demandaron únicamente a la ciudadana Janne Josefina Panico, que solo es copropietaria del inmueble objeto de la pretensión, absteniéndose maliciosamente de demandar al ex cónyuge y condómino de esta, ciudadano Luis Alberto Jiménez Barreto, y tampoco demandado a la parte vendedora, es decir, a los sucesores universales del fallecido vendedor, Pablo José Mendoza Oropeza. Que la sentencia recurrida, resulta nula por mandato del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, debido a que se silenció por completo el alegato de violación del litisconsorcio pasivo necesario planteado por su mandante en el escrito de contestación de la demanda, incurriendo con ello en el vicio de incongruencia negativa. Que la recurrida infringió el artículo 1.161 del Código Civil, que consagra el principio de consensualidad de la tramitación de la propiedad y demás derechos, al igual que el articulo 1.924 ejusdem, al sostener que la trasmisión de la propiedad del terreno en cuestión no se produjo cuando Pablo José Mendoza Oropeza (+) se lo vendió a Janne Josefina Panico de Jiménez mediante documento autentico, el 9 de junio de 2000, sino a partir de la fecha en que dicho documento fue registrado. Que la recurrida declaro arbitrariamente sin lugar la excepción de caducidad opuesta por su mandante en la litiscontestación, tras rehusarse a aplicar el criterio jurisprudencial establecido por la Sala de Casación Civil en materia de caducidad del retracto legal arrendaticio, y en el presente caso, ocurrió hace dieciséis (16) años antes de la interposición de la demanda. Que la sentencia incurrió en infracción de la ley de arrendamientos inmobiliarios, los cuales exigen que el arrendatario tenga un mínimo de dos (2) años como tal para que le nazca el derecho al retracto. Solicita sea declarada inadmisible la demanda, y se imponga en costas procesales a los actores. En fecha 12 de julio del 2018 (fs. 1098 al 1102, pieza 3), el apoderado judicial de la parte demandante, abogado Alcides Manuel Escalona Medina, presentó escrito de informe ante la alzada, en el que manifestó que la parte actora, tiene como única oportunidad para señalar los hechos, el libelo constitutivo de la pretensión procesal, mientras que para los demandados, la contestación a ello. Que en la demanda se indicó como hechos principales, que entre sus representadas y dos de las demandadas se suscribieron dos contratos de arrendamiento, que dentro de las obligaciones contractuales, se previó adicionalmente del pago de arrendamiento el construir un frigorífico y un centro comercial, que los contratos originalmente fueron suscritos entre inversora Jeapa C.A., y administradora 73, C.A., el inmueble no era de su propiedad sino de la empresa inversiones San Felice C.A., no obstante se les indicaba que eran de propiedad de la persona a cuenta de quien administraban, que se intentaron en contra de sus representados varias pretensiones anticipadas, las cuales fueron favorables a ellos, que sin notificarlos previamente, fue registrado la venta del inmueble que estaba ocupado por sus representados, un título supletorio expedido en favor de la demandada Janne Panico, que no les fue ofrecido dicho inmueble por parte de quienes son nuestras arrendadoras, es decir, inversora Jeapa y Administradora 73, C.A., que se encuentran al día con los pagos de cánones de arrendamientos, siendo los argumentos principales de la pretensión de retracto y que conjuntamente al artículo 38 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, constituye el derecho de su representada a la preferencia ofertiva que considera violentada, y nacimiento a la pretensión de retracto, fueron debidamente acreditados y probados. Que es bueno precisar, que la relación contractual de arrendamiento de sus representadas, fue siempre con las empresas Inversora Jeapa, C.A., y Administradora 73, C.A., son ellas quienes le arrendaron el bien pretendido en retracto, a quienes se les ha cancelado los cañones de arrendamiento, y por ello, la razón por la cual se les demanda, y no como como desacertadamente la sentencia recurrida determino, al considerar que no existe legitimidad pasiva en las empresas demandadas. Que sus representados no conocían que ellas no eran las propietarias registralmente, y ellas se comportaban como tales. Que posteriormente se logró saber que originalmente eran propiedad de Inversiones San Felice, C.A., quien le vendió a Pablo Mendoza, con quien no se tuvo relación arrendaticia, y este a su vez, procedió a enajenar a Janne Panico, pero las relaciones contractuales, siempre ha sido con las empresas antes señaladas y sus representados, por ello, el retracto es contra quienes suscribieron el contrato de arrendamiento, desconociendo su relación con el o los propietarios, y la última compradora Janne Panico, siendo ello, lo que acredita la legitimación pasiva de los demandados. Que en cuanto a la caducidad, el lapso comienza, con la notificación formal que hiciera el propietario del inmueble por este arrendado, y en este caso, el arrendador propietario, no hizo nunca una notificación formal, por lo que no puede computarse lapso de caducidad alguno. Que era carga de los demandados demostrar que sus representados no tenían derecho a la preferencia ofertiva, lo cual nada señalaron de la falta de alguno de los requisitos para el ejercicio, contemplados en los artículos 38 y 39 de la ley especial, por lo que solicitan sea confirmada la sentencia y desechada el recurso ejercido en contra de ella. En fecha 25 de julio del 2018 (fs. 1120 al 1130, pieza 3), el apoderado judicial de la parte codemandada recurrente, abogado Carlos Guillermo Pereira Ávila, presentó escrito de observaciones ante la alzada, en el que alego que como quiera que la antijurídica conducta observada por el abogada Alcides Manuel Escalona Medina a través de su escrito de Informes, aparte de resultar contraria a la ética profesional y a los deberes de lealtad y probidad en el proceso, pudiera incluso configurar un delito contra la administración de justicia, solicitando a esta alzada deseche por inatendibles los referidos informes y adopte las medidas que estime necesarias para sancionar y hacer efectiva la responsabilidad del mencionado profesional en derecho de acuerdo con lo establecido en el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 25 de julio del 2018 (fs. 1131 al 1139, pieza 3) el apoderado judicial de la parte demandante, abogado Lenin José Colmenarez Leal, presentó escrito de observaciones ante la alzada, en el que alego que la Litis ha quedado debidamente conformada con la presencia en el proceso de la propietaria del inmueble objeto de discusión del presente juicio con efectos frente a terceros, que en la actualidad corresponde a la ciudadana Janne Josefina Panico González, de conformidad con lo establecido en los artículos 1920 y 1924 del Código Civil, derivado del documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 30 de diciembre del año 2016, anotado bajo el Nro. 2016.2124, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el nro. 362.11.2.3.8254 y correspondiente al libro de folio real del año 2016, de manera que solamente a ella correspondería defender los derechos en juicio. Que es necesario tener presente que la circunstancia de que el ciudadano Pablo Mendoza además de ser propietario del inmueble conforme a documento autenticado por el espacio de más de un mes, fungió como arrendador de los inmuebles, constituyo un hecho alegado por la codemandada Janne Josefina Panico González y era por tanto de su exclusiva carga probatoria, hecho que en forma alguna fue acreditado en el expediente, por lo que solicita sea desechada la defensa de falta de cualidad e intereses aducida por la parte demandada. MOTIVACION PARA DECIDIR Con vista a los alegatos explanados por las partes, es criterio de quien aquí decide que la trabazón de la litis ha quedado planteada en determinar si efectivamente se encuentran dados o no los requisitos exigidos por nuestra Doctrina Patria para determinar la procedencia o no de la acción de retracto legal arrendaticio que aquí se decide, con fundamento en las pruebas que hayan aportados las partes y que guarden relación directa con lo controvertido. Ahora bien observa esta superioridad que la parte demandante presento los siguientes medios de prueba: • Original de contrato de arrendamiento relativo a documento privado suscrito entre Felice Panico Amato y José Martinho Agrela Pestana. Aprecia esta superioridad que dicho contrato no fue impugnado, desconocido o tachado, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil de Venezuela, y del mismo se desprende la relación contractual arrendaticia en los términos aludidos por la parte actora, la cual inicio en abril del año 1998, sobre un local comercial ubicado en la Avenida Madrid entre la avenida Los Leones y Caracas, que mide 19,70 mts2. Así se establece. (fs. 18 al 21. Pieza 1). • Original de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto estado Lara de fecha 22 de abril 1.999, suscrito entre Inversiones “El Paseo” C.A. representada por Janne Panico y Frigorífico “La Mansión del Este” C.A., representada por José Martinho Agrela Pestana. Aprecia esta superioridad que dicho contrato no fue impugnado, desconocido o tachado, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela, y del mismo queda evidenciado la certeza de la relación contractual en los términos expresados por la parte demandante sobre un local comercial ubicado en la Avenida Madrid entre la avenida Los Leones y Caracas. Así se establece. (fs. 22 al 27. Pieza 1). • Original de título supletorio, expedido por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara signado bajo la nomenclatura KP02-S-2003-004650, solicitado por el ciudadano José Martinho Agrela Pestana, el cual fue decretado en fecha 16 de septiembre de 2003, respecto a esta prueba la misma se desecha por cuanto el título supletorio únicamente es indicio de dominio sobre las bienhechurías, y ello no forma parte del hecho controvertido en el presente asunto. (fs. 28 al 52. Pieza 1). • Original de documento autenticado por la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto estado Lara, bajo el N° 54, tomo 98, de fecha 9 de Agosto de 2001 de los libros llevados por ese despacho, en donde suscribieron contrato de arrendamiento la empresa mercantil JEAPA C.A. representada por Guillermina Valencia, y la empresa Frigorífico La Mansión del Este C.A., representada por José Martinho Agrela Pestana. El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela, y del mismo queda evidenciado la certeza de la relación contractual en los términos expresados por la parte demandante, sobre un local comercial de forma irregular, ubicado en la Avenida Madrid entre la avenida Los Leones y Caracas. Así se establece. (fs. 53 al 57. Pieza 1). • Copia simple del registro mercantil de la empresa Frigorífico La Mansión del Este C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara en fecha 6 de octubre de 1998, bajo el N° 47, Tomo 142-A, y copia simple del acta constitutiva de la firma mercantil Inversiones Plaza Los Leones C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero estado Lara, bajo el N° 52, tomo 119-A. El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha, sin embargo, se desecha por manifiestamente impertinente por cuanto la existencia de la personalidad jurídica de Frigorífico la Mansión, no está en discusión. Así se establece. (fs. 58 al 82. Pieza 1). • Copias certificadas de documento constitutivo y acta de asamblea, tomo 19-A-2001 RMI de fecha 11/05/2001 de Inversora JEAPA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Lara, copias simples de documentos mercantiles de Administradora 73 C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del estado Lara en fecha 12 de diciembre del 2005, N° 21, Tomo 96-A. el cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha, sin embargo, se desecha por manifiestamente impertinente por cuanto la existencia de la personalidad jurídica de Inversora JEAPA C.A., no está en discusión. Así se establece. (fs. 83 al 150. Pieza 1). • Copia simple de la resolución N° 1902 de la Dirección de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 28 de junio de 2002, la cual se desecha por manifiestamente impertinente por cuanto no se desprende elemento alguno que contribuya a dilucidar la certeza del hecho controvertido. Así se establece. (fs. 151 y 152. Pieza 1). • Copia simple del contrato de administración de inmuebles otorgado por Janne Josefina Panico, actuando en nombre propio y en representación de Luis Jiménez, a inversiones JEAPA C.A. ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto del estado Lara en fecha 31 de Julio de 2001, inserto bajo el N° 52, tomo 98. Aprecia esta Juzgadora que dicho contrato en modo alguno no fue impugnado, desconocido o tachado, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela, y del mismo queda evidenciado que la ciudadana Janne Panico actuó en nombre propio y de su entonces cónyuge, mediante instrumento poder, otorgándole la administración de los inmuebles allí descritos, entre ellos, el inmueble objeto de la presente controversia. Así se establece. (fs. 153 al 156. Pieza 1). • Copia simple de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto, en julio del año 2001, suscrito entre inversora JEAPA C.A., representado por Guillermina Valencia, y empresa mercantil Inversiones Plaza Los Leones C.A. Aprecia esta Juzgadora que dicho contrato en modo alguno fue impugnado, desconocido o tachado, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela, y del mismo queda evidenciado la certeza de la relación contractual en los términos expresados por la parte demandante. Así se establece. (fs. 157 al 160, pieza 1). • Copia simple de la resolución N° 140-01 de la Dirección de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 5 de septiembre de 2001 la cual se desecha por manifiestamente impertinente por cuanto no se desprende elemento alguno que contribuya a dilucidar la certeza del hecho controvertido. Así se establece. (fs. 161 al 162. Pieza 1). • Título supletorio, expedido por el Juzgado Segundo de Municipio en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara signado bajo la nomenclatura KP02-S-2013-005204, solicitado por el Inversiones Plaza Los Leones, respecto a esta prueba la misma se desecha por cuanto el título supletorio únicamente es indicio de dominio sobre el bien inmueble, y ello no forma parte del hecho controvertido en el presente asunto. Así se establece. (fs. 163 al 260.Pieza 1). • Copia simple de documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del estado Lara, bajo el N° 43, folio 300, protocolo primero, tomo decimoquinto. El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela, y del mismo se desprende que, en fecha posterior a la suscripción del contrato de arrendamiento, específicamente el 09 de diciembre del año 1998, Felice Panico Amato le vende a Inversiones San Felice. Así se establece. (fs. 261 al 270. Pieza 1). • Copia certificada de venta realizada por Inversiones San Felice al ciudadano Pablo Mendoza, el cual se trata de un documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, bajo el N° 51, Tomo 51-A, se valora como documento autenticado por cuanto emana de una Notaría y por ende no surte efectos frente a terceros, siendo dicha venta efectuada mediante documento notariado. Así se establece. (fs. 271 al 274. Pieza 1). • Copia simple de asunto KP02-V-2010-3004 conocido por el Tribunal Primero de Municipio del Estado Lara, mediante el cual Inversora JEAPA C.A. demanda por cumplimiento de contrato a Inversiones Plaza Los Leones, en fecha 31 de enero del año 2011, copia simple de asunto KP02-V-2013-3155 conocido por el Tribunal Tercero de Primera Instancia Civil del Estado Lara, mediante el cual Inversora JEAPA C.A. demanda por cumplimiento de contrato a la empresa Frigorífico La Mansión del Este, en fecha 15 de enero del año 2013, la cual no prospero. Con respecto a estas documentales esta juzgadora, la tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de la misma se desprende que entre las partes hubo conflictos contractuales con anterioridad. Así se establece. (fs. 275 al 342. Pieza 1). • Copia simple de consignación de canon de arrendamiento bajo la nomenclatura KP02-S-2009-16266, el mismo se valora como documento público, y evidencia el cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del accionante. Así se establece. (fs. 344 al 528. Pieza 1). • Copia certificada de documento autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto, mediante el cual Janne Panico, ofrece en venta un inmueble a Inversiones Plaza Los Leones C.A. El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela y del que se desprende que la codemandada oferto un bien del cual sólo se atribuía una venta notariada con el ciudadano Pablo Mendoza de fecha 09 de julio del año 2000, aunado a que la codemandada Janne Panico, afirma haber dado en arrendamiento a Inversiones Plaza Los Leones, C.A., facultada por Inversora Jeapa C.A. Así se establece. (fs. 529 al 533. Pieza 1). • Copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Publica Tercera de Barquisimeto, en fecha 05 de agosto del año 2016, mediante el cual Janne Panico, ofrece en venta un inmueble a Frigorífico la Mansión del Este C.A. El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela, y del que se desprende que la codemandada oferto un bien del cual sólo se atribuía una venta notariada con el ciudadano Pablo Mendoza de fecha 09 de julio del año 2000, siendo que el arrendamiento se hizo facultada por Inversora Jeapa C.A. Así se establece. (fs. 534 al 538. Pieza 1). • Copia simple de documento de venta autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, donde el ciudadano Pablo Mendoza, vende el inmueble objeto de controversia a la codemandada, ciudadana Janne Josefina Panico González, en fecha 9 de Junio del 2000, el cual posteriormente fue protocolizado ante el Registro Público del estado Lara en fecha 30 de diciembre del 2016. El cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil de Venezuela, y ello evidencia que la protocolización fue posterior a las notificaciones de la preferencia ofertiva. Así se establece. (fs. 539 al 559. Pieza 1). • Copia certificada de título supletorio, expedido por el Juzgado Tercero de Municipio en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara signado bajo la nomenclatura KP02-S-2016-006974, copia certificada de título supletorio, expedido por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del estado Lara signado bajo la nomenclatura KP02-S-2016-007094, solicitado por la ciudadana Janne Josefina Panico. Respecto a estas documentales, las mismas se desechan por cuanto el título supletorio únicamente es indicio de dominio sobre las bienhechurías, y ello no forma parte del hecho controvertido en el presente asunto. Así se establece. (fs. 560 al 633. Pieza 1). Esta Superioridad observa que en el lapso de contestación a la demanda, las codemandadas, administradoras 73 C.A. e inversora JEAPA C.A., no acompañaron con su escrito de contestación elementos probatorios conforme a lo previsto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, limitándose solamente a descargar alegatos en su defensa. Ahora bien, observa esta alzada que junto a su escrito de contestación a la demanda la parte codemandada, ciudadana Janne Panico, anexó las siguientes documentales: • Informe de avalúo suscrito por el arquitecto Luis Carlos Galvis Coa, titular de la cédula de identidad V-5.896.258 de fecha 27 de junio de 2017. Considera quien decide, que tales documentales no guardan relación con lo debatido en la causa, en consecuencia resultan impertinentes para la resolución de la misma, en ese sentido se desecha su valoración, conforme el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, aunado que se trata de un documento privado emanado de tercero que no fue ratificado en juicio en los términos del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. (fs. 814 al 828. Pieza 2). • Documento protocolizado ante el Registro Público del primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, inscrito bajo el N° 2016.21.24, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 362.11.2.3.8254 y correspondiente al libro del folio real del año 2016, el título de propiedad de este inmueble quedó protocolizado en esa oficina de Registro Público bajo el N° 2016.21.24 asiento registral 1, el inmueble matriculado con el N° 362.11.2.3.8254 en fecha 29 de Diciembre de 2.016. Documento autenticado ante la Notaria Pública Tercera del estado Lara, documento inscrito bajo el N° 17, Tomo 43, de fecha 18 de abril de 2.000. Copia certificada de notificación de oferta de venta realizada por la ciudadana Janne Josefina Panico a Frigorífico La Mansión De Este, C.A. suscrito ante la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto del estado Lara, inserta en el cuaderno de actas, sorteos como inspecciones y protesto N° 01, bajo los folios 190 al 192. Copia certificada de notificación de oferta de venta realizada por la ciudadana Janne Josefina Panico a Inversiones Plaza Los Leones, C.A suscrito ante la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto del estado Lara, inserta en el cuaderno de actas, sorteos como inspecciones y protesto N° 01, bajo los folios 193 al 195, los cuales fueron objeto de valoración y se dan por reproducidos. (fs. 829 al 842. Pieza 2). • Copia simple de acta convenio emanada de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía el Municipio Iribarren del estado Lara, la cual se le atribuye presunción de certeza conforme al artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y evidencia el conflicto en relación al precio de la preferencia ofertiva. Así se establece. (fs. 843. Pieza 2). • Copia certificada de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 09 de Diciembre de 1998, registrado bajo el N° 43, folio 300 al 305 protocolo primero, Tomo décimo quinto, cuarto trimestre del año 1998. Título de propiedad del inmueble que se encuentra protocolizado en esa oficina de registro público, bajo el N° 2016-2124, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N°362.11.2.3.8254 en fecha 30 de diciembre de 2016. Copia certificada de Documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 30 de Enero de 2017, registrado bajo el N° 20, folio 151 del Tomo 4 del protocolo de transcripción del año 2017 y croquis anexo, los cuales fueron objeto de valoración y se dan por reproducidos. Así se establece. (fs. 844 al 875. Pieza 2). Esta alzada observa que en el lapso probatorio, las partes codemandadas, promovieron los siguientes eleméntenos probatorios: • Empresa Administradora 73 C.A, promovió documento autenticado por la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto de fecha 09/06/2000, bajo el N° 52, Tomo 42, de autenticaciones , posteriormente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 30 de diciembre del 2016, quedando inscrito bajo el N° 2016.2124, asiento registral II, del inmueble matriculado con el N° 361.11.2.3.8254, y correspondiente al libro del Folio Real del año 2016, que riela en copia certificada marcada con la letra “B”, cuya instrumental se desecha por cuanto su contenido no se vincula al hecho controvertido. Así se establece. • Inversiones JEAPA C.A., promovió documento autenticado por la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto de fecha 09/06/2000, bajo el N° 52, Tomo 42, de autenticaciones , posteriormente protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 30 de diciembre del 2016, quedando inscrito bajo el N° 2016.2124, asiento registral II, del inmueble matriculado con el N° 361.11.2.3.8254, y correspondiente al libro del Folio Real del año 2016, que riela en copia certificada marcada con la letra “B”, cuya instrumental se desecha por cuanto su contenido no se vincula al hecho controvertido. Así se establece. En el lapso probatorio la parte codemandada, ciudadana Janne Josefina Panico González, ratificó el mérito favorable de autos en cuanto le favorezcan a su representada, asimismo lo alegado en el escrito de la contestación de la demanda y en la audiencia preliminar. Señala esta sentenciadora que dicho principio debe ser aplicado por los jueces en el proceso de valoración de las pruebas de oficio, sin que sea menester su invocación por las partes. El mérito favorable no es en sí mismo un medio de prueba por lo que la parte tiene la carga de señalar al juez el hecho o hechos concretos que se desprenda de las actas del expediente en beneficio de su pretensión o defensa. Así se establece. Promovió experticia a los fines de determinar el valor actual del inmueble objeto de la demanda, cursando sus resultas a los folios 980 al 1001, de la pieza 3. Considera quien decide, que tal documento no guarda relación con lo debatido en la causa por cuanto estamos en presencia de un retracto legal arrendaticio, y una de las características del mismo es subrogarse en las mismas condiciones al momento en el cual se ejecutó la venta, en consecuencia, resultan impertinentes para la resolución de la misma, en ese sentido, no se le concede valor probatorio por lo antes narrado. Así se establece. Analizadas y valorados como fueron las pruebas aportadas en el proceso, y en resguardo de los derechos constitucionales al debido proceso, a la defensa, a la igualdad, a la tutela judicial efectiva, y al acceso a la justicia, consagrados en la Carta Manga, este tribunal de alzada en aras de garantizar la supremacía y efectividad de las normas procedimentales, estima necesario resolver como punto previo las defensas de fondo opuestas, así como realizar las consideraciones siguientes: En fechas 29 de octubre de 2018 (fs. 1147 al 1149, pieza 3) y 31 de octubre de 2018 (fs. 1156 al 1157, pieza 3) la parte codemandada recurrente, por medio de su apoderado judicial, presenta escritos solicitando que se abstenga esta juzgadora de emitir toda providencia o sentencia en el presente expediente, y proceda a devolverlo de inmediato al Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, el cual cometió el error grave al proceder de oficio a remitirlo a este tribunal, y que revoque por contrario imperio el irrito auto de mera sustanciación, donde se orden diferir el pronunciamiento de la decisión. Advierte quien decide, que tal recusación, fue declarada sin lugar por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental en fecha 12 de julio de 2018, y conforme lo dispuesto en el artículo 101 del Código de Procedimiento Civil, no se admitirá recurso alguno, por lo que teóricamente resulta inadmisible tanto la apelación como el recurso de casación contra las decisiones que se dicten en la incidencia respectiva. En el caso del recurso de hecho, sus efectos, no son otros, sino la revocación o la confirmación del auto del juez que niega el recurso de casación, pero este no suspende el curso del procedimiento, y el juez puede pasar a decidir, y de conformidad con el articulo 93 ejusdem, al ser declarada sin lugar la recusación se pasaran las actuaciones al juez recusado, por lo que nada le impide a esta juzgadora, dictar sentencia. Así se establece. En este orden de ideas, se desprende que la parte codemandada recurrente, opone la inepta acumulación de pretensiones, y en tal sentido señala que la codemandante, Inversiones Plaza Los Leones, C.A., destaca en su escrito de demanda, que recibió en arrendamiento un terreno sin edificar, es decir, vacío, por lo que existe una acumulación de pretensiones con procedimientos incompatibles. Al respecto, la norma adjetiva civil en el artículo 78 señala lo siguiente: “(…) No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí (…) Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí (…)” Se colige de la norma en mención que en todo proceso judicial es posible la acumulación de pretensiones en una misma causa, siempre y cuando éstas no se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Ahora bien, en el caso bajo estudio, la parte actora en su petitorio demanda por retracto legal arrendaticio, siendo que se observa de los tres (3) contratos de arrendamiento traído a los autos (fs. 18 al 27 y 53 al 57, pieza 1), específicamente en su cláusula primera, que lo dado en arrendamiento fue un local comercial, por lo que cabe advertir que tal pretensión no se subsume en los supuestos en los que la ley prohíbe la acumulación de pretensiones. Así se establece. En relación a la supuesta inadmisibilidad que alega la parte demandada recurrente en esta alzada, aduciendo que es “presupuesto sine qua non de toda demanda de retracto legal arrendaticio…que el inquilino se subrogue en el tercero que haya adquirido el inmueble arrendado por compra dación”, al respecto, es importante considerar que de las ofertas efectuadas mediante documento notariado (fs. 532 al 538, pieza 1), se observa que el precio estipulado excedía el precio por el cual adquirió la demandada de autos conforme al documento protocolizado que se dio a conocer al accionante en el mes de diciembre del año 2016, lo que evidencia una violación de la preferencia ofertiva respecto al precio justo, además, se debe destacar que el régimen procesal, no prevé especiales supuestos de inadmisibilidad en cuanto al retracto legal arrendaticio, por lo tanto se desestima el alegato en referencia. Así se establece. Por otro lado, alega la parte codemandada recurrente en esta alzada, que impugna la cuantía debido a que a su decir “…el justiprecio es de ciento treinta y siete millones de bolívares que le fue asignado mediante experticia de avalúo”, sin embargo, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece “…Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará…”, en este caso, se observa que el documento por el cual adquirió la codemandada, ciudadana Janne Panico Gonzales, el inmueble objeto de retracto legal arrendaticio, y que se dio a conocer al arrendador, mediante la protocolización en el mes de diciembre del año 2016, fue por la cantidad de veintiséis millones de bolívares (Bs. 26.000.000,00), lo que se traduce, en razón de las continuas reconversiones monetarias decretadas por el Ejecutivo Nacional, en veintiséis mil bolívares fuertes (Bs. F. 26.000,00) y en la actualidad cero veintiséis bolívares soberanos (Bs. S. 0,26), y es por ello que corresponde la competencia por la cuantía a los juzgados de escalafón “C”, es decir, Juzgados de Municipio, siendo en consecuencia desechada la impugnación de la cuantía alegada por la parte codemandada recurrente. Así se establece. De igual manera, alega la accionada recurrente en esta alzada, la violación de la legitimación pasiva necesaria, pues a su decir, el actor se abstuvo maliciosamente de demandar al ex cónyuge y condominio de ésta, ciudadano Luis Alberto Jiménez Barreto, igualmente en relación a la violación del litisconsorcio pasivo necesario, respecto a la Sucesión de Pablo Mendoza, ello no resulta procedente por cuanto las accionantes iniciaron la relación arrendaticia con el ciudadano Felice Panico Amato (hoy fallecido) y posteriormente con Inversora Jeapa C.A., es decir, no consta en auto, que el actor se haya vinculado con el ciudadano Pablo Mendoza, hoy fallecido, quien solo por un (1) mes aproximadamente, mediante documento privado adquirió el inmueble objeto de la controversia, por consiguiente, se desestima el alegato de la supuesta violación del litisconsorcio pasivo necesario y razón de lo expuesto es que se desechan las pruebas aportadas por la demandada recurrente, relativas a copia certificada de acta de matrimonio, copia simple de sentencia de divorcio y acta de defunción del Pablo Mendoza, aunado al hecho que al momento de registrar la venta efectuada en diciembre del año 2016, ya había sido declarado disuelto el vínculo matrimonial existente entre la ciudadana Janne Panico y Luis Jiménez y de igual manera se aprecia que consta al folio 153 de la pieza 1, que la demandada de autos, ha actuado en nombre y representación de quien fuera su cónyuge, ciudadano Luis Jiménez, conforme a instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto de fecha 14 de agosto del año 2000, bajo el N° 53, Tomo 68, por lo que resulta improcedente el alegato de la constitución de litis consorcio pasivo necesario. Así se establece. En relación al alegato de la falta de cualidad, se tiene que la cualidad a la causa, consiste en la vinculación entre quien demanda o es demandado y el derecho que se debate en el proceso, es decir, la cualidad se define en relación a aquella persona a quien conforme a la ley le corresponde tutela y aquella persona que debe soportar la carga de que la jurisdicción haga efectivo la respectiva tutela. En el presente caso, el accionante ejerce la acción de retracto legal arrendaticio, cuyo efecto material conforme al artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sólo debe soportar quien aparezca como propietario del inmueble arrendado en el Registro Inmobiliario, y en el caso de marras, quien aparece como propietaria, únicamente es la demandada, ciudadana Janne Josefina Panico González, en consecuencia es forzoso, para esta alzada confirmar el juzgamiento de la instancia en cuanto a la declaratoria de falta de cualidad de las co-demandadas firmas mercantiles INVERSORA JEAPA, C.A. inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 11 de Mayo de 2.001, bajo el N° 18, folio 94, Tomo 19-A y ADMINISTRADORA 73, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 12 de Diciembre de 2.005, bajo el N° 21, Tomo: 96-A. Así se establece. Respecto a la tacha instrumental de falsedad, observa esta alzada que la accionada, en el momento de contestar la demanda, ejerció tacha instrumental de falsedad, la cual fue desechada por la instancia, debido a que la formalización no la efectuó de forma tempestiva (f. 908. Pieza 1), aunado al hecho que tales títulos supletorios no fueron valorados por esta alzada, siendo en consecuencia innecesario el pronunciamiento al respecto. Así se establece. Resueltas como fueron las defensas de fondo invocadas, se observa que la controversia de la presente causa, se centra en relación al derecho de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario en relación al inmueble arrendado, y en ese sentido, es importante, señalar lo previsto en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyo contenido es el siguiente: Artículo 38: En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario. El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros. Artículo 39: En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación. En efecto, las normas legales expuestas establecen las condiciones en relación al derecho de la preferencia ofertiva del arrendador, en relación al inmueble arrendado, se verifica cuando el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, y el arrendatario que lo ocupa tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario, y en caso que a pesar de la existencia de tales condiciones, y siempre que el propietario del inmueble haya manifestado su intención de venta y la misma no se efectúe, el arrendatario podrá ejercer el retracto legal arrendaticio. Ahora bien, en el caso de marras se observa que la parte accionante, se encuentra ocupando el inmueble arrendado desde el 01 de abril de 1998, fecha en la que suscribe contrato de arrendamiento entre los ciudadanos Felice Panico Amato (hoy fallecido) y el ciudadano José Martinho Agrela Pestana, titular de la cédula de identidad N° E- 81.468.781, por un lapso de duración de un (1) año, contado a partir del 1 de abril de 1998, pudiendo prorrogarse por periodos iguales. Así las cosas, vencido el primer año de duración del referido contrato, proceden en fecha 22 de abril de 1999 a realizar un segundo contrato debidamente autenticado ante la Notaria, pero esta vez suscrito como arrendatario por la firma mercantil Frigorífico La Mansión del Este C.A, supra identificada, luego la accionante, suscribe un tercer contrato de arrendamiento con la Firma Mercantil Inversora Jeapa C.A, quien actúa en su condición de administradora del inmueble, y actualmente la accionante continua ocupando el inmueble arrendado, y ello evidencia que tiene más de dos años en el mismo. Así se establece. Asimismo, se evidencia de las copias certificadas (fs. 532 al 545, pieza 1) del documento autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto, bajo el N° 1, folios 193 al 195, de fecha 5 agosto de 2016 y de documento N° 1, folios 190 al 192, de igual fecha y autenticado ante la misma Notaría, mediante los cuales la codemandada de autos, ciudadana Janne Josefina Panico González, ofrece en venta el inmueble constituido por un lote de terreno de forma irregular a Inversiones Plaza Los Leones C.A., de aproximadamente novecientos cincuenta metros cuadrados (950 mts²) y a la empresa Frigorífico la Mansión del este C.A., le ofrece en venta un inmueble constituido por un lote de terreno de forma irregular de aproximadamente trescientos metros cuadrados (300 mts²), lo que da un total del lote de terreno de aproximadamente mil doscientos cincuenta metros cuadrados (1250 mts²), el cual no siendo objeto de impugnación, desconocimiento o tacha se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, lo cual demuestra la intención de venta por parte de la propietaria. Así se establece. Finalmente, el legislador exige que el arrendador se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, y de autos no se desprende que el accionante arrendador tenga algún tipo de insolvencia, al extremo que se evidencia consignación de canon arrendaticio, signadas bajo las nomenclaturas KP02-S-2016-000070 y KP02-S-2015-010549, por lo que se encuentra cumplido los requisitos de solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento. Así se establece. Ahora bien, demostrada las condiciones para que se efectúe la preferencia ofertiva, es necesario juzgar si hubo alguna violación en relación a la misma, a fin de considerar la procedencia del retracto legal arrendaticio, y en ese sentido, se observa que la razón por la cual no se concretó la venta en razón de la preferencia ofertiva, no solo se debió a la falta de consenso respecto al precio de la cosa, y así quedó demostrado del acta convenio suscrita ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Iribarren, bajo el N° 037/2016, que corre inserta al folio 843 de la pieza 2, sino al hecho que la ciudadana Janne Panico, no cumplía con la formalidades de ley, relativa a la protocolización de la venta efectuada por el ciudadano Pablo Mendoza, ante el registro inmobiliario respecto, a los efectos de cumplir la condición de propietario. En ese sentido, esta sentenciadora considera que a efectos de determinar el precio justo de la cosa arrendada, del documento de venta autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, que el ciudadano Pablo Mendoza, titular de la cédula de identidad N° V-3.413.770, vende el inmueble arrendado objeto de la presente controversia judicial a la ciudadana aquí demandada Janne Josefina Panico González, en fecha 9 de Junio del año 2000, por la cantidad de veintiséis millones de bolívares (26.000.000,00), lo que se traduce, en razón de las continuas reconversiones monetarias en veintiséis mil bolívares fuertes (Bs. F. 26.000,00) y en la actualidad cero, veintiséis bolívares soberanos (Bs. S. 0,26), por cuanto, la referida venta se efectuó ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, bajo el N° 52, Tomo 42 de los libros de autenticación llevados ante esa Notaría, y en tal condición, es decir, tratándose de un documento notariado, el mismo no es oponible frente a tercero, solo surte efectos entre las partes, y por ello, es precisamente, a partir de la protocolización ante el Registro Público del Primer Circuito del estado Lara, en fecha 30 de diciembre del 2016, cuando tal venta tiene efectos erga omnes, es decir, con efectos frente a terceros, como lo sería ante los accionantes, quienes presentaron la demanda en fecha 18 de abril del año 2017, lo que evidencia que desde la protocolización de la venta hasta el ejercicio formal de la demanda, trascurrieron tres (3) meses y dieciocho (18) días, en consecuencia, la caducidad de seis (6) meses que prevé el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no operó a los efectos del ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio. Así se decide. Establecido judicialmente que se cumplen las condiciones previstas en el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para que tenga lugar la preferencia ofertiva a favor del arrendatario y verificado como fue la violación de la misma, es por lo que resulta procedente el derecho de retracto legal arrendaticio ejercido en el presente asunto, lo que trae como consecuencia que los recurso de apelación ejercidos en contra de la decisión dictada por el tribunal de la primera instancia sean declarados sin lugar. Así se decide. D E C I S I Ó N En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR los recurso de apelación incoados en fecha 3 de abril de 2018 por el abogado Jesús Álvarez, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana Janne Josefina Panico González, parte codemandada, ratificada en fecha 9 de abril de 2018, y por el abogado Ángel Celestino Colmenarez, en su condición de apoderado judicial de la parte accionante, en fecha 6 de abril de 2018, en contra de la decisión dictada en fecha 22 de marzo de 2018 por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara. SEGUNDO: SIN LUGAR las defensas opuestas por la parte codemandada, ciudadana Janne Panico González, referidas a la impugnación de la cuantía, inepta acumulación de pretensiones, caducidad, y litis consorcio pasivo necesario. TERCERO: CON LUGAR la falta de cualidad pasiva opuesta por Inversora Jeapa C.A., y Administradora 73, C.A., plenamente identificados. CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de retracto legal arrendaticio intentada por el ciudadano José Martinho Agrela Pestana, titular de la cédula de identidad N° V-24.567.454, en su carácter de presidente de la firma mercantil Frigorífico La Mansión del Este, C.A., asistido por el abogado Alcides Manuel Escalona Medida, inscrito en el IPSA bajo el N° 90.484, quien también actúa en su condición de apoderado judicial de la empresa Inversiones Plaza Los Leones, C.A., ya identificados, en contra de la ciudadana Janne Josefina Panico González, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.363.324. QUINTO: Se condena a la ciudadana Janne Josefina Panico González, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.363.324, a realizar a favor de la firma mercantil Frigorífico La Mansión del Este C.A., y la empresa Inversiones Plaza Los Leones, C.A., ya identificadas, el retracto del inmueble arrendado y que en la actualidad ocupan, con una extensión de un mil ciento noventa y cinco metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (1.195, 10 mts²), y sus linderos particulares son Norte: en línea de cincuenta y cuatro metros con ochenta centímetros (54,80 mts2) con terrenos y bienhechurías de inversiones San Felice C.A., Sur: en línea de veinte metros con diez centímetros (20,10 mts2) con la avenida Madrid y en línea de treinta y cuatro metros con treinta y cinco centímetros (34,35 mts²) con terrenos que son o que fueron de Hugo Fior; Este: en línea de treinta y cuatro metros con noventa centímetros (34,90 mts²) con la avenida Caracas, y Oeste: en línea de quince metros (15 mts²) con avenida Paseo Los Leones. En caso de no dar cumplimiento voluntario de la presente decisión téngase la presente sentencia como título de propiedad, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, a favor de los demandantes, siendo el título que se va a trasferir el protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de Registro del municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 30 de diciembre de 2016, asiento registral 2, del inmueble matriculado con el número 362.11.2.3.8254. SEXTO: SE ORDENA a la parte demandante a proceder al pago de la suma de veintiséis mil bolívares fuertes (Bs. F. 26.000,00) en la actualidad cero veintiséis bolívares soberanos (Bs. S. 0,26), siendo dicha suma, el precio establecido en el documento protocolizado de venta de fecha 30 de diciembre de 2016, asiento registral 2, del inmueble matriculado con el número 362.11.2.3.8254, ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de Registro del municipio Iribarren del estado Lara, a la parte demandada, ciudadana Janne Josefina Pánico González, ya identificada. SEPTIMO: Se condena en costas a las partes de conformidad con lo dispuesto en los artículos 275 y 281 del Código de Procedimiento Civil. OCTAVO: la presente decisión fue dictada y publicada dentro del lapso legal correspondiente por lo que el tribunal se abstiene de notificar a las partes. NOVENO: Queda así CONFIRMADA la sentencia definitiva dictada en fecha 22 de marzo de 2018, por el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Publíquese, regístrese y remítase el expediente en su debida oportunidad al tribunal de origen. Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los catorce días del mes de noviembre del año dos mil dieciocho (14/11/2018). Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación. La Juez Superior, Dra. Delia González de Leal, La Secretaria Suplente, Abg. María Emilia Rodríguez. En igual fecha y siendo las TRES Y VEINTE HORAS DE LA TARDE (03: 20 p.m.), se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado. La Secretaria Suplente Abg. María Emilia Rodríguez.