TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Dicta el siguiente fallo definitivo formal.
Las presentes actuaciones cursan por ante esta alzada en virtud de apelación ejercida por el demandado, ciudadano Douglas Leonard Solarte Delgado, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 15.825.105, asistido por el abogado Luis Guillermo Fernández, inscrito en Inpreabogado bajo el número 238.175, contra decisión definitiva dictada en fecha 24 de noviembre de 2017, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en el presente juicio que por cumplimiento de contrato propuso el ciudadano Héctor Oswaldo Marín L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 9.006.333, representado por su Apoderado Judicial abogado Oswmar Marín Montilla, inscrito en Inpreabogado bajo el número 138.524.
Oída la apelación en ambos efectos, fue remitido el expediente a esta alzada, en donde se recibió por auto del 14 de marzo de 2018, al folio 165.
Encontrándose este proceso en estado de sentencia, pasa este Tribunal Superior a proferir su fallo, con base en las siguientes apreciaciones de hecho y de derecho.
I
NARRATIVA

Aparece de autos que mediante libelo presentado a distribución el 25 de enero de 2017 y repartido al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas e los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, el preidentificado ciudadano Héctor Oswaldo Marín Lobo, asistido por el abogado Oswmar David Marín Montilla, igualmente identificado, propuso demanda por cumplimiento de contrato contra el ciudadano Douglas Leonard Solarte Delgado, ya identificado, demanda que fue reformada en fecha 08 de febrero de 2017.
Narra el actor en su escrito de reforma que es propietario de un bien inmueble ubicado en San Luis Parte Baja, Sector La Ganadera, Local N° 3 del Municipio Valera del estado Trujillo, como consta en documento Registrado por ante el Registro Público de los Municipios Valera, San Rafael de Carvajal y Motatán del estado Trujillo, en fecha 14 de abril de 2004; quedando inserto bajo el N° 2, Tomo 3, Protocolo 1°, Trimestre en curso, cuyos linderos son: NORTE: Lote ocupado por Miguel Raga; SUR: Lote ocupado por Ana palomares; ESTE: Vía la Feria y OESTE: Lote ocupado por Humberto Marín; y que en fecha 01 de Agosto de 2009 suscribió contrato de arrendamiento de forma privada sobre un Galpón Industrial para el uso exclusivo de fabricación de Hielo, con el ciudadano Douglas Leonard Solarte Delgado, conforme a lo establecido con el articulo 1.579 y siguientes del Código Civil, quedando excluida dicha relación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Vigente para la época y excluida de la vigente Ley de regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial según el artículo 04, por tratarse de Galpón Industrial arrendado exclusivamente para la fabricación de hielo en cubitos, como se dejó constancia en la inspección judicial que consta en los autos.
Alega el actor que en dicho contrato se estableció “…en CLAÚSULA SEGUNDA un plazo de un año improrrogable, pudiendo renovar sólo si el arrendador decide en hacerlo por el mismo lapso, cuyo contrato lo agrego al presente libelo marcado con la letra “B”. Posteriormente, en fecha 28 de Octubre de 2013, a consecuencia de una serie de desavenencias, decidimos de muto y amistoso acuerdo celebrar un Contrato de Transacción, conforme al artículo 1.713 del código civil, que comprende que puntualmente en que EL ARRENDATARIO reconocía para la fecha le existencia de una relación arrendaticia escrita de forma privada; seguidamente convino que había sido notificado del vencimiento del contrato y de la no renovación del mismo, manifestando que se encontraba para la fecha gozando de la prórroga legal y que dicho lapso comenzó a correr desde el 01 de Agosto de 2012 hasta el 01 de Agosto de 2013, siendo así que se acordó en el mismo la entrega material para el 31 de Marzo de 2014, seis (6) meses más adicionales, para que dicho bien fuese entregado libre de personas, equipos y maquinarias. Transacción que consta en documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, en fecha 26 de Octubre de 2013, quedando inserto con el N° 112, Tomo 165, que agrego al presente libelo marcado con la letra “C”. (sic, mayúsculas y negritas en el texto).
De esta manera el ciudadano Douglas Leonard Solarte Delgado se desapareció desde el mes de noviembre de 2013, dejando el galpón solo, sin candados y sin pagar canon de arrendamiento desde meses anteriores, luego en enero de 2014 fue que dicho ciudadano se acercó hasta su negocio para hacer entrega de las llaves y del candado del local, manifestando que si no tenía dinero para cancelarle los meses atrasados muchos menos tenía para desmostar la maquinaria que tenía dentro del galpón, comprometiéndose el mismo en buscar dinero para cancelar el pago de los cánones de arrendamiento y buscar la maquinaria que había dejado dentro del local siendo esta la última conversación que tuvo con el ciudadano Douglas Leonard Solarte Delgado. Alega el actor que la deuda asciende en la cantidad de Cuatrocientos Cuarenta Mil Bolívares (440.000,00) Bs).
El demandante fundamentó la acción conforme a lo establecido en el artículo 6 numeral 4 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, en concordancia con los artículos 1.713,1.718, 1.586, 1592, 1.599, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil. Solicitó medidas cautelares de Embargo Preventivo de conformidad con los artículos 585 numeral 2° y 599 numeral 7° ejusdem y Medida de Secuestro sobre el bien arrendado.
Estimó la demanda en la cantidad de cuatrocientos cuarenta mil bolívares (440.000,00), equivalentes a 2.485.87 Unidades Tributarias; siendo admitida la reforma por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 08 de febrero de 2017, y se decretó la Medida Provisional de Embargo sobre bienes propiedad del demandado.
En fecha 28 de marzo de 2017, el apoderado actor abogado Oswmar Marín Montilla, solicita el Tribunal la citación tácita del demandado por cuanto el mismo presentó escrito de oposición en cuaderno de medidas de la presente causa, siendo esto declarado improcedente por el A quo mediante auto de fecha 03 de abril de 2017.
Posteriormente, en fecha 04 de abril de 2017 el demandado de autos ciudadano Douglas Leonard Solarte Delgado, asistido por el abogado Luís Fernando Fernández Nieto, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 238.175, presento escrito de contestación a la demanda y conforme a lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, solicitó la nulidad de todo lo actuado y la reposición de la presente causa al estado de admitir nuevamente la demanda por las razones que se argumentan en el escrito libelar, contrato de arrendamiento y el documento transaccional autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Valera estado Trujillo, de fecha 28 de octubre de 2013, inscrito bajo el N° 12 Tomo 165 de los Libros respectivos, donde se evidencia claramente en la cláusula primera que la relación arrendaticia que se instaura entre las partes se contrae sobre un local comercial y que se encuentra en presencia de una relación locataria sujeta y regulada por el decreto con Rango de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y que a través de la misma indica que debe sustanciarse por el procedimiento instaurado y no por las disposiciones del Código Civil, tal como se evidencia en los artículos 1, 2, 3 y 43 de la referida Ley.
Seguidamente el demandado mediante escrito presentado el 4 de abril de 2017, contestó la demanda conforme a lo establecido en el artículo 360 del Código de Procedimiento Civil, de la siguiente manera:
“…Es cierto que existe una relación locataria desde el 1 de agosto de 2009, así como es cierto que suscribí un acuerdo transaccional según documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Valera, Estado Trujillo, de fecha 28 de octubre de 2013, inscrito bajo el N° 12, Tomo 165, de los libros respectivos.
Es falso sí que me haya desentendido del local comercial desde noviembre de 2013, así como lo haya dejado abierto y le haya entregado al arrendador la llaves del inmueble. Ciudadano Juez, dentro del local comercial cuyo desalojo pretende el actor, existen una serie de bienes de gran valor que son de propiedad de la sociedad mercantil “Fábrica de Hielo Valera, C.A. (Hieval)”, inscrita por ante la oficina de Registro Mercantil Primero de la ciudad de Valera, Estado Trujillo, de fecha 18 de marzo de 2003,inserción hecha bajo el N° 66, Tomo 1-A, que yo represento, cuyos documentos que soportan esta afirmación obran en el cuaderno de medidas de este expediente y aquí doy por reproducido.
En este orden de ideas, mal podría yo dejar abandonado un inmueble y dejarlo abierto, inclusive, hacer entrega de las llaves al arrendador, cuando toda la maquinaria y mobiliario propiedades la sociedad mercantil “Fábrica de Hielo Valera, C.A. (Hieval) se haya ahí dentro.
Por el contrario, siempre he sido el arrendatario del local comercial y siempre he mantenido la posesión del inmueble, sin dejarlo abierto, ni menos aún he entregado las llaves del inmueble al arrendador.
De igual modo, tal y como lo afirma el accionante así como consta en el acuerdo transaccional, acordamos la entrega del local en fecha 01 de agosto de 2013, mas sin embargo, el actor me dejó en la posesión pacífica del inmueble una vez cumplida tal fecha, sin perturbarme la posesión, a la vista de todos, operándose en el artículo 1.614 del Código Civil, manteniéndose dicha relación por casi cuatro años más.
Es cierto que ha habido retraso en el pago del canon de arrendamiento, debido a circunstancias por la que atraviesa la economía del país que bien el arrendador conoce, así como por ciertos daños de maquinaria que han impedido la realización comercial de la actividad a que se contrae la sociedad mercantil, todos conocidos y aceptados por el arrendador, razón por la cual, nunca ejercitó ningún tipo de acción judicial al respecto.
Es de señalar ciudadano Juez que dicho acuerdo transaccional, una vez llegada su fecha de vencimiento, fue reconducido tácitamente por las partes, razón por la cual debe ser desechado pues el mismo no rige para las partes una vez perdió su eficacia al llegar el día 1 de agosto de 2013 y no haberse solicitado su ejecución, antes por el contrario, no es sino cuatro años después que el arrendador intenta la acción judicial a que se contrae este procedimiento. (sic).
Por auto de fecha 05 de abril de 2017 el Tribunal de la causa dejó por citado al ciudadano Douglas Leonard Solarte Delgado, para los demás trámites y actuaciones en el proceso, en virtud del escrito de contestación de la demanda.
Mediante escrito de pruebas que presentó el apoderado actor abogado Oswmar David Marín Montilla en fecha 23 de mayo de 2017, promovió las siguientes Documentales: 1) Documento de Arrendamiento de forma privada entre Héctor Oswaldo Marín Lobo y Douglas Leonard Solarte Delgado; 2) Documento de transacción autenticado por ante la Notaria pública Segunda en fecha 28 de octubre de 2013, inserto bajo el N° 12, Tomo 165; 3) Inspección Extra Judicial evaluada bajo la modalidad de la prueba anticipada; 4) Recibos de pagos del canon de arrendamiento; 5) Copia simple del estado de cuenta del servicio de electricidad CORPOELEC por N.I.C: 4853593 a nombre del ciudadano Douglas Leonard Solarte Delgado; 6) Testimoniales de los ciudadanos Ana Virginia Aldana Duarte, Haidy Beatriz Álvarez Ruíz, Gerardo Antonio Cegarra Castillo, Kinxerlys Alexandra Rubio Albornoz y Mirla Raquel Bejarano, titulares de las cédulas de identidad números 12.040.655, 12.445.910, 14.328.623, 21.592.025 y 12.041.875, respectivamente; 7) Como Prueba de Informe estado de cuentas del contrato N.I.C: 4853593 del servicio de electricidad CORPOELEC a nombre del ciudadano Douglas Leonard Solarte Delgado.
Pruebas estas que fueron admitidas por el Tribunal de la causa mediante auto fecha 15 de junio de 2017 y evacuadas en fechas 26, 29 Junio y 03 de julio de 2017.
En fecha 24 de Noviembre de 2017 el Tribunal de la causa profirió Sentencia definitiva donde declaró: Con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de transacción de arrendamiento y cobro de cánones de arrendamiento vencidos y no cancelados que interpuso el ciudadano Héctor Oswaldo Marín contra el ciudadano Douglas Leonard Solarte Delgado; sobre el inmueble consistente en un Local comercial tipo Galpón N° 3 ubicado en la avenida la feria, sector la Ganadera, Parroquia San Luis, Municipio Valera del estado Trujillo y cuyos linderos son NORTE: Lote ocupado por Miguel Raga; SUR: Lote ocupado por Ana palomares; ESTE: Vía la Feria y OESTE: Lote ocupado por Humberto Marín; se ordenó al demandado Douglas Leonard Solarte Delgado el cumplimiento del contrato de transacción arrendaticia y la entrega inmediata del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario totalmente desocupado libre de personas, animales o cosa; se declaró en estado de insolvencia en el inmueble arrendado al ciudadano Douglas Leonard Solarte Delgado en la cantidad de 48 mensualidades vencidas y no pagas a razón de Bs. 8.000, 00 cada una; se condenó al demandado a cancelar la cantidad de trescientos ochenta y cuatro mil bolívares (Bs. 384.000,00) por las mensualidades vencidas más sesenta y cuatro mil doscientos cuarenta y ocho bolívares con quince céntimos (Bs. 64.248,15) por el servicio de energía eléctrica del local arrendado; se declaró la relación arrendaticia que vincula entre las partes a través del contrato de arrendamiento por escrito y a tiempo determinado, quedando excluida la presente causa de la ley de Regulación del Arrendamiento para el uso Comercial; se condenó en costas al demandado por resultar totalmente vencido.
En fecha 28 de noviembre de 2017, mediante diligencia el ciudadano Douglas Leonard Solarte Delgado, asistido por el abogado Luis Guillermo Fernández apeló de la decisión dictada en fecha 24 de noviembre de 2017, por ser contraria a la ley especial por regular la materia; actuación ésta que fue oída en ambos efectos y reciba por la Superioridad en fecha en fecha 14 de marzo de 2018, oportunidad cuando se fijó término para presentar informes de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 21 de marzo de 2018, mediante auto el abogado Adolfo Gimeno Paredes se Abocó al conocimiento de la presente causa como juez provisorio de este Tribunal Superior.
Mediante nota de secretaría de fecha 20 de abril de 2018, se dejó expresa constancia que en el día 18 de abril de 2018, ninguna de las partes presentó escrito de informes en el presente juicio.
Posteriormente, en fecha 25 de abril de 2018, el abogado Luis Guillermo Fernández Vera, apoderado judicial del ciudadano Douglas Leonard Solarte Delgado demandado de autos, presentó escrito de informes e indica los cuestionamientos legales a la sentencia de la nulidad del procedimiento y por ello indico algunos señalamientos previos sobre la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial en sus artículos 1, 2, 3 y 5, donde se refiere a inmuebles excluidos, se describe a inmuebles de actividades económicas precisas que la misma ley detalla, y que al practicarse en algún inmueble, desnaturaliza el contexto comercial que inspira la propia norma.
Alega el demandado que: “…dentro de las actividades que la propia ley excluye se encuentra “la industria”, cual, según los conceptos económicos debe ser entendida como la manufactura. La manufactura en economía significa transformar la materia prima en un producto de utilidad concreta. Casi todo lo que usamos es un fruto de este proceso y casi todo lo que es manufactura se elabora en grandes fábricas”. (sic).
Continua narrando el demandado, que en las cláusulas del contrato de arrendamiento se puede leer que el objeto del arredramiento es un local comercial destinado a la actividad mercantil del arrendatario, ya que sólo existe una máquina que una vez dispuesta de agua, se encarga de congelar y moldear para producir los cubos de hielo, lo cual se desplegaba a través de la “Fábrica de Hielo Valera, C.A. (Hieval)”.
Señala el demandado, que el juez de la causa eludió la aplicación de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, optando por la aplicación de las disposiciones legales que facilitaron el menoscabo de los derechos de su mandante.
Motivos estos que fueron advertidos con la contestación de la demanda y con la oposición de la medida cautelar de secuestro decretada en el presente expediente, manifestando que se le han violentado todo los derechos procedimentales de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial, generando una serie de daños y consecuencias de orden económico, por lo que le permite concluir con en la nulidad de todo el procedimiento al estado de que la demanda deba ser nuevamente admitida, y se ordene la entrega de los bienes secuestrados y se restituya la posesión del inmueble arrendado, fundamentando lo solicitado en los artículos 206, 211 y 212 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1, 2, 3, 4, 41 literal (L) y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial.
THEMA DECIDENDUM
Tratándose el presente asunto del ejercicio de una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento de un inmueble consistente de un local comercial (galpón industrial), donde se fabrica hielo, fundada en el hecho de que el arrendatario ha incumplido su obligación de pagar cincuenta y cinco (55) meses de cánones mensuales, equivalentes a ocho mil (8.000) bolívares, para un total de cuatrocientos cuarenta mil (440.000) bolívares, correspondientes a los meses de enero de dos mil catorce (2014) hasta enero de dos mil diecisiete (2017); y habiendo la parte demanda en su escrito de contestación solicitado la nulidad de todo lo actuado y la reposición de la causa al estado de admitirse nuevamente la demanda, de conformidad con lo previsto en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, al considerar que del escrito libelar, del contrato de arrendamiento y de la cláusula primera del documento transaccional autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Valera, estado Trujillo, en fecha 28 de octubre de 2013, bajo el numero 12, tomo 165, se desprende que la relación arrendaticia se contrae a un local comercial cuya relación locataria está sujeta y regulada por el mencionado decreto en las disposiciones legales previstas en los artículos 1,2,3 y 43, en cuyo local, según el demandado, no existe un procedimiento o actividad industrial entendida como actividad económica que emplea y transforma los recursos naturales mediante el empleo del recursos mecánicos o tecnológicos para la transformación de materia prima en materia elaborada, a través de un proceso productivo, sino por el contrario, solo existe una máquina que una vez dispuesta de agua se encargaba de congelar y moldearla para producir los cubos de hielo, que se empacaban en bolsas y se ofertaban al público; razones estas por las cuales considera que el inmueble objeto del litigio está destinado al uso comercial y no al uso industrial, razón por la cual no está excluido del ámbito de aplicación del referido decreto y conforme al artículo 43 eiusdem, el presente juicio debió tramitarse por el procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil, sin que fuere permisible el decreto de Medida Cautelar de Secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculado con la relación arrendaticia, sin haberse agotado la instancia administrativa a que se refiere el artículo 41 eiusdem; siendo este punto prima facie, el que debe establecer esta alzada en el presente fallo.
Dependiendo de lo que resuelva esta alzada sobre tal solicitud de nulidad y reposición de la causa, se pronunciara sobre el fondo de la controversia referido al cumplimiento o no del contrato de transacción arrendaticia y consecuente entrega inmediata del inmueble por parte del arrendatario.
Queda de esta manera determinado el thema decidendum en la presente controversia.
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO

DE LA SOLICITUD DE NULIDAD DEL PROCEDIMIENTO Y REPOSICIÓN DE LA CAUSA AL ESTADO DE ADMITIRSE NUEVAMENTE LA PRESENTE ACCION

Establecidos como han sido los términos en que ha quedado trabada la presente controversia, pasa esta alzada a pronunciarse como punto previo sobre la solicitud de nulidad y reposición de la causa que hiciera ante esta instancia el apoderado judicial de la parte demandada, en la oportunidad de presentar su escrito de informes.
En efecto, la parte demandada apelante en su escrito de informes señala lo siguiente:
“En el caso bajo su estudio ciudadano juez, estamos en presencia de una relación de arrendamiento sobre un local comercial, donde mi poderdante, a través de una sociedad anónima la cual representa, cuya denominación es “Fábrica de Hielo Valera, C.A. (Hieval)”, domiciliada en la cuidad de Valera, Estado Trujillo, inscrita por ante la oficina de Registro Mercantil Primero de la ciudad de Valera, Estado Trujillo, de fecha 18 de marzo de 2003, inserción hecha bajo el N°66, Tomo 1-A, cuya documentación se encuentra detallada en el cuaderno de medidas que se encuentra en el este Tribunal bajo el N°6029, ofertaba al público al detal, hielos en cubitos empacados en bolsas.
Como puede apreciar ciudadano juez, aquí no existe un procedimiento industrial, así como el empleo de grandes recursos mecánicos o tecnológicos para transformar materia prima en materia elaborada, utilizando en ellos la realización de un proceso productivo.
Por el contrario, solo existe una máquina que una vez dispuesta de agua, se encargaba de congelar y moldearla para producir los cubos de hielo.
Además de ello, de la lectura de los contratos de arrendamiento que acompaña la parte accionante, específicamente de las cláusulas allí aceptadas, se puede leer que el objeto de arrendamiento es un local comercial destinado a la actividad mercantil del arrendatario, mi poderdante, la cual se desplegaba a través de la “Fábrica de Hielo Valera, C.A. (Hieval) .
Ciudadano juez, mi mandante empleaba el local comercial arrendado para el desarrollo de una pequeña actividad de venta de hielo empacado en bolsas. Siempre mantuvo la misma actividad dentro del inmueble. Ahora bien, el actor, al interponer su acción ante el juez de la causa, en base a los argumentos expuestos, eludió la apelación de la referida Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, optando por la aplicación de disposiciones legales que por supuesto facilitaron el menoscabo de los derechos de mi mandante, en especial que fuera secuestrado el inmueble que ocupaba en condición de arrendatario, que los bienes que se encontraban dentro del referido local fueran trasladados a un depósito, pero sobretodo, que le impidan continuar con el goce pacífico del bien y el desempeño de su actividad comercial”. (Sic).

Más adelante, en su escrito continua señalando lo siguiente:
“En el caso bajo estudio, encontramos violaciones de orden legal procedimental, en el sentido de que el juez de la causa subvierte el procedimiento previsto de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial, aplicando las disposiciones de orden civil que de algún modo reemplazan al sujeto pasivo de esta acción de los derechos que ella le atribuye con el carácter de irrenunciables lo que convierte a tales violaciones en materia de orden público.
Por tales motivos, solicito muy respetuosamente a este Tribunal declare la nulidad de todo el periplo procedimental a que se contrae esta causa, y que tal nulidad retrotraiga los hechos al estado en el que se encontraban antes de admitirse la presente acción, advirtiendo de esta situación al juez de la causa, ordenando la entrega de los bienes secuestrados a mi representado así como restituyéndolo en la posesión del inmueble arrendado, y del mismo modo advierta al juez a quien corresponda tramitar esta acción, que la misma debe ser sustanciada a través de la disposiciones legales a que se contrae la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial, en concordancia con las disposiciones previstas en el Código de Procedimiento Civil para el juicio breve.” (Sic).

El juez A quo en la sentencia recurrida al resolver el punto planteado sobre la aplicabilidad al caso sub iudice de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario pare el Uso Comercial, estableció lo siguiente:
“Ahora bien, de los numerales anteriormente expuestos, queda penamente demostrado, que la Relación Arrendaticia se inició bajo un contrato de Arrendamiento “Tiempo Determinada” y continúa a “Tiempo Determinada” Pero que si bien es cierto los Contrato de Arrendamientos suscritos manifiestan las Partes que se dan en arrendamiento un “Local Comercial” también es cierto que los mismos contratos establecen que es para la “Fabricación de Hielo” que al ser adminiculados ambos contratos con la Inspección Judicial que este Tribunal efectuó en el local arrendado en fecha 19 de Enero de 2017, y que corre a los folios 17 al 40, el Tribunal constata que se trata de un “Local tipo Galpón” en la que se pudo observar una serie de máquinas para la Fabricación de Hielo y que el Tribunal valora y aprecia como plena prueba de lo que observó cómo demostrativo que se estaba ante una actividad Febril o de industria, de conformidad con el artículo 1.428 del Código Civil en concordancia con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Ahora bien, en fecha 23 de Mayo del 2014 entró en vigencia la Ley de Regulación de Arriendos Inmobiliarios para el Uso Comercial del año 2014, la que le quito el carácter de comercial a las actividades industriales o febriles dispone de su artículo 4 lo siguiente:
Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los Inmuebles no destinados a uso comercial, tales como viviendas, oficinas, industrial, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento Turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y Terrenos no edificados.
Y que al adminicular lo estatuido en el citado artículo 4 al contenido de la parte In Fine del artículo 3 ejusdem de que: “…. debiendo siempre prevalecer la realidad sobre las formas.” Queda plenamente demostrado: PRIMERO: La existencia de una relación Arrendaticia a Tiempo Determinado y SEGUNDO: Que el local arrendado queda excluido del ámbito de la aplicación de la Ley De Regulación De Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial del año 2014, Gaceta Oficial No 40.418 de 23/05/2014, por la existencia de una actividad industrial o febril como es la fabricación de hielo debiendo su procedimiento judicial por el Derecho común establecido en el Código Civil por la existencia de una Transacción por las Partes. Por lo que la acción es de cumplimiento de Contrato de Transacción Arrendaticia Así se decide. “(Sic).

Observa esta Alzada de la transcripción parcial del fallo apelado, que el a quo consideró que al establecerse en el contrato que el local comercial era para la fabricación de hielo, y al constatar por inspección judicial que se trataba de un galpón en el que se observó una serie de maquinarias para la fabricación de hielo, se estaba en presencia de una actividad fabril o de industria, y habiéndole quitado la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el carácter comercial a las actividades industriales o fabriles, concluyó que el inmueble arrendado quedó excluido de la aplicación de la referida Ley especial, por lo que consideró adecuado haber tramitado el presente juicio por el procedimiento ordinario previsto en el Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, considera este Juzgado Superior que, a los fines de determinar el procedimiento debido para la tramitación de la presente demanda, resulta necesario e imprescindible determinar, en primer lugar el carácter comercial o no del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, a los fines de establecer si el mismo está destinado al uso comercial, o por el contario, al uso industrial, conforme a lo previsto en el artículo 4 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que de tal pronunciamiento dependerá la aplicación o no al caso sub iudice, de dicha ley, y por ende del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil.
En efecto, a juicio de esta alzada, resulta necesario distinguir a los fines de la interpretación y aplicación del artículo 4 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, entre lo que se entiende por inmueble “donde se realiza” una actividad industrial, de un inmueble “destinado” a la industria o actividad fabril, ya que de tal distinción dependerá la aplicación o no de dicha normativa.
Por actividad industrial, según el Diccionario de la Lengua Española de la Real Academia Española, vigésima segunda edición, año 2001, tomo 6, página 860, se entiende aquel conjunto de operaciones materiales ejecutadas para la obtención, transformación o transporte de uno o varios productos naturales.
Ahora bien, por inmueble destinado a la industria o de carácter industrial o fabril, según los autores españoles Juan Claver Gil y Miguel Ángel Sebastián Pérez en su obra “Aproximación y Propuesta de Análisis del Patrimonio Industrial inmueble Español”, se entiende lo siguiente:
“… son bienes inmuebles de carácter industrial las instalaciones, fábricas y obras de ingeniería que constituyen expresión y testimonio de sistemas vinculados a la producción técnica e industrial.” (Sic)
“ los bienes Inmuebles industriales se diseñan para acoger una determinada actividad productiva y responder a sus necesidades normales, entre las que se encuentran la correcta disposición de la maquinaria y resto de equipos, favoreciendo su uso y funcionamiento.” (Sic).

El glosario Mercantil autoría del Doctor Freddy Zambrano, Tomo 1, Editorial Atenea. Caracas 2007, en su página 74, al definir la empresa manufacturera señala:
“se entiende por empresa manufacturera o industrial, el establecimiento fabril dotado de las maquinarias, herramientas e instalaciones necesarias para la elaboración en serie de ciertos objetos o mercaderías, la obtención de determinados productos o la transformación industrial de una fuente de energía”. (Sic).

De las anteriores definiciones relativas a lo que se entiende por un inmueble donde se realiza una actividad industrial, y un inmueble destinado a la industria o de carácter industrial, se desprende con claridad que estamos en presencia de dos nociones que aunque estrechamente vinculadas, tienen significación totalmente diferente, ya que por actividad industrial debe entenderse el conjunto de operaciones realizadas para la obtención, transformación de materia prima en productos manufacturados, incluyendo su transporte, independientemente si dicha actividad se realiza en un inmueble de carácter industrial o fábrica o en un inmueble destinado al local comercial.
Por otra parte, cuando nos referimos a la noción de inmueble destinado a la industria o de carácter industrial se debe entender aquel tipo de inmueble que por su estructura y diseño se destina o vincula a la realización de una actividad industrial y no otra, constituyendo un sistema de correcta vinculación entre el inmueble como tal y las maquinarias y el resto de los equipos, los cuales están destinados a la producción de una determinada rama industrial. Se trata de esos inmuebles cuya obra y diseño de ingeniería está destinada a la realización de una determinada actividad que no le permite la realización en él de otro tipo de actividad económica, entiéndase una fábrica de cemento, de vidrios, de vehículos, etc., cuyo inmueble está diseñado solo para la fabricación de este tipo de productos y no de otros.
De tal manera que, conforme a lo anterior es criterio de esta alzada que cuando el legislador especial en el artículo 4 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial mencionó las industrias, no se refirió a que estaban excluidos de la aplicación de dicho decreto los locales comerciales donde se realizara una determinada actividad industrial o fabril, sino aquellos inmuebles destinados a la industria, entendidos estos como aquellos inmuebles de naturaleza o carácter industrial que por su estructura y diseño de ingeniería están vinculados indisolublemente a la realización de una determinada actividad industrial o fabril, lo cual no le permite la realización de otro tipo de actividad económica. Así se declara.
Aplicados tales criterios al caso que ocupa la atención de esta alzada, se observa de la inspección judicial practicada en fecha 19 de enero de 2017, sobre el inmueble objeto del litigio, que el mismo lo constituye un local tipo galpón construido sobre paredes de bloque piso de cemento, techo de acerolit, sala sanitaria al cual se ingresa mediante un portón y una puertecilla de hierro, y que en su interior se encontraron cinco bienes muebles a saber: una máquina para la elaboración de hielo; tanque de enfriamiento para agua con capacidad de 500 litros; una máquina para elaborar hielo; una cava tipo cuarto estática de madera y aluminio y una cava exhibidora de hielo o enfriadora de dos puertas de vidrio, dejando expresa constancia el Tribunal que en el local no se observó que se estuviera efectuando ninguna actividad comercial.
De la referida inspección Judicial, único medio probatorio con que cuenta esta alzada para determinar el carácter industrial o comercial del inmueble objeto del presente litigio, se desprende claramente que el mismo constituye un inmueble o local que no está destinado a la industria o actividad fabril alguna, en la noción en que ha quedado expuesta en el presente fallo, ya que no se observa que dicho inmueble por su diseño y estructura de ingeniería estuviere destinado a la producción industrial de hielo, es decir no se observa obra de ingeniería a tal fin que impida que en dicho local se puedan realizar otro tipo de actividad económica, por el contrario, se observó la estructura de un local normal, tipo galpón en el cual se encontraban unos equipos con máquinas para la fabricación y venta de hielo, que por ser bienes muebles por su naturaleza fueron ubicados dentro de un galpón con el fin de realizar una actividad comercial que aun pudiéndose catalogar de industrial no le impregna al inmueble o local el carácter o destino industrial, ya que, en el caso de ser retirados del local dichos bienes muebles (maquinarias y equipos para la fabricación de hielo), en el referido local se puede perfectamente realizar cualquier otro tipo de actividad económica o comercial; razones estas suficiente para que esta alzada determine que el inmueble objeto del presente litigio es de carácter comercial y no industrial, y en consecuencia no está excluido de la aplicación del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se establece.
Por otra parte, aunado al anterior pronunciamiento, observa esta alzada que el carácter comercial del inmueble objeto del litigio ha sido reconocido por las partes en el contrato de arrendamiento que lo vincula y en el denominado documento convenimiento celebrado en fecha 28 de octubre de 2013, así como también por la parte actora en su condición de arrendadora cuando redactó su libelo primigenio donde fundamenta jurídicamente su demanda en la denominada Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En este sentido, no puede esta alzada dejar de advertir conforme a la potestad que le confiere el artículo 3 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la conducta asumida por la parte demandante con posterioridad a la introducción de su libelo de demanda primigenio, al proceder escasos días después, a reformar su libelo donde omite toda consideración realizada en la demanda primigenia sobre el carácter comercial del inmueble objeto del litigio y expresamente alega su exclusión de la aplicación de la referida ley, variando la exposición de los hechos no de acuerdo con la verdad, lo que conforme al ordinal 1° del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil pudiera constituir una conducta violatoria al deber de lealtad y probidad que deben guardar las partes y los apoderados y abogados asistentes, pretendiendo con tal conducta evadir el carácter comercial del inmueble arrendado; carácter este que hace prevalecer esta alzada sobre lo narrado por la parte actora, conforme a las pruebas existentes en autos. Así se declara.
En fundamento a las razones que han quedado anteriormente expuestas, resulta forzoso para este Juzgado Superior concluir que, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pretende es de carácter comercial y por ende está destinado a tal uso, y por tal razón no está excluido de la aplicación de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que debió el a quo admitir la presente demanda por la vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil, por mandato expreso del artículo 43 de la mencionada Ley especial, y al no haberlo hecho así violentó la garantía constitucional al debido proceso, al derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva de la parte demandada, ya que tal subversión procedimental permitió que se eludiera la aplicación de la referida Ley especial y por ende la prohibición expresa prevista en el artículo 41 eiusdem, de dictar medidas cautelares de secuestro sobre bienes muebles e inmuebles vinculados a la relación arrendaticia sin haberse agotado el procedimiento administrativo previo .
Ha sido doctrina pacífica y reiterada del más alto Tribunal de la República, quien ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los tramites esenciales del procedimiento, en atención al principio de legalidad de las formas procesales, indicando que no es potestativo de los tribunales subvertir las reglas legales con que el legislados a revestido la tramitación de los juicios, ya que su estricta observancia es materia íntimamente vinculada al orden público y a la garantía constitucional al debido proceso. En este mismo orden de ideas, el máximo Tribunal ha señalado que:
“… la alteración de los tramites esenciales del procedimiento quebranta el concepto de orden público, cuya finalidad tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado sobre los intereses particulares del individuo, por lo que su violación acarrea la nulidad del fallo y de las actuaciones procesales viciadas, todo ello en pro del mantenimiento de la seguridad jurídica y de la igualdad entre las partes, que es el interés primario en todo juicio…” (Sic) (Ver sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 22 de octubre de 1999, caso: Cuidad industrial la Yaguara vs. Banco Nacional de Descuento).

En fuerza de lo anteriormente expuesto es por lo que debe proceder esta alzada a declarar la nulidad de todo lo actuado, incluyendo el auto de admisión de la presente demanda y reponer la presente causa al estado de que el Tribunal que resulte competente proceda a admitir la misma por los tramites del procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo previsto en los artículos 15, 206, 208, 212 y 245 esjudem. Así se decide.
En virtud del presente pronunciamiento, se ve impedida esta alzada de pronunciarse sobre los demás alegatos y defensas realizados por las partes.
III
DECISIÓN

En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano Douglas Leonard Solarte Delgado, contra la sentencia dictada por el tribunal de la causa, Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San Rafael de Carvajal de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en fecha 24 de noviembre de 2017.
Se decreta la NULIDAD de todo lo actuado, incluyendo el auto de admisión de la presente demanda y REPONE la presente causa al estado de que el Tribunal que resulte competente proceda a admitir la misma por los trámites del procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil.
Se ANULA la decisión apelada.
Dada la naturaleza de este fallo, no hay especial condenatoria en costas.
Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes la presente sentencia.
Remítase al Tribunal de la causa este expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en la ciudad de Trujillo, 17 septiembre de dos mil dieciocho (2018). 208 º y 159º.-
EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

Abog. ADOLFO GIMENO PAREDES
LA SECRETARIA,

Abog. RIMY RODRIGUEZ ARTIGAS
En igual fecha y siendo las 1:30 p. m., se publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.
LA SECRETARIA,