TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, doce de diciembre de dos mil diecinueve
209º y 160º
ASUNTO: KP02-R-2019-000334
PARTE ACTORA: CARLOS ALBERTO FERREIRA FERREIRA, MARÍA OTILIA FERREIRA FERREIRA, EDUARDO FERREIRA FERREIRA Y LAURA FERREIRA DE FERREIRA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. 3.868.979, 3.868.980, 5.238.494 y 7.355.079, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RODOLFO E. DELFS e IVETTE CAROLINA PLATT, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 48.914 y 48.915, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: PASCUAL SEGUNDO CRESPO AGUILAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 4.386.213.
MOTIVO: DESALOJO (DESALOJO LOCAL COMERCIAL)

En fecha 04 de julio de 2019, el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Mediadas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), interpuesto por los ciudadanos CARLOS ALBERTO FERREIRA FERREIRA, MARÍA OTILIA FERREIRA FERREIRA, EDUARDO FERREIRA FERREIRA Y LAURA FERREIRA DE FERREIRA, en contra del ciudadano PASCUAL SEGUNDO CRESPO AGUILAR; dictó fallo al tenor siguiente:
“DECLARA CON LUGAR la demanda de Desalojo de Local comercial instaurado por Abogado en ejercicio ABOGADO RODOLFO DELS, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 48.194, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos CARLOS ALBERTO FERREIRA, MARIA OTILIA FERRERIRA, EDUARDO FERREIRA Y LAURA DE FERREIRA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.868.979, V-3.868.980, V-5.238.494 y V-7.355.079, en contra del ciudadano PASCUAL SEGUNDO CRESPO AGUILAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-4.386.213, domiciliado en la Avenida Pedro León torres entre calles 48 y 49, local N° 48-80, planta baja del edificio F.S., Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, asistido por el Abogado en ejercicio ALEXIS PRINCIPAL, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 108.859. En consecuencia, se condena a la parte demandada ciudadano PASCUAL SEGUNDO CRESPO AGUILAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-4.386.213, a: PRIMERO: Entregar libre de bienes y personas el inmueble conformado por un local comercial ubicado en la Avenida Pedro León torres entre calles 48 y 49, local N° 48-80, planta baja del edificio F.S., Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara. SEGUNDO: el pago de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00) por concepto de daños y perjuicios; mas un monto de MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00) mensuales calculados hasta la entrega del referido inmueble. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado perdidosa en la demanda, de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Se deja expresa constancia que el presente fallo es dictado dentro del lapso de ley…”

En fecha 10 de julio de 2.019, el ciudadano PASCUAL SEGUNDO CRESPO AGUILAR, parte demandada, asistido por el Abogado Alexis Principal, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 108.859, interpuso recurso de apelación en contra de la sentencia transcrita ut-supra, el a-quo el día 15 de julio de 2.019 oyó la apelación en un ambos efectos, en consecuencia, ordena remitir las actas procesales a la URDD Civil del estado Lara, a los fines de ser distribuidas entre los Juzgados Superiores para su posterior solución, correspondiéndole a esta sentenciadora conocer de la presente causa, por lo que en fecha 01 de agosto de 2019, le dio entrada, se fijó lapso de informes según lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, llegada la oportunidad procesal el 04 de octubre de 2.019 se acordó agregar a los autos el escrito presentado por la parte actora, y se deja constancia que la parte demandada no presentó escrito ni por si ni a través de apoderados, acogiéndose al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para presentar las respectivas observaciones, siendo la oportunidad procesal el 21 de octubre de 2.019, se dejó constancia que ninguna de las partes presentó escrito ni por si ni a través de apoderados, y siendo la oportunidad legal para dictar sentencia esta juzgadora observa:
ANTECEDENTES
En fecha 08 de enero de 2019, los ciudadanos Carlos Alberto Ferreira Ferreira, María Otilia Ferreira Ferreira, Eduardo Ferreira Ferreira y Laura Ferreira de Ferreira, interpusieron demanda en contra del ciudadano Pascual Segundo Crespo Aguilar, en los siguientes términos: Señalaron ser los propietarios de un inmueble constituido por un (1) local comercial, el cual se encuentra ubicado en la avenida Pedro León Torres, entre calles 48 y 49, identificados con el N° 48-80, en la planta baja del edificio F.S Municipio Iribarren del Estado Lara, que mide treinta y siete metros cuadrados con cincuenta y siete centímetros (37,57 Mts2), alinderado de la siguiente forma: Norte: La avenida Pedro León Torres, que es su frente; Sur: Terrenos que están o fueron ocupados por María de la Asunción Zambrano Perdomo; Este: Terrenos que están o fueron ocupados María de la Asunción Zambrano Perdomo, y Oeste: Con la calle 49, el cual les pertenece según documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 31 de mayo de 1.966, anotado bajo el N° 12, tomo 80, el cual fue protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 09 de septiembre de 1.966, bajo el N° 50, tomo 10, protocolo primero. Señalaron que dicho local comercial fue cedido en arrendamiento, en fecha 1 de enero de 2.010, a través de un contrato privado a la parte demandada. Indicaron que dicho contrato de arrendamiento establecía en su cláusula tercera que el inmueble sería utilizado por el arrendatario única y exclusivamente como local de uso comercial, (peluquería). Seguidamente señalaron que en la cláusula sexta de citado contrato se convino que el canon de arrendamiento era la cantidad seiscientos bolívares (Bs 600,00), mensuales y en la cláusula quinta se convino que la duración del contrato era por un plazo fijo e improrrogable de doce (12) meses, contados a partir del primero (1) de enero de 2.010 hasta el primero (1) de enero de 2.011; siendo el ultimo canon de arrendamiento convenido por las partes, la cantidad de mil bolívares (Bs 1.000,00) mensuales, los cuales la parte demandada pagó hasta el mes de septiembre de 2.018, y desde esa fecha no ha pagado más cánones de arrendamiento hasta la fecha actual, adeudando los cánones pertenecientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2018 y enero 2019. Arguyeron que visto el incumplimiento de la parte demandada, los accionantes han tratado por todos los medios posibles que la parte demandada haga la entrega del local comercial lo cual no ha sido posible amistosa y extrajudicial. Seguidamente señalaron que debido a la conducta del accionado, es que se vieron obligados a acudir a la vía judicial, con el fin de obtener el desalojo judicial de dicho local comercial, en base a lo anteriormente narrado, indicando que el accionado al no pagar el canon de arrendamiento al cual se obligó, se encuentra insolvente y moroso en el cumplimiento principal de su obligación, como lo es el pago del canon de arrendamiento, y siendo que el precitado contrato de arrendamiento es por tiempo indeterminado, y por tener la parte demandada más de dos (2) meses consecutivos de morosidad, en total cuatro (4) meses, es que proceden a demandar el desalojo por falta de pago. Fundamentaron la presente demanda en el artículo 40 literal (a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, concatenado con lo dispuesto en el artículo 43 ejusdem; en artículos 444 y 859 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.160 del Código Civil. Finalmente demandaron para que la parte accionada convenga o sea condenada a: 1-El desalojo a los fines que una vez sea declarada con lugar la presente demanda, la parte demandada les entregue en forma voluntaria y totalmente desocupado tanto de personas como cosas el inmueble que ocupa o sea condenado por el tribunal. 2-El pago por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs 4.000,00), que representa los cánones adeudados correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2.018 y enero 2.019, y el pago equivalente al último canon de arredramiento mensual convenido, que es la cantidad de mil bolívares (Bs 1.000,00), mensuales calculados hasta la desocupación y entrega definitiva del inmueble objeto de la presente demanda. 3-Las costas del presente juicio. Estimó la presente demanda en la cantidad de nueve mil novecientas noventa y nueve bolívares con noventa y nueve céntimos (Bs 9.999,99), equivalentes a ochocientas treinta y tres mil trescientas treinta y tres unidades tributarias (833.333 U.T).

En fecha 20 de marzo de 2019, el ciudadano PASCUAL SEGUNDO CRESPO AGUILAR, parte demandada en la presente causa, asistido por el Abogado Alexis Principal, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 108.859, estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, presentó escrito en los siguientes términos: Indicó que no es cierto que tenga un local alquilado desde el 11 de enero de 2.010, sino desde hace 33 años, tampoco es cierto que ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento referido a los meses de octubre y noviembre de 2.018, como tampoco es cierto que el representante legal ha tratado por todos los medios posibles, que voluntariamente se desaloje el local libre de bienes y personas, por lo cual no se ha cumplido con el procedimiento administrativo previo que obliga según el artículo 41, literal L, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Seguidamente indicó que en base a lo anteriormente narrado trae como medio de prueba un folio contentivo de tres (3) recibos originales, correspondientes al pago de alquileres del local comercial objeto de la presente demanda, de fechas 28 de febrero de 1.986, 31 de marzo de 1.986 y 01 de mayo de 1986, además de consignar en copia simple el depósito de fecha 20 de diciembre de 2.018, e la cuenta de ahorro N° 01080061720200376296, perteneciente al banco provincial, cuya titular es la ciudadana Laura Ferreira de Ferrerira, que refleja que el canon de arrendamiento que se acordó fue por la cantidad de mil bolívares (Bs 1.000,00), por cada mes, correspondiente al canon de arrendamiento de los meses de octubre y noviembre de 2.018, igualmente presentó depósito de fecha 21 de enero de 2.019, de la cuenta de ahorro N° 01080061720200376296, perteneciente al banco provincial, cuya titular es la misma ciudadana Laura Ferreira de Ferrerira, que refleja que el canon de arrendamiento que se acordó fue por la cantidad de mil bolívares (Bs 1.000,00), por cada mes, correspondiente al canon de arrendamiento de los meses de diciembre de 2.018 y enero de 2.019, de igual forma consignó copia certificada de una transferencia bancaria realizada en la entidad financiera banco Provincial, de fecha 20 febrero de 2.019, realizada a la precitada ciudadana Laura Ferreira de Ferrerira, que se corresponde con el pago del canon de arrendamiento de los meses de febrero y marzo de 2.019.

En fecha 02 de Mayo de 2019, día y hora fijada para celebrar la Audiencia Preliminar, en el presente juicio, estando presentes la parte actora representada por su apoderado judicial Abogado Rodolfo Delfs, y por la parte demandada el ciudadano Pascual Segundo Crespo Aguilar, asistido por el Abogado en ejercicio Alexis Principal, up supra identificado. Seguidamente se da inicio al acto y se le concede el derecho de palabra a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil Venezolano y expone: Ratificó en cada una de sus parte de la demanda incoada en contra del ciudadano Pascual Crespo quien se encuentra en mora, se evidencia de la contestación que declara estar solvente pero ese pago fue realizado de manera no oportuna ya que no lo hizo como se estableció en el contrato firmado por ambas partes, ya que hizo un pago global, y debió pagar octubre 2018 dentro de los primeros cinco días del mes, igual noviembre 2018, diciembre 2018 y enero 2019, y no lo hizo dentro de los primeros cinco días de cada mes, hizo un pago el 20/12/2018, donde paga octubre 2018 y noviembre 2018 y otro pago de fecha 20/02/2019 donde pagaba diciembre 2018 y enero 2019, ya está configurada la mora por cuanto hay una confesión de la parte demandada, e incumplió en el contrato. Tanto en el escrito de demandada como en las pruebas promovidas y en el escrito de contestación de la parte demandada se verifica la mora en el pago de los cánones de arrendamiento. En este estado se le concede el derecho de palabra a la parte demandada quien expone: solicitó una conciliación entre las partes; pero sigue argumentando que la demanda se fundamenta en contrato vencido desde hace diez años, señalando que su representado tiene derecho según la Ley a un contrato vigente y equitativo para ambas partes, ya que sus cláusulas no están vigentes, y el demandado cayó en mora ya que para el 22/11/2018 el señor Carlos Ferrreira le manifestó de manera verbal al accionado que el comenzaría a cobrar los cánones de arrendamiento en dólares, no queriendo recibir el pago de los cánones en efectivo tal como se había hecho hasta esa fecha de manera personal, por lo que logro conseguir la cuenta de la ciudadana Laura Ferreira para poder cancelar los mismos con ese atraso que se argumenta en la demanda; en la demanda el contrato señala que es del 2.010 cuando el accionado es inquilino desde hace 30 años, y en virtud que el contrato no existe ya que venció en el año 2.010, por lo que se trata de una situación contumaz de parte del señor Carlos Alberto Ferreira como señala la demanda, por el tribunal Séptimo de este Municipio, se siguió una causa N° S-2018-489, por los mismos hechos, el Señor Carlos Ferreira no ha querido actualizar los contratos como lo señala la nueva ley, en el mes de Octubre del 2.018 estuvo con funcionarios de la alcaldía midiendo el local, creyendo que era para fijar los cánones, luego solo señalo que el canon lo iba a cobrar en dólares. En este estado oída la exposición las partes presente en esta audiencia preliminar; se da por concluida la audiencia preliminar.

Posteriormente en fecha 19 de Junio de 2019, día y hora fijada para celebrar la Audiencia Oral de Juicio, de conformidad con los artículos 870, 871 y 872 del Código de Procedimiento Civil, en la presente demanda de desalojo de local comercial; se anunció el acto a las puertas del Tribunal y se hicieron presentes la parte actora representada por su apoderado judicial Abogado Rodolfo Delfs, planamente identificado, y por la parte demandada el ciudadano Pascual Segundo Crespo Aguilar, asistido por el Abogado en ejercicio Alexis Principal, up supra identificado. Seguidamente se da inicio al acto y se declara abierto el debate oral, concediéndosele el derecho de palabra a la parte actora representada por su apoderado judicial Abg. Rodolfo Delfs, quien expone: La presente demanda tiene por objeto el desalojo del local por falta de pago, visto el incumplimiento del accionado, quien se comprometió a pagar los primeros cinco días del mes conforme a la cláusula tercera del contrato, actualmente el inquilino a incumplido con el pago desde Octubre a diciembre del 2018 y enero 2019, dicho incumplimiento nos da pie a aplicar la sanción contenida en el propio contrato de arrendamiento en su cláusula décima y en el artículo 40 literal A de la Ley de arrendamiento para uso comercial, estas normas contractuales y legales establecen que la falta de pago de dos mensualidades le da derecho al arrendador de pedir el desalojo del local, demostrado como ha sido la falta de pago es que proceden a demandar por tal incumplimiento, indicando que el fundamento de la acción legal es la cláusula tercera que obliga al inquilino a pagar el canon dentro de los primeros cinco días del mes, y el articulo 40 literal A de la Ley especial que establece la sanción por el incumplimiento del inquilino, resaltando el análisis hecho a la contestación en el folio 21 donde se verifica una confesión tacita al incumplimiento alegado. Ya que el demandado alega que el pago los meses de octubre y noviembre del 2018 el 20/12/2018 y el mes de diciembre 2018 y enero del 2019 el 20/01/2019, como se ve son pagos extemporáneos que violan flagrantemente lo contenido en la cláusula tercera del contrato y una segunda observación para estos pagos es que se realizaron a una cuenta bancaria de un tercero que no es el propietario arrendador por lo cual el pago no lo libero de la obligación y mucho menos de la mora, reiterando que es un pago extemporáneo erróneo y sin ningún tipo de validez legal, para finalizar indicó que los hechos probados por esta representación y lo hechos alegados y las pruebas traídos a juicio por la parte demandada configura la causal de desalojo por falta de pago y demuestra que el inquilino debe desalojar lo cual lo hace acreedor lo establecido en la cláusula decima del contrato por lo que solicitó se declare con lugar la demanda y que el inquilino entregue el local libre de bienes y cosas, es todo. En este estado se le concede el derecho de palabra a la parte demandada, a través de su Abogado asistente Alexis Principal, quien expone: Como se puede observar en el encabezamiento de la demanda la señora Laura Ferreira de Ferreira forma parte de ese grupo familiar asimismo en la contestación de la demanda, se argumentó que el ciudadano Carlos Ferreira había incurrido por segunda vez, en la no aceptación del canon de arrendamiento debido que estaba tomando la decisión de comenzar a cobrarlo en dólares, y no había determinado el monto para ese momento, el accionado intentó en varias oportunidades, cancelarle los cánones de arrendamiento en su debido momento, a lo cual el señor Carlos Alberto Ferreira se negó, razón por la cual calló en morosidad, por lo cual se vio en la obligación de sobre calcular los cánones de arrendamientos a un monto superior a lo que habían establecido y depositarlos a una cuenta a nombre de la ciudadana Laura Ferreira, asimismo en la anterior audiencia se alegó que el contrato de arrendamiento tenía 9 años de vencido, los ciudadanos Ferreira Ferreira, propietarios del inmueble no habían cumplido con ninguna de las obligaciones que le establece la Ley de Regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial en su artículo 44 en sus tres numerales, es decir, este grupo de propietarios arrendadores no se ha ajustado a la Ley que rige la materia en cuestión asimismo, alegamos que el artículo 26 de la misma ley le establece como ellos mismo lo denominan una prorroga máxima para la desocupación, por ejemplo, la ley establece para más de diez años, tres años de prorroga mínima, a lo que nosotros argumentamos que el accionado, al presente momento tiene 33 años de arrendatario de ese local comercial, de igual manera el artículo 40 de la misma Ley, literal L, textualmente le establece: “que previamente se debe haber agotado la instancia administrativa antes de tomar la vía judicial y debe constar en el Tribunal la constancia de haber agotado esa vía”, por último señaló que el accionado, tanto para la primera audiencia como para la presente está solvente en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento y simplemente incurrió en el pago extemporáneo a causa de la negativa del señor Carlos Alberto Ferreira Ferreira al negarse a recibir el monto del canon de arrendamiento a su debido momento, es todo. En este estado se le concede el derecho de palabra a la parte demandante, a través de apoderado judicial para ejercer su derecho a réplica, y expone: vista la exposición de la parte demandada es necesario aclarar e insistir en ciertos puntos, en el encabezamiento de la demanda aparece el grupo familiar Ferrerira porque son los propietarios del local, pero la cualidad de arrendador la tiene el ciudadano Carlos Ferreira y por lo tanto es el que tiene la cualidad activa de arrendador, además es falso que el ciudadano Carlos Ferreira haya exigido el pago de canon de arrendamiento en dólares, igualmente quiero dejar constancia que si el arrendador se negara a recibir el pago en el canon de arrendamiento como lo señala la parte demandada la ley establece el procedimiento de consignación para evitar la mora y falta de pago, por lo cual no es excusa válida el hecho e alegar la negativa de recibir el pago de canon de arrendamiento para injustificar su incumplimiento, el demandado debió acudir a la vía judicial e instaurar un procedimiento de consignación de canon de arrendamiento, con respecto a la antigüedad del contrato de arrendamiento que es de diez años, es el contrato que está vigente y el tiempo de la relación no afecta la vigencia del mismo es este contrato que norma y regula la relación arrendaticia que regula entre el inquilino y el arrendador, y con respecto a lo contenido en el artículo 26 de la Ley de arrendamiento para uso comercial, en este caso no es procedente por la mora del inquilino para poder ser acreedor de la prorroga legal hay que cumplir con todas las obligaciones contractuales, y como he indicado el señor ha incumplido con el pago del canon de arrendamiento, y a manera explicativo señalo cuando se demanda el desalojo por falta de pago no es necesario agotar la vía administrativa, no estamos en presencia de desalojo de vivienda sino de local comercial, ratifico en el desalojo de local comercial por falta de pago contemplado en el artículo 40 de la Ley de arrendamiento de local comercial, y pido así sea declarada por este Tribunal, es todo. En este estado se le concede la palabra a la parte demandada para que ejerza su derecho a contra replica, quien expone: La misma situación que nos encontramos ahora en la actual demanda el accionado, fue demandado por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Mediadas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo la causa N° KP02-V-2017-001939, en esa oportunidad se le explico a la representación de la familia Ferreira que tenían la obligación según la Ley en cuestión de apertura una cuenta para evitar que por caprichos personales el señor Ferreira encargo de esta relación arrendaticia se negara en recibir los cánones de arrendamientos para inmotivar la insolvencia de sus inquilinos y de esta manera provocarse una causal para solicitar el desalojo de los locales comercial cuando a él le apetecía, esa misma oportunidad se solicitó al Tribunal autorizara la apertura de una cuenta donde serías depositados esos cánones de arrendamientos, lo cual también desatendió hasta la presente fecha, La ley también le obligaba a someter a consideración el contrato de arrendamiento y el canon de arrendamiento por ante la oficina que rige la materia, es decir SUNDEE, lo cual tampoco hizo, por lo cual consideramos que es muy fresca la aptitud del señor Ferreira al no cumplir con la Ley en ninguna de sus partes y solicitar que los demás cumplan en un contrato privado y vencido, si comparamos el monto del canon de arrendamiento que aparece en el contrato veremos que no se corresponde con lo que el señor Carlos Alberto Ferreira realmente cobra actualmente puesto que arbitrariamente, cada mes variaba el monto del cobro debido a un argumento “de que estoy comprando en dólares por lo tanto debo cobrar en dólares”, es todo”. Seguidamente se procede de conformidad con el artículo 875 Ibídem, en un lapso de 30 minutos, para hacer el respectivo pronunciamiento oral de la sentencia. Transcurrido el lapso legal, el Tribunal reinicia el acto y conforme al artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, procede a dictar sentencia de la siguiente manera: “De los hechos alegados este tribunal pudo determinar que entre las partes intervinientes en la presente causa, existe una relación arrendaticia, y dado que la actividad realizada es comercial encuadra en el artículo 2 de la Ley de Regulación de arrendamiento para Uso Comercial, y así se decide; la controversia recae es en la fecha de inicio de la relación contractual y en la causa alegada por la parte actora para solicitar el desalojo. De las pruebas documentales aportadas por la parte demandada marcadas con las letras “A”, “B”, “C” y “D” cursantes a los folios 20 al 23, constan unos recibos y copias de transferencias de los cuales no se puede determinar que el monto cancelado corresponde a canon de arrendamiento por el local comercial objeto de la presente demandada. En cuanto a la causal alegada por la parte demandante de la referida insolvencia se estima que la parte demandada con las pruebas aportadas no logró demostrar el pago de los meses adeudados, y siendo que dicha causal encuadra en el artículo 40 literal A, de la Ley de Regulación de arrendamiento para Uso Comercial, se evidencia de los autos la mora en el pago del canon de arrendamiento, encuadrándose en la mencionada causal de desalojo, por lo que resulta procedente en derecho declarar CON LUGAR la presente demanda. En consecuencia el desalojo del local comercial ubicado en la Avenida Pedro León torres, entre calles 48 y 49, N° 48-80, planta baja del Edificio F.S, Barquisimeto Municipio Iribarren del Estado Lara, por lo que el ciudadano PASCUAL SEGUNDO CRESPO AGUILAR debe entregar el mismo libre de bienes y personas. Se condena en costas a la parte demandada por resultar perdidosa en la presente demanda. Se advierte a las partes que el Tribunal procederá a publicar el presente fallo de conformidad con el articulo 877 Ibídem. El Tribunal deja constancia que no se realizó la grabación de la presente audiencia de Juicio, por no contar con los medios audiovisuales.”
PRUEBAS PRESENTADAS EN AUTOS
Pruebas presentadas por la parte actora:
1. Promovió marcado con la letra “A”, original del poder especial, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, en fecha 19 de diciembre de 2.018, bajo el N° 51, tomo 418, folios 183 hasta el 185. Dado a que el mismo no fue impugnado, se establece que los apoderados aquí accionantes sí tienen la representación judicial y así se decide.
2. Promovió marcado con la letra “B”, copia simple de contrato de compra venta, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barquisimeto, en fecha 31 de mayo de 1.996, bajo el N° 12, tomo 80. Dicha documental al no haber sido impugnada conserva la veracidad del contenido de las afirmaciones allí descritas su valoración se verifica de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
3. Promovió marcado con la letra “C”, original de contrato privado de arrendamiento suscrito por las partes. Su contenido no impugnado por el adversario, refleja la convención arrendaticia que vienen sosteniendo las partes desde el 2010, lo cual constituye el instrumento fundamental en que se basa el actor para solicitar su resolución

Pruebas presentadas por la parte demandada:
1. Promovió marcado con la letra “A”, en un folio útil, originales de tres (3) recibos de pago. Se trata de documentales privadas cuyo contenido no puede ser valorado por esta alzada, por cuanto nada expresa de manera inteligible la vinculación que pudiera tener con la relación arrendaticia propuesta en autos, motivos por los cuales quedan desechados en este juicio y así se determina.
2. Promovió marcada con la letra “B”, copia impresa de depósito bancario, de fecha 20 de diciembre de 2018, emanado de la entidad bancaria Banco Provincial, con la letra “C”, copia impresa de depósito bancario, de fecha 21 de enero de 2.019, emanado de la entidad bancaria Banco Provincial y con la letra “D”, copia impresa de transferencia bancaria, de fecha 20 de febrero de 2.019, realizada desde una cuenta perteneciente al Banco Provincial a otra cuenta de esa misma entidad bancaria. Se corresponden a copias simples que como prueba de documentales tipo tarjas deben ser controladas dentro de la causa y al no haberse hecho, no hay lugar a la presunción legal que establece el artículo 1.383 del Código Civil sobre ellos, y mucho menos pueden oponerse a la contraparte toda vez que emanaron de un banco, quien es en todo caso quien posee la otra parte, correspondiéndole a la actora traer todas las piezas del documento tarja que conformaba el original para así hacerlas valer en juicio; en consecuencia se desechan los depósitos bancarios promovidos, como material probatorio de esta causa. Así se decide.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se encuentra esta alzada en oportunidad procesal para proferir el fallo sobre el presente recurso de apelación ejercido por la parte demandada, quien actuó, asistida por el profesional del derecho Alexis Principal con Inpreabogado N°4.386.213, en contra de la sentencia emitida por el Tribunal a-quo. En este sentido corresponde a esta alzada determinar si la misma se encuentra ajustada a derecho, tal como lo señala en su artículo 63 la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Acto seguido se desciende a establecer los límites de la competencia teniendo claro que son disímiles las facultades del juez superior en los casos de sentencias. En este sentido, la apelación otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictaminar la sentencia que resuelva sobre el litigio.

Al hilo de lo dicho, se observa que en la presente causa quien este recurso conoce, dispone de competencia amplia, para la revisión del fallo apelado, producto de la declaratoria Con Lugar en la demanda de autos.

Para comenzar, esta instancia alecciona lo que se concibe como proceso civil, entendido este, como el conjunto de actos inclinados a obtener una sentencia, cuyo proceso está sustentado por el principio dispositivo o de impulso de parte, también movido por un envite legal, que discurre mediante una serie de fases o etapas preclusivas que se suceden unas a otras. Por su parte el Juez, en su condición de director del proceso, interviene en forma trascendental en la realización de este instrumento fundamental para la construcción de la justicia y la efectiva resolución de los conflictos que conlleven al sostenimiento de la paz social. Como regidor del proceso, el Juzgador está llamado a asumir la posición activa que le exige el Texto Fundamental, al señalarle que debe ser el principal garante de la actuación circunstanciada de la ley y de sus propios mandatos normativos y está impuesto no sólo a garantizar a la persona el acceso a los órganos de administración de justicia, sino a cuidar porque esa justicia se imparta de forma, imparcial, idónea, y sobre todo transparente para garantizar el ejercicio eficaz del referido derecho.

Emplazada quien esta causa conoce a dictar el fallo de mérito, atañe verificar las circunstancias que conllevaron al tribunal que nos precede a la declaratoria en la presente causa.

Al respecto, observa esta alzada que el actor demandó el desalojo del inmueble arrendado fundamentándose en el artículo 40, literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial el cual establece:

Artículo 40:
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
(…)

En el presente caso, se observa que el arrendador-demandante, alega la insolvencia de la parte demandada, aduciendo que el demandado dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Octubre. Noviembre y Diciembre de 2018 y Enero del 2019. Por su parte, el demandado negó, rechazó y contradijo la demanda aduciendo que no era cierto que había dejado de cancelar los meses de octubre y noviembre de 2018, y que al respecto consignaba copia simple del depósito de fecha 20 de diciembre de 2018, en la cuenta señalada a nombre de Laura Ferreira De Ferreira, así como también consignaba otros recibos, también a nombre de la mencionada ciudadana.

Ahora bien, visto lo anterior, y por cuanto los actores demandan el desalojo por falta de pago de dos mensualidades consecutivas, tenemos que los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil establece, que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o derecho extintivo de la obligación. En este sentido, el hecho de contradecir pormenorizadamente la demanda en todas y cada una de sus partes, no constituye causa de inversión en la carga probatoria pues en el caso de desalojo por falta de pago, la carga probatoria recae sobre el demandado, quien debe demostrar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, o que el mismo no se realizó por alguna causa que no le sea imputable. En el presente caso, tenemos que no fue un hecho controvertido la relación arrendaticia existente entre las partes; que la misma data de más años.

En sintonía con lo analizado, ratifica esta juzgadora que cuando se invoca la falta del cumplimiento de una de las obligaciones principales en la contratación arrendaticia, el párrafo cuarto del artículo 27 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, señala lo siguiente:

…Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que al efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial…”

La anterior norma establece que en caso de que el arrendatario no pueda realizar el pago del alquiler del local comercial arrendado por causas ajenas a él, se depositará o consignará como lo disponga la autoridad administrativa competente en esta materia arrendaticia; de lo que se colige que ya no será competencia de los Tribunales de Municipio recibir y tramitar las consignaciones arrendaticias previstas en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, el procedimiento judicial previsto en la referida norma fue suprimido en la nueva ley que rige la materia, estableciendo un procedimiento administrativo.

No obstante lo anterior, es un hecho público y notorio que el Ejecutivo Nacional aún no ha reglamentado los mencionados régimen de supresión y régimen transitorio, razón por la cual, no existe un órgano administrativo encargado de la recepción de las consignaciones arrendaticias que surgieren con ocasión de contratos de arrendamiento de locales comerciales, en los casos que por causas no imputables a él o la arrendataria no se pueda realizar el pago de los correspondientes alquileres, y ante la inexistencia del órgano administrativo competente a quien faculta el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para la consignación de las pensiones por alquiler de locales comerciales, debe garantizarse al justiciable su derecho a la defensa, en el entendido que ante la falta de pago, pudiera constituirse el arrendatario en mora, lo que conllevaría a incurrir en una de las causales de desalojo del inmueble, lo cual pudiera eventualmente ocasionarle un gravamen irreparable; en tal virtud, a criterio de esta alzada, existiendo un procedimiento judicial, a saber el contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para casos como el de autos; el cual si bien no es el contemplado en el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para el caso de arrendamiento de locales comerciales, tal procedimiento debe seguirse aplicando supletoriamente hasta tanto el Ejecutivo Nacional dé cumplimiento a lo estipulado en el artículo 50. Disposición Transitoria Sexta del referido Decreto-Ley, y reglamente el régimen transitorio que asegure la continuidad administrativa de las funciones públicas relacionadas con las categorías de arrendamiento reguladas por la ley actual; y es por ello que a los fines de no menoscabar derechos constitucionales, como el acceso a la justicia, y la tutela judicial efectiva de la empresa consignataria, quien se podría ver afectada en sus derechos derivados de una eventual falta o mora en el pago de los cánones de arrendamiento, es por lo que los Tribunales de Municipio tienen jurisdicción para conocer y decidir sobre las consignaciones arrendaticias, y así se establece.

En este orden, establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad.”

Igualmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia vinculante dictada en el expediente N° 07-1731 de fecha 5 febrero de 2009, expresó lo siguiente:
“…En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.
…omissis…”

Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida el lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.

Que definido como queda a la luz de la citada norma y la parcialmente transcrita jurisprudencia, de que la parte demandada al señalar que la relación arrendaticia era por mensualidades vencidas; éstas mensualidades deberían pagarse el último día del mes vencido; y vistas las documentales probatorias presentadas por la parte demandada, las cuales como se indicara ut supra no alcanzaron dentro del presente proceso la veracidad de los pagos pretendidos, por cuanto no arrojaron los resultados legales contundentes y desvirtuantes de la insolvencia invocada; se colige que tales presuntos Pagos traídos a los autos por el demandado, conforme a lo establecido en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; no crearon en quien decide la convicción de solvencia y así tenemos que por cuanto las mismas debían ser consignadas a la finalización de cada mes, más los quince (15) días, establecidos en la ley especial que regula la materia, es decir, la mensualidad correspondiente al mes de octubre de 2018 debió ser consignada hasta el día 15 de noviembre de 2018, y la correspondiente al mes de noviembre, antes del 15 de diciembre de 2018, es decir, dentro de los primeros quince (15) días de cada mes; y por cuanto de autos se evidencia que las mismas no fueron consignadas tempestivamente, se determina la insolvencia en la que incurrió la parte arrendataria hoy demandada y así se establece.

Ahora bien, aduce la representación judicial de la parte demandada que la relación arrendaticia que vincula a las partes en el proceso debió ser adecuada a los postulados establecidos en el Decreto de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que obliga según el artículo 41 literal L, al respecto ultima esta alzada que del contenido de la norma en mención su contenido refiere que para el caso que se pretenda dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro vinculados con la relación arrendaticia, debe constar que se haya agotado la instancia administrativa, lo cual no es el caso en el juicio que nos ocupa por cuanto no fue solicitado el decreto en referencia por la parte actora al momento de iniciar la acción cursante en autos, por todo lo cual no puede condicionarse tal circunstancia a la pretensión actoral, teniéndose por argumento en contrario que los hechos narrados y probados por la parte actora se encuentran subsumidos en el supuesto de hecho para la procedencia del desalojo, conforme al artículo 40 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resultando forzoso para esta juzgadora declarar Con Lugar la presente acción, y ordenar la desocupación inmediata del inmueble arrendado, dada la insolvencia en el pago de más de dos mensualidades de arrendamiento; y así se decide.

Finalmente en cuanto al petitorio actoral relacionado al pago por concepto de daños y perjuicios, resulta igualmente procedente el cobro de la cantidad reclamada por dichos conceptos, toda vez que es obligante concluir que existe en este caso, el cumplimiento de los lineamientos jurisprudenciales que establecen el modo en el cual debe solicitarse la resolución del contrato de arrendamiento por desalojo, y la intención de percibir los montos derivados del uso del inmueble como daños y perjuicios, evitando que se pudiera configurar una inepta acumulación, tal como lo hiciera oportunamente la parte aquí accionante. Todo de conformidad con criterio sentado por la Sala Constitucional en fallo N° 361 del 10 de julio de 2009, caso: María Antonia Silva de Casellas y otros c/ Depositaria Judicial La Consolidada, C.A., y así debe declararse en el dispositivo del fallo.
DECISIÓN

En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el ciudadano PASCUAL SEGUNDO CRESPO AGUILAR, parte demandada, asistido por el Abogado Alexis Principal, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 108.859, en contra de la sentencia dictada en fecha 04 de julio de 2019, por el TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIADAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. Se declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL intentada por los ciudadanos CARLOS ALBERTO FERREIRA, MARIA OTILIA FERRERIRA, EDUARDO FERREIRA Y LAURA DE FERREIRA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. -3.868.979, 3.868.980, 5.238.494 y 7.355.079, respectivamente en contra del ciudadano PASCUAL SEGUNDO CRESPO AGUILAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 4.386.213.
SEGUNDO: Se CONDENA al ciudadano PASCUAL SEGUNDO CRESPO AGUILAR, parte demandada a entregar libre de bienes y personas el inmueble conformado por un local comercial ubicado en la Avenida Pedro León torres entre calles 48 y 49, local N° 48-80, planta baja del Edificio F.S., Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, que mide treinta y siete metros cuadrados con cincuenta y siete centímetros (37,57 Mts2), alinderado de la siguiente forma: Norte: La avenida Pedro León Torres, que es su frente; Sur: Terrenos que están o fueron ocupados por María de la Asunción Zambrano Perdomo; Este: Terrenos que están o fueron ocupados María de la Asunción Zambrano Perdomo, y Oeste: Con la calle 49.
TERCERO: Se CONDENA al pago de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00) por concepto de daños y perjuicios; más un monto de MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00) mensuales calculados hasta la entrega del referido inmueble.
CUARTO: Se RATIFICA la condenatoria en costas proferida por el a-quo y se CONDENA a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese.
La Jueza Provisoria,
El Secretario,
Abg. Elizabeth Dávila León
Abg. Julio Montes

Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes