TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Dicta el siguiente fallo definitivo.
En el juicio por desalojo de inmueble, incoado ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, por la abogada Carmen Beatriz Daza Gil, inscrita en Inpreabogado bajo el número 126.046, actuando en nombre y representación de la empresa Construcciones e Inversiones La Brizantha, C. A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en fecha 3 de diciembre de 2008, bajo el número 26, Tomo 80-A, contra el ciudadano Elías Issa Atie, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 15.294.025, asistido por el abogado Ramón Humberto Hernández Camacho, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 8.093, remitido posteriormente al Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial en virtud de la inhibición de la ciudadana juez del Tribunal Segundo de Municipios; el Juzgado supra identificado, dictó sentencia definitiva en fecha 14 de febrero de 2018, mediante la cual declaró:
PRIMERO: Con lugar la Demanda que por Desalojo por falta de pago que interpuso la Empresa “CONSTRUCCIONES E INVERSIONES LA BRIZANTHA C.A, identificada en autos, representada por la Dra. CARMEN BEATRIZ DAZA GIL. I.P.S.A. N° 126.046, en fecha 30 de Noviembre del 2.015 y recibida en este Tribunal el 4 de Agosto del 2.017; contra el ciudadano ELÍAS ISSA ATIE, identificado en autos, representado en este acto por el Dr. RAMÓN HUMBERTO HERNÁNDEZ CAMACHO. I.P.S.A. N° 8.093; por estar insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de Octubre del 2015 hasta el día de hoy en que se publica esta Sentencia; en el local comercial que ocupa ubicado en la Avenida Bolívar planta baja, entre calles 11 y 12, Parroquia Juan Ignacio Montilla del Municipio Valera del Estado Trujillo donde funciona la Empresa REPUESTOS DE ELECTRODOMÉSTICOS ALUZE C.A.; todo de conformidad con el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial en concordancia con el artículo 1.592 del Código Civil y artículo 254 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia:
1. Deberá hacer entrega del local que ocupa ubicado en la Avenida Bolívar planta baja, entre calles 11 y 12, Parroquia Juan Ignacio Montilla, Municipio Valera del Estado Trujillo; totalmente desocupado de personas, cosas y de las faenas o actividades comerciales que realiza la Empresa REPUESTOS DE ELECTRODOMÉSTICOS ALUZE C.A.
2. Se establece que la Relación Arrendaticia que vincula a las Partes es a través de un Contrato Verbal y a Tiempo Indeterminado.
SEGUNDO: Se declaran prescritos los cánones de arrendamiento que van desde el mes Septiembre del 2.010 al mes de Septiembre del 2.015. Pero no están prescritos los cánones de arrendamiento que van desde el mes de Octubre del 2.015 hasta el día de hoy cuando se publica la presente Sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.980 del Código Civil.
TERCERO: Se declara sin lugar la inadmisibilidad de la Demanda argumentada por la Parte Demandada al indicar que en expediente N° 12.406 cuya Sentencia corre en autos ya se había discutido la reclamación por el pago y no debía hacerse de nuevo.
CUARTO: Se estima el valor de la Demanda en la cantidad de Cuatro Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 4.800,oo) equivalentes a 32 Unidades Tributarias, por cuanto para el momento de la Admisión de la Demanda la Unidad Tributaria estaba en 150 Bolívares; y este Tribunal se declara competente para conocer la Demanda por la Cuantía.
QUINTO: Dada la naturaleza de justicia social del presente fallo no hay condenatoria en costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.” (Sic).

Contra la referida decisión del a quo, solo el demandado interpuso recurso ordinario de apelación, el cual fue admitido en ambos efectos y remitido el expediente a esta Alzada.
Sólo la parte demandada presentó escrito de informes ante esta Alzada en fecha 7 de agosto de 2018, mediante el cual circunscribió su recurso de apelación a los puntos referidos a la inadmisibilidad de la demanda, la prescripción del cobro de los cánones de arrendamiento que van de octubre de 2015 hasta el 14 de febrero de 2018, y el incumplimiento del arrendador en adecuar el contrato de arrendamiento y el monto del canon de acuerdo a los parámetros previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto de conformidad con el principio tantum devolutum quantum appelatum, según el cual, el juez de alzada no puede conocer ni decidir sobre puntos de la sentencia apelada que no le hayan sido devueltos por la apelación, quedando fuera de debate aquellos puntos con los que la parte no apelante se conformó a pesar de que le causaban gravamen.
Concluida la sustanciación del recurso de apelación y cumplidas las demás formalidades de ley, pasa esta Alzada a dictar sentencia definitiva, en los términos siguientes:
ALEGATOS DE LAS PARTES
Alegatos de la parte Actora.
La parte actora mediante libelo presentado a distribución el 5 de noviembre de 2015 y repartido el 9 de noviembre de 2015 al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, propuso demanda de desalojo de inmueble contra el ciudadano Elías Issa Atie, y alegó:
1. Que demanda al ciudadano Elías Issa Atie a fin de que desaloje el local comercial que viene ocupando ubicado en la Avenida Bolívar, calles 11 y 12 de la ciudad de Valera del Estado Trujillo, donde funciona una actividad comercial llamada “Repuestos de Electrodomésticos Aluze, C. A”, específicamente al lado del local donde se encuentra la empresa denominada “La Casa del Electrodoméstico”, y consecuentemente, haga entrega de tal inmueble libre de personas y cosas, y pague las costas procesales.
2. Que la parte demandante en el año 2009 le compró al ciudadano Teodoro Amado Godoy, titular de la cédula de identidad número 4.477.344, un edificio de manera global consistente de dos plantas, el cual hace esquina con la Avenida Bolívar y las calles 11 y 12 de la ciudad de Valera del Estado Trujillo, conformado por varios locales y que al momento de la venta se encontraban arrendados, en consecuencia, designó como administrador-arrendador del inmueble al prenombrado Teodoro Amado Godoy, por lo que dicho ciudadano en su condición de arrendador celebró un contrato de arrendamiento verbal desde el año 2010 con el demandado Elias Issa Atie sobre un local comercial ubicado en la planta baja del edificio, fijándose un canon de arrendamiento por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo).
3. Que según sentencia definitiva dictada en fecha 23 de mayo de 2011 en el expediente 12.406 llevado por el entonces Juzgado de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, hoy Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial, declaró que la relación arrendaticia que vincula a las partes es a través de un contrato verbal a tiempo indeterminado.
4. Que el demandado desde el mes de octubre de 2010 no cumple a cabalidad con sus obligaciones tales como pagar puntualmente el canon de arrendamiento, y cuidar y conservar el inmueble arrendado, siendo infructuosas todas las diligencias realizadas a tal fin.

La parte demandada dio contestación a la demanda de la siguiente manera:
1. Impugnó por excesiva la estimación del valor de la demanda.
2. Opuso como cuestión previa el defecto de forma del libelo de la demanda, en razón de que la parte actora sólo cumplió con el requisito de la situación del inmueble pero no lo hizo con respecto a los linderos, de conformidad con el ordinal 6° del artículo 346 y ordinal 4° del artículo 340, ambos del Código de Procedimiento Civil
3. Opuso como cuestión previa la inadmisibilidad de la presente demanda por ser contraria al orden público, por considerar que la conducta recurrente de la empresa demandante ha sido la del acoso al demandar a todos los inquilinos de los locales que integran el edificio pero que en ningún momento se ha ocupado de cumplir con los postulados de la nueva ley y que en el presente caso deberá asumir sus responsabilidades por cuanto al no haber procedido a la adecuación del contrato y al no tomar en cuenta el carácter de orden público de la citada ley, la arrendataria incurre en desacato lo cual configura la inadmisibilidad de la presente demanda.
4. Rechazó y contradijo la presente demanda por ser falsa, temeraria y contraria al orden público; que es falso que haya suscrito un contrato verbal de arrendamiento desde el año 2010 sobre el local comercial objeto de juicio.
5. Rechazó que desde el mes de octubre de 2010 no cumpla con sus obligaciones como pagar puntualmente el canon de arrendamiento y cuidar y conservar el inmueble arrendado.
6. Que sí reconoce la existencia de la relación arrendaticia.
7. Reconvino a la parte demandante para que conviniera o así la condenara el tribunal de la causa en que los cánones de arrendamiento vencidos desde el mes de octubre de 2010 prescribieron el último día de cada mes por el transcurso de más de tres años de cada canon de mes a partir de su vencimiento, así como también prescritos los cánones de arrendamiento de los meses que transcurran desde el mes de septiembre de 2013 hasta la fecha de la sentencia definitiva a dictarse en el presente juicio por el transcurso de tres años contados a partir del mes de vencimiento del respectivo canon, lo cual estimó en la cantidad de veintisiete mil doscientos bolívares (Bs. 27.200,oo) equivalente a ciento cincuenta y tres unidades tributarias (153 U.T.).
8. Que en razón de que el contrato de arrendamiento no ha sido adecuado no está obligado a pagar canon de arrendamiento hasta que no haya sido fijado por el ente administrativo o por acuerdo entre las partes.
9. Reconvino a la parte demandante para que a partir del mes de mayo de 2014, fecha en que fue publicada en Gaceta Oficial el decreto ley, no se le considere al demandado reconviniente en estado de insolvencia hasta tanto se adecúe el contrato de arrendamiento.
10. Que estima el valor de los dos puntos de la reconvención en la cantidad de cincuenta y cuatro mil cuatrocientos bolívares (Bs. 54.400,00) equivalente a trescientas seis unidades tributarias (306 U.T.).

THEMA DECIDENDUM
Tratándose el presente asunto de una demanda de desalojo de inmueble destinado al uso comercial en fundamento a la supuesta insolvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento a partir del mes de octubre de 2010, conforme a lo previsto en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y habiendo la parte demandada hecho valer la prescripción de la acción de cobro de dichos cánones, y por ende su estado de solvencia en el pago de dicha obligación; y el a quo declarado en la recurrida la prescripción del cobro de los mismos desde el mes de septiembre de 2010 hasta el mes de septiembre de 2015, sin que la parte actora se haya alzado contra lo decidido, mediante el ejercicio del recurso de apelación; considera esta alzada que, conforme al principio tantum devolutum quantum appelatum, según el cual, el juez de alzada no puede conocer ni decidir sobre puntos de la sentencia apelada que no le hayan sido devueltos por la apelación, quedando fuera de debate aquellos puntos con los que la parte no apelante se conformó a pesar de que le causaban gravamen, el thema decidendum o relación jurídica controvertida está circunscrito en determinar, si la acción para el cobro de los cánones de arrendamiento que van del mes de octubre de 2015 hasta el 14 de febrero de 2018, se encuentra prescrita, o si por el contrario, el arrendatario dejo de pagar dos (2) o más cánones de arrendamiento legales, no prohibido dicho cobro por la ley, para que de esta manera resulte procedente la acción de desalojo incoada, para lo cual deberá este Tribunal Superior establecer, si el arrendatario estaba obligado o no a pagar dichos cánones sin haberse procedido a la adecuación del contrato y a la fijación del monto de los mismos por los métodos establecidos en el Decreto Ley en referencia; no sin antes determinar, si la falta de adecuación del contrato a lo establecido en dicho Decreto constituyen un motivo de inadmisibilidad de la demanda intentada.
En los términos antes expuestos queda sintetizada la presente controversia sometida a consideración de este Juzgado Superior.
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES
La parte demandante promovió las siguientes pruebas:
Promovió copia fotostática simple de expediente número 365-934 contentivo de registro de comercio perteneciente a la empresa Construcciones e Inversiones La Brizantha, C. A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, en fecha 3 de diciembre de 2008, bajo el número 26, Tomo 80-A. Con esta documental se demuestra la constitución y existencia de la persona jurídica que ostenta la cualidad de demandante, la cual valora este tribunal de conformidad con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil.
Promovió original de poder especial autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto del Estado Lara, el 16 de abril de 2015, bajo el número 2, Tomo 52. Esta documental el tribunal la valora como demostración de la legitimidad que tiene las abogadas Thania Merentes y Carmen Daza como apoderadas judiciales de la parte actora.
Promovió copia fotostática simple de documento de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, estado Trujillo el 9 de julio de 2009, bajo el número 2, Tomo 69, y protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo en fecha 14 de Julio de 2009, bajo el N°2009.1625, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 453.19.7.2.638, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009. Esta documental demuestra la cualidad de propietaria arrendadora del inmueble objeto del litigio y por ende la legitimidad de demandar el desalojo del mismo, la cual se valora de conformidad con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil.
Promovió copia fotostática simple de decisión definitiva dictada en el expediente número 12.406 en fecha 23 de mayo de 2011, por el extinto Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial, hoy Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque, con esta documental se demuestra la existencia de la relación arrendaticia de tipo verbal y a tiempo indeterminado que vincula las partes en este proceso, la cual se valora de conformidad con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil.
Promovió copia fotostática simple de decisión dictada en el expediente número 12.408 en fecha 12 de julio de 2011 por el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo. Esta documental se desecha por no tener relación con los hechos controvertidos del presente proceso.
Promovió copia fotostática simple de expediente número 454-4233 contentivo de registro de comercio perteneciente a la empresa Repuestos de Electrodomésticos Aluze, C. A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Trujillo, en fecha 20 de julio de 2010, bajo el número 26, Tomo 21-A RMPET, Esta documental se desecha por no tener relación con los hechos controvertidos del presente proceso.
Promovió original de constancia de pago de canon de arrendamiento de fecha 2 de septiembre de 2010, esta documental el tribunal loa desestima por referirse al pago de un canon de arrendamiento no comprendido en el período de insolvencia que la demandante alega como fundamento del desalojo.
Promovió copia fotostática simple de registro de comercio de la empresa Ferretería Georges, C. A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, el 16 de marzo de 2017, bajo el número 18, Tomo 4-A, Esta documental se desecha por no tener relación con los hechos controvertidos del presente proceso.
Promovió prueba de inspección judicial a ser practicada sobre el inmueble objeto de juicio. Con esta prueba se demuestra que en el inmueble objeto del litigio funciona la Sociedad Mercantil Repuestos de Electrodomésticos Aluze C.A., la cual adminiculada al documento contentivo del acta constitutiva de la denominada Sociedad Mercantil, donde se desprende que el demandado, ciudadano Elias Isaac Atie es accionista de la misma, se demuestra que el demandado de autos ocupa el inmueble objeto del litigio a través de dicha Sociedad Mercantil.
I
PUNTO PREVIO
DE LA IMPUGNACIÓN DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
La parte demandada al dar contestación a la demanda impugnó por excesiva la estimación de la demanda en la cantidad de VEINTE MIL CUARENTA BOLÍVARES (20.040,00 Bs.), según ella equivalente a 136 Unidades Tributarias, por considerar que tal estimación debió realizarse conforme a la regla prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, procediendo a estimarla en la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (4.800 Bs.), equivalente a TREINTA Y DOS UNIDADES TRIBUTARIAS (32 U. T.)
Considera esta alzada que, la parte demandada yerra al señalar que en este tipo de demandas la estimación se realiza conforme a la previsiones del mencionado artículo, ya que tal precepto legal opera cuando además de discutirse la validez de un contrato de arrendamiento se demanda el pago de pensiones insolutas, lo que no ocurre en el caso de autos, donde solo se hace valer la pretensión de desalojo; criterio este sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fallo de fecha 16 de julio de 2009, expediente No. 99-417.
En fundamento a lo anterior, la parte demandante actuó correctamente al estimar su demanda conforme a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, al haber acogido el a quo la estimación realizada por la parte demandada, y esta no haberse alzado contra tal determinación, mediante el ejercicio del recurso de apelación, y tratándose el tema de la cuantía una cuestión de orden público relativo, que solo se puede determinar de oficio en la primera instancia, conforme a lo previsto en el artículo 60 eiusdem, debe esta alzada declarar firme como valor de lo litigado la estimación realizada por la parte demandada en CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (4.800 Bs.), equivalente a TREINTA Y DOS UNIDADES TRIBUTARIAS (32 U. T.). Así se decide.
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA POR FALTA DE ADECUACIÓN DEL CONTRATO A LO ESTABLECIDO EN EL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL
La parte demanda en su escrito de informes, mediante el cual fundamentó su recurso de apelación, en relación al punto de la inadmisibilidad de la demanda, señalo lo siguiente:
“…por cuanto la Demandante (sic) Arrendadora (sic) omitió la obligación que le impone la Disposición Transitoria Primera de la Ley comentada, relacionada con la Adecuación (Sic) del Contrato (sic) de Arrendamiento, (sic) pretendiendo de esta manera que el Estado (sic) NO (sic) establezca las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre mi representado como Arrendatario (Sic) hoy demandado y la Propietaria (sic) Arrendadora (sic) hoy demandante, como lo IMPONE (sic) del artículo de la Ley en comento, quebrantando de esta manera, CONSTRUCCIONES E INVERSIONES LA BRIZANTHA C.A, (sic) lo antes mencionados artículos: 6° (RELACION ARRENDATICIA); 7° (Equilibrio y acuerdo entre las partes); (sic) 13° (Contrato escrito y Autenticado); (Sic) 14° ( pago de canon de Arrendamiento (sic) según la cantidad y oportunidad fijada debidamente en el contrato de acuerdo a la ley); 24° (Contenido del contrato de Arrendamiento), (sic) y 27° (De los cánones de Arrendamiento, (sic) su pago y fijación), normas éstas de evidente orden público.” (SIC).
De lo anterior se desprende que la parte demandada pretende que ante la omisión por parte del A quo de pronunciarse sobre tal punto, que esta Alzada se pronuncie declarando la inadmisibilidad de la presente demanda por considerar que al no haber la demandante arrendadora adecuado el contrato de arrendamiento a las exigencias y requisitos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se violaron normas de evidente orden público que a su juicio hacían inadmisible la presente demanda de desalojo.
Ante tal planteamiento, considera esta Alzada que, si bien es cierto la Disposición Transitoria Primera del Decreto en referencia exige la adecuación de los contratos de arrendamientos vigente a la fecha de entrada en vigencia del mencionado Decreto, en un plazo perentorio de seis (6) meses, y siendo cierto también que las normas contenidas en el mencionado Decreto Ley, por ser de aplicación obligatoria y contener derechos de carácter irrenunciables pueden catalogarse de orden público, la falta de cumplimiento de dicha obligación legal no genera una causa de inadmisión de la demanda, conforme a lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que lo que exige tal dispositivo legal para la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda es que la pretensión hecha a valer con ella, por su contenido lesione o contrarié del orden público, entendido por tal como el interés general de la sociedad, que sirve de garantía a los derechos particulares y a sus relaciones reciprocas.
De tal manera que, a juicio de esta Alzada, el hecho de que el arrendador demandante no haya adecuado el contrato de arrendamiento a las previsiones del Decreto Ley en referencia, no hace su pretensión contraria a ese interés general de la sociedad que dibuja la noción de orden público, máxime cuando dicho Decreto Ley no previó como una causa de inadmisibilidad de la demanda, y por ende una prohibición de su admisión la falta de adecuación de dicho contrato, y siendo los supuestos de inadmisibilidad límites al derecho de acción, no pueden ser susceptibles de interpretación extensiva o analógica.
Entender lo contrario implicaría, considerar erróneamente que el arrendador, aun no habiendo cumplido con su obligación de adecuación del contrato a lo establecido en el tantas veces mencionado Decreto Ley, no pueda demandar el cobro de cánones de arrendamiento no fijados a través de los métodos previsto en dicho Decreto, transcurridos dentro del lapso de seis (6) meses concedido por el legislador para la adecuación de dicho contrato; así como también que el arrendatario se viera imposibilitado de hacer valer los derechos consagrados en dicho Decreto, aun cuando el contrato de arrendamiento no haya sido adecuado.
En fundamento a las razones antes expuestas, considera esta Alzada que, la falta de adecuación del contrato a los términos establecidos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, podría configurar un motivo de improcedencia de la acción propuesta, pero no una causa de inadmisibilidad de la demanda. Así se declara.

DE LA PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN DE COBRO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO DESDE OCTUBRE DE 2015 AL 14 DE FEBRERO DE 2018
La parte demandada al dar contestación a la demanda, bajo el título de reconvención, que a juicio de esta alzada simplemente se trató de una defensa perentoria, opuso a la parte demandante la prescripción de la acción de cobro de los cánones de arrendamiento vencidos desde el mes de octubre de 2010 hasta la fecha en que se dictare la sentencia definitiva, por considerar que transcurrieron más de tres (3) años contados a partir del respectivo vencimiento de cada mes conforme a lo previsto en el artículo 1980 del Código Civil. La sentencia recurrida en relación a este punto, en su parte dispositiva decidió lo siguiente:
SEGUNDO: Se declaran prescritos los cánones de arrendamiento que van desde el mes Septiembre del 2.010 al mes de Septiembre del 2.015. Pero no están prescritos los cánones de arrendamiento que van desde el mes de Octubre del 2.015 hasta el día de hoy cuando se publica la presente Sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.980 del Código Civil.” (Sic).
Para fundamentar tal disposición, el A quo señaló lo siguiente:
“…Ahora bien, es cierto que los cánones que van desde Septiembre (sic) del (sic) 2010 a Septiembre (sic) del 2015 están prescritos y así lo declara este Tribunal; pero también es verdad que los cánones de arrendamiento que van desde Octubre del 2015 hasta los momentos actuales, por no haber transcurrido los 3 años, los mismos no están prescritos y mucho menos al día 06 de Septiembre (sic) del (sic) 2016, fecha en que la Parte (sic) Demandada (sic), se dio por citada, tal como consta al folio 174 del expediente. Razón por la cual este Tribunal (sic) declara prescritos los cánones de arrendamiento que van desde de Septiembre (sic) del (sic) 2010 a Septiembre (sic) de 2015; y no prescritos los que van desde Octubre (sic) del (sic) 2015 hasta el día de hoy 02 de Febrero (sic) de 2018 en que se pronuncia el dispositivo del fallo. Por lo que la Demanda (sic) se encuentra insolvente en tales cánones que van desde Octubre (sic) del 2015 al 06 de Diciembre (sic) de 2016 y así lo declara este Tribunal. (sic) Así se dispone.” (Sic).
La parte demandada en su escrito de informes presentado ante esta Alzada como fundamentación a la acción propuesta, manifestó lo siguiente:
“ …, petición que pido sea declarada ha lugar y en su defecto se Declaren (sic) Prescriptos (sic) los Cánones (sic) de Arrendamiento (sic) en los que hayan transcurrido los tres años de sus (sic) vencimiento para la fecha de la Definitiva (sic) a dictarse sobre esta Apelación, (sic) a partir del mes de Septiembre (sic) del (sic) 2.015…” (Sic).
De lo anterior se colige, que la parte demandada no se conformó, como si lo hizo la parte demandante con la declaratoria de prescripción de la acción de cobros de cánones de arrendamiento causados desde el mes de septiembre de 2010 al mes de septiembre de 2015, toda vez que ejercicio recurso de apelación contra lo decidido, argumentando ante esta Alzada que dicha declaratoria de prescripción debió comprender los cánones de arrendamiento transcurridos desde el mes de septiembre de 2015 hasta la fecha en que se dictare la presente decisión. Así las cosas, considera esta Alzada que, debe realizar pronunciamiento en este punto, solo sobre la declaratoria de prescripción o no de los cánones de arrendamiento transcurridos durante este último lapso.
La parte arrendataria demandada en su escrito de informes presentados ante esta Alzada manifiesta que, el juez A quo le dio a su citación un efecto interruptivo de la prescripción como si se tratara de una demanda por cobro de cánones de arrendamiento, como si la interrupción de la prescripción fuera de orden público, por lo que tal acto interruptivo debió ser alegado. No comparte esta Alzada el criterio formulado por la parte demandada ya que, si bien es cierto, en el presente asunto la parte actora no está demandando el cobro o cumplimiento de pago de cantidad de dinero por concepto de cánones de arrendamiento, no es menos cierto que, la demanda de desalojo intentada se fundamenta en el supuesto previsto en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que prevé como causa de desalojo la falta de pago de dos cánones de arrendamiento, lo que implica la existencia o validez de la obligación de pagarlos por parte del arrendatario, tanto es así que la parte demandada en su contestación a la demanda opuso su prescripción, por considerar que no tenía la obligación de pagarlos en virtud de haber transcurrido el lapso previsto en el artículo 1980 del Código Civil; circunstancia esta que faculta al arrendador demandante a demostrar el acto interruptivo de la prescripción alegada conforme a los previsto en el artículo 1969 eiusdem, que establece lo siguiente:
Artículo 1969: “Se interrumpe civilmente en virtud de una demanda judicial, aunque se haga ante un Juez incompetente, de un decreto o de un acto de embargo notificado a la persona respecto de la cual se quiere impedir el curso de la de la prescripción, o de cualquiera otro acto que la constituyan en mora de cumplir la obligación. Si se trata de prescripción de créditos, basta el cobro extrajudicial.
Para que la demanda judicial produzca interrupción, deberá registrarse en la Oficina correspondiente, antes de expirar el lapso de la prescripción, copia certificada del libelo con la orden de comparecencia del demandado, autorizada por el Juez; a menos que se haya efectuado la citación del demandado dentro de dicho lapso.”
De tal manera que, en fuerza de los argumentos antes expuestos debe verificar esta Alzada si hubo un hecho interruptivo de la prescripción de los cánones de arrendamientos comprendidos desde el mes de septiembre de 2015 a la presente fecha, producto de la interposición de la presente demanda y las previsiones contenidas en el mencionado artículo 1960 del Código Civil.
De la revisión de las actas procesales, observa esta Alzada que, la presente demanda fue introducida en fecha 9 de noviembre de 2015 y admitida el 30 del mismo mes y año, constando en autos la citación del demandado en fecha 6 de diciembre de 2016; hecho este que produjo la interrupción de la prescripción de los cánones de arrendamiento transcurridos desde el mes de octubre de 2015 en adelante, ya que sobre los efectos interruptivos de tal acto en relación a los cánones de arrendamiento transcurridos con anterioridad al mes de octubre de 2015, le está vedado a este Juzgado Superior pronunciarse, en virtud de lo decido por el A quo y la conformidad que manifestó la parte demandante con tal decisión, al no haber apelado de la decisión que hoy ocupa la atención de esta juzgador, en fundamento de que cualquier pronunciamiento que implique modificación de lo decidido en relación a la prescripción declarada de los cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de septiembre de 2010 hasta el mes de septiembre de 2015, haría incurrir a esta Alzada en el vicio de reformatio in peius.
En fuerza de lo anterior, considera esta Alzada que con la introducción de la presente demanda y la práctica de la citación de la parte demandada de fecha 6 de diciembre de 2016 se produjo la interrupción del lapso de prescripción de los cánones de arrendamiento correspondientes al mes de octubre de 2015 hasta el 6 de diciembre de 2016, fecha está a partir de la cual comenzaría a transcurrir nuevamente el lapso de prescripción de tres años previsto en el artículo 1980 del Código Civil; razón por la cual los cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de octubre de 2015 a la fecha no se encuentran prescritos. Así se decide.
DE LA INSOLVENCIA O NO DE LA PARTE DEMANDADA EN EL PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO AL MOMENTO DE PROPONERSE LA DEMANDA
La parte demandada en su escrito de contestación de la demanda y en el escrito de informes presentados ante esta Alzada como fundamento de la acción propuesta, manifestó lo siguiente:
“…la intención de mi representado no es la de enriquecerse sin causa, sino que LA ARRENDADORA se ponga de acuerdo en los términos del contrato, en lo relacionado con el canon de arrendamiento, y fijarlo de acuerdo al Decreto Ley, para proceder a ADECUARLO de conformidad con el artículo 45 ejusdem, hecho este que constituye el cumplimiento de la condición suspensiva que crea esta Ley (obligación natural del pago), a los efectos de hacer exigible el cobro de los arrendamientos, a partir del 24 de Noviembre (sic) de 2014, fecha en la cual venció el plazo de seis meses para que cumpliera con la adecuación del Contrato (sic) Arrendamiento (sic) en cuestión, y de esta manera proceder a cumplir con los pagos a partir de la fecha que se Fije (sic) el Canon (sic), por hacerse exigible de acuerdo a la Ley, no importando el monto que sea, sino que sean los cánones acordados legalmente de conformidad con los artículos 45, 14,17 y 3 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales.” (Sic).
En relación a este planteamiento el A quo en su sentencia, estableció lo siguiente:
“Con relación a los cánones de arrendamientos este Tribunal (sic) desea indiciarle a las Partes (sic) que si bien es cierto que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, en su Disposición Transitoria Primera, establece que con ocasión de entrada en vigencia de dicha ley (sic) las Partes (sic) en un Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) de un Local (sic) Comercial (sic), deben adecuarse a las prescripciones de dicha Ley, en especial a lo referente al canon y escoger unas de las formuladas que establece el artículo 32 de la misma, si las Partes (sic) no establecen de mutuo acuerdo un canon. Pero también es verdad que el arrendatario no puede evadir el cumplimiento de su principal obligación que es pagar el canon ya que no estar adecuado el contrato y el canon, y en un supuesto caso que el canon que se esté cancelando sea superior a las formulas establecidas en el artículo 32 de la Ley especial, pues el arrendatario tiene en sus manos la acción de reembolso de sobrealquileres para reclamar lo que se paga en exceso, pero no evadir la responsabilidad en cuanto a la principal obligación que tiene el arrendatario de pagar el canon como lo establece el artículo 1.592 del Código Civil como ha venido ocurriendo en la presente Causa (sic) Así se establece.” (Sic).
De lo anterior se colige que la parte demandada pretende sea declarada su solvencia con el pago de los cánones de arrendamiento transcurridos a partir del 23 de noviembre de 2014 fecha está en que venció el plazo que tenía el arrendador para la adecuación del contrato de arrendamiento, el cual inicio el 23 de mayo del mismo año, a tenor de lo establecido en el artículo 45 y disposición transitoria primera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud de que el arrendador no cumplió con dicha adecuación en el referido lapso de 6 meses, muy especialmente, la de adecuar y fijar un canon de arrendamiento conforme a las formulas y métodos previsto para tal fin en dicho Decreto; y sin bien es cierto, el arrendatario se encontraba obligado a pagar el canon de arrendamiento, tal obligación debía cumplirse mediante la fijación y pago de un canon estipulado conforme al Decreto Ley, por lo que existe prohibición al arrendador conforme al artículo 17 eiusdem, cobrar cánones de arrendamiento cuyo monto no sean producto de los métodos de cálculo establecidos en el presente Decreto.
En relación a la obligación de pagar el canon de arrendamiento y la fijación de su monto, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece lo siguiente:
Artículo 14: “El Arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento según la cantidad y oportunidad que se hayan fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.”
Artículo 17: “Se prohíbe cobrar cánones de arrendamientos que no sean aquellos calculados según los métodos que este Decreto Ley ofrece…”
Disposición Transitoria Primera: “Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley.”

De la interpretación de las normas antes citadas, considera esta Alzada que, si bien es cierto la principal obligación que tiene el arrendatario es la de pagar el canon de arrendamiento, en cuanto a la fijación del monto de los mismos, con la entada en vigencia del Decreto Ley en referencia, en fecha 23 de mayo del 2014 se estableció la obligación al arrendador de adecuar no solo el contrato, sino el monto del canon de acuerdo a lo establecido en el Decreto; obligación esta que debió cumplirse en un lapso de seis (6) meses contados a partir de la entrada en vigencia de tal Decreto hasta el 23 de noviembre de 2014; tanto es así que el artículo 14 supedito la obligación de pagar el canon de arrendamiento a la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo a lo estipulado en el Decreto Ley; y por otra parte, en el artículo 17 prohibió al arrendador el cobro de cánones de arrendamiento que no sean aquellos calculados según los métodos que ofrece el Decreto Ley.
De tal manera que, previamente a que la arrendadora ejerciera su pretensión de desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento causados a partir del 23 de noviembre de 2014, ha debido proceder a cumplir su obligación y adecuación del contrato y fijación de un nuevo monto del canon de arrendamiento de acuerdo a los métodos previstos en el mencionado Decreto, para que de esta manera surgiera la obligación del arrendatario de pagar un canon debidamente fijado, y por ende no le operare la prohibición de cobrar y por ende, demandar el desalojo en fundamento a cánones de arrendamiento ilegales o cuyos montos no sean producto de cálculos, según los métodos establecidos en el Decreto Ley que rige la materia.
Así las cosas, considera esta alzada que, no se trata de un asunto de solvencia o insolvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento a partir de la vigencia del mencionado Decreto ley, toda vez que la parte demandada reconoció no haber pagado dichos cánones, sino de una suspensión por parte del arrendatario del cumplimiento del cumplimiento de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, y por otra parte, de una prohibición al arrendador de cobrar los mismos, y por ende demandar el desalojo por su falta de pago, hasta tanto cumpliera con su obligación de adecuar el contrato y el monto de dicho canon, conforme a los métodos establecidos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se establece.
Por otra parte, de la revisión exhaustiva y detallada que ha realizado esta Alzada de las actas que conforman el presente expediente, advierte un hecho trascendental para determinar la procedencia de la presente acción de desalojo por la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento, prevista en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual no fue advertida por la primera instancia al dictar el fallo recurrido, como lo es el hecho de que habiéndose declarado prescrita, y por ende inexistente la obligación de pagar los cánones de arrendamiento que van desde el mes de septiembre de 2010 al mes de septiembre de 2015, ambos meses inclusive, para la fecha en que fue introducida la demanda, esto es el 9 de noviembre de 2015, en el caso de que el contrato se hubiera adecuado y fijado los cánones conforme al Decreto Ley caso, el demandado solo se encontraba incurso en la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2015, por lo que no había operado el supuesto de desalojo contemplado en el literal “a” del artículo 40 eiusdem, razón por la cual, no le había nacido a la arrendadora demandante el derecho de demandar el desalojo por la causal en referencia, al no haber incurrido el arrendatario demandado en la supuesta insolvencia de dos (2) cánones de arrendamiento para el momento de introducción de la demanda, ya que mal pueden computarse a los fines de configurar tal causal los cánones que transcurrieran una vez intentada la demanda. Así se decide.
En fundamento a los razonamientos que han quedado expuestos precedentemente, considera esta alzada que, la apelación intentada por la parte demandada debe ser declarada con lugar, anularse el fallo dictado y declarar improcedente la demanda de desalojo intentada, con la exhortación a las partes para que adecuen el contrato de arrendamiento a las previsiones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

III
D I S P O S I T I V A

En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada contra la sentencia definitiva proferida por el A quo, en fecha 14 de febrero de 2018.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE el alegato de inadmisibilidad de la demanda realizado por la parte demandada.
TERCERO: PRESCRITOS los cánones de arrendamiento que van del mes de septiembre de 2010 al mes de octubre de 2015.
CUARTO: IMPROCEDENTE la prescripción de los cánones de arrendamiento a partir del mes de octubre de 2015, alegada por la parte demanda.
QUINTO: IMPROCEDENTE la demanda que por desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento, en fundamento a la causal prevista en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, incoara la sociedad mercantil “CONSTRUCCIONES E INVERSIONES LA BRIZANTHA C.A., identificada en autos, representada por la abogada Carmen Beatríz Daza Gil, inscrita en el Instituto de Previsión Social de Abogado bajo el N° 126.046, contra el ciudadano Elías Isaa Atie, identificado en autos, representado por el abogado Ramón Humberto Hernández Camacho, inscrito en el Instituto de Previsión Social de Abogado bajo el N° 8.093, por no encontrarse el demandado incurso en el supuesto de desalojo contemplado en el literal “a” del artículo 40 eiusdem, al no haber incurrido el arrendatario demandado en la supuesta insolvencia de dos (2) cánones de arrendamiento para el momento de introducción de la demanda; así como también por no haber procedido la demandante a cumplir su obligación y adecuación del contrato y fijación del monto del canon de arrendamiento de acuerdo a los métodos previstos en el mencionado Decreto.
SEXTO: Se EXHORTA a las partes que procedan a cumplir la obligación de adecuar el contrato de arrendamiento que los vincula, a los términos establecidos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial
Se ANULA la decisión definitiva apelada.
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida, conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese la presente sentencia.
Remítase al Tribunal de la causa este expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en la ciudad de Trujillo, el diez (10) de enero de dos mil diecinueve (2019). 208º y 159º.-
EL JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

Abog. ADOLFO GIMENO PAREDES

LA SECRETARIA TEMPORAL,

Abog. LAURA VALECILLOS

En igual fecha y siendo las 3:00 p. m., se publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.

LA SECRETARIA TEMPORAL,