TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

-EN SU NOMBRE-
PODER JUDICIAL

TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, seis (6) días del mes de Febrero de dos mil diecinueve (2019).
208º y 159º

ASUNTO: KP02-V-2017-002898
PARTE ACTORA: FIRMA MERCANTIL “INVERSIONES VENROL S.A” debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción del Distrito Capital del Estado Miranda, bajo el Nro: 39, Tomo: 39-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados DUMELYS GONZALEZ ESCALONA y MARCO ALEXANDER ASUAJE COLMENAREZ, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 133.298 y 249.115, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES ELITE C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 25 de octubre de 1990, bajo el N° 28, tomo 5-A, en la persona de su Director-Gerente ciudadano ROMAN ANZOLA PEREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-3.787.190.-
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados MARIA DEL CARMEN CASTRO LOPEZ y ALEXY SEGUNDO MEDINA VELIZ, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros 90.157 y 160.668, respectivamente.-

EXTENSO DEL FALLO DEFINITIVO
JUICIO POR DESALOJO

-I-
SINTESIS PROCEDIMENTAL
Se inició el presente juicio por medio de escrito libelar en fecha 24 de octubre de 2017, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos Civiles del Estado Lara, correspondiendo mediante sorteo a este Juzgado, siendo admitida en fecha 01 de noviembre de 2017, ordenando la citación de la parte demandada a los fines que comparezca por ante este Tribunal, dentro de los 20 días de despacho siguientes a que conste en autos su citación.

Realizadas como fueron las gestiones del alguacil para la localización de la accionada, se evidencia al folio 168 que dejó constancia del recibo debidamente firmado por el ciudadano ROMAN ANZOLA PEREZ, antes identificado, quedando debidamente citado a partir del día de Despacho siguiente al 03 de julio de 2018. Asimismo se observa de las actas que en fecha 02 de Agosto de 2018, la demandada presentó escrito de oposición de cuestiones previas, especialmente las contenidas en los ordinales 1° y 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, siendo decididas en fechas 13 de agosto y 02 de octubre del 2017.

Posteriormente en fecha 09 de octubre de 2018, se llevó a cabo la Audiencia Preliminar, asimismo en fecha 15 de octubre de 2018 se fijaron los límites de la controversia, en fecha 24 del mismo mes y año se ordenó agregar las pruebas promovidas por la parte demandada siendo admitidas en esa misma fecha, fijando fecha para la evacuación de las mismas, ordenando oficiar al Gerente del Banco de Venezuela, mediante oficio N° 779, cuyas resultas cursan a los folios 34 al 47 de la pieza N° 2, y al Gerente del Banco Bicentenario, el cual cursa al folio 16 de la pieza N° 2 el acuse de recibo, asimismo se extendió el lapso de evacuación de las mismas por 10 días más de despacho, mediante auto dictado en fecha 14 de noviembre de 2018, seguidamente en fecha 05 de diciembre se fijó fecha para que se llevara a cabo el Debate Oral.

En fecha 08 de enero del año que discurre la parte demandada otorgó Poder Apud Acta, a los Abogados MARIA DEL CARMEN CASTRO LOPEZ y ALEXY SEGUNDO MEDINA VELIZ, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros 90.157 y 160.668, respectivamente, finalmente en fecha 22 de enero del presente año se llevó a cabo el Debate Oral,

-II-
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

ALEGATOS EXPLANADOS POR LA PARTE ACCIONANTE

Alegando la representación judicial de la parte actora que su representada celebró en fecha 16 de mayo de 2014 contrato de arrendamiento con la FIRMA MERCANTIL “INVERSIONES ELITE, C.A”, plenamente identificada en autos, sobre los Locales identificados con los números A-23, A-24, A-25, A-26, A-27, A-287, A-29, A-30 y A-31, modulo norte del “CENTRO COMERCIAL VENROL” ubicado en la Avenida Pedro León Torres entre calles 49 y 50, con un área aproximada de SETENTA Y SIETE CON OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (77,86 mts2). Cada local, para un área total de SETECIENTOS METROS SETENTA Y CUATRO CENTIMETROS CUADRADOS (700,74 m2). Señaló que en el situado contrato firmado por las partes se acordó el valor del canon de arrendamiento de TREINTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs 35.666,00), los cuales debían ser cancelados dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes adelantado, expresó que del contrato se desprende que era obligación del arrendatario cancelar los pagos de los servicios públicos y privados correspondientes a las áreas comunes.

Arguyó que la Firma Mercantil “INVERSIONES ELITE, C.A”, identificada en autos, hasta el mes de Julio del año 2016 cumplió con sus obligaciones de cancelar los cánones de arrendamiento y de cuotas de Gastos Comunes (Condominio), siendo que a partir del mes de agosto del año 2016 a la presente fecha ha incumplido lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, en relación al pago del canon de arrendamiento, indicó que no ha cumplido con el pago correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2016, y los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año 2017, que también ha incumplido con lo dispuesto en la cláusula Octava del contrato de arrendamiento con relación al pago de los servicios de gastos públicos y privados, correspondiente a las áreas comunes, tales como luz, agua, teléfono, gas, aseo urbano, mantenimientos de equipos (hidroneumático), conserjería, lo cual ha incumplido con los pagos correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2016, y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año 2017.

Indicó que debido a los constantes atrasos en el pago de los cánones de arrendamiento y de los servicios públicos y privados, donde hicieron diligencias para el cobro del pago oportuno siendo inútiles todas las gestiones ya que el arrendatario se ha negado en cancelar tal obligación conforme a lo pastado y que consta en el referido contrato de arrendamiento. Asimismo alegó que de acuerdo a la relación de gastos de condominio emanada de la Administradora del Centro Comercial Venrol C.A, empresa Administradora Veneto C.A, la demandada adeuda por concepto de cánones de arrendamientos la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS VEINTICUATRO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs 499.324,00 correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2016 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año 2017, por un valor de TREINTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs 35.666,00), cada uno, y por gastos comunes, la cantidad de OCHO MILLONES TRESCCIENTOS VEINTE MIL QUINIENTOS TREINTA y UN BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS (Bs 8.320.531,14), correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2016 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año 2017.

Fundamentando sus alegatos en los normas contenidas en los artículos 1.579, 1.592, 1.264, del Código Civil, y 1.159 en concordancia con el artículo 1.264 del Código Civil y el artículo 40 literal “a” e “I” y el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por todo lo anteriormente expuesto acudió ante esta autoridad para demandar por DESALOJO a la Sociedad Mercantil “INVERSIONES ELITE, C.A”, plenamente identificada en autos, para que entreguen completamente desocupado y libre de personas y Bienes el Local Comercial objeto del arrendamiento, así como el pago de los costos y costas procesales, calculados en un 30 % del total adeudado, Estimando la demanda en la suma de OCHO MILLONES OCHOCIENTOS DIECINUEVE MIL OCHOCIENTOSCINCUENTA Y CINCO CON CATORCE CENTIMOS (Bs 8.819.855,14) equivalentes a 29.399,51 UT.

DEFENSAS DE FONDO DE LA PARTE DEMANDADA

Estando dentro de su oportunidad procesal, la parte accionada, alegó que es cierto que celebró contrato de arrendamiento con los representantes legales de los dueños del Centro Comercial Venrol, S.A, en la persona de Inversiones y Vivienda, en fecha 16 de mayo del año 2014, para los Locales A-23, hasta el A-31, en la dirección señalada y con el área aproximada descrita en el escrito libelar, asimismo manifestó que en dicho contrato se acordó el Canon de Arrendamiento por un monto de TREINTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES (35.666,00 Bs), pagaderos los primeros cinco (05) días de cada mes, así como los pagos de Servicios Públicos.

Por otra parte, negó, rechazó y contradijo, lo alegado por la parte actora, ya que no es cierto que haya dejado de pagar los meses de agosto del año 2016 hasta el mes de septiembre del año 2017, donde la sumatoria de todos los meses de Canon de Arrendamientos asciende a la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL TRESCCIENTOS VEINTICUATRO BOLIVARES (499.324 Bs), asimismo negó, rechazó y contradijo que los alegatos de la parte actora en lo referente al incumplimiento del pago del condominio de los meses de agosto del año 2016hasta septiembre del año 2017, por un monto de OCHO MILLONES TRESCIENTOS VEINTE MIL QUINIENTOS TREINTA Y UN BOLIVARCON CATORCE CENTIMOS (8.320.531,14 Bs).-

-III-
VALOR DE LAS PRUEBAS

A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta juzgadora pasa analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:
Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.
La Sala de Casación Civil ha dicho que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”
Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quién corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello porque en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet.
Ahora bien, esta juzgadora debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.
PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
SE ACOMPAÑÓ AL LIBELO DE LA DEMANDA:
1. Acompañó al Libelo de la Demanda Copia Fotostática de Contrato de Venta, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el N° 07, Tomo 10, Protocolo Primero del Cuarto Trimestre del año 1976, marcada con la letra “A”, rielando a los folios 5 al 6. Se evidencia de dicha Documental la Propiedad que posee la parte actora sobre el inmueble objeto de la controversia, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil. Así se establece.-
2. Original de Contrato Privado de Arrendamiento, suscrito por la Sociedad Mercantil “GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA” S.A y la FIRMA MERCANTIL “INVERSIONES ELITE C.A”, representada por el Ciudadano ROMAN JOSE ANZOLA PEREZ, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 3.787.190, de fecha 16 de mayo del año 2014, marcada con la letra “B”, cursante a los folios 7 al 9. El cual se valora de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil y se analiza como instrumento fundamental de la demanda contentivo de las obligaciones válidamente suscritas por las partes en el presente juicio. Así se establece.-
3. Copia Fotostática de Poder Especial de Administración, conferido por el Ciudadano HASSAN CHEREM, Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-13.859.919, en representación de la firma mercantil “INVERSIONES VENROL, S.A”, a la Firma Mercantil “ADMINISTRACION VENETO, C.A” debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 15 de abril de 2015, bajo el Nro 34, Tomo 146, cursante a los folios 12 al 14, marcada con la letra “C”. Se valora como prueba capacidad procesal que posee la Firma Mercantil “ADMINISTRACION VENETO, C.A”, para sostener la administración con respecto al condominio de la firma mercantil “INVERSIONES VENROL, S.A”. Asi se establece.-
4. Copia Fotostática de Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES ELITE C.A”, Inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 25 de octubre de 1990, quedando inscrita bajo el N° 28, Tomo: 5-A, rielando a los folios 18 al 22, del presente expediente. Copia Fotostática de Acta de Asamblea General Ordinaria de Accionistas de fecha 27 de enero del 2011, y Copia Fotostática de Acta de Asamblea Extraordinaria de accionistas de fecha 20 de septiembre de 2017. Dichas instrumentales se valoran como prueba de la legitimación de causa y procesal de la parte demandada involucrada en juicio. Así se establece.-
5. Copias Fotostáticas de Notificaciones de Relaciones de Gastos Comunes, correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2016, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre, del año 2017, cada una con cantidades autónomas, emitidas por Grupo Veneto dirigidos a la Firma Mercantil INVERSIONES ELITE C.A, cursantes a los folios 29 al 153. Se valoran como prueba de Diligencias realizadas por la Administradora Veneto, con el fin de notificar a la Firma Mercantil INVERSIONES ELITE C.A, la deuda de los Gastos comunes pendientes. Así se Aprecia.-
6. Copia Fotostática de Acta Constitutiva de la “ADMINISTRADORA VENETO C.A” Copia Fotostática de Copia Certificada de Acta de Asamblea General Extraordinaria de la Sociedad Mercantil “Administradora Veneto, C.A”, de fecha 6 de septiembre de 2007, Instrumentos que se valoran como prueba de su personalidad jurídica así como del cabal cumplimiento que presta la organización en cuanto a las reuniones administrativas por ellos realizadas, de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

SE ACOMPAÑÓ A LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
1. Copia Fotostática de Acta de Asamblea Extraordinaria de la Firma Mercantil “INVERSIONES ELITE C.A” debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 27 de julio del año 2011, Instrumento que se valora como prueba de su personalidad jurídica así como del cabal cumplimiento que presta la Sociedad Mercantil en cuanto a las reuniones por ellos realizadas, de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
2. Copia Fotostática de Acta Constitutiva del CONSEJO SOCIALISTA DE TRABAJADORES y TRABAJADORAS DEL CENTRO COMERCIAL VENROL, protocolizado por ante la Oficina del Registro Público del Estado Barinas. Copias Fotostáticas de Actas de Asamblea Extraordinaria del Consejo Soberano del Poder Popular Ecológico de Desarrollo Endógeno Eje Socialista de fechas 2 de agosto de 2016 y 4 de septiembre de 2012. Comunicado efectuado por parte de los Arrendatarios del Centro Comercial Venrol, dirigido a Encargada de la Unidad en Materia de Arrendamiento Inmobiliario Comercial. Esta Juzgadora desecha tales instrumentales, ya que las mismas no tienen relevancia a los hechos aquí controvertidos. Así se establece.-
3. Copia Fotostática de comunicado, expedido por la Administradora Veneto C.A, dirigido a los arrendatarios del centro comercial Venrol, de fecha 27 de octubre de 2015, cursante al folio 226. Se valora como prueba de Diligencias realizadas por la Administradora Veneto, con el fin de notificar a todos los inquilinos sobre los convenios realizados entre la misma con los arrendatarios, a fin de regularizar las relaciones arrendaticias. Así se aprecia.-
4. Copia Fotostática de planillas de depósitos bancarios, correspondientes a las fechas de 01 de Marzo, 05 de Abril, 03 de Mayo, 31 de mayo, 10 de Agosto del año 2016, Recibo de pago de Servicio Público (CANTV) del mes de enero del 2016, en la Entidad Bancaria del Tesoro efectuados a la cuenta N° 0163032597325973253007429, siendo el titular de la cuenta la Firma Mercantil "Administradora Veneto, C.A”, con cantidades autónomas. Transferencia Bancaria efectuada en el Banco de Venezuela, en fecha 05 de septiembre del año 2016, destinada a la cuenta N° 0163032597325973253007429, siendo el titular de la cuenta la Firma Mercantil "Administradora Veneto, C.A”. Nota de Movimiento, donde se evidencia transferencia realizada en fecha 05 de octubre de 2016. Impresiones de Correos Electrónicos, enviados por el banco de Venezuela, dirigidos a Inversiones Elite, en la cual confirman las transferencias efectuadas a la Administradora Veneto, en fechas 05 de octubre, 01 de noviembre, 05 de diciembre de 2016, 04 de enero, 09 de febrero, 05 de marzo, 03 de abril, 03 de mayo, 05 de junio, 01 de agosto, 04 de septiembre, 04 de octubre, 01 de noviembre del 2017. Referidos medios de prueba demuestran el cumplimiento por parte del demandado de autos en lo que respecta al pago de canon de arrendamiento correspondiente a los meses anteriormente indicados, aunado a que no fueron desconocidos, y que la parte accionante en el Debate Oral reconoce el total cumplimiento de los pagos de alquiler, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio. Así se decide.-
5. Estado de cuenta, el cual riela al folio 242. Nota de Movimiento, el cual riela al folio 244, donde se evidencian transferencias realizadas en fechas 06 de julio y 04 de diciembre de 2017, las mismas se desechan, por cuanto no se evidencia el beneficiario de las transferencias allí reflejadas. Así se precisa.-
6. Impresiones de Correos Electrónicos, enviados por el banco de Venezuela, dirigidos a Inversiones Elite, en la cual confirman las transferencias efectuadas en meses correspondientes al año 2018. Facturas Nros: 008001 y 002545, expedida por la Administradora Veneto, a favor de Inversiones Elite, C.A, en fechas 01 de diciembre del año 2015, 29 de febrero, 06 de mayo y 29 de julio del año 2016, por concepto de pago de condominio. Esta Juzgadora desecha dichos medios probatorios, por cuanto nada aportan a los hechos litigiosos, ya que la falta de pago correspondiente a los meses del año 2018 no son hechos controvertidos en la presente causa, en lo que respecta a las facturas antes descritas no tienen relevancia en la presente causa, ya que la presente demanda no versa sobre los meses allí señalados. Así se determina.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
EN EL LAPSO PROBATORIO.

No constituyó medio probatorio alguno, por cuanto esta Juzgadora no tiene prueba que valorar. Así se establece.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
EN EL LAPSO PROBATORIO.
1. Se limitó a ratificar las documentales consignadas juntas en la Contestación de la demanda. Las cuales fueron ya valorados en consideraciones que este Tribunal da por reproducidos. Así se establece.-
2. Promovió prueba de Informe, en la cual solicitó que se oficiara a la entidad financiera Banco de Venezuela de la Cuenta de Inversiones Elite, C.A, Nro: 01020430580000003010, sobre transferencias de cuentas propias a terceros a la cuenta Nro: 01630325973253007429, donde su Titular es la Administradora Veneto, C.A, desde el mes de agosto del año 2016 hasta diciembre del año 2017, cuyas resultas cursan a los folios 34 al 77 de la segunda pieza del expediente. De la Revisión Exhaustiva de dicha probanza no se constata ningún elemento de convicción para que esta Juzgadora proceda a otorgarle pleno valor probatorio, por lo que se desecha del acervo probatorio. Así se Precisa.-
3. Promovió prueba de Informe, en la cual solicitó que se oficiara a la entidad financiera Banco Bicentenario de la Cuenta personal de la ciudadana MARIANGEL ANZOLA HOYLE, cuyas resultas no constan al expediente, por lo que quien juzga no tiene nada que valorar. Así se establece.-

Siendo la oportunidad procesal para dictar el Fallo Integro en la presente causa de Desalojo, y de conformidad con la norma contenida en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, este Tribunal estando dentro del lapso legal procede a extender el Fallo Integro, dando cumplimiento a lo establecido en la precitada norma.

-IV-
DEL DEBATE O AUDIENCIA ORAL
Luego de cumplirse en el lapso establecido para ello cada uno de los actos procesales que se encuentran plasmados en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, llevándose a cabo la celebración del Debate Oral del presente juicio de Desalojo en fecha 22 de enero de 2019, y de conformidad con el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual, este Tribunal declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO de local comercial, incoada por la Firma Mercantil “INVERSIONES VENROL S.A”, contra la FIRMA MERCANTIL “INVERSIONES ELITE C.A”, plenamente identificados en autos, de igual forma se ordenó la entrega del Local Comercial y se condena en Costas a la parte demandada.

Así las cosas, y encontrándonos dentro de la oportunidad procesal de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo bajo las siguientes consideraciones:

-V-
DEL MERITO DE LA CAUSA
Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, quien suscribe procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:

“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” (Resaltado del Tribunal).

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

En efecto, constituye principio fundamental en materia procesal aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Principio de Veracidad o Dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Lo resaltado constituye también el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (“quod non est in actis non est in mundo”: “lo que no está en las actas, no existe en el mundo”), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.

En concordancia con lo expuesto y conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, que consagra el Principio de Congruencia, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
“Artículo 507.- A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica”
“Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas.”

Esta juzgadora a los fines de pronunciarse sobre el fondo de la presente causa, considera que es necesario traer a colación que el contrato suscrito por las partes traduce la proposición u oferta de una de las partes y la aceptación de los términos establecidos para la otra parte, subsumiéndose a las cláusulas convenidas en el mismo, logrando establecer un vínculo jurídico entre las partes contratantes, al respecto cabe señalar que el artículo 1.133 del Código Civil dispone textualmente lo siguiente:

“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”

Es decir, que dentro de las relaciones sociales y económicas del hombre, el contrato constituye un valioso e imprescindible instrumento, todos contratan para satisfacer sus necesidades: El estado, los particulares, y empresarios; los trabajadores manuales e intelectuales, industriales, comerciantes. El contrato está vinculado a toda actividad ocupacional, por otro lado, uno de los puntos del contrato y de estrecha relación entre la economía y el derecho, se encuentra precisamente en la actividad contractual.

De conformidad con el artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene dos obligaciones que son consideradas principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.-

El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, donde las partes desde el inicio conocen sus obligaciones. Es así como ambas partes asumen obligaciones recíprocas, el arrendador se obliga a hacer gozar o disfrutar durante un tiempo al arrendatario de un bien, que en este caso es un inmueble de su propiedad, pero lo hace para obtener como contraprestación el pago de un precio, que en este caso es un canon de arrendamiento.-

Dispone la norma contenida en los artículos 1159 y 1160 del Código Civil lo siguiente:

Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

De la norma antes transcrita se observa que las partes deben sujetarse al cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato, ya que tiene fuerza de ley entre ellos.

Por su parte el artículo 1167 del Código Civil lo siguiente:

“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Es claro el establecer que si una de las partes no ha cumplido con su obligación, la otra puede pedir la terminación del contrato, y pueden volver a la situación que se encontraban antes de celebrar el contrato; pues esta es la llamada acción resolutoria. Según el derecho común, el deudor está obligado a cumplir con su obligación. Sin embargo, la idea acogida por el legislador es la de que el incumplimiento de una de las partes, hace posible que la otra no deba cumplir con la parte de su compromiso, lo que le asigna el contrato a su cargo.

El artículo 1264 eiusdem, establece:

“Artículo 1.264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

De los artículos transcritos se desprende que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes de las estipulaciones realizadas en ellos; que el arrendatario está obligado a pagar los cánones de arrendamiento, asimismo dada que la actividad realizada es comercial encuadra en el artículo 2 del Decreto de la Ley de Regulación de arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece:

“…A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público…”, por lo tanto resulta aplicable la prenombrada Ley.

Ahora bien, la parte actora aduce que la parte demandada ha incumplido el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referido a las causales marcadas con la letra a y letra i, el cual establece lo siguiente:

“…. Son causales de desalojo: …
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y /o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivo. (Resaltado del Tribunal).
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.

Ahora bien, conforme a lo alegado y pretendido por la parte accionante, pasa esta Juzgadora a buscar la verdad de los hechos con la finalidad de garantizar el debido proceso y una tutela judicial efectiva de las partes, asimismo observa que la parte demandante en el debate oral reconoce los pagos de cánones de arrendamiento de la parte demandada, convirtiéndose en un hecho no controvertido, sin embargo ratificó lo expuesto en el escrito libelar relativo a la falta de pago de gastos comunes, correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2016 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año 2017.
De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente asunto, así como del acervo probatorio, es importante traer a colación lo establecido en la norma contenida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”; tal como se desprende de la norma transcrita, quien juzga evidencia que la parte demandada no demostró con medios de pruebas suficientes el cumplimiento del pago con respecto al condominio o gastos comunes, aun cuando presentó soportes de pago de condominio, los mismos no tienen relevancia, ya que no corresponde a las fechas señaladas por el actor, aunado a que en su escrito de contestación reconoce como cierto que se acordó el pago de servicios públicos, de igual forma no compareció al debate oral a desvirtuar los argumentos explanados por la parte demandante. Así se aprecia.-

De esta manera, queda demostrado el incumplimiento de la demandada en lo que respecta a la cláusula OCTAVA del contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 16 de mayo de 2014, por “GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, S.A”, en su condición de representante de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES VENROL”, con el ciudadano ROMAN JOSE ANZOLA PEREZ, en su carácter de Director de “INVERSIONES ELITE, C.A” siendo que no fue desconocido por la parte accionada, por el contrario lo reconoció en su escrito de contestación, en vista de que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo. Así se determina.-

En vista a lo anteriormente expuesto, y en observancia a las normas antes expuestas, esta Juzgadora debe pronunciarse sobre el Fondo de la demanda, declarando Con Lugar la misma por incumplir en el pago de las cuotas relativas al condominio o gastos comunes consecutivos, correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2016 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año 2017, en consecuencia se ordena la entrega material del inmueble libre de objetos y personas, constituido por Locales Comerciales identificados con los números A-23, A-24, A-25, A-26, A-27, A-287, A-29, A-30 y A-31, modulo norte del “CENTRO COMERCIAL VENROL” ubicado en la Avenida Pedro León Torres entre calles 49 y 50, Cada local, para un área total de SETECIENTOS METROS SETENTA Y CUATRO CENTIMETROS CUADRADOS (700,74 m2), y así se debe establecer en el dispositivo de esta Sentencia.-

-VI-
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO, intentada por la FIRMA MERCANTIL “INVERSIONES VENROL S.A, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción del Distrito Capital del Estado Miranda, bajo el Nro: 39, Tomo: 39-A, contra FIRMA MERCANTIL “INVERSIONES ELITE C.A”, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 25 de octubre de 1990, bajo el N° 28, tomo 5-A, en la persona de su Director-Gerente ciudadano ROMAN ANZOLA PEREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-3.787.190; SEGUNDO: Se ordena la entrega material del inmueble libre de bienes y personas, constituido por Locales Comerciales identificados con los números A-23, A-24, A-25, A-26, A-27, A-287, A-29, A-30 y A-31, modulo norte del “CENTRO COMERCIAL VENROL” ubicado en la Avenida Pedro León Torres entre calles 49 y 50, Cada local, para un área total de SETECIENTOS METROS SETENTA Y CUATRO CENTIMETROS CUADRADOS (700,74 m2); TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar totalmente vencida.

PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA CERTIFICADA.
Dado, firmado y sellado en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, con sede en Barquisimeto, a los seis (6) días del mes de febrero del dos mil diecinueve (2019). Años 208º de la Independencia y 159º de la Federación. Sentencia No: 35. Asiento No. 27.
La Juez Provisorio

Abg. Johanna Dayanara Mendoza Torres

El Secretario

Abg. Luis Fernando Ruiz Hernández
En la misma fecha se dictó sentencia siendo las 02:45 p. m, y se dejó copia certificada para el archivo de este Juzgado.-
Secretario

Abg. Luis Fernando Ruiz Hernández