TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, veintiuno de mayo de dos mil diecinueve
209º y 160º
ASUNTO: KP02-R-2018-000719

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

DEMANDANTE RECONVENIDO: SOCIEDAD CIVIL INVERSORA 3137, inscrita en el Registro Público del Segundo Circuito en fecha 16 de junio de 2014, bajo el N° 05, folio 23, tomo 12, Protocolo de Transcripción de 2014, con registro de Información Fiscal N° J-404305566-1, representada estatutariamente por el ciudadano JOHN ANTONIO OBREGON GARCÍA, titular de la cédula de identidad N° V-A3.373.248.

APODERADO JUDICIAL: ROBINSON GREGORIO SALCEDO BRICEÑO, abogado e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 53.025.

DEMANDADO
RECONVINIENTE:
SOCIEDAD MERCANTIL CORPORACIÓN AUROGRAPHIC C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 25 de enero del año 2006, bajo el N° 81, tomo N° 3-A, representada estatutariamente por el ciudadano IVAN DIOVANY VARELA MONTILLA, titular de la cédula de identidad N° V-10.560.134.

APODERADO JUDICIAL: GILBERTO LEÓN ÁLVAREZ y RAMÓN RAY RIVERO MÚJICA, abogados inscritos en el instituto de previsión social del abogado bajo los Nos. 42.165 y 131.310.

MOTIVO:
DESALOJO DE INMUEBLE (USO COMERCIAL).

SENTENCIA: DEFINITIVA. Expediente 18-329 (KP02-R-2018-000719).

PREÁMBULO

En razón del juicio por desalo de inmueble constituido en local comercial, cuya demanda se interpuso en fecha 26 de enero del año 2018 (f. 01 al 07), por el abogado ROBINSON GREGORIO SALCEDO BRICEÑO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandante SOCIEDAD CIVIL INVERSORA 3137, contra la SOCIEDAD MERCANTIL CORPORACIÓN AUROGRAPHIC, la cual fue admitida en fecha 16 de febrero del año 2018 (f. 61) por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara, que posteriormente en fecha 17 de abril del año 2018, se declaró incompetente por la cuantía (f. 76 al 79), luego, previa distribución correspondiente, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 03 de mayo del año 2018 acepta la competencia para conocer y decidir esta causa judicial (f. 82 al 83), dictando la sentencia de mérito en fecha 05 de noviembre del 2018, declarando sin lugar la impugnación de la cuantía alegada por la demandada de autos, y sin lugar la demanda (f. 137 al 156).

Contra la señalada sentencia, el apoderado judicial de la parte demandante reconvenido, ejerció recurso de apelación en fecha 8 de noviembre del 2018 (f. 157) la cual fue oída en ambos efectos por la primera instancia de cognición, el día 13 de noviembre del año 2018 (f. 158), ordenando la remisión de este asunto a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Área no Penal de la Circunscripción Judicial del estado Lara a efectos de la distribución, la cual correspondió a este juzgado superior, dándosele entrada en fecha 28 de diciembre del año 2018 (f. 162).

DE LA RELACIÓN CONTROVERTIDA

Observa esta juzgadora que la representación judicial actora, en su libelo de demanda alega que ha mantenido una relación arrendaticia con la SOCIEDAD MERCANTIL CORPORACIÓN AUROGRAPHIC, representada por el ciudadano Iván Diovany Varela Montilla, mediante un contrato privado desde el 28 de julio de 2003, con término de duración fijo de un (01) año, renovándose el mismo anualmente, cuyo objeto estaba constituido por dos (2) locales comerciales con las siguientes características:

a.- Un(1) un local comercial, signado con el No. 7, ubicado en la carrera 25 entre calles 37 y 38, Edificio Roda, Barquisimeto, estado Lara. Dicho local tiene las siguientes características: mide aproximadamente SESENTA METROS CUADRADOS (60mts2), con piso de granito, paredes perimetrales frisadas y pintadas, techos de platabanda pintado, dos (2) socates con sus respectivo bombillos, instalaciones eléctricas, portón de santa maría, con candado, 1 baño (1 W.C, 1 lavamanos y 1 poceta), 1 puerta entamboradas con cerradura.
b.- Un galpón signado con el No. 8, ubicado en la carrera 25 entre calles 37 y 38, Edificio Roda, Barquisimeto, estado Lara. Dicho local tiene las siguientes características: mide aproximadamente TRESCIENTOS TREINTA METROS CUADRADOS (330mts2), con una puerta santa maría interna que divide el estacionamiento de las áreas de trabajo, piso de cemento, paredes perimetrales frisadas y pintadas, techo de platabanda pintado, Cinco (5) socates con sus respectivos bombillos, instalaciones eléctrica, 1 baño con piso de cerámica (1 W.C, 1 regadera, 1 lavamanos y 1 poceta) 1 puerta de hierro con cerradura, 1 portón de acceso a la carrera 25 de Cuatro Metros (4mts) de altura, por Tres coma Ochenta y Cinco (3,85) de ancho con una pequeña puerta de acceso peatonal.

Agrega que la relación arrendaticia se desarrolló con toda normalidad, toda vez que la arrendataria pagaba el canon correspondiente, pero surgieron inconvenientes desde que los locales contiguos donde funcionan otros comercios comenzaron a notificarme que estaban siendo objeto de perturbaciones ya que en reiteradas oportunidades las tuberías de aguas negras se estaban desbordando producto del mal uso que el local ocupado por el ciudadano Iván Diovany Varela Montilla, y por ello, en fecha 21 de agosto de 2017, una de las empresas afectadas practicó inspección a través de la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto.

Además argumenta que, la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre del año 2017 y enero del año 2018, y que producto de los daños ocasionados, se requiere con urgencia reparaciones mayores para evitar daños a toda la estructura del edificio y demás locales adyacentes.

En tal sentido, fundamenta la demanda en los artículos 9, 11 y los literales A, C y E del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuya pretensión es el desalojo de los locales comerciales antes identificados.

Por su parte, el ciudadano Iván Diovany Varela Montilla, representante legal de la accionada de autos, SOCIEDAD MERCANTIL CORPORACIÓN AUROGRAPHIC C.A., presentó escrito de contestación a la demanda en fecha 04 de abril del año 2018 (f. 70), en la que rechaza, niega y contradice que haya dejado de pagar por un hecho imputable a su representada, los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre del año 2017 y enero de 2018, que de manera intencional o de cualquier otra forma se haya causado daños a los inmuebles arrendados descargando material solido en las tuberías de aguas negras, asimismo niega que existan dos contratos de arrendamientos por dos locales comerciales y finalmente niega que su representada ocupe como área de local arrendado 390 M2 entre el local signado con el N° 7, de 60 M2 y el local N° 8, este último constituido por un galpón de 330 M2.

De igual manera agrega que, ciertamente esos contratos se suscribieron en fecha de 1 de febrero de 2017, sin embargo; ambas partes decidieron dejar sin efecto esos contratos y procedimientos a celebrar el día 01 de junio de 2017, un solo contrato de forma verbal sobre una sola área, constituida por un local para uso comercial, con una superficie de DOSCIENTOS VEINTICIONCO METROS CUADRADOS CON SESENTA CENTIMETROS CUADRADOS (225,60) aproximadamente, que es en realidad el área que ocupo en arrendamiento y no la señalada en los dos contratos a que se refiere el actor en su demanda, por lo tanto no se trata del mismo contrato demandado.

Además, afirma que los contratos demandados no tienen vigencia, pues fueron modificados en lo que respecta a la superficie de lo arrendado, el cual en la actualidad no tienen identidad ni correspondencia con lo que las partes inicialmente acordamos celebrar mediante los contratos demandados, por ello, considera que esta demanda no puede prosperar pues existe una absoluta indeterminación objetiva del inmueble arrendado mi representada, con respecto a lo afirmado por el actor en su demanda, es decir, hay una divergencia significativa entre lo real (el local que ocupa COORPORACION AUROGRAPHIC C.A.) y lo aparente (la superficie que en su conjunto o en forma separada afirma el actor que ocupa como arrendataria), por lo tanto, expones que, no podría declararse con lugar una demanda por desalojo de unos locales que las partes en forma tácita, en razón de que no está expresamente acordado por escrito, decidimos modificar en cuanto a la superficie del inmueble arrendado.
También aduce que, es falso que su representada le haya causado daños a las tuberías de aguas negras vertiendo tintas, trapos o material solido –como lo afirma la parte actora- desde el local N° 8, donde según una inspección realizada por un notariado, quedo acreditada tal circunstancia, a su decir, las inspecciones oculares no pueden acreditar en forma alguna hechos que requieren de conocimientos parciales como lo es por ejemplo, establecer, que desde las tuberías de aguas negras agarran desde la tanquilla del local N° 8, vertieron todo tipo de materiales sólidos, además de forma intencional, para colapsar los drenajes de aguas negras de los otros locales aledaños, y por ello impugna la inspección en referencia, por cuanto considera que la misma es inconducente e impertinente a los fines de acreditar la causal de desalojo establecida en los literales “c” y “e” del artículo 40 de la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Afirma que, que la demanda también se alega que su representada dejo de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2017 y enero de 2018, no obstante, tal afirmación, manifiesta es falsa, pues ha pagado los cánones de arrendamiento oportunamente, mediante consignación inquilinaria y últimamente mediante transferencia bancaria, y agrega que de no haberlos pagado, ello no ha sido por una causa imputable a ella, sino por causas imputables a la arrendadora.

Además, afirma que en el último escrito que mi representada suscribió con la arrendadora, antes de que se celebraran el contrato verbal, se estableció una situación irregular, que le creo confusión y que además es contraria a la ley, y es que, en esos últimos contratos arrienda la sociedad civil INVERSORA 3137, pero para el pago del canon de arrendamiento, se me exige que los pagos se realicen a una cuenta bancaria de una empresa denominada INVERSORA 1931 C.A., en el Banco Occidental de Descuento, lo cual aduce es ilegal, conforme el artículo 3 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Señala que, ciertamente la arrendadora aporto una cuenta para el pago de los cánones de arrendamiento, pero no era su cuenta bancaria sino la cuenta de un tercero, ajeno a la relación contractual, situación que a su decir, incumple lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, que impone obligatoriamente que “El pago del canon de arrendamiento se efectuara en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador”.

Por lo tanto, manifiesta que la presente demanda debe ser desestimada por el tribunal y en consecuencia declarada sin lugar por no haber el arrendador cumplido por las obligaciones impuestas por la ley que he hecho referencia anteriormente y así expresamente solicita sea declarado; por otra parte, impugna la cuantía, alegando que en este caso, si se suma los cánones de un (1) año estimados por la parte actora, es decir, desde el mes de noviembre de 2017 a noviembre de 2018, la estimación debió ser por la cantidad de TRES MILLONES TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIBARES (Bs. 3.360.000,00), o su equivalente en unidades tributarias que asciende a la cantidad de que corresponden al canon de arrendamiento más el impuesto al valor agregado (IVA).

Finalmente, presenta reconvención contra la demandante de autos, Sociedad Civil INVERSORA 3137, representada por el ciudadano JHON ANTONIO OBREGON GARCIA, por cumplimiento de contrato de arrendamiento verbal, todo ello a los fines de que convenga la reconvenida, en cumplir con notificar a mi representada el número de cuenta donde deben depositarle los cánones de arrendamiento conforme a lo establecido el artículo 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial, en concordancia con el Capitulo Primero de las Disposiciones Transitorias eiusdem, o a ello sea condenada por este tribunal otorgándole a la actora reconvenida un plazo perentorio para ello, permitiéndome así, pagar los cánones de arrendamiento a la cuenta de la arrendadora como lo ordena el referido artículo 27 eiusdem.

En ese sentido, el demandante presenta contestación a la reconvención mediante escrito presentado en fecha 22 de mayo del año 2018 (f. 86 al 88), afirmando que no se puede hablar de contrato verbal, pues se encuentran agregados los referidos contratos de arrendamientos escritos, cuya relación arrendaticia inició el 28 de julio del año 2003, y que fueron consignados en originales, otro elemento determinado que desvirtúa el argumento confuso del demandado sobre el supuesto contrato verbal, es que el mismo arrendatario cuando hace uso del procedimiento de consignación previsto en el artículo 33 de la Ley de Regulación de Arrendamiento inmobiliario para Uso Comercial ante el Tribunal Tercero Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del estado Lara, asunto N° KP02-S-2017-4450, procede a consignar copia de todos los contratos de arrendamiento que ha suscrito con el actor desde el inicio de la relación.

Ahora bien, contra la sentencia de mérito dictada en la primera instancia, el demandante reconvenido ejerció apelación, y en ese sentido, presentó escrito de informe ante esta alzada en fecha 05 de febrero del año 2019 (f. 164 al 167), manifestando que dicha decisión a su consideración “incurrió en los previstos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, específicamente en los numerales 3 y 5 de la norma adjetiva, por existir una amplia contradicción entre la valoración de las pruebas de la parte actora y la síntesis que hace de las mismas al momento de dictar el dispositivo de fallo.”,, expresando que la primera instancia le da pleno valor probatorio a los contratos de arrendamiento y a la consignación de alquileres, pero en el dispositivo de la sentencia niega el valor probatorio que le había otorgado, además manifiesta, que la a quo consideró varias cláusulas de dicho contrato nulas por no cumplir con las normas en materia de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, y por este hecho no se pudo demostrar la falta de pago del demandado en relación a los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses noviembre y diciembre del año 2017, y enero del año 2018.

Agrega que el vicio o error en la sentencia se produce cuando la juez llega a la conclusión donde considera que el contrato no cumple con las exigencias y al no suministrarse al arrendatario una cuenta nombre del arrendador, dichas cláusulas son nulas por contrariar el orden público, y ello, considera el apelante crea inseguridad jurídica para las partes al privarle al arrendador cobrar los cánones de arrendamiento, y al arrendatario la opción para el pago, además expone que la juez de la primera instancia incurrió en violación al debido proceso y el derecho a la defensa al inadmitir la prueba de inspección extra-litem, la cual, a su decir, era la única vía legal, idónea y eficaz para demostrar la ocurrencia de los daños alegados en el libelo de demanda.

En contradicción a lo expuesto, el apoderado judicial de la parte demandada presenta escrito de observación sobre los informes, en fecha 15 de febrero del año 2019 (f. 169 al 170), en el que insiste que la demanda es improcedente por cuanto no había identidad entre el inmueble que ocupa su representada y el que se señala en los contratos de arrendamiento consignados por el actor, es decir, son distintos tanto en sus linderos como en su superficie, y agrega que existe por voluntad de las partes un nuevo contrato de arrendamiento verbal; expone que las causales de desalojo resultan improcedentes, pues el contrato no se había adecuado a la ley vigente en la materia, así como tampoco se había adecuado el contrato verbal, el cual, a su decir, consistía en un local mucho más pequeño en su superficie que los señalados en la demanda, finalmente aduce que las causales de desalojo “c” y “e”, el actor pretendió probarlas con una inspección extra-litem practicada por una Notaría Pública, lo que considera, viola el principio del control de la prueba.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Debe esta Alzada, como punto previo juzgar en cuanto a la cuantía de la demanda en el presente asunto por cuanto la misma fue impugnada por el demandado en la contestación a la demanda conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido se confirma lo juzgado por la primera instancia respecto al monto de la cuantía impugnada por el demandado reconviniente, pues ciertamente conforme al artículo 36 el monto de la cuantía, “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.” y dado que la suma aritmética de los contratos que motivaron el presente juicio suman la cantidad de tres millones trescientos sesenta mil bolívares sin céntimos (Bs. 3.360.000,00), que para el momento de la interposición de la demanda equivalían a 11.200 unidades tributarias, tal como lo estableció la sentencia recurrida, y por ende esta causa efectivamente su conocimiento y juzgamiento corresponde a un juzgado escalafón “B”, conforme a la Resolución N° 2009-0006, de fecha 18 de marzo del año 2009, publicada en Gaceta Oficial N° 39.152, de fecha 02 de abril del año 2009. Así se establece.

Ahora bien, respecto al fondo que se debate en este juicio de desalojo de local comercial, observa esta alzada que, la controversia en el presente asunto en apelación se circunscribe en determinar la certeza en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia, es decir, si la misma existe conforme a los documentos privados consignados por el demandante reconvenido, o si se trata de una relación contractual verbal como lo alega el demandante reconviniente, asimismo, la controversia fáctica en el presente asunto se centra en determinar si la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre del año 2017 y enero del año 2018, si ciertamente ha ocasionado daños a los inmuebles arrendados, además se encuentra controvertido la forma de pago del canon de arrendamiento y finalmente, la controversia se limita a establecer si es cierto que se requiere con urgencia reparaciones mayores para evitar daños a toda la estructura del edificio y demás locales adyacentes, y el monto de la cuantía.

En tal sentido, esta juzgadora para determinar la verdad de los alegatos de hechos expuestos por las partes y que constituyen los hechos controvertidos en la presente causa judicial, procede a realizar un análisis exhaustivo de las pruebas, conforme el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en los términos que a continuación se exponen:

Documentales consignadas por la parte demandante:

Contrato privado (f. 08 al 10), suscrito el día 01 de febrero del año 2017, marcado con la letra “A”, mediante el cual la SOCIEDAD CIVIL, INVERSORA 3137, representada por el ciudadano John Obregón, da en arrendamiento a la CORPORACIÓN AUROGRAPHIC, C.A., representada por el ciudadano Iván Diovany Varela Montilla, un (1) un local comercial, signado con el No. 7, ubicado en la carrera 25 entre calles 37 y 38, Edificio Roda, Barquisimeto, Estado Lara. Dicho local tiene las siguientes características: mide aproximadamente SESENTA METROS CUADRADOS (60mts2), con piso de granito, paredes perimetrales frisadas y pintadas, techos de platabanda pintado, dos (2) socates con sus respectivo bombillos, instalaciones eléctricas, portón de santa maría, con candado, 1 baño (1 W.C, 1 lavamanos y 1 poceta), 1 puerta entamboradas con cerradura, el cual, al no haber sido impugnado por la parte no promovente conforme lo prevé el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto se considera un documento privado legalmente reconocido, de acuerdo al artículo 1363 del Código Civil.

Sin embargo, ciertamente como lo estableció la jurisdicente de la primera instancia, se observa que el contenido de las cláusulas quinta y octava, son contrarias a las normas de orden público del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pues el artículo 27 establece que “El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador”, y de la cláusula quinta, que el pago del canon de arrendamiento se hará en una cuenta cuyo titular, según dicha disposición contractual es la Inversora 1931. C.A., Registro de Información Fiscal N° J-30097476-6; y exige el artículo 24 del mencionado Decreto-Ley, que el canon se ajustará conforme lo previsto en el artículo 33, que dispone que el ajuste se hará después de un año, y la cláusula octava, expresa que el ajuste del canon de arrendamiento será cada seis meses; y es que además contiene la cláusula cuarta del contrato que la duración del mismo es de seis meses fijos, lo que resulta contrario a la condición del artículo 24 del Decreto-ley, en cuanto a que la duración mínima de los contratos de arrendamientos es de un año, por lo tanto la instrumental privada legalmente reconocida en análisis, es contraria al orden público procesal que caracteriza el régimen del arrendamiento de inmuebles para uso comercial en Venezuela, conforme el artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Contrato privado (f. 11 al 13), suscrito el día 01 de febrero del año 2017, marcado con la letra “A1”, mediante el cual la SOCIEDAD CIVIL, INVERSORA 3137, representada por el ciudadano John Obregón, da en arrendamiento a la CORPORACIÓN AUROGRAPHIC, C.A., representada por el ciudadano Iván Diovany Varela Montilla, un galpón signado con el N° 8, ubicado en la carrera 25 entre calles 37 y 38, Edificio Roda, Barquisimeto, estado Lara, dicho local tiene las siguientes características: mide aproximadamente TRESCIENTOS TREINTA METROS CUADRADOS (330mts2), con una puerta santa maría interna que divide el estacionamiento de las áreas de trabajo, piso de cemento, paredes perimetrales frisadas y pintadas, techo de platabanda pintado, cinco (5) socates con sus respectivos bombillos, instalaciones eléctrica, 1 baño con piso de cerámica (1 W.C, 1 regadera, 1 lavamanos y 1 poceta) 1 puerta de hierro con cerradura, 1 portón de acceso a la carrera 25 de Cuatro Metros (4mts) de altura, por tres coma ochenta y cinco (3,85) de ancho con una pequeña puerta de acceso peatonal, el cual, al no haber sido impugnado por la parte no promovente conforme lo prevé el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto se considera un documento privado legalmente reconocido, de acuerdo al artículo 1363 del Código Civil.

Sin embargo, ciertamente como lo estableció la jurisdicente de la primera instancia, se observa que el contenido de las cláusulas quinta y octava, son contrarias a las normas de orden público del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pues el artículo 27 establece que “El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador”, y de la cláusula quinta, que el pago del canon de arrendamiento se hará en una cuenta cuyo titular, según dicha disposición contractual es la inversora 1931. C.A., Registro de Información Fiscal N° J-30097476-6; y exige el artículo 24 del mencionado Decreto-Ley, que el canon se ajustará conforme lo previsto en el artículo 33, que dispone que el ajuste se hará después de un año, y la cláusula octava, expresa que el ajuste del canon de arrendamiento será cada seis meses; y es que además contiene la cláusula cuarta del contrato que la duración del mismo es de seis meses fijos, lo que resulta contrario a la condición del artículo 24 del Decreto-ley, en cuanto a que la duración mínima de los contratos de arrendamientos es de un año, por lo tanto la instrumental privada legalmente reconocida en análisis, es contraria al orden público procesal que caracteriza el régimen del arrendamiento de inmuebles para uso comercial en Venezuela, conforme el artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Copia simple de acta constitutiva estatutaria de la Sociedad Civil INVERSORA 3137, marcada con la letra “B” (f. 14 al 20), impresión del Registro de Información Fiscal de la SOCIEDAD CIVIL, INVERSORA 3137, (f. 21), el cual se desecha conforme lo establecido en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, por ser manifiestamente impertinentes, por cuanto su contenido no se vincula a los hechos controvertidos en la presente causa.

Inspección practicada por la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, en fecha 24 de agosto del año 2017 (f. 23 al 40), marcada con la letra “D”, la cual esta juzgadora la valora como un documento público, conforme a la sentencia N° 348 emanada de la Sala Constitucional en fecha 11 de mayo del año 2018; sin embargo esta juzgadora la desecha por inconducente, por cuanto la inspección no es el medio de prueba para demostrar la certeza de presuntos daños ocasionados a tuberías, siendo la experticia el medio idóneo para ello, ya que la inspección únicamente debe dejar constancia de lo que se percibe mediante los cinco sentidos del cuerpo humano, y la determinación de daños tales como “obstrucción en el drenaje de las aguas servidas y aguas negras y el origen de dichas obstrucciones”, requiere conocimientos técnicos, que únicamente pueden ser incorporados mediante experticia, aunado a la desnaturalización de la prueba de inspección, mediante la cual se solicitó requerir al solicitante si dispone de alguna documentación que evidencie la ejecución de trabajos de destape de cañerías contiguas con los locales 7 y 8, lo cual puede incorporar al proceso como prueba documental.

Copia simple de consignación de canon de arrendamiento, marcado con la letra “E” (f. 41 al 60), cuya nomenclatura es KP02-S-2017-0004450, al cual esta juzgadora le atribuye pleno valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y artículos 1357, 1358 y 1359 del Código Civil, y de los mismo queda demostrado que efectivamente, que desde agosto del año 2017, el demandado reconveniente, en su condición de arrendatario ha consignado desde julio del año 2017 el canon de arrendamiento sobre los bienes descritos en la demanda de desalojo, lo que a su vez queda confirmado, por la prueba de informe promovida por la parte demandante, cuyas resultas consta en oficio N° 18-351, de fecha 16 de julio del año 2018 (f. 108 al 109), emanado del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que consolidan la certeza en cuanto a la cancelación de los cánones de arrendamiento desde agosto del año 2017.

Inspección judicial (f. 112 al 123), en cuya acta consta la inspección promovida por cada una de las partes en el presente juicio de desalojo, respecto a los particulares promovidos por el demandante reconvenido, los mismos se desechan por cuanto, nada aportan en relación a la controversia del presente asunto; de igual manera se aprecia lo constatado en relación a los particulares evacuados por el demandado reconviniente, que en modo alguno aporta elementos de certeza sobre los hechos controvertidos.

Ahora bien, analizada cada una de las pruebas, esta juzgadora establece que es cierto que la relación arrendaticia se debe a los dos (2) contratos privados que rielan del folio 08 al 13 del expediente, sin embargo, el contenido de tales contratos es contrario a lo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; ciertamente se entiende que el contrato es ley entre las partes, en el que priva la autonomía de la voluntad de las partes conforme lo establece el artículo 1.159 del Código Civil que dispone “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, sin embargo, es fundamental observar el contenido del artículo 6 ejusdem “No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres.”

En efecto, el principio de autonomía de la voluntad de la partes encuentra en el orden público su límite, por lo tanto dicho principio no es absoluto, y en materia de arrendamiento de inmueble para uso comercial, dispone el artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo siguiente:

Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.

Por lo tanto, se comprende que las normas positiva en materia de arrendamiento de inmueble para uso comercial, son de orden público, cuyos justificación se evidencia de la propia exposición de motivos del Decreto-Ley, al indicar que el arrendamiento de inmueble para uso comercial, es una actividad que se vincula a la economía nacional y al acceso de bienes y servicios necesarios para la colectividad, de allí el interés del Ejecutivo Nacional previamente habilitado por el parlamento, de regular la materia en referencia, con el propósito de que hayan relaciones arrendaticias justas, en la que el principio de autonomía de la voluntad de las partes no se exceda e implique un abuso de derecho, por ende, mal pudiera prosperar la pretensión de desalojo, en relación a contratos cuyo contenido son contrarios al Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, como en el caso de marras en el que se observa que los dos (2) contratos privados que rielan del folio 08 al 13 del expediente, no se ajustan a lo previsto en los artículos 24 y 27 del Decreto-Ley en referencia, por lo que en aras de la seguridad jurídica se insta a las partes del presente juicio a adecuar la relación arrendaticia a las condiciones previstas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se establece.

Aunado a lo anterior, quedo demostrado de la copia simple de consignación de canon de arrendamiento, marcado con la letra “E” (f. 41 al 60), cuya nomenclatura es KP02-S-2017-0004450, que el demandado reconviniente, ciertamente canceló los cánones alegados por el actor; y en modo alguno quedo demostrado en autos daños en los inmuebles que impliquen demolición o reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble. Así se establece.

Por otra parte, respecto a lo alegado por el demandado reconviniente, en relación a que se trata de una relación contractual verbal, ello no quedo demostrado en forma alguna en el contradictorio procesal en la presente causa, siendo precisamente una carga de la prueba que recae en el demandado reconviniente, conforme lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

En consecuencia, esta alzada larense, debe declarar SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACION ejercido en fecha 8 de noviembre de 2018, por el abogado Robinson Salcedo Briceño, en su condición de apoderado judicial de la SOCIEDAD CIVIL INVERSOA 3137, parte demandante reconvenido, en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Lara en fecha 5 de noviembre de 2018. Así se decide.

D E C I S I Ó N

En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACION ejercido en fecha 8 de noviembre de 2018, por el abogado Robinson Salcedo Briceño, en su condición de apoderado judicial de la SOCIEDAD CIVIL INVERSOA 3137, parte demandante reconvenido, en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Lara en fecha 5 de noviembre de 2018.

SEGUNDO: CON LUGAR la impugnación de la cuantía alegada por el demandado reconviniente SOCIEDAD MERCANTIL CORPORACIÓN AUROGRAPHIC C.A., en contra de la actora reconvenida SOCIEDAD CIVIL INVERSORA 313, identificados en autos, por lo que ciertamente el conocimiento y juzgamiento en primera instancia de cognición corresponde a un Juzgado escalafón “B”, conforme a la Resolución N° 2009-0006, de fecha 18 de marzo del año 2009, publicada en Gaceta Oficial N° 39.152, de fecha 02 de abril del año 2009.

TERCERO: SIN LUGAR, la demanda de desalojo inmueble constituido en local comercial presentada por la SOCIEDAD CIVIL INVERSORA 3137, conforme los literales “A”, “C” y “E” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, respecto a los inmuebles ubicados en la carrera 25, entre calles 37 y 38, Edificio Roda, Barquisimeto, Estado Lara, locales 7 y 8.

CUARTO: SIN LUGAR la reconversión propuesta por la demandada reconviniente COORPORACION AUROGRAPHIC C.A., en contra la demandante reconvenida la SOCIEDAD CIVIL INVERSORA 3137, todos anteriormente identificados.

QUINTO: SE CONDENA EN COSTAS, a la parte demandante reconvenida, conforme lo establecido en los artículos 275 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO: La presente decisión fue publicada y dictada dentro del lapso legal correspondiente.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los veintiún días del mes de mayo del año dos mil diecinueve (21/05/2019). Años: 209° de la Independencia y 160° de la Federación.
La Jueza Superior,

Dra. Delia González de Leal.
El Secretario Suplente

Abg. José Javier Pastrán Torres.
Publicada en su fecha, siendo las DOCE HORAS Y TREINTA Y SEIS MINUTOS DE LA TARDE (12:36 p.m.), se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario Suplente,

Abg. José Javier Pastrán Torres.