TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, catorce de diciembre de dos mil veintiuno
211º y 162º
ASUNTO: KP02-R-2021-000080
PARTE ACTORA: CARLOS STRACQUADAINI PAPPALARDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° 7.160.198.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: BORIS FADERPOWER y RONARI MARINA BLANCO ALVAREZ, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 47.652 y 153.060 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil PROMOCIONES 121.275, C.A, domiciliada en Caracas, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 07/08/1995, bajo el N°47, Tomo 333-A, en la persona de su representantes legales ciudadanas MARTHA JOSEFINA RAMOS DE KERDEL e ISABEL CECILIA RAMOS ORELLANA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de Identidad Nros. 1.746.703 y V-2.535.574 y contra los ciudadanos HENRI ANTOUN SOUEID, DIANA BEATRIZ MORAD DE SOUEID, CHADI NADDAF Y NERMIN BASHOUR, venezolanos y Extranjera, Titulares de las cédula de identidad Nros. V-12.435.291, V-9.582.009, V-24.339.878 y E-0059536627, respectivamente.
APODERADO JUDICIALDE LA CO-DEMANDADA: Sociedad Mercantil PROMOCIONES 121.275, C.A Y DE LOS CIUDADANOS CHADI NADDAF Y NERMIN BASHOUR: CAROL ORALAXA PIÑA RODRIGUEZ, Abogada, Inscrita debidamente en el Inpreabogado bajo el N° 270.047.
APODERADO JUDICIAL DE LOS CO-DEMANDADOS: DIANA BEATRIZ MORA DE SOUEID Y HENRI ANTOUN SOUEID: ERNESTO MIGUEL SALDIVIA TORRES y AARON RAFAEL SOTO GARCIA, venezolanos, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 138.612 y 23.422 respectivamente.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL

En fecha 08 de febrero de 2021, el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito del estado Lara, dictó sentencia en el juicio de RETRACTO LEGAL intentado por el ciudadano CARLOS STRACQUADAINI PAPPALARDO contra la Sociedad Mercantil PROMOCIONES 121.275, C.A., y contra los ciudadanos HENRI ANTOUN SOUEID, DIANA BEATRIZ MORAD DE SOUEID, CHADI NADDAF Y NERMIN BASHOUR, la cual es del tenor siguiente:
“…CON LUGAR la demanda de retracto legal arrendaticio intentada por el ciudadano: CARLOS STRACQUADAINI PAPPALARDO, contra la sociedad mercantil PROMOCIONES 121.275, C.A., y los ciudadanos: CHADI NADDAF, NERMIN BASHOUR DE NADDAF, HENRI ANTOUN SOUEID y DIANA BEATRIZ MORAD DE SOUEID; en consecuencia, SE ORDENA:

PRIMERO: Que el ciudadano: CARLOS STRACQUADAINI PAPPALARDO, se subroga a los ciudadanos: CHADI NADDAF, NERMIN BASHOUR DE NADDAF, HENRI ANTOUN SOUEID y DIANA BEATRIZ MORAD DE SOUEID; en la adquisición de la propiedad de los inmuebles de los cuales era arrendatario, y que se identifican a continuación:
a) inmueble, identificado con el número cívico: 20-38, el cual tiene asignado el Código Catastral: 13-03-02-U01-202-2128-006-000, consistente en una parcela de terreno con una superficie de doscientos cincuenta y dos metros cuadrados (252,00 mts.2), y una construcción de ciento cincuenta y ocho metros cuadrados (158,00 mts.2). El cual mide nueve metros con treinta centímetros (9,30 mts.), aproximadamente, de frente (calle 28), por treinta y dos metros con cincuenta centímetros (32,50 mts.), promedio, de fondo (sentido este-oeste); comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con casa identificada con el número cívico: 20-48, que es o fue propiedad de la empresa Promociones 121.275 C.A.; Sur: con edificio denominado María Cristina, que es o fue propiedad de la empresa Promociones 121.275 C.A.; Este: con la calle 28, antes calle Wohnsiedler, que es su frente; y, Oeste: con casa y solar que es o fue de Elvira de Veracochea y Mercedes de Yepes.
b) inmueble, identificado con el número cívico: 20-48, el cual tiene asignado el Código Catastral: 13-03-02-U01-202-2128-005-000, consistente en una parcela de terreno con una superficie de doscientos sesenta y cinco metros cuadrados con noventa y un centímetros cuadrados (265,91 mts.2), y una construcción de ciento sesenta y dos metros cuadrados con sesenta y siete centímetros cuadrados (162,67 mts.2). El cual mide ocho metros con sesenta centímetros (8,60 mts.), aproximadamente, de frente (Calle 28), por treinta y dos metros con cincuenta centímetros (32,50 mts.), promedio, de fondo (sentido Este-Oeste); comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con casa identificada con el número cívico: 20-56, que es o fue propiedad de la empresa Promociones 121.275 C.A.; Sur: con casa identificada con el número cívico: 20-38, que es o fue propiedad de la empresa Promociones 121.275 C.A.; Este: con calle 28, antes calle Wohnsiedler, que es su frente; y, Oeste: con casa y solar que es o fue de Elvira de Veracochea y Mercedes de Yepes; SEGUNDO: Que el ciudadano: CARLOS STRACQUADAINI PAPPALARDO, en virtud de la subrogación de parte de los inmuebles adquirido por los ciudadanos: CHADI NADDAF, NERMIN BASHOUR DE NADDAF, HENRI ANTOUN SOUEID y DIANA BEATRIZ MORAD DE SOUEID; debe reintegrarles a esto la proporción del precio que corresponde al valor de los inmuebles subrogados en relación con el precio pagado; como consecuencia de lo anterior, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se acuerda la realización de una experticia complementaria del fallo, mediante el trabajo de un solo perito designado por el Tribunal una vez quede definitivamente firme la presente sentencia, en la cual se establezca la cuota que le corresponde a los dos inmuebles cuya adquisición se subroga el demandante del retracto legal, sobre el precio pagado por los codemandados, ciudadanos: CHADI NADDAF, NERMIN BASHOUR DE NADDAF, HENRI ANTOUN SOUEID y DIANA BEATRIZ MORAD DE SOUEID. Por cuanto conforme a lo expresado en el documento de adquisición, protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, el 28 de Junio de 2011, inscrito bajo el Nº: 2011.1115, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº: 363.11.2.2.3755 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, el precio de venta fue la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.937.500,00), cantidad que en virtud de la reconversión monetaria que entró en vigencia el 20 de Agosto de 2018 equivale a TREINTA Y NUEVE BOLIVARES CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 39,37), lo cual unido al proceso inflacionario, en aras de una justicia equitativa y de mantener el equilibrio patrimonial, se acuerda que a los fines de determinar el monto a pagar se realice la respectiva corrección monetaria de la cuota del precio que corresponde reintegrar a los compradores, en base a los Índices Nacionales de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de la ciudad a de Caracas, desde la fecha de admisión de la demanda, es decir, desde el 12 de Agosto del año 2011, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente sentencia, mediante auto expreso que lo declare; TERCERO: Una vez se encuentre definitivamente firme la experticia que establezca la cantidad de dinero que el ciudadano: CARLOS STRACQUADAINI PAPPALARDO, debe reintegrar a los ciudadanos: CHADI NADDAF, NERMIN BASHOUR DE NADDAF, HENRI ANTOUN SOUEID y DIANA BEATRIZ MORAD DE SOUEID; el Tribunal establecerá por auto expreso el lapso que tendrá dicho ciudadano para consignar dicha cantidad ante el Tribunal o acreditar de manera fehaciente e indubitable que dichos ciudadanos recibieron la misma; CUARTO: Una vez se encuentre acreditado de manera fehaciente e indubitable que el ciudadano: CARLOS STRACQUADAINI PAPPALARDO, ha consignado la cantidad adeudada a los ciudadanos: CHADI NADDAF, NERMIN BASHOUR DE NADDAF, HENRI ANTOUN SOUEID y DIANA BEATRIZ MORAD DE SOUEID; el Tribunal acordará expedir copia certificada de la presente sentencia, del auto que la declara definitivamente firme y de las diligencias que demuestren el pago de la cantidad reintegrada, y las remitirá con oficio a la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, a los fines de su protocolización, y de esta manera le sirva de título de propiedad a la parte actora; haciéndose la advertencia en el oficio de remisión que la parte interesada deberá pagar los aranceles y tasas establecidos para la realización de dicha protocolización; QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber vencimiento total de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

En fecha 27 de abril de 2021, el Abogado AARON SOTO, actuando como Apoderado de los ciudadanos HENRY SOUEID y DIANA MORA, apeló de la anterior decisión. El 24/05/2021, el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito del estado Lara, oyó la apelación libremente, y ordenó la remisión del asunto a la URDD Civil para su distribución respectiva. El 05/08/2021, llegan las actuaciones a este Superior a cargo de la Abogada JOHANNA DAYANARA MENDOZA TORRES, quien se Inhibió de conformidad con lo establecido en el Ordinal 15 del artículo 82 Código de Procedimiento Civil, por cuanto en fecha 08-02-2021, dicto sentencia en el presente juicio, en el ejercicio de sus funciones como Jueza Provisoria del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, la cual declarada con lugar. En fecha 08/11/2021, se recibe nuevamente el presente asunto en este Juzgado Superior Primero Civil, constatándose que los Jueces Superiores Segundo y Tercero de esta Circunscripción Judicial se encuentran inhibidos, razón por la cual, se solicitó Juez Accidental para conocer la presente causa, designándose al Abogado HILARION RIERA BALLESTEROS, Juez Accidental designado por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, Sala Plena, en fecha 14-03-2016, quien se aboco al conocimiento de la causa, concediendo a las partes TRES (3) DÍAS DE DESPACHO conforme a lo previsto en el Artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, a los fines del ejercicio del derecho a recusar que tienen las partes cuando un nuevo juez se incorpora a la causa, lapso computable a partir de que conste en autos la última notificación de las partes. En fecha 22-11-2021, notificadas como están las partes, de conformidad con el Artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, se fijó un lapso DIEZ (10) DIAS DE DESPACHO SIGUIENTE, más el lapso previsto en el Artículo 90 del Código de Procedimiento Civil para que las partes ejerzan sus derechos, una vez vencido este término se reanudará la causa. En fecha 10 de Diciembre de 2021, se fijó diez (10) días de Despacho para dictar y publicar sentencia. Cumplidas las formalidades de Ley, siendo esta la oportunidad para decidir, se observa.
ANTECEDENTES

En fecha 10 de agosto de 2011, se inicia el presente juicio mediante formal demanda por RETRACTO LEGAL intentado por el ciudadano CARLOS STRACQUADAINI PAPPALARDO, debidamente asistido de abogado, contra la Sociedad Mercantil PROMOCIONES 121.275, C.A., y contra los ciudadanos HENRI ANTOUN SOUEID y CHADI NADDAF, alegando que, es arrendatario de dos (2) casas distinguidas con los números cívicos: 20-38 y 20-48 respectivamente, ubicadas en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21, Barquisimeto Estado Lara, adquiridas por la Sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”, según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 01-06-2021, bajo el Nº 14, Tomo 8, Protocolo Primero, estableció que el lote de terreno propio, sobre el cual se encuentran identificadas dichas casas, tienen un área aproximada de: a) Casa Nº 20-38: doscientos cincuenta y dos metros cuadrados (252 m2.) y b) Casa Nº 20-48: doscientos sesenta y cinco metros cuadrados con noventa y un decímetros cuadrados (265,91 m2.), siendo sus linderos particulares los siguientes: a) Casa Nº 20-38: NORTE: con casa Nº 20-48, que es, o fue propiedad de la sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”; SUR: con Edificio denominado “MARÍA CRISTINA”, que es, o fue propiedad de la sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”; ESTE: con calle 28, antes calle Wohnsiedler, que es su frente; y OESTE: con casa y solar que es, o fue de Elvira de Veracoechea y Mercedes de Yépez. b) Casa Nº 20-48: NORTE: con casa Nº 20-56, que es, o fue propiedad de la sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”; SUR: con casa Nº 20-38, que es, o fue propiedad de la sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”; ESTE: con calle 28, antes calle Wohnsiedler, que es su frente; y OESTE: con casa y solar que es, o fue de Elvira de Veracoechea y Mercedes de Yépez. Que, los inmuebles antes indicados le fueron dados en arrendamiento por la sociedad de comercio “AGENCIA BRAVO, C.A.”, inscrita ante el Registro de Comercio del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el día 23 del año 1975, bajo el Nº 208, Folios 1 Fte. Al 4 Fte., del Libro de Registro de Comercio que al efecto llevaba referido Tribunal, representada para dicho acto por Domingo Bravo. A., venezolano, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 2.025.613, en su condición de Administrador. Que en el contrato celebrado sobre la casa Nº 20-38, de fecha 31 de agosto del año 2007; se estableció en la cláusula PRIMERA: “LA ARRENDADORA” da en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO”, quién lo toma por tal concepto: una casa destinada a comercio, ubicada en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21, distinguida con el Nº 20-38 de esta ciudad de Barquisimeto. Alude que dicho inmueble es propiedad de “PROMOCIONES 121.275, C.A.”, así mismo, en la cláusula SEGUNDA: se estableció que el: “el canon de arrendamiento mensual es la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00)”, que hoy, producto de la reconversión monetaria representan la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 600,00), sin embargo, el último canon convenido es la cantidad de UN MIL QUINIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 1.568,00) incluida el I.V.A. Que el contrato celebrado sobre la casa Nº 20-48, de fecha 30 de abril del año 2007. Igualmente, estableció que en la cláusula PRIMERA: “LA ARRENDADORA” da en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO” quién lo toma por tal concepto: una casa destinada al comercio, ubicada en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21, distinguida con el Nº 20-48 de esta ciudad de Barquisimeto. Dicho inmueble es propiedad de “PROMOCIONES 121.275, C.A.”, y será destinado a comercio”; en la cláusula SEGUNDA, se estableció que: “el canon de arrendamiento mensual es la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00),” que hoy, producto de la reconversión monetaria representan la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 600,00), sin embargo, el último canon convenido es la cantidad de DOS MIL TREINTA Y OCHO BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 2.038,40) incluido el I.V.A.; Alega que en virtud de que los contratos de arrendamientos, no fueron renovados, es por lo que se encuentra actualmente haciendo uso del derecho a la prórroga legal que le confiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y toda vez que la representante de la arrendadora, “AGENCIA BRAVO, C.A.”, se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Julio del 2011, es por lo que procedió a realizar las correspondientes consignaciones arrendaticias, ante el Juzgado Cuarto del municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, según consta de expediente signado con el Nº KP02-S-2011-2524, en razón de ello es por lo que alegó que hasta la presente fecha se encuentra completamente solvente en el pago de los cánones de arrendamiento de los dos inmuebles a su nombre arrendados antes identificados. Alega el actor que, tuvo conocimiento a través de un tercero, que las casas 20-38 y 20-48, de las cuales es Arrendatario, habían sido “supuestamente vendidas a un tercero”, sin que en ningún momento la propietaria le hiciera notificación alguna, de conformidad con lo establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que se trasladó al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren y pudo constatar que efectivamente en fecha 28/06/2011, fue protocolizado un documento de compra venta, inscrito bajo el Nº 2011.1115, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 363.11.2.2.3755, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, lo cual evidencia que la firma Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”, vendió a los ciudadanos HENRI ANTOUN SOUEID y CHADI NADDAF, un Edificio denominado “ MARÍA CRISTINA” y tres (03) casas, así como el lote de terreno propio sobre el cual se encuentran edificados cada uno de dichos inmuebles, incluyendo en dicha venta, las dos (02) casas números 20-38 y 20-48, y el lote de terreno propio sobre el cual se encuentran edificadas, las cuales ocupa en su condición de Arrendatario desde hace varios años, sin habérsele hecho la notificación a la que estaba obligado el propietario, de conformidad a lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para poder ejercer el derecho de preferencia ofertiva. Fundamentó la presente acción en los artículos 42, 43, 44, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, en concordancia con el artículo 1.546 del Código Civil y en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Por lo antes expuesto, es por lo que, procedió a demandar a la Sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”, en su condición de Vendedora-Arrendadora y en contra de los ciudadanos HENRI ANTOUN SOUEID y CHADI NADDAF, en su condición de terceros-compradores, y a la ciudadana DIANA BEATRIZ MORAD DE SOUEID, en su condición de cónyuge del tercero-comprador HENRI ANTOUN SOUEID, todos identificados anteriormente, para que convengan o a ello sean condenados por este Tribunal, en lo siguiente: Primero, que se declare con lugar el Derecho de Retracto Legal Arrendaticio y en tal sentido se le subrogue en el lugar de los compradores demandados, para adquirir en su propio nombre y beneficio las casas números 20-38 y 20-48 y el lote de terreno propio sobre el cual se encuentran edificadas, suficientemente descritas anteriormente, en las mismas condiciones en que fue pactado en el documento de compra venta. Segundo: En reconocer que el precio de las casas 20-38 y 20-48, así como el lote de terreno propio sobre el cual se encuentran edificadas, arrendadas y sobre las cuales ejerce el Derecho de Retracto Legal Arrendaticio, sea el determinado mediante experticia judicial que se realice en el presente juicio, considerando en formar proporcional el precio total de venta de SIETE MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 7.875.000,00) respecto a cada uno de los inmuebles vendidos. Tercero: En pagar las costas y costos que se generen en el presente proceso. Manifestó que en caso de que los demandados no convengan en la parte petitoria de este Libelo, piden que la sentencia dictada por este Tribunal sirva de Título de Propiedad y de igual manera se establezcan las condiciones para realizar el pago del precio, que sea debidamente determinado a través de la experticia judicial que se realice a tal fin. Estimó la presente demanda en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 2.000.000,00), equivalentes a VEINTISEIS MIL TRESCIENTOS QUINCE CON SETENTA Y OCHO FRACCIONES DE UNIDADES TRIBUTARIAS (26.315,78 U.T.).

En fecha 12 de agosto de 2011, el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito del estado Lara, admitió la demanda y ordeno la citación de la parte demanda, y fijo EL SEGUNDO DIA DE DESPACHO SIGUIENTE a la constancia en autos de la última citación, a dar contestación a la demanda.

En fecha 16 de febrero de 2012, el Juzgado a-quo, admitió la REFORAMA de la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, instaurada por el ciudadano CARLOS STRACQUADAINI PAPPALARDO, contra la firma mercantil PROMOCIONES 121.275, C.A., en la persona de cualquiera de sus tres Directores principal, ciudadanos ISABEL CECILIA RAMOS DE ORELLANA, LUISA MERCEDES RAMOS DE ALAMO Y MARTA JOSEFINA RAMOS, mayores de edad, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.535.574, 1.263.145 y 1.746.703, y contra los ciudadanos HENRI ANTOUN SOUEID, DIANA BEATRIZ MORAD DE SOUEID y CHADI NADDAF, en su condición de terceros-compradores, y fijo EL SEGUNDO DIA DE DESPACHO SIGUIENTE a la constancia en autos de la última citación, mas tres (3) días que se conceden como termino de distancia a los demandados domiciliados en Caracas, a dar contestación a la demanda

En fecha 11 de junio de 2013, el Abogado SIMÓN BRAVO VASQUEZ, apoderado Judicial de los ciudadanos Henri Antoun Soueid y Diana Beatriz Morad De Soueid, demandados, en el lapso legal correspondiente para dar contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda presentada por la actora tanto en los hechos como en el derecho, por no ser ciertos los hechos narrados ni el derecho alegado. Asimismo, arguyó que la demandada establece que de la lectura detallada del artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario se puede observar claramente que para que proceda la excepción al Derecho de Retracto Legal deben estar presentes dos elementos, primero que haya una transferencia global de la propiedad, y segundo que una parte del inmueble esté arrendado. En los términos expresados en la norma, están en presencia de un inmueble cuya propiedad ha sido trasferida en forma global y una parte de éste se encuentra arrendada, en tal caso el arrendatario de la porción arrendada, no tiene el Derecho de Retracto Legal Arrendaticio. Alegó que la norma delatada prevé en el artículo 49 “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”, que por su parte el artículo 4 del Código Civil, establece: “A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador. Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrá en consideración las disposiciones que regulan cosas semejantes o materias análogas; y si hubiere todavía dudas, se aplicaran los principios generales del derecho”. De esta manera arguyó que la disposición transcrita del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta de una claridad meridiana tal que su interpretación no deja lugar a dudas sobre lo que ella establece en su redacción es tajante, no procede el Retracto Legal Arrendaticio en los supuestos en que el inmueble enajenado constituye parte de un todo y la venta se esté produciendo en relación a ese todo. En el caso de auto alega la demandada queda establecido que los inmuebles, están constituidos por locales y casas de uso comercial y que los mismos integran un todo proindiviso, tal inmueble al no estar regido por la Ley de Propiedad Horizontal, permite su enajenación en forma global. Ante estas circunstancias, siendo que los inmuebles arrendados por el demandante son parte de una globalidad, no nace para ellos derecho alguno de Retracto Legal, así como tampoco nace para el propietario la obligación de ofrecerles en venta el inmueble constituido por la totalidad de los locales comerciales. Asimismo, estableció que lo ha interpretado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 1.310 del 16 de octubre del año 2009 en la Solicitud de Revisión interpuesta por el ciudadano Ahmad Ali, contra la Sentencia emitida por el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de los Andes, que declaró con lugar la demanda de Retracto Legal Arrendaticio. Alegó que se observó del documento otorgado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 28 de Junio del año 2011, fue protocolizado un documento de compra venta, inscrito bajo el Nº 2011.1115, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 363.11.2.2.3755, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, que la propietaria vendió el bien inmueble constituido por un (1) terreno propio y todas las bienhechurías en el construidas en las cuales se incluyen tres casas y un Edificio denominado “MARÍA CRISTINA”, ubicado en las antes denominadas calle Wohnsiedler esquina con calle de Comercio hoy calle 28 esquina con carrera 20 respectivamente, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara, que los inmuebles en controversia fueron vendidos como un todo, en forma global, resulta evidente que el arrendatario no ostenta el derecho que reclama, lo que, por vía de consecuencia, conlleva a la inadmisibilidad de la presente acción. Finalmente, solicitó sea declarada sin lugar la presente acción de Retracto Legal, demanda, donde manifestó que dada la imposibilidad de la localización de sus defendidos, antes debidamente identificados, procedió a negar, rechazar y contradecir, todos y cada uno de los hechos alegados por la parte actora al momento de presentar el escrito libelar, por cuanto son falso de toda falsedad, de este mismo modo hizo del conocimiento que el día 09/07/2019, se trasladó hasta la dirección, Avenida 20, entre calles 28 y 29, local sede de la empresa Casio Time, C.A., de esta ciudad de Barquisimeto estado Lara, en donde no fue posible localizarlo en virtud de que quienes le atendieron es esa dirección, se negaron a identificarse y manifestaron que ciudadana NERMIN BASHOUR, se encuentra fuera del Territorio nacional. En este mismo sentido solicitó la reposición de la causa por cuanto no fue citada conforme a lo establecido en el artículo 224 del Código de Procedimiento Civil, asimismo se exhorte al Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria a que informe a la brevedad sobre los movimientos migratorios de la anterior ciudadana. Asimismo, hizo constar que el día 13/08/2019, siendo las 11:30 am, se trasladó hasta la empresa PROMOCIONES 121.275, en la calle 25 entre carreras 17 y 18, donde funciona la sede de la empresa Agencia Bravo, de esta ciudad de Barquisimeto esto Lara, en donde no fue posible la localización de los representantes de la misma, en virtud de que quienes la atendieron en esa dirección, se negaron a identificarse y manifestaron que desconocían la existencia de la empresa.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES
Por la parte actora:
• Marcado con la letra “A” Original de Contrato de Arrendamiento de las casas distinguidas con los números cívicos: 20-38 y 20-48 respectivamente, ubicadas en la calle 28 entre Avenida 20 y carrera 21, Barquisimeto Estado Lara, que suscribe con la Sociedad de Comercio “AGENCIA BRAVO, C.A.” en su condición de Administradora y Representante de la Sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275 C.A.” en calidad de Arrendadora y el ciudadano CARLOS STRACQUADAINE PAPALARDO, en fecha 30 de Abril del año 2004. (Folios 45 al 46). Quien juzga, le da valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual se valora por el reconocimiento expreso de la relación arrendaticia existente entre las partes a partir de la fecha suscrita. Así se establece.-
• Marcado con la letra “B” Original de Contrato de Arrendamiento de las casas distinguidas con los números cívicos: 20-38 y 20-48 respectivamente, ubicadas en la calle 28 entre Avenida 20 y carrera 21, Barquisimeto Estado Lara, que suscribe con la Sociedad de Comercio “AGENCIA BRAVO, C.A.” en su condición de Administradora y Representante de la Sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275 C.A.” en calidad de Arrendadora y el ciudadano CARLOS STRACQUADAINE PAPALARDO, en fecha 31 de Agosto del año 2004. (Folios 47 al 48). Quien juzga le da valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido desconocido, impugnado ni tachado por los contrincantes de marras. Así se establece.-
• Marcado con la letra “C” Original de Contrato de Arrendamiento de las casas distinguidas con los números cívicos: 20-38 y 20-48 respectivamente, ubicadas en la calle 28 entre Avenida 20 y carrera 21, Barquisimeto Estado Lara, que suscribe con la Sociedad de Comercio “AGENCIA BRAVO, C.A.” en su condición de Administradora y Representante de la Sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275 C.A.” en calidad de Arrendadora y el ciudadano CARLOS STRACQUADAINE PAPALARDO, en fecha 30 de Mayo del año 2006. (Folios 49 al 50). Quien juzga le da valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido desconocido, impugnado ni tachado por los contrincantes de marras. Así se establece.-
• Marcado con la letra “D” Original de Contrato de Arrendamiento de las casas distinguidas con los números cívicos: 20-38 y 20-48 respectivamente, ubicadas en la calle 28 entre Avenida 20 y carrera 21, Barquisimeto Estado Lara, que suscribe con la Sociedad de Comercio “AGENCIA BRAVO, C.A.” en su condición de Administradora y Representante de la Sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275 C.A.” en calidad de Arrendadora y el ciudadano CARLOS STRACQUADAINE PAPALARDO, en fecha 31 de Agosto del año 2006. (Folios 51 al 52). Quien juzga le da valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido desconocido, impugnado ni tachado por los contrincantes de marras. Así se establece.-
• Marcado con la letra “F” Original de Contrato de Arrendamiento de las casas distinguidas con los números cívicos: 20-38 y 20-48 respectivamente, ubicadas en la calle 28 entre Avenida 20 y carrera 21, Barquisimeto Estado Lara, que suscribe con la Sociedad de Comercio “AGENCIA BRAVO, C.A.” en su condición de Administradora y Representante de la Sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275 C.A.” en calidad de Arrendadora y el ciudadano CARLOS STRACQUADAINE PAPALARDO, en fecha 31 de Agosto del año 2007. (Folios 53 al 54). Quien juzga le da valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido desconocido, impugnado ni tachado por los contrincantes de marras. Así se establece.-
• Marcado con la letra “E” Original de Contrato de Arrendamiento de las casas distinguidas con los números cívicos: 20-38 y 20-48 respectivamente, ubicadas en la calle 28 entre Avenida 20 y carrera 21, Barquisimeto Estado Lara, que suscribe con la Sociedad de Comercio “AGENCIA BRAVO, C.A.” en su condición de Administradora y Representante de la Sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275 C.A.” en calidad de Arrendadora y el ciudadano CARLOS STRACQUADAINE PAPALARDO, en fecha 30 de Abril del año 2007. (Folios 55 al 56). Quien juzga le da valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido desconocido, impugnado ni tachado por los contrincantes de marras. Así se establece.-
• Marcado con la letra “G” Copia Certificada en fecha 14 de Julio del año 2011, de fecha 28/06/2011 consta de documento de Compra Venta, otorgado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, inscrito bajo el Nº 2011.1115, AR-1, del Inmueble matriculado con el Nº 363.11.2.2.3755, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, firma Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”, vendió a los ciudadanos “… HENRI ANTOUN SOUEID y CHADI NADDAF, un bien inmueble constituido por un (1) terreno propio y todas las bienhechurías en el construidas en las cuales se incluyen tres (3) casas y un (1) edificio denominado “MARÍA CRISTINA”, ubicados en las antes denominadas calles Wohnsiedler esquina con calle de Comercio hoy calle 28 esquina con carrera 20 respectivamente, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara. El terreno tiene un área aproximada de UN MIL QUINIENTOS METROS CUADRADOS CON VEINTINUEVE DECIMETROS CUADRADOS (1.500,29 Mts.2), y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con un callejón de casa que es o fue de Esteban Agudo; SUR: con la carrera 20, antes calle Comercio; ESTE: con la calle 28 antes calle Wohnsiedler; y OESTE: con casa y solar que es o fue de Elvira Veracoechea y Mercedes de Yépez Yépez. Igualmente declaro en nombre de mi representado que las Tres (3) casas se encuentran ubicadas con frente a la calle 28 y el Edificio “MARIA CRISTINA” está ubicado en la esquina de la calle 28 con carrera 20. El precio de esta venta por todo lo anteriormente descrito, es por la cantidad de SIETE MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 7.875.000,00), suma que recibo en nombre de mi representada mediante Cheques Nro. 53430398 y 98920074 del Banco Bancaribe por la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.937.500,00) cada uno, en este acto de los compradores en dinero de curso legal a su entera y cabal satisfacción. El bien inmueble objeto de esta operación nada debe por concepto de impuestos nacionales, estadales ni municipales, está libre de todo gravamen servidumbre e hipoteca y le pertenece a mi representada según se evidencia de documento Protocolizados por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, en la siguiente fecha Primero (1) de Junio de 2.001, bajo el Nro. 14, Tomo 8, Protocolo Primero. Con el otorgamiento de este documento en nombre de mi representada hago la tradición legal del inmueble vendido dejando expresa constancia de que dicho inmueble se encuentra ocupado por terceras personas, obligándola al saneamiento de ley. Y nosotros HENRI ANTOUN SOUEID y CHADI NADDAF, antes identificados por medio del presente documento declaramos: Que aceptamos la venta que se nos hace en todos los términos estipulados en este instrumento…” (Folios 57 al 65). Quien juzga le da pleno valor probatorio por ser documento público, todo de conformidad a lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
• Marcado con la letra “H” Copia Fotostática de Documento de Compra - Venta autenticado por ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda C.C Bello Monte, en fecha 26/03/1999, bajo el Nº 14, Tomo 8, Protocolo Primero, y protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 01 de Junio del año 2001, bajo el Nº 14, Tomo 8, Protocolo Primero donde la ciudadana LUISA MERCEDES RAMOS DE RAMOS GARCIA vendió a la firma Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”. (Folios 65 al 67). Quien juzga le da pleno valor probatorio por ser documento público, todo de conformidad a lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
• Marcado con las letras “I”, “J” y “K” Original de las Facturas de Pago por concepto de Alquiler de una casa para comercio situada en la calle 28 entre venida 20 y carrera 21 Nº 20-48, de esta ciudad de Barquisimeto, Mes de Junio del año 2011, Mes de Mayo del año 2011, Mes de Abril del año 2011, Mes de Marzo del año 2011, Mes de Febrero del año 2011 y Mes de Enero del año 2011. (Folios 68 al 70). Quien juzga le da valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual se valora por ser evidencia de su estado de solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento. Así se establece.-
• Marcado con las letras “L”, “M” y “N” Original de las Facturas de Pago por concepto de Alquiler de una casa para comercio situada en la calle 28 entre venida 20 y carrera 21 Nº 20-38, de esta ciudad de Barquisimeto, Mes de Junio del año 2011, Mes de Mayo del año 2011, Mes de Abril del año 2011, Mes de Marzo del año 2011, Mes de Febrero del año 2011 y Mes de Enero del año 2011. (Folios 71 al 73). Esta juzgadora le da valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual se valora por ser evidencia de su estado de solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento. Así se establece.-
• Marcado con la letra “O” Copia Fotostática de Escrito relativo a las consignaciones de cánones que la actora está realizando por ante el Juzgado Cuarto de Municipio, expediente signando con el Nº KP02-S-2011-5224. (Folio 74). Quien juga, le da valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, el cual se valora por ser evidencia de su estado de solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento. Así se establece.-

De la parte demandada:

1.) Consignó copia certificada de la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 21 de mayo del año 2013, en el expediente signado con la nomenclatura KP02-V-2011-002916.
2.) Consignó contratos de arrendamientos suscritos entre la “AGENCIA BRAVO, C.A.”, firma mercantil domiciliada en Barquisimeto, e Inscrita en el Registro de Comercio del Juez Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 23 de Abril del año 1975, bajo el N° 208, folio 1 fte al 4fte, del Libro de Registro de Comercio N°3, representada en ese acto por el ciudadano DOMINGO BRAVO, venezolano, Titular de la cédula de identidad V-2.025.613, con el ciudadano CARLOS STRACQUADAINE PAPALARDO, venezolano, Titular de la cédula de identidad V-7.160.198, sobre dos casas situada en la calle 28 entre la avenida 20 y la carrera 21 distinguida con los N°20-38 y N°20-48 respectivamente de esta ciudad, dicho Inmueble propiedad de PROMOCIONES 121.275, C.A., de la Jurisdicción de la Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del Estado Lara.
3.) Consignó copia fotostática y certificada de Documento de compra venta suscrito entre el ciudadano VICTOR JOSE ALAMO RAMOS, venezolano, Titular de la cédula de Identidad V-5.533.678 actuando en representación de la Sociedad Mercantil PROMOCIONES 121.275, C.A, y los ciudadanos HENRI ANTOUN SOUEID Y CHADI NADDAF, Venezolanos, Casado y Soltero respectivamente, titulares de las cedulas de Identidad V-12.435.291 y 24.339.878 respectivamente sobre un Inmueble constituido por un terreno propio y todas las bienhechurías en el construidas en las cuales se incluyen tres casas y un edificio denominado “MARIA CRISTINA” ubicado en las antes denominadas calle Wohnsiedler esquina con calle de comercio hoy calle 28 esquina con carrera 20 respectivamente, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara, teniendo un área aproximada de UN MIL QUINIENTOS METROS CUADRADOS CON VEINTE Y NUEVE DECIMETROS CUADRADOS (1.500,29 MTS2). Debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha Primero (01) de Junio del año Dos Mil Uno 2001, quedando protocolizado bajo el número 14, Tomo 8, Protocolo Primero.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Se encuentra esta alzada en la oportunidad para pronunciarse sobre el presente recurso de apelación ejercido por la parte demandada en contra de la sentencia proferida por el a-quo, para así determinar si la misma se encuentra o no ajustada a derecho.

Al hilo de lo expuesto con fundamento en la normativa legal dispuesta para ello, y evidente como ha quedado que fueron valoradas todas y cada una de los medios probatorios aportados por las partes, es por lo que esta alzada, verifique si el a-quo actuó ajustado a derecho en el momento de pronunciarse y poder revocar o confirmar el fallo apelado.

Llega a este tribunal Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la circunscripción judicial del Estado Lara. La presente causa acatando sentencia de fecha veintinueve (29) del mes de octubre de dos mil quince, del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, donde declara: CON LUGAR el recurso de casación formalizado por la parte demandante contra la sentencia de fecha 24 de abril de 2015, dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Y En consecuencia, ANULA la sentencia recurrida y ORDENA al juez superior que corresponda, dicte nueva sentencia acogiendo la doctrina aquí establecida.

Vista la pretensión del ciudadano STRACQUADAINI PAPPALARDO CARLOS, titular de cedula de identidad No. 7.160.198 contra la firma PROMOCIONES 121.275, domiciliada en la ciudad de Caracas, e inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 07/08/1995, bajo el No. 47, tomo 333-A en su condición de vendedor, Y contra los ciudadanos: HENRI ANTOUN SOUEID y CHANDI NADDAF , venezolanos, mayores de edad, titulares de lasa cedula de identidad Nos. 12.435.291 y 24.339.878 respectivamente, en su carácter de compradores, Por retracto legal arrendaticio, ya que alega que los inmuebles que le fueron arrendados, fueron vendidos por la propietaria PROMOCIONES 121.275 a los ciudadanos HENRI ANTOUN SOUEID y CHANDI NADDAF, según consta de documento protocolizado por ante el Registro Subalterno fechado 28/06/2011, No. 2011.1115, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 363.11.2.2.3755, correspondiente al Libro del folio Real del año 2011 , violando el derecho de preferencia que le asiste según el artículo 44 de la ley de arrendamiento inmobiliario (LAI) .
PUNTO PREVIO

Planteado así el Thema desidendum, surge la necesidad de establecer previamente el carácter que tienen dentro del proceso las parte y siguiendo sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 29 de Octubre de 2015, ya la Sala estableció la cualidad de las partes, es decir, señalo que si tiene cualidad ad procesum para poder continuar en la sustanciación del presente asunto.

De la cualidad: “…Podríamos decir que la cualidad es una relación de identidad entre la persona que se presente y el derecho que se está ejercitando. Y ahondando un poco más la cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre el demandante y la persona quien debe ejercer la acción y debe existir igualmente relación entre la persona del demandado y la persona que debe soportar la acción. Es decir tal como lo señala LORETO “Se trata… de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).”

En el contrato de arrendamiento el arrendador “AGENCIA BRAVO C.A” señala en la cláusula PRIMERA que el inmueble que da en arrendamiento es propiedad de la firma INVERSIONES 121.275, por lo que su responsabilidad se limita a suscribir el contrato a nombre de su representado, encargarse que el arrendatario disfrute como poseedor precario las ventajas que le otorga la ley, cobrar los cánones de arrendamiento y el propietario del bien está obligado a respetar esos derechos por lo que si trasfiere el bien a un tercero, adquiere una relación de acción que debe soportar , acción que en nada involucra a la empresa que dio en arrendamiento el inmueble en su nombre, por lo que la acción de Retracto Legal debe ejercerse en contra del propietario quien tiene las cualidad y no en contra de la Agencia Bravo C.A que solo dio en calidad de arrendamiento en nombre del propietario. Así se decide.-

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha veintinueve (29) días del mes de octubre de dos mil quince estableció, en relación a este mismo caso lo siguiente:
De acuerdo con la sentencia antes transcrita, la preferencia ofertiva y el retracto legal, son derechos exclusivos del arrendatario del inmueble que ocupa en tal condición, quien es el legitimado activo para interponer el retracto legal arrendaticio, independientemente de que el inmueble haya sido arrendado por el propietario o por un tercero con su consentimiento, pues es posible que el arrendador del inmueble sea un tercero que arrienda con el consentimiento del propietario del inmueble arrendado, quien se debe considerar como un intermediario en la relación arrendaticia entre el arrendatario que ocupa el inmueble y su propietario, pues, el derecho de preferencia ofertiva y el de retracto legal arrendaticio, están concebidos para proteger y beneficiar a toda persona que ocupe el inmueble en condición de arrendatario, ya que las referidas normas, no condicionan ni restringen el ejercicio de estos derechos cuando el arrendador del inmueble a enajenar no sea el mismo propietario del inmueble que ocupa el arrendatario.
De allí, que la pretensión en los juicios de retracto legal, debe estar dirigida en contra del propietario del inmueble que el demandante ocupa en su condición de arrendatario, independientemente de que el propietario no haya suscrito el contrato de arrendamiento como arrendador y no contra el tercero que figura como arrendador en el referido contrato, pues, el tercero es un intermediario en la relación arrendaticia surgida entre el arrendatario del inmueble y su propietario.
Por lo tanto, el ejercicio de los derechos de preferencia ofertiva y de retracto legal arrendaticio, no son solo posibles en el supuesto en el cual el arrendador del inmueble a enajenar sea el mismo propietario, sino también cuando el arrendador es un tercero, ya que sería un intermediario en la relación arrendaticia surgida entre el arrendatario del inmueble y su propietario, con motivo de la celebración del contrato de arrendamiento realizado por el tercero.
Al respecto, esta Sala en sentencia N° 517, de fecha 11 de agosto de 2015, caso: Industrias Musicales Pablo Canela, C.A., contra Comercial Alzuru, S.R.L., y Farid Antonio Nur Elcure, expediente N° 2015-211, ha dicho lo siguiente:
“…Existen dos formas a través de la cual se constituye la relación arrendaticia entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa con tal condición. La primera, cuando es el propietario quien suscribe el contrato de arrendamiento y arrienda el inmueble de su propiedad al arrendatario que lo ocupa en tal condición y, la segunda, cuando quien suscribe el contrato de arrendamiento con el arrendatario es un tercero y no el propietario, por lo tanto el arrendador del inmueble es un tercero que arrienda con el consentimiento expreso o tácito del propietario del inmueble arrendado, tal como ocurre frecuentemente en el mercado inquilinario con las empresas y personas naturales que se dedican a la administración de inmuebles, quienes arriendan en representación del propietario, ya sea mediante poder y/o autorización escrita o verbal del propietario.
De allí, que quienes figuran como arrendadores en los contratos de arrendamientos, no sean los propietarios de los inmuebles arrendados, sino las personas que actúan por encargo de estos, quienes se deben considerar como intermediarios en la relación arrendaticia que nace entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa en tal condición, como consecuencia de la celebración del contrato de arrendamiento que realiza el tercero, ello significa que la relación arrendaticia siempre se constituirá entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa en tal condición, aun cuando quien figure como arrendador en el contrato de arrendamiento sea un tercero, salvo que el propietario del inmueble que ha sido demandado demuestre que el demandante ocupa ilegalmente el inmueble de su propiedad o que no es arrendatario del inmueble que ocupa…”.

El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

En base a ello, debe señalarse una vez mas que ha quedado determinado lo que significa la cualidad de las partes, que el caso de marras está referido al ejercicio de un derecho que se le ha violado al actor quien alega:” se le violó el derecho de preferencia al vender los inmuebles los cuales viene poseyendo sin que en ningún momento la propietaria le hiciera notificación alguna, de conformidad con lo establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (…), las cuales ocupa en su condición de Arrendatario (sic) desde hace varios años, sin habérsele hecho la notificación a la que estaba obligado el propietario, de conformidad a lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para poder ejercer el derecho de preferencia ofertiva a los ciudadanos HENRI ANTOUN SOUEID y CHANDI NADDAF, y contra la propietaria de los inmuebles dados en venta , según consta de documento protocolizado en fecha , de fechado 28/06/2011, No. 2011.1115, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 363.11.2.2.3755, correspondiente al Libro del folio Real del año 2011 , esto se desprende que el actor con los contratos de arrendamiento acompañados al escrito libelar y el documento donde consta la venta logro probar la cualidad con que actúa y del estudio de dichos documentos se aprecia la cualidad de los demandados la firma PROMOCIONES 121.275, como propietaria del bien vendido y de los ciudadanos HENRI ANTOUN SOUEID y CHANDI NADDAF como compradores del bien, en consecuencia existe identidad entre el demandante STRACQUADAINI PAPPALARDO CARLOS, en su carácter de inquilino y los codemandados PROMOCIONES 121.275 , en su carácter de propietario y HENRI ANTOUN SOUEID y CHANDI NADDAF, como compradores, es decir, tal como lo señala LORETO “Se trata… de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).” de autos se desprenden elementos de convicción que demuestran la existencia de la relación contractual de las partes litigantes en el presente juicio, conclusión a la cual se llega tomando en cuenta el contrato de arrendamiento ,que en su cláusula primera el arrendador “ AGENCIA BRAVO C.A” indica quien es el propietario del bien que da en arrendamiento. En virtud de lo anteriormente está demostrada la cualidad de la parte actora para ejercer la presente acción, así como cualidad de los demandados para sostener el presente juicio.
CONTESTACION A LA DEMANDA DE PARTE DE LA CODEMANDADA PROMOCIONES 121.275, C.A:

En primer lugar rechazo la demanda en todas cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho. Alego como punto previo lo establecido en el artículo 49 de la LAI y señala de conformidad con el artículo 49 que las excepciones al derecho de retracto legal deben estar presentes dos (2) elementos primero que haya una transferencia global de la propiedad y segundo que una parte del inmueble este arrendado, y agrega que como estamos en presencia de una venta global el arrendatario no tiene derecho de retracto de la parte que tiene arrendada. Señala que en el caso de autos al no estar regido los locales y casa de uso comercial por la ley de Propiedad Horizontal, los mismos integran un todo proindiviso.

Llegado el acto para promover pruebas, promovió: El mérito favorable de los autos, promovió y ratifico el documento de venta Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 363.11.2.2.3755, correspondiente al Libro del folio Real del año 2011,y en donde la firma mercantil PROMOCIONES 121.275, C.A, vendió a los ciudadanos HENRRI ANTOUN SOUEID Y CHADI NADDAF un supuesto edificio denominado “ MARIA CRISTINA” y tres (3) casa, así como el lote de terreno propio sobre el cual se encuentran edificados cada uno de dichos inmuebles, incluyendo en la venta, las dos (2) casa No. 20 – 38 y 20- 48, con la finalidad de probar que se trata de una venta global y no un venta parcial. Acompaño Marcado con la letra “A” Original de Poder Especial otorgado a los abogados SIMON ALBERTO BRAVO VASQUEZ, SOLSIRE DAYANA MENDOZA, ROSALINDA BRAVO COLINA y FIDELINA BRAVO COLINA autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Baruta Estado Miranda en fecha 10/02/2012, bajo el Nº 18, Tomo 14 (Folios 353 al 38). La cual se valora como prueba de la capacidad procesal de los apoderados judiciales de la demandada, de conformidad con el artículo 150 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
ANÁLISIS DEL TRIBUNAL:

Efectivamente, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la fecha en que se inició el proceso de autos y aplicable a la solución del mismo regula tanto la preferencia ofertiva como al retracto arrendaticio, cuando en sus artículos 42 y 43 preceptúa:
“…Articulo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en cualquier condición de arrendatario. Solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…”

El derecho de propiedad está consagrado en la Constitución, El derecho a la propiedad es un derecho humano, como un derecho que no es absoluto, por cuanto viene a estar limitado por cuestiones de orden público e interés social y por aquellos derechos que terceros puedan tener sobre el bien, como seria en el caso del poseedor precario que posee la cosa en nombre del propietario, y cuando ese derecho viene de un contrato de arrendamiento el propietario debe respetar ese derecho, expresa el artículo 115 de Constitución:

En el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela el cual establece:
‘Se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general. Sólo por causa de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes.’
Se desprende del citado artículo, que nuestra Carta Magna consagra el derecho real de la propiedad, y como elementos intrínsecos a éste el derecho de uso, goce, disfrute y disposición, en concordancia con el artículo 545 del Código Civil, el cual establece que: ‘La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley’. Se tiene entonces, que al violarse, en el caso que nos ocupa, el derecho que tiene el arrendatario de ofrecerle en venta los inmuebles que ocupa como arrendatario se le estaría violando el derecho que le asiste de manifestar primero si está dispuesto adquirir el inmueble que ocupa y es aquí donde nace el derecho de acción en Retracto Legal Arrendaticio, es decir, la primera opción la tiene el arrendatario, derecho que le fue violado al ofrecer en venta primero el bien a un tercer. Así se decide.

El derecho a la propiedad es un derecho humano, el cual debe ser respetado hasta por el mismo propietario toda vez que al no tener la posesión del bien por un hecho legal como lo es el haber dado en arrendamiento al ciudadano STRACQUADAINI PAPPALARDO CARLOS, quien lo viene poseyendo por un lapso mayor a dos (2) años y estado al día en el pago de los cánones de arrendamiento, debió respetar el derecho que le asiste al arrendatario y ofrecer en venta primero al inquilino y si este no muestra interés en adquirir el bien podía ofrecerlo en venta a un tercero , no antes. Así se decide.-

Surge en este punto buscar que entiende la ley en su artículo 49 por trasferencia de la propiedad del inmueble en forma global. Cuando la ley habla de que el inmueble constituye un todo global se está refiriendo solo a ese inmueble, que no se puede partir en partes sino que constituyen un todo proindiviso, una unidad y no al hecho de que por vender varios inmueble en una misma transacción no por ello constituye un todo global simplemente se consideran varios inmuebles separados entre sí que son vendido en una sola operación de compra venta y que la globalidad no deriva de que la venta de varios bienes vendidos en un solo acto y este no es el criterio de la ley que considera la globalidad como un todo proindiviso. La venta del edificio “María Cristina” constituye una globalidad y si tiene algunos locales alquilados en esta caso si rige la señalado por el artículo 49 de la LAI, pero la venta del edificio y las tres (3) casa que constituyen unidades independiente que no están unidas y que no forman un solo cuerpo indivisible no opera lo señalado por el artículo 49 eluden. Así se decide.-
El Artículo 49 de la LAI establece:
“El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.
De la lectura del artículo anterior no hay dudas que la excepción se refiere a los inmuebles de los cuales forman parte la vivienda, oficinas o locales arrendados, que constituyen una unidad y en el caso que nos ocupa no existe tal unidad toda vez que las tres (3) casas así como el lote de terreno propio sobre el cual se encuentran edificados cada uno de dichos inmuebles , que fueron dados en venta según consta del documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren y pudo constatar que efectivamente en fecha 28 de Junio del 2011 fue protocolizada la compra venta bajo el No. 2011.1115, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 363.11.2.2.3755, correspondiente al Libro del folio Real del año 2011 Son independientes y no forma parte una unidad , que pueda ser considerada en los términos de la ley como global . A esta conclusión se llega ya que en autos está demostrada la individualización de los bienes vendidos con los siguientes elementos probatorios:
1) Al folio 32 corre inserto documento donde la firma PROMOCIONES 121.275.C.A adquiere la propiedad de un lote de terreno y las bienhechurías construidas en él y separa las tres (3) casa del edificio María Cristina, cuando indica que las bienhechurías en el construida se incluyen tres (3) casas y un edificio denominado “MARIA CRISTINA” es decir, son bienes separados aun cuando están construidos en un lote de terreno de 1.500,29 Mts2 son independientes unos del otro. Así se decide.-
2) Al folio 60 aparece el documento donde la firma PROMOCIONES 121.275.C.A, vende a los codemandados HENRRI ANTOUN SOUEID y CHADI NADDAF un inmueble constituido por un lote de terreno propio y las bienhechurías en el construidas y vuelve a establecer la distinción de que se trate de tres (3) casa y el edificio “María Cristina” es decir, cada inmueble están separados unos del otro. Así se decide.-
3) La parte actora promovió como elementos probatorios al folio 406 y siguientes data de posesión de las casa dadas en arrendamiento, mediante seis (6) documentos debidamente protocolizados los cuales se aprecian y recibe su valor probatorio al ser documentos emanados de un órgano público y gozar de la presunción de certeza y legalidad, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y queda corroborado de que las dos (2) casa están separadas una de la otra y así han sido traspasadas en distintas oportunidades y que no constituyen una propiedad pro indivisa, y que junto al edificio “MARIA CRISTINA” no forman una unidad que pueda considerarse como un inmueble global en los términos del artículo 47 de la LAI, el tribunal al estudiar la documentación presentada pudo constatar que la venta siempre está referida a dos (2) casa y las cuales identifica con sus linderos y se reitera una vez más que no constituyen una unidad global . Así se decide.-
4) Al folio 499 el actor presento como prueba, la cual se aprecia como elemento probatorio título supletorio declarando como suficiente para asegurar derecho de propiedad, dejando a salvo derechos de terceros sobre el edificio MARIA CRISTINA construido sobre una extensión terreno propio que alcanza una extensión de 631 Mts2. Separado de las dos (2) casa dadas en arrendamiento al actor Así se decide.-
5) Al folio 677 corre inserto informe enviado en fecha 06 de Agosto de 2013 por la Alcaldía del Municipio Iribarren Dirección de Catastro, donde refiere: a) dirección del inmueble Sector centro/ calle 28 entre Av. 20 y calle 21 No. 20-48 tiene como código catastral actual : 13-03-02-U01-202-2128-005-000 propietario PROMOCIONES 121.275 C.A. b) dirección del inmueble Sector centro/ calle 28 entre Av. 20 y calle 21 No. 20-38 tiene como código catastral actual : 13-03-02-U01-202-2128-006-000 propietario PROMOCIONES 121.275 C.A. y c) dirección del inmueble Sector centro/ Av. 20 esquina calle 28 MARIA CRISTINA tiene como código catastral actual : 13-03-02-U01-202-2128-007-000 propietario PROMOCIONES 121.275 C.A. Así se decide.-
6) Al folio 699 corre inserto parte del informe suministrados por los ing. JOSE GIL QUINTERO, ARFEL F. PEREZ ROMERO y FRANCISCO HERNANDEZ, donde informan 4).- Si los inmuebles determinados en los números 1,2 y 3 están unidos o interconectados en su estructura, edificaciones o paredes o son inmuebles que pueden considerarse unidades independientes entre sí . 4-a) .- El inmueble descrito en el numeral 1 ( Edificio María Cristina ubicado en la calle 28 esquina de la avenida 20), es completamente independiente numeral 2 ( inmueble ubicado en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21 No. 20-38) y numeral 3 ( Inmueble ubicado en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21 No. 20-48) 4-b).- con respecto a los inmuebles considerados en los numerales 2 ( inmueble ubicado en la CALLE 28 ENTRE AVENIDA 20y carrera 21 No. 20-38) y 3 (inmueble ubicado en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21 No. 20-48); aunque pueden considerarse independiente en su funcionamiento, no así, en el aspecto estructural ya que los mismos aparentan haberse construido como una sola unidad donde existen paredes portantes que sirven como soporte a ambas unidades. Así se decide.-
7) Al folio 790 corre inserta información emanada de HIDRO LARA, donde informa que el inmueble con el numero cívico 20-38 posee una toma identificada con el NIA: 00058428-001 y el numero cívico 20-48 también posee una toma identificada con el NIA: 00058427-001, asignada a nombre de Ramos García. Así se decide.-
8) Al folio 1542 corre inserto oficio No. A.L.023-2019 REMITIDO por la Alcaldía Bolivariana del Municipio Iribarren Dirección de Planificación y Control Urbano, donde informa CITO: “…..Segundo: En caso de haberse aprobado la unificación de las parcelas antes identificadas, remitir copias certificadas de la solicitud de unificación que hayan solo sido presentadas de las resoluciones que hayan aprobado dicha unificación” FIN DE LA CITA y agrega: CITO: “…En este sentido, cumplo con informarle que una vez visto y revisado los archivos de esta Dirección de Planificación y control Urbano, se contactó que no existe ninguna solicitud ni aprobación ni informe técnico por este despacho, para la unificación de las parcelas identificadas por usted” FIN DE LA CITA. Así se decide.-
DE LA CADUCIDAD DE LA ACCION:
Alegó también la caducidad de la acción, señalando lo dispuesto en el artículo 47 de la LAI, donde refiere que la acción deber ser ejercida dentro de los 40 días siguientes al conocimiento de la negociación, indicado que el lapso para intentar la acción precluyo y por cuanto no indicó la fecha cierta en qué tuvo conocimiento de la negociación, el lapso de los 40 días deben determinarse desde la fecha de protocolización de la venta es decir, desde el 28 de junio de 2011.El tribunal al respecto observa:
Expresa el artículo 47 de LAI:
“El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.”
Alegan los demandados, que la acción para intentar ha caducado, por haber trascurrido con creces el lapso de 40 días para intentar la acción.
De la lectura que antecede, el lapso de los 40 días que tienen el arrendatario para ejercer el derecho de Retracto, corre a partir del día siguiente a aquel que efectivamente tuvo conocimiento de la venta del inmueble, en su escrito libelar dice el actor que se enteró de la transacción por un tercero y que al revisar en las Oficinas del Registro Subalterno pudo constatar que efectivamente la propietaria había traspasado el bien a un tercero. Si bien es cierto no índico la fecha exacta en que tuvo conocimiento de la transacción, no por ello se le puede censurar castigándole con la perención para ejercer el recurso, tomado como punto de partida para el conteo de los 40 días para intentar la acción, la fecha de protocolización de la venta, por lo que en criterio de este tribunal el lapso de los 40 empiezan a computarse desde el momento que se introdujo loa demanda. Así se decide.-
La Sala de casación civil, en sentencia N° 260, de fecha 20 de mayo de 2005, en el caso de Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C,A., y otra, Exp. N° 2004-000807, estableció un nuevo criterio respecto al lapso de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, en el caso del arrendatario que no haya sido notificado del cambio de propietario del bien inmueble que ocupa. Al respecto, en dicha sentencia se dejó establecido lo siguiente:
“…Que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente…”.
Por otro lado refieren(los demandaos) que el arrendatario no goza del derecho de preferencia alegando que se trata de una venta global y hacen referencia al artículo 49 de la LEI que establece:

“El Retracto legal no procede en los casos de enajenación o transferencia global “ver Folió 350 habla de globalidad conformado por el edificio María Cristina y las 3 casa (folio 649)”.

Si partimos del hecho negado que se trata de una venta global, lo más saludable y así mantener la paz social seria que el arrendador hubiese notificado al arrendatario aun en el caso que la ley no lo obligue. Surge aquí la necesidad de comprobar si al arrendatario le asiste el derecho de Retracto Legal Arrendaticio y en autos quedo demostrado tener en arrendamiento los inmuebles por un lapso mayor a los dos(2) años y estar consignando en un tribunal los cánones de arrendamiento, porque como bien dijo en su escrito libelar el arrendador-signatario se negó a recibir el pago.
Este Tribunal, no puede tomar como punto de partida para que el arrendatario tenga la posibilidad de ejercer el derecho de retracto legal, el simple hecho de la fecha que indica la venta del inmueble, conformado por el edificio “MARIA CRISTINA” Y LAS TRES (3) CASAS en su totalidad , ya que no sabemos cuáles son las verdaderas intenciones del propietario del bien, conclusión que se deduce por el hecho cierto de que el arrendador propietario falto a su deber que tiene de ofrecer en venta en primer lugar y con preferencia al arrendatario, aunado al hecho cierto de que el representante del propietario arrendador “AGENCIA BRAVO C.A” según lo señalado por el actor se negó a recibir el pago del canon , lo cual lo llevo a consignar dicho canon en un tribunal , por lo que el propietario, no necesariamente quiera vender los inmuebles, ya que entre sus intenciones puede estar lograr el desalojo del arrendatario a quienes esta (sic) obligado por ley ofrecerles en venta los mismos.
El derecho de retracto, sólo es ejercitable cuando el acto de enajenación se ha realizado sin ofrecer en primer lugar en venta al arrendatario a quien le asiste ese derecho y al cual estaba obligado el arrendador propietario. Si el propietario vende a un tercero y esa venta implica de alguna forma violación del derecho del inquilino a adquirir el inmueble, surgirá para el arrendatario el llamado derecho de retracto legal arrendaticio, el cual consiste en la facultad del inquilino de subrogarse al tercero que haya adquirido el inmueble vendido y sobre el cual tenía derecho de preferencia, concluir lo contrario podría atentar contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia, haciendo necesario entonces que dicho lapso de caducidad venga determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.
Asienta el artículo 47 “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente…..omisis..”, del análisis de la norma antes señalada se desprende que la preclusión del término para ejercer la acción de retracto, pasados cuarenta días desde la fecha en que se registre el instrumento de enajenación del inmueble, sólo procede, como el propio texto legal lo asienta, en caso de ausencia y carencia de representante de quien tenga derecho a la notificación. Así se decide.-
Al folio 360, corre inserta escrito d contestación hecha por los codemandados: CHADI DADDAF, HENRI ANTOUN SOUEID y DIANA BEATRIZ MORAD DE SOUEID, codemandados, a través de su apoderado judicial abogado CARLOS ELEAZAR HERNANDEZ RODRIQUEZ, IPSA 6.750, quienes después de negar, rechazar y contradecir la demanda, piden sea declarada inadmisible la demanda por no incluir como demandante a la cónyuge del demandado CHADI NADDAF, ciudadana NERMIN BASHOUR, por ser Litis consorte necesario en la presente acción de retracto legal, de conformidad con los artículos 146 y 148 del Código de Procedimiento Civil. Y anexaron Marcado con la letra “A” Copia Certificada de Extracto de Matrimonio celebrado por ante el Registro Civil de Banias, Provincia de Tartous, por los ciudadanos CHADI NADDAF y NERMIN BASHOUR el día 25 de Mayo del año 2011, inscrito bajo el Nº 201, Certificado por el Ministerio de Interior, Asuntos Civiles, Dirección General de Asuntos Civiles, Secretaria de Registro Civil de Tatous y legalizado por ante la Embajada de la República Bolivariana de Venezuela en la República Arabe Siria, inscrito en el Libro de Registro respectivo, en fecha 07 de Junio del año 2011, bajo el Nº S/C 17/2011. (Folios 387 al 394). Marcado con la letra “B” Copia Certifica de Sentencia Definitiva emanada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, ASUNTO: KP02-V-2011-002916, parte demandante el ciudadano MOHAMAD KALIL KANSSON contra la Sociedad Mercantil PROMOCIONES 121.275, C.A., y en carácter de co-demandados los ciudadanos HENRI ANTOUN SOUEID y CHADI NADDAF por motivo de Retracto Legal Arrendaticio (Folios 395 al 402). Este juzgador le da pleno valor probatorio por ser documento público, todo de conformidad a lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Al particular tercero señalan que los inquilinos no tienen derecho de preferencia para adquirir el apartamento arrendado, no tiene cabida cuando se trata de venta de todo el inmueble o edificio. Respecto a este punto ya el tribunal se pronunció cuando el codemandado Alego como punto previo lo establecido en el artículo 49 de la LAI, pronunciándose al respecto el tribunal. Así se establece.-
Hace referencia la Ley de Propiedad Horizontal, al respecto este tribunal observa que los inmuebles dados en venta no están sometidos al régimen de propiedad horizontal, en autos no consta el documento constitutivo del régimen de propiedad horizontal.
En su escrito de contestación alegan que el demandante insiste en aplicar criterios inadecuados sobre la individualización de los locales y apartamentos y trascriben lo indicado por el actor : “ no obstante es evidente que a pesar de tratarse de un solo documento donde convinieron la venta de varios inmuebles, es decir, (01) supuesto edificio denominado MARIA CRISTINA y (03) casa, así como el lote de terreno sobre el cual se encuentran edificados dichos inmuebles, los cuales se encuentran separados, divididos, independientes entre sí e incluso CASTRATALMENTE INDIDIVIDUALIZADO (negrillas y en mayúsculas del codemandado )…insiste que la venta por apartamento se encuentra contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, al respecto quien juzga, ratifica que la Ley de Propiedad Horizontal se aplica aquellos inmuebles que constituyan una unidad en el presente caso solo sería aplicable al edificio “MARIA CRISTINA” el resto de las tres (3) casa no caen dentro de este régimen, ya que como quedo establecido no constituyen una globalidad sino que son bienes separados, por lo que nace para el arrendatario el derecho de Retracto Legal , así como también la obligación para el propietario de ofrecer en venta el inmueble arrendado, al arrendatario que en el caso que nos ocupa los identificados con los números : 20-38 y 20-48 . Así se decide.-
Opuso la CADUCIDAD DE LA ACCION, hace referencia al artículo 47 de la LAI en concordancia con el 1547 del CC, alegando que el actor tuvo conocimiento de la venta el día de su protocolización es decir, el 28 de Junio de 2011 fecha de protocolización de la venta, lo cual no está probado en autos toda vez que el actor señala que se enteró de la venta por un tercero y que al revisar en el registro subalterno pudo verificar que efectivamente el propietario había traspasado los inmuebles, por lo que no está claro la fecha exacta en que el actor se enteró de la venta, por lo que quien juzga toma como fecha de partida el día de admisión de la demanda , es decir, 12 de agosto de 2011, la sola indicación de que trate de un documento público y que tiene efecto Erga omnes, no garantiza que el arrendatario tenga conocimiento de la venta , el nuevo criterio es que dicho lapso corre a partir de la fecha cierta que el arrendatarito tuvo conocimiento de la venta y no desde su protocolización, La Sala de casación civil, en sentencia N° 260, de fecha 20 de mayo de 2005, en el caso de Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C,A., y otra, Exp. N° 2004-000807, estableció un nuevo criterio respecto al lapso de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, en el caso del arrendatario que no haya sido notificado del cambio de propietario del bien inmueble que ocupa. Así se declara.-
Al folio 662 los codemandados CHADI DADDAF, HENRI ANTOUN SOUEID, promovieron los siguientes medios probatorios: Promovieron un extracto del Acta de matrimonio del ciudadano chadi naddaf, con la ciudadana NERMIN BASHOUR, sobre este punto más adelante la juez se pronunció al respecto. Ratificaron la sentencia que se produjo en el juzgado tercero de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de esta circunscripción judicial, en fecha 21 de Mayo de 2013, en el juicio signado con el número KP02-V-2011-2916.
Ratificaron a los fines de probar que la presente demanda no encuadra en el artículo 49 de la LAI, ya sobre este punto el tribunal se pronunció supra y se aquí por reproducido.
Ratificaron que la presenta venta trata de una venta de un inmueble que constituye una globalidad y no una venta parcial. También sobre este punto el tribunal se pronunció supra y se da aquí por reproducido.
Al folio 1492 corre inserta contestación de los codemandos: HENRI ANTOUN SOUEID Y DIANA BEATRIZ MORAD DE SOUID, asistidos por el abogado AARON SOTO GARCIA IPSA No. 23.422 en los mismo términos en que fue contestada Al folio 360, por los codemandados: CHADI DADDAF, HENRI ANTOUN SOUEID y DIANA BEATRIZ MORAD DE SOUEID, codemandados, a través de su apoderado judicial abogado CARLOS ELEAZAR HERNANDEZ RODRIQUEZ, IPSA 6.750, con la salvedad que el abogado no está representando al codemandado CHADI DADDAF.
Al folio 1506 corre inserta contestación de la demanda por la abogada CAROL ORALAXA PIÑA RODRIQUEZ IPSA 270.047, en su carácter de defensora ab liten de la codemandada NERMIN BASHOUR titular de la cedula No. E-0059536627 donde niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes alegando que son falsos de toda falsedad.
Al folio 1512 la defensora ab liten presento contestación en su carácter de defensora de la empresa PROMOCIONES 121.275, CHADI NADDAF y NERMIN BASHOUR donde niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes alegando que son falsos de toda falsedad .
Al folio 1514 el abogado AARON SOTO GARCIA IPSA No. 23.422 en su carácter de apoderado de los codemandados HENRI ANTOUN SOUEID Y DIANA BEATRIZ MORAD DE SOUID, promovió pruebas referentes a la comunidad de las pruebas, alego que el Retracto Legal Arrendaticio no procede conforme al artículo 49 de la LAI, acompaño contratos de arrendamiento y recibos para fundamentar lo establecido en el artículo 49, alego que se trata de una venta global y no una venta parcial.
Al folio 1517 la parte actora, corre inserta los medios probatorios del actor, y hace referencia a los documentos anexados junto con la demanda, oficios remitidos a la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara fechado 14 de Agosto de 2013, boletín de notificación catastral fechado 19/ 11 / 2007, boletín fechado 07/01/2008, promovieron la prueba de experticia Al folio 699 corre inserto parte del informe suministrados por los Ing. JOSE GIL QUINTERO, ARFEL F. PEREZ ROMERO y FRANCISCO HERNANDEZ, donde informan 4).- Si los inmuebles determinados en los números 1,2 y 3 están unidos o interconectados en su estructura, edificaciones o paredes o son inmuebles que pueden considerarse unidades independientes entre sí . presento prueba de informes dirigida a la Dirección de Catastro a fin de que informe si para el día 28 de Junio de 2011 se había probado la unificación de las parcelas de terreno identificadas de la siguiente manera: parcelas con los siguientes códigos catastral13-03-02-U01-202-2128-005-000: 13-03-02-U01-202-2128-006-000 13-03-02-U01-202-2128-007-000, promovió prueba de informes dirigida al SENAT con el fin de demostrar que la ciudadana NERMIN BASHOUR de DADDAF se encuentra en el país. A Todas estas pruebas se les da pleno valor probatorio por la fe pública que de ellos se derivan. Así se establece
Al folio 1537 corre oficio número DCCF-2019-11-074 fechado 04 de Noviembre de 2019 emanado de la Dirección de Catastro del Municipio Iribarren del estado Lara donde informan al tribunal CITO: “…en los actuales momentos esta dirección no podría emitir una Resolución pronunciándose sobre unas características físicas y técnicas que rigieron sobre la mencionada parcela para la época” FIN DE LA CITA esta prueba se aprecia en el sentido que se mantiene hasta este momento la tesis de los inmuebles dados en venta no constituyen una unidad. Así se decide.-
Al folio 1540 vto. Consta información de registro de información fiscal E844996023 que prueba que la ciudadana NERMIN BASHOUR DE NADDAF cedula E-84499602 reside en el país parroquia Santa Rosa a media cuadra del Tiuna acera sur Av. Lara. Esta prueba demuestra que la referida ciudadana esta residencia en el país
Al folio 1542 corre inserto oficio No. A.L.023-2019 REMITIDO por la Alcaldía Bolivariana del Municipio Iribarren Dirección de Planificación y Control Urbano, donde informa CITO: “…..Segundo: En caso de haberse aprobado la unificación de las parcelas antes identificadas, remitir copias certificadas de la solicitud de unificación que hayan solo sido presentadas de las resoluciones que hayan aprobado dicha unificación” FIN DE LA CITA y agrega: CITO: “…En este sentido, cumplo con informarle que una vez visto y revisado los archivos de esta Dirección de Planificación y control Urbano, se contactó que no existe ninguna solicitud ni aprobación ni informe técnico por este despacho, para la unificación de las parcelas identificadas por usted” FIN DE LA CITA. El inmueble descrito en el numeral 1 ( Edificio María Cristina ubicado en la calle 28 esquina de la avenida 20), es completamente independiente numeral 2 ( inmueble ubicado en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21 No. 20-38) y numeral 3 ( Inmueble ubicado en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21 No. 20-48) 4-b).- con respecto a los inmuebles considerados en los numerales 2 ( inmueble ubicado en la CALLE 28 ENTRE AVENIDA 20 y carrera 21 No. 20-38) y 3 (inmueble ubicado en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21 No. 20-48); aunque pueden considerarse independiente en su funcionamiento, no así, en el aspecto estructural ya que los mismos aparentan haberse construido como una sola unidad donde existen paredes portantes que sirven como soporte a ambas unidades.
Al folio 790 corre inserta información emanada de HIDRO LARA, donde informa que el inmueble con el numero cívico 20-38 posee una toma identificada con el NIA: 00058428-001 y el numero cívico 20-48 también posee una toma identificada con el NIA: 00058427-001, asignada a nombre de Ramos García.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
EN EL LAPSO PROBATORIO:

Hace valer el valor probatorio de los contratos de arrendamientos que aparecen consignados en el expediente sobre los inmuebles ubicados en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21 números 20-38 y 20-48 donde consta el carácter de Arrendatario que tiene en el inmueble el actor (Folios 45 al 56). Dichos instrumentos ya fueron valorados por este Juzgador.

• Marcado con la letra “A” Copias Fotostáticas de Documento de Compra Venta entre los ciudadanos SIMÓN SÁNCHEZ y FRANCISCO RODRÍGUEZ VÁSQUEZ, de fecha 02 de Junio del año 1876, número de acta 79, en los Folios comprendido del 114 al 116, registrado en la Oficina Subalterna del Registro de Barquisimeto (Folios 409 al 411). Quien juzga le da pleno valor probatorio como instrumento que demuestra la tradición del inmueble de marras, de conformidad con los artículos 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código Adjetivo Civil. Así se establece.-
• Marcado con la letra “B” Copias Fotostáticas de Documento de Compra Venta realizada por parte del ciudadano GERAPIO GARCIA al ciudadano JUAN JOSE ESCALONA, y entre los herederos de FRANCISCO RODRÍGUEZ VÁSQUEZ, y sus hijos MANUELA RODRÍGUEZ DE MANZANARES, RODOLFO RODRÍGUEZ DÍAZ y AMELIA RODRÍGUEZ DÍAZ, venden al ciudadano FRANCISCO DÍAZ QUINTERO de la siguiente manera: documento donde MANUELA RODRÍGUEZ DE MANZANARES, le vende el derecho y acción que como heredera tenía en el inmueble a FRANCISCO DÍAZ QUINTERO, según documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Barquisimeto, de fecha 05 de Febrero del año 1915 (Folios 412 al 414). Quien juzga le da pleno valor probatorio como instrumento que demuestra la tradición del inmueble de marras, de conformidad con los artículos 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código Adjetivo Civil y que sequien manteniéndose como inmuebles separados que no constituyen una unidad. Así se establece.-
• Marcado con la letra “C” Copias Fotostáticas de Documento de Compra Venta donde RODOLFO RODRÍGUEZ DÍAZ le vende el derecho y acción como coheredero que tenía en el inmueble FRANCISCO DÍAZ QUINTERO según documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro de Barquisimeto, de fecha 7 de Mayo del año 1915, acta número 75, Folio 91. (Folios 415 al 416). Quien juzga le da pleno valor probatorio como instrumento que demuestra la tradición del inmueble de marras, de conformidad con los artículos 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código Adjetivo Civil. Así se establece.-
• Marcado con la letra “D” Copias Fotostáticas de Documento de Compra Venta donde AMELIA RODRÍGUEZ DÍAZ le vende el derecho y acción como coheredera que tenía en el inmueble FRANCISCO DÍAZ QUINTERO según documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro de Barquisimeto, en fecha 11 de Noviembre del año 1915, acta número 92, Folios 124 al 125. (Folios 417 al 418). Quien juzga le da pleno valor probatorio como instrumento que demuestra la tradición del inmueble de marras, de conformidad con los artículos 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código Adjetivo Civil. Así se establece.-
• Marcado con la letra “E” Copias Certificadas de Documento de Compra Venta entre los ciudadanos LUIS DÍAZ QUINTERO y ANDRÉS ANDRADE expedidas en fecha 14/07/2011 por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, el cual fuere registrado el 8 de Junio de 1932, por ante la Oficina Subalterna de Registro de Barquisimeto, acta Nº 216, Folios comprendidos del 338 Vto. Al 340 Vto., Protocolo Nº 1, Tomo Único. (Folios 419 al 425). Quien juzga le da pleno valor probatorio como instrumento que demuestra la tradición del inmueble de marras, de conformidad con los artículos 1357 del Código Civil. Así se establece.-
• Marcado con la letra “F” Copias Certificadas de Documento de Compra Venta entre los ciudadanos ANDRÉS ANDRADE y LUIS DIAZ QUINTERO, expedida en fecha 14/07/2011 por el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, el cual fuere registrado el 27 de Noviembre del año 1936, por ante el Registro Subalterno de Distrito Iribarren, acta Nº 139, Folios comprendidos del 207 Vto. Al 209, Protocolo Nº 1, Tomo Único. (Folios 426 al 432). Quien juzga le da pleno valor probatorio como instrumento que demuestra la tradición del inmueble de marras, de conformidad con los artículos 1357 del Código Civil. Así se establece.-
• Marcado con la letra “G” Copias Certificadas de Documento de Partición de Herencia del ciudadano JOSÉ RAMOS GARCÍA donde su cónyuge LUISA RAMOS DE RAMOS GARCIA, recibe en partición de herencia dejada por su esposo el 50% del inmueble objeto de la presente demanda, según consta en documento registrado de fecha 9 de Abril del año 1946, bajo el Nº 1, Folio 1 al 50 Vto., Protocolo Primero, Tomo 1, por ante la Oficina Subalterna de Registro de Barquisimeto. (Folios 433 al 486). Quien juzga le da pleno valor probatorio como instrumento que demuestra la tradición del inmueble de marras, de conformidad con los artículos 1357 del Código Civil. Así se establece.-
• Marcado con la letra “H” Copias Certificadas de Documento de Compra Venta, en donde el ciudadano JOSE GARMENDIA RODRIGUEZ le cedía todos sus derechos y acciones a LUISA RAMOS DE RAMOS, esta compra el otro 50% del inmueble que tenía en comunidad con el ciudadano JOSÉ GARMENDIA RODRÍGUEZ, según consta en Documento Registrado, de fecha 14 de Enero de 1948, bajo el Nº 47, Folios comprendidos del 82 Vto. Al 88, Protocolo Primero, Tomo 1, por ante la Oficina Subalterna del Distrito de Iribarren de Barquisimeto. (Folios 487 al 497). Quien juzga le da pleno valor probatorio como instrumento que demuestra la tradición del inmueble de marras, de conformidad con los artículos 1357 del Código Civil. Así se establece.-
• Marcado con la letra “I” Copia Certificada de Titulo Supletorio expedida por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara en fecha 14/07/2011, sobre el Edificio “MARÍA CRISTINA”, ubicado en la avenida 20 esquina de la calle 28 con un área de QUINIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (540 Mts2.) registrado por la ciudadana LUISA RAMOS DE GARCÍA por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara, en fecha 29 de Agosto de 1986, bajo el Nº 41, Tomo 11, Protocolo 1º, Folios 1 al 4. (Folios 498 al 502). Quien juzga a los fines de pronunciarse sobre el valor del mismo trae a colocación lo siguiente: el Titulo Supletorio o perpetua memoria de testigos, así este registrado debe ratificarse su testimonial en juicio respectivo por que como quedan a salvo los derechos de terceros, debe la contra parte poder ejercer el contradictorio además que el mismo así sea ratificado por los testigos no constituye el medio ideal para probar la propiedad, así lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia, en decisión emitida por la Sala de Casación Civil Exp. 00-278 de fecha 27/04/2001cuando señalo:
“...El título supletorio, como elemento probatorio que es, deberá estar sometido a la contradicción de prueba por la parte contraria en el juicio en el cual se pretende hacer valer; esto a fin de determinar si dicho título se pretende hacer valer ante el ‘tercero en sentido técnico’, o sea, el tercero cuyo derechos quedaron a salvo, por imperio de la misma disposición legal.
Así lo ha interpretado esta Corte:
“Las justificaciones para perpetua memoria o Títulos Supletorios son indudablemente documentos públicos conforme a la definición legal contenida en el artículo 1.357 del Código Civil; pero la fe pública que de ellos dimana se limita al hecho de haber declarado los testigos sobre determinados particulares y a la existencia de un decreto judicial. La fe pública en tales actuaciones no prejuzga sobre la veracidad o falsedad del contenido de los testimonios, los cuales pueden ser posteriormente, controvertidos en juicio contencioso...”
Como se denota, la valoración del título supletorio está circunscrita a los dichos de los testigos que participaron en la conformación extra litem del justificativo de perpetua memoria, por lo que la misma, se repite, para que tenga valor probatorio, tendrá que exponerse al contradictorio, mediante la presentación de aquéllos testigos para que ratifiquen sus dichos, y de esta forma ejerza la parte contraria, el control sobre dicha prueba.
De la revisión de la actas, esta Sala constata que en el sub iudice no fueron llamados aquellos testigos que participaron en la conformación del justificativo de perpetua memoria, por lo que, al tratarse este justificativo de una prueba preconstitutiva, su valoración no puede afectar a terceros ajenos a su configuración y, por tanto, no puede asimilarse su efecto probatorio al de un documento público, con efectos erga omnes.
Por otra parte, este Tribunal Supremo tiene establecido que tal documental no es suficiente para probar y justificar el derecho de propiedad. Así, en fallo de fecha 17 de diciembre de 1998, en el caso Pedro Silva contra Corpoven S.A., la Sala Político Administrativa, estableció:
“...En este sentido se aprecia que el título supletorio no es documento suficiente para probar y justificar el derecho de propiedad, es decir, no constituye un elemento de convicción suficiente sobre la propiedad de un inmueble. Dicho título a pesar de estar protocolizado, no pierde su naturaleza de extrajudicial, por lo que carece de valor probatorio en juicio...”.
De las doctrinas transcritas y el estudio detenido sobre los fundamentos de la denuncia y las actas del expediente, la Sala, concluye que el ad quem erró al valorar el documento contentivo del justificativo de perpetua memoria, primero, al darle un valor probatorio de la propiedad a favor de quienes intentaron la acción reivindicatoria que, como se expuso, es incapaz e insuficiente de producir y, en segundo lugar, porque si bien puede deducir de él otros derechos, como la posesión desde determinado tiempo o cualquier otro derecho diferente al de propiedad, para que pueda ser opuesto a terceros, se debió traer al contradictorio con la ratificación de las testimoniales de las personas que colaboraron con la conformación del documento en referencia, ya que mientras eso no ocurra, la declaración del juez de la justificación de perpetua memoria, deja a salvo los derechos de terceros.
Por tanto, erró la recurrida al dar por demostrada la propiedad de la mentada casa-quinta a través de un título supletorio. En este orden de ideas, observa la Sala que lo aplicable al caso de autos, no existiendo documental que demuestre la propiedad de la casa-quinta, es el efecto previsto en el artículo 549 del Código Civil, en el sentido de que, al no poderse comprobar la existencia de un título de propiedad, de dicha casa-quinta Nº 13-37, el propietario de la misma es el propietario del suelo sobre el que está construida que, en el sub iudice, según lo establecido por la recurrida (sin que ello haya sido objeto de impugnación en casación), es la demandada.
En consecuencia, la recurrida infringió el artículo 1.359 del Código Civil, al darle el valor probatorio contenido en esta norma a un título supletorio, e infringió, por vía de consecuencia, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al no atenerse a lo alegado y probado en autos, ya que basó su declaratoria de con lugar la acción reivindicatoria, en una prueba mal valorada; todo lo cual produce la declaratoria de procedencia de la presente denuncia, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
En armonía con lo expuesto el titulo supletorio debe ser rechazado pues no fue ratificado el testimonio de los testigos y en el mejor de los casos que se hubiere ratificado, el titulo supletorio no constituye prueba idónea para acreditar la propiedad. Así se establece.

Ahora bien, del Título supletorio previamente mencionado, se evidencia la edificación de unas bienhechurías constituidas por un edificio con las características cursantes en el mismo, y que fuera registrado de manera autónoma al resto de los inmuebles.

• Marcado con la letra “J” Copia Certificada de Compra Venta, en donde la ciudadana LUISA RAMOS DE RAMOS vende a “PROMOCIONES 121.275 C.A.”, los inmuebles que constituyen tanto el Edificio “MARÍA CRISTINA”, el cual fue individualizado mediante Titulo Supletorio, siendo los accionistas de dicha empresa los hijos de la señora RAMOS GARCIA, por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Baruta Estado Miranda en fecha 26 de Marzo del año 1999, anotado bajo el Nº 14, Tomo 8, protocolo Primero del Segundo Trimestre del Año 2001, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 01/06/2001y certificada esta copia en fecha 02/04/2013 (Folios 503 al 509). Quien juga le da pleno valor probatorio por ser documento público, todo de conformidad a lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
• Marcado con la letra “K” Copia Certificada de Compra Venta, en donde “PROMOCIONES 121.275 C.A.” vende a los ciudadanos HENRI ANTOUN SOUEID y CHADI NADDAF, protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 28 de Junio del 2011 bajo el Nº 2011.1115, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 363.11.2.2.3755, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011. (Folios 510 al 518). Quien juzga le da pleno valor probatorio por ser documento público, todo de conformidad a lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
• Marcado con la letra “L” Copia Certificada del Expediente KP02-S-2011-5224 que mantiene el Asunto de Consignatario de Cánones de Arrendamiento por ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 25 de Julio del año 2011 (Folios 519 al 638). Quien juzga le da pleno valor probatorio por ser documento público, todo de conformidad a lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
Promovió la Prueba de Experticia:
1) De la ubicación exacta, medidas, linderos y materiales de construcción del Edificio “MARÍA CRISTINA”, ubicado en la calle 28 esquina de la avenida 20 amparado bajo el código catastral 130302U012022128007000.
2) De la ubicación exacta, medidas, linderos y materiales de construcción del inmueble distinguido con el código catastral Nro. 130302U012022128006000 ubicado en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21 Nro. 20-48.
3) De la ubicación exacta, medidas, linderos y materiales de construcción del inmueble distinguido con el código catastral Nro. 130302U01222128005000 ubicado en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21 Nro. 20-48.
4) Si los inmuebles 1, 2 y 3 están unidos o interconectados en su estructura, edificaciones o paredes o son inmuebles que se pueden considerar unidades independientes entre sí. (Folios 694 al 702).
A los fines de realizar la valoración de la prueba de experticia, el Tribunal observó del informe pericial la independencia de los inmuebles respecto a cada uno de ellos, es decir, cada uno cuenta con un Código Catastral Individual, con accesos independientes, edificados en el inmueble sobre el cual se solicita retracto legal arrendaticio con identificación de los linderos particulares. Dicho informe es plenamente valorado por quien juzga conforme a los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Promovió la Prueba de Informes:
A la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Iribarren a los fines de que facilite la siguiente información: (Folios 677 al 680).
1) Se determine el área de terreno, croquis de ubicación, uso, linderos, medidas, plano catastral y bienhechurías que corresponden al inmueble signado con el código catastral Nº 13-03-02-U01-202-2128-007-000 y se envíe copia de dicho expediente. (Folio 680).
2) Se determine el área de terreno, croquis de ubicación, uso, linderos, medidas, plano catastral y bienhechurías que corresponden al inmueble signado con el código catastral Nº 13-03-02-U01-202-2128-006-000 y se envíe copia de dicho expediente. (Folio 679).
3) Se determine el área de terreno, croquis de ubicación, uso, linderos, medidas, plano catastral y bienhechurías que corresponden al inmueble signado con el código catastral Nº 13-03-02-U01-202-2128-005-000 y se envíe copia de dicho expediente. (Folio 678).

En lo que respecta a los instrumentos emanados de la Oficina de Catastro de las dependencias Administrativas Municipales, la Sala de Casación Civil, mediante decisión de fecha 14 de Febrero del año 2013, con Ponencia de la Magistrada ISBELIA PEREZ VELASQUEZ, consideró pertinente acotar las siguientes consideraciones:
“…Ahora bien, en cuanto al error en la valoración de los documentos que se mencionan a continuación: “…título supletorio, constancia expedida por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara y la sentencia de fecha 30 de marzo de 1998, dictada por el Juez Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Menores de la Circunscripción Judicial del referido estado…”, capaces de acreditar, a juicio del recurrente “…la existencia cierta de… la Parcela de Terreno N° 11 con una superficie de 440 mts.2 con Código Catastral N° 215-0170-30…”, inmueble este el cual alega el recurrente ser poseedor legítimo, esta Sala considera imprescindible referirse sobre los particulares siguientes: i) el principio de pertinencia, idoneidad, conducencia y utilidad de la prueba, como presupuesto de eficacia de ésta o del medio elegido para establecer ciertos hechos; ii) el tratamiento legal dado a las oficinas municipales de catastro, esto con el objeto de constatar si estas últimas constituyen fuente oficial de información de los inmuebles situados en sus respectivas jurisdicciones, y por último será necesario verificar si fue solicitada a la oficina de catastro información sobre el inmueble objeto de reivindicación, y si la misma suministró los datos relacionados con el citado inmueble.

…Omissis…

Ahora bien, en la actualidad las oficinas municipales de catastro aparecen reguladas desde el año 2000, entre otras, en la Ley de Geografía, Cartografía y Catastro Nacional del 28 de julio de 2000, la cual establece que la formación y conservación del catastro es competencia del Poder Nacional y de los municipios en su ámbito territorial (artículo 4 eiusdem).

Por su parte, en el título III de la referida Ley, denominado “Del catastro” artículo 27, establece que el catastro se formará por municipios y abarcará principalmente la investigación y determinación de lo siguiente: 1) Las tierras baldías; 2) Los ejidos; 3) las tierras pertenecientes a entidades públicas, y 4) Las tierras de propiedad particular o colectiva.
Asimismo, en el capítulo II de “las Oficinas Municipales de Catastro” de la mencionada Ley en su artículo 56, se fijaron las competencias de estos órganos en los siguientes términos:

“A los efectos de garantizar la uniformidad del régimen catastral y de consolidar a nivel nacional la información territorial, los municipios por órgano de la oficina municipal de catastro y… se encargarán:
…Omissis…
2. Expedir constancia de inscripción catastral, previo cumplimiento de los requisitos establecidos en la ley, en las ordenanzas municipales correspondientes y en sus reglamentos.
3. Expedir al propietario del inmueble la cédula catastral, previo el cumplimiento de los requisitos establecidos en la ley, en las ordenanzas municipales correspondientes y en sus reglamentos.
…Omissis…
Conformar en su respectivo territorio el Registro Catastral…”.

De las normas supra transcritas, se desprende que las oficinas de catastro municipales constituyen órganos oficiales que son fuente de información territorial, particularmente respecto de las características, identificación, ubicación y demás detalles respecto de tierras baldías, los ejidos, las tierras pertenecientes a entidades públicas y las tierras de propiedad particular o colectiva. De allí, que sean estos órganos los indicados para suministrar información atinente a constancias de inscripción y cédulas catastrales, entre otros documentos relacionados con los inmuebles antes descritos.

Posteriormente, el Decreto con Fuerza de Ley de Registro Público y Notariado del 27 de noviembre de 2001 (derogado), en su artículo 44 estableció que el catastro municipal sería fuente de información registral inmobiliaria, y más recientemente en el artículo 46 la Ley de Registro Público y Notariado de fecha 22 de diciembre de 2006, se establece que el catastro municipal será fuente de información registral inmobiliaria y estará vinculado al Registro Público, a los fines de establecer la entidad entre los títulos, sus relaciones entre el objeto y sujeto de los mismos, y el aspecto físico de los inmuebles, mediante el uso del Código Catastral, en los términos contemplados en la Ley de Geografía, Cartografía y Catastro Nacional.

Aún más, en la Ley Orgánica del Poder Público Municipal, artículo 56 es ratificada entre las competencias propias de los municipios, el servicio de catastro.

En virtud de lo anterior, sin duda las oficinas de catastro de los municipios, son la primera fuente de información oficial de los inmuebles, ubicados en sus respectivos espacios territoriales…”

En mérito de las consideraciones supra señaladas, es menester de este juzgador acoger el criterio de la Sala, conforme a lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil. Así las cosas, de los informes promovidos y valorados por este Juzgador por ser idóneos y pertinentes, se evidenció la existencia de Códigos Catastrales diferentes para cada inmueble edificado sobre los linderos generales del inmueble sobre el cual se pretende el Retracto, denotando así una variedad de inmuebles independientes entre sí dentro del bien vendido. Y así se establece.-
4) Solicita se envié oficio a la compañía CORPOELEC ubicado en la avenida Vargas con carrera 24 de esta Ciudad de Barquisimeto, a los fines de que informe si los inmuebles ubicados en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21 números cívico 20-38 y 20-48 así como del Edifico “MARÍA CRISTINA” se les suministra el servicio eléctrico de manera conjunta o cada inmueble lo recibe independiente. (Folio 685). Dicho instrumento es valorado conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
5) Solicita se envié oficio a la compañía HIDROLARA ubicado en la calle 48 con carrera 13, a los fines de que informe si los inmuebles ubicados en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21 números cívico 20-38 y 20-48 así como del Edifico “MARÍA CRISTINA” se les suministra el servicio eléctrico de manera conjunta o cada inmueble lo recibe independiente. (Folios 790 al 807). Dicho instrumento es valorado conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
En el lapso probatorio.
Invocó y reprodujo el valor y méritos favorables contenidos en el Principio Conmutativo de la Prueba y todo aquello que le favorezca. Ya ha señalado este Tribunal que la sola enunciación del mérito de autos no constituyen prueba alguna que requieran ser valorados. Así se establece.-
1) Ratifican como medio probatorio y piden se dé aquí por reproducidos documento de Compra Venta protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 28 de Junio del 2011 bajo el Nº 2011.1115, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 363.11.2.2.3755, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, del inmueble constituido por el Edificio “MARÍA CRISTINA” y las tres (3) casas que forman parte global del referido Edificio, el cual riela en los folios cincuenta y siete (57) al sesenta y cuatro (64). A los fines de probar que se trata de la venta de un inmueble que constituye una globalidad y no de una venta parcial. (Folios 57 al 64). Documentos que fueron valorados en consideraciones que se dan aquí por reproducidas. Así se establece.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE CO-DEMANDADA:
En el lapso probatorio:
Invocan y reproducen el valor y méritos favorables contenidos en el Principio Conmutativo de la Prueba y en todo aquello que le favorezcan. Ya ha señalado este Tribunal que la sola enunciación del mérito de autos no constituyen prueba alguna que requieran ser valorados. Así se establece.-
1) Ratifican como medio probatorio y dan por reproducidos el Extracto de Matrimonio celebrado por ante el Registro Civil de Banias, Provincia de Tartous, el día 25 de Mayo del 2011, inscrito bajo el Nº 201, certificado por el Ministerio del Interior, Asuntos Civiles, Dirección General de Estados Civiles, Secretaria de Registro Civil de Tartous y legalizado por ante la Embajada de la República de Venezuela en la República Árabe Siria, inscrito en el Libro de Registro respectivo, en fecha 07 de Junio del año 2011, bajo el Nº S/C 17/2011. a los fines de probar que la ciudadana NERMIN BASHOUR, de nacionalidad Siria, ya identificada en autos es legitima cónyuge del ciudadano CHADI NADDAF, ya identificado en autos, debe ser considerada Litisconsorte Pasiva Forzosa.(Folios 387 al 394). El Tribunal da por reproducida la valoración realizada al presente instrumento. Así se establece.-
2) Ratifican como prueba informativa y dan por reproducidas la sentencia que se produjo en el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 21 de Mayo del año 2013, en el juicio signado con el Nº KP02-V-2011-002916. (Folios 395 al 402). Documentos que fueron valorados en consideraciones que se dan aquí por reproducidas. Así se establece.-
3) Ratifican en este acto y dan por reproducidas los Contratos de Arrendamientos, incluyendo los recibos de pagos de dicho Canon el cual rielan en los folios cuarenta y cinco (45) al cincuenta y seis (56), ambos inclusive, a los fines de probar que la presente demanda no encuadra en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (Folios 45 al 56). Documentos que fueron valorados en consideraciones que se dan aquí por reproducidas. Así se establece.-
4) Ratifican como medio probatorio y dan por reproducidos, el Documento de Compra Venta protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 28 de Junio del 2011 bajo el Nº 2011.1115, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 363.11.2.2.3755, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, del inmueble constituido por el Edificio “MARÍA CRISTINA” y las tres (3) casas que forman parte global del referido Edificio, el cual riela en los folios cincuenta y siete (57) al sesenta y cuatro (64). A los fines de probar que se trata de la venta de un inmueble que constituye una globalidad y no de una venta parcial. (Folios 57 al 64). Documentos que fueron valorados en consideraciones que se dan aquí por reproducidas. Así se establece.-

En el contrato de arrendamiento, se van a involucrar únicamente el arrendador-propietario y el arrendatario, aun cuando en el contrato se identifica como arrendador-signatario a la firma “AGENCIA BRAVO C.A”, quien actúa en nombre y representación del propietario del inmueble, quien es el verdadero arrendador. Podemos hablar de un arrendador- signatario (Agencia Bravo C.A) y un arrendador-propietario (Inversora 121.275 C.A) y quien en definitiva queda obligado frente al arrendatario, por lo que la trabazón de la Litis se da entre el Arrendador- propietario y el arrendatario, solo entre ellos se da la identidad de causalidad de que habla el procesalista Luis Loreto. Así se decide-
Al respecto, esta Sala en sentencia N° 517, de fecha 11 de agosto de 2015, caso: Industrias Musicales Pablo Canela, C.A., contra Comercial Alzuru, S.R.L., y Farid Antonio Nur Elcure, expediente N° 2015-211, ha dicho lo siguiente:
“…Existen dos formas a través de la cual se constituye la relación arrendaticia entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa con tal condición. La primera, cuando es el propietario quien suscribe el contrato de arrendamiento y arrienda el inmueble de su propiedad al arrendatario que lo ocupa en tal condición y, la segunda, cuando quien suscribe el contrato de arrendamiento con el arrendatario es un tercero y no el propietario, por lo tanto el arrendador del inmueble es un tercero que arrienda con el consentimiento expreso o tácito del propietario del inmueble arrendado, tal como ocurre frecuentemente en el mercado inquilinario con las empresas y personas naturales que se dedican a la administración de inmuebles, quienes arriendan en representación del propietario, ya sea mediante poder y/o autorización escrita o verbal del propietario.
De allí, que quienes figuran como arrendadores en los contratos de arrendamientos, no sean los propietarios de los inmuebles arrendados, sino las personas que actúan por encargo de estos, quienes se deben considerar como intermediarios en la relación arrendaticia que nace entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa en tal condición, como consecuencia de la celebración del contrato de arrendamiento que realiza el tercero, ello significa que la relación arrendaticia siempre se constituirá entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa en tal condición, aun cuando quien figure como arrendador en el contrato de arrendamiento sea un tercero, salvo que el propietario del inmueble que ha sido demandado demuestre que el demandante ocupa ilegalmente el inmueble de su propiedad o que no es arrendatario del inmueble que ocupa…”.

Todo acto de disposición que haga el arrendador-propietario, carece de valor alguno, si no toma en cuenta al arrendatario por ser el poseedor legítimo de la cosa. Así establece.-

Tanto el arrendador –propietario como el arrendatario tienen derechos que respetar y que los mantiene en una relación de subordinación. El propietario tienen obligaciones frente al arrendatario, al violar esas obligaciones, se activa por parte del arrendatario, el derecho a la defensa, derecho este que no es una carga sino una facultad, si es su deseo lo ejerce y si no es su derecho, que en el caso que nos ocupa ejercio el Derecho Al Retracto Arrendaticio, como efectivamente ocurrió, derecho consagrado en el artículo 43 de la LAI y el cual tiene un lapso de 40 días para ejercer ese derecho, contados a partir del momento que tiene conocimiento real de la venta. En relación al propietario sus obligaciones frente al arrendatario no son potestativo son de carácter obligatorio, que no están dados al propietario libertad de si los cumple o los deja de cumplir, claro está que para que nazca esa obligación el arrendatario tiene que tener más de dos (2) años en posesión de la cosa arrendada y estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, caso contrario perdería ese derecho, en autos está probado que el arrendatario anexo a su escrito libelar sendos contrato de arrendamiento que prueban que el plazo de dos (2) años está cubierto con creces y con la consignación hecha por ante el juzgado Cuarto del Municipio Iribarren Ex. KP02-S-2011-5224. Por lo que si tiene derecho a gozar del derecho de la notificación ofertiva. Así se decide.
DECISIÓN.
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero Accidental en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR LA APELACION intentada por el Abogado AARON SOTO, actuando como Apoderado de los ciudadanos HENRY SOUEID y DIANA MORA, y se ratifica la sentencia dictada por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL ESTADO LARA, en fecha 08 de febrero de 2021 en consecuencia CON LUGAR la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio, intentada por el ciudadano CARLOS STRACQUADAINI PAPPALARDO, contra la Firma Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.” y contra los ciudadanos HENRY ANTOUN SOUEID, DIANA BEATRIZ MORAD DE SOUEID, CHADI NADDAF y NERMIN BASHOUR . Por lo tanto: le asiste el derecho de ser notificado para ejercer la preferencia ofertiva arrendataria, por no haber caducidad de la acción y por tratarse de una venta cuyos inmuebles son individuales y no constituyen una globalidad, así se decide.
PRIMERO: Se ordena oficiar al Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, a los fines de que ANULE la operación de compra venta efectuada por los codemandados, la Sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.” y los ciudadanos HENRI ANTOUN SOUEID y CHADI NADDAF, sobre el inmueble objeto del presente Juicio, en fecha 28/06/2011, Nº 2011.1115, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 363.11.2.2.3755, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011, una vez quede definitivamente firme el presente fallo.
SEGUNDO: Se ordena al co-demandado, ciudadano Sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”, en la persona de su representante legal, hacer efectivo del derecho del actor ganancioso CARLOS STRACQUADAINI PAPPALARDO de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento anteriormente señalado, una vez quede definitivamente firme la presente decisión. A tal efecto, se ordena designar experto para realizar la tasación proporcional del precio del inmueble total vendido respecto a los inmuebles signados con los N° 20-38 y 20-48.
TERCERO: Ya establecido el derecho preferente consecuencia del Retracto Legal declarado, el demandante, ciudadano CARLOS STRACQUADAINI PAPPALARDO, deberá dentro de los TREINTA (30) días de despacho contados a partir del informe pericial indicado en el particular anterior, consignar ante el Tribunal el precio que le corresponda de la venta efectuada entre los codemandados, ya identificados.
CUARTO: Una vez que exista constancia auténtica en autos de que la parte que propuso la demanda ha cumplido la prestación mencionada, sin que la parte demandada haya dado cumplimiento con su obligación de realizar la preferencia ofertiva ordenada, la presente sentencia servirá de título de propiedad sobre los inmuebles constituidos por: a) Casa Nº 20-38: NORTE: con casa Nº 20-48, que es o fue propiedad de la sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”; SUR: con Edificio denominado “MARÍA CRISTINA”, que es o fue propiedad de la sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”; ESTE: con calle 28, antes calle Wohnsiedler, que es su frente; y OESTE: con casa y solar que es o fue de Elvira de Veracoechea y Mercedes de Yépes, código catastral Nº 2022128007000. b) Casa Nº 20-48: NORTE: con casa Nº 20-56, que es o fue propiedad de la sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”; SUR: con casa Nº 20-38, que es o fue propiedad de la sociedad Mercantil “PROMOCIONES 121.275, C.A.”; ESTE: con calle 28, antes calle Wohnsiedler, que es su frente; y OESTE: con casa y solar que es o fue de Elvira de Veracoechea y Mercedes de Yépes, código catastral Nº 2022128006000, a favor de la parte demandante ganaciosa.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada, en virtud de haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado SUPERIOR JUZGADO PRIMERO ACCIDENTAL EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO a los catorce (14) días del mes de diciembre del año dos mil veintiuno (2021) Año 211 y 162.
El Juez Accidental,
La Secretaria Accidental,
Abg. Hilarión Antonio Riera Ballestero
María Carolina Álvarez García

Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
La Secretaria Accidental,

María Carolina Álvarez García