TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, nueve de febrero de dos mil veintiuno
210º y 161º
ASUNTO: KP02-R-2020-000001

PARTE ACTORA: TUGERMI JOSÉ JIMÉNEZ RAMOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.237.458.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: RAFAEL ARTURO GONZÁLEZ RIVAS, JORGE LUIS ALIENDO VARGAS, PEDRO JOSÉ ROMERO, VELÁSQUEZ Y RICHARD PASTOR RODRÍGUEZ MARCHAN, Abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 24.882, 143.887, 31.263 y 90.324, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO Y SARAH ADELA SAAP DE OTAMENDI, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.721.100 y 3.316.442, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: FELIX OTAMENDI OSORIO, ISABEL OTAMENDI SAAP, SARAH OTAMENDI SAAP Y ARTURO MELÉNDEZ ARISPE, Abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 3.994, 54.260, 80.218 y 53.487, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

En fecha 20 de diciembre de 2.019, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesto por el ciudadano TUGERMI JOSÉ JIMÉNEZ RAMOS, en contra de las ciudadanas LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO y SARAH ADELA SAAP DE OTAMENDI; dictó fallo al tenor siguiente:

1. SIN LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por el ciudadano TUGERMI JOSE JIMENEZ RAMOS, contra las ciudadanas LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO y SARA ADELA SAAP OTAMENDI, todos previamente identificados.
2. CON LUGAR la pretensión de RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO planteada por la abogada SARAH OTAMENDI actuando como apoderada judicial de las demandadas antes nombradas, en contra de del primero de los señalados, que procuraba el cumplimiento de contrato.
3. En consecuencia, se declara resuelto el contrato suscrito por ante la Notaria Pública Primera de Barquisimeto del estado Lara, de fecha 30 de abril de 2014, bajo el Nº 36, Tomo 61, llevados por ante esa oficina.
4. La parte demandada reconviniente deberá conservar la suma de Bs. 18.370,8 (actualmente 0,18 Bs. S.) correspondiente al 10% de la suma de 183.708,00 Bs. F., (actualmente 1.83 Bs. S), monto recibido como arras compromisorias estipulado en la cláusula octava del contrato, es decir ello por concepto de daños y perjuicios, debiendo reintegrar el 90% de dicho monto a la parte actora reconvenida.
5. Se condena en costas a la actora reconvenida perdidosa, tanto por haber fracasado su pretensión, como por haber resultado perdidosa en la reconvención intentada en su contra…”

En fecha 09 de enero de 2.020, el Abogado RICHARD PASTOR RODRÍGUEZ MARCHAN, apoderado judicial de la parte actora, interpuso recurso de apelación en contra de la sentencia transcrita ut-supra, el a-quo el día 15 de enero de 2.020 oyó la apelación en un ambos efectos, en consecuencia, ordena remitir las actas procesales a la URDD Civil del estado Lara, a los fines de ser distribuidas entre los Juzgados Superiores para su posterior solución, correspondiéndole a esta sentenciadora conocer de la presente causa, por lo que en fecha 22 de enero de 2.020, le dio entrada, se fijó lapso de informes según lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, llegada la oportunidad procesal el 26 de febrero de 2.020 se acordó agregar a los autos los escritos presentados por ambas partes, acogiéndose al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para presentar las respectivas observaciones, por lo que el 09 de marzo de 2.020, se acordó agregar a los autos los escritos presentados por ambas partes, y siendo la oportunidad legal para dictar sentencia esta juzgadora observa:
ANTECEDENTES
En fecha 12 de agosto de 2.016, el ciudadano Tugermi José Jiménez Ramos, asistido por el Abogado, Pastor José Mujica Rincones, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 90.365, interpuso demanda en contra de las ciudadanas Lucy Pastora Saap de Romero y Sarah Adela Saap de Otamendi, la cual fue reformada en fecha 10 de enero de 2.017 en los siguientes términos: Señaló que conforme consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, en fecha 30 de abril de 2.014, bajo el Nº 36, tomo 61, las accionadas, otorgaron en opción a compra venta a la parte demandada un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 59, ubicado en el piso 5 del edificio Saab, situado en la avenida 20, entre las calles 28 y 29 de la ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, el cual tiene una superficie aproximada de ciento catorce metros cuadrados con noventa decímetros cuadrados (114,90 M2), cuyos linderos y medidas constan en el precitado documento de opción a compra. Indicó que el mencionado inmueble les pertenece a las accionadas según consta en documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo de Iribarren del Estado Lara, inserto bajo en Nº 31, folios 1 al 3, tomo 13, de fecha 29 de diciembre de 1.989. Indicó que el precitado contrato de opción a compra establece en su cláusula segunda, que el precio de venta pactado es la cantidad de cuatrocientos noventa y cinco mil seiscientos noventa y dos bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs 495.692,51), de los cuales entregó la parte actora la cantidad de ciento ochenta y tres mil seiscientos ocho bolívares (Bs 183.608,00) quedando un remanente de trescientos once mil novecientos ochenta y cuatro bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs 311.984,51), suma que sería pagada mediante la entrega de cheques de gerencia a su nombre en el acto de protocolización del instrumento definitivo de compra-venta por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, previa entrega por parte de las accionadas de los documentos necesarios para la presentación del instrumento por ante el Registro Público, para que una vez aprobado y realizado los cálculos de los emolumentos por la naturaleza del contrato y el monto de la operación, la parte actora procediera a la cancelación y se fijara la oportunidad para su otorgamiento. Indicó que después de firmado el contrato de opción a compra venta, cuando se acercaba la fecha del vencimiento del mismo y habiendo tramitado y obtenido el préstamo por parte del Banco del Tesoro para pagar a las accionadas; las mismas señalaron que el precio por el cual habían ofertado el inmueble en cuestión, era inferior al que se había dado en venta, razón por la cual debía entregarse una cantidad mayor, situación que no pudo ser tolerada por la parte actora, por lo que las accionadas se negaron a entregar los documentos necesarios para perfeccionar la venta, haciendo imposible la misma por causas imputables a las accionadas, razón por la cual demanda la ejecución del mencionado contrato de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil. Seguidamente señaló que la parte demandada, está en pleno conocimiento de la posesión del inmueble por parte de la parte actora, desde hace más de veinte años, en calidad de inquilino, que desde el primer momento que se firmó el documento de opción a compra venta, las mencionadas accionadas asumieron la responsabilidad de proveerle de los recaudos para la protocolización del documento definitivo de venta. Fundamentó la presente demanda en los artículos 1.160, 1.167, 1.159 y 1.113 del Código Civil; demandando que la parte accionada convenga o sea condenada a: 1-Cumplir con el contrato celebrado, en consecuencia a suministrar todos los recaudos necesarios para la tramitación del documento definitivo de venta, a otorgar el documento definitivo de venta del inmueble objeto de la presente acción ya antes identificado, por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, y en su defecto en caso que las demandadas antes identificadas, se nieguen a cumplir otorgar el documento definitivo de compra-venta, que la sentencia a dictarse sirva de título suficiente luego de su protocolización, comprometiéndose a cancelar el saldo deudor, dentro del lapso que conceda el tribunal, una vez declarada definitivamente la sentencia que declare con lugar la presente demanda. 2-Se condene en costas y costos procesales a las accionadas. Adicionalmente solicitó sea decretada medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la presente demanda. Estimó la presente demanda en la cantidad de cincuenta millones de Bolívares (Bs 50.000.000,00), equivalentes a (282.486 U.T).

En fecha 17 de enero de 2.017, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, admitió la presente demanda, en consecuencia citó a la parte demandada para que dentro de los 20 días de despacho siguientes, a la constancia en autos de su citación, comparezca a dar contestación a la demanda.

En fecha 12 de marzo de 2.018, la Abogada Sarah Otamendi Saap, apoderada judicial de la parte demandada, plenamente identificada, estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, presentó escrito en los siguientes términos: Reconoció que se suscribió un contrato de opción a compra venta, en fecha 30 de abril de 2.014, con una vigencia de 90 días, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, en fecha 30 de abril de 2.014, bajo el Nº 36, tomo 61; igualmente reconoce la naturaleza del contrato, el cual es de promesa bilateral. Arguyó que salvo lo reconocido anteriormente, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, la demanda instaurada, por ser falsos los hechos alegados en el escrito libelar. Asimismo negó, rechazó y contradijo que las accionadas hayan estado en conocimiento que desde hace más de 20 años la parte actora había estado en posesión del inmueble en calidad de inquilino. Seguidamente señaló que las partes acordaron en la cláusula octava del precitado contrato, que en caso de que el contrato no llegase a cumplirse por causa imputable a la parte actora, las accionadas tendrían el derecho a retener el 10% de las cantidades recibidas como indemnización por daños y perjuicios, y en caso que no se cumpliera el contrato por causa imputable a las accionadas, estas devolverían las cantidades recibidas más un 10% de su valor como daño y perjuicio, sin necesidad de comprobarse y sin pronunciamiento judicial. Indicó que igualmente ambas partes acordaron un plazo de 90 días para que la parte actora ordenara la redacción del documento definitivo de compra venta, introdujera dicho documento en la oficina subalterna de registro público competente, pagar el precio acordado y avisar a las accionadas con 5 días la antelación la fecha y hora en que se materializaría la firma en el registro público respectivo. Seguidamente señaló que la parte actora no realizó en tiempo oportuno, sus obligaciones, sino que pretende suscribir un contrato de compra venta en enero de 2.017, dos años y medio después de vencido el plazo concedido por el contrato en cuestión, señalando que la parte actora jamás notificó a las accionadas el cumplimiento de cualquiera de los compromisos asumidos, hasta la fecha de la notificación de la demanda. Indicó que tal como se desprende del contrato suscrito por las partes, el objeto del mismo era una promesa bilateral de compra venta sobre el inmueble en cuestión, que el plazo de duración del mismo era de 90 días continuos contados a partir de la firma, los cuales vencieron el día 29 de julio de 2.014, señaló que las partes acordaron que el precio se pagaría al momento de la firma del documento definitivo de venta en el registro correspondiente, la cantidad de (Bs 183.708,00), entregada al momento de la suscripción de la opción a compra en calidad de arras, y se imputaría el precio solo si la parte actora diera fiel cumplimiento a las estipulaciones del contrato de promesa bilateral en su cláusula octava, y la cantidad de (Bs 311.984,51), adicional la entregaría al momento de la protocolización del documento definitivo de venta que debía suscribirse dentro del lapso de vigencia del contrato. Indicó que en la cláusula cuarta del contrato las partes reconocen que es un contrato preparatorio de la venta que se perfeccionara solo con la suscripción del documento definitivo de compra venta, dentro del plazo establecido, señalando que la parte actora debía en el plazo de vigencia de la opción, es decir hasta el 29 de julio de 2.014, y que trascurrido el lapso señalado en la cláusula quinta, sin que se hubiere verificado la notificación, la opción se entendería sin efecto jurídico alguno, quedando la parte demandada en plena libertad de vender el inmueble, tal como lo establece la cláusula séptima del contrato. Seguidamente señaló que la única persona que ha incumplido el contrato de promesa bilateral es la parte actora, ya que no tramitó dentro de los 90 días el documento de venta ante el registro inmobiliario, no pagó el precio de venta definitivo, no notificó con 5 días de antelación a la parte demandada, la fecha de la firma del documento antes del 29 de julio de 2.014 y finamente no redactó el documento de compra venta, indicando que por esas razones es precedente la excepción non adimpleti contractus, ya que las accionadas no están obligadas a cumplir si el actor a su vez no ejecutó su contra-obligación o contraprestación establecida en el contrato. Indicó que la actual demanda no debe prosperar ya que existe una causa extraña no imputable a las demandadas, indicando que apenas fue firmando el contrato de promesa bilateral de compraventa, las accionadas entregaron todos los recaudos necesarios para que el accionante procediera a la redacción del documento de compra venta, puntualizando que en el documento de opción de compraventa quedaron claramente identificados los datos de protocolización del documento de propiedad y de documento de condominio del edificio en donde se encuentra el inmueble, documentos públicos a los que tiene acceso cualquier persona), además señaló que en la nota de autenticación quedó claro que la notaria tuvo a la vista todos los precitados documentos, arguyó que aunado a ello la única obligación de la parte demandada, era de obtener la solvencia municipal del inmueble, que la obtuvo durante la vigencia del contrato, finalmente indicó que la cláusula octava del precitado contrato de opción a compra venta, es clara en indicar la consecuencia legal, pactada y reconocida por las partes en el contrato, de un supuesto negado incumplimiento por parte de las accionadas en la materialización de la compra venta en el tiempo estipulado en el contrato de opción de compra venta, que es la devolución del dinero recibido con el pago de daños y perjuicios pactado, pero en ningún caso venderle el inmueble luego de dos años y medio de vencido el contrato, pactando así las partes a través de la precitada cláusula octava, un mecanismo para la resolución del pleno derecho, sin necesidad de intervención judicial. Seguidamente pasó a impugnar la estimación de la demanda realizada por la parte actora y la incompetencia del tribunal por la cuantía, indicando que el precio pactado en el contrato de opción a compra venta era de (Bs 495.692,51) y los daños y perjuicios en caso que alguna de las partes no vendiera o comprara, respectivamente es de (Bs 18.370,80), indicando que el actor sin fundamento alguno estima la demanda en la cantidad de (Bs 50.000.000,00), lo cual resulta desproporcionado en comparación con el valor del contrato que fundamenta la demanda, razón por la cual impugna la cuantía. Seguidamente indicó que el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, es incompetente por razón de la cuantía, pues es menor de las 3000 U.T, solicitando que se declare la incompetencia del tribunal, pues corresponde a uno de municipio conocer de la presente acción. Seguidamente y en ese mismo orden de ideas pasó reconvenir la presente demanda en los siguientes términos: Indicó que la parte demandada reconviniente suscribió un contrato de promesa bilateral con la parte actora reconvenida, el cual fue suscrito en fecha 30 de abril de 2.014, que fue promovido por el actor reconvenido en el libelo de demanda, suficientemente identificado, el cual versa sobre un inmueble propiedad de las accionadas reconvinientes, señalando que la naturaleza del contrato es de una promesa bilateral de compraventa, indicando que en la cláusula primea se pactó que las accionadas reconvinientes prometían vender al actor reconvenido, y éste prometía comprar en un plazo de 90 días; igualmente en la cláusula tercera se acordó que los optantes entregarían el precio en el momento de protocolización del documento el cual perfeccionaría la venta del inmueble y finalmente la cláusula cuarta determinó que ambas partes declaran que el precitado contrato es preparatorio de la venta que se perfeccionaría en la oportunidad señalada en la cláusula quinta. Seguidamente indicó que una vez aclarada la naturaleza del contrato, reiteró que la parte actora reconvenida no tramitó la protocolización del documento definitivo de venta ni pagó el precio convenido, incumpliendo así con todas sus obligaciones, señaló que dentro de las obligaciones principales del demandante reconvenido, era de notificar con 5 días de antelación la fecha de suscripción del contrato definitivo a las accionadas reconvinientes, la cual debía ser cumplida de acuerdo a lo estipulado en el artículo 1.264 del Código Civil, seguidamente señaló que antes de la fecha 29 de julio de 2.014, sin condición alguna, el actor reconvenido, debió notificar a las propietarias de la fecha para suscribir y pagar el precio convenido, señalando que el actor reconvenido perdió totalmente la comunicación con las accionadas reconvinientes, no notificó fecha y hora de firma y no cumplió con las obligaciones establecidas en el contrato en cuestión, en consecuencia su incumplimiento da pie a la resolución del contrato que solicita formal y expresamente. Fundamentó la presente reconvención en el artículo 1.167 del Código Civil. Finalmente demandó para que la parte actora reconvenida convenga o sea condenada a: 1-La resolución del contrato de promesa bilateral del compraventa suscrito entre las partes el 30 de abril de 2.014, que se encuentra en el presente expediente, por cuanto incumplió con las obligaciones principales estipuladas en las cláusulas tercera, quinta y sexta de dicho contrato, y cuyo contenido es la prueba principal y fundamental de la pretensión de resolución. 2-A pagar los daños y perjuicios originados por su incumplimiento, que fueron tasados por las partes en la cláusula octava del contrato en la cantidad de (Bs 18.380,80). 3-A pagar las costas por haber obligado a las accionadas reconvenidas a litigar y a defender sus derechos, y visto su total divorcio de la ley vigente solicita al tribunal que calcule las costas de la presente acción de conformidad con lo establecido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil. Estimó la presente reconvención en la cantidad de cuatrocientos noventa y cinco mil seiscientos noventa y dos bolívares con cincuenta y un céntimos (BS 495.692,51), equivalentes a 991,38 Unidades Tributarias.

En fecha 21 de marzo de 2.018, la parte actora reconvenida, asistido por el Abogado PEDRO JOSÉ ROMERO VELÁSQUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 31.263, estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la reconvención, presentó escrito en los siguientes términos: Indicó que lo expuesto por las accionadas reconvinientes, en su escrito de reconvención carece de todo sustento legal ya que con la declaración expresa vertida en la narración de los hechos para sustentar su pretensión deja por sentado el reconocimiento de la vigencia del contrato de opción a compra venta, ya que nadie va acudir a la vía judicial para pedir la resolución de un contrato disuelto o inexistente, por otra parte indicó que no aporta instrumento legal alguno con el cual demuestren sus alegatos, recibos de pagos, solvencias, inscripción catastral, ficha catastral vigente para la fecha cuando debía haberse tramitado el documento definitivo de compraventa para su otorgamiento, requeridos por la oficina de registro público para la revisión del mismo. Indicó que el desinterés mostrado por la parte demandada reconviniente, ha quedado demostrado cuando ha estado eludiendo su responsabilidad, aparte de dejar en claro la falta de conocimiento y la desaplicación de la técnica procesal para la reconvención, ya que así como no se admite un juicio ordinario con una partición o un interdicto posesorio con una rendición de cuentas, admitir la presente reconvención produciría un caos procesal luego de dictar sentencia definitiva en primera instancia, pues tendría derecho a una segunda instancia mientras que por otro lado tendría que negarse la apelación a la causa principal y acordársela a la reconvención, señalando que de producirse tal circunstancia, la decisión del Juzgado que conozca en segunda instancia en torno a la reconvención podría ser incompatible con la decidida en primera instancia sobre la causa principal. En ese mismo orden de ideas señaló que los procedimientos serian incompatibles una vez decidida la primera instancia los juicios que se pretenden acumular no pueden coexistir entre sí, razón por la cual solicita sea declarada inadmisible la reconvención. Seguidamente indicó que la parte demandada reconviniente no puede librarse invirtiendo la carga de las responsabilidades de la protocolización de la venta solamente a la parte actora reconvenida, en la tramitación del documento definitivo de la venta. Arguyó que es de destacar que en la primera página del documento de opción de compra venta, consta la declaración jurada de origen licito de fondos, de fecha 30 de abril de 2.014, donde se encuentran los datos y dirección de la parte actora reconvenida, donde las demandadas reconvinientes debían hacer la entrega de los recaudos necesarios para la elaboración del documento definitivo de compraventa. Seguidamente señaló que en la cláusula décima del precitado contrato de opción a compra venta, se deja sentado donde debe realizarse las notificaciones pertinentes, y que demuestra que la parte demandada actora reconvenida reside en el inmueble objeto de la presente demanda, circunstancia de hecho de donde se deriva la improcedente admisión de la reconvención planteada, conjuntamente con la resolución del contrato de compra venta, sin que se acompañe el trámite administrativo que esto sería violatorio de la exposición de motivos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Seguidamente pasó a contestar a fondo la reconvención en los siguientes términos: Rechazó, negó y contradijo la reconvención propuesta en todas y cada una de sus partes. Rechazó, negó y contradijo que la parte demandada reconviniente haya hecho entrega alguna de documentos, indispensables para la tramitación de las solvencias de Hidrolara, inscripción catastral ni solvencia municipal. Rechazó, negó y contradijo que la parte demandada haya efectuado comunicación, notificación o participación alguna con la parte actora reconvenida, a través de ningún medio público ni privado referente al ya tantas veces mencionado documento de opción de compra venta. Indicó que la parte demandada reconviniente pretende librarse de sus responsabilidades simplemente con vagas afirmaciones de que entregaron los recaudos necesarios, indicando que en el supuesto negado que hubiera efectuado tales pagos de servicios, debieron ser promovidos como documentos fundamentales de la reconvención. Indicó que las demandadas reconvinientes pretenden desconocer el grave incumplimiento en el contrato de opción a compra venta, como son la falta de pago de las pensiones insolutas demandadas y el deterioro en el inmueble objeto del arrendamiento. Indicó que lo expuesto por las demandadas reconvenientes de que los documentos para la redacción del documento estaban en la notaría pública queda desvirtuado al observar la nota de la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, donde solo se tuvo a la vista el documento de propiedad. Señaló que la parte actora reconvenida no podía presentarse ante la Oficina del Servicio Municipal Tributario de la Alcaldía del Municipio Iribarren (SEMAT) a pagar los impuestos en nombre de las demandadas reconvinientes, por lo que señaló que el incumplimiento se generó única y exclusivamente por causas imputables a la parte demandada reconviniente, por último señaló que es un hecho público y notorio que para una simple revisión de un documento ante el Registro Inmobiliario, se deben acompañar todos los recaudos exigidos.

En fecha 09 de octubre de 2.018, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó sentencia interlocutoria en la ocasión correspondiente para dictar la sentencia definitiva, mediante la cual declaró con lugar la impugnación de la cuantía presentada por la parte demandada reconviniente, por lo que se declaró incompetente para conocer la presente causa en razón de la cuantía, declinado la competencia a un juzgado de municipio, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 16 de octubre de 2.018, la parte actora reconvenida, asistido por el Abogado Pedro José Romero Velásquez, up supra identificado, interpuso recurso de apelación en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 09 de octubre de 2.018. Posteriormente en fecha 19 de octubre de 2.018, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó auto mediante el cual oyó la apelación planteada como si tratara de una solicitud de regulación de competencia de conformidad con lo dispuesto en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, para que un Juzgado Superior conozca de la mencionada regulación.

En fecha 13 de noviembre de 2.018 el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Región Centro Occidental, recibe el expediente y le da entrada. Posteriormente en fecha 19 de diciembre de 2.018, esa superior instancia dicta sentencia, mediante la cual declara su competencia para conocer el recurso interpuesto y declara sin lugar la regulación de competencia ejercida por la parte actora reconvenida, confirmando así la sentencia de dictada en fecha 09 de octubre de 2.018 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.

En fecha 19 de febrero de 2.019, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, recibe el presente expediente y le da entrada, dictando el fallo correspondiente en fecha 20 de diciembre de 2019, contra el cual se ejerce el recurso de apelación sometido al conocimiento de este tribunal.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Esta alzada considera que la apelación como medio de gravamen típico está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias, tiene mayores probabilidades de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma que al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a materia de orden público motivo por el cual pueden someterse nuevos hechos a la segunda instancia.

Por tanto, corresponde a esta juzgadora determinar si la decisión definitiva de fecha 20 de diciembre de 2019, dictada por el a quo está o no conforme a derecho y para ello se ha de determinar los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 del Código Adjetivo Civil, para que en base a ello proceder a fijar los hechos controvertidos mediante la valoración de las pruebas evacuadas; motivo por el cual quien juzga basada en los hechos narrados por el demandante en su libelo de demanda así como por los alegatos y defensas opuestos por la accionada en su contestación de demanda, y en mérito a esas consideraciones y a la valoración del acervo probatorio debe pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la pretensión de la parte actora de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegar quien juzga, se corresponde o no, con la pronunciada por el a-quo, para luego proceder a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte actora, y la reconvención propuesta de cuyos resultados, se verificará la procedencia o no de la pretensión y de la expresada reconvención.
En este sentido, visto tanto el escrito de libelo de demanda como de contestación, presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, se toma como hecho no controvertido que las partes suscribieron un contrato por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, en fecha 30 de abril de 2.014, bajo el Nº 36, tomo 61, de los libros de autenticaciones, donde las accionadas otorgaron en opción a compra venta a la parte actora un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 59, ubicado en el piso 5 del edificio Saab, situado en la avenida 20, entre las calles 28 y 29 de la ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara; objeto de la presente controversia, en el cual se estableció en su cláusula segunda, que el precio de venta pactado es la cantidad de cuatrocientos noventa y cinco mil seiscientos noventa y dos bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs 495.692,51), de los cuales entregó la parte actora la cantidad de ciento ochenta y tres mil seiscientos ocho bolívares (Bs 183.608,00) quedando un remanente de trescientos once mil novecientos ochenta y cuatro bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs 311.984,51), suma que sería pagada mediante la entrega de cheques de gerencia a su nombre en el acto de protocolización del instrumento definitivo de compra-venta por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara. Así se declara.
De tal forma que lo realmente controvertido es quién incumplió con las obligaciones asumidas, las cuales quedaron establecidas en la cláusula quinta del contrato suscrito por las partes. Así se declara.
Delimitada como ha sido la controversia, corresponde ahora analizar los medios probatorios aportados por las partes; así tenemos lo siguiente:
PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
Pruebas presentadas por la parte actora reconvenida:
1. Promovió marcado con la letra “A”, original de contrato de opción a compra suscrito por las partes, autenticado por ante la Notaría Publica Primera de Barquisimeto Estado Lara, en fecha 30 de abril de 2.014, bajo el Nº 36, tomo 61; el cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, evidenciándose la existencia de la negociación suscrita entre las partes, la cual no es objeto de controversia.
2. Promovió marcado con la letra “B”, copia certificada de documento de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda protocolizado por ante Registro Segundo del Circuito del Municipio Iribarren, en fecha 29 de diciembre de 1.989, bajo el Nº 31, folios 1 al 3, protocolo primero, tomo 13; el cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil; demostrándose que el inmueble objeto de controversia es propiedad de las accionadas.
3. Promovió marcada con la letra “C”, original de constancia de residencia, emanada de la Asociación Civil de Inquilinos y Ocupantes del edificio Saap, en fecha 2 de abril de 2.018; este medio probatorio se desestima en razón de no aportar nada para resolver los hechos controvertidos.
4. Promovió marcada con la letra “D”, original de constancia de recepción por operaciones en Servicios electrónicos del Banco del Tesoro, de fecha 5 de agosto de 2.011; esta probanza se desestima en razón de no aportar elementos de convicción para resolver la controversia.
5. Promovió marcado con la letra “E”, original de comprobante emanado del Banco del Tesoro; el cual es objeto de valoración conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, al ser ratificado mediante la prueba de informes, y su incidencia para la resolución de la causa será establecida más adelante.
6. Promovió marcado con la letra “F”, copia simple de documento de propiedad del edificio, protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 19 julio de 2.011, bajo el Nº 17, folio 89, tomo 21; dado que no fue impugnado en la oportunidad correspondiente, adquiere valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
7. Promovió marcada con la letra “G”, copia impresa de resolución Nº 019, emanada del SAREN. De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las únicas copias simples admisibles como pruebas son las de documentos públicos y las de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; en el presente caso, la copia simple consignada no encuadra en ninguno de estos supuestos, por lo cual debe ser desechada como prueba documental autónoma. Así se declara.
8. Promovió prueba de informes al Servicio Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara. Las resultas de la misma constan en autos, rielan del folio 172 al 175 de la primera pieza del expediente. Quien aquí decide considera que la misma ha sido practicada dentro de los parámetros contenidos en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y, por consiguiente, aprecia y valora su resultado, a los fines de esta decisión, de conformidad con el artículo 509 del mismo Código, en concordancia con el artículo 433 eiusdem y su incidencia sobre el mérito de la causa será establecida infra.
9. Promovió prueba de informes al Banco del Tesoro. Las resultas de la misma constan en autos, rielan del folio 178 al 182 de la primera pieza del expediente. Quien aquí decide considera que la misma ha sido practicada dentro de los parámetros contenidos en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y, por consiguiente, aprecia y valora su resultado, a los fines de esta decisión, de conformidad con el artículo 509 del mismo Código, en concordancia con el artículo 433 eiusdem y su incidencia sobre el mérito de la causa será establecida infra.
10. Promovió prueba de informes al Registro Inmobiliario Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Municipio Iribarren; la misma ha sido practicada dentro de los parámetros contenidos en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y, por consiguiente, aprecia y valora su resultado, a los fines de esta decisión, de conformidad con el artículo 509 del mismo Código, en concordancia con el artículo 433 eiusdem, observándose del contenido de la misma que se limita a hacer referencia que lo información peticionada se encuentra en determinados instrumentos; por lo que se desestima como prueba autónoma.
11. Promovió prueba de exhibición de documentos; la cual no fue evacuada por tanto no es objeto de valoración.
12. Promovió las testimoniales de los ciudadanos Domingo Pascuale, Naudy Gómez, Edward Marín, José Machado, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad números V-7303.484, 3.542.066, 7.347.757 y 5.552.806, respectivamente; de los cuales solo rindieron declaración el primero y el tercero de los nombrados.

El ciudadano Domingo Pascale rindió testimonio de la siguiente forma:

PRIMERA: Diga el testigo si conoce al ciudadano Tugermi José Jiménez. Contesto. Si, SEGUNDA: Diga el testigo de donde conoce al ciudadano Tugermi José Jiménez. Contesto: Por negocios; TERCERA: Diga el testigo si sabe o le consta donde vive el ciudadano Turgemi José Jiménez, actualmente. Contesto: Me consta y se dónde vive, avenida 20 entre 28 y 29, Edificio Saap, quinto piso, apartamento si no recuerdo; CUARTA: Diga el testigo si sabe o le consta que el ciudadano Tugermi José Jiménez celebró contrato de opción a compra venta con la ciudadana Luci Pastora y Sara Adela. Contesto: Si; QUINTA: Diga el testigo si conoce a la ciudadana Milka. Contesto: No, no la conozco; SEXTA: Diga el testigo si sabe y le consta que el ciudadano Tugermi José Jiménez acudió al Edificio Centro Financiero 2012, a realizar un ofrecimiento de pago a las ciudadanas Luci Pastora y Sara Adela. Contesto: Si, en ese momento estábamos negociando unos cauchos porque la rama mía es vender caucho, y me dijo que lo acompañara a ser la contratación, que iba a entregar un dinero con la cuestión del apartamento. SEPTIMA: Diga el testigo la dirección del Edificio Centro Financiero 2012. Contesto: La calle 12 entre 19 y 20, abajo esta el negocio Cero; OCTAVA: Diga el testigo si tiene algún interés en el presente asunto. Contesto: No, ninguno. CESARON. Seguidamente la representación judicial de la parte demandada procede a ejercer su derecho de repreguntar al testigo de la siguiente manera: PRIMERA: Diga el testigo si usted estuvo presente en el momento del supuesto ofrecimiento que afirmó acompañar al señor Tugermi, en el Edificio 2012. Contesto: No, no tuve presente, me quede esperando abajo. SEGUNDA: Diga el testigo, la fecha de ese evento. Contesto: Fecha exacta no se, como año y medio; TERCERA: Diga el testigo si usted conoce el contenido, condiciones y plazos del documento de opción a compra que usted afirmó conocer en sus respuestas. Contesto: No, no lo conozco; CUARTA: Diga el testigo si usted es amigo del señor Tugermi Jiménez. Contesto: Si, como amistad de negocio, como 8 o 10 años, conociéndolo por negocios. CESARON.

Por su parte el ciudadano Edward Marín expuso:

PRIMERA: Diga el testigo si conoce al ciudadano Tugermi José Jiménez. Contesto: Si; SEGUNDA: Diga el testigo de donde conoce al ciudadano Tugermi José Jiménez. Contesto: Tenemos relaciones comerciales; TERCERA: Diga el testigo si sabe o le consta donde vive el ciudadano Turgemi José Jiménez, actualmente. Contesto: Si, calle 28 con 19 y 20, Edificio Saap, Quinto Piso; CUARTA: Diga el testigo si sabe o le consta que el ciudadano Tugermi José Jiménez celebró contrato de opción a compra venta con la ciudadana Luci Pastora y Sara Adela. Contesto: Si una vez me comento eso, hace mucho tiempo; QUINTA: Diga el testigo cual es la dirección del Edificio Saap. Contesto: Calle 28 entre 19 y 20. SEXTA Diga el testigo si tiene algún interés en el presente asunto. Contesto: Ninguno. CESARON.

Los anteriores testimonios se aprecian conforme a lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y su incidencia en la resolución de los hechos controvertidos será establecida más adelante.

Pruebas presentadas por la parte demandada reconviniente:

1. Copia certificada de Poder autenticado ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, en fecha 08/12/2015, inserto bajo el N° 620, Tomo 173, (folios 75 al 77), el cual se valora conforme a lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1-360 del Código Civil, en concordancia con los artículos 151 y 429 del Código de Procedimiento Civil; desprendiéndose del mismo la cualidad para actuar en el juicio de los abogados Félix Otamendi Osorio, Isabel Otamendi Saap, Sarah Otamendi Saap y Arturo Meléndez Arispe, inscrito en el Inpreabogado bajo los N°s 3.994, 54.260, 80.218 y 53.487 respectivamente.
2. Promovió marcada con la letra “A”, constante de 2 folios útiles, pago de los tributos municipales.
3. Promovió marcado con la letra “B”, copia impresa de solvencia municipal del inmueble.
4. Promovió marcado con la letra “C”, original de boletín catastral. Los medios probatorios identificados 2, 3 y 4 por tratarse de documentos administrativos emanados de la oficina tributaria municipal de la oficina de catastro, debieron haber sido impugnados con contraprueba en contrario y al no haber sido así, su contenido goza de una presunción de certeza conforme a lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil.
5. Promovió las testimoniales de las ciudadanas Milka Rodríguez de Hernández, Aura Álvarez y Milagro Falcón, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad números V-7.324.103, V-5.935.962 y V-5.247.759, respectivamente.
La ciudadana Milka Rodríguez de Hernández ante las preguntas de su promovente expuso lo siguiente:
SEGUNDA: Diga la testigo si conoce de vista y trato a las ciudadanas Sara y Lucí Saap. Contesto: Si, si las conozco; TERCERA: Diga la testigo donde labora. Contesto: Otamendi Osorio y asociados; CUARTA: Diga la testigo si las ciudadanas Sara y Lucí Saap son clientes del escritorio jurídico Otamendi Osorio y asociados. Contesto: Si, son clientes; QUINTA: Diga la testigo si en su trabajo le fue ordenado comunicarse con el ciudadano Tugermi Jiménez, para concretar la fecha de firma del documento de venta de un apartamento ubicado en el edificio Saap, propiedad de Sara y Lucí Saap. Contesto: Si en varias oportunidades y no contesto ni se acercó a la recepción de la oficina del escritorio jurídico.

Y al ser repreguntada por el apoderado de la parte actora reconvenida manifestó:
TERCERA: Diga la testigo de conformidad a la respuesta Nº 3, el cargo que desempeña en el escritorio jurídico Otamendi Osorio y Asociados Contesto: Secretaria. CUARTA: Diga la testigo si la ciudadana Sara Adela Saap de Otamendi es miembro y abogada del escritorio Jurídico Otamendi Osorio y Asociados. Contesto: No es abogada. QUINTA: Diga la testigo si la ciudadana Sara Adela Saap de Otamendi, es accionista en el escritorio jurídico Otamendi Osorio y Asociados. Contesto: Si, si es accionista. SEXTA: Diga la testigo desde cuando son clientes las ciudadanas Sara y Lucí Saap, del escritorio jurídico Otamendi Osorio y Asociados. Contesto: No una fecha exacta porque no la sé, pero por decir como 20 años. SÉPTIMA: Diga la testigo si es amiga de la ciudadana Lucí Saap y Sara Saap. Contesto: Si.

Al analizar el testimonio rendido, se evidencia que la testigo labora en un escritorio jurídico del cual es accionista una de las demandadas y además manifiesta ser amiga de ella; todo lo cual lleva a esta sentenciadora a desestimar dicho testigo por no merecerle fe lo dicho por ella, conforme a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

Del testimonio rendido por la ciudadana Aura Marina Álvarez es oportuno resaltar lo respondido a la siguiente pregunta efectuada por la promovente:
CUARTA: Diga la testigo si usted presencio en algún momento que alguna de las propietarias del apto 59, del edificio Saap, Buscaran al ciudadano Tugermi Jiménez, para concretar la firma del contrato de compra venta de ese inmueble. Contesto: Si, ellas los buscaron y estábamos en el estacionamiento del edificio Saap, y estaba el señor Tugermi y la señora Sara de Otamendi, le pregunto que para cuando iban a firmar.; QUINTA: Diga la testigo que respondió el ciudadano Tugermi Jiménez a la pregunta antes señalada por usted. Contesto: Él le contesto que cuando el pudiera porque estaba ocupado y que él se acercaría al escritorio jurídico, para que concretaran la fecha de la firma.

Y al momento de ser repreguntada manifestó:
SÉPTIMA: Diga la testigo si es amiga de la ciudadana Lucí Saap y Sara Saap. Contesto: Nosotros tenemos es un contrato laboral. OCTAVA: Diga la testigo si usted fue demandada en amparo, por el ciudadano Tugermi José Jiménez. Contesto: Si. NOVENA: Diga la testigo que tipo de relación laboral tiene con las ciudadanas Lucí Pastora Saap y Sara Adela Saap. Contesto: Trabajo en la cobranza de los alquileres de dicho edificio, con administra bienes Saap. DECIMA: Diga la testigo si la empresa bienes Saap, es propiedad de Lucí Pastora Saap y Sara Adela Saap. Contesto: Si.

Del anterior testimonio se desprende la existencia de una relación laboral de dependencia de la testigo con la parte demandada, lo cual a juicio de esta sentenciadora la hace inhábil y por tanto se desestima su testimonio conforme a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

Analizados los medios probatorios aportados, se observa que el documento fundamental de la acción lo constituye un documento autenticado de opción de compra, el cual no fue impugnado y que es reconocido por las partes. En este sentido resulta difícil tanto desde el punto de vista teórico como práctico negar la existencia del contrato preliminar. La múltiple actividad comercial y de los negocios, especialmente en materia inmobiliaria, ha dado auge y vigencia al uso constante de contratos preparatorios. Surgen a cada instante controversias judiciales resolutorias o de cumplimiento, como la aquí planteada por causa de incumplimiento de cualquiera de las partes.
El preliminar o precontrato, según expresa MESSINEO, sirve para vincular a una parte (es decir) al promitente si el preliminar es unilateral; o bien a ambas partes (si el preliminar es bilateral, en un momento en que no es posible material o jurídicamente, estipular el definitivo, o cuando las partes no encuentren conveniente o no tienen intención de estipular el definitivo esto es de un modo especial, cuando se trata de un contrato traslativo (o también constitutivo) de derechos reales (“Doctrina General del Contrato", Tomo 1, Pág. 358).
Ahora bien, ¿Qué es un contrato de promesa bilateral de venta? Es aquel contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.
El Código Napoleónico establece que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta (Artículo 1.589). La doctrina francesa sostiene que la disposición sólo se refiere a la promesa bilateral de venta; pero se discute sobre el sentido de la norma. Según una tesis, en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podría obtener una sentencia judicial que hiciera las veces del contrato, de modo pues que vendría a permitir la ejecución específica de las obligaciones contraídas. Existe otra tesis, según la cual el legislador sólo quiso aclarar que expresiones tales como "prometo vender" o "prometo comprar" son normalmente utilizadas por las partes como equivalentes a las expresiones "vendo" o" compro".

Si bien es cierto que nuestro Código Civil, no contempla la figura del contrato preliminar o de opción a compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones, por lo tanto, se puede ubicar dentro del concepto que contiene el Artículo 1.133 del Código Civil según el cual: "El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o exigir entre ellas un vínculo jurídico”.
Así las cosas, es importante destacar que el cumplimiento de contrato viene siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
Como consecuencia de lo anteriormente expuesto deviene el principio que el contrato legalmente perfeccionando tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.
De igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone:
“…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”
También el Código Civil, en el artículo 1160 dispone
“…los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todos las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según equidad, el uso o la ley.”
Por último se resalta lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”

Por lo que el legislador a este respecto ha concedido la vía accesible en caso de no cumplimiento de una convención, a través de la acción que nace del contrato no cumplido. Ahora bien, dado el sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos a tenor de lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
En el caso de autos, se demanda el cumplimiento de un contrato que constituye el elemento fundamental de la presente acción, y en el cual aparecen derechos y obligaciones entre las partes contratantes, lo que le caracteriza como un contrato bilateral por sus recíprocas obligaciones. La Jurisprudencia de los Tribunales de la República, han sostenido en reiteradas sentencias, que, “la resolución o cumplimiento de los contratos sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a ellos mismos, previstas en la ley, en la falta de cumplimiento de las modalidades especiales que establezcan los contratantes o en los actos de las partes tendentes a desconocer los efectos contractuales y las disposiciones de la ley que los regula. Admitir lo contrario implicaría cabal desconocimiento de la fuerza obligatoria de los contratos para las partes que en ellos intervienen y completo desacato de las disposiciones legales que rigen las convenciones entre particulares”.
Establecido lo anterior el punto nodal de discusión, estriba en los alegatos de las partes, siendo que el actor fundamenta su acción en el incumplimiento de la demandada de los términos establecidos en el contrato, concretamente en la cláusula quinta del mismo, en el sentido de que no suministró los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta. En tanto la demandada alega que la única persona que ha incumplido el contrato de promesa bilateral es la parte actora, ya que no tramitó dentro de los 90 días el documento de venta ante el registro inmobiliario, no pagó el precio de venta definitivo, no notificó con 5 días de antelación a la parte demandada la fecha de la firma del documento y finamente no redactó el documento de compra venta.
Como se observa las partes centran sus argumentos en que cada una responsabiliza a la otra del incumplimiento de los términos del contrato, entendiéndose por incumplimiento aquélla actividad u omisión del deudor o del acreedor, que lleva a la no satisfacción o cumplimiento de la obligación contraída por cualquiera de los mismos. Hay un comportamiento del obligado –deudor o acreedor- que puede traducirse en la realización de actos prohibidos en virtud del contrato o en la omisión de los que debe cumplir. Nuestro Código Civil Vigente, de una forma general señala al incumplimiento como el móvil o la causa que permita exigir el cumplimiento obligado o la resolución del contrato, sin hacer distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación correspectiva. En todo caso, es el juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él, que llegue a configurar cualquier tipo de incumplimiento, sea parcial, defectuoso o inexacto; así como también, del incumplimiento de obligaciones accesorias. Todo ello, debe ser analizado por el sentenciador para determinar si el incumplimiento que se alega es suficiente para declarar o no el cumplimiento obligado o la resolución solicitada por cualquiera de las partes. En este sentido, es importante señalar lo que acota el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en su libro La Resolución del Contrato, Pág. 300, quien comenta lo siguiente:
“Cualquiera sea el significado o concepto del “incumplimiento” a los efectos resolutorios, observamos que presenta una estructura distinguida por las particularidades siguientes: a) Actividad. El Incumplimiento es una acción o también omisión, un comportamiento del deudor, o del acreedor, de la prestación que hace incumplida la obligación. Por consiguiente, si el obligado debe hacer determinada cosa y no la hace o cumple, o no da lo prometido, habría una “inejecución o incumplimiento por omisión”. En tanto que si el obligado no debe realizar determinado acto y lo efectúa, entonces habrá un incumplimiento por acción. b) La no necesaria manifestación de voluntad. No se requiere que exista un acto voluntario de incumplimiento a los efectos resolutorios, pues el hecho activo o pasivo que impide la ejecución de la prestación o el cumplimiento, hace que la resolución proceda. c) La “relación causalidad”, sólo a los efectos de la indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento voluntario culposo. d) La “existencia de una obligación”. Sólo la existencia de una obligación determina el derecho de las partes a exigir el correspectivo cumplimiento. De no existir el contrato, no podrá hablarse de incumplimiento desde el punto de vista resolutorio”.

Ahora bien, son requisitos para exigir judicialmente la ejecución del contrato los siguientes: a) Que se trate de un contrato, b) se requiere el incumplimiento de alguna de las partes; c) es esencial que la parte que demanda la ejecución, haya a su vez cumplido u ofrecido cumplir.
En relación al primer punto, existe un contrato de promesa bilateral de compra- venta suscrito que ambas partes aceptan; del cual se transcriben algunas cláusulas cuya interpretación resulta determinante para la resolución del punto controvertido, así tenemos:
“…SEGUNDA: El precio por el cual LOS PROPIETARIOS venderán los bienes a EL OPTANTE en la oportunidad más adelante señala es la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 495.692,51). TERCERA: EL OPTANTE entrega en este acto a LAS PROPIETARIAS la cantidad de CIENTO OCHENTA Y TRES MIL SETECIENTOS OCHO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 183.708,00) en dinero efectivo, a la entera y cabal satisfacción de LAS PROPIETARIAS, y el remanente, este es, la cantidad de TRESCIENTOS ONCE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CUATRO CON CINCUENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 311.984,51) serán entregados en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta que será el momento en el cual se perfeccionará la venta del inmueble. CUARTA: Ambas partes declaran que la presente escritura no es sino un contrato preparatorio de la venta que se perfeccionará en la oportunidad señalada en la Cláusula Quinta de este contrato. QUINTA: A EL OPTANTE se le concede un lapso de noventa (90) días continuos contados a partir de la presente fecha a los fines de que: a) Ordene la redacción del documento de venta definitivo. b) introduzcan dicho documento de venta definitivo ante la oficina Subalterna del Registro competente, siendo de su parte la realización de todas las diligencias necesarias para ello y además notifique a LAS PROPIETARIAS de manera cómo lo dispone la cláusula siguiente. Sera obligación de LAS PROPIETARIAS obtener las solvencias, permisos que el señalado registro requiera y el pago de los impuestos inmobiliarios municipales e impuestos nacionales por enajenación de inmuebles. SEXTA: Una vez introducido el documento definitivo al Registro Subalterno competente, EL OPTANTE deberá avisar a LA PROPIETARIA con por los menos cinco (5) días de anticipación el día, la hora y el lugar en que se verifica la firma del documento definitivo de venta y se recibirá el precio acordado. SÉPTIMA: Transcurrido el lapso señalado en la cláusula Quinta, sin que hubiere verificado la notificación a que se refiere la cláusula Sexta, la presente opción se entenderá sin efecto jurídico alguno, quedando LAS PROPIETARIAS en plena libertad de vender el inmueble a cualquier tercero que desee adquirirlo. OCTAVA: La cantidad que EL OPTANTE entrega en este acto señalada en la cláusula Tercera a LAS PROPIETARIAS, esta es CIENTO OCHENTA Y TRES MIL SETECIENTOS OCHO BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 183.708,00) se entregan como arras compromisorias a los fines de garantizar el pago de los daños y perjuicios en caso de incumplimiento del presente contrato. Es entendido entre las partes, que si el presente contrato no llegare a cumplirse por una causa imputable a EL OPTANTE, LAS PROPIETARIAS, tendrán derecho a retener el diez por ciento (10%) de las cantidades recibidas como indemnización por los daños y perjuicios causados a LAS PROPIETARIAS, debiendo esta devolver la diferencia. Igualmente si el presente contrato no se llegara a cumplir por una causa imputable a LAS PROPIETARIAS, éstas deberán devolver a EL OPTANTE la cantidad de CIENTO OCHENTA Y TRS MIL SETECIENTOS OCHO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 183.708,00) recibidos en este acto, más el 10% de su valor por los daños y perjuicios, sin necesidad de comprobarse y sin pronunciamiento judicial pues se establece como penalidad. En caso de que EL OPTANTE diera fiel cumplimiento a las estipulaciones del presente contrato, la cantidad a que se refiere esta Cláusula, se imputará al precio señalado en la Cláusula Segunda del presente contrato…”

En relación al segundo punto, para determinar cuál de las partes incumplió en el caso que nos ocupa es necesario establecer las obligaciones de las mismas, así tenemos que de lo establecido en la cláusula quinta del contrato se desprenden para el demandante las siguientes obligaciones: a) Ordenar la redacción del documento de venta definitivo. b) introducir dicho documento de venta definitivo ante la Oficina Subalterna del Registro competente, siendo de su parte la realización de todas las diligencias necesarias para ello; y en la cláusula sexta se estipuló que una vez introducido el documento definitivo al Registro Subalterno: c) debería avisar a la propietaria con por los menos cinco (5) días de anticipación el día, la hora y el lugar en que se verificaría la firma del documento definitivo de venta y d) se recibiría el precio acordado; el plazo acordado para realizar todas estas obligaciones fue de noventa (90) días.
Por su parte, era obligación de las demandadas 1) obtener las solvencias, 2) permisos que el señalado registro requiera y 3) el pago de los impuestos inmobiliarios municipales e impuestos nacionales por enajenación de inmuebles.
Ahora bien, partiendo de los planteamientos actorales para esta sede judicial es significativo ahondar lo que al respecto de las obligaciones registrales está pautado puntualizar en atención claro está de lo consensuado por los contratantes.

Siendo así recordemos que en la práctica registral venezolana, como sabemos, para la presentación y posterior protocolización de un documento, los registradores exigen el cumplimiento de ciertas actividades y el aporte de recaudos, entre ellos, las solvencias de servicios públicos, pago de derechos de registro y cuando se trata de enajenaciones de bienes inmuebles el pago del tributo correspondiente al impuestos municipales, aun cuando no esté estipulado en el contrato, pues se trata de obligaciones impositivas establecidas en la Ley.

Por tanto, hay cargas que nacen para el vendedor y cargas para el comprador, debiendo ser presentadas ante el Registrador Inmobiliario, para que el funcionario público pueda tramitar la protocolización del documento de enajenación del bien inmueble sobre el cual se pretende celebrar.

Como ya se expresó anteriormente, era obligación del demandante la redacción del documento definitivo de compra venta y la presentación ante el Registro Inmobiliario, actividad ésta que ha podido realizar aun cuando las demandadas no le hubiesen suministrado las solvencias a las cuales hace referencia; ya que en todo caso la oficina de registro respectiva, le devolvería los documentos indicándole los recaudos faltantes; sin embargo, de la revisión del acervo probatorio, no se desprende que el demandante haya efectuado tal actuación. Así se determina.

Por otro lado, el demandante a los fines de demostrar su intención de cumplir con las obligaciones contraídas y evidenciar el incumplimiento de las demandadas presentó comprobante emanado del Banco del Tesoro; con el objeto de demostrar al Tribunal “la cancelación de precio de venta del apartamento”, promoviendo igualmente la prueba de informes a dicha institución bancaria; evidenciando quien juzga que tal instrumento fue expedido en fecha 4 de febrero de 2016 cuando ya había transcurrido holgadamente el lapso de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de suscripción del contrato que fue realizado el 30 de abril de 2014.

En este mismo sentido, el demandante promovió como testigos a los ciudadanos Domingo Pascale y Edward Marín, quienes al momento de ser interrogado sobre la actividad desplegada por el actor como ofrecimiento de pago de la obligación, ante la pregunta del apoderado de la parte actora manifiesta el primero lo siguiente:… SEXTA: Diga el testigo si sabe y le consta que el ciudadano Tugermi José Jiménez acudió al Edificio Centro Financiero 2012, a realizar un ofrecimiento de pago a las ciudadanas Luci Pastora y Sara Adela. Contesto: Si, en ese momento estábamos negociando unos cauchos porque la rama mía es vender caucho, y me dijo que lo acompañara a ser la contratación, que iba a entregar un dinero con la cuestión del apartamento… Y al momento de ser repreguntado expresó lo siguiente:… PRIMERA: Diga el testigo si usted estuvo presente en el momento del supuesto ofrecimiento que afirmó acompañar al señor Tugermi, en el Edificio 2012. Contesto: No, no tuve presente, me quede esperando abajo. SEGUNDA: Diga el testigo, la fecha de ese evento. Contesto: Fecha exacta no se, como año y medio…; mientras que el segundo nada aportó en este aspecto. De los anteriores testimonios, no se desprende evidencia alguna que el demandante haya ofrecido cancelar la obligación contraída en el lapso acordado en el contrato. Así se determina.

Ahora bien, tal como se expuso anteriormente, uno de los requisitos para exigir el cumplimiento es que quien lo demande haya a su vez cumplido con sus obligaciones o por lo menos haber ofrecido su cumplimiento; siendo que del análisis del acervo probatorio ha quedado evidenciado para esta juzgadora que el demandante no cumplió con las obligaciones asumidas en el contrato; su pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta contra las demandadas, debe declararse improcedente. Así se decide.

DE LA RECONVENCION
La parte demandada, al momento de contestar la demanda propone reconvención por resolución de contrato, manifestando que el documento definitivo de compra venta no se protocolizó en el lapso establecido en el contrato por causa imputable al comprador, aquí demandante reconvenido, y que como consecuencia de ello, se debe ejecutar lo pactado en la cláusula octava del contrato, teniendo derecho a retener la cantidad de 18.370,80 Bs., monto equivalente al 10 % de la suma que le fue entregada al momento de la firma del contrato de promesa bilateral de compra-venta.
A los fines de probar lo alegado, produjo el documento contentivo del contrato suscrito entre las partes, el cual fue valorado anteriormente. Además a los fines de evidenciar el cumplimiento de sus obligaciones produjo recibos de pago de tributos municipales, solvencia municipal del inmueble y código catastral del mismo; los cuales una vez examinados, se evidencia que para la fecha de suscripción del contrato se encontraban vigentes y por tanto con plena validez para consignarlos junto con el documento definitivo a los fines de la protocolización. Así se determina.
Conforme a lo expuesto la presente reconvención está dirigida a reclamar la resolución del contrato en razón de que el documento definitivo no se protocolizó por causa atribuible al demandante reconvenido, ya que ellas (demandadas reconvinientes) cumplieron con su obligación de obtener las solvencias requeridas para la protocolización del documento; por tanto, solicita se aplique la cláusula octava del contrato de promesa bilateral de compra-venta.

En este sentido es necesario señalar que en el proceso civil rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.

De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez de tal forma que no puede en su sentencia referirse a otros hechos distintos a los alegados por aquéllas. De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios.

Así tenemos que del material probatorio aportado previamente analizado, se llegó a la conclusión de que el demandante reconvenido no cumplió con sus obligaciones establecidas en la cláusula quinta y sexta del contrato, lo cual indefectiblemente deriva en la aplicación de lo estipulado en las cláusulas séptima y octava del referido contrato suscrito por las partes en fecha 30 de abril de 2014, en consecuencia, las demandadas quedaban liberadas de las obligaciones adquiridas y con derecho a reclamar el 10% de la cantidad recibida inicialmente. Así se declara.
Por lo antes expuesto, considera esta sentenciadora que tanto la pretensión de resolución de contrato como la suma reclamada por daños y perjuicios; peticionados por la parte demandada reconviniente son procedentes. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el Abogado RICHARD PASTOR RODRÍGUEZ MARCHAN, apoderado judicial de la parte actora reconvenida. Se declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por el ciudadano TUGERMI JOSÉ JIMÉNEZ RAMOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.237.458, contra las ciudadanas LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO Y SARAH ADELA SAAP DE OTAMENDI, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.721.100 y 3.316.442, respectivamente.
SEGUNDO: CON LUGAR la RECONVENCIÓN por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, propuesta por las ciudadanas LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO y SARA ADELA SAAP OTAMENDI, contra el ciudadano TUGERMI JOSÉ JIMÉNEZ RAMOS, antes identificados. En consecuencia, se declara RESUELTO el contrato suscrito por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto del estado Lara, de fecha 30 de abril de 2014, bajo el N° 36, Tomo 61, llevados por ante esa oficina.
TERCERO: La parte demandada reconviniente deberá conservar la suma de Bs.F 18.370,8 (actualmente 0,18 Bs. S.) correspondiente al 10% de la suma de 183.708,00 Bs. F., (actualmente 1,83 Bs. S), monto recibido como arras compromisorias estipulado en la cláusula octava del contrato, es decir ello por concepto de daños y perjuicios, debiendo reintegrar el 90% de dicho monto a la parte actora reconvenida.
CUARTO: Se RATIFICA la condena en costas que le impuso el a-quo al demandante reconvenido, tanto por haber sido totalmente vencido en su pretensión como por haber fracasado en la reconvención propuesta en su contra, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente se condena en costas en esta instancia dada la infructuosidad del recurso de apelación interpuesto, conforme a lo estipulado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así CONFIRMADA en los términos expuestos la sentencia apelada.

De conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta decisión para ser agregada al libro respectivo y según lo establecido en el artículo 251 ejusdem líbrese boleta de notificación a las partes.

Regístrese, publíquese y bájese.
La Jueza,
El Secretario,
Elizabeth Dávila León
Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho, seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado, se libraron boletas de notificación a las partes conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Julio Montes