TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, cuatro (04) de agosto de dos mil veintidós (2022)
212º y 163º

ASUNTO: KP02-V-2021-0000210
PARTE DEMANDANTE: ciudadano GIOVANNI LOPIPARO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.985.927.-
APODERADOS JUDICIALES: abogados JOSE CESTARI, WALTER RODRIGUEZ, MARIA ISABEL BERMUDEZ ARENDS,CARLOS RODRIGUEZ y CARMEN TERESA SAAB, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 66.111, 80.590, 90.493, 265.542 y 365.298 respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: ciudadano DEYAA ALKHATIB, de nacionalidad siria, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. E-84.590.415.-
APODERADO JUDICIAL: ERNESTO J. CARVAJAL, abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A bajo el No. 113.811.-
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).-
(Sentencia definitiva dentro del lapso).-

I
RELACIÓN SUSCINTA DE LOS HECHOS
El presente procedimiento se inició por libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) en fecha 20 de noviembre de 2020, y efectuado el sorteo de ley correspondió el conocimiento al Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del estado Lara, que por sentencia de fecha 19 de febrero de 2021 declinó la competencia en razón de la cuantía.-
Previa distribución de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) le correspondió el conocimiento a este Juzgado que por auto de fecha 15 de marzo del 2021, admitió la demanda ordenando la citación de la parte demandada y efectuada las gestiones pertinentes se dejó constancia del cumplimiento de la citación practicada por medio telemáticos de acuerdo a las instrucciones emitidas por el Tribunal Supremo de Justicia.-
Por auto de fecha 24 de agosto de 2021, se declaró presentado de forma extemporánea el escrito de contestación y posteriormente se fijó la oportunidad para la audiencia preliminar la cual tuvo lugar el día 31 de agosto de 2021, compareciendo ambas partes, y fijado los límites y hechos de la controversia, se apertura la causa a pruebas, y por auto de fecha 15 de septiembre de 2021, el tribunal inadmitió las pruebas testimoniales y documentales promovidas por el demandado por cuanto no fueron presentados en la contestación de la demanda y admitió la prueba de exhibición de documentos, admitió las pruebas promovidas por el demandante.-
A requerimiento de la parte demandada en fecha 05 de abril del 2022, quien suscribe el presente fallo se abocó al conocimiento de la causa en el estado en que se encontraba dejándose transcurrir el lapso previsto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.-
Por auto de fecha 27 de mayo de 2022, este Tribunal dejó constancia que la parte demandada desistió de la prueba de exhibición de documento, y se concedió un lapso perentorio de diez (10) días de despacho siguientes para que la parte actora impulsara las resultas de la pruebas de informes y vencido dicho lapso se fijaría la oportunidad para la audiencia oral.-
Previo cómputo por Secretaría se fijó la audiencia oral, la cual tuvo lugar el día 21 de julio del 2022, y oído los alegatos de los apoderados judiciales de la parte demandante y demandada, y verificado el acervo probatorio esta Juzgadora pronunció oralmente la sentencia declarando CON LUGAR la demanda y siendo la oportunidad para publicar el extenso del fallo de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se procede a dictar el extenso del fallo en los siguientes términos:
II
DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5°del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la Litis; razón por la cual con posterioridad a estos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.-
Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
“Artículo 507: A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica.
“Artículo 509: Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas.

Al respecto contempla el Código Civil lo siguiente:
“Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
“Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
“Artículo 1.264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
“Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
“Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas”.
“Artículo 1.585: El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:
1º. A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2º. A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado.
3º. A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato”.
“Artículo 1.592: El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Por su parte la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece:
“Artículo 6: La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario; administrador o gestor del mismo y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro o no, cuando el propietario del inmueble.”
Verificadas las distintas etapas de este asunto y analizada la normativa que lo rige, es menester para el Tribunal explanar los términos en que quedó planteado el mismo:
DE LOS HECHOS ALEGADOS EN EL LIBELO:
Aduce que se suscribió un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por parte de mayor extensión o área del local comercial, identificado con el No. 08, local 8-2, situado en el nivel planta baja del edificio CENTRO DE NEGOCIOS TORRE BEL, ubicado en la Av. Los Leones, sector Zamuro Vano de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Santa Rosa del Municipio Iribarren del estado Lara; cuyo local comercial cuenta con un área aproximada de construcción de Doscientos Cincuenta y Nueve metros cuadrados (259,00MTS2), distribuido en planta baja con un área de Ciento Ochenta y Siete metros cuadrados (187,00 MTS2) y una mezzanina con un área de Setenta y Dos metros cuadrados (72,00MTS2), y cuenta con dos baños; el referido local No. 8-2 se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: Norte: con parte del local comercial No. 8; Sur: avenida Terepaima antigua vía Santa Rosa; Este: acceso al estacionamiento; Oeste: prolongación Avenida Los Leones. Que es propiedad del arrendador conforme consta en documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en el año 2016, correspondiente al libro de folio real del año 2016.-
Que se estableció que el referido inmueble sería destinado única y exclusivamente para la operación y funcionamiento de fondo de comercio dedicado a las actividades de lícito comercio, (panadería que funcionara con hornos eléctricos), y que en el caso de cambiar la utilización del bien arrendado se debía manifestar por escrito al arrendador, para negar o autorizar la solicitud planteada; indicando que se mantiene causando un daño por estar inactivo por varios meses.-
Alega que el canon de arrendamiento seria cancelado por mensualidades anticipadas los primeros cinco (05) días hábiles bancarios de cada mes, mediante depósitos o transferencias electrónicas realizadas a la cuenta corriente No. 0134-0219-15-2191048988 de la entidad financiera Banesco C.A Banco Universal, o pagos mediante cheques a nombre del ciudadano GIOVANNI LOPIPARO; y la obligación de pagar la cuota de condominio fijada en el inmueble arrendado, indicando que el demandado solo realizó por última vez el pago correspondiente a los gastos de condominio en el mes de agosto del año 2018 y que desde esa fecha no ha efectuado ningún pago por concepto de los gastos de condominio y sin realizar el pago correspondiente al canon de arrendamiento.-
Expresa que se estableció en la cláusula quinta que los gastos comunes se calcularían y debían ser cancelados por la arrendataria, sobre la base de la alícuota parte que corresponda al local comercial que le sirve de asiento, entendiéndose por gastos comunes los que deban realizarse para atender el mantenimiento y conservación del local comercial; que ha incumplido el pago de las facturas por concepto de gastos comunes que ha generado el local comercial 8-2, y los gastos ascienden a la suma de CIENTO DIECIOCHO MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON NOVENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 118.385.959,91).-
Que demanda el desalojo en virtud de que el demandado posee un local comercial del ciudadano GIOVANNI LOPIPARO por ser arrendatario donde opera u operó comercialmente con fines de lucro; sin pagar los cánones de arrendamientos estipulados en el contrato de arrendamiento, los gastos comunes por concepto de administración y de mantenimiento de los bienes y servicios comunes que son necesarios para la realización de su actividad comercial.-
Fundamento la acción en los artículos 26, 51 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y el artículo 40 literal “a” e “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.-
Finalmente solicitó se acuerde el desalojo del local comercial identificado con el No. 8-2 situado en el nivel planta baja del edificio Centro de Negocios Torre Bel, ubicado en la parcela de terreno en prolongación de la Av. Los Leones, sector Zamuro Vano de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Santa Rosa del Municipio Iribarren del estado Lara, para que se lo entregue libre de bienes y personas, en perfecto estado de mantenimiento y conservación. La cancelación de la cantidad de DOS MIL CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.100.000,00) por concepto de cánones de arrendamientos vencidos y los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva del procedimiento, según el monto mensual del canon de arrendamiento acordado por las partes correspondiente a los meses de diciembre 2019, enero, febrero marzo, abril, mayo, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre del año 2020; la cancelación de CIENTO DIECIOCHO MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLIVARES CON NOVENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 118.385.959,91) correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2018, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2019 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del 2020, por concepto de los gastos comunes y los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva del presente procedimiento, y se condene en costas a la parte demandada. -
RECHAZO DE LA PRETENSIÓN
Es preciso traer a colación que la parte accionada no presentó dentro del lapso legal correspondiente escrito de contestación a la demanda, tal como se dejó constancia por auto de fecha 24 de agosto de 2021, de haber sido extemporáneo.-
DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS
1.-Consta a los folios 07 al 11, marcado con la letra “A”, copias certificadas de instrumento de poder especial autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas, estado Barinas, de fecha 18 de octubre de 2019, bajo el No. 10, Tomo 76.La anterior instrumental por cuanto no fue cuestionada en modo alguno, se tiene como fidedigna, se valora conforme a los artículos 12, 150, 151, 154, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1361 del Código Civil, y se tiene como cierta la representación ejercida por los mandatarios en nombre de su poderdante. ASÍ SE DECIDE.-
2.- Cursa a los folios 12 al 17 original de contrato de arrendamiento privado, de fecha 08 de diciembre de 2016, por un inmueble constituido por parte de mayor extensión o área de local comercial, identificado con el No. 08, e identificado como local 8-2, situado en la planta baja del edificio Centro de negocios Torre Bel, ubicado en la prolongación de la Av. Los Leones, sector Zamuro Vano de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Santa Rosa del Municipio Iribarren del estado Lara. Dicha instrumental tiene el carácter de privada y habiéndose opuesto al demandando y no habiendo sido desconocida, queda reconocida por mandato del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se aprecia como cierta la relación arrendaticia entre los ciudadanos Giovanni Lopiparo Amado y Deyaa Alkhatib, así como sus diversas obligaciones recíprocas, y que el referido inmueble fue arrendado para uso de local comercial. Así se decide.-
3.- Copias simples (f.18) de documento emitido por Promociones e Inversiones los Leones C.A, Torre Bel centro de Negocios, firmada por el jefe de administración Rosbell Cortes, de fecha 04 de noviembre de 2020. La anterior instrumental al no haber sido cuestionado en modo alguno y la misma fue ratificada en la oportunidad correspondiente, se valora conforme a los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, de la misma se desprende el incumplimiento de las obligaciones contraídas por el accionado correspondiente al pago de alícuotas pertenecientes al condominio del local 8-2 y así se aprecia.-
4.- Copia simple (f.19) de recibo de pago emitido por Promociones e Inversiones los Leones C.A, Torre Bel Centro de Negocios, debidamente firmada por el jefe de administración Rosbell Cortes, de fecha 05 de septiembre de 2019. Dicha instrumental al no haber sido cuestionado en modo alguno, se valora conforme a los artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, de la misma se desprende el pago de las facturas de condominio efectuado por el demandante ciudadano GIOVANNI LOPIPARO AMADO, correspondientes desde el mes de septiembre de 2018 hasta el mes de julio de 2019, por la cantidad de Bs. 3.438.567,95 y así se decide.-
5.- Original de factura (f. 20) No. 2330003204, No. de control 00-003662 emitida por Promociones e Inversiones los Leones C.A, a nombre del ciudadano Deyaa Alkhatib, se aprecia el pago de administración de bienes inmuebles correspondiente al mes de diciembre del año 2018, por la cantidad de Bs. 21.543,15 y así se decide.-
6.- Prueba de exhibición de documento por cuanto no fue evacuada no hay prueba que valorar. Así se establece.-
7.- Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas procesales a favor de su representada, el Tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, no constituye entonces este un hecho o medio de prueba que deba ser valorado por este tribunal, a este respecto la sentencia emanada de la Sala de Casación Social del 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado JUAN RAFAEL PERDOMO, expediente No. 03287, Págs. 642 y 643, Tomo 7, Año IV, julio 2003, de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, señala:
…La actora produjo durante el lapso de promoción de pruebas, el mérito favorable que se desprende de las documentales acompañadas a la demanda, y por su parte la demandada, produjo igualmente el mérito favorable de los autos, en especial de los documentos consignados por la parte actora anexos al libelo de demanda;…
…Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovida un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones…”
8.- Prueba de informes a la Administradora del Centro de Negocios Torre Bel, en su sede ubicada en la parcela de terreno en prolongación de la avenida Los Leones, Sector Zamuro Vano de la Ciudad de Barquisimeto, Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del estado Lara, cuyo oficio consta al folio ciento setenta y nueve (179), de la misma se aprecia que la oficina identificada con el No. 8-2 de la Torre Bel, poseyó morosidad referente a los gastos de condominio en el periodo del mes de agosto del año 2018 al mes de noviembre de 2020, y los mismos fueron cancelados por el propietario; se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia que el ciudadano Deyaa Alkhatib en condición de arrendatario, incumplió con los pagos correspondientes y así se decide.-
III
PUNTO PREVIO
Antes de resolver el fondo de la controversia, considera menester esta Juzgadora, entrar a dilucidar lo concerniente a la inepta acumulación y lo hace en los siguientes términos:
Respecto a la inepta acumulación alegada en la audiencia oral por la parte demandada, se advierte que la misma se funda en la pretensión de resolución de contrato con el consecuente desalojo del bien inmueble arrendado y solicita el cumplimiento del mismo al exigir el pago de los cánones de arrendamiento y gastos comunes.-
Con vista a lo anterior, considera prudente este Tribunal destacar que la inepta acumulación de pretensiones se encuentra establecida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil señala:
Artículo 78: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”.
En el citado artículo prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, además cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal, y en los procedimientos sean incompatibles entre sí. Esto es lo que en doctrina se denomina “INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES”, que no puede darse en ningún caso, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por tanto, “la inepta comulación de pretensiones” en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles constituye causal de inadmisibilidad de la demanda.-
En este sentido, este Tribunal acogiendo el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 314 de fecha 16 de diciembre de 2020; en la que estableció:
“…Ahora bien, en materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i), previamente señalado, tal como este lo dispone; dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva.
…es preciso señalar que no cabe duda que se está en presencia de causales taxativas de desalojo, lo que trae como consecuencia necesaria que solo pueda ejercerse la acción de desalojo y que quede excluida la acción de resolución de contrato.
… De esta manera, se tiene que cuando se trata de un contrato de arrendamiento de un local comercial, en el que la parte actora fundamenta su acción, como por ejemplo, en el supuesto pago de los cánones de arrendamiento por dos (2) mensualidades consecutivas, al supuesto uso indebido del inmueble o en los supuestos daños que se le ocasionen al inmueble, se está en presencia de una causal de desalojo, en cuyo caso la ley autoriza el ejercicio de la acción de desalojo mas no el de la resolución de contrato de arrendamiento, por lo cual, no procede la acumulación de pretensiones, esto es, no procede la acumulación de la acción de desalojo con la de cobro de daños y perjuicios…”

En el caso de autos se desprende que la parte actora fundamenta su acción en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuya consecuencia en caso de prosperar es la entrega del inmueble y el pago de los cánones insolutos, por lo que el alegato de la parte demandada con respecto a la inepta acumulación debe ser desechado y así se decide.-
IV
DECISIÓN DE FONDO
Ahora bien, es preciso para esta operadora de justicia establecer que como directora del proceso, debe velar porque el mismo se desarrolle dentro de un estado de derecho y de justicia, siempre en resguardo del derecho a la defensa; igualmente los jueces están en la obligación de procurar la estabilidad de los juicios como directores del proceso; estar vigilantes de corregir y evitar que se cometan faltas que más adelante pudiesen acarrear la nulidad de todo lo actuado, o de alguno de los actos de procedimiento.-
Analizado el haz probatorio presentado por las partes, se considera menester acotar que la pretensión de estos autos se circunscribe al cumplimiento de un contrato de arrendamiento que de acuerdo con los hechos expuestos en el libelo, fue celebrado entre el ciudadano GIOVANNI LOPIPARO en condición de arrendador y el ciudadano DEYAA ALKHATIB en su carácter de arrendatario.-
Es oportuno señalar que de autos surge que no fue un hecho controvertido la existencia del CONTRATO DE ARRENDAMIETO, así como las obligaciones que se derivaron de los mismos para las partes respecto al bien de marras, y así se decide.
Luego del análisis que se ha efectuado al acervo probatorio y establecidos los términos en que quedó planteada la controversia, se observa que constituye un hecho aceptado, la existencia de la relación arrendaticia de marras, tal como se evidencia en el contrato de arrendamiento traídos a los autos inserto desde el folio 12 al 17, en la que el ciudadano DEYAA ALKHATIB, funge como arrendatario del local comercial No. 8-2 situado en el nivel planta baja, del edificio Centro de Negocios Torre Bel, ubicado específicamente en la parcela de terreno en la prolongación de la Av. Los Leones, sector Zamuro Vano de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Santa Rosa, Municipio Iribarren del estado Lara. Con base a esto, se tiene que el tema decidendum versa sobre la obligación de entregar o no el inmueble arrendado por encontrarse incurso el demandado en el supuesto previsto en el literal “a “del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial, es decir la falta de pago de los cánones de arrendamientos vencidos comprendidos a los meses de diciembre 2019, enero, febrero marzo, abril, mayo, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre del año 2020 y los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva; y que la parte demandada a través de su representación judicial, en el acto de contestación a la demanda no logró desvirtuar lo alegado por la actora debido a la presentación extemporánea de la misma, por lo que al no contradecir lo alegado en el libelo quedan reconocidos los hechos en los que se incluye la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses demandados como insolutos.-
Por otro lado, se considera menester acotar que el Decreto con Rango y Valor de Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, (Gaceta Oficial No. 40.418 del 23 de mayo de 2014) prevé:
“Artículo 14: El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado y debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.”
“Artículo 40: son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos (…) i) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.

De lo cual se desprende que una de las causales para determinar si procede o no el desalojo es la falta de pago de dos mensualidades de arrendamiento de manera consecutivas o por incumplimiento en las obligaciones contractuales.-
Ahora bien, de conformidad con el artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene dos obligaciones que son consideradas principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias y 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.-
Debido a que es un contrato de tracto sucesivo, asume particular relevancia el cumplimiento periódico de las obligaciones. Tal es la importancia de realizar el pago en la oportunidad correspondiente, que el legislador previó un procedimiento especial, en el cual estableció la oportunidad en que el arrendatario debía consignar el monto correspondiente para considerarlo liberado de su obligación y solvente en el pago de la misma. Esta es la única excepción al cumplimiento de la obligación en los términos convenidos en el contrato, pero debe circunscribirse a los límites establecidos en la legislación especial inquilinaria, cuyas disposiciones revisten carácter de orden público.-
En lo que respecta al particular “i”, referido al incumplimiento por parte del demandado de las obligaciones que le corresponde conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio. En este sentido, se hace imperativo traer a colación la cláusula quinta y sexta de la relación locativa, en la cual se estableció lo referente al pago del canon de arrendamiento y gastos comunes de la siguiente manera:
“…QUINTA: queda entendido y así lo acepta “EL ARRENDATARIO” que son por su exclusiva cuenta el pago mensual de la cuota de condominio fijada al inmueble arrendado, equivalente a un cincuenta y dos por ciento (52%), correspondiente a los derechos y obligaciones sobre los bienes comunes. SEXTA: “… 2) cancelarlos (sic) Pago de servicios públicos del inmueble arrendado tales como: Los gastos de los servicios de energía eléctrica, aseo urbano, agua y teléfono, así como también los derivados de otros servicios públicos, creados o que se crearen y que el “EL ARRENDATARIO” hiciere uso de ellos, su pago correrán por cuenta de “EL ARRENDATARIO”, quien deberá entregarle a “EL ARRENDADOR”, al término de la resolución del presente contrato de arrendamiento; los recibos, debidamente cancelados, de dichos servicios, como prueba de la solvencia de los (23/05/2014), con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, han convenido en regular el pago del canon de arrendamiento de la siguiente manera: Para el PRIMER año de vigencia del contrato, es decir, desde el primero de Febrero del año dos mil diecisiete (01/02/2017), hasta el primero de Febrero del año dos mil dieciocho (01/02/2.018), el canon de arrendamiento será, será la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 647.500,00), mensuales, más la cantidad correspondiente al pago del Impuesto Valor Agregado (IVA)… “EL ARRENDATARIO” pagará los cánones de arrendamiento por mensualidades adelantadas, los primeros cinco (05) días hábiles bancarios de cada mes, mediante depósito o transferencia electrónica realizada en la cuenta corriente N° 0134-0219-15-2191048988 de la entidad financiera, Banesco C.A, Banco Universal, o pagos mediante cheques al titular es decir al ciudadano GIOVANNI LOPIPARO AMADO, venezolano, titular de la cédula de identidad N°:V-9.266.436, quien es la persona encargada de la administración del inmueble; todo de conformidad con lo establecido en el artículo 27 del Decreto Presidencial N° 929 de fecha veinticuatro de abril del año dos mil catorce (24/04/2014), publicado en la Gaceta Oficial N° 40.418 de fecha veintitrés de mayo del año dos mil catorce (23/05/2014) con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial…”

De lo anterior se evidencia con claridad que dicha cláusula se encuentra dirigida al establecimiento de monto, tiempo y lugar de pago, observándose que conforme a la modalidad o temporalidad el pago de los cánones de arrendamiento, deben hacerse por mensualidades adelantadas, es decir los primeros (05) días hábiles bancarios de cada mes. De igual forma se asumió la obligación del pago de condominio y gastos comunes, desprendiéndose de las actas procesales que el demandado ha incumplido con lo establecido contractualmente, por lo que se declara procedente la causal “i” del artículo 40 de la Ley especial que rige la materia.-
Por otro lado, la parte accionada en la audiencia oral, señaló el Decreto Presidencial N° 4.160, mediante el cual se declara el Estado de alarma en todo el Territorio Nacional, y el decreto N° 4.577de fecha 07 de abril de 2021, mediante el cual se suspende por un lapso de seis (06) meses el pago de los cánones de arrendamientos de inmuebles de uso comercial, a fin de aliviar la situación económica de los arrendatarios y arrendatarias por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 42.101 de esa misma fecha.-
Esta Juzgadora a los fines de pronunciarse sobre lo anteriormente señalado, hace mención que la parte actora en el libelo de la demanda establece su pretensión de desalojo por falta de pago del mes de enero del año 2019, y desde el mes de enero a noviembre del año 2020; así ha quedado evidenciado que el incumplimiento de la parte accionada correspondiente a los pagos de los cánones de arrendamientos concierne a periodos anteriores de haberse publicado el mencionado decreto, aunado a que el mismo establecía unas excepciones entre las cuales se encontraban los establecimientos de elaboración y comercialización de alimentos, que prestaban actividades, siendo que la parte demandada en el local funcionaba como panadería.-
Así las cosas, ante el alegato de la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses que corresponde al mes de diciembre del año 2019, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre octubre, noviembre del año 2020, esgrimidos por el accionante, y la representación judicial del demandado a los fines de rebatir dicho alegato, contestó su demanda de manera extemporánea y así queda aceptado los hechos alegados por la parte actora, de esta manera es menester hacer referencia que la parte accionada al no presentar la contestación en tiempo oportuno no podía traer hechos nuevos al proceso, no trajo elementos probatorios que lograran desvirtuar la solvencia de los cánones vencidos tal como fue expuesto por el accionante, por lo tanto, luego de analizado el material probatorio cursante en autos, tal como se evidencia en la prueba de informes suministrada por el Centro de Negocios Torre Bel, el cual se desprende en detalle la morosidad de la oficina identificada con el No. 8-2 a partir desde el 15 de mayo de 2018, hasta el 15 de julio de 2019 por concepto de gastos comunes, este Tribunal considera que en el caso de autos se tiene que el demandado no demostró el pago o el hecho extintivo de la obligación reclamada verificándose en juicio la existencia de la causal de desalojo invocada por la parte accionante con fundamento en el literal “a” e “i” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para la el Uso Comercial, por lo que resulta procedente la pretensión de desalojo. ASI SE DECIDE.-
Esta Juzgadora tomando en consideración los criterios de Justicia y de razonabilidad con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en el artículo 2,26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas, y los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente se debe declarar CON LUGAR la demanda interpuesta; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo.-
III
DISPOSITIVA
En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: CON LUGAR la demanda por DESALOJO (local comercial) intentada por el ciudadano GIOVANNI LOPIPARO, contra el ciudadano DEYAA ALKHATIB, (plenamente identificados en el encabezamiento de esta decisión). En consecuencia se condena a la parte demandada a la entrega material a la parte actora del inmueble identificado con el No. 08, local 8-2, situado en el nivel planta baja del edificio CENTRO DE NEGOCIOS TORRE BEL, ubicado en la Av. Los Leones, sector Zamuro Vano de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Santa Rosa del Municipio Iribarren del estado Lara, cuyo local comercial cuenta con un área aproximada de construcción de Doscientos Cincuenta y Nueve metros cuadrados (259,00MTS2), totalmente desocupado de bienes y personas.-
Segundo: Se condena a la parte demandada a cancelar los cánones insolutos correspondientes a los meses de diciembre de 2019, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2020, a razón de Bs. 647.500 hoy producto de la reconversión monetaria la suma de Bs. 0,65 mensuales; así como la cantidad de Bs. 118.385.959,91 hoy producto de la reconversión monetaria la suma Bs. 118,38 por concepto de gastos comunes contraídos contractualmente.-
Tercero: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Publíquese incluso en la página web del Tribunal Supremo de Justicia lara.tsj.gob.ve , Regístrese y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. En Barquisimeto, a los cuatro (04) días del mes de agosto del año dos mil veintidós (2022). Años: 212º de la Independencia y 163º de la Federación.
LA JUEZ

Abg. DIOCELIS JANETH PÉREZ BARRETO

EL SECRETARIO TEMP.

Abg. LUIS FONSECA COHEN

En la misma fecha de hoy, siendo las 10:10 a.m. se publicó y registró la anterior sentencia previa las formalidades de ley.
EL SECRETARIO TEMP.

Abg. LUIS FONSECA COHEN

DPB/LFC/lvvl.-
KP02-V-2021-000210
ASIENTO LIBRO DIARIO: 14