TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, 06 de julio de 2022
212° y 163º
Asunto: AP71-R-2022-000227.
Demandante: PATRICIA MERCEDES SKROCHE FRAGACHAN, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-15.662.048.
Apoderado Judicial: Abogado Edwin José Añón Díaz, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 131.595.
Demandados: JORGE LUIS RAMOS ABDELNOUR, LUIS CESAR RAMOS ABDELNOUR, JOSE GREGORIO RAMOS ABDELNOUR y RITA ESMIRNA RAMOS DE HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.752.080, V-3.556.805, V-5.5539.600 y V-6.557.873, respectivamente.
Apoderados Judiciales: Abogados Emma Odalis Hernández Rivas, Elizabeth Vivas Morales, Alberto Rivas Acuña, Luis Carlos Bermúdez Alarcón y José Manuel Echeverría Márquez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 102.020, 164.342, 6.552, 143.045 y 153.418, respectivamente.
Motivo: Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta.
Capítulo I
ANTECEDENTES
En el juicio de cumplimiento de contrato de opción de compra venta que incoara la ciudadana PATRICIA MERCEDES SKROCHE FRAGACHAN, contra los ciudadanos JORGE LUIS RAMOS ABDELNOUR, LUIS CESAR RAMOS ABDELNOUR, JOSE GREGORIO RAMOS ABDELNOUR y RITA ESMIRNA RAMOS DE HERNANDEZ, todos identificados, mediante sentencia del 25 de enero de 2022, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró lo que sigue:
“…SIN LUGAR, La demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (OPCIÓN A COMPRA VENTA ) sigue la ciudadana Patricia Mercedes Skroche Fragachan, venezolana, mayor de la cedula de identidad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° V-15.662.048, en contra de los ciudadanos JORGE LUIS RAMOS ABDELNOUR, LUIS CESAR RAMOS ABDELNOUR, JOSE GRGEORIO RAMOS ABDELNOUR, Y RITA ESMIRNA DE HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cedula de identidad N° V-3-752.080 V-3.556.805 V-5.539.600 y v-6.557.873 respectivamente. En consecuencia se condena en costas y costos a la parte demandante por resultar totalmente vencida en la presente causa…’’

Contra la referida decisión la representación judicial de la parte demandante ejerció recurso procesal de apelación, en razón de lo cual suben las presentes actuaciones a esta Azada.
Mediante auto del 03de junio de 2022, se le dio entrada al expediente fijándose el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 09 de junio de 2022, compareció la representación judicial de la parte demandante, y consignó escrito de alegatos.
En fecha 15 de junio de 2022, compareció la representación judicial de la parte demandada, y consignó escrito de alegatos.
Por auto de fecha 17 de junio de 2022, se difirió el pronunciamiento por un lapso de diez (10) días de despacho siguientes.
Concluida la sustanciación, procede quien suscribe a proferir el fallo en base a las consideraciones expuesta infra.
Capítulo II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Mediante escrito de fecha 09 de mayo de 2017, la representación judicial de la parte actora sostuvo que, en fecha 16 de mayo de 2008, su representada celebró junto a su esposo PEDRO LUIS URBINA MUÑOZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-12.420.937, un contrato de opción de compra venta con el ciudadano JORGE LUIS RAMOS ABDELNOUR, antes identificado, en nombre propio y en su condición de apoderado según consta del poder autenticado ante la Notaria Pública Séptima de Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el N° 54, Tomo 28 de fecha 07 de mayo de 2008, el cual le otorgaran los herederos ciudadanos LUIS CESAR RAMOS ABDELNOUR, JOSÉ GREGORIO RAMOS ABDELNOUR y RITA RAMOS DE HERNÁNDEZ, antes identificados.
Que el contrato de opción de compraventa se encuentra debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, de fecha 16 de mayo de 2008, bajo el N°08, Tomo 72 de los libros de autenticaciones llevados por la dicha Notaria.
Que el contrato se suscribió sobre un inmueble constituido por una (1) parcela de terreno situada en la Urbanización Horizonte, Jurisdicción del antes Distrito Sucre, hoy Municipio Autónomo de Sucre del estado Miranda, marcada dicha parcela con el N° 6, Manzana F, grupo 11 en el plano general de la mencionada Urbanización, con una superficie de doscientos veintiséis metros con veinticinco decímetros cuadrados (226,25 mts2), y la casa quinta sobre la misma parcela construida y comprendido dicho inmueble dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: De este a oeste en una línea recta de ocho metros con veinte centímetros (8,20 mts) y una línea curva siguiendo al borde de la acera de la redoma de la Calle Transversal 8, sobre la cual da su frente y cuya curva es de dos metros con ochenta centímetros (2,80 mts); SUR: en diez metros con cincuenta centímetros (10,50 mts) callejón de paso; ESTE: En veintiún metros con noventa centímetros (21,90 mts) con terrenos que son o fueron de Horizonte C.A., y OESTE: en veinte metros con cuarenta centímetros (20,40 mts) terrenos que son o fueron de Horizonte C.A.
Que el inmueble le pertenece a cada uno de los vendedores opcionantes antes mencionados, por haberlo adquirido de la siguiente forma: 1) diez por ciento (10%) por vía sucesoral, según certificado de solvencia de sucesiones H-92 No. 025061, de fecha 31 de diciembre de 2002, expediente N° 023883, de la Declaración Sucesoral del ciudadano LUIS ANTONIO RAMOS ESCOBAR, fallecido ab-intestato en fecha 16 de mayo de 2002; y 2) quince por ciento (15%) por vía suceral, según Certificado de Solvencia de Sucesiones 0466740, de fecha 28 de junio de 2007, Expediente N° 071515 de la Declaración Sucesoral de SMIRNA ABDELNOUR DE RAMOS, fallecida ab-intestato en fecha 01 de abril de 2007.
Que en la cláusula tercera fue pactado el precio de la compra venta por la cantidad de ochocientos cincuenta mil bolívares (bs. 850.000,oo), de cuyo monto se cancelo la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (bs. 150.000,oo) y la cantidad restante de setecientos mil bolívares (Bs.700.000,oo) serian cancelados al momento de la protocolización ante el Registro Inmobiliario del documento definitivo de compra y venta.
Que el contrato tendría una duración de noventa (90) días continuos mas treinta (30) días de prórroga, contados desde el momento de su autenticación.
Que en fecha de 01 de agosto de 2008, tres (03) meses después de la firma de la opción de compraventa, el ciudadano LUIS RAMOS ABDELNOUR, antes identificado, en nombre propio y en su condición de apoderado judicial de los herederos, LUIS CESAR RAMOS ABDELNOUR,JOSE GREGORIO RAMOS ABDELNOUR y RITA ESMIRNA RAMOS DE HERNANDEZ, antes identificados, conminaron a su representada y a su esposo a firmar otro documento llamado ‘’CONVENIO’’ del contrato de opción de compraventa de fecha 16 de mayo de 2008, ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, de fecha 16 de mayo de 2008, bajo el N°08, Tomo 72, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, a fin de hacerles entrega anticipada del inmueble en la calidad de arrendamiento, el cual fue autenticado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 14, Tomo 118 de fecha 01 de agosto de 2008, el cual fue se anexó junto al escrito libelar, donde la demandante y su cónyuge en condición de COMPRADORES OPCIONANTES, cancelaron a los vendedores opcionantes la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo) con Cheque de Gerencia del Banco Banesco N° 04912524, el cual se consigno copia al escrito libelar, descontado del precio definitivo de venta, quedando a deber el saldo de Doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250,000,oo) para la oportunidad de la firma del documento de venta definitiva.
Que en la cláusula segunda, se estableció un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de cuatro mil bolívares (bs. 4.000,oo) y la clausula tercera se indico que el canon de arrendamiento empezaría regir el 15 de agosto de 2008 hasta el 15 de noviembre de 2008, por un lapso de tres (03) meses, para la celebración de la compraventa definitiva.
Que el ciudadano JORGE LUIS RAMOS ABDELNOUR en nombre propio y en su condición de apoderado judicial los herederos LUIS CESAR RAMOS ABDELNOUR, JOSÉ GREGORIO RAMOS ABDELNOUR y RITA ESMIRNA RAMOS DE HERNANDEZ, señalando que los conminó a firmar otro documento llamado “CONVENIO’’ del contrato opción a compraventa de fecha 16 de mayo de 2008, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda de fecha 16 de mayo de 2008, bajo el No. 08, Tomo 72 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, y del documento convenio autenticado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 14, Tomo 118, de fecha 01 de agosto de 2008, donde se aumentó el precio pactado de ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs 850,000,oo) a ochocientos ochenta y siete mil quinientos bolívares (Bs 887,500,oo), de los cuales su representada y su cónyuge ya habían cancelado la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), quedando un saldo de doscientos ochenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 287.500,00) y prorrogan el arrendamiento del inmueble a partir del 15 de diciembre de 2008, hasta el 15 de marzo de 2009.
Que el documento convenio fue autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 15 de diciembre de 2008, bajo el N°79, Tomo 145 de los Libros autenticaciones llevados por dicha Notaria.
Que los vendedores - opcionantes se han negado en recibir el pago por el saldo restante por la cantidad de doscientos ochenta y siete mil quinientos bolívares (Bs.287.500,oo), aun cuando la demandante les manifestó su intención de dar cumplimiento al contrato que suscribieron en fecha 16 de mayo de 2008, y de cancelar el saldo restante y así concluir con lo pactado, señalando que su mandante no recibió respuesta alguna, ya que el ciudadano JORGE LUIS RAMOS ABDELNOUR, viajaba intermitentemente fuera del país, en su lugar, los demandaron en el año 2010, por resolución de contrato por ante el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas dela Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente AP31-V-2010-003087, de la cual tuvieron conocimiento vía internet.
Que posteriormente en el año 2015, la Abogada Emma Hernández Rivas, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 102.020, contactó al cónyuge de la demandante para informarle que el ciudadano JORGE LUIS RAMOS ABDELNOUR, le había otorgado un poder en el cual se encontraba inserto bajo el N° 28, Tomo 190, de fecha 06 de octubre de 2015, ante la Notaria Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, para recibir el dinero o saldo restante, sin embargo, señala que se han contactado con la mencionada Abogada, quien señala que debe esperar hablar con su cliente y firmar el documento definitivo.
Que la última comunicación que sostuvieron fue del mes de diciembre de 2016, indicando que su cliente regresaría en el primer trimestre de 2017, para poder suscribir y protocolizar el documento definitivo, por lo que el 07 de abril de 2017,señaló que recibió una boleta de notificación de la Dirección de Trámites Procesales y Procedimiento Administrativos adscrito a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, donde le informaron que la apoderada solicitó un procedimiento administrativo por desalojo en su contra y de su grupo familiar, a pesar de tener conocimiento que es su vivienda principal, y que no posee otra, en virtud del supuesto incumplimiento del contrato de arrendamiento.
Que ha solicitado ante un Juzgado de Municipio de la Circunscripción Civil del Área Metropolitana de Caracas, una solicitud de oferta real y eventual depósito de la cosa debida, señalando que los opcionantes - vendedores se niegan a recibir dicho pago, por un incumplimiento que no es imputable a su persona, sino a dichos ciudadanos.
Que procede a demandar por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, a los ciudadanos JORGE LUIS RAMOS ABDELNOUR, LUIS CESAR RAMOS ABDELNOUR, JOSE GREGORIO RAMOS ABDELNOUR y RITA ESMIRNA RAMOS DE HERNANDEZ, antes identificados, para que sean condenados a cumplir con el contrato de opción a compra venta, suscrito por las partes ante la Notaria Pública Primera de Municipio Sucre del estado Miranda, de fecha 16 de mayo de 2008, bajo el N° 08, Tomo 72 de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, y de los convenios, consistente en la obligación y materialización de la traslación de propiedad de dicho inmueble, por haber cumplido con las obligaciones contraídas.
Solicitó que se admitiera y sustanciara por el procedimiento ordinario, conforme a derecho y se declarara con lugar en la definitiva, y se ordene su debida protocolización ante el registro inmobiliario correspondiente, y en caso contrario, sirva la sentencia como título de propiedad.
Solicitó se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble constituido por una (1) parcela de terreno y vivienda sobre el construida situada en la Urbanización Horizonte, jurisdicción del antes Distrito Sucre, hoy Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, marcada dicha parcela con el N°6, manzana F, Grupo 11 en plano General de la mencionada urbanización, conforme a los artículos 585 y 588 numeral 3º del Código de Procedimiento Civil.
Por último, solicitó se condenara en constas a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada por medio de escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 26 de enero de 2018, rechazó, negó y contradijo la demanda incoada en contra de sus representados, tanto en los hechos como en el derecho.
Que niega y contradice lo alegado por la parte actora en lo referido a que su representado, en su propio nombre y en representación de los herederos, haya conminado a los demandante a firmar un documento llamado convenio de fecha 01 de agosto de 2008, por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 14, Tomo 118, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, a fin de hacerles entrega anticipada del inmueble en calidad de arrendamiento, pues dicho contrato se suscribió a proposición de la hoy parte actora, quienes alegaron necesitar el inmueble y no contaban con el dinero suficiente para cumplir con el pago dentro del plazo señalado en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 16 de mayo de 2008, bajo el N° 72, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria.
Que el referido contrato de convenio de fecha 01 de agosto de 2008, expresa que lo celebraron en general y mutuo acuerdo, y que está relacionado directamente con la opción de compra venta suscrita en fecha 16 de mayo de 2008, señalando que en la cláusula primera señala lo siguiente “…PRIMERA: LOS COMPRADORES OPCIONANTES han puesto a LOS VENDEDORES OPCIONANTES y estos han aceptado en entregarles en calidad de arrendamiento un inmueble…”, aduciendo que la misma se observa no ser cierto el hecho alegado por la parte actora que su representado haya conminado a suscribir un segundo contrato de llamado convenio, alegando que fue a proposición de los demandantes.
Que sus mandantes desde un principio confiaron en la buena fe, seriedad y responsabilidad de los compradores opcionantes, por lo que aceptaron suscribir el segundo contrato llamado convenio de fecha 01 de agosto de 2008, donde convinieron arrendarles el inmueble por un canon mensual de cuatro mil bolívares fuertes (BS. 4.000,oo), a los fines de permitir a los futuros compradores permanecer en el inmueble mientras conseguían el dinero faltante para luego suscribir el contrato definitivo de venta, otorgándoles además un plazo de dos meses más de prórroga para la celebración de la compra definitiva del inmueble, tal como lo señala la cláusula cuarta del contrato.
Que niega, rechaza y contradice el hecho alegado por la parte actora que su representado, en su nombre propio y de los herederos, hayan conminado nuevamente a los demandante a firmar otro documento llamado convenio relacionado con la opción de compra venta de fecha 16 de mayo de 2008, y el documento convenio suscrito en fecha 01 de agosto de 2008, tal como se desprende del documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 15 de diciembre de 2008, bajo N°79, Tomo 145, de los libros autenticados llevados por dicha Notaria.
Que de las cláusulas primera y segunda, se observa que los compradores opcionados accedieron a aumentar el precio del valor de la venta del inmueble, en vista que no habían cumplido con sus obligaciones contractuales y ya había trascurrido un mes de haberse vencido el lapso de prórroga que era hasta el 15 de noviembre de 2008, pactado en el segundo convenio de fecha 01 de agosto de 2008, en su cláusula cuarta, lo cual señala demostrar la buena fe de los vendedores opcionantes.
Que convinieron nuevamente en otorgarle una nueva única prorroga de 90 días continuos para la celebración de la compra definitiva, quedando la misma prorrogada hasta el 15 de marzo de 2009, tal como expresa la cláusula segunda del referido convenio.
Que niega, rechaza y contradice el hecho que sus representados se han negado a recibir el pago por el saldo restante de doscientos ochenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 287.500,oo), aun cuando la demandante les manifestó su intención de dar cumplimiento al contrato que suscribieron en fecha 16 de mayo de 2008, y de cancelar el saldo restante y así poder concluir lo pactado.
Que en la cláusula novena del contrato de opción de compraventa de fecha 16 de mayo de 2008, los compradores opcionados se comprometieron a lo siguiente: “…NOVENA: los compradores opcionados’’ se comprometen a participar por lo menos con siete (7) días de anticipación a ‘’los vendedores opcionantes’’ la fecha y hora fijada para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante la oficina de registro inmobiliario correspondiente…’’
Que de acuerdo a la cláusula novena del contrato de opción de compraventa de fecha 16 de mayo de 2008, y a las cláusulas primera y segunda del segundo convenio de fecha 15 de diciembre de 2008, los demandantes se comprometieron a cumplir, entre otras, con las siguientes obligaciones: a) a cancelar el saldo de doscientos ochenta y siete mil quinientos bolívares (Bs.287,500,oo) en el acto de protocolización de la compraventa definitiva; b) dicho pago debía ser dentro del plazo establecido en la prórroga del noventa (90) días continuos para la celebración de la compraventa definitiva, que venció el día 15 de marzo de 2009; y c)debían participar por lo menos con siete (7) días de anticipación a los vendedores opcionantes sobre la fecha y hora fijada para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la oficina de registro inmobiliario correspondiente, momento en el cual debían efectuar el pago del saldo restante del valor del inmueble.
Que la parte demandante no cumplió con su obligación contractual de participar por lo menos con siete días de anticipación a sus mandantes de la fecha y hora fijada para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, por cuanto señala que no tenía el dinero para pagar el monto restante al cumplirse la fecha de la prórroga legal, señalando que de haber contado con dicha cantidad, habría contactado a sus mandantes para indicarles la fecha y la hora fijada por el Registro en que se efectuaría la firma definitiva del documento de venta y en ese mismo acto entregarles el monto restante adeudado.
Opusieron la excepción non adimpleti contractus, señalando que la demandante no cumplió con su obligación.
Alegó que sus representados siempre tuvieron la disposición de recibir el pago acordado durante el plazo señalado, e inclusive, alegó que su representado intento contactarse con la demandante una vez vencido el plazo acordado, siendo infructuosa cada intento.
Que meses después logró contactar por correo electrónico al ciudadano Pablo Skroche, padre de la ciudadana PATRICIA SKROCHE, señalando que luego de haberse vencido el plazo, sus representados intentaron contactar a la hoy demandante a través del padre, señalando que respondía meses después con excusas hasta perder completamente el contacto.
Que en vista del incumplimiento de la parte actora y de la falta de comunicación, señaló que haciendo uso del derecho que le asiste a sus mandantes, introdujo demanda por la resolución de contrato en fecha 01 de julio de 2010, ante el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente signado con el N° AP11-V-2010-000600, en contra de los hoy demandantes, declinando la competencia al Juzgado Vigésimo Primero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, expediente N° AP31-V-2010-003087.
Que niega, rechaza y contradice que su persona haya contactado al ciudadano PEDRO LUIS URBINA MUÑOZ, antes identificado, para informarle que el ciudadano JORGE LUIS RAMOS ABDELNOUR, le había otorgado poder, el cual se encuentra inserto bajo el N° 28, Tomo 190, de fecha 06 de octubre de 2015, ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, para recibir el dinero o saldo restante, y que se haya contactado con su persona, y que le haya indicado que iba a esperar contactar a su cliente y firmar el documento definitivo, y que la última comunicación la tuvieron en diciembre de 2016, y niega que le haya indicado que su cliente regresaría en el primer trimestre de 2017 para que así pudiera suscribir y protocolizar el documento definitivo.
Que el poder especial que le fuera otorgado por el ciudadano JORGE LUIS RAMOS ABDELNOUR, en nombre propio y en representación de los ciudadanos JOSE GREGORIO RAMOS ABDELNOUR, LUIS CESAR RAMOS ABDELNOUR y RITA ESMIRNA RAMOS DE HERNANDEZ, antes identificados, señala específicamente su facultad de representar, sostener y defender sus derechos, intereses y acciones, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para Habitad y Vivienda y demás órganos competentes, en el procedimiento de desalojo en contra de los hoy demandantes.
Que se muestra la mala fe con la que actúa la parte actora al alegar hechos falsos, señalando que no tiene facultad para cobrar ni recibir cantidades de dinero, ni mucho menos suscribir y protocolizar en nombre de sus representados documentos definitivos de compraventa, pues como lo señala taxativamente, solo le fue otorgado para intentar y tramitar el procedimiento por desalojo del inmueble por el antes mencionado órgano administrativo y demás órganos públicos competentes, lo que alega impedirle realizar cualquier otra actuación judicial o extrajudicial que no sea con ocasión a dicho mandato.
Que niega, rechaza y contradice que la parte actora se haya enterado mediante una boleta de notificación de fecha 07 de abril de 2017, de la Dirección de Trámites Procesales y Procedimientos Administrativos adscrito a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de viviendas, del procedimiento por desalojo previo a la demanda que ha intentado en contra de los ciudadanos PATRICIA MERCEDES SHROCHE FRAGACHAN y PEDRO LUIS URBINA MUÑOZ, donde supuestamente le informan que su persona solicitó un procedimiento administrativo en su contra y de su grupo familiar, a pesar de tener conocimiento de que es su vivienda principal y que no posee otra, en virtud del supuesto incumplimiento de un contrato de arrendamiento.
Alegó que la parte actora fue debidamente citada en el procedimiento administrativo previo a las demandas por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, tal como señala evidenciarse de las copias certificadas de fecha 30 de noviembre de 2017, contentivas de los folios 56, 57, 82, 89, 90, 98 y 99 del expediente N° 0301189055-0111356, en las que señala evidenciarse el acta de inicio del procedimiento administrativo previo a la demanda, la publicación y consignación en el expediente del cartel de notificación, el documento de fecha 17 de marzo de 2017, el documento suscrito por la ciudadana PATRICIA SKROCHE, de fecha 24 de febrero de 2017, dirigido al SUNAVI, y la resulta emitida por el Aguacil de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda.
Sostuvo que la parte actora si tenía conocimiento del procedimiento administrativo llevado por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, alegando que meses antes del día 24 de febrero de 2017.
Que niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora, que sus representados se niegan a recibir el pago y que el incumplimiento no es imputable a los demandantes sino a sus mandantes, y que a razón de tal alegato ha solicitado ante un Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial una solicitud de oferta real y eventual depósito de la cosa debida.
Que su representado en nombre propio y en representación de la sucesión, al verificar por tercera vez el incumplimiento, intentó contactar por todos los medios a los hoy demandantes, incluso una vez vencido el plazo acordado en la última prórroga convenida, siendo infructuoso cada intento, por lo que en el año 2015, pasados seis (06) años de haberse vencido el contrato y siguiendo instrucciones de su mandante introdujo el procedimiento previo a la demanda por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas.
Que niega, rechaza y contradice que la parte actora haya cancelado el monto pautado en el contrato de opción de compra venta suscrito por las partes por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 16 de mayo de 2008, bajo el N° 08, Tomo 72 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, y del convenio autenticado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 14, Tomo 118, de fecha 01 de agosto de 2008, y el documento convenio autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 15 de diciembre de 2008, bajo el N° 79, Tomo 145 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria; y niega que los opcionantes-vendedores se encargaban de aumentar el precio de venta y que cuando la demandante intentó cancelar el saldo restante se negaron a recibirlo actuando de mala fe.
Que no es cierto que sus mandantes se encargaban de aumentar el precio de venta del inmueble objeto de la demanda, señalando que el mismo fue fijado general y de mutuo acuerdo entre los contratantes, tanto en la opción de compra venta de fecha 16 de mayo de 2008, así como en los dos documentos convenio de fecha 01 de agosto de 2008 y 15 de noviembre de 2008, antes identificados, por lo que adujo ser imposible que sus representados hayan aumentado el valor del inmueble sin haber suscrito contrato convencional alguno que así lo señale con los compradores-opcionantes.
Que niega, rechaza y contradice que el contrato de opción de compraventa sea totalmente válido y reconocido por ambas partes, y que haya sido cumplido por la demandante en cuestiones de término en los lapsos.
Que no es cierto que la parte actora haya cumplido con lo pactado en los contratos de opción de compraventa y de convenios, señalando que jamás participaron a sus mandantes ni de forma verbal ni escrita, sobre la fecha y la hora fijada para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante la oficina de registro inmobiliario correspondiente, dentro del lapso de prórroga acordado, señalando que la parte actora nunca introdujo por ante la respectiva oficina de registro el documento definitivo de venta para que ésta les asignara la hora y la fecha para firmar, por lo que alegó no ser posible que sus mandantes hayan incumplido o negado a recibir el saldo restante del precio convenido del inmueble, si la parte actora no cumplió con su obligación.
Por último, solicitó se declarara sin lugar la presente demanda, y en consecuencia se ordene la entrega material del inmueble objeto de demanda a sus representados libre de objetos y personas.
Capítulo III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
Demandante:
Conjuntamente con su escrito libelar, la parte actora consignó las siguientes documentales:
Marcado con la letra “A”, copia certificada del instrumento poder autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio de Baruta del Estado Miranda, bajo el No. 3, Tomo 50, folios 12 hasta 14, inserto del folio 16 al 18 del presente expediente, el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, evidenciándose la representación que ostenta el Abogado Edwin José Añón Díaz, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 131.595. Así se decide.
Marcado igualmente con la letra “A”, copia certificada del instrumento poder autenticado por ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el No. 32, Tomo 4, inserto del folio 19 al 28 del presente expediente, que otorgaran los ciudadanos LUIS CESAR RAMOS ABDELNOUR, JOSE GREGORIO RAMOS ABDELNOUR y RITA ESMIRNA RAMOS DE HERNANDEZ al ciudadano JORGE LUIS RAMOS ABDELNOUR, el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.
Marcado con la letra “B”, copia de la ficha catastral emitida por la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Sucre, de fecha 29 de febrero de 2008, inserto al folio 29 del presente expediente, el cual fue impugnado por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación, por lo que al no haberse hecho valer en juicio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este juzgador la desecha del proceso. Así se decide.
Sin identificar, copia del Registro de Información Fiscal (Rif) perteneciente a la Sucesión ABDELNOUR DE RAMOS, SMIRNA, emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), inserto al folio 30 del presente expediente, el cual se valora como un documento público administrativo que goza de la presunción de veracidad y certeza, que admite prueba en contrario, quedando demostrado que el inmueble objeto del contrato pertenece a una sucesión. Así se decide.
Sin identificar, copia del Certificado de Solvencia de Sucesiones emitido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), inserto del folio 31 al 42 del presente expediente, el cual se valora como un documento público administrativo que goza de la presunción de veracidad y certeza, que admite prueba en contrario, quedando demostrado que el inmueble objeto del contrato pertenece a una sucesión. Así se decide.
Sin identificar, copia certificada del documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 07 de julio de 1965, bajo el No. 6, Tomo 20, Protocolo Primero, inserto del folio 43 al 55 del presente expediente, el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, por cuanto la parte contraria no impugnó ni tachó el mismo, evidenciándose que el inmueble objeto del contrato pertenece a una sucesión. Así se decide.
Marcado con la letra “B”, copia certifica del contrato de opción a compraventa autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 16 de mayo de 2008, bajo el No. 08, Tomo 72, inserto del folio 56 al 60 del presente expediente, el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, por cuanto la parte contraria no impugnó ni tachó el mismo, evidenciándose la relación contractual existente entre las partes, y los términos en que establecieron la misma. Así se decide.
Marcado con la letra “C”, copia certificada del convenio autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 01 de agosto de 2008, bajo el No. 14, Tomo 118, inserto del folio 61 al 64 del presente expediente, el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, por cuanto la parte contraria no impugnó ni tachó el mismo, evidenciándose los términos en los cuales las partes suscribieron el convenio. Así se decide.
Marcado con la letra “D”, copia simple del cheque de gerencia No. 04912524 de la entidad bancaria Banesco Banco Universal, inserto al folio 65 del presente expediente, el cual fue impugnado por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, por lo que al no haberse hecho valer en juicio por medio de la prueba de informes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, este juzgador lo desecha del proceso. Así se decide.
Marcado con la letra “E”, copia certificada del convenio autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 15 de diciembre de 2008, bajo el No. 79, Tomo 145, inserto del folio 66 al 68 del presente expediente, el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, por cuanto la parte contraria no impugnó ni tachó el mismo, evidenciándose los términos en los cuales las partes suscribieron el convenio. Así se decide.
Por medio de escrito de fecha 26 de febrero de 2018, la representación judicial de la parte demandante consignó copia certificada de las actuaciones llevadas por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente signado con el alfanumérico AP31-V-2017-000136, inserto del folio 169 al 181 del presente expediente, la cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo
429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada por la parte contra la cual fue opuesta, evidenciándose la oferta real y depósito instaurada por la parte actora. Así se decide.
Demandada:
Mediante escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada consignó:
Marcado con la letra “A”, impresiones de correos electrónicos, insertos del folio 145 al 147, y 150 del presente expediente, los cuales si bien no fueron impugnados por la parte contraria conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo reflejan conversaciones relacionadas con el contrato de opción de alquiler suscrito entre las partes, bastándose estos ultimo por sí solos. Así se decide.
Sin marcar, copia de un escrito de fecha 10 de julio de 2014, inserto a los folios 148 y 149 del presente expediente, el cual se desecha del proceso por no encontrarse suscrito por persona alguna. Así se decide.
Marcado con la letra “B”, un disco compacto o CD de audio-video, inserto al folio 151 del presente expediente, el cual se desecha del proceso por cuanto no se suministro toda la información necesaria para darle credibilidad, como lo son los datos e identificación del equipo audio visual utilizado para tal grabación. Así se decide.
Marcado con la letra “C”, copia certificada del instrumento poder autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Caracas, Municipio Libertador, de fecha 06 de octubre de 2015, bajo el No. 28, Tomo 190, inserto del folio 152 al 154, el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, con el cual queda acreditada la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.
Marcado con la letra “D”, copia de las actuaciones llevadas por la Dirección de Trámites Procesales y Procedimientos Administrativos de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, inserto del folio 155 al 162 del presente expediente, el cual se valora como un documento público administrativo que goza de la presunción de veracidad y certeza, que admite prueba en contrario, quedando demostrado el procedimiento administrativo incoado por la parte demandada en contra de la parte actora previo a la interposición del proceso judicial. Así se decide.
Por medio de escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 09 de febrero de 2018, la representación judicial de la parte demandada promovió e hizo valer el valor probatorio de las documentales consignadas junto a su escrito de contestación a la demanda, las cuales fueron analizadas anteriormente, por lo que resulta inoficioso volverlas a analizar. Así se decide.
Capítulo IV
ALEGATOS EN ALZADA
Mediante escrito de fecha 09 de junio de 2022, la representación judicial de la parte actora luego de efectuar un recuento de los hechos expuestos en su escrito libelar, señaló que el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró inadmisible la oferta real incoada por su mandante, de cuya decisión señala haber ejercido recurso de apelación.
Alegó que la decisión recurrida infringió la tutela judicial efectiva prevista en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, aduciendo que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia y que en el presente caso llevaron a cabo un procedimiento donde invirtieron tiempo y dinero, con un resultado que busca favorecer a la parte demandada sin haber razón alguna que le asista.
Que la recurrida excedió a su decir los límites decisorios en relación a otra causa que no está bajo su conocimiento, como lo es la oferta real.
Por último, solicitó se declarara con lugar el recurso ejercido, se revocara la decisión recurrida, y se declarara con lugar la demanda incoada.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito en fecha 15 de junio de 2022, mediante el cual señaló que la parte recurrente incumplió con las cláusulas del contrato al esperar más de nueve años para interponer la demanda.
Que en el presente proceso la recurrida no excedió sus límites decisorios, señalando que no se infringió el derecho a la tutela judicial efectiva.
Que el recurrente trae hechos nuevos que no fueron alegados en el escrito libelar ni durante todo el proceso, señalando que trata de confundir al Tribunal.
Por último, solicitó se declarara sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora.
Capítulo V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El presente recurso se circunscribe -como ya se indicara- a impugnar la decisión dictada el 25 de enero de 2022, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción compra venta incoada por la ciudadana PATRICIA MERCEDES SKROCHE FRAGACHAN, contra los ciudadanos JORGE LUIS RAMOS ABDELNOUR, LUIS CESAR RAMOS ABDELNOUR, JOSE GRGEORIO RAMOS ABDELNOUR y RITA ESMIRNA DE HERNANDEZ, todos identificados.
Para decidir se observa:
El autor NICOLÁS VEGAS ROLANDO, sostiene en su obra “Contratos Preparatorios”, varias concepciones del contrato de opción de compra, expresando al efecto lo que sigue:

“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo…”
“(…) es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato (…)”
“(…) es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal (…)”

De tal manera que, el contrato de opción es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta y de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. De igual forma, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado que en éstos contratos de promesa bilateral de compraventa, se estipulan cláusulas en las cuales se identifican las personas que intervienen, el bien o bienes objetos de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato, es decir, la denominada “Cláusula Penal”. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.).
En el sub iudice la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de opción de compra venta que suscribiera con la demandada, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 16 de mayo de 2008, bajo el No. 08, Tomo 72, de los libros de autenticaciones de dicha notaria, el cual recae sobre un inmueble constituido por una (1) parcela de terreno situada en la Urbanización Horizonte, Jurisdicción del antes Distrito Sucre, hoy Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, marcada con el N° 6, Manzana F, grupo 11 en el plano general de la mencionada Urbanización, y la casa quinta sobre ella construida, fijando como precio de la compra la cantidad de ochocientos cincuenta mil bolívares (bs. 850.000,oo), de cuyo monto alegó haber cancelado la suma de ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000,oo), y la cantidad restante de setecientos mil bolívares (Bs.700.000,oo) serían cancelados al momento de la protocolización ante el Registro Inmobiliario del documento definitivo de compra y venta.
Antes bien, posteriormente suscribieron dos convenios a saber:
 El primero autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 01 de agosto de 2008, bajo el No. 14, Tomo 118, mediante el cual entregaron el inmueble en calidad de arrendamiento, y donde los opcionantes compradores se comprometieron en fecha 15 de agosto de 2008, a cancelar a los vendedores opcionantes la suma de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,oo), quedando un saldo restante de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250,000,oo) que se comprometieron a cancelar en el acto de la firma del documento de venta definitiva; y,
 El segundo, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 15 de diciembre de 2008, bajo el No. 79, Tomo 145, donde las partes acordaron aumentar el precio por la venta del inmueble a ochocientos ochenta y siete mil quinientos bolívares (Bs 887,500,oo), de los cuales dejaron constancia que los compradores opcionantes ya habían cancelado la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), quedando un saldo restante de doscientos ochenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 287.500,00), los cuales se comprometieron a cancelar en el acto de protocolización de la compra venta definitiva, y donde prorrogaron el arrendamiento del inmueble hasta el 15 de marzo de 2009.

Siguió señalando la parte actora que los opcionantes vendedores se han negado en recibir el pago por el saldo restante de doscientos ochenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 287.500,00), por lo que interpusieron ante un Juzgado de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial una solicitud de oferta real.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, reconoció haber suscrito el contrato de opción con la parte actora, así como los dos convenios suscritos con posterioridad, oponiendo la excepción non adimpleti contractus, por cuanto alega que los compradores opcionantes incumplieron el contrato y los convenios, puesto que señala haber establecido que la suma de doscientos ochenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 287.500,00), serían cancelados en el acto de protocolización de la compra venta definitiva, conviniendo una única prorroga de noventa (90) días continuos para dicha celebración, quedando la misma prorrogada hasta el 15 de marzo de 2009, aduciendo además que en la cláusula novena del contrato de opción, los compradores opcionados se comprometieron a participarle a los vendedores opcionantes la fecha y la hora fijada para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta con por lo menos siete (7) días de anticipación, lo cual alega no haber cumplido, y señalaron que siempre tuvieron la disposición de recibir el pago acordado durante el plazo señalado.
Planteados así los términos en los que quedó trabada la presente litis, queda entonces entendido no ser un hecho controvertido la celebración del contrato de opción a compra venta, ni de los convenios suscritos por las partes intervinientes en el presente juicio, pues, el tema controvertido se encuentra circunscrito al cumplimiento o no de las partes respecto a sus obligaciones contractuales.
Antes de determinar lo anterior, y visto que la representación judicial de la parte actora durante el íter procedimental hizo alusión al criterio jurisprudencial proferido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de julio de 2015, señalando constar en el expediente y antes de que la sentencia en primera instancia fuese dictada, el cumplimiento del pago de la obligación por parte de la ciudadana PATRICIA MERCEDES SKROCHE FRAGACHAN, quien juzga estima preciso traer a colación el criterio antes señalado de la Sala Constitucional en decisión No. 878, de fecha 20 de julio de 2015, en el cual modificó el criterio de la Sala de Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 116, de fecha 22 de marzo de 2013, dejando sentado que los contratos de opción no se pueden asimilar a una venta, e indicando lo que sigue:

“…Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la pretensión no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse en el transcurso del presente juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente vendedor y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva…”

Analizado el aludido criterio y visto que en el caso de autos fue acordado que la obligación de la parte actora -comprador oferido- de pagar el precio restante por la compra del inmueble, sería en el acto de protocolización de la compra venta definitiva, estableciendo una única prorroga de noventa (90) días continuos para su celebración, es decir, hasta el 15 de marzo de 2009, es por lo que resulta evidente que para el momento de la interposición de la presente demanda -09 de mayo de 2017- dicho lapso ya había fenecido, aunado al hecho que la parte actora es el comprador opcionado, y no el promitente vendedor como lo establece el anterior criterio, por lo que en el caso de autos no aplica el mismo. Así se decide.
En este mismo sentido, y visto que las partes contratantes suscribieron un contrato de opción de compra venta, cuyo cumplimiento es pretendido por medio de la presente demanda que fue interpuesta en fecha 09 de mayo de 2017, es por lo que se encuentra vigente el anterior criterio de la Sala Constitucional que considera que los contratos de opción de compraventa no se asimilan a una venta. Así se decide.
Ahora bien, observa este sentenciador que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda opuso la excepción “non adimpleti contractus”, argumentando el incumplimiento de la parte actora en el pago de la suma de doscientos ochenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 287.500,00), los cuales como se señalara anteriormente, debían ser cancelados en el acto de protocolización de la compra venta definitiva, para lo cual tenía el comprador opcionados hasta el 15 de marzo de 2009, y señalando además que en la cláusula novena del contrato de opción, los compradores opcionados se comprometieron a participarle a los vendedores opcionantes la fecha y la hora fijada para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta con por lo menos siete (7) días de anticipación, lo cual alega no haberse cumplido.
En relación a ello, y a los fines de una mayor ilustración sobre la defensa opuesta -quizás de manera académica- vale la pena indicar que, en Roma no se conoció el fundamento de la “excepción non adimpleti contractus”, ya que se empleaba como sustitutiva de la misma de la excepción del dolo, por lo cual la parte que exigía el cumplimiento de una obligación y no había dado cumplimiento a la suya, se le consideraba que había incurrido en dolo. Fue durante la edad media bajo la influencia del derecho canónico donde surge esta excepción que luego se conoce en el derecho moderno como excepción de contrato no cumplido.
En nuestro derecho civil, la disposición legal contenida en el artículo 1.168 del Código Civil fue incorporada en la reforma de 1942 y tomada del proyecto Franco Italiano de las obligaciones, determinando que la excepción de contrato no cumplido, libera a una de las partes contratantes de cumplir con su obligación hasta tanto la otra parte contratante no cumpla con la suya. En tal sentido, dispone el artículo 1.168 del Código Civil lo siguiente: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones...”. (Resaltado añadido)
A tales efectos, se observa que el artículo 1.168 del Código Civil, como indica el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III, Tomo II, página N° 972, Caracas, Universidad Católica Andrés Bello, 2003, comprende que “la excepción de incumplimiento, aún cuando su efecto es suspender la ejecución de la obligación, es una defensa de fondo”, por lo que la parte demandada debe oponerla en la fase de contestación de la demanda como defensa de fondo o perentoria para ser resuelta por un Juez como punto previo en la sentencia definitiva, que en caso de ser procedente, provoca la declaratoria de no haber lugar a la acción intentada.
De igual forma conforme a la doctrina ya citada, Tomo III, páginas 503 a la 507, los supuestos de procedencia de la “excepción de contrato no cumplido, o excepción non adimpleti contractus”, en resumen son los siguientes: 1.- Debe tratarse de un contrato bilateral, no procede en los contratos unilaterales, ni en los contratos sinalagmáticos imperfectos; 2.- El incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser un incumplimiento culposo y en caso de ser culposos se aplica la teoría de los riesgos; 3.- El incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser un incumplimiento de importancia, en el sentido de que no es suficiente para justificar la excepción el incumplimiento de obligaciones secundarias. Siendo consideradas como de importancia o principales las de cuyo incumplimiento sería de tal gravedad que justificaría oponer la excepción, como las obligaciones que fueron determinantes en el consentimiento de la otra parte. También son principales aquellas que han sido convenidas expresamente como tales por las partes y cuyo incumplimiento ha sido calificado como grave por ellas. Las secundarias serían aquellas no determinantes del consentimiento de la otra parte y cuyo incumpliendo no ha sido calificado como tal por ellas; 4.- Es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando; y, 5.- Que la parte que oponga la excepción no haya a su vez motivado el incumplimiento de la contraparte.
Ahora bien, en el presente caso se observa que las partes suscribieron un contrato de opción compra venta, donde en su cláusula tercera los compradores opcionados se comprometieron a pagar el precio pactado en el plazo establecido en la cláusula cuarta, y por su parte, los vendedores opcionantes en la cláusula séptima se obligan a transferir la plena propiedad del inmueble, observándose del acervo probatorio que las partes suscribieron posteriormente dos convenios, en los cuales se evidencia la entrega en calidad de arrendamiento del inmueble objeto de la opción de compra venta, así como el aumento del precio por la opción a compra, el monto ya cancelado por los compradores opcionados, el saldo restante a pagar, y el plazo establecido para ello, de allí que la obligación principal a la cual se encontraban sujetos los compradores opcionados era cancelar la suma restante de doscientos ochenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 287.500,00), al momento de la protocolización de la compra venta definitiva del inmueble, oportunidad que conforme a la cláusula novena del contrato de opción, los compradores opcionados se comprometieron a participarle a los vendedores opcionantes, con por lo menos siete (7) días de anticipación, venciendo dicha oportunidad el 15 de marzo de 2009.
En razón de lo anterior, puede este sentenciador apreciar que la obligación de cancelar el precio pactado por la opción a compra venta del inmueble, establecida en el último contrato suscrito entre las partes al que ya se ha hecho referencia, ha sido efectivamente incumplida por la actora, pues, si bien se desprende de la revisión de las actas que conforman el expediente, un procedimiento de oferta real de pago mediante el cual la parte actora hace constar la cancelación de la suma de doscientos ochenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 287.500,00), nótese del mismo modo que en tal procedimiento no se verifica sentencia alguna que declare la procedencia del pago -ex artículo 825 procedimental- amén de que dicha solicitud se interpuso el 05 de mayo de 2017, es decir, con extrema posterioridad -8 años después- al lapso acordado por ambas parte en el aludido convenio, por lo que indudablemente ha incumplió con su obligación principal de pagar el precio pactado, no existiendo evidencia alguna de lo contrario, por tales motivos, resulta forzoso para quien decide declarar procedente la excepción del contrato no cumplido opuesta por el demandado, lo cual consecuencialmente hace sucumbir la acción intentada. Así se decide.
Por todo lo expuesto, resulta forzoso para este juzgador declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido, confirmándose la decisión recurrida en los términos expuestos en el presente fallo, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Y así se decide.
Capítulo VI
DECISIÓN
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por Autoridad de la Ley, declara:
Primero: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el Abogado Edwin José Añón Díaz, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 131.595, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada el 25 de enero de 2022, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual se CONFIRMADA bajo las consideraciones expuestas en este fallo.
Segundo: SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta que incoara la ciudadana PATRICIA MERCEDES SKROCHE FRAGACHAN, contra los ciudadanos JORGE LUIS RAMOS ABDELNOUR, LUIS CESAR RAMOS ABDELNOUR, JOSE GREGORIO RAMOS ABDELNOUR y RITA ESMIRNA RAMOS DE HERNANDEZ, todos identificados en el encabezado del presente fallo.
Tercero: Se condena en costas del recurso a la parte demandante de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Cuarto: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad legal.
Quinto: Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código Adjetivo.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los seis (06) días del mes de julio del año dos mil veintidós (2022). Años 212º de la Independencia y 163º de la Federación.
El Juez Superior

Raúl Alejandro Colombani
La Secretaria
Vanessa Pedauga
En esta misma fecha, siendo las once y media de la mañana (11:30 a.m.) se publicó y registro la anterior decisión.
La Secretaria
Vanessa Pedauga

RAC/vp*
Asunto: AP71-R-2022-000227