TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Carora, veintiséis (26) de julio de dos mil veintidós
211º y 163º

ASUNTO: KP12-V-2021-000054

DEMANDANTE: PEDRO JOSE MELENDEZ MELENDEZ, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº V- 10.769.557.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: MARIA ANDREA GONZALEZ YANEZ y JOSE GREGORIO VILORIA RAMOS, inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nros. 114.888 y 252.633, respectivamente.
DEMANDADO: Sociedad Mercantil CACHAPAS y RICO POLLO EL MOROCHO C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 6 de febrero de 1995, bajo el N° 57, Tomo 55-A., en la persona de su directora ciudadana RAIMARY EVELYN RODRIGUEZ LAMEDA, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.776.774.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MARIA EUGENIA CASTILLO, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº. 285.847.
MOTIVO: SENTENCIA INTERLOCUTORIA (CUESTIONES PREVIAS).

NARRATIVA

En fecha 13 de septiembre de 2021, el ciudadano Pedro José Meléndez Meléndez, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº V- 10.769.557, debidamente asistido por el abogado Alberto José Silva Castillo, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº. 104.102., interpusieron ante este juzgado, escrito de demanda de desalojo de local comercial, contra la sociedad mercantil Cachapas Y Rico Pollo El Morocho C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 6 de febrero de 1995, bajo el N° 57, Tomo 55-A., en la persona de su directora ciudadana Raimary Evelyn Rodríguez Lameda, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.776.774. (fs. 2 al 4 anexos del folio 5 al 9); Mediante auto de fecha 15 de septiembre de 2021, se admitió la demanda y se ordenó la citación a la parte demandada, a los fines de que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes, a contestar la demanda (f. 42); En fecha 27 de septiembre de 2021, el ciudadano Pedro José Meléndez Meléndez, debidamente asistido por el abogado Alberto José Silva Castillo previamente identificados, presentaron escrito de reforma de demanda. (f. 11); En fecha 27 de septiembre de 2021, el ciudadano Pedro José Meléndez Meléndez, confirió poder Apud Acta a los abogados Alberto José Silva Castillo, Alexander Riera Lameda y Mario José Querales Salas, inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nros. 104.102, 104.107 y 75.754. (f. 12); Mediante auto de fecha 30 de septiembre de 2021, se admitió la reforma de demanda interpuesta y se ordenó la citación a la parte demandada, a los fines de que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes, a contestar la demanda (f. 13); Mediante diligencia de fecha 28 de octubre de 2021 la parte actora solicito al alguacil de este Tribunal dejar constancia de los emolumentos consignados a los fines de llevar a cabo la citación de demandado. (f. 14); Mediante diligencia de fecha 28 de octubre de 2021 la parte actora consigno numero de celular de la parte demandad a los fines de practicar la citación personal. (f. 15); En fecha 29 de octubre de 2021, el Alguacil de este Tribunal, dejo constancia de haber recibido los emolumentos necesarios para practicar la citación personal de la parte demandada. (f. 16); En fecha 29 de octubre de 2021, el Alguacil de este Tribunal consignó Boleta de citación, sin firmar por el dirigida al ciudadano Aland Rafael Rodríguez, en su carácter de Presidente de la Sociedad Cachapas y Rico Pollo El Morocho, C.A., en virtud de que el mismo se encuentra fallecido (fs. 17 al 23); Mediante auto de fecha 2 de noviembre de 2021, este Tribunal insto a la parte actora en el presente juicio a los fines de que consignara registro constitutivo de la compañía demandada en cuanto a su última actualización y acta de defunción del de cujus Aland Rafael Rodríguez. (f. 24); Mediante diligencia de fecha 12 de noviembre de 2021, la parte actora consigno documentos que fueron solicitados mediante auto por este Tribunal. (fs. 25 al 33); Mediante auto de fecha 15 de noviembre de 2021, este Tribunal ordeno la citación personal de la ciudadana Raimary Evelyn Rodríguez Lameda, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.776.77, en su carácter de directora de la sociedad mercantil Cachapas y Rico Pollo El Morocho C.A., a los fines de que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que consignara en autos su citación, a los fines de contestar la demanda por desalojo de local comercial interpuesta en su contra. (f. 34); En fecha 30 de noviembre de 2021, el Alguacil de este Tribunal consignó Boleta de citación, sin firmar por el dirigida a la ciudadana Raimary Evelyn Rodríguez Lameda, en su carácter de directora de la sociedad mercantil Cachapas y Rico Pollo El Morocho C.A. (fs. 35 al 37); Mediante diligencia de fecha 3 de diciembre de 2021, la parte actora solicito la citación por carteles de la parte demandada. (f. 38); Mediante auto de fecha 3 de diciembre de 2021, este Tribunal acordó la citación por carteles del demandado. (39); Mediante auto secretarial de fecha 6 de diciembre de 2021, se emendaron folios en el presente expediente. (f. 40); Consta en las actas procesales que comprenden el presente expediente, resultas de la consignación de los carteles de citación dirigidos a la parte demandada publicados en la prensa y el traslado de la secretaria de este Juzgado a los fines de fijar cartel de citación en la morada de la parte demandada. (fs. 41 al 48); En fecha compareció la ciudadana Raimary Evelyn Rodríguez Lameda, en su carácter de directora de la sociedad mercantil Cachapas y Rico Pollo El Morocho C.A., y confirió poder Apud acta a la abogada María Eugenia Castillo, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº. 285.847. (f. 50); En fecha 22 de febrero de 2022, la abogada María Eugenia Castillo, en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil Cachapas y Rico Pollo El Morocho C.A., consignó escrito de cuestiones previas. (fs. 51 al 64); Mediante auto de fecha 22 de febrero de 2022, este Tribunal dejó constancia que en fecha veintidos (22) de febrero de 2022, siendo las 03:00 pm., venció el lapso de contestación de la demanda. (f. 65), En fecha 24 de febrero de 2022, la parte demandante, consignó escrito de contradicción a las cuestiones previas (fs. 66 al 69), Mediante auto secretarial de fecha 3 de marzo de 2022, siendo las 03:00 pm., este Tribunal dejó constancia que venció el lapso para la contradicción de cuestiones previas. (f. 70), Mediante escrito de fecha 14 de marzo de 2022, la parte demandada consignó escrito de pruebas a las cuestiones previas alegadas. (fs. 71 al 79); Mediante auto de fecha 17 de marzo de 2022, se dejó constancia que venció el lapso de promoción y evacuación de pruebas de cuestiones previas (f. 80). En fecha 23 de marzo de 2021, se recibió escrito de la parte actora de oposición a la pruebas de cuestiones previas. (fs. 81 y 82); en fecha 25 de marzo de 2022, se dictó sentencia interlocutoria que declaró sin lugar la cuestión previa opuesta. (fs. 83 al 85); Mediante auto de fecha 30 de marzo de 2022, se fijo la oportunidad para llevar a cabo la audiencia preliminar en la presente causa. (f. 86); en fecha 06 de abril de 2022, se llevo a cabo la audiencia preliminar en el presente juicio. (f. 87 y 88, anexos del folio 89 al 91); Mediante auto de fecha 18 de abril de 2022, este Tribunal procedió a fijar los límites de la controversia en el presente expediente. (f.92); En fecha 26 de abril de 2022, la abogada María Eugenia Castillo, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas en la presente causa. (fs. 93 al 105); En fecha 27 de abril de 2022, el abogado Mario Querales, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas en la presente causa. (fs. 106 anexos del folio 107 al 126); Mediante auto de fecha 02 de mayo de 2022, se fijo lapso para la evacuación de las pruebas promovidas en el presente juicio. (f.127); Mediante diligencia de fecha 08 de junio de 2022, la parte demandada solicitó la devolución de los originales consignados en el presente expediente. (f. 182); Mediante auto de fecha 13 de junio de 2022, se acordó la devolución de los originales solicitados por la parte demandada. (f. 129); Mediante auto secretarial de fecha 14 de junio de 2022, se dejó constancia del vencimiento del lapso de evacuación de pruebas en el presente juicio. (f. 130); Mediante diligencia de fecha 16 de junio de 2022, la abogada María Eugenia Castillo, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, recibió los originales solicitados en la presente causa. (f.131); Mediante auto de fecha 16 de junio de 2022, este Tribunal, fijo día, hora y fecha, a los fines de llevar a cabo la celebración de la audiencia oral en el presente juicio por desalojo de local comercial. (f. 132); Consta a las actas procesales del presente expediente que en fecha 12 de julio de 2022, compareció el abogado José Gregorio Viloria Barrios, inscrito en el I.P.S.A., 252.633, donde consignó copia certificada del poder especial conferido por el ciudadano Pedro José Meléndez, parte actora en el presente juicio, a los abogados María Andrea González Yánez y José Gregorio Viloria Barrios, inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nros. 114.888 y 252.633. (fs. 133 al 136); En fecha 12 de julio de 2022, el abogado Mario Querales, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito en la presente causa. (fs. 137 y 138); En fecha 12 de julio de 2022, se llevo a cabo la audiencia oral en el presente juicio por desalojo de local comercial. (fs. 139 y 140, anexos folio 141 y 142).
MOTIVA

Corresponde a este Juzgador, pronunciarse sobre la demanda de desalojo de local comercial, interpuesta por el ciudadano Pedro José Meléndez Meléndez, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº V- 10.769.557, debidamente asistido por el abogado Alberto José Silva Castillo, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº. 104.102., contra la sociedad mercantil Cachapas Y Rico Pollo El Morocho C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 6 de febrero de 1995, bajo el N° 57, Tomo 55-A., en la persona de su directora ciudadana Raimary Evelyn Rodríguez Lameda, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.776.774, fundamentada en el artículo 40 literal A, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En este sentido se observa que, la parte actora en su escrito libelar alegó que: en su carácter de causahabiente o subrogante de los derechos y acciones de un inmueble que le vendió el ciudadano José Clemente Fernández Martínez, titular de la cedula de identidad N°V-2.382.058, según consta de documento registrado en el Registro Publico del Municipio Torres del Estado Lara, de fecha 16 de Abril de 2021, inscrito bajo el N° 2021-35, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 360.11.6.1.8214 y correspondiente al Libro Del Folio Real del año 2021, acudió a este Tribunal fin de demandar el desalojo de conformidad con lo establecido en el artículo 40, literal A, del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a la sociedad de comercio Cachapas y Rico Pollo El Morocho, C.A., debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, en fecha 06 de Febrero de 1995, inscrito bajo el N° 57, Tomo 55-A, del inmueble donde se encuentra su sede principal desde hace mas de20 años en calidad de arrendataria, y que ahora es de mi propiedad, sociedad cuyo representante legal y presidente es el ciudadano; Raybert José Rodríguez Lameda, venezolano, mayor de edad, cedula de identidad N° V- 19.149.204, por cuanto están insolvente de los siguiente cánones arrendaticios: 1) Enero 2019, 2) Febrero 2019, 3) Marzo del 2019, 4) Abril 2019, 5) Mayo 2019, 6) Junio del 2019, 7) Julio 2019, 8) Agosto 2019, 9) Septiembre del 2019, 10) Octubre 2019, 11) Noviembre 2019, 12) Diciembre del 2019, 13) Enero 2020, 14) Febrero 2020, 15) Marzo del 2020, 16) Abril 2020, 17) Mayo 2020, 18) Junio del 2020, 19) Julio 2020, 20) Agosto 2020, 21) Septiembre del 2020, 22) Octubre 2020, 23) Noviembre 2020, 24) Diciembre del 2020, 25) Enero de 2020 y 26) febrero de 2020, todos –a su decir- anteriores al decreto N° 4.169 de fecha 23 de marzo de 2020, por medio del cual se suspende el pago de los cánones de arrendamiento del inmueble de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.522. Alegó que cabe referir, que con la sociedad del comercio demandada media un contrato verbal con el anterior propietario Jose Clemente Fernández Martínez, ya identificado, siendo su ultimo canon arrendaticio la cantidad de quinientos mil bolívares sin céntimos (Bs 500.000,00) los cuales se ha negado a pagar la sociedad demandada rotundamente desde marzo de 2018, hasta la presente fecha. De conformidad con lo anterior narrado, es por lo que solicito el desalojo por incumplimientos de cánones arrendaticios del inmueble de mi propiedad signado como parcela uno (01); Consistente en una bienhechurías conformadas por un local comercial de una planta, dos baños y una cocina, construida sobre un lote de terreno propio con una extensión de; trescientos veintisiete metros cuadrados con diecinueve centímetros cuadrados (327,19) y un área de construcción de trescientos veintisiete metros cuadrados con diecinueve centímetros cuadrados (327,19), con las siguientes características: Estructura de construcción: concreto armado, Tipo de paredes: bloque de cemento, Pintura Paredes: caucho, Acabado de Paredes: friso liso, Estructura de Techo: concreto armado, Cubierta Externa Techo: concreto, Cubierta Interna Techo: cielo raso, Piso: caico, Ventanas: hierro, Puertas: hierro, Accesorios PV: en puertas y ventana, Instalaciones interna, Estado de Conservación: bueno, Instalaciones Sanitarias: baño simple, ubicadas en la Avenida Pedro León Torres con calle19, Barrio Pueblo Aparte, código catastral actual 13-08-01-U-01014019013001000000, Parroquia Trinidad Samuel, Municipio Torres del Estado Lara, siendo sus linderos los siguientes; norte: Parcela 019-014, sur: Avenida Pedro León Torres, este: Parcela 019-011, oeste: Parcela 019-013-002 (local 2) y parcela 019-013-003, dicho inmueble me pertenece según consta de documentos registrado en el Registro Publico del Municipio Torres Del Estado Lara, de fecha 16 de Abril de 2021, inscrito bajo el N° 2021-35, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 360.11.6.1.8214 y correspondiente al Libro Del Folio Real del año 2021. Manifestó la parte demandante que por otro lado, en cuanto al nuevo propietario, hace necesario ilustrar al demandado sobre la legitimación para dar en arrendamiento, que dicha legitimación no se refiere al mismo título que en materia de venta, ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato, señalados dentro de los legitimados para dar el arrendamiento a los siguientes: a) al propietario que tenga la plena propiedad, b) al enfiteuta, c) usufructuario, d) el propio arrendatario, siguiendo el criterio doctrinario se tiene que el documento de propiedad del inmueble, si bien es cierto no son fundamentales de la acción son documentos públicos donde se demuestre que con parte actora soy propietario del bien, y por ende tengo la cualidad del arrendador, es decir, el contrato surte plenos efectuados jurídicos entre mi persona y la sociedad de comercio Cachapas y Rico Pollo El Morocho, C.A.

Por su parte, la parte demandada en su escrito de contestación alego que: ciudadano Juez, la controversia se origina por el hecho que existen en una relación arrendataria a tiempo indeterminado, entre la firma del mercantil Cachapas y Rico Pollo El Morocho, C.A, representada en este acto por la ciudadana Raimary Rodríguez y el ciudadano José Clemente Fernández Martínez, ambos plenamente identificados en autos, mediante la cual, el referido ciudadano, le da en arrendamiento, un inmueble con las siguientes características Estructura de construcción: concreto armado, Tipo de paredes: friso liso, Estructura de Techo: concreto armado; Cubierta Externa Techo: concreto; Cubierta Interna Techo: cielo raso; Piso: caico; Ventanas: hierro; Puertas: hierro; Accesorios PV: en puertas y ventana; Instalaciones interna, Estado de Conservación: bueno; Instalaciones Sanitarias: baño simple; ubicadas en la Avenida Pedro León Torres con calle19, Barrio Pueblo Aparte, código catastral actual 13-08-01-U-01014019013001000000, Parroquia Trinidad Samuel, Municipio Torres del Estado Lara, siendo sus linderos los siguientes; norte: Parcela 019-014, sur: Avenida Pedro León Torres, este: Parcela 019-011, OESTE: Parcela 019-013-002 (local 2) y parcela 019-013-003, el cual posee una área de construcción de trescientos veintisiete metros cuadrados con diecinueve centímetros cuadrados (327,19 mts) adquirido según documento registrado en el Registro Publico del Municipio Torres Del Estado Lara, de fecha 21 de Marzo de 1985, inscrito bajo el N° 91, folios 187 al 189, Tomo 1 del Protocolo Primero, Primer Trimestre del año en curso, es de hacer saber –a su decir- que mi representada tiene una relación arrendaticia desde el año 1985 en dicho inmueble lo cual son treinta y seis(36) años arrendaba en dicho inmueble.

Alegó la parte demandada que, con esta demanda es que mi representada se entera de la venta del inmueble en el cual se encuentra arrendada Cachapas y Rico Pollo El Morocho, C.A., alego que el ciudadano Pedro José Meléndez Meléndez, no tiene cualidad ni para demandar el Desalojo ni para cobrar cánones de arrendamiento, por cuanto no tenemos un contrato ni escrito ni verbal. Arguyó la parte demandada que, es el caso ciudadano Juez que dicha compra-venta violo el derecho de preferencia que le correspondía a mi poderdante Cachapas y Rico Pollo El Morocho, C.A., ya que la primera persona que debía ser ofertado el inmueble arriba identificado era a mi poderdante, es de vital importancia dejar asentado esta situación ya que hace susceptible de nulidad dicho acto a futuro reservándose las acciones legales que pudiera existir. Manifestó la parte demandada que, rechazado tal actuación y dejo en claro que la relación arrendataria es con el ciudadano José Clemente Fernández Martínez, ya identificado, con quien mi poderdante celebro los contratos escritos y verbal a tiempo indeterminado que nos ocupa, alegó que es él quien debería resolver la situación controvertida que se presenta, ya que en ningún momento me fue consultado, ni siquiera se me informo de tal negocio jurídico entre el ciudadano José Clemente Fernández Martínez, y Pedro José Meléndez Meléndez, arguyó que es sorpresivo para la persona de mi poderdante esta acción legal de desalojo cuando ha sido correctamente cumplidora de sus obligaciones y mantenido las instalaciones en perfecto estado de conservación, como lo establecen los contratos de arrendamiento, es por ello que rechazo tales afirmaciones en el sentido que mi representada ha sido cumplidora en los pagos respectivo, mi poderdante ha sido siempre receptiva ante cualquier inquietud con el propietario, es por ello de manera tajante rechazo todas las afirmaciones de hecho y derecho expuesta en la demandada de desalojo interpuesta en contra de la firma mercantil Cachapas y Rico Pollo El Morocho, C.A.

Alegó la parte demandante con relación a los hechos narrados en el libelo de la demanda debemos aceptar que si es cierto que mi representada celebro un contrato de arrendamiento y ya después paso a contrato verbal por tiempo indeterminado, pero con el ciudadano José Clemente Fernández Martínez, como dueño del inmueble antes identificado en el cual mi representada se encuentra arrendada, por lo que negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el Derecho. Arguyó la parte demandada que, negó, rechazó y contradijo, por no ser cierto, que su representante haya incumplido con las obligaciones asumidas en dicho contrato de arrendamiento escrito y verbal celebrando con el ciudadano José Clemente Fernández Martínez, ya que como se dijo anteriormente que entre el ciudadano Pedro José Meléndez Meléndez, quien es la parte accionante en el presente juicio y mi representada no se ha celebrado ningún contrato de arrendamiento ni escrito ni verbal, como bien lo afirma el demandante en su escrito de libelo de demanda, de igual manera le hago saber a la parte accionante que mi representada no se encuentra situación de atraso en los cánones de arrendamiento ni escrito ni verbal, como bien lo afirma el demandante en su escrito del libelo de demanda, de igual manera le hago saber a la parte accionante que mi representada no se encuentra situación de atraso en los cánones de arrendamientos, como lo alega en su escrito libelar, ya que con dicho ciudadano no existen ninguna relación arrendataria. Asimismo manifestó la demandada que la parte actora no realizo el procedimiento Administrativo ante los entes competentes, ya que era su representada quien tenía el derecho de preferencia ofertiva, como lo establece el Capítulo VII de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales en su Artículo 38, en consecuencia, se puede evidenciar que le fue violentado el derecho que le correspondía, como lo estipula en su mencionado artículo. Arguyó la parte demandada que por tal razón, no puede considerar o dar por entendida la pretendida decisión unilateral de mi representada de finiquitar el contrato sin consentimiento, puesto que el ciudadano José Clemente Fernández Martínez, y suficientemente facultado para actuar en su nombre, en ningún momento manifestó su decisión unilateral, ni expresa ni verbalmente, de dar por terminado el contrato; por lo que mi representada en ningún momento violo el referido contrato, mal puede ahora el demandante alega el contrato fue revocado por una persona que carece de facultad para hacerlo, puesto que quien revoca el contrato no es parte contratante.

Asimismo alegó la parte demandada que rechaza, niega, y contradice que su representada tenga que cancelar y manifestando que se encuentra insolvente en los cánones de arrendamiento de: Enero 2019, Febrero 2019, Marzo del 2019, Abril 2019, Mayo 2019, Junio del 2019, Julio 2019, Agosto 2019, Septiembre del 2019, Octubre 2019, Noviembre 2019, Diciembre del 2019, Enero 2020, Febrero 2020, Marzo del 2020, Abril 2020, Mayo 2020, Junio del 2020, Julio 2020, Agosto 2020, Septiembre del 2020, Octubre 2020, Noviembre 2020, Diciembre del 2020, Enero de 2020, Febrero 2020. Todos anteriores al Decreto N° 4.169 de fecha 23 de Marzo del 2020, en el cual se suspendieron los pagos de los cánones de arrendamiento del inmueble de uso comercial y aquellos utilizados como vivienda principal, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.522, ya que mi representada no tiene obligación ni causa legal para ellos, por cuanto ha cumplido con todas la obligaciones que se derivan del contrato que realizo con el ciudadano José Clemente Fernández Martínez y no con la persona que lo demanda, por lo tanto no se encuentra atrasada con sus obligaciones.

Establecido lo anterior, en primer lugar corresponde a esta juzgador pronunciarse acerca de la falta de cualidad jurídica alegada por la parte demandada como hecho controvertido en la presente causa, en donde alego que, con esta demanda es que mi representada se entera de la venta del inmueble en el cual se encuentra arrendada Cachapas y Rico Pollo El Morocho, C.A., que el ciudadano Pedro José Meléndez Meléndez, no tiene cualidad ni para demandar el Desalojo ni para cobrar cánones de arrendamiento, por cuanto no tenemos un contrato ni escrito ni verbal. Ahora bien, los presupuestos procesales se clasifican en procesales de la acción, presupuestos procesales de la pretensión, presupuestos procesales de validez del proceso y presupuestos de una sentencia favorable. En este sentido, la ausencia de capacidad, investidura, jurisdicción o competencia material, determinan que no se haya ejercido la acción. Los presupuestos procesales de la pretensión son cuestiones concernientes a la admisibilidad de la pretensión, como la cosa juzgada, la caducidad legal, prohibición de admitir la demanda. Los presupuestos de validez del proceso se refieren a la falta de emplazamiento del demandado para la contestación a la demanda, el error o fraude en la citación y por último los presupuestos procesales de una sentencia favorable, tales como la invocación de un derecho y la producción de la prueba cuando se tiene sobre si la carga de la misma.

Los presupuestos materiales de la sentencia favorable “atañen a las razones de fondo por las que se tiene el derecho o la causa extintiva o impeditiva que acredita la improcedencia de ese derecho. Tales presupuestos materiales los resume CALAMANDREI en la cualidad o legitimación a la causa (activa y pasiva), la subsunción del hecho al derecho objetivo y la existencia de un interés o necesidad de acudir al proceso”. Tomado de la obra Instituciones de Derecho Procesal, Dr. Ricardo Henríquez La Roche, Caracas, 2005, pg. 89. En este sentido afirma el precitado autor que el incumplimiento de la carga de la afirmación produce, por razones del comportamiento asumido en el proceso, una consecuencia jurídica en relación a la sentencia esperada. De igual modo “Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva)…”. Luis Loreto. Estudios de Derecho Procesal Civil, pg. 77.
La cualidad, también denominada legitimatio ad causam, debe tenerla tanto el demandante, el demandado y los terceros que intervienen en el proceso, para evitar que se produzca una sentencia de inadmisibilidad o de improcedencia, la primera cuando falta la cualidad anómala y la segunda, cuando carece de cualidad normal, o de la titularidad del derecho subjetivo sustancial que la demanda pretende sea reconocido en la sentencia. La diferencia fundamental entre ambas radica en el hecho de que la falta de cualidad que produce la inadmisibilidad, puede ser declarada de oficio por el juez in limine litis, mientras que la segunda, se hace necesario analizar las pruebas aportadas al proceso y el comportamiento de las partes en lo que respecta a las cargas procesales de la acción y de la excepción, como un punto previo a la sentencia de fondo. La falta de la cualidad anómala acarrea la inadmisibilidad, y la falta de cualidad normal, la improcedencia.

Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 6 de diciembre de 2005, cuya ponencia le correspondió al Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, expresó lo siguiente:

“…Ahora bien, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro Luís Loreto, en materia de cualidad, la regla es que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…” (Loreto, Luís. Contribución al estudio de la excepción de la Inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. pg. 189). Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible. Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01, (Caso: Montserrat Prato), la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el amparo jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente.”

En lo concerniente a la legimatio ad causam, en sentencia de fecha 25 de mayo de 2006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, en el expediente N° 05-2375, se estableció lo siguiente:

“...la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.
(...Omissis...)
El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

(...Omissis...)

Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa.

(...Omissis...)

En efecto, la titularidad del derecho por interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, a la sentencia definitiva, y la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar en el presunto caso, al rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el Juez a la consideración del mérito de la causa.….”

Establecido lo anterior, este juzgador observa que, la parte demandada alegó la falta de cualidad e interés de la parte actora para ejercer el derecho de acción, por cuanto el contrato de arrendamiento fue suscrito en principio escrito y luego verbal con el ciudadano José Clemente Fernández Martínez y no con el ciudadano Pedro José Meléndez Meléndez, por lo que –a su decir- no se le confirió la legitimidad necesaria para sostener la presente acción a su persona

Ahora bien, se evidencia de los autos que la parte actora, para demostrar su cualidad consignó: Copia simple del documento de compra venta entre los ciudadanos José Clemente Fernández Martínez y Pedro José Meléndez Meléndez, protocolizado ante el Registro Publico del Municipio Torres del Estado Lara, bajo el N° 2021.35, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 360.11.6.1.8214, correspondiente al libro de folio real del año 2021, en fecha 16 de abril de 2021. Dicho documento de compra venta aun cuando fue consignado a los autos en copia simple, el mismo no fue impugnado por la parte demandada en su escrito de contestación, por lo que, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo en la oportunidad para promover pruebas, la parte actora, a los fines de demostrar que la parte demandada conocía al propietario del bien inmueble objeto de presente juico por desalojo de local comercial, consignó Inspección Extralitem, practicada en el asunto N° KP12-S-2021-000164, solicitada por el ciudadano Pedro Jose Meléndez Meléndez, parte actora en el presente expediente llevada a cabo en fecha 05 de agosto de 2021, en el bien inmueble objeto de la litis, donde se constituyó el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, con la presencia del ciudadano Raybert José Rodríguez Lameda, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula V- 19.149.204, quien se identificó como gerente del fondo de comercio Cachapas y Rico Pollo El Morocho C.A., en efecto, se evidencia que los representantes legales de la sociedad mercantil previamente señalada, antes de que se interpusiera la presente acción, conocían que existía un nuevo propietario del bien inmueble, por lo que el ciudadano Pedro Jose Meléndez Meléndez, se subrogo a la relación arrendaticia existente mediante contrato verbal de arrendamiento, mediante el citado contrato de compra venta protocolizado. Dicha inspección extralitem, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Razón por la cual, quien juzga considera que la parte actora si tiene cualidad para actuar en el presente juicio, por lo que se declara SIN LUGAR la falta de cualidad jurídica del actor alegada por la parte demandada y así se decide.

En segundo lugar, la parte demandada alega el incumplimiento de la preferencia ofertiva, se observa del análisis del escrito de contestación, que la parte demandada no reconvino a la parte actora por retracto legal, a los fines de que este Tribunal procediera a valorar y apreciar la indicada defensa, solamente señala que se incumplió lo referente a la preferencia ofertiva a su favor, dicha acción debe hacerse valer por un juicio autónomo o mediante la reconvención por parte de la parte demandada contra el actor del presente juicio, por lo que este le es forzoso a este Tribunal, apreciar dicha afirmación de la demandada, por lo que se desecha la defensa planteada.

Seguidamente se observa que la parte actora consignó las siguientes pruebas: anexo a su escrito libelar marcada “A”, copia simple del documento de compra venta entre los ciudadanos José Clemente Fernández Martínez y Pedro José Meléndez Meléndez, protocolizado ante el Registro Publico del Municipio Torres del Estado Lara, bajo el N° 2021.35, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 360.11.6.1.8214, correspondiente al libro de folio real del año 2021, en fecha 16 de abril de 2021. (fs. 6 al 9) Dicho documento de compra venta, no fue impugnado por la parte demandada en su escrito de contestación, por lo que, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo en el lapso de promoción de pruebas en el presente juicio, la parte actora consignó expediente de Inspección Extralitem, practicada en el asunto N° KP12-S-2021-000164, llevada a cabo en fecha 05 de agosto de 2021, en el bien inmueble objeto de la litis, donde se constituyó el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. (fs. 107 al 126) Dicha inspección extrajudicial, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

De igual modo se observa que la parte demandada promovió las siguientes pruebas documentales anexas en su escrito de contestación: copia simple de declarativo privado del ciudadano José Clemente Fernández Martínez, el mismo no está protocolizado, (fs. 59 al 61). Se desecha el mismo en virtud que no aporta nada al proceso; Copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Publica de Carora del Municipio Torres, entre los ciudadanos Jose Clemente Fernández Martínez y Alan Rafael Rodríguez, bajo el N° 15, tomo 4, de fecha 10 de marzo de 2003. (fs. 62 y 63) Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Copia del contrato de arrendamiento privado entre ciudadano Clemente Fernández Martínez y Alan Rafael Rodríguez. (f. 64) se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil.

En efecto, observa que la parte actora pretende el desalojo de un local comercial ubicado en la avenida Pedro León Torres con Calle 19, Barrio Pueblo Aparte, cuyos linderos son: Norte: parcela 019-014, Sur: Avenida Pedro León Torres, Este: parcela 019-011 y Oeste: Parcela 019-013-002 (local 02) y Parcela 019-013-003 (local 03). Ahora bien, este Tribunal observa, que la venta del inmueble arrendado no causa, por sí misma, la extinción del arrendamiento; por el contrario, éste subsiste, sólo que el arrendador no es el primitivo propietario, sino el comprador de dicho inmueble, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas la ley , lo cual, no es más que la consecuencia que se deriva de la subrogación que se produce por efecto de la venta del inmueble arrendado, quedando sustituido el arrendador por el nuevo adquirente, tal como lo estableció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1.753, de fecha 09 de octubre de 2006, expediente Nº 06-0941, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Francisco Antonio Carrasquero, donde señaló:

“…Dicha subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico…”

Ahora bien, tal como lo admite la parte demandada en su escrito de contestación, donde señala que: “…si es cierto que su representada celebro un contrato de arrendamiento y ya después paso a contrato verbal por tiempo indeterminado, pero con el ciudadano José Clemente Fernández Martínez…”. En el momento que se protocoliza la compra venta en entre los ciudadanos Jose Clemente Fernández y Pedro José Meléndez Meléndez, este se subroga en todos los derechos y obligaciones, en la relación arrendaticia mediante contrato verbal con el inquilino, pudiendo exigir el pago de los cánones de arrendamientos. De igual modo el artículo 14 de la Ley de de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, señala, que el arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato. En efecto, se observa, que es obligación inequívoca del arrendatario, pagar los cánones de arrendamiento, ya que es una de sus principales obligaciones como inquilino, cumplir con el contrato y consecuentemente la cancelación de los cánones mensuales por arrendamiento, no pudiendo tener como excusa para la no cancelación de los cánones o estar insolvente en los pagos de arrendamiento, la venta o enajenación del bien inmueble arrendado por el arrendador, motivado al principio Pacta Sunt Servanda los contratos están para cumplirse, es decir, cumplir expresamente lo pactado.

Establecido lo anterior, y una vez analizadas las actas procesales que comprenden el presente expediente, así como cada una de las pruebas traídas a los autos, se evidencia que la parte demandada, no logró desvirtuar lo alegado por la parte actora, no aporto, ni consigno ningún recibo de pago, es decir no logró demostrar el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, es decir los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2019 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2020, razón por la que, de conformidad con lo establecido en el artículo 40 literal A, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, quien juzga considera que la presente demanda debe prosperar y así se decide.

Ahora bien, este Juzgado observa que en fechas 23 de marzo de 2020 y 07 de abril de 2021, mediantes decretos Nros. 4.196 y 4.577, se suspendía temporalmente los pagos de cánones de arrendamientos, más no los exoneraba, asi como tampoco los condonó, en efecto se observa que dicho decreto no aplica en aquellos casos de reinicio de la actividad comercial, razón por la cual, se evidencia de autos, que en la inspección extralitem, consignada en el lapso de pruebas, la sociedad mercantil Cachapas y Rico Pollo El Morocho C.A, está realizando todos sus actos de comercio, por lo que es procedente la demanda por incumplimiento de pagos de cánones de arrendamientos.

En consecuencia de todo lo antes expuesto, este juzgador considera que lo procedente en el caso de autos es declarar con lugar la demandada de desalojo de local comercial, incoada por el ciudadano Pedro José Meléndez Meléndez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 10.769.557, contra el la sociedad mercantil Cachapas y Rico Pollo El Morocho C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 6 de febrero de 1995, bajo el N° 57, Tomo 55-A., en la persona de su directora ciudadana Raimary Evelyn Rodríguez Lameda, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.776.774, y así se declara.

DECISION

Por las razones antes expuestas es por lo que este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR, la demanda por desalojo de local comercial incoada por el ciudadano PEDRO JOSÉ MELÉNDEZ MELÉNDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 10.769.557, representado judicialmente por los abogados MARIA ANDREA GONZALEZ YANEZ y JOSE GREGORIO VILORIA RAMOS, inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nros. 114.888 y 252.633, respectivamente, contra el la sociedad mercantil CACHAPAS y RICO POLLO EL MOROCHO C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 6 de febrero de 1995, bajo el N° 57, Tomo 55-A., en la persona de su directora ciudadana RAIMARY EVELYN RODRIGUEZ LAMEDA, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº V- 13.776.774. SEGUNDO: Se ordena hacer entrega a la parte actora un (01) bien inmueble ubicado en la avenida Pedro León Torres con Calle 19, Barrio Pueblo Aparte, cuyos linderos son: Norte: parcela 019-014, Sur: Avenida Pedro León Torres, Este: parcela 019-011 y Oeste: Parcela 019-013-002 (local 02) y Parcela 019-013-003 (local 03).

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Expídase por Secretaria copia certificada de la presente sentencia y archívese.
Regístrese y publíquese

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Torres de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en la ciudad de Carora, a los veintiséis (26) días del mes de julio de 2022. Años: 211º de la Independencia y 163º de la Federación.
El Juez Provisorio,

ABG. EILER JOSE PEREZ.
La Secretaria Temp,

LICDA. MORAIMA MONTES DE OCA G.

En esta misma fecha se registró bajo el Nº 30/2022, de las sentencias interlocutorias dictada por este Tribunal, se publicó siendo las 12:30 pm. y se libró copia certificada.
La Secretaria Temp,

LICDA. MORAIMA MONTES DE OCA G.