TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintidós (22) de julio de dos mil veintidós (2022).
212º y 163º
ASUNTO: KP02-R-2022-000111
PARTE ACTORA: SANGRONIS PEDRO ALIRIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.318.753, domiciliado en la calle 25 entre 17 y 18, edificio Caribe, planta baja, oficina N° 03, Barquisimeto, estado Lara.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: YOMALY FALCÓN y ROGER ADÁN, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 157.234 y 127.585 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JOSÉ ISRAEL CONTRERAS BRICEÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.059.567, domiciliado en la avenida Andrés Bello esquina carrera 29, Barquisimeto, estado Lara.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: HERACLIO GREGORIO ROJAS SÁNCHEZ y JERRY JOEL VIELMA BARBOZA, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 300.674 y 92.310 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL.
En fecha 18 de marzo de 2022, el Juzgado Segundo del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el juicio de DESALOJO LOCAL COMERCIAL, signado con el alfanumérico KP02-V-2021-000554, tramitado por el ciudadano SANGRONIS PEDRO ALIRIO, contra el ciudadano JOSÉ ISRAEL CONTRERAS BRICEÑO, dictó fallo al tenor siguiente:
“…DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas este Juzgado Segundo del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por el ciudadano PEDRO ALIRIO SANGRONIS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.318.753 contra el ciudadano JOSE ISRAEL CONTRERAS BRICEÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°V-4.059.567. En consecuencia, se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora, libre de personas y cosas, e1 inmueble objeto de arrendamiento, constituido por un local comercial de su propiedad ubicado en la Avenida Andrés Bello, esquina carrera 29 signado con el N° 1, de esta ciudad.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida. Ello de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”
En fecha 22 de marzo de 2022, los abogados en ejercicio HERACLIO GREGORIO ROJAS SÁNCHEZ y JERRY JOEL VIELMA BARBOZA, actuando en nombre y representación del ciudadano JOSÉ ISRAEL CONTRERAS BRICEÑO, parte demandada, interpuso recurso de apelación en contra de la sentencia transcrita ut-supra; el a-quo el día 28 de marzo de 2022 admitió la apelación en ambos efectos, en consecuencia, ordenó remitir las actas procesales al Tribunal de alzada, para su posterior solución, correspondiéndole a esta Juzgadora conocer del recurso, por lo que en fecha 07 de abril de 2022, le dio entrada y por tratarse de una sentencia definitiva, se fijó el vigésimo día de despacho siguiente para la presentación de los informes, según lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. Llegada la oportunidad procesal en fecha 11 de mayo de 2022, se evidencia en autos que ambas partes presentaron escrito de informes, por consiguiente, el tribunal se acoge al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil para presentar las observaciones. En fecha 23 de mayo de 2022, venció el lapso para las observaciones, por consiguiente, el tribunal deja constancia que ambas partes presentaron escrito de observaciones; y se acoge al lapso establecido en el artículo 521 eiusdem, y siendo la oportunidad legal para dictar sentencia esta juzgadora observa:
ANTECEDENTES.
En fecha 13 de mayo de 2021, se inició el juicio de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, mediante libelo de demanda presentada por el ciudadano PEDRO ALIRIO SANGRONIS, asistido en dicho acto por la abogada en ejercicio YOMALY FALCÓN; pretensión ejercida contra el ciudadano JOSÉ ISRAEL CONTRERAS BRICEÑO, todos identificados. Expresa el demandante en su escrito libelar: que en fecha 05 de noviembre de 2016 celebró contrato de arrendamiento por escrito y de manera privada, con el ciudadano JOSÉ ISRAEL CONTRERAS BRICEÑO. Que dicho contrato tiene por objeto un local comercial de su propiedad ubicado en la avenida Andrés Bello, esquina carrera 29 signado con el N° 1, de esta ciudad. Que el local fue arrendado para el funcionamiento de una PANADERIA Y PASTELERIA, que la duración del contrato se estipuló por un año prorrogable por igual periodo, a menos que una de las partes notificare 1o contrario a la otra, con un mes de anticipación a su vencimiento; siendo su primer periodo contado del 01-01-2017 a1 01-01-2018, para los primeros seis meses de vigencia del contrato, se estableció un canon de arrendamiento mensual de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.120.000,00) pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los cinco días siguientes al vencimiento. De igual forma, se estipuló que los siguientes seis meses, el canon de arrendamiento se incrementaría de acuerdo al índice inflacionario determinado para los seis meses anteriores; se convino que el arrendatario debe pagar el Impuesto al Valor Agregado (IVA). Y que con el transcurrir del tiempo, dicho contrato de arrendamiento se fue renovando automáticamente, ambas partes realizaban ajustes al canon de arrendamiento para los periodos subsiguientes. Por tanto, para el periodo comprendido entre el 01-01-2019 al 01-01-2020, el canon de arrendamiento se incrementó en la suma de SEISCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs.696.000,00) suma ésta que fue cancelada por el arrendatario hasta el mes de OCTUBRE DE 2019, en efecto, el arrendatario dejó de cancelar los respectivos cánones subsiguientes, vale decir, los meses de NOVIEMBRE, DICIEMBRE DE 2019; ENERO y FEBRERO DE 2020. Que a partir del mes de MARZO DE 2020 en razón de la pandemia generada por el COVID-19, fue dictado el Estado de Alarma prorrogado en diversas oportunidades, por medio del cual se suspendió el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal. A su vez, que dicha resolución contiene una excepción para los casos en que la actividad comercial se reiniciare y estableció el Ejecutivo Nacional los comercios a los cuales no les es aplicable dicha resolución. Que pese a mantenerse operativo, el ciudadano JOSÉ ISRAEL CONTRERAS BRICENO no canceló los cánones de arrendamiento y ante el temor de no estar prestando el cuidado debido a la cosa arrendada, solicitó y se practicó inspección judicial, evacuada por el Juzgado Quinto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 29/04/2021, asunto signado bajo el N° KP02-S-2021-000763, en la cual -arguye- se dejó constancia que el arrendatario no ha cuidado la cosa arrendada como un buen padre de familia, por cuanto, según lo narrado por la parte actora, el inmueble presenta instalaciones eléctricas expuestas, cableado sin embutir, además que por manifestación propia del demandado expuso que eliminó uno de los baños sin contar con la autorización del arrendador, cuenta con condiciones de aseo e higiene precarias las cuales pueden ser observadas en las fotografías, presencia de chiripas y un gato dentro de uno de los mostradores exhibidores de los productos que realizan para la venta; de igual forma que el arrendatario derribó estructuras abriendo un boquete para tener acceso al patio del inmueble global y que luego el mismo cerró sin colocar la batería del baño que existía en dicha área, piso de granito totalmente descuidado, sucio sin pintar, luces inoperativas, no hay servicio de agua por tubería. En definitiva, se aprecia que el arrendatario ha incumplido con el pago oportuno de más de dos (02) mensualidades consecutivas, obligación principal que se desprende del contenido del artículo 14 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial y el artículo 1.592 del Código Civil, así como también ha dejado de cumplir con su obligación contractual y legal de cuidar la cosa arrendada, permitiendo así que dicho inmueble antes identificado, presente signos de deterioro, permitiendo así, que la parte actora proceda a interponer la demanda por DESALOJO del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, así mismo, la parte actora, solicitó medida de secuestro sobre un local comercial, ubicado en la avenida Andrés Bello, esquina carrera 29, signado con el N° 1, de esta ciudad, de conformidad con el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, y estimó la demanda por la suma de Doce Millones Quinientos Veintiocho Mil Bolívares (Bs. 12.528.000,00), equivalentes a 626,40 unidades tributarias.
Cabe agregar, que en fecha 23-06-2021 se recibió en la URDD civil, escrito de contestación de demanda presentado por los abogados HERACLIO GREGORIO ROJAS SANCHEZ y JERRY JOEL VIELMA BARBOZA, actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano JOSÉ ISRAEL CONTRERAS BRICEÑO, parte demandada, por medio del cual contestó al fondo y alegó las cuestiones previas contempladas en los ordinales 7° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; siendo ésta última incidencia descrita y declarada sin lugar por el tribunal a-quo en fecha 28-07-2021; significa entonces, que en la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada señaló que suscribió con la parte demandante un acuerdo transaccional arrendaticio privado en fecha 05 de noviembre del 2016, otorgándose las partes reciprocas concesiones; que dicho contrato no fue celebrado por ante una notaría pública lo cual constituye un requisito sine qua non obviado por la parte actora; que calificó tal situación como una falta grave y debe declararse nulo su contenido y firma por no ajustarse a derecho y por tal motivo impugna el contrato de arrendamiento acompañado por el demandante en el libelo de la demanda, seguidamente negó haber dejado de pagar desde el mes de noviembre de 2019 hasta el mes de abril de 2021; promovió estados de cuenta para demostrar la solvencia de los cánones de arrendamiento desde noviembre del 2019 hasta la fecha en que se verificó la contestación; indicó además que tal circunstancia se aprecia en las COPIAS CERTIFICADAS que rielan en el EXPEDIENTE DEL CUADERNO SEPARADO DE MEDIDAS DE ESTA MISMA CAUSA PRINCIPAL identificada con el N° KN02-X-2021-000005, relativo a expediente de consignación de canon de arrendamiento llevado en el TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, asunto signado bajo el N° KP02-S-2020-000151, y que con ello demostró su solvencia.
Igualmente, la parte demandada negó la falta de cuidado de la cosa arrendada, rechazó el hecho que el demandante alega la realización de una inspección judicial de fecha 29 de abril de 2021 y que la mima, fue llevada bajo inducción y manejo de la parte demandante y por tanto, ninguno de los que intervino está capacitado para acreditar la existencia de daños o deterioros del inmueble objeto de arrendamiento. Que a todo evento promueve facturas, recibos de pagos de mano de obra y pruebas testimoniales para contradecir la falta de cuidado de la cosa, invocó igualmente, su derecho a la prórroga legal, la cual no le ha sido notificada e insiste en la falta de cumplimiento del agotamiento de la vía administrativa para llegar a un acuerdo extrajudicial.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
Se encuentra esta alzada en la oportunidad para pronunciarse sobre el recurso de apelación ejercido por la parte demandada contra la sentencia proferida por el a-quo, para así determinar si la misma se encuentra o no ajustada a derecho.
Esta Alzada, asume el conocimiento pleno de la controversia, y en tal sentido, tiene plena competencia sobre el asunto apelado, lo que le permite descender a las actas procesales y revisar todo lo acontecido durante el desarrollo del iter procesal.
Toda la compleja cadena de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes.
En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.
En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la sentencia, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso entre las partes, el Juez como director del proceso, verificó si se aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente. La doctrina pacífica y reiterada del más Alto Tribunal ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento. Así lo dicho en relación a la actuación de los Jueces, establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que:
Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
Así las cosas, en base a lo precedente se debe señalar que la apelación como medio de gravamen típico está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias, tiene mayor probabilidades de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, que al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a materia de orden público motivo por el cual pueden someterse nuevos hechos a la segunda instancia.
Por tanto, corresponde a esta juzgadora determinar si la decisión definitiva de fecha 18 de marzo de 2022, dictada por el a quo se encuentra ajustada a derecho y para ello cardinal resulta determinar los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y en base a ello proceder a fijar los hechos controvertidos mediante la valoración de las pruebas evacuadas; motivo por el cual quien juzga basada en las circunstancias precedentes y en mérito a esas consideraciones así como a la valoración del acervo probatorio debe pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la pretensión de la parte actora de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegarse corresponde o no, con la pronunciada por el a-quo, para luego descender a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte actora, de cuyo resultado, se verificará la procedencia o no de la pretensión.
En este sentido, visto tanto el escrito de libelo de demanda como el de contestación a la misma, se toman como hechos no controvertidos: la existencia de la relación arrendaticia.
De igual forma se tienen como hechos controvertidos los siguientes:
1) Que no ha debido admitirse la demanda por cuanto no se adecuó el contrato conforme a lo establecido en la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial; 2) Que la parte demandante no agotó el procedimiento administrativo antes de acudir a la vía judicial; 3) la insolvencia en el pago de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses señalados por la parte actora; 4) el incumplimiento del arrendatario en el cuidado de la cosa como un buen padre de familia.
A los fines de probar sus alegatos las partes promovieron las siguientes pruebas:
Pruebas promovidas por la parte actora
Con el libelo de la demanda y ratificadas en el lapso probatorio, promovió:
1.- Original de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, de manera privada de fecha 05/11/2016. El anterior documento al no ser impugnado por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda ni en el lapso probatorio, ni tachado e impugnado incidentalmente; de conformidad con los artículos 430 y 443 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.363 y 1.381 del Código Civil, se valora como instrumento privado tenido legalmente por reconocido, demostrativo de la relación arrendaticia.
2.- Copia al carbón de recibo de pago de fecha 31/10/2019, adquiere valor probatorio al no ser desconocido ni impugnado, por tal motivo su incidencia sobre el mérito de la causa será establecida más adelante.
3.- Inspección judicial efectuada por el Juzgado Quinto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 29/04/2021, asunto signado bajo el Nª KP02-S-2021-000763, practicada fuera de juicio, dentro de los supuestos del artículo 1.429 del Código Civil, como un asunto de jurisdicción voluntaria, es una prueba legal, cuyo mérito está el juez obligado a analizar en la sentencia, y no requiere la citación de la parte a la cual pueda oponerse en el futuro, razón por la cual se le otorga valor probatorio y su influencia sobre el fondo de la causa será establecida infra.
4.- Copia simple del documento de propiedad del inmueble arrendado, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 28/11/1989. Dado que no fue impugnado en la oportunidad correspondiente, adquiere valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose del mismo la propiedad del inmueble objeto del presente litigio, pero que no influye sobre el mérito de la causa por cuanto la propiedad del inmueble no está debatido en este juicio.
5.- Documento remitido vía correo electrónico y presentado en fecha 16/03/2021, relativa a solicitud de intermediación de la SUNDDE en materia de arrendamiento comercial. De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las únicas copias simples admisibles como pruebas son las de documentos públicos y las de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; en el presente caso, la copia simple de correo electrónico no encuadra en ninguno de estos supuestos, por lo cual debe ser desechada como prueba documental autónoma.
Pruebas promovidas por la parte accionada
1.- Ratificó el valor probatorio de la copia certificada del expediente que riela con el N° KP02-S-2020-151 del Tribunal Quinto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que fue consignada en el cuaderno de medidas N° KN02-X-2021-000005. Se valora conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, en tal sentido adquiere valor probatorio y su influencia sobre el fondo de la causa será establecida infra.
2.- Facturas y recibos que demuestran las reparaciones del inmueble, el demandado promovió las consignadas en el cuaderno de medidas de esta causa principal N° KN0-X-2020-000005. Al no desconocer ni impugnar ni tachar los mismos, adquieren valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, por tal motivo su incidencia sobre el mérito de la causa será establecida más adelante.
Una vez analizados los medios probatorios aportados al proceso, corresponde ahora pronunciarse sobre los hechos controvertidos; así tenemos con referencia a la adecuación conforme a lo exigido por la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, del contrato de arrendamiento existente entre las partes; se debe señalar que ciertamente en las disposiciones transitorias de la ley en comento se estableció que todos los contratos debían adecuarse en un lapso no mayor a seis (6) meses; sin embargo, el incumplimiento de esta obligación en modo alguno produce la nulidad de los contratos, sino que conforme a lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, los propietarios, administradores, arrendadores o arrendatarios que incumplan con las estipulaciones previstas en el Decreto Ley, serán sancionados con multas por el órgano rector en la materia; por tanto, el alegato de la parte demandada con relación a este punto, debe ser desestimado. Así se declara.
En relación al alegato de la parte demandada acerca de la inadmisibilidad de la demanda por no agotarse previamente el procedimiento administrativo ante la Oficina del Ministerio del Poder Popular para el Comercio, Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio-Económicos, Dirección Estado Lara (SUNDDE/LARA); es necesario puntualizar que en materia arrendaticia, cuando el bien involucrado en el contrato está presuntamente siendo utilizado a una actividad comercial, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales o de producción, conforme reza en sus artículos 1 y 2, los cuales disponen:
Artículo 1: El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso Comercial.
Artículo 2: A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso Comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso Comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso Comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público.
Es así que en la referida Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dispuso la protección al arrendatario comercial, en cuanto al decreto de las medidas de secuestro, tal y como se evidencia del artículo 41, literal l, el cual establece:
Artículo 41: En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:
(…)
l. Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa (…).
Ahora bien, aparte de la anterior norma que prohíbe decretar medidas de secuestro sin agotarse la instancia administrativa, no existe en la citada Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ninguna otra disposición que exija el previo cumplimiento de un procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio-Económicos, Dirección Estado Lara (SUNDDE/LARA), para poder acudir a la sede judicial para interponer la pretensión de desalojo incoada; por tanto, se desestima el alegato de la parte demandada. Así se declara.
Al haber quedado establecida la existencia de una relación arrendaticia que vincula a las partes, esta juzgadora procede a examinar las causales de desalojo del inmueble invocada por el demandante, es decir, la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde el mes de noviembre de 2019 hasta abril de 2021 y el deterioro del inmueble.
Al respecto, el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece lo siguiente:
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento, y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
….OMISSIS…
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Por su parte el artículo 1.592 del Código Civil dispone que:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Narrado lo anterior, en análisis del caso de autos, se desprende de la demanda, que la pretensión de la parte actora, es el desalojo de un local comercial ubicado en la avenida Andrés Bello, esquina carrera 29 signado con el N° 1, de esta ciudad, del cual es propietario y que le fuera arrendado al ciudadano demandado de autos, mediante contrato de arrendamiento privado.
En relación al fundamento de la acción en la causal de desalojo establecida en el artículo 40 literal a) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, esto es, la falta de pago de pensiones de arrendamiento, alegando el estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de noviembre 2019 hasta abril de 2021; siendo el caso, que la demandada en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda, alegó estar solvente por cuanto había estado depositando los pagos correspondientes a los cánones de alquiler, en el expediente que por consignaciones arrendaticias cursa en el Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, expediente Nº KP02-S-2020-000151, en las que se evidencia que el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolventes.
En este sentido el asunto nodal a resolver, es si las expresadas pensiones de arrendamientos están correctamente consignadas o no, por lo tanto, determinar si son válidas. Así las cosas, de las actas procesales se constata en la cláusula tercera del contrato suscrito entre las partes que se pactó el pago de las mensualidades en un lapso de cinco (5) días luego de su vencimiento.
Ahora bien, de las actas procesales se evidencia que cursan copias de recibos de transferencias bancarias que a decir del demandado corresponden al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2019, a las cuales esta sentenciadora no puede otorgarle el valor probatorio perseguido por la parte demandada en razón de que no hay evidencia en autos que dichos depósitos hayan sido efectuados con ocasión del arrendamiento al ser por un monto diferente a las mensualidades que venía cancelando, además quien juzga constata que riela al folio 122, un fotóstato consignado en la etapa probatoria de este juicio alusivo a un depósito de un millón ochocientos mil bolívares (1.800.000.00Bs) donde en la parte inferior se lee “PAGO DEL MES DE OCTUBRE 2019 MAS 10 DOLARES”; y este mismo fotostato, aparece también en el folio 142 como medio probatorio, observándose en la parte in fine del mismo, la siguiente nota “PAGO DE CANON NOVIEMBRE 2019”; lo cual refuerza más, la razón por la cual, esta sentenciadora no puede atribuir o en su defecto dar por valido el pago de los cánones correspondientes que aduce la parte demandada, quedando demostrada la insolvencia de estas mensualidades. Así se decide.
Con relación a las mensualidades correspondientes a los meses de enero del año 2020 hasta abril del año 2021, se evidencia que la juez a-quo a los fines de determinar la tempestividad de los pagos efectuados, valoró las consignaciones conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ley ésta que fue derogada al promulgarse en gaceta oficial N° 40.418 en fecha 23 de mayo de 2014 el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que en su disposición derogatoria primera, indica:
“Primera. Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999…”
Siendo lo correcto, que la valoración de los pagos ha debido hacerse conforme a lo establecido en la Cláusula Tercera del contrato suscrito entre las partes, la cual dispone que: “…EL ARRENDATARIO se obliga a cancelar con toda puntualidad dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mes.”; siendo esto ley entre las partes, tal como lo establece el artículo 1.159 del Código Civil, asimismo la cláusula décima sexta del contrato permite al arrendador acudir a la vía judicial cuando exista incumplimiento en los pagos o en cualquiera de las cláusulas del contrato. En tal sentido, teniendo en consideración lo antes expuesto, queda demostrado que solamente fueron cancelados en la oportunidad correspondiente y acordada por las partes los meses FEBRERO Y MARZO DEL AÑO 2020, por tanto se considera la insolvencia del resto de los meses ut-supra señalado. Así se determina.
Ahora bien, en lo que respecta al incumplimiento del arrendatario en el cuidado de la cosa como un buen padre de familia, se constata del acta de inspección judicial llevada a cabo en fecha 29 de abril de 2021, por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, efectuada en el local objeto de litigio, que el demandado sin autorización del arrendador procedió a derribar una pared con el fin de hacer un acceso al estacionamiento y deposito del local, a través de uno de los baños, suprimiendo de esta manera la poceta y el lavamanos del mismo, dejando operativo un solo baño, el cual el a-quo pudo observar que se encontraba en mal estado; igualmente, se constata de la inspección judicial, que fue construida una mampostería en bloque y cemento, revestido en cerámica de un fregadero, que igualmente se encuentra deteriorado. Asimismo, con respecto al sistema eléctrico, el mismo se encontraba en mal estado, por cuanto se podía observar el cableado expuesto, así como también la cantidad de ocho (08) lámparas sin funcionar; en este mismo orden de ideas, se constató que el techo se encontraba en deterioro; todo lo antes descrito, se encuentra debidamente respaldado por registro fotográfico cursante en autos.
Visto lo anterior, queda demostrado que el accionado incumplió la cláusula octava y décima quinta del contrato suscrito con el accionante, debido a que la primera, señala que el arrendatario no podía realizar ni reformas ni mejoras de ninguna especie al local arrendado sin previo consentimiento escrito; y la segunda, hace referencia que el arrendatario quedaba obligado a no realizar ninguna alteración o modificación en la construcción del inmueble; por tanto, esta sentenciadora considera que el demandado incurrió en la causal de desalojo establecida en el ordinal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se determina.
Para finalizar, al respecto de la prórroga legal que aduce el demandado le corresponde, esta superioridad indicar que este beneficio es otorgado a los arrendatarios que se encuentren solventes una vez vencida la duración del contrato de arrendamiento; situación ésta, que no se observa en el asunto bajo estudio. Así se determina.
De las anteriores consideraciones, esta juzgadora evidencia el incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones establecidas en las cláusulas tercera, octava y décima quinta del contrato suscrito para con el demandante, razón por la cual da lugar a la procedencia de la pretensión de desalojo incoada conforme a los ordinales “a” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por los abogados HERACLIO ROJAS y JERRY VIELMA, apoderados judiciales de la parte accionada, en contra de la sentencia dictada en fecha 18 de marzo de 2022, por el JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA. Se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE (Local Comercial) interpuesto por el ciudadano PEDRO ALIRIO SANGRONIS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.318.753, contra el ciudadano JOSE ISRAEL CONTRERAS BRICEÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.059.567.
Se RATIFICA la condenatoria en costas proferida por el a-quo y se CONDENA a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
De conformidad con el 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
La Jueza,
El Secretario,
Abg. Rosángela Mercedes Sorondo Gil
Abg. Julio Montes
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,

Abg. Julio Montes.