TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL Y DE TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Exp. 6438-22
Dicta el siguiente fallo definitivo.
Las presentes actuaciones cursan por ante esta alzada en virtud de apelación ejercida por la parte demandada ciudadano José Octaviano Albarrán Mejías, titular de la cédula de identidad número 9.103.660, asistido por el abogado Dervin A. Herrera C., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 130.736, contra decisión definitiva dictada en fecha 30 de marzo de 2022, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en el presente juicio que por desalojo de local comercial propuso el ciudadano Vicente Segundo Valero Duran, titular de la cedula de identidad número 4.061.810, representado por el abogado Roberto Ramírez Meléndez, inscrito en el I.P.S.A bajo el número 29.445.
Remitido el expediente a este Tribunal Superior fue recibido por auto de fecha 7 de junio de 2022, y se fijó oportunidad para presentar informes, de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
Encontrándose este proceso en estado de sentencia, pasa este Tribunal Superior a proferir su fallo, con base en las siguientes apreciaciones de hecho y de derecho.
I
NARRATIVA
Mediante libelo de demanda presentado el 18 de febrero de 2020, en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Tribunales Primero, Segundo y Tercero de los Municipios Ordinarios y Ejecutores de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, el abogado Roberto Ramírez Meléndez, inscrito en Inpreabogado bajo el número 29.455, actuando en nombre y representación del ciudadano Vicente Segundo Valero Durán, titular de la cédula de identidad número 4.061.810, según poder general otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Valera, estado Trujillo, el 31 de octubre de 2019, el cual quedó registrado bajo el número 18, Tomo 42, propuso demanda por desalojo de local comercial al ciudadano José Octaviano Albarrán Mejía, titular de la cédula de identidad número 9.1030.660.
El apoderado judicial expone en su escrito libelar que el 29 de enero de 1991, su poderdante celebró contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la avenida trasandina número 03-55, Valera, estado Trujillo, con el ciudadano José Octaviano Albarrán Mejía, ut supra identificado, y que en el contrato de arrendamiento en su cláusula primera señala el arrendamiento de una casa de habitación, pero por necesidad del arrendatario y por tolerancia del arrendador el inmueble siempre fue utilizado como local para una industria fabril para la fabricación de muebles de cocina y demás objetos de carpintería, que en realidad es un local donde funciona una fábrica de muebles de madera y así también aparece el objeto en el aviso de EMPOTRADOS ANDINO Carpintería en General, tal como se evidencia de la Inspección Judicial practicada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial.
Del mismo modo señala el apoderado judicial del ciudadano Vicente Segundo Valero Durán, que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en las cláusulas tercera y cuarta, la duración del presente contrato sería de un año con vigencia a partir del 1 de septiembre de 1990 hasta el 31 de agosto de 1991, prorrogable tal y como lo establece la cláusula cuarta, “ el plazo de este contrato, es por un año de duración prorrogable por otro, previa autorización dada por escrito por el arrendador”, (sic), el contrato se hizo a tiempo indeterminado, por haber transcurrido los lapsos previstos en el contrato, en consecuencia para la terminación del contrato es necesario seguir los trámites para la solicitud del desalojo cuando el inquilino se queda ocupando el inmueble, en la presente causa operó la tácita reconducción.
Que desde el 31 de agosto de 1991, hasta la presente fecha, el arrendatario asumió convencionalmente el aumento del canon del arrendamiento hasta la cantidad de veinte mil Bolívares, (Bs. 20.000,00) pero que el arrendatario canceló hasta el 31 de octubre de 2018, lo correspondiente a ese mes, (octubre 2018), fecha está desde la cual se encuentra insolvente en el pago de la pensión arrendaticia.
Señaló igualmente que el arrendatario dejó de cumplir con la obligación de mantener el inmueble en el buen estado en que lo recibió, establecida en la cláusula séptima del contrato, según certificación de riesgos número 035/19, emitida por el Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil, Zona II, Valera.
Arguye el actor que, a pesar de los múltiples intentos de comunicación, éstas han sido inútiles, por cuanto hasta la fecha no ha cancelado el canon de arrendamiento establecido.
Continúa señalando que existe un incumplimiento en virtud de que el arrendatario efectuó el último pago en octubre de 2018, correspondiente al pago de ese mes. Y que en virtud de ese incumplimiento ha dejado de pagar hasta el mes de enero de 2020, la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 300.000,oo).
Señala que cada día que pasa las reparaciones que requiere el inmueble para evitar su total ruina superan la cantidad de cinco mil dólares, que es la suma requerida para restablecer el inmueble al buen estado en que fue recibido, para lo cual requiere reparación de goteras de techo, cambio de cielo raso, cambio de cableado y demás instalaciones eléctricas y sanitarias, incluyendo el cambio de piso y refrisado de paredes y pintura de paredes.
Señala que el procedimiento aplicable es el señalado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y argumenta al efecto que se trata de un local que está siendo utilizado por el demandado, cuya actividad principal es la fábrica de muebles y cocinas empotradas, lo que ejecuta a través de un fondo de comercio denominado EMPOTRADOS ANDINOS, por lo que solicita que la demanda ha de regirse por las disposiciones del precitado Decreto Ley, y articulo 881 del Código de Procedimiento Civil.
Estimó la demanda en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo) por cánones de arrendamiento, más el monto de las reparaciones que requiere el inmueble que fueron justipreciadas en cinco mil dólares (USD $ 5000) que al cambio oficial del Banco Central de Venezuela es de setenta y tres mil Bolívares, (Bs. 73.000,00), por dólar lo que arroja la suma de trescientos sesenta y cinco millones de Bolívares (Bs. 365.000.000,oo), más los cánones de insolutos hacen un total general de trescientos sesenta y cinco millones trescientos mil Bolívares (Bs. 365.300.000,oo), de acuerdo a lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el cual representa siete millones trescientos seis mil unidades tributarias (7.306.000,oo).
Mediante diligencia de fecha 26 de febrero de 2020, el abogado Roberto Ramírez Meléndez, ya identificado, consignó los recaudos: a) original del poder general otorgado por el ciudadano Vicente Segundo Valero Durán a los abogados Roberto Ramírez Meléndez y Rosario Elena Moreno Briceño, inscritos en Inpreabogado bajo los números 29.455 y 18.948, respectivamente, por ante la Notaría Pública Primera Valera, estado Trujillo, el 31 de octubre de 2019, autenticado bajo el número 18, Tomo 42; b) copia certificada transcrita 181.2019.4.448, del documento de propiedad del inmueble autenticada por ante el Notaría Pública Primera de Valera, estado Trujillo, el 8 de julio de 1988, bajo el número 40, Tomo 44, del año 1988; c) copia fotostática simple del contrato de arrendamiento firmado entre las partes, ante la Notaría Pública de Valera, el 29 de enero 1991, bajo el número 31, Tomo 8; d) inspección judicial realizada al inmueble objeto de la presente demanda, por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial; e) certificación de riesgo número 035/19, de fecha 18 de enero de 2019, realizado por el Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencia de Carácter Civil; f) solicitud número 7.440, constancia de no consignación de canon de arrendamiento, del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial; g) solicitud número 15191, de constancia de consignación de canon de arrendamiento, del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial; h) solicitud número 525-19, de consignación inquilinaría, del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial.
Por auto de fecha 3 de marzo de 2020, el tribunal A quo admitió la presente demanda por cuanto la misma no es contraria a derecho, de conformidad con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y se ordenó citar a la parte demandada, librándose la boleta respectiva para la citación.
El demandado de autos, ya identificado, asistido por el abogado Dervin A. Herrera C, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 130.736, consigno escrito de contestación de la demanda, mediante la cual impugnó las documentales promovidas por la parte actora.
Alega la parte demandada en dicha contestación que en el local arrendado no funciona una industria, ya que lo que funciona es un pequeño comercio dedicado a la carpintería; solicitando la nulidad de la demanda por violación al debido procedimiento, por cuanto la ley aplicable no es la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, Gaceta Oficial 36.845, de 7 de diciembre de 1999, sino la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, Gaceta Oficial 40.418, del 23 de mayo de 2014, motivado a que en dicho local funciona un pequeño comercio de carpintería dedicado a “Reparación de Muebles y Accesorios para el Hogar”.
Igualmente, rechazo, negó y contradijo la demanda, siendo el objeto del arrendamiento para uso de carpintería.
Que el arrendador se negaba a recibir los canones de arrendamiento, con la intención de hacerlo incurrir en estado de insolvencia.
Que es totalmente falso que se le haya cancelado canon de arrendamiento hasta el 31 de octubre de 2018, ya que la cancelación canon de arrendamiento fue hasta el 31 de enero de 2020.
Alega que no ha habido pago en virtud al señalar que “… cual es mi sorpresa que a partir de cierto tiempo el ARRENDADOR, he venido realizando prácticas maliciosas, exactamente desde el mes de febrero del 2.020. Aptitud que se hizo palpable que cuando llegaba la fecha de honrar el pago mensual del canon de arrendamiento, se negaba rotundamente a recibirlo y escondiéndose con la intención veladade de recibir el pago del canon de arrendamiento, dejando más que una simple presunción de que SU INTENCION REAL ERA LA DE HECERME INCURIR EN UN ESTADO DE INSOLVENCIA, para luego demandarme y ser condenado judicialmente a desocupar el local comercial y cancelar los supuestos cánones de arrendamiento insolutos, como podemos observar en el libelo, cuando expresa que supuestamente, se le cancela los cánones hasta el “31 de octubre de 2.018”, cosa totalmente falsa, por cuanto se le cancelo hasta el 31 de enero de 2.020, es decir buscado RESOLUCIONES ANTICIPADAS . Es importante señalar, que a partir de marzo de 2020, empezó la Pandemia deCOVIB19 (sic), entrando el país por Decreto Presidencial en Cuarentena, lo que implico el cierre de todas las Instituciones Públicas y por ende la paralización del País. En este sentido, es importante señalar, que por Decreto del Ciudadano Presidente de la República de Venezuela, establece que no se puede ejecutar las sentencias y quedaba suspendido el cobro de los cánones de arrendamiento de los inmuebles para la vivienda familiar y para el uso comercial, Decreto N° 4169, del 23 de marzo de 2020, Gaceta Oficial 6522 y Decreto N° 4279, del 2 de septiembre de 2020, Gaceta Oficial 41.956…” (sic, negrillas y mayúsculas en el texto)
En sentencia dictada el 30 de marzo de 2022, por el A quo, cursante a los folios 133 al 139 del presente expediente, el juzgado de la causa declaró con lugar la demanda.
En fecha 25 de abril de 2022 la parte demandada apela de la decisión proferida, siendo oída la misma en fecha 28 de abril de 2022 por el Juzgado de la causa, y remitidas dichas actuaciones a esta Instancia, se le dio entrada en fecha 7 de junio de 2022.
El 27 de junio de 2022, el apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de informes en esta alzada, junto con recaudos de los cuales los consistentes en copia certificada de documento de propiedad del bien objeto de litigio, del documento de arrendamiento, y documento constitutivo de fondo de comercio, fueron promovidos en la etapa probatoria ordinaria, y en relación a las documentales consistentes en: 1) copia simple de ficha de información catastral, código catastral 02-06-03-26, emanado de la División de Catastro de la Alcaldía de Valera, 2) copia simple de presupuesto, 3) copia simple de plano topográfico en auto-cad, digitalizado, 4) copia simple de fotos del talud el alto riesgo, 5) original de contrato de CADAFE, 6) copia certificada de certificación de riego, 7) copia certificada de “evaluación de riego del inmueble”; al no tratarse de documentos públicos que puedan ser promovidos en esta Instancia se desechan de las actas.
El 12 de julio de 2022, la parte actora presentó escrito de informes.
El 25 de julio de 2022, la parte actora consignó escrito de observaciones a los informes interpuesto por la parte demandada.
En los términos antes expuestos queda sintetizada la presente controversia.
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Del detenido examen que este Tribunal Superior ha practicado sobre las presentes actas procesales se aprecia que la pretensión del demandante persigue el desalojo de inmueble ubicado en la avenida Trasandina, distinguido con el número 03-55, del Municipio Valera del estado Trujillo.
Junto con la demanda, la parte actora consignó los recaudos:
Original del poder general otorgado por el ciudadano Vicente Segundo Valero Durán a los abogados Roberto Ramírez Meléndez y Rosario Elena Moreno Briceño, inscritos en Inpreabogado bajo los números 29.455 y 18.948, respectivamente, por ante la Notaría Pública Primera Valera, estado Trujillo, el 31 de octubre de 2019, autenticado bajo el número 18, Tomo 42; documento que se aprecia de conformidad a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, demostrativo de la cualidad de apoderados del ciudadano Vicente Segundo Valero.
Copia certificada transcrita del documento de propiedad del inmueble autenticada ante el Notaría Pública Primera de Valera, estado Trujillo, el 8 de julio de 1988, bajo el número 40, Tomo 44, del año 1988; pese a que dicho documento fue impugnado, y luego consignado a las actas, por una especie de acuerdo de las partes, se aprecia de conformidad a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, demostrativo de la propiedad ejercida por la accionante sobre dicho inmueble.
Copia fotostática simple del contrato de arrendamiento firmado entre las partes, ante la Notaría Pública de Valera, el 29 de enero 1991, bajo el número 31, Tomo 8; esta documental demuestra una relación arrendaticia entre el demandante y demandado de autos sobre el mismo inmueble identificado en el libelo de la demanda, y se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil.
Justificativo de Inspección judicial realizada por Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial; signada con el N° S-524-2019, a los efectos de solicitar la desocupación del inmueble, y para demostrar la cualidad de las personas ocupantes, de las condiciones del mismo, y el establecimiento de una industria.
Del análisis del contenido de la referida inspección, que este tribunal valora a pesar de haber sido practicada extra litem, por no haber sido impugnada por la parte demandada, quien se adhirió y la promovió a su favor, y por tratarse de un documento público, ya que en la conformación de la misma intervino un funcionario judicial capaz de dar fe pública, a tenor de lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil; se desprende que el inmueble inspeccionado es el mismo que el demandante alega como de su propiedad, sobre el que se celebró contrato de arrendamiento.
Sin embargo, no se refleja con precisión en dicha acta las condiciones del inmueble inspeccionado, limitándose a indicar el juzgado que se deja constancia de los particulares y se ordena tomar muestras fotográficas; asimismo señala que se trata de una empresa industrial.
En relación a los demás particulares que hicieron constar en el acta de inspección referido a las características y estado del inmueble lo mismos no reflejan daños estructurales de mayor proporción sobre inmueble inspeccionado, por lo que se desestiman esos puntos promovidos. La referida inspección judicial se valora de conformidad con los artículos 1357 del Código Civil.
Certificación de riesgo número 035/19, de fecha 18 de enero de 2019, realizado por el Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencia de Carácter Civil.
Documento que se aprecia de conformidad a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, el mismo se aprecia que dicho organismo señala que dicho inmueble no es apto para ser habitado como conjunto residencial; asimismo se indica que funciona una carpintería; sin embargo nada aporta a las actas respecto a que le hayan sido causados daños estructurales al mismo por parte de la parte demandada, por lo que se desecha de las mismas.
Expediente que contiene solicitud número 7.440, de constancia de no consignación de canon de arrendamiento evacuado ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial, de fecha 13 de noviembre de 2019.
Expediente que contiene solicitud número 15191, de constancia de consignación de canon de arrendamiento evacuado por Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial, de fecha 13 de noviembre de 2019.
Expediente que contiene solicitud número 525-19, de consignación inquilinaría, evacuado por Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial, de fecha 28 de noviembre de 2019.
Del análisis del contenido de las referidas solicitudes, que este tribunal valora por tratarse de un documento público, a tenor de lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil; se desprende que no existe consignación arrendaticia a favor del demandado, por parte del arrendatario.
Promovió copia certificada de documento de Registro Mercantil de la firma personal de José Octaviano Albarrán Mejia, la cual fue consignada a las actas en fecha posterior; y se evidencia que cursa a los folios 105 al 109; trata dicha documental de acta constitutiva de firma personal del ciudadano José Octaviano Albarrán Mejia, con fondo de comercio denominado “EMPOTRADOS ANDINOS”, de fecha 17 de mayo de 1989, registrado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del estado Trujillo, bajo el número 46, folios vto 100 y 101, Tomo 112, y se aprecia de conformidad a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, demostrativo de la propiedad del fondo de comercio, así como que el objetivo principal que desarrolla dicho fondo de comercio es la elaboración de trabajos para empotrar, carpintería en general, asi como la compra y venta y distribución al mayor y detal de toda clase de insumos y materiales para carpintería.
Promovió prueba de cotejo, siendo que la misma no se evacuó.
Promovió la parte actora inspección judicial sobre un inmueble ubicado en la avenida Trasandina, sector El Milagro, de la ciudad y municipio Valera, estado Trujillo, para dejar constancia de los siguientes particulares: 1) Dejar constancia de la existencia de un fondo de comercio “EMPOTRADOS ANDINOS” dedicado a la industria de la madera en productos terminados tales como urnas, cocina empotrada. Muebles y otros. 2) Del estado físico del local industrial, el estado del techo, la existencia de humedad en las paredes y techos, del deterioro del cielo raso y demás anexidades del inmueble, del estado de las paredes, piso, instalaciones eléctricas y sanitarias.
Las resultas de la referida inspección practicada el 19 de noviembre de 2020, constan del folio 79 al 81, y en ella se hace constar que el tribunal notificó de su misión al ciudadano José Octaviano Albarrán Mejia, con cedula de identidad 9.103.660, en su condición de parte demandada en la causa, dejando constancia al particular primero que existe un fondo de comercio denominado “Empotrados Andinos, Carpintería en General” Teléfono: 04165796980 – 3582912; RIF V-09103660-2, Capital Pagado – 20.000 BF. Al segundo particular el tribunal deja constancia de la existencia de equipos y maquinarias: dos sierras eléctricas para cortar madera, un cepillo canteador, un cepillo de mano, un torno, un compresor, un taladro, una taladora. Al tercer particular el tribunal dejó constancia que el físico del inmueble está construido en paredes de bloque, en mal estado y sin pintar, techo cielo raso sin pintar, ventana negra con hierro en la parte externa del local, ventana interna de madera con reja de protección; que existe deterioro del cielo raso, humedad de techo y paredes, piso requemado en regular estado; el cableado eléctrico en mal estado; dejó constancia que existe un baño en regular estado; y que visualiza una pared en la parte trasera del inmueble, en regular estado.
Del análisis de la inspección judicial en referencia se desprende que el inmueble objeto de litigio es ocupado por el ciudadano José Octaviano Albarrán Mejia, y funciona un fondo de comercio, cuya actividad es la carpintería; así como el estado de conservación del mismo, que a juicio de este Juzgado es de regular estado, sin poder determinar que el mismo haya sufrido deterioros mayores al proveniente del uso normal del mismo, ni que hayan sido provocados por la parte accionada.
Promovió la parte actora prueba de experticia para determinar los siguientes puntos: 1) el estado general del inmueble, techo y signos de humedad como del friso del techo, paredes, cielo raso, machas de pintura de las paredes, deterioro de las instalaciones eléctricas y sanitarias, 2) Determinen los expertos si para hacer las reparaciones es necesario el desalojo del inmueble, y el costo aproximado de esas reparaciones.
Observa esta Alzada que, en el informe técnico de experticia al punto primero, el experto designado determinó que se trasladó a un inmueble ubicado en la avenida transversal número 03-55 del sector barrio El Milagro, parroquia Juan Ignacio Montilla, municipio Valera, estado Trujillo, propiedad del ciudadano Vicente Segundo Valero Duran, donde funciona la Carpintería Empotrados Valera, y dejó constancia que el inmueble tiene las paredes sucias por falta de mantenimiento, piso de cemento requemado con fisuras, baño con una pieza sanitaria, manchado con techo de tabelón, revestido sus paredes con cerámica blanca, techo de zing (sic.) con filtraciones por los bordes del mismo y parte del local con cielo razo (sic.) de cartón piedra, en estado crítico, cerca de ciclón en mal estado, puertas de madera y metálicas en buen estado, los servicios sanitarios funcionan normalmente, instalaciones eléctricas superficiales en mal estado, sin protección adecuada, concluyendo que el inmueble inspeccionado no tiene del mantenimiento adecuado, acusando descuido del mismo.
Analizada como ha sido la experticia promovida por la parte actora se desprende que el inmueble objeto de litigio es ocupado por el ciudadano José Octaviano Albarrán Mejia, y funciona un fondo de comercio, cuya actividad es la carpintería; sin embargo no puede concluir este juzgado que el estado de conservación del mismo pueda ser motivo para declarar que el deterioro al inmueble haya sido provocado por el demandado, por lo que se desestima la misma.
Promovió, de conformidad al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de informes a fin de que se oficie a la Alcaldía del Municipio Valera, estado Trujillo, e informe si el ciudadano José Octaviano Albarrán Mejía tiene registro de patente de Industria y Comercio para el área de carpintería; las resultas de esta prueba corre inserta al folio 126, remitida por la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía Bolivariana de Valera, informado que no se encontró registro alguno del inicio de la actividad económica de la empresa “EMPOTRADOS VALERA”, representada por José Octaviano Albarrán Mejía, por lo que se desecha de las actas, al no aportar nada al proceso.
Por su parte la parte demandada, promovió:
Certificado electrónico de recepción de declaración de información relativa a la principal actividad económica, del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria SENIAT, del Ministerio del Poder Popular de Economía y Finanzas, certificado N° 5108647, Código de Actividad contribuyente 9524, a nombre del demandado.
Se aprecia tal documento como documento administrativo que goza de presunción de legalidad y su eficacia probatoria se asimila a la del documento público, según el artículo 1.360 del Código Civil, y con la misma se demuestra que la información que emite el ente administrativo la hace de acuerdo a la información que suministra el contribuyente y corresponde a la actividad d reparación de muebles y accesorios para el hogar.
Promovió y se ajustó a la inspección judicial promovida por la parte demandante y realizada por el Tribunal Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial; signada con el N° S-524-2019; nada tiene que analizar nuevamente este Juzgado, ya que la misma fue analizada con anterioridad.
Promovió las testimoniales de los ciudadanos Gilberto Delgado, Dulce Castellano, María Azuaje, a los fines de probar, que en la casa de uso familiar, la cual funciona como local comercial, ubicada en la avenida Trasandina, signada con el número 03-55, sector Barrio El Milagro, parroquia Juan Ignacio Montilla, municipio Valera del estado Trujillo cuyo representante es el ciudadano José Octaviano Albarran Mejia, de dedica a la reparación de muebles y accesorios para el hogar, a muy baja escala; asimismo promueve dichos testimonios a fin de probar que el ciudadano José Octaviano Albarrán Mejia, siempre honró el pago de los canones de arrendamiento al ciudadano Vicente Segundo Valero, como arrendador.
Dichos testimonios fueron promovidos a los fines de probar la solvencia respecto a los pagos de los canones de arrendamiento demandados; sin embargo, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1387 del Código Civil no se admitirá la prueba de testigos a los fines de probar la existencia de una convención, con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares; por lo que siendo que en el presente juicio se estimó el pago del canon en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000), resultan inadmisibles dichas testimoniales a los efectos de probar el pago de los canones de arrendamiento.
Por otro lado, los testimonios rendidos resultaron ser contradictorios, imprecisos, incongruentes, así tenemos que la ciudadana Dulce María Castellano Muchacho declara que conoce de vista y trato a los ciudadanos Vicente Segundo Valera y a José Octaviano Meija (sic), y luego declara, referente a las características fisionómicas del ciudadano Vicente Valero, que solamente lo ha visto de espalda; por su lado la ciudadana María Auxiliadora Azuaje al ser repreguntado como le consta lo declarado señala “No me consta”; por lo que se desechan dichos testimonios de las actas por lo motivos antes expuestos.
Promovió la parte demandada inspección judicial sobre un inmueble ubicado en la avenida Trasandina, signado con el número 03-05, sector Barrio El Milagro, parroquia Juan Ignacio Montilla, municipio Valera, estado Trujillo, donde funciona la firma personal (Carpintería); para dejar constancia de los siguientes particulares: 1) de la identificación y características del lugar donde se encuentra y funciona la firma persona (carpintería), 2) dejar constancia de las maquinarias y herramientas de trabajo y estado y utilidad que se encuentran los mismos, asi como la cantidad de insumos existentes en dicha firma personal, 3) dejar constancia de la cantidad de personal laborando en nómina en dicha firma personal, 4) deja constancia si dicho fondo de comercio se encuentra produciendo en serie, o en su defecto dejar constancia el tipo de labores que se realizan.
Las resultas de la referida inspección practicada el 19 de noviembre de 2020, constan del folio 82 al 85, y en ella se hace constar que el tribunal notificó de su misión al ciudadano José Octaviano Albarrán Mejia, con cedula de identidad 9.103.660, en su condición de parte demandada en la causa, dejando constancia al particular primero que existe un fondo de comercio denominado “Empotrados Andino, Carpintería en General, Teléfono: 04165796980 – 3582912; RIF V-09103660-2, Capital Pagado – 20.000 BF; al segundo particular deja constancia de las maquinarias y herramientas de trabajo: dos sierras eléctricas para cortar madera, un cepillo canteador, un cepillo de mano, un torno, un compresor, un taladro, una taladora. Deja constancia el tribunal que los equipos señalados anteriormente, a excepción del torno y el compresor están en funcionamiento; lo demás son de vieja data excepción del taladro y la taladora. Así mismo el tribunal observa un listón de partillo, cuatro listones de cedro y desechos acordes con el objeto de la empresa; al tercer particular, no fue evacuado por el juzgado de la causa; al cuarto particular, deja constancia que en dicho fondo de comercio no se evidencia producción en serie, y se visualiza que el fondo de comercio la labor es carpintería.
Del análisis de las inspecciones judiciales promovidas por las partes, así como de las fotografías consignadas que fueron detalladas por el experto designado, si como de la experticia evacuada que deja constancia el experto sobre la actividad desarrollada, asi como de la documental consistente en acta constitutiva de Registro Mercantil de la firma personal de José Octaviano Albarrán Mejia, de fecha 17 de mayo de 1989, registrado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del estado Trujillo, bajo el número 46, folios vto 100 y 101, Tomo 112, se desprende que en el inmueble objeto de litigio se desarrolla la actividad dedicada a la carpintería.
Antes de emitir pronunciamiento sobre la prueba de los hechos controvertidos, considera quien juzga que, ante el fundamento legal de la accionada, atinente a que en el local arrendado no funciona una industria, ya que lo que funciona es un pequeño comercio dedicado a la carpintería; solicitando la nulidad de la demanda por violación al debido procedimiento, por cuanto la ley aplicable no es la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, Gaceta Oficial 36.845, de 7 de diciembre de 1999, sino la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, Gaceta Oficial 40.418, del 23 de mayo de 2014, motivado a que en dicho local funciona un pequeño comercio de carpintería dedicado a “Reparación de Muebles y Accesorios para el Hogar”.
Dispone el artículo 4 de la Ley Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (Gaceta Oficial 40.418, de 23 de mayo de 2014) que: “Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto-Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados”
Entendemos que una carpintería desarrolla una actividad relacionada con el trabajo de la madera, que conlleva principalmente cortar, esculpir, pulir, unir, impermeabilizar, para fabricar o reparar todo tipo de elementos que se elaboren con este tipo de componentes, tales como muebles, ventanas y otros.
Surgen elementos de convicción para este Juzgado que dentro del inmueble objeto de litigio se desarrolla una actividad industrial, ya que se transforma la materia prima (madera y otros materiales) para convertirlos en productos adecuados y luego ser llevados al mercado, utilizando maquinaria, herramientas o tecnología para el proceso de transformación, aunque sean en pequeñas cantidades y con poca mano de obra, que es lo que se denomina industria ligera.
En fundamento a tales consideraciones, es que los inmuebles destinados a industria, se regirán por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario; por lo que teniendo en cuenta este decreto, y a las probanzas traídas a las actas, como son la inspección judicial practicada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial; a los efectos de solicitar la desocupación del inmueble, al haber establecido que la arrendataria lo destinaba para el funcionamiento de una pequeña industria dedicada a la carpintería, obliga en consecuencia a concluir, que efectivamente de acuerdo al supra referido decreto, estamos en presencia de un arrendamiento de inmueble destinado al uso industrial, y por ende, el procedimiento judicial para dirimir la controversia de desalojo, es en base al artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y no el Decreto con Rango y Fuerzas de Arrendamiento Inmobiliario de uso Comercial. Asi se establece.
Analizada y decidida como han sido la defensa opuesta por la parte demandada en su contestación a la demanda, pasa esta Alzada a determinar si la pretensión de desalojo está conforme a derecho, y procede a analizar si la pretensión deducida resulta procedente.
La parte actora en la presente causa demanda el desalojo del inmueble dado en arrendamiento a José Octaviano Albarrán Mejias; invoca la falta de pago de los canones de arrendamiento correspondientes desde noviembre de 2018 a la fecha de interposición de la demanda, febrero del año 2020, así como que el arrendatario le ha causado deterioros al inmueble mayores a los provenientes del uso normal del inmueble.
La parte demandada, alega que no ha habido pago en virtud al señalar que “… cual es mi sorpresa que a partir de cierto tiempo el ARRENDADOR, he venido realizando prácticas maliciosas, exactamente desde el mes de febrero del 2.020. Aptitud que se hizo palpable que cuando llegaba la fecha de honrar el pago mensual del canon de arrendamiento, se negaba rotundamente a recibirlo y escondiéndose con la intención veladade de recibir el pago del canon de arrendamiento, dejando más que una simple presunción de que SU INTENCION REAL ERA LA DE HECERME INCURRIR EN UN ESTADO DE INSOLVENCIA, para luego demandarme y ser condenado judicialmente a desocupar el local comercial y cancelar los supuestos cánones de arrendamiento insolutos, como podemos observar en el libelo, cuando expresa que supuestamente, se le cancela los cánones hasta el “31 de octubre de 2.018”, cosa totalmente falsa, por cuanto se le cancelo hasta el 31 de enero de 2.020, es decir buscado RESOLUCIONES ANTICIPADAS . Es importante señalar, que a partir de marzo de 2020, empezó la Pandemia deCOVIB19 (sic), entrando el país por Decreto Presidencial en Cuarentena, lo que implico el cierre de todas las Instituciones Públicas y por ende la paralización del País. En este sentido, es importante señalar, que por Decreto del Ciudadano Presidente de la República de Venezuela, establece que no se puede ejecutar las sentencias y quedaba suspendido el cobro de los cánones de arrendamiento de los inmuebles para la vivienda familiar y para el uso comercial, Decreto N° 4169, del 23 de marzo de 2020, Gaceta Oficial 6522 y Decreto N° 4279, del 2 de septiembre de 2020, Gaceta Oficial 41.956…” (sic, negrillas y mayúsculas en el texto)
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 14 de agosto de 2017, número 641, reiteró que en materia de obligaciones, como lo es el pago de los cánones de arrendamiento, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil, y 506 del Código de Procedimiento Civil, corresponde probar al arrendatario el pago extintivo de la obligación relativa a cancelar los cánones de arrendamiento, en virtud de la imposibilidad del arrendador de demostrar un hecho negativo; y así lo dejo sentado:

“… Sobre la actividad probatoria y la valoración de las pruebas, esta Sala ha sostenido que si bien es una actividad exclusiva de los jueces de mérito, cuando el tratamiento que se le da a la prueba promovida implica un abuso de derecho, o bien cuando la valoración resulta claramente errónea o arbitraria, o cuando se ha dejado de valorar una que resulte determinante para la resolución de la causa, puede ser objeto de tutela jurisdiccional, pues tales circunstancias podrían constituir violaciones a derechos constitucionales.
A tal efecto, observa esta Sala que ciertamente la demandante fundamentó su demanda de desalojo en un hecho negativo como lo es la insolvencia o falta de pago por parte del arrendatario, a quien le correspondía entonces la carga de alegar y probar en su favor el pago de los cánones de arrendamiento indicados como insolutos, no obstante, en la sentencia objeto de revisión se desplazó indebidamente dicha carga en la persona del demandante al aseverar que el mismo “no formuló ninguna argumentación sobre las consignaciones efectuadas por el arrendatario, a pesar de haber acompañado al libelo copia simple del expediente de consignaciones N° D-2010-042 sustanciado por este Tribunal, donde claramente se evidencia la cancelación de las pensiones locativas correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010 y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2011”.
Al respecto observa esta Sala que tal determinación resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria. En efecto, los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, expresan:
“... Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación”.
“... Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”.
En el caso concreto, el demandado en el juicio originario en su contestación de la demanda inserta a los folios 79 al 82 del expediente negó y rechazó que debiera los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2010, aduciendo que el arrendador se negó a recibirlos y que por ello tuvo que consignarlos ante un tribunal, estando solvente en el cumplimiento de su obligación, por tanto, ha debido recaer sobre él la carga probatoria y no sobre el demandante arrendador. (…)
En virtud de lo anterior, esta Sala, al constatar, que en el presente caso la sentencia dictada el 29 de noviembre de 2011 por el Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos, (actualmente Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos), incurrió en una indebida inversión o desplazamiento de la carga de la prueba, situación similar a aquella que se produce cuando la valoración de la prueba resulta claramente errónea o arbitraria, ha de considerarse que se apartó de la jurisprudencia vinculante de la Sala y que infringió los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso del solicitante de revisión al haber roto el equilibrio procesal entre las partes, concediéndole una ventaja indebida a una de ellas sobre la otra, razón suficiente para declarar ha lugar la solicitud de revisión, y en consecuencia, se ordena al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos, dictar una nueva decisión sobre el fondo de la controversia sin incurrir en el vicio aquí advertido…” (sic)
Sentadas las premisas que anteceden correspondía a la parte demandada, demostrar que se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados por la parte actora, desde noviembre de 2018 hasta enero de 2020, tal como lo alega en su contestación, aunado al hecho que la suspensión de los pagos por parte del Ejecutivo Nacional fue a partir de marzo de 2020, por lo que, al no haber demostrado la extinción de su obligación, considera esta Alzada que la pretensión de desalojo por falta de pago intentada resulta procedente por estar conforme a derecho por lo que debe declararse con lugar en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
No habiendo quedado demostrada la causal invocada por la parte actora, referente al deterioro del inmueble, puesto que nada logró probar la parte accionante por lo que tal causal debe desecharse.
III
D I S P O S I T I V A
En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada contra la sentencia proferida por el A quo, en fecha 30 de marzo de 2022.
CON LUGAR la acción de desalojo de inmueble propuesta por el ciudadano Vicente Segundo Valero Duran, contra el ciudadano José Octaviano Albarrán Mejías, ambos identificados.
Se CONDENA a la parte demandada, ciudadano José Octaviano Albarrán Mejías, identificado en autos, a hacer entrega a la parte demandante, del inmueble que ocupa como arrendatario consistente un inmueble ubicado en la avenida Trasandina, quinta avenida, signado con el número 03-55, del municipio Valera del estado Trujillo.
QUEDA ASI CONFIRMADO el fallo apelado.
Se condena en las costas a la parte demandada perdidosa, conforme a lo previsto por el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese la presente sentencia.
Remítase al Tribunal de la causa este expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en la ciudad de Trujillo, el ocho (8) de noviembre de dos mil veintidós (2022). 212º y 163º.-
LA JUEZ SUPERIOR PROVISORIA,

Abg. MIREYA CARMONA TORRES
LA SECRETARIA,

Abg. BEIMAR VIVAS BARRETO

En igual fecha y siendo las 11:00 a.m., se publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.

LA SECRETARIA,

Exp. 6438-22