TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL Y DE TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Dicta el siguiente fallo definitivo.
Exp. 6444-22
Las presentes actuaciones cursan por ante esta alzada en virtud de apelación ejercida por el abogado Félix Alejandro Bonaiuto, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 77.632, apoderado judicial de la parte actora, empresa “INVERSIONES PIERINA C.A.”, inscrita ante el Registro Mercantil Primero del estado Trujillo, en fecha 25 de abril de 1994, bajo el N° 44, Libro 1°, Trimestres 2° de los libros respectivos, representada por la ciudadana Pierina Bongiovanni Catanese, titular de la cédula de identidad número 9.013.193, contra decisión definitiva dictada en fecha 24 de mayo de 2022, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en el juicio que por desalojo de local comercial sigue la empresa mercantil “INVERSIONES PIERINA C.A.” contra la empresa mercantil “IMPORTADORA BRICEÑO C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero del estado Trujillo, en fecha 25 de agosto de 1999, bajo el N° 2, Libro 1°, Tomo 10-A, de los libros respectivos.
Remitido el expediente a este Tribunal Superior fue recibido por auto de fecha 15 de junio de 2022, y se fijó oportunidad para presentar informes.
Encontrándose este proceso en estado de sentencia, pasa este Tribunal Superior a proferir su fallo, con base en las siguientes apreciaciones de hecho y derecho.
I
NARRATIVA
En fecha 26 de noviembre de 2018, se recibió ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatan San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo demanda incoada por la ciudadana Pierina Bongiovanni Catanese, representante legal de la empresa “Inversiones Pierina C.A.”, asistida por el abogado Félix Alejandro Bonaiuto, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 77.632, en contra de la empresa mercantil “Importadora Briceño C.A. por desalojo de local comercial, en la persona de su representante legal ciudadana Johana Carolina Uzcátegui Moreno.
Narra la parte actora en su escrito libelar que en fecha 22 de octubre de 1999 celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil IMPORTADORA BRICEÑO C.A., sobre un inmueble de su propiedad constituido por un local para uso comercial distinguido con el N.º 05 ubicado en el Centro Comercial Messina, frente al Terminal de pasajeros de la ciudad de Valera Estado Trujillo, la propiedad situación, medidas y linderos del mencionado inmueble constan en el documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal en fecha 16 de diciembre de 2009, , bajo el N.º 6, folios 17, tomo 62, Protocolo de transcripción, de los Libros respectivos, firmándose un último contrato de arrendamiento entre las partes en fecha 01 de marzo de 2013, por vía privada cuya duración fue hasta el día 30 de agosto de 2013, ambos contratos de arrendamiento están plenamente reconocidos por la empresa IMPORTADORA BRICEÑO C.A., antes identificada, pues, los mismos fueron promovidos, por dicha empresa en su escrito de consignación arrendaticia, el cual corre inserto en el expediente N.º 5252, de consignaciones llevado por ante el Juzgado Ordinario y de ejecución de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San Rafael de Carvajal de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, Siendo el último canon de arrendamiento fijado entre las partes en la cantidad de CINCO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (bs. 5.200,00) hoy la cantidad conforme a la reconversión monetaria la cantidad cincuenta y dos céntimos soberanos (Bs. S. 0,52) mensuales.
Señaló igualmente que la relación arrendaticia vigente transcurrió desde el 1º de noviembre de 1999 hasta el día 30 de agosto de 2013, tal y como lo reconoce la arrendataria en el referido expediente de consignaciones arrendaticias antes identificado; con una duración de más de 10 años, lo que conforme al artículo 26 de la Ley de Arrendamientos de inmuebles de uso comercial, corresponde a la arrendataria una prórroga legal de 3 años; por lo que la prórroga legal comenzó a transcurrir desde el 1º de septiembre de 2013 hasta el 1º de septiembre de 2016, por lo que a la presente fecha la prorroga legal se encuentra vencida entre las partes. Manifiesta la parte actora que al entrar en vigencia la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 40 literal “g” dispone como causal de desalojo, el vencimiento del contrato suscrito y que en el mismo no exista acuerdo prórroga o renovación entre las partes, y que en caso que nos ocupa el contrato de arrendamiento suscrito se encuentra vencido sin que existan acuerdos de prorrogas de ningún tipo como tampoco renovaciones del mismo, ello en razón a que tanto los contratos suscritos como la prórroga legal vencieron en su duración, y por lo tanto se puede deducir la pretensión de la acción de desalojo conforme al citado artículo 40 literal “g” de la enunciada ley, demandar como en efecto se demanda el desalojo.
Aduce la demandante que la pretensión tiene por finalidad y es el argumento principal, de demandar el desalojo del inmueble objeto de la demanda para que sea desalojado por la arrendataria libre de bienes y de personas, por estar vencido el contrato de arrendamiento suscrito sin existir acuerdo de prórrogas o renovaciones entre las partes.
Fundamentó la demanda en el artículo 40 de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en la causal “g”.
Junto con la demanda promovió los siguientes documentales: 1) Copia simple de acta de asamblea de la empresa mercantil INVERSIONES PIERINA C.A; 2) Copia certificada del expediente N.º 5252, de consignaciones llevado por ante el Juzgado Segundo Ordinario y de Ejecución de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San Rafael de Carvajal de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo.
Estimó la demanda en la cantidad de seis bolívares con veinticuatro céntimos soberanos (bs. S. 6,24) ó ciento seis unidades tributarias (106 UT)
En fecha 28 de junio de 2019, el co-apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano Jesús Araujo Abreu, consignó escrito de contestación de la demanda en el que alegó: “… De una revisión de los hechos planteados y del instrumento fundamental de la acción, consistente en contrato de arrendamiento privado, de fecha 01-03-2-013, último contrato suscrito, se evidencia indudablemente que No se encuentra acreditado el supuesto de hecho necesario para que proceda la demanda de cumplimiento de contrato por finalización de prórroga legal, en el presente caso, de allí que deba declararse SIN LUGAR la demanda, intentada. Ya que la acción intentada por la parte actora, mediante la cual se pretende la entrega del local objeto del juicio, resulta improcedente, dado que efectivamente se está en presencia de una relación arrendaticia por escrito pero a tiempo indeterminado, como se desprende de lo narrado en la demanda, lo acordado por las partes en el último contrato de arrendamiento suscrito y lo que a continuación se señalará.
Se observa, que la parte actora, intenta contra mi mandante, con fundamento en el artículo 40 literal “g” Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, acción de desalojo que pretende la entrega del inmueble arrendado, por fenecimiento de la prórroga legal y del término de duración del contrato.
Por tanto, resulta necesario determinar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia que vincula a las partes de este juicio, así tenemos que, para el ejercicio de tal acción debe tenerse como supuesto de hecho necesario e inexorable, que efectivamente se esté ante un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, para que operare la prórroga legal del mismo, que esta última haya culminado y que la arrendadora-demandante oportunamente haya accionado.
Así pues, ciudadana Juez, observe, que el referido contrato de arrendamiento fundamento de la demanda, señala, en la cláusula SEGUNDA, que el tiempo de duración del contrato pactado fue de seis (6) meses, con posibilidad de prórroga previa manifestación de recíproca de voluntades de las partes, se señaló igualmente que el contrato comenzó a regir desde el primero (01) de Marzo de 2013 con una vigencia hasta el 30-08-2.013. Se evidencia igualmente, que la actora, narra en su demanda, que culminado el contrato, inició el pleno derecho la prórroga legal de 3 años (por tener la relación arrendaticia una duración de más de diez años para aquella fecha), que venció el 01-09-2-016, prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (cuya vigencia alcanzó hasta el 23 de mayo del año 2014).
Ciudadana Juez, de lo argumentado por la parte actora y lo acreditado en autos, queda demostrado que cumplida la prórroga legal del término de duración del contrato arrendaticio, y luego del 01-09-2.016, la arrendadora dejó a mi mandante en posesión del inmueble arrendado, sin exigirle el cumplimiento de la obligación de devolverle el inmueble, esto es, sin desahuciarla, lo que justifica que mi mandante haya quedado en el inmueble hasta la fecha como arrendataria. Esta situación de hecho configuró lo que se conoce como “tácita reducción del contrato de arrendamiento”, es decir, que se esté ante un contrato escrito, que continuó rigiendo el vínculo de las partes, pero sin determinación de su vencimiento, ello por mandato expreso del artículo 1.600 del Código Civil, que señala, que a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, si el arrendatario quedare y se le dejare en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y sus efectos se regulan por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. En consecuencia, en el presente caso, se está ante un contrato a tiempo indefinido, por haber operado la tácita reconducción. Así pido se declare” (sic, negrillas en el texto)
Alega que “En el caso que nos ocupa no hubo desahucio, si consta que mi mandante realiza consignación arrendaticia en el expediente de consignaciones N° 5252 de la nomenclatura de este mismo Tribunal ]Segundo de Municipios y que en fecha 24-02-2016, la parte actora asistida de abogado procedió sin hacer oposición alguna a las consignaciones, a solicitar la entrega del total del monto de las consignaciones, ratificada en fecha 07-07-2.016, incluido el mes de julio del año 2016, además señaló en la diligencia de fecha 24-02-2016 que los pagos de los cánones posteriores debían realizarse en la cuenta N° 01080108790200291279 del banco provincial, cuyo titular era la arrendadora hoy demandante, donde se pagó el mes de agosto2016 posteriormente ante el cierre o cancelación de la cuenta por parte de la arrendadora, se reactivó las consignaciones a partir del mes de septiembre del año 2016, siendo que la parte arrendadora beneficiaria de las consignaciones en fecha 22-11-2018, estampó diligencia en dicho expediente de consignaciones solicitando copias certificadas de algunas actuaciones, donde se destaca que en dicha oportunidad tampoco realizó oposición o impugnación alguna
a la consignaciones realizadas por mi poderdante en condición de arrendataria del inmueble objeto de este juicio, quedando en consecuencia legítimamente efectuadas, con lo cual la hoy demandante-arrendadora PERMITIÓ LA CONTINUACIÓN EN LA EJECUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, es decir, con tal proceder, queda de manifiesto la voluntad tácita de la arrendadora en permitir y consentir en la continuación de la relación arrendaticia más allá de la fecha de la terminación de la prórroga legal, verificada el 01-09-2-016, configurándose la tácita reconducción aquí alegada del contrato de arrendamiento que vincula a las partes de este juicio…”(sic, negrillas, subrayas y mayúsculas en el texto)
Po último, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, por la incongruencia que existe entre los hechos narrados, lo acreditado en autos y el derecho pretendido. Siendo cierto que la relación arrendaticia inició el 22-10-1999, y que el último contrato suscrito tuvo como fecha de término el 30-08-2013, iniciándose la prórroga legal de tres (3) años, que transcurrió de pleno derecho desde el 01-09-2013 al 01-09-2016, por lo que operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, y pide que la sentencia definitiva sea declarada sin lugar la demanda, con la condenatoria en costas.
Junto con la contestación promovió contrato de arrendamiento privado de fecha 01-03-2013, copias certificadas de actuaciones que rielan insertas al expediente de consignaciones N.º 525 de la nomenclatura de ese tribunal, con lo que pretende probar que no se encuentra acreditado el supuesto de hecho necesario para que proceda la demanda de desalojo intentada en el presente caso.
Por auto de fecha 03 de julio de 2019, el tribunal A quo ordenó fijar la audiencia preliminar, de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 9 de julio de 2019 el tribunal A quo, celebró la audiencia preliminar, estando presentes cada una de las partes intervinientes en el juicio y les concedió el derecho de palabra a cada uno de ellos, exponiendo sus alegatos y donde la parte actora solicitó el desalojo del inmueble y la entrega del mismo. La parte demandada, a los fines de dar contestación a la demanda reconoció y dio por cierto la relación arrendaticia que vincula las partes en el proceso con relación al inmueble. Reconoció que la relación arrendaticia inició el 22 de octubre de 1999 y culminó el 30 de agosto de 2013.
En fecha 12 de julio de 2019, el tribunal de la causa fijó conforme al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, los puntos controvertidos.
Al folio 118 del presente expediente cursa escrito de pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte actora
En fecha 19 de julio de 2019, el co-apoderado judicial de la parte demandada, promovió pruebas sobre el mérito de la causa.
En audiencia de juicio celebrada el 23 de mayo de 2022, la parte actora señala que: “…Con relación a la exposición en este acto, ratifico en todas y cada una de sus partes la demanda incoada, cuyo objeto de pretensión es el desalojo del inmueble arrendado por considerar que se vencieron los términos legales o plazos establecidos de contrato y la relación arrendaticia lo que trajo como consecuencia el vencimiento de la prórroga legal y en tal sentido el derecho que comporta a mi mandante a solicitar la desocupación del inmueble por el vencimiento del término. Bajo este argumento, que será demostrado en el debate oral hay que puntualizar sencillamente lo siguiente; en contraposición a lo planteado por la excepción del demandado; que es la falta o inexistencia y en tal sentido, por dicha falta “de conformidad” para así decirlo, es decir, que mi patrocinado no haya prestado su acuerdo tácito para que en todo caso se presuma la tacita reconducción, sea procedente la acción de desalojo. En virtud de este argumento, de falta de anuencia por parte de mi mandante al culminar los lapsos establecidos en que se desenvolvió la relación arrendaticia mi mandante no tiene otra acción en función al pedimento de desalojo sino que pedir la desocupación del inmueble por estar vencido los términos den la relación contractual es por eso que pido al Tribunal declaré con lugar la presente demanda y ordene la desocupación del inmueble tal cual se encuentra en el petitorio de la petición…” (sic)
Concedido el derecho de palabra a la parte demandada, expuso “Antes de proceder a ejercer mi derecho de palabra conforme a las directrices de la audiencia de juicio oral solicito del archivo de este mismo tribunal el expediente de Consignación N.º 5252 que se relaciona directamente con esta causa por haberlo expuesto así la propia parte actora en su libelo y esta representación en la contestación y del cual cursa en este expediente copia fotostática certificada” (sic); a lo cual el Tribunal de la causa le señala al alguacil de la causa el traslado desde el archivo a la sala de audiencia y hacerle entrega del mismo a la parte demandada a los efectos de su exposición.
Concedido el derecho de exposición de sus alegatos, a la parte demandada, ésta ratifica en todas y cada una de sus partes lo indicado detalladamente en el escrito de contestación de la demanda, así como lo señalado en el desarrollo de la audiencia preliminar en este juicio y lo que consta en el escrito que en dicha oportunidad se presentó para que fuere agregado y valorado por el tribunal.
Asimismo señala que “…como se ha insistido en la contestación de la demanda, son hecho no controvertidos la existencia de la relación arrendaticia que vincula a la partes, la fecha de inicio de la relación arrendaticia, la existencia de un último contrato escrito de fecha 01-03-2013 y el hecho que, la arrendaticia haya hecho uso de la prorroga legal establecida en la entonces Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ahora bien, lo que ha quedado como un hecho controvertido es la naturaleza judicial de la relación arrendaticia que vincula a las partes en este juicio ello por el hecho que concluida como fue la prorroga legal se dio continuidad a la relación arrendaticia objeto de este proceso en virtud que mi representada continuo ocupando el inmueble
como arrendataria objeto de este proceso en virtud que mi representada continuo ocupando el inmueble como arrendataria y pagando los cánones de arrendamiento, en efecto, ciudadana juez, si hubo anuencia de parte de la arrendadora que si bien no fue expresa se evidencia su tacita aceptación y ello se desprende en primer lugar, por el transcurso del tiempo, desde la fecha que concluyo la prorroga legal y hasta la fecha de la interposición de la presente demanda. En segundo término, no consta en autos que la arrendadora haya cumplido con el necesario desahucio al que se refiere el artículo 1601 del Código civil, pues en efecto, no hubo o no, medio ninguna reclamación por parte de la arrendadora, hoy actora, mediante la cual requiriere a mi poderdante IMPORTADORA BRICEÑO C:A., la entrega de dicho inmueble, como se desprende del expediente de consignaciones N.º 5252 de la nomenclatura de este tribunal y cuyas actuaciones rielan insertas al presente expediente, unas traídas a autos por la parte actora y otras estas representación en las cuales consta fehacientemente que la parte demandada actuó en dicho expediente de consignación en fechas 24-02-2016, folio 66 del expediente de consignación, 07-07-2016 folio 69 del mismo expediente y el 22-11-2018 folio 151, esta última actuación hecha por el apoderado judicial de los beneficiaria de la consignación hoy presenté en esta audiencia, ciudadana juez, de la lectura de tales actuaciones, no se evidencia que la arrendadora hoy demandante haya impugnado o rechazado las mismas, por el contrario, en ninguna de dichas actuaciones realizó tal impugnación y requisaría (sic) incluso la entrega de las cantidades consignadas a su favor de lo cual se deriva la siguientes consecuencias jurídicas: la primera y evidente, es la legitimación de las consignaciones realizadas y la segunda, y no menos importante, es su anuencia tacita para la continuación de la relación arrendaticia que vincula a las partes y que se materializa en la tacita re convicción (sic) a que se refiere el artículo 1600 del Código Civil (…) y en la audiencia preliminar, que como punto previo en la sentencia a dictarse se determine la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia que hoy vincula a las partes con base a los alegatos realizados y las pruebas que constan autos y llegaba a la convicción de la indeterminación en el tiempo del contrato de arrendamiento, por haber operado la tacita reconvención, pueda este tribunal determinar la inadmisibilidad de la demanda por no cumplirse el requisito señala en la causal de desalojo prevista por el legislador en el literal “g” del artículo 40 del decreto ley de regulación para arrendamiento de inmuebles de uso comercial. A todo evento, y en el supuesto negado que fuere desechada la petición precedente solicitó al tribunal se declare sin lugar la demanda intentada por INVERSIONES PIERINA C.A., en contra de mi poderdante que existió desahucio al término a la vigencia de la prorroga legal…” (sic)
Po su lado, la parte actora, esgrime que “… sobre el análisis de esta prueba es necesario aclarar si la misma es un medio probatorio legal o licito y por tanto, debe tener cuidado el tribunal en la valoración de la misma; en la Sala Constitucional en sentencia N.º 134 de fecha 06-02-2007, establece que los alegatos de las partes en sus escritos de pretensión y excepción así como sus exposiciones durante el proceso, no constituyen confesión…” (sic)
En la audiencia de juicio celebrada en fecha 19 de mayo de 2017, el tribunal de la causa dictó decisión definitiva mediante la cual declaró inadmisible la demanda, declarando igualmente que la relación arrendaticia que vincula a las partes está regida por un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción; y condenó en costas a la parte demandante; el apoderado judicial del demandado apeló de tal decisión mediante diligencia del 31 de mayo de 2022; por auto de fecha 2 junio de 2022 fue oída la apelación en ambos efectos.
La parte demandada presenta informes ante esta Superioridad, mediante las cuales señala que no se encuentra acreditado el supuesto de hecho necesario para que proceda la demanda por desalojo por finalización de la prorroga legal, por lo que resulta ajustada a derecho la decisión del juzgado a quo que declaro que la naturaleza del contrato de arrendamiento es escrito, a tiempo indeterminado, por haber operado la tacita reconducción lo que hace inadmisible la demanda presentada.
La parte demandante presenta informes denunciado la infracción del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil por parte de la juez a quo, al declararla inadmisibilidad de la demanda de desalojo, que conllevo a una falsa aplicación del referido artículo.
Igualmente denuncia que la recurrida adolece de ultrapetita, al establecer la legitimidad de las consignaciones arrendaticias.
Señala que es procedente la demanda ya que se fundamenta en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del
arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir desalojo por vencimiento del término; solicitando se anule el fallo recurrido.
En los términos antes expuestos queda sintetizada la presente controversia a ser decidida por este Tribunal Superior bajo las siguientes consideraciones de hecho y de derecho.

III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
La parte demandada en su escrito de contestación hizo valer: “…queda demostrado que cumplida la prórroga legal del término de duración del contrato arrendaticio, y luego del 01-09-2.016, la arrendadora dejó a mi mandante en posesión del inmueble arrendado, sin exigirle el cumplimiento de la obligación de devolverle el inmueble, esto es, sin desahuciarla, lo que justifica que mi mandante haya quedado en el inmueble hasta la fecha como arrendataria. Esta situación de hecho configuró lo que se conoce como “tácita reducción del contrato de arrendamiento”, es decir, que se esté ante un contrato escrito, que continuó rigiendo el vínculo de las partes, pero sin determinación de su vencimiento, ello por mandato expreso del artículo 1.600 del Código Civil, que señala, que a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, si el arrendatario quedare y se le dejare en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y sus efectos se regulan por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. En consecuencia, en el presente caso, se está ante un contrato a tiempo indefinido, por haber operado la tácita reconducción. Así pido se declare” (sic, negrillas en el texto)
De la anterior transcripción se desprende que la parte demandada pretende que se declare sin lugar la demanda, por haber operado la tácita reconducción del contrato lo que hace que el contrato celebrado sea a tiempo indeterminado, sin termino de vencimiento.
Del análisis del documento público de acta de asamblea de la empresa mercantil INVERSIONES PIERINA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del estado Trujillo, en fecha 25 de abril de 1994, bajo el N° 44, Tom 1°, Trimestre 2°; se demuestra la cualidad de arrendadora de dicha sociedad, y se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil.
La parte actora promovió copia certificada del expediente N.º 5252, de consignaciones llevado por ante el Juzgado Segundo Ordinario y de Ejecución de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San Rafael de Carvajal de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en el cual aparecen documento autenticado ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Valera, estado Trujillo de fecha 22 de octubre de 1999 y documento privado de fecha 1 de marzo de 2013; documentos que demuestra que la empresa mercantil INVERSIONES PIERINA C.A. arrendó a empresa mercantil “Importadora Briceño C.A., un inmueble de su propiedad constituido por un local para uso comercial distinguido con el N.º 05 ubicado en el Centro Comercial Messina, frente al Terminal de pasajeros de la ciudad de Valera Estado Trujillo; esta documental demuestra una relación arrendaticia entre el demandante y demandado y se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil; siendo un hecho no controvertido entre las partes.
En la etapa probatoria, promovió la parte actora copias certificadas de las actas contenidas a los folios 01 y su vuelto, 31, 32, 34, 67, 68, y su vuelto 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 77, 78, y 79; del expediente de consignaciones arrendaticias, llevado por ante este Tribunal, con la nomenclatura 5252.
Del análisis del contenido de las actuaciones promovidas, que este tribunal valora por tratarse de un documento público, a tenor de lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil, queda evidenciado que la parte accionada presentar escrito de consignación de canones de arrendamiento, de conformidad al artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario; admitido por el juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, y cursa acta de fecha 22 de abril de 2015, auto dictado por dicho juzgado en el que dispuso “Por cuanto en fecha 24-05-214 el Presidente de la República Bolivariana de Venezuela dicto el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario par el Uso Comercial N° 929, (…) por lo antes expuesto insta a la parte arrendadora (Beneficiario) a que consigne ante este despacho mediante diligencia número de cuenta personal, y a su vez solicitar todas las cantidades de dinero depositadas en la cuenta del banco bicentenario, y a su vez a la parte arrendataria (consignatario), para que consigne los canones de arrendamiento ante este tribunal mientras el arrendador cumpla con lo antes expuestos…”(sic); de lo que se evidencia que la parte hoy demandante retira los canones de arrendamiento consignados por así haberlo instado el juzgado a quo, lo que no constituye una tácita reconducción del contrato de arrendamiento.
Promovió copias certificadas de las actas contenidas a los folios 01, 02,03 y sus vueltos, 04, 05, 06 y su vuelto, 12, 13;14,15,16 y vueltos 17, 18, 20, 28 y vuelto, 37, 38 y 39 y vueltos, 41, 52, 53, 54, 55, 56, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66 y 67 del expediente causas civiles, llevado por ante este Tribunal, con la nomenclatura 6790.
Del análisis del contenido de las referidas solicitudes, que este tribunal valora por tratarse de un documento público, a tenor de lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil, queda evidenciado que la parte accionante en este juicio intentó acción de resolución de contrato de arrendamiento del local comercial de marras, sin embargo, a criterio de este Juzgado nada aporta a la solución de la Litis, por lo que se desecha de las actas.
La parte demandada, en la correspondiente etapa probatoria, promovió el valor y mérito jurídico que se desprende del contrato de arrendamiento privado, de fecha 01 de marzo de 2013, con el cual pretende la parte demandada probar se que no se encuentra acreditado el supuesto de hecho necesario para que proceda la demanda de desalojo por finalización de prórroga legal; documental que se aprecia de conformidad a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del que se evidencia que las partes contratantes celebran dicho con una duración de seis meses, prorrogable por seis meses hasta completar el año.
Considera este juzgado necesario y ajustado a derecho pronunciarse sobre la fijación del lapso de duración de seis meses que se hizo en dicho contrato, y se hace:
Señala la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 24 “El contrato de arrendamiento contendrá, al menos, las especificaciones físicas del inmueble arrendado y de la edificación que lo contiene; la duración será mínima de un (01) año, excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas, entonces el lapso podrá ser menor, (…).”
Por su lado el articulo 3 ejusdem señala: “Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.”
Se aprecia el carácter de orden público de las normas que conforman esta Ley; por lo tanto, no son relajables por acuerdo entre las partes. Esto confirma el carácter tuitivo del Derecho Inquilinario como Derecho Social y justifica la aseveración de que la existencia de los denominados Derechos Sociales permite que la igualdad ante la Ley no sea una ficción.
Por lo que no queda al libre arbitrio de las partes el relajamiento de la ley, motivado a que la normas del citado decreto ley son de estricto orden público con base a que los derechos contenidos en dicha legislación son de carácter irrenunciable y por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo de pleno derecho; en procura de las relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables, a los fines de garantizar y proteger los intereses del arrendatario y arrendador.
Se contempla en la Ley el principio de prevalencia del negocio o la realidad sobre la forma jurídica escogida cuando se prevé que los órganos o entes administrativos y los tribunales podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir bien (i) la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o bien (ii) el carácter comercial del inmueble arrendado.
Es así, como al haber las partes pactado un lapso menor al dispuesto por la ley, que según la cláusula segunda del aludido contrato de arrendamiento, tenía una duración de seis meses, evidentemente que la manera en que se convino en la duración el mismo, conlleva a una violación de normas de orden público, irrenunciables por las partes, que de ninguna manera pueden ser relajadas por convenios, lo que, a criterio de esta Superioridad, hace que dicho lapso, al haberse establecido con inferioridad al permitido por la ley, contraviene el espíritu y propósito de la ley, por lo que debe reputarse de un año, siendo que las mismas partes señalaron que dicho lapso se prorrogaría por un lapso igual hasta cumplir un año. Asi se establece.
Promovió el valor y mérito jurídico que se desprende de las copias certificadas del expediente de consignaciones N.º 5252 de la nomenclatura de este mismo Tribunal Segundo de Municipios, pretende probar que en fecha 24 de febrero de 2016, procedió a solicitar la entrega del total del monto de las consignaciones, ratificada en fecha 07 de julio de 2016, incluido el mes de julio del año 2016, que además señaló en la diligencia de fecha 24 de febrero de 2016, que los pagos de los canones posteriores debían realizarse en la cuenta N.º 01080108790200291279, del banco provincial, cuyo titular era la arrendadora hoy demandante, donde se pagó el mes de agosto 2016.
Cuyas actas fueron valoradas con anterioridad, y a fin de evitar un desgaste jurisdiccional, no hace nuevo pronunciamento.
La parte demandada, promovió Inspección Judicial, en el inmueble constituido por local comercial objeto del juicio, local N.º 05, del Centro Comercial Messina, ubicado frente al Terminal de Pasajeros de la ciudad de Valera, Municipio Valera del Estado Trujillo, probanza que no fue evacuada por el juzgado de la causa, según se evidencia de acta de fecha primero de octubre de 2019 (f.198)
Promovió la confesión de aparte, conforme a lo previsto en el artículo 1.401 del Código Civil, al señalar que la parte actora reconoce en su libelo de demanda, que cumplida la prorroga legal, y desde el primero de septiembre de 2016, la arrendadora dejó a su mandante en posesión del inmueble arrendado, sin exigirle el cumplimiento de la obligación de devolverle el mismo.
En relación con esta probanza considera este juzgador que el punto sobre el cual versa la admisión del hecho que la representación de la parte demandada señala, esto es, la tacita reconducción del contrato, debido a que la arrendadora no haya exigido la devolución del inmueble, se trata de un hecho controvertido referente a la tácita reconducción del contrato de arrendamiento y que fuera planteado como defensa por la parte demandada, que debe ser resuelto por este Juzgado en punto previo al fondo del asunto, tal como se señaló anteriormente.
En la celebración de audiencia de juicio la parte demandada señala que solicita del archivo de ese mismo tribunal, el expediente de Consignación N.º 5252 que se relaciona directamente con esta causa, por haberlo expuesto así la propia parte actora en su libelo y esta representación en la contestación y del cual cursa en este expediente copia fotostática certificada; tal probanza irregularmente promovida fue evacuada por el juzgado de la causa al señalarle al alguacil de la causa el traslado desde el archivo a la sala de audiencia y hacerle entrega del mismo a la parte demandada; dicha probanza que fue irregularmente promovida y evacuada por el juzgado de la causa, la cual se desecha de las actas.
En relación a la indeterminación de la relación arrendaticia, la acción deducida se encuentra consagrada en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y la parte actora hace valer la pretensión de desalojo en virtud de haber vencido la prorroga legal y de lo establecido en el artículo 40 literal “g” del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, que consagra el supuesto de que el contrato de arrendamiento suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, y como consecuencia de tales supuestos proceda el arrendatario a dar cumplimiento a la obligación de hacer entrega del inmueble arrendado; sin que haga distinción entre contratos a tiempo determinado o indeterminado; siendo una de las características del desalojo que sus causales son taxativas y no abiertas o extensivas; lo que conlleva a que no habiendo distinción entre contratos a tiempo determinado o indeterminado, la pretensión de desalojo debe ejercerse por las causales taxativas que dispone el artículo 40 de la mencionada Ley.
En este sentido, observa que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, se fijó un lapso de duración de un (1) año contados a partir del primero de noviembre de 1999, y del contrato de arrendamiento privado, de primero de marzo de 2013, que se debe reputar como de un año la duración, quedando abierta la posibilidad de que las partes prorrogaran dicho término de manera automática, si las partes no expresan su deseo de no prorrogarlo.
Posterior a dicho contrato la partes celebran contrato de arrendamiento de manera privada, en fecha primero de marzo de 2013, estableciendo el inicio del mismo en la fecha suscrita; señalando las partes que “…Tal terminó podrá ser prorrogado, por períodos de seis (6) meses, hasta cumplir un año fuere el caso: lo cual no acarreará en ningún caso la tácita reconducción para que tal prórroga pueda verificarse se requiere que haya voluntad las partes aquí contratantes, que exista plena actuación y solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento que las partes manifiesten por escrito su recíproca voluntas de prorroga en contrato con TREINTA (30) DIAS DE ANTICIPACIÓN: o bien la voluntad unilateral de alguna de la partes de no prorrogar esta convención con treinta (30) días manifestación que debe ser por escrita…”; de tal manera que, al establecer las mismas partes que no había lo posibilidad de reconducir el contrato en virtud de la prórroga del mismo, la relación arrendaticia que vincula a las partes se encontraba vencida en la duración y la prórroga legal de la misma, es decir el contrato venció el 1 de abril de 2014,
en virtud de la prorroga contractual, y su prorroga legal el 1 de abril de 2017, tal como se precisó anteriormente respecto a la duración del mismo; siendo la distinción irrelevante a los efectos de ejercer la acción de desalojo, conforme al artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “g”, ya que no se distingue si el mismo es a tiempo determinado o indeterminado, al establecer la causal de desalojo: “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”; tampoco establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendado queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble.
En efecto, el arrendador ante la circunstancia de haber vencido el contrato de arrendamiento, bien por haberse vencido el lapso acordado contractualmente por las partes, o la prórroga legal en el caso de que el arrendatario haya optado por hacer uso de ella, queda facultado por la ley para demandar el desalojo del local comercial arrendado, ante la inexistencia de un acuerdo de prórroga o renovación de dicho contrato; y no habiendo la parte demandada demostrado que el contrato objeto de litigio se encontraba vigente o existía una prórroga o renovación del mismo para el momento en que se demandó el desalojo; considera esta Alzada que la pretensión de desalojo intentada resulta procedente por estar conforme a derecho, y debe declararse con lugar en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
III
D I S P O S I T I V A
En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la apelación ejercida por la parte demandante, identificada en autos, contra la decisión proferida por el A quo en fecha 24 de mayo de 2022.
CON LUGAR la demanda de desalojo incoada por la empresa mercantil “INVERSIONES PIERINA C.A.” contra la empresa mercantil “IMPORTADORA BRICEÑO C.A.”, todos identificadas en autos.
Se CONDENA a la parte demandada, empresa mercantil “IMPORTADORA BRICEÑO C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero del estado Trujillo, en fecha 25 de agosto de 1999, bajo el N° 2, Libro 1°, Tomo 10-A, de los libros respectivos, a hacer entrega a la parte demandante, “INVERSIONES PIERINA C.A.”, inscrita ante el Registro Mercantil Primero del estado Trujillo, en fecha 25 de abril de 1994, bajo el N° 44, Libro 1°, Trimestres 2° de los libros respectivos, del inmueble que ocupa como arrendatario constituido por un local para uso comercial distinguido con el N.º 05 ubicado en el Centro Comercial Messina, frente al Terminal de pasajeros de la ciudad de Valera Estado Trujillo.
SE CONDENA en costas del recurso a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así REVOCADO el fallo.
Publíquese y regístrese esta sentencia. Remítase al tribunal de la causa el presente expediente.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, en la ciudad de Trujillo, a los diecisiete (17) días del mes de octubre de dos mil veintidós (2022). 212º y 163º.-

LA JUEZ SUPERIOR PROVISORIA,

Abg. MIREYA CARMONA TORRES.
LA SECRETARIA

Abg. BEIMAR VIVAS BARRETO

En igual fecha y siendo la 11:00 a. m., se publicó la anterior decisión y se dejó copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.

LA SECRETARIA,

Exp. 6444-22