TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL Y DE TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Exp. 6441-22
Dicta el siguiente fallo definitivo.
Cursan las presentes actuaciones por ante este Tribunal Superior por virtud de las apelaciones ejercidas por los abogados Elías Francisco Rad Alvarado y Duglas José Carrillo Hidalgo, inscritos en Inpreabogado bajo los números 23.655 y 145.031, el primero de los abogados nombrados con el carácter de apoderado judicial de los demandados, ciudadanos Vincenzo Simonaro Drago y Anna María Simonaro Vidal, venezolanos, mayores de edad, titilar de la cedula de identidad números E-178.301 y V-16.266.935, respectivamente; y el segundo de los nombrados, apoderado judicial de la parte actora, sociedad mercantil Inversiones Zarao, C. A., representada por su Presidente Gilberto José Colmenares Cols, titular de la cedula de identidad número 9.323.639, contra la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, el 16 de noviembre de 2021.
Oída la apelación en ambos efectos, fueron remitidas las presentes actuaciones a esta Superioridad, en donde se recibieron el 10 de junio de 2022, oportunidad cuando se fijó el acto de informes.
Por tanto, encontrándose este Tribunal dentro del lapso para proferir su fallo, lo hace con base en las siguientes consideraciones.
I
NARRATIVA

Mediante libelo presentado a distribución el 21 de febrero de 2019 y repartido al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, por el ciudadano Gilberto José Colmenares Cols, ut supra identificado, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil Inversiones Zarao, C.A. Rif. J-404027866, e inscrita en el Registro Mercantil Primero del estado Trujillo, en fecha 30 de abril de 2014, bajo el N° 17, Tomo 12-A RMPET, expediente N° 454-13085, y su última acta de Junta Directiva de fecha 20 de mayo de 2018, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Trujillo, en fecha 6 de junio de 2018, bajo el N° 55, Tomo 21-A RMPET.
El actor interpuso la presente demanda por Retracto Legal Arrendaticio y por consecuencia la nulidad del documento de venta efectuada en fecha 18 de septiembre de 2018, por ante el Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, inscrito bajo el N° 2014.203, asiento registral 2, del inmueble matriculado con el N° 453.19.7.2.2741 y correspondiente al libro del folio real del año 2014, por medio del cual el ciudadano Vincenzo Simonaro Drago, ut supra identificada, le vendió pura y simple a la ciudadana Anna María Simonaro Vidal, ya identificada, el local comercial ocupado como arrendataria por la parte actora, sociedad mercantil Inversiones Zarao, C.A. ut supra identifacada, y como consecuencia de esta nulidad se reconozca el derecho de retracto legal, que le asiste a la parte actora, para subrogarse en el lugar de la compradora ciudadana Anna María Simonaro Vidal, de tal forma se le tenga a la parte actora como propietaria del inmueble vendido, todo de conformidad con el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.
Alega el demandante que en fecha 14 de agosto de 2014, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con el ciudadano Vincenzo Simonaro Drago, ut supra identificado, según documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Valera, estado Trujillo, inserto bajo el número 1, Tomo 65, folios 2 hasta el 7, de los libros de autenticaciones, con vigencia a partir del 1 de junio de 2014, por un plazo de un año calendario, la relación arrendaticia continuo así y celebraron nuevos contratos de arrendamiento, por un año de vigencia cada uno, con vigencia cada uno de los contratos a partir del 1 de junio de cada año, y el último de contrato se celebró en fecha 20 de junio de 2017, por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, estado Trujillo, inserto bajo el N° 15, Tomo 67, folio 44 al 46, de los libros de autenticaciones, con vigencia a partir del 1 de junio de 2017, culminando su vigencia en fecha 30 de junio de 2019, dicha vigencia establecida en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Se estableció al inicio de la relación arrendaticia la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), anteriores a las dos (2) reconvenciones monetarias, por lo que en la actualidad sería la cantidad de dos bolívares (Bs. 2,00), y que para finales del mes de diciembre de 2018 aumento a cinco mil bolívares, (Bs. 5.000,00) más el impuesto al valor agregado, (IVA), el demandante de autos puso a disposición del tribunal la cantidad de mil quinientos soberanos (Bs. 1.500,00) para la hipoteca de primer grado que recae sobre el mismo, y depositar los gastos, líquidos e ilíquidos que genere el registro del inmueble a nombre de la parte actora.
Aduce el demandante que el ciudadano Vincenzo Simonaro Drago, se presentó en el local comercial en el mes de mayo de 2018, para entregarle las facturas fiscales de los pagos de los canon de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2018, y manifestó la intención de firmar un nuevo contrato de arrendamiento con el arrendatario actual, que es la parte actora, a lo cual respondió la aceptación de dicha disposición, y solicitó los documentos correspondientes para la elaboración del contrato, manifestando dicho ciudadano que al tener redactado el contrato, lo traería en borrador, para revisarlo y proceder a la firma del nuevo contrato.
Señala el demandante de autos que el arrendatario se presentó en el local comercial a principios del mes de septiembre de 2018, manifestando que tenía problemas personales con su concubina y que por tal motivo no había podido ir en los anteriores meses, y a los fines de reguardar su patrimonio, que la factura del mes de septiembre de 2018, la iba hacer a nombre de la ciudadana Anna María Simonaro Drago, y de la misma manera manifestó que no se preocupará por el contrato que al solventar los problemas personales que tenía iban a firmarlo, lo mismo sucedió con el mes de octubre del 2018.
El ciudadano Vincenzo Simonaro Vidal se presentó en el local comercial a inicios del mes de noviembre del 2018, y le comunico a la parte actora que seguía teniendo problemas personales y que por medio del tribunal su concubina estaba tratando de apropiarse de su dinero, y para resguardar su patrimonio depositara el canon de arrendamiento correspondiente a ese mes en la cuenta personal de su hija ciudadana Anna María Simonaro Vidal, en el banco provincial, y siguió trayendo la factura del canon del talonario a nombre de ella, y que los recibos de los meses septiembre, octubre y noviembre de 2018, eran de numeración correlativa, cosa que a la contadora de la parte actora le causó sospechosa.
Fundamentó la demanda en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en consonancia con los artículos 27, 37, 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 16 y el numeral 5° del artículo 340, 321 y 429 del Código de Procedimiento Civil.
Del mismo modo la parte actora solicitó decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble, consistente al local comercial, descrito en las actas procesales, conforme a los artículos 585, en concordancia con el numeral 3 del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil.
Junto con la demanda la parte actora promovió:
Los estatutos y actas de la junta directiva, de la sociedad mercantil Inversiones Zarao, C.A., Rif. J404027866, ubicada en la avenida 5, con calle 19, Multicentro Comercial El Recreo, local número 11, sector Las Acacias, municipio Valera, estado Trujillo, e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Trujillo, en fecha 30 de abril de 2014, bajo el número 17, Tomo 12-A RMPET, expediente N° 454-13085, y su última acta de Junta Directiva, de fecha 20 de mayo de 2018, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Trujillo, en fecha 6 de junio de 2018, bajo el número 55, Tomo 21-A RMPET.
El contrato de arrendamiento de fecha 14 de agosto de 2014, por medio del cual su representada celebró contrato de arrendamiento, con el ciudadano Vincenzo Simonaro Drago, por ante la Notaría Pública Primera de Valera del estado Trujillo, inserto bajo el N° 01, Tomo 65, folios 2 hasta el 7, de los libros de autenticaciones, con vigencia a partir del 1 de junio de 2014, sobre un inmueble consistente en el local comercial distinguido con el número 11, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Multicentro El Recreo, situado en la avenida 5, con calle 19, sector Las Acacias, Valera, estado Trujillo.
Contrato de arrendamiento, de fecha 20 de junio de 2017, por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, estado Trujillo, inserto bajo el número 15, Tomo 67, folio 44 al 46 de los libros de autenticaciones, con vigencia a partir del 1 de junio de 2017.
Copias de las últimas facturas fiscales del pago de canon de arrendamiento, emitida por el ciudadano Vincenzo Simonaro Drago, correspondiente al mes de abril del año 2018, de fecha 2 de mayo de 2018, signada con el número 0000044.
Copia de las transferencias bancarias, correspondientes a los meses junio, julio y agosto del año 2018.
Copias de la factura fiscal del pago del canon de arrendamiento y la copia de la transferencia bancaria correspondiente al mes de septiembre del año 2018.
Copia de la factura fiscal del pago del canon de arrendamiento y la copia de la transferencia bancaria correspondiente al mes de octubre del año 2018. Copia de la factura fiscal del pago del canon de arrendamiento y la copia de la transferencia bancaria correspondiente al mes de noviembre del año 2018.
Copias de las facturas fiscales del pago del canon de arrendamiento y la copia de la transferencia bancaria correspondiente a los meses de diciembre del año 2018 y enero del año 2019.
Copias de las facturas fiscales y copias de las transferencias, al condominio del Centro Comercial Multicentro El Recreo, relacionado con el local comercial número 11, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Multicentro El Recreo, situado en la avenida 5, con calle 19, sector Las Acacias, Valera, estado Trujillo, relacionadas con el pago del condominio de los meses de agosto del año 2018, hasta diciembre del año 2018, y enero del año 2019.
Documento de venta mediante el cual el ciudadano Vincenzo Simonaro Drago, en fecha 18 de septiembre de 2018, le vendió el local que ocupa su representada a la ciudadana Anna María Simonaro Vidal, protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, inscrito bajo el número 2014.203, asiento registral 2, del inmueble matriculado con el número 453.19.7.2.2741, correspondiente al libro del folio real del año 2014.
El 2 de julio de 2019, la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda, mediante la cual rechazó, negó, y contradijo en todas y cada una de las partes la temeraria e infundada demanda que por retracto legal y nulidad de venta, interpuso la parte actora contra los demandados, convino conforme consta de los contratos de arrendamientos celebrados entre las partes, dicha relación arrendaticia se inició el 1 de junio de 2014, por el plazo de un (1) año y en donde se estipuló en la cláusula tercera del último de los contratos de arrendamientos antes referido, lo siguiente:
“…En caso, de que el “ARRENDATARIO” siguiese ocupando el inmueble luego del vencimiento del contrato y no se hubiese suscrito uno nuevo, ambas partes asumen desde ya que se trataría entonces del periodo de prórroga legal que le otorga de manera potestativa la arrendataria, de conformidad con el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, N° 40.418, de fecha 23 de Mayo de 2.014…” (sic).
Señala la parte demandada, en su escrito que la parte actora estaba haciendo uso de la prórroga legal establecida en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que para el 1 de junio de 2019, la prórroga legal se encuentra vencida, de acuerdo a la cláusula tercera ut supra señalada, en el contrato de arrendamiento.
Igualmente convino sobre el documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, el 18 de septiembre de 2018, bajo el número 2014.203, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 453.19.7.2.2741, correspondiente al Libro del folio real del año 2014, mediante la cual el ciudadano Vincenzo Simonaro le vendió a la ciudadana Anna María Simonaro Vidal, ya identificados, el inmueble objeto de este litigio.
Conforme al artículo 1.133 del Código Civil quedó sin efecto por acuerdo entre las parte, según documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, el 6 de marzo de 2019, bajo el N° 2014.203, asiento registral 3 del inmueble matriculado con el N° 453.19.7.2.2741 y correspondiente al libro del folio real del año 2014, lo que a juicio de los demandados es improcedente la acción que aquí se demanda por nulidad y retracto legal, cursante a los folios 122 al 146.
En dicho escrito de contestación de la demanda presentado por los demandados, advierte que tal como lo afirma la parte actora que canceló los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre de 2018, a nombre de Anna María Simonaro Vidal, así mismo estaba notificada de la cesión de compra venta celebrada entre los ciudadanos Anna María Simonaro Vidal y Vincenzo Simonaro Drago, y conforme al artículo 1.550 del Código Civil, y que al aceptar el cambio de propietario, cuando le expidió los referidos recibos de pago de alquiler, la ciudadana Anna María Simonaro Vidal.
Alega que, conforme al artículo 1.547 del Código Civil, concatenada con la sentencia dictada por el Tribunal Supremo de Justica, Sala de Casación Civil, de fecha 18 de julio de 2016, estableciendo el lapso de 40 días contados a partir de la fecha de inscripción de la escritura para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio, se observa que dicha acción esta caduca. En base a todas estas consideraciones los demandados solicitaron al tribunal A quo declarará improcedente la acción de retracto legal y nulidad de negocio jurídico.
Promovió las siguientes probanzas:
Documento de compra venta, celebrado entre las partes entre el ciudadano Vincenzo Simonaro Drago, y la ciudadana Anna María Simonaro Vidal, debidamente protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, el 18 de septiembre de 2018, bajo el número 2014.203, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el número 453.19.7.2.2741 correspondiente al libro del folio real del año 2014.
Documento de disolución celebrado entre el ciudadano Vincenzo Simonaro Drago y la ciudadana Anna María Simonaro Vidal, ya identificados, debidamente protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, el 6 de marzo de 2019, bajo el número 2014.203, asiento registral 3 del inmueble matriculado con el número 453.19.7.2.2741, correspondiente al libro del folio real del año 2014.
Contrato de arrendamiento celebrado el 14 de agosto de 2014, entre el ciudadano Vincenzo Simonaro Drago y la sociedad Mercantil INVERSIONES ZARAO, C.A., ante la Notaría Pública Primera de Valera del estado Trujillo, inserto bajo el N° 01, Tomo 65, folios 2 hasta el 7, de los libros de autenticaciones.
Asimismo la parte demandada reconvino a la parte actora, por acción de cumplimiento por vencimiento de la prórroga legal, conforme a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del estado Trujillo, el 20 de junio de 2017, bajo el N° 15, Tomo 67, concatenado con los artículos 26 y 40 literal “g”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil, para que la parte actora convenga o en su defecto sea obligado por el tribunal a hacer entrega del local comercial.
El 11 de julio de 2019, la parte actora, presentó escrito interponiendo denuncia de fraude procesal, basado en el documento que los demandados suscribieron a los 13 días de haberse interpuesto dicha demanda por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgado de Municipio Primero, Segundo y Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Cirscunscripción Judicial, por ante el Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal, del estado Trujillo, inscrito bajo el número 2014.203, asiento registral 2, del inmueble matriculado con el número 453.19.7.2.2741, correspondiente al libro del folio real del año 2014, de fecha 6 de marzo de 2019, mediante la cual dejaron sin efecto alguno el negocio celebrado el 18 de septiembre de 2018, y el ciudadano Vincenzo Simonaro Drago le vendió el local comercial a la ciudadana Anna María Simonaro Vidal, conforme al artículo 38 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para que se le garanticen los garantías constitucionales establecida en el artículo 257 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela, los artículos 17 y 607 del Código de Procedimiento Civil, igualmente citó algunas jurisprudencias del Tribunal Supremo de Justicia, agregó anexos, cursante a los folios del 149 al 187.
El 19 de julio de 2019, el coapoderado judicial abogado Duglas Carrillo, inscrito en Inpreabogado bajo el número 145.031, presentó escrito de contestación de la reconvención, junto con recaudos, propuesta por la parte demandada en el presente juicio, en donde expone que la acción de retracto legal arrendaticio y nulidad de venta que fue la acción que dio origen inicial a esta demanda, tiene naturaleza declarativa y constitutiva, y la reconvención planteada por los ciudadanos Vincenzo Simonaro Drago y Anna María Simonaro Vidal, la intentan por acción de cumplimiento por vencimiento de la prórroga legal, y está es de condena, a juicio del coapoderado judicial, estás acciones se excluyen mutuamente, y son contrarias entre sí, y son completamente irreconciliables e improcedentes, solicitando sea declarada inadmisible dicha reconvención planteada por la parte demandada.
En auto dictado el 26 de julio de 2019, por el tribunal de la causa, el cual cursa en el expediente principal y en la incidencia, ordenó: PRIMERO: la apertura del procedimiento incidental supletorio, y aperturar la articulación probatoria, de 8 días para que las partes demostrarán la existencia o no del fraude procesal denunciado, conforme al artículo 607 del Código de Procedimiento Civil; SEGUNDO: ordenó seguir con el curso de la causa principal, y ordenó suspender la etapa de fijación de la audiencia de juicio; TERCERO: se ordenó notificar a las partes intervinientes en el presente juicio, cursante a los folios 201 al 205.
Durante el lapso probatorio de la incidencia la parte actora-denunciante presentó escrito el 2 de octubre de 2019, promovió:
Copia fotostática del documento de arrendamiento de fecha 14 de agosto de 2014, celebrado por ante la Notaría Pública Primera de Valera, estado Trujillo, inserto bajo el número 1, Tomo 65, con vigencia a partir del 1 de junio de 2014, por un plazo de un año relacionado con el alquiler de un inmueble consistente en el local comercial distinguido con el número 11, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Multicentro El Recreo, situado en el avenida 5, con calle 19, sector Las Acacias, Valera, estado Trujillo.
Copia fotostática del contrato de arrendamiento de fecha 20 de junio de 2017, por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, estado Trujillo, inserto bajo el Número 15, Tomo 67, con vigencia a partir del 1 de junio de 2017, por un plazo de un año relacionado con el alquiler de un inmueble consistente en el local comercial distinguido con el número 11, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Multicentro El Recreo, situado en la avenida 5, con calle 19, sector Las Acacias, Valera, estado Trujillo.
Copia simple de las facturas fiscales signadas con los números 000002, 000004 y 000005, emitidas por la ciudadana Anna María Simonaro Vidal, Rif. V-162669350, correspondientes al pago del alquiler de los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2018 y enero del año 2019, del local número 11, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Multicentro El Recreo, situado en la avenida 5, con calle 19, sector Las Acacias, Valera, estado Trujillo, propiedad de la ciudadana Anna María Simonaro Vidal, Rif, V-162669350.
Copia fotostática del documento de venta mediante el cual el ciudadano Vincenzo Simonaro Drago, en fecha 18 de septiembre de 2018, le vendió el local número 11, ubicado en la planta baja, del Centro Comercial Multicentro El Recreo, situado en la avenida 5, con calle 19, sector Las Acacias, Valera, estado Trujillo, que ocupa su representado como arrendataria a la ciudadana Anna María Simonaro Vidal, según consta de documento de fecha 18 de septiembre de 2018, protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, inscrito bajo el número 2014.203, asiento registral 2, del inmueble matriculado con el número 453.19.7.2.2741.
Copia fotostática del documento de fecha 6 de marzo de 2019, protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, inscrito bajo el número 2014.203, asiento registral 3, del inmueble matriculado con el número 453.19.7.2.2741 corrrespondiente al libro del folio real del año 2014, mediante la cual los ciudadanos Vincenzo Simonaro Drago, y Anna María Simonaro Vidal, ya identificados, dejaron sin efecto alguno la venta del inmueble que ocupa su representada como arrendataria, celebrado en fecha 18 de septiembre de 2018, protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, inscrito bajo el número 2014.203. asiento registral 2, del inmueble matriculado con el número 453.19.7.2.2741 correspondiente al libro del folio real del año 2014.
Promovió prueba de informes a los fines de que oficien al Banco Mercantil Banesco, ubicado en la avenida 6, con calle La Paz, edificio Banesco, sector plata uno, Valera, estado Trujillo, a objeto que informe quien es el titular de la cuenta signada con el número 0134-0188-86-1881029909, copia sellada de los recibos de transferencia a terceros, a otro banco, realizados desde la cuenta corriente número 0134-0188-86-1881029909 y realizados en los meses marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2019.
En escrito presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, en el cuaderno de la incidencia, el 2 de octubre de 2019, mediante la cual alegó que la denuncia por fraude procesal formulada por la parte actora se debe tramitar y decidir por juicio ordinario y no por vía incidental, con fundamento en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, solicitó la improcedencia del fraude procesal; igualmente alega que las partes disolvieron la compra venta celebrada sobre el local comercial objeto de este litigio, y que se celebró con antelación a esta demanda, conforme al artículo 1.133 ejusdem.
Mediante acta levantada el 31 de enero de 2020, a las nueve y treinta minutos de la mañana (9:30 a.m.), día y hora fijado para la celebración de la audiencia preliminar conforme al primer aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se dejó constancia que estuvieron presente ambas partes junto con sus abogados asistentes en la sala del tribunal de la causa, y cada uno tuvo su derecho de palabra, cursantes a los folios 225 al 227 del presente expediente.
El coapoderado judicial de la parte actora presentó ante el tribunal de la causa, escrito de consideraciones de la audiencia preliminar, en la cual lo fundamenta en los artículos 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, señaló en su escrito que la anulación de la venta realizada por los demandados de autos va en contravención de lo establecido en el artículo 1.166 del Código Civil, ya que el contrato de venta disuelto o revocado, ya había causado un derecho a un tercero, que en este caso es a la arrendataria quedando plenamente demostrado que la disolución o revocación de la venta del inmueble, fue posterior a la introducción de esta demanda en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinario y Ejecutores de Medidas de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de esta Circunscripción Judicial.
Así mismo en dicho escrito el apoderado judicial de la parte actora no conviene en la reconvención realizada en su contra por la parte demandada, la cual contraviene normas de orden público, conforme al artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil, del mismo modo no conviene en la demanda por desalojo por vencimiento del contrato, en virtud de que la misma se intentó un mes posterior al vencimiento de la prórroga legal, lo cual el arrendamiento se presume renovado, por cuanto el arrendador continuo recibiendo los cánones de arrendamiento, y en ningún momento se generó un rechazo de los mismos, o en ningún momento fueron reversados a la cuenta del arrendatario, generando con esto un consentimiento tácito por aceptación, y así se renovó de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil, convirtiendo el contrato en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, ya que la prórroga legal de acuerdo al contrato venció el 31 de mayo de 2019, cursante a los folios 228 al 233.
El 13 de febrero de 2020 se agregaron los escritos de pruebas presentados por ambas partes.
El tribunal de la causa levantó acta de la audiencia de juicio realizada el 1 de noviembre de 2021, en la cual se dejó constancia que estuvieron presente las partes con sus respectivos abogados, mediante la cual declaró sin lugar la presente demanda, y ordenó levantar la medida preventiva decretada sobre el local comercial objeto del presente litigio, y se ordena oficiar lo conducente conforme al artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, dicho fallo se publicará en extenso.
El 16 de noviembre de 2021 el tribunal de la causa, dicto sentencia definitiva en extenso en la que declaro: “PRIMERO: SIN LUGAR la presente demanda, incoada por la parte actora ciudadano Gilberto José Colmenares Cols, actuando con el carácter de Presidente de la empresa Inversiones Zarao, C.A. SEGUNDO: IMPROCEDENTE el fraude incidental propuesto por la parte actora, TERCERO: IMPROCEDENTE, la reconvención planteada por la parte demandada, CUARTO: SE ORDENA levantar la medida preventiva decretada sobre el local comercial del presente litigio, y librar los oficios al Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo.” (sic)
En diligencia de fecha 19 de noviembre de 2021 el apoderado judicial de la parte demandada apelo de la decisión dictada por el tribunal de la causa, la cual fue oída por auto de fecha 24 de noviembre de 2021, en ambos efectos, y remitida a este Juzgado Superior.
Por auto de fecha 10 de junio de 2022 se le dio entrada y se fijó el término para presentar informes en esta alzada.
El apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de informes el 15 de julio de 2022, en esta alzada, alegando la nulidad de la sentencia definitiva dictada por el tribunal de municipio, ya que en la misma no se decidió todo lo alegado y probado en autos, ya que el fraude procesal, demostrado en la audiencia de juicio, y que el juez en la decisión lo omitió, de conformidad con el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, y por el vicio de incongruencia, en reiterada doctrinas las cuales cito algunas en dicho escrito, se ha señalado que el mismo constituye infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5 ejusdem. Del mismo modo el apoderado judicial alega que no se hizo la notificación de venta al verdadero representante legal de la sociedad mercantil Inversiones Zarao, C.A. y que se promovió y probó los extremos de los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cursante a los folios 326 al 333.
El apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes donde fundamentó su apelación en los artículos 12, 1.133, 1.159 y 1.601 del Código Civil, en concordancia con el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y jurisprudencias citadas en el escrito, y solicitó declare con lugar la reconvención propuesta y se ordene el desalojo del inmueble objeto del presente litigio, cursante a los folios 334 al 336.
En los términos antes expuestos quedó trabada la presente litis que pasa a resolver esta Superioridad con base en las siguientes apreciaciones.
SOBRE LO TEMPESTIVO DE LOS INFORMES PRESENTADOS POR LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA
La parte demandada en escrito de observaciones presentados en fecha 15 de julio de 2022, al no haberlo presentado dentro del término señalado en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, por lo que solicita se decrete la extemporaneidad de los informes de la parte actora.
En torno a este punto sobre la validez y tempestividad de la presentación de informes de manera anticipada, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha sentado criterio, sobre los siguientes argumentos:
"...atendiendo al fin y con apoyo a los criterios sostenidos por la Sala Constitucional entre otros en las sentencias de fechas 02 de Marzo de 2004 y 11 de Diciembre de 2001, y por los procesalistas patrios RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE y ARISTIDES RENGEL ROMBERG, que admiten la tempestividad de actuaciones anticipadas al lograrse el cometido perseguido y el interés de la parte en el ejercicio del derecho a la defensa" (sic).
Sentado el criterio jurisprudencial, el cual es compartido por esta juzgadora, se infiere que la presentación de informes de manera anticipada y que fuera realizada por el apoderado judicial de la parte actora, resulta evidentemente extemporáneo por anticipado, pues el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil señala termino para la presentación de informes; sin embargo, no puede sancionarse con la invalidez y extemporaneidad de los informes presentados porque con ello se estaría vulnerando, a la parte actora, su derecho a la defensa y al debido proceso; aunado al hecho de que con tal actitud la parte apelante indica el interés inmediato de fundamentar su apelación a través de los informes y atacar la sentencia delatada en apelación. En consecuencia, la solicitud esgrimida por el apoderado judicial de los demandados en punto a la extemporaneidad por anticipada, resulta no ha lugar en derecho. Así se decide.
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Tratándose la presente controversia de acción de retracto legal arrendaticio ejercido por la sociedad mercantil Inversiones Zarao, C. A., representada por su Presidente Gilberto José Colmenares Cols, en contra de los ciudadanos Vincenzo Simonaro Drago y Anna María Simonaro Vidal, a objeto de que se les reconozca el derecho de preferencia para adquirir el inmueble que les fuera arrendado, conformado por un (1) local comercial, ubicado en la avenida 5, con calle 19, Multicentro Comercial El Recreo, local N° 11, sector Las Acacias, municipio Valera, estado Trujillo; habiendo la parte actora denunciado un fraude procesal por parte de los ciudadanos Vincenzo Simonaro Drago y Anna María Simonaro Vidal; y por su lado los demandados negaron, rechazaron y contradijeron la presente demanda en cada una de sus partes; igualmente alegan que conforme al artículo 1.547 del Código Civil, que estable el lapso de 40 días contados a partir de la fecha de inscripción de la escritura para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio, se observa que dicha acción esta caduca, por lo que solicitaron al tribunal A quo declarará improcedente la acción de retracto legal y nulidad de negocio jurídico.
Asimismo reconvinieron en la misma por cumplimiento de contrato por vencimiento del término de la aludida relación arrendaticia, y respecto al fraude denunciado señalaron que la denuncia por fraude procesal formulada por la parte actora se debe tramitar y decidir por juicio ordinario y no por vía incidental, con fundamento en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, por lo que solicitaron la improcedencia del fraude procesal; igualmente alega que las partes disolvieron la compra venta celebrada sobre el local comercial objeto de este litigio, y que se celebró con antelación a esta demanda, conforme al artículo 1.133 ejusdem.
La parte actora-reconvenida y denunciante del fraude procesal, junto con la demanda promovió:
Los estatutos y actas de la junta directiva, de la sociedad mercantil Inversiones Zarao, C.A., Rif. J404027866, ubicada en la avenida 5, con calle 19, Multicentro Comercial El Recreo, local número 11, sector Las Acacias, municipio Valera, estado Trujillo, e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Trujillo, en fecha 30 de abril de 2014, bajo el número 17, Tomo 12-A RMPET, expediente N° 454-13085, y su última acta de Junta Directiva, de fecha 20 de mayo de 2018, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Trujillo, en fecha 6 de junio de 2018, bajo el número 55, Tomo 21-A RMPET.
El contrato de arrendamiento de fecha 14 de agosto de 2014, por medio del cual su representada celebró contrato de arrendamiento, con el ciudadano Vincenzo Simonaro Drago, por ante la Notaría Pública Primera de Valera del estado Trujillo, inserto bajo el N° 01, Tomo 65, folios 2 hasta el 7, de los libros de autenticaciones, con vigencia a partir del 1 de junio de 2014, sobre un inmueble consistente en el local comercial distinguido con el número 11, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Multicentro El Recreo, situado en la avenida 5, con calle 19, sector Las Acacias, Valera, estado Trujillo.
Contrato de arrendamiento, de fecha 20 de junio de 2017, por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, estado Trujillo, inserto bajo el número 15, Tomo 67, folio 44 al 46 de los libros de autenticaciones, con vigencia a partir del 1 de junio de 2017.
Copias de las últimas facturas fiscales del pago de canon de arrendamiento, emitida por el ciudadano Vincenzo Simonaro Drago, correspondiente al mes de abril del año 2018, de fecha 2 de mayo de 2018, signada con el número 0000044.
Copia de las transferencias bancarias, correspondientes a los meses junio, julio y agosto del año 2018.
Copias de la factura fiscal del pago del canon de arrendamiento y la copia de la transferencia bancaria correspondiente al mes de septiembre del año 2018.
Copia de la factura fiscal del pago del canon de arrendamiento y la copia de la transferencia bancaria correspondiente al mes de octubre del año 2018. Copia de la factura fiscal del pago del canon de arrendamiento y la copia de la transferencia bancaria correspondiente al mes de noviembre del año 2018.
Copias de las facturas fiscales del pago del canon de arrendamiento y la copia de la transferencia bancaria correspondiente a los meses de diciembre del año 2018 y enero del año 2019.
Copias de las facturas fiscales y copias de las transferencias, al condominio del Centro Comercial Multicentro El Recreo, relacionado con el local comercial número 11, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Multicentro El Recreo, situado en la avenida 5, con calle 19, sector Las Acacias, Valera, estado Trujillo, relacionadas con el pago del condominio de los meses de agosto del año 2018, hasta diciembre del año 2018, y enero del año 2019.
Documento de venta mediante el cual el ciudadano Vincenzo Simonaro Drago, en fecha 18 de septiembre de 2018, le vendió el local que ocupa su representada a la ciudadana Anna María Simonaro Vidal, protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, inscrito bajo el número 2014.203, asiento registral 2, del inmueble matriculado con el número 453.19.7.2.2741, correspondiente al libro del folio real del año 2014.
En la correspondiente etapa probatoria promovió las pruebas documentales que consignó junto con la demanda, y sobre el mérito de la causa trajo:
La prueba de informes, mediante la cual solicitó que el tribunal oficie al banco Banesco a los fines de que la entidad bancaria informe quien es el titular de la cuenta corriente número 0134-0188-86-1881029909, que envíe copia sellada del recibo de transferencia a terceros a otro banco, realizado desde la cuenta corriente número 0134-0188-86-1881029909, recibo número 113258966999, de fecha 12 de marzo de 2019; de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente que oficie a la oficina del Servicio Nacional de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), para que informe si la ciudadana Anna María Simonaro Vidal, es contribuyente ordinario, si ha realizado los pagos del Impuesto al Valor Agregado, de las retenciones realizadas a la sociedad mercantil Inversiones Zarao, C.A. realizadas con el talonario fiscal de la numeración 0001 al 0050, correspondientes a las retenciones de los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2018 y enero del año 2019.
Por su lado, la parte accionada-reconviniente junto con la contestación a la demanda y la reconvención promovió:
Documento de compra venta, celebrado entre las partes entre el ciudadano Vincenzo Simonaro Drago, y la ciudadana Anna María Simonaro Vidal, debidamente protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, el 18 de septiembre de 2018, bajo el número 2014.203, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el número 453.19.7.2.2741 correspondiente al libro del folio real del año 2014.
Documento de disolución celebrado entre el ciudadano Vincenzo Simonaro Drago y la ciudadana Anna María Simonaro Vidal, ya identificados, debidamente protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, el 6 de marzo de 2019, bajo el número 2014.203, asiento registral 3 del inmueble matriculado con el número 453.19.7.2.2741, correspondiente al libro del folio real del año 2014.
Contrato de arrendamiento celebrado el 14 de agosto de 2014, entre el ciudadano Vincenzo Simonaro Drago y la sociedad Mercantil INVERSIONES ZARAO, C.A., ante la Notaría Pública Primera de Valera del estado Trujillo, inserto bajo el N° 01, Tomo 65, folios 2 hasta el 7, de los libros de autenticaciones.
Y en la etapa procesal promovió los mismos documentales que fueron promovidos con la contestación y la reconvención.
Documento de compra venta, celebrado entre las partes entre el ciudadano Vincenzo Simonaro Drago, y la ciudadana Anna María Simonaro Vidal, debidamente protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, el 18 de septiembre de 2018, bajo el número 2014.203, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el número 453.19.7.2.2741 correspondiente al libro del folio real del año 2014.
Documento de disolución celebrado entre el ciudadano Vincenzo Simonaro Drago y la ciudadana Anna María Simonaro Vidal, ya identificados, debidamente protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, el 6 de marzo de 2019, bajo el número 2014.203, asiento registral 3 del inmueble matriculado con el número 453.19.7.2.2741, correspondiente al libro del folio real del año 2014.
Contrato de arrendamiento celebrado el 14 de agosto de 2014, entre el ciudadano Vincenzo Simonaro Drago y la sociedad Mercantil INVERSIONES ZARAO, C.A., ante la Notaría Pública Primera de Valera del estado Trujillo, inserto bajo el N° 01, Tomo 65, folios 2 hasta el 7, de los libros de autenticaciones.
Procede a analizar la sentencia delatada y de tal análisis se observa que en el punto denominado "CONSIDERACIONES PARA DECIDIR", el A quo expresó textualmente, lo siguiente:
"...REGLA GENERAL DE VALORIZACIÓN DE PRUEBAS
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS (…)

...Conforme en lo pauto en el artículo 509 de la Ley Adjetiva Civil el cual reza: “ los jueces deben analizar y buscar todas cuantas pruebas hayan producidos, aunque aquellas que a su juicio no fueran idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual se el criterio del juez respeto de ellas”. Aunado en intima consonancia con el articulo 12 ibidem el cual exponen:
“artículo 12: “ los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer los limites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho a menos de que la ley faculte con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar medios de convicción fuera de estos, ni suplir exposiciones o argumento de hecho no alegados ni probados.
El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren contentivos en la experiencia común o máximas de experiencia...omissis” (negritas del tribunal)
De la normativa antes citada es oportuno relatar que por máximas de experiencias se entiende:
Conjunto de conclusiones empíricas fundadas sobre la observación de lo que ocurre comúnmente y susceptible de adquirir validez general para: justipreciar las pruebas producidas en un proceso. …omisis...” (sic, negrillas del texto)
El juzgado a quo en referencia a las pruebas documentales, señala:
“...Este Juzgador observa que el accionante en el escrito libelar hace referencia al documento de venta protocolizado ante la Oficina del Registro Público Inmobiliario de los Municipios Valera y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo en fecha 18 de septiembre de 2018 donde el ciudadano VICENZO SIMONARO DRAGO realiza la venta del local comercial objeto del litigio a la ciudadana ANNA MARIA SIMONARO VIDAL, hecho que sustenta su pretensión y convenido en el escrito de promoción de pruebas de la VICENZO SIMONARO DRAGO parte demandada al afirma que...” Convengo, conforme al documento protocolizado por ante Oficina del Registro Público Inmobiliario de los Municipios Valera y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo en fecha 18 de septiembre de 2018, bajo el Nº 2014.203, Asiento registral 2 del Inmueble matriculado en el N.º 543.19.7.2.2741 y correspondiente al libro del Folio Real del año 2014, donde el ciudadano VICENZO SIMONARO DRAGO, le vendió a la ciudadana ANNA MARIA SIMONARO VIDAl (SIC), observa este juzgador que tratándose de un documento publico que no fue tacho contra la parte que se opone en la oportunidad de ley, el mismo tiene valor probatorio debe ser valorado conforme las previsiones de los artículos 429 del código de procedimiento civil y 1359 del código civil como demostrativo de la venta realizada.
Seguidamente este Juzgador aprecia el documento de disolución de la venta hecha en fecha 6 de marzo de 2019 y su anverso, donde la operación se compra-venta quedo sin efecto por acuerdo entre las partes...Este Juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del código de procedimiento civil y 1.357 y 1.359 del código civil ...
En relación a los contratos de arrendamiento de fecha 14 de agosto de 2014 y 20 de junio de 2017, este sentenciador observa que tratándose de un documento que consta de fe publica y que no fue tachado por la parte contra quien se opone en la oportunidad de ley, el mismo tiene valor probatorio, y debe ser valorado conforme a las previsiones de los artículos 429 del código de procedimiento civil y 1.357 y 1.359 del código civil como demostrativo de la relación arrendaticia...” (sic, negrillas y mayúsculas en el texto)
En referencia a la prueba de notificación ofertiva, señaló:
“...Ahora bien este Juzgador ratifica y le da valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del código de procedimiento civil y 1.357 y 1.359 del código civil a la notificación practicada por la Notaria Publica Segunda de Municipio Valera Estado Trujillo, de fecha 18 de Junio de 2018 la cual consta en autos en el folio 263 con referencia a que el ciudadano VICENZO SIMONARO DRAGO ofrece en venta el local comercial del presente litigio a la Compañía Anónima INVERSIONES ZARAO, C.A; representada por su presidente OSCAR JOSE MATHEUS BRICEÑO, quien para esa fecha fungía con todas las de la ley cono representante legal de la empresa y quien suscribió los contratos de arrendamientos de fechas 14 de agosto de 2014 y fecha 20 de junio de 2017 inserto en los folios 33 al 39 y donde este ultimo, o sea el representante legal de dicha empresa tenia la cualidad y la obligación para obligarla, conforme a la clausula de los estatutos que reposan en el Registro Mercantil de la Compañía Anónima de INVERSIONES ZARAO, C.A; ya que por intermedio del referido notario publico quien designo a la funcionaria CARMEN TERESA OSECHA MARQUEZ en fecha 18 de Junio de 2018 “MANIFIESTO SU VOLUNTAD DE NO ADQUIRIR EL CITADO INMUEBLE DEL PRESENTE LITIGIO”, o (litisconsorcio) donde no manifiesta no dice nada en lo absoluto con actitud pasiva y en silencio donde no advierte, o no ponen conocimiento a lo oferente que para ese momento no tenia cualidad como presidente ni accionista de la empresa ZARAO, C.A, según consta del acta de Asamblea Extraordinaria de Accionista de fecha 20 de mayo de 2018, registrada el 6 de junio de 2018, bajo el numero 55, tomo 21-A del Registro Competente. ( Negrilla para el Tribunal). Se evidencia en actas procesales que el ciudadano, representante legal de la Empresa OSCAR JOSE MATHEUS BRICEÑO con anterioridad como se ilustra en el folio 27 vende su paquete accionario, puesto que en el “ SEGUNDO PUNTO del acta de Asamblea se realizo la venta de acciones de la compañía” y así lo señala el orden día concerniente a la venta de acciones donde los socios OSCAR JOSE MATHEUS BRICEÑO Y MORAIMA JOSEFINA UZCATEGUI OLMOS manifiesta de forma conjunta su intención de vender la totalidad del paquete accionario que posee renunciando recíprocamente el derecho de adquirir las acciones del otro socio y por cuanto se encuentre presente invitados especiales los ciudadanos GILBERTO JOSE COLMENARES BRICEÑO Y MORAIMA JOSEFINA UZCATEGUI OLMOS manifiestan de forma conjunta su intensión de vender la totalidad del paquete de accionario que poseen en la compañía renunciando recíprocamente del derecho de adquirir las acciones del otro socio, y por cuanto se encuentran presentes como invitados especiales de los ciudadanos GILBERTO JOSE COLMENARES COLS Y REINA DEL VALLE NAVA DE COLMENARES...omisis… y se procede a materializar de la siguiente forma y manera: el ciudadano GILBERTO JOSE COLMENARES le compra al socio OSCAR JOSE MATHEUS BRICEÑO la totalidad de sus acciones, las 50 (cincuenta acciones) con valor nominal de tres mil bolívares (bs 3.000,00) y paga en efectivo la cantidad de ciento cincuenta mil bolívares (bs 150.000,00) manifestando el vendedor recibida a su entera y cabal satisfacción, procediendo a realizar el traspaso en el libro de accionistas...omissis… y se desprende en el folio 30 en el anverso en dicha acta de asamblea que el cargo de presidente se nombra al socio JOSE GILBERTO COLMENARES COLS...omissis...(Negrilla para el Tribunal)… se evidencia que que esta registrada dicha acta de asamblea presentándola en fecha 06 de junio de 2018 para su inscripción en el registro mercantil, fijación y publicación se inscribe en el registro de comercio bajo el numero. 55, TOMO 21-A RMPET en la misma fecha. Ahora bien este tribunal observa que no se puede desechar la preferencia ofertiva que quedo demostrado en autos en cumplimiento del procedimiento de la ley especial por asumir que no se realizo en la persona que tenia la cualidad de Presidente por cuanto no consta en autos el conocimiento cierto de que el ciudadano VICENZO SIMONARO DRAGO conoció la venta de acciones realizadas por el ciudadano OSCAR JOSE MATHEUS BRICEÑO por lo que este tribunal da por cierto y probado la preferencia ofertiva realizada por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Valera y en vista que el arrendatario inquilino no acepto la venta, goza el propietario del derecho de realizar la venta del local comercial a terceros y posterior extinguir la venta...” (sic, negrillas y mayúsculas en el texto),
En referencia al fraude incidental, determinó: “...Considera este juzgador que los fundamentos esgrimidos por la parte demandante en su escrito de incidencia pretende confundir la presente acción por cuanto se observa en actas procesales que se hizo notificación de preferencia ofertiva que consta en el folio 262 y 263 establecida en el artículo 38 con rango valor y fuerza de ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual fue autentica por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Valera del Estado Trujillo y visto que el ciudadano arrendador y propietario VICENZO SIMONARO DRAGO trasladó a la Notaria Publica en la persona de CARMEN OSECHAS MARQUEZ , funcionaria autorizada la cual notifico al representante legal y mayor accionista OSCAR JOSE MATHEUS BRICEÑO arrendatario inquilino conforme a lo establecido en los contratos de arrendamientos que cursan a los folios 51 y 57 del cuaderno de incidencias, este en ejercicio, en la cualidad de arrendatario notificó por escrito al oferente dentro del lapso legal establecido en el articulo 38 su decisión de no comprar el inmueble quedando en libertad el arrendador propietario de vender el local comercial a terceros, por lo que el punto previo por fraude incidental se declara improcedente...” (sic, mayúsculas en el texto).
Y en relación a la reconvención, dictaminó: “...Ahora bien, este Juzgador después de haber realizado un estudio exhaustivo determina que en la reconvención planteada se intenta la acción por cumplimiento por vencimiento de la prorroga legal, acciones que se excluyen mutuamente y son contrarias entre si, dado que la acción pretendida de la demanda principal como es el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO y en consecuencia la nulidad de la venta, es de naturaleza constitutiva y declarativa, mientras que la acción de CUMPLIMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, es de condena, lo que evidencia que las pretensiones se excluyen mutuamente, por lo que no pueden ser acumulados de conformidad al artículo 78 del código de procedimiento civil, por tal razón la presente reconvención se declara improcedente… con respecto a la prueba de informes una vez ha sido declarado improcedente la reconvención, este juzgador nada tiene que valorar en dicha prueba…” (sic, mayúsculas en el texto).
Observa este Juzgado Superior, que el A quo incurrió en una falta absoluta de valoración de las pruebas promovidas en el presente juicio, tanto por la parte actora-reconvenida como la demandante-reconviniente, asi como del presunto fraude procesal y que resultaban trascendentales y definitivas para el dispositivo del fallo, pues, tal como lo ha señalado reiteradamente la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en múltiples fallos, es esencial que el juez motive la sentencia para que no aparezca como un acto arbitrario y voluntarioso del juzgador.
Sobre este particular, resulta oportuno destacar que en sentencia del 25 de abril de 2000 (caso Gladys Rodríguez de Bello), dicha Sala dispuso:
“...El objeto principal de este requisito de motivación, es el control frente a la arbitrariedad de los jueces, por cuanto el dispositivo de sus sentencias debe ser el producto de un razonamiento lógico de todo lo probado y alegado en autos, ya que sólo a través de este razonamiento podrán establecer los verdaderos elementos que le sirvieron de fundamento para decidir, así como el derecho aplicable al caso en concreto, verificándose de esta manera la legalidad de lo decidido. Por otra parte, la motivación de la sentencia, garantiza el derecho a la defensa de las partes, ya que éstas al conocer los motivos de la decisión, tendrán los elementos necesarios para poder conocer -y eventualmente atacar- las razones que utilizaron los órganos encargados de administrar justicia para desestimar sus pretensiones”. (sic).
Por otro lado, la mencionada Sala ha expresado criterio sobre las características esenciales que configuran el vicio de silencio de pruebas, en sentencia número 62 dictada el 5 de abril de 2001, en el expediente número 99, caso de Eudoxia Rojas contra Pacca Cumanacoa, al expresar:

"…Ahora bien, para la procedencia de este tipo de denuncias, el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, exige que la infracción de derecho sea determinante en el dispositivo de la sentencia, pues de lo contrario la casación sería inútil.
Corresponderá a la Sala determinar en cada caso, la influencia del examen de la prueba en la decisión. A título de ejemplo, puede mencionarse los siguientes casos:
1.) La prueba silenciada se refiere a hechos manifiestamente impertinentes con los discutidos en el proceso, como ocurre si en el interdicto por despojo, el juez no examina la factura de compra de una nevera.
2.) El medio probatorio es ineficaz, pues no fue promovido y evacuado de conformidad con los requisitos exigidos en la ley, como sucede, cuando de las pruebas documentales promovidas por los litigantes, omite el análisis de un recibo antiquísimo que fue consignado como modelo de una cancelación, idéntica a la pretendida, el cual es emanado de un tercero ajeno al juicio y no fue ratificado. En consecuencia, se denuncia el vicio de silencio de prueba con lo cual habría que casar la sentencia de alzada para que el juez de reenvío la valore y determine que al no ser ratificada en el proceso, la misma queda desestimada, de esta manera se estaría profiriendo una nueva decisión para señalar tan evidente declaratoria.
3.) La prueba que no fue analizada se refiere a hechos que resultaron establecidos por el juez, con base en otra prueba que por disposición legal tiene mayor eficacia probatoria, como ocurre si en un juicio por reivindicación el juez hubiese silenciado un documento privado, y si hubiese valorado un documento público ambas referidas a la propiedad del inmueble, pues en ningún caso el primero podría enervar la fuerza probatoria del segundo; y,
4.) La prueba silenciada es manifiestamente ilegal, pues la ley dispone que los hechos no pueden ser establecidos por un determinado medio de prueba; por ejemplo, el artículo 1.387 del Código Civil, prevé que no es admisible la prueba de testigo para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto excede de dos mil bolívares (Bs.2.000,oo).
5) Los casos en los cuales se promueve una prueba sin indicar el objeto de la misma, lo cual impide al contrario cumplir el mandato del artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, y al juez acatar lo previsto en el 398 eiusdem.
En los casos mencionados, existe una razón de derecho que impide el examen de la prueba, lo cual pone de manifiesto su ineficacia probatoria y, por ende, la imposibilidad de influir de forma determinante en el dispositivo del fallo’.
Por último, es oportuno señalar que si el juez valora la prueba y le otorga un valor probatorio que no le corresponde por ley, no existe silencio de prueba, pues el juez si se pronuncia sobre el medio incorporado al proceso, lo que existe es un error de juzgamiento, por haber infringido el juez una regla de valoración de la prueba, que es otra de las modalidades previstas en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil…” (sic).

De acuerdo con la jurisprudencia parcialmente transcrita, se puede inferir que el silencio de pruebas se configura cuando el juzgador ignora por completo el medio probatorio o hace mención de él pero no expresa su mérito probatorio, ya que el juez tiene el deber de valorar todas y cada una de las pruebas presentadas por las partes en el proceso.
Por consiguiente, esta sentenciadora considera que la actuación del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valera, Motatan, San Rafael de Carvajal y Escuque del estado Trujillo, debió extenderse a cumplir la función que le impone el ordenamiento jurídico, para garantizar la estabilidad de la sentencia; por lo que no se corresponde a la normativa legal, la sentencia en la que el juez se limite a mencionar las pruebas presentadas por las partes, sin proceder al análisis de todas y cada una de las pruebas cursantes en los autos, ya que no existe motivación del por qué y cómo se apreció cada medio probatorio para dar como resultado que se estimara sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio, la improcedencia del fraude denunciado, y la inadmisibilidad de la acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento; de lo cual se deriva necesariamente que tal sentencia así proferida adolece de una falta de razonamiento lógico y legítimo, ya que sólo mencionó y apreció documentales consistentes en estatutos y actas de la junta directiva, de la sociedad mercantil Inversiones Zarao, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Trujillo, en fecha 30 de abril de 2014, bajo el número 17, Tomo 12-A RMPET, expediente N° 454-13085, y su última acta de Junta Directiva, de fecha 20 de mayo de 2018, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Trujillo, en fecha 6 de junio de 2018, bajo el número 55, Tomo 21-A RMPET, documento de venta mediante entre el ciudadano Vincenzo Simonaro Drago, en fecha 18 de septiembre de 2018, y la ciudadana Anna María Simonaro Vidal, protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, inscrito bajo el número 2014.203, asiento registral 2, del inmueble matriculado con el número 453.19.7.2.2741, correspondiente al libro del folio real del año 2014, el contrato de arrendamiento de fecha 14 de agosto de 2014, celebrado ante la Notaría Pública Primera de Valera del estado Trujillo, inserto bajo el N° 01, Tomo 65, folios 2 hasta el 7, de los libros de autenticaciones, contrato de arrendamiento, de fecha 20 de junio de 2017, por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, estado Trujillo, inserto bajo el número 15, Tomo 67, folio 44 al 46 de los libros de autenticaciones; sin embargo las demás documentales que fueron promovidas por la parte actora-reconvenida en la demanda, asi como la prueba de informes no fueron analizadas por el juzgado a quo.
Asimismo, el sentenciador omitió resolver el alegato invocado por la demandada, referente a la caducidad de la acción ejercida por el actor, por lo que incurrió en incongruencia negativa al dejar de pronunciarse sobre un hecho controvertido, infringiendo los artículos 12 y 243 ordinal 5 del Código de Procedimiento Civil.
En efecto, considera quien aquí juzga que con el vicio de silencio de prueba quedó comprobada la inmotivación de la sentencia cuestionada, asi como era obligatorio para el a quo, pronunciarse respecto a la caducidad alegada, y al no haberlo hecho incurrió en una incongruencia negativa por omisión de pronunciamiento; motivo por el cual resultan procedentes las apelaciones ejercidas por los apoderados judiciales de la parte actora-reconvenida y demandada-reconviniente, y en consecuencia, debe anularse la sentencia apelada, y se debe reponer la causa al estado de que se emita nuevo pronunciamiento por el juez a quo que le corresponda conocer, que conlleve la debida exhaustividad en el fallo que ha de recaer en la presente causa. Así se Decide.
Como consecuencia del presente pronunciamiento, esta alzada se ve impedida de pronunciarse sobre el mérito de la causa. Así se declara.
III
DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR las apelaciones ejercidas por los apoderados judiciales de las partes intervinientes en este proceso, contra la decisión dictada por el A quo el 16 de noviembre de 2021.
Se REPONE la causa al estado de que el A quo que le corresponda conocer, profiera nueva sentencia sin incurrir en los vicios que se han dejado señalados en este fallo.
Queda ANULADO el fallo apelado.
No hay condena en costas, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese la presente sentencia. Remítase al Tribunal de la causa el presente expediente, en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en la ciudad de Trujillo, el veintiuno (21) de octubre de dos mil veintidós (2022). 212º y 163º.-
LA JUEZA SUPERIOR PROVISORIA,

Abg. MIREYA CARMONA TORRES
LA SECRETARIA,
Abg. BEIMAR VIVAS BARRETO

En igual fecha y siendo las 2:00 p.m., se publicó la anterior decisión, dejándose copia certificada de la misma en el archivo de este Tribunal.
LA SECRETARIA,

EXP. 6441-22