REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, trece de abril de dos mil veintitrés
212º y 164º
ASUNTO: KC01-R-2022-000032 (MANUAL-R-2022-002389)
PARTE DEMANDANTE: FUNDACIÓN CIVIL CASA DE ORACIÓN, debidamente protocolizada ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 04 de agosto de 2005, quedando inserto bajo el N° 33, Tomo 10, Protocolo Primero, representada por su Presidente ciudadano ROGELIO ANTONIO MORA AREVALO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-4.813.917.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: WILLIANS GUILLERMO OCANTO BASTIDAS, GERARDO AMADO CARILLO PÉREZ, ANDY WLADIMIR MARCHÁN GONZÁLEZ y EDGAR COLAGIACOMO, abogados e inscritos debidamente en el Inpreabogado bajo los N° 219.879, 102.007, 219.885 y 263.499 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedades mercantiles INVERSIONES ZETA EFE C.A. y C.A. EFE ZETA INVERSIONES, la primera debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el N° 02, Tomo 5-A de fecha 01/08/1988 representada por el ciudadano FRANCISCO JOSÉ GÓMEZ BANOLA venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-11.588.275; y la segunda, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el N° 60, Tomo 1-A, de fecha 03/05/1977, representada por el ciudadano ATILIO GIOVANNI FIOR ZURLO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-3.538.865, consecutivamente.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE CO-DEMANDADA INVERSIONES ZETA EFE C.A.: SARAY ELENA UGEL G. abogada debidamente inscrita en el I.P.S.A, bajo el N° 31.952.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE CO-DEMANDADA C.A. EFE ZETA INVERSIONES: MARCOS ALEJANDRO RODRÍGUEZ ARISPE, OMAR HERNÁNDEZ SALAZAR, LUIS RAFAEL MELÉNDEZ GARCIA, ALEJANDRO RAFAEL VILLEGAS CASTILLO, abogados inscritos debidamente en el I.P.S.A bajo los N° 53.291, 13.304, 90.001 y 50.821 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
En fecha 01 de agosto de 2022, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el asunto identificado con la nomenclatura N° KP02-V-2017-002226, juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoado por la FUNDACIÓN CIVIL CASA DE ORACIÓN, contra las sociedades mercantiles INVERSIONES ZETA EFE C.A. y C.A. EFE ZETA INVERSIONES, dictó sentencia al tenor siguiente:
“…En consecuencia, y por las razones antes expuestas y en mérito de las anteriores consideraciones este Tribunal administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por LA FUNDACION CIVIL CASA DE ORACION, debidamente protocolizada por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 04 de Agosto del 2005, quedando inserto bajo el N° 33, Tomo 10, Protocolo Primero, representada por su Presidente, ciudadano ROGELIO ANTONIO MORA AREVALO, Venezolano, Titular de la Cedula de Identidad N° V-4.813.917 y de este domicilio, contra las Sociedad Mercantiles INVERSIONES ZETA EFE C.A., debidamente protocolizada por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 01/08/1998, bajo el N° 2, Tomo 5-A, representada por el ciudadano FRANCISCO JOSE GOMEZ BAÑOLA, Venezolana, mayor de edad, Titular de la cedula de Identidad N° V-5.388.190 y de este domicilio; y contra la C.A., EFE ZETA INVERSIONES, debidamente protocolizada por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 03/05/1977, bajo el N° 60, Tomo 1-A, representada por el ciudadano ATILIO GIOVANNI FIOR ZURLO, Venezolano, Titular de la cedula de identidad N° V-3.538.865 y de este domicilio. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA RECONVENCION PROPUESTA POR LAS PARTES CODEMANDADAS. TERCERO: En consecuencia del particular segundo se declara: RESUELTO EL CONTRATO suscrito en fecha 02 de Septiembre del año 2014, por INVERSIONES ZETA EFE C.A; C.A., EFE ZETA INVERSIONES y LA FUNDACION CASA DE ORACION, plenamente identificadas, sobre un (1) local identificado con el número 36, ubicado en el Centro Obelisco en la Avenida Pedro León Torres entre calle 54-A y 55 de la ciudad de Barquisimeto del Estado Lara, el cual tiene un área de DOS MIL SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CUATRO CENTÍMETROS (2076,04), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas NORTE: en 42,4 Mts con estacionamiento de visitantes; SUR: 42,4 Mts con estacionamiento de propietario. ESTE: en 49 Mts con calle 54-A y OESTE: en 49 Mts con pasillos centrales del centro, propiedad esté de las codemandadas. CUARTO: Se niega la entrega del referido local y la INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUCIOS solicitada por la codemandada C.A., EFE ZETA INVERSIONES. QUINTO: De conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costa a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso…”
En fecha 03 de agosto de 2022, los abogados GERARDO AMADO CARILLO y WILLIANS GUILLERMO OCANTO, apoderados judiciales de la parte actora, interpusieron recurso de apelación en contra de sentencia transcrita ut-supra, el a-quo el día 09 de agosto de 2022 oyó la apelación en ambos efectos, en consecuencia, ordena remitir las actas procesales a la URDD Civil del estado Lara, a los fines de ser distribuidas entre los Juzgados Superiores para su posterior solución, correspondiéndole a esta sentenciadora conocer de la causa, por lo que en fecha 19 de septiembre de 2022, le dio entrada y por cuanto se trata de una apelación contra una SENTENCIA DEFINITIVA de Primera Instancia se fijó el VIGESIMO (20°) DÍA DE DESPACHO SIGUIENTE para que las partes presentaren INFORMES, llegado el día 18 de octubre de 2022 se dejó constancia mediante actuación de fecha 19 de octubre del año en curso y se ordenó agregar a los autos el escrito de informes presentado por los abogados GERARDO CARILLO y WILLIANS OCANTO, en su carácter de apoderados judiciales de la parte accionante, dejándose constancia que la parte demandada no presentó escrito ni por si ni por medio de apoderado judicial; por lo que se acoge al lapso establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, para presentar Observaciones, y llegado el día 28 de octubre de 2022, se dejó constancia que ninguna de las partes presentaron escritos ni por si ni por medio de apoderados, acogiéndose el Tribunal al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar y publicar sentencia. Se dijo “Vistos” y siendo esta la oportunidad para decidir, este Juzgado Superior observa:
ANTECEDENTES
Se desprende del expediente pieza N° 01 folios N° uno (01) al nueve (09) frente y vuelto, libelo de demanda, presentado por los abogados Willians Ocanto y Gerardo Carrillo en su condición de apoderados judiciales de LA FUNDACION CIVIL CASA DE ORACION, demanda hecha contra las sociedades mercantiles INVERSIONES ZETA EFE C.A. y C.A. EFE ZETA INVERSIONES, en la cual explanan en nombre de su representada: Que en fecha 02 de septiembre del año 2014, su representada antes identificada, celebró CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA con las sociedades mercantiles INVERSIONES ZETA EFE C.A, empresa debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción judicial del Estado Lara, en fecha 01 de agosto de 1988, bajo el N° 2, tomo 5-A, representada por el ciudadano FRANCISCO JOSÉ GÓMEZ BAÑOLA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-5.388.190, conjuntamente con la sociedad mercantil C.A EFE ZETA INVERSIONES (propietarias vendedoras), empresa debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 3 de mayo de 1977, bajo el N° 60, tomo 1-A, representada por el ciudadano ATILIO GIOVANNI FIOR ZURLO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-3.538.865, sobre un inmueble consistente de un (1) local identificado con el N° 36, ubicado en el Centro Comercial Obelisco en la avenida Pedro León Torres entre calle 54-A y 55 de la ciudad de Barquisimeto del Estado Lara, el cual tiene un área de DOS MIL SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CUATRO CENTÍMETROS (2.076,04), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas NORTE: en 42,4 mts con estacionamiento de visitantes; SUR: 42,4 mts con estacionamiento de propietario. ESTE: en 49 mts con calle 54-A y OESTE: en 49 mts con pasillos centrales del centro. Que las características del local antes mencionado, constan en el documento de condominio, que se encuentra inscrito en la oficina inmobiliaria del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara de fecha 26 de septiembre del año 2011, registrado bajo el N° 12, folios 75, tomo 29 del protocolo de transcripciones del año 2011, y que les pertenece a la parte demandada tal como consta en documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la oficina inmobiliaria del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 11 de mayo del año 1979, registrado bajo el N° 15, Protocolo primero, Tomo segundo y en fecha 25 de octubre del 2005, registrado bajo el N° 9, Tomo 6, Protocolo primero. Que el precio definitivo en dicho contrato privado, fue por la cantidad de CIENTO TRES MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 103.200.000,00), pagaderos en diez (10) cuotas mensuales por la cantidad de DIEZ MILLONES TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (10.320.000,00) cada una, comenzando a cancelar la primera cuota el día 02 de noviembre del año 2014 y la última correspondería pagarla el día 2 de agosto del año 2015. Que se fijó la duración y/o vigencia del contrato por el transcurso de un (01) un año los TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO (365) DÍAS, todo ello quedó plasmado de forma escrita en documento privado consistente de una OPCIÓN DE COMPRA el cual fue reconocido por la parte propietaria-vendedora y que fue firmado en fecha 2 de septiembre del año 2014. Que en fecha 02 de septiembre del 2014, se canceló la cantidad de TRES MILLONES NOVENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (3.096.000,00), por concepto de gastos administrativos, registro y documento de venta, anticipo, honorarios de referido local 36, lo cual fue recibido de manera cabal y conforme por parte de los propietarios vendedores y su abogada. Que el ciudadano FRANCISCO JOSÉ GÓMEZ BAÑOLA, plenamente identificado, en representación de la sociedad mercantil INVERSIONES ZETA EFE C.A y suficientemente autorizado por la sociedad mercantil C.A EFE ZETA INVERSIONES, debidamente representada por el ciudadano ATILIO GIOVANNI FIOR ZURLO, realizó la entrega material y formal del inmueble para su ocupación, a su representada. Que al tomar posesión la parte actora y luego de una inspección se evidenció que el referido inmueble-local necesitaba de manera urgente una serie de inversiones y remodelaciones, ya que, el mismo se encontraba totalmente deteriorado, por ello con la firma del contrato de opción de compra venta de inmediato se entregó a su representada el uso y ocupación con el fin para que procedieran a realizar inversiones, en razón y el ánimo directo y exclusivo de que sería propietaria y dueña, siendo que solo estaba pendiente cancelar el precio acordado en bolívares, moneda de curso legal, tal y como se pactó en la cláusula SEGUNDA del contrato de opción de compra venta. Que desde el 05 de septiembre de 2014, la parte actora procedió a realizar una serie de inversiones en el inmueble para las cuales ha aportado una cantidad superior al monto adeudado lo cual puede ser corroborado mediante inspecciones, experticias y avalúos. Que por la magnitud de las inversiones requeridas, la cual presuntamente eran desconocida por las codemandadas y no había sido estimada por las propietarias vendedoras se justificó con ellos la entrega material apresurada y la consideración del precio y la modalidad de los pagos parciales en (10) cuotas cómo se especificó en el contrato de opción de compra venta en la cláusula SEGUNDA, así mismo, estableció qué se debe considerar que el precio fijado para el momento de la firma en septiembre del año 2014, ya era superior al valor real del inmueble, para ese entonces más aún cuando el inmueble requería una inversión de tal magnitud, sin embargo su representada siempre actuando de buena fe y honrando el compromiso pactado de manera escrita y verbal, antes de llegar el día correspondiente al pago de la primera cuota, es decir antes del día 02 de noviembre del año 2014, día fijado para el pago de la primera cuota 1/10, la misma no fue recibida por las propietarias vendedoras, alegando que ellas preferían un pago único y total del precio, y que además era necesario fijar otro documento, desde ese momento su representada intentó siempre de manera anticipada y antes del vencimiento del tiempo pactado en la opción de compraventa, cancelar el monto total de la deuda pendiente por concepto del precio, ante un posible colapso económico, inflación entre otros factores, que en efecto se materializaron posteriormente y que de igual forma no necesitan ser probado por el tribunal por ser un hecho notorio y comunicacional, reconocido y aceptado por el gobierno y demás instituciones financieras acreditadas por el Estado, cifras publicadas módicamente por el Banco Central de Venezuela, que demuestran una inflación desproporcionada desde el año 2014 hasta la presente fecha.
Que para el día 01 noviembre el año 2014, (un día antes del pago de la primera cuota pactada respecto al pago del precio), la abogada SARAY UGEL, plenamente identificada, representante legal de INVERSIONES ZETA EFE C.A y C.A EFE ZETA INVERSIONES, exigen a su representada la SUSCRIPCIÓN OBLIGATORIA DE UN CONTRATO SIMULADO DE ARRENDAMIENTO, presuntamente necesario para efecto de pago de condominio y suscripción de otros servicio, dentro del Centro donde se encuentra ubicado el inmueble y que según ello garantizaba una mejor permanencia a su representada mientras se termina de cancelar el precio restante. Que vale acotar para el momento de ese "contrato de arrendamiento simulado" el ciudadano ROGELIO ANTONIO MORA ARÉVALO, se encontraba total y absolutamente desasistido y sin asesoría de un abogado de su confianza, adicionalmente destacaron que el ciudadano antes mencionado es el representante legal de la Fundación y firma en su nombre, tal como lo facultan los estatutos, pero su profesión y oficio no es abogado o conocedor de las leyes y menos sobre documento simulado, su función es servidor, predicador, pastor y sus estudios son en la teología, por ello actúa siempre bajo los principios de la buena fe y la palabra de Dios, por lo tanto no puede el ciudadano ROGELIO ANTONIO MORA ARÉVALO, pensar que las personas con quienes viene contratando y negociando de buena fe, todos ya identificados, los cuales ratificaron que ya habían recibido dinero y de mala fe, lo inducen a firmar un contrato, contentivo de un arrendamiento simulado, para posteriormente usarlo en su contra y así haber preconstituido una posible prueba a futuro como en efecto lo hicieron. Que las actuaciones por parte de las firmas mercantiles antes identificadas, devienen de un plan o estrategia maquinado por los propietarios vendedores, para que alguien le rescatara el inmueble del gran deterioro y estado de abandono en que se encontraba, y estos luego recuperarlo por cualquier vía judicial ya que estaban a punto de perderlo, (porque se encontraban prácticamente destruido y a riesgo de ser invadido o expropiado), y que nuevamente destacaron fue remodelado, mejorado y acondicionado por su representada que en este caso ha sido la víctima. Que el contrato de arrendamiento fue suscrito en fecha 01 de noviembre de 2014 hasta el mes de julio de 2015, dos meses antes del vencimiento de la opción, las propietarias vendedoras en el contrato de opción, incrementaron su indiferencia actitud pasiva y poco interesada en recibir el pago total del precio en bolívares, como en varias oportunidades lo manifestaron, sin embargo su representada insistía en cumplir con el pago ya que eso era lo que se había pactado en el documento de opción que quedó por escrito. Que las demandadas se niegan de manera rotunda a recibir el pago del precio restante en bolívares y en consecuencia a no realizar la venta con su tradición legal por ante el Registro Público correspondiente, dicha evasión la venían realizando de manera muy práctica y sencilla, ya que no era posible ubicar a ninguno de los dos representantes legales de las firmas comerciales, ya que el ciudadano FRANCISCO JOSÉ GÓMEZ BAÑOLA la mayoría de las veces se encontraba en Europa en la República de Italia y el ciudadano ATILIO GIOVANNI FIOR ZURLO, se encontraba domiciliado en la ciudad de Caracas y siempre delegó esta negociación al otro copropietario es decir, durante los 365 días de vigencia del contrato de opción de compra, fue imposible realizar los pagos de las cuotas correspondientes, ya que no había quién lo recibiera, tampoco su representada podría proceder a realizar una oferta real de pago, porque siempre se trabajó bajo el principio de buena fe, y de llegar a un acuerdo satisfactorio para ambas partes, entendiendo la realidad sobre la situación y colapso económico que sufrió el país desde el año 2014 hasta la presente que afectó negociaciones, justiprecio y valor de las cosas, por ello su representada siempre estuvo y está dispuesta a cumplir con sus obligaciones pendientes frente a las propietarias conforme a lo pactado por escrito cómo lo pactado de manera verbal que estas últimas no consideraron y por ello les obligan a proceder por esta vía, visto que de esta manera, su representada entendió que había sido producto de un plan fraudulento, práctica común realizada por las propietarias INVERSIONES ZETA EFE C.A y C.A EFE ZETA INVERSIONES, y sus representantes legales, ya que esta figura la realizan de la siguiente forma: Entregan el inmueble deteriorado y en peligro de invasión, hacen que las personas compradoras inviertan, realicen remodelaciones, entre otras y luego se niegan a recibir el precio, jugando con la inflación e incremento natural de nuestra economía, preparan pruebas falsas y simuladas como en el presente caso, un contrato de arrendamiento y luego desconocen la verdadera negociación o esperan que la opción de compra expire, y proceden a demandar un desalojo por la ley de arrendamiento especial bajo un procedimiento expedito, y de esa forma recuperan el inmueble con una sentencia, planteando una realidad o hecho totalmente falso convalidados por una sentencia judicial dictada por un tribunal competente, configurando de forma material una conducta típica y adecuada conocida como delito de fraude procesal, (que se ventila por ante instancias en materia penal) vista está receta, ante la materialización y negativa de recibir el pago del precio, en fecha 13 octubre del 2015 las firmas mercantiles INVERSIONES ZETA EFE C.A. y C.A. EFE ZETA INVERSIONES, proceden a demandar por ante el JUEZ SEXTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, el supuesto arrendamiento, utilizando un instrumento consistente del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de noviembre del año 2014, el cual reclamaron fue realizado de mala fe, por parte de la abogada SARAY UGEL, de manera simulada y preconstituida, en dicho proceso llevado por ante el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, bajo el asunto signado con la nomenclatura Nº KP02-V-2015-2678.
Que su representada cumplió con casi todo y cada uno de los requisitos exigidos en el contrato de opción de compra venta en cuestión, entregándole a los propietarios vendedores como ya se dijo una cantidad de dinero acordada al momento de realizar la negociación tal y como ellos mismos lo reconocen al suscribir el contrato de opción de compra venta y al emitir el recibo de pago correspondiente, que abarca varios conceptos, además que es muy importante destacar que su representada no ha sido demandada en ningún momento por incumplimiento de contrato por parte de los propietarios vendedores, más si la realización de manera fraudulenta de una demanda por desocupación de inmueble por arrendamiento de local, que no tiene nada que ver con la negociación real. Igualmente, algo que nunca fue recibido el monto restante del pago y/o las cuotas correspondientes al pago del precio convenido por la parte de los propietarios vendedores por los hechos y motivos ya explicados, en consecuencia su representada FUNDACIÓN CASA DE ORACIÓN continúa sin poder hacer valer sus derechos legítimos como propietario, sin poder obtener la firma definitiva del documento de compraventa, por parte de los propietarios vendedores ante el Registro Público y quiénes nuevamente consiguieron hasta la fecha, una sentencia que en cualquier momento ordenara el desalojo del inmueble sobre el cual su representada invirtió, mejoró y rescató con el ánimo de dueño, solo quedando pendiente cancelar el precio acordado en los términos y condiciones impuestas siempre por los mismos propietarios vendedores, en el documento que sirve de instrumento fundamental de la demanda. Finalmente, fundamentó la demanda en lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil Venezolano vigente y solicita de esta manera el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta, celebrado entre las partes en fecha 02 de septiembre del año 2014, así mismo, solicitó formalmente que se obligue a los referidos demandados o en su defecto ellos sean condenados por este tribunal a darle cumplimiento de manera definitiva al contrato y posteriormente a protocolizar por ante el Registro Inmobiliario correspondiente el documento definitivo de venta de local anteriormente identificado, ubicado en el Centro Comercial Obelisco de esta ciudad de Barquisimeto, avenida Pedro León Torres entre calles 54-A y 55. Por consiguiente, que fuere declarada con lugar la demanda, con la condenatoria a los codemandados plenamente identificados, al pago de las costas procesales calculadas prudencialmente por el tribunal y estimó la demanda en la cantidad de CIENTO TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 130.000.000,00) equivalentes a CUATROCIENTAS TREINTA Y TRES MIL TRESCIENTAS TREINTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 433333).
En fecha 02 de julio de 2018 la abogado Saray Elena Ugel en su condición de apoderada judicial de la firma mercantil co-demandada INVERSIONES ZETA EFE C.A procede a dar contestación de la demanda en los siguientes términos: Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda introducida, alegando en nombre de su representada que se suscribió contrato de opción de compra venta en fecha 02 de septiembre del 2014, sobre un local comercial signado con el N° 36, situado este, en el Centro Comercial Obelisco, ubicado en la avenida Pedro León Torres entre calle 54-A y 55 de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara. Igualmente, alegó que se estableció en la cláusula tercera del contrato un lapso de vigencia de trescientos sesenta y cinco (365) días calendario, es decir, hasta el 01 de septiembre del año 2015, y para la fecha de interposición de la demanda la opción de compra venta, se encontraba vencida por 2 años, dos meses y 21 días y así fue confesado en el libelo de la demanda por la parte actora. Que se estableció en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, la obligación de cancelar mensualmente a partir del día 02 de noviembre del 2014, por diez (10) meses consecutivos, la cantidad de DIEZ MILLONES TRESCIENTOS VEINTE MIL SIN CENTIMOS (Bs.10.320.000,00), lo cual no hizo ni ha hecho hasta la presente fecha y así fue confesado por la parte demandante en el libelo de la demanda. Que se le hizo entrega al optante del local comercial objeto del contrato según lo establecido en la cláusula quinta, y así lo confiesa la demandante en el libelo de la demanda. Que en virtud de que el lapso para ejercer la opción de compra venta venció en fecha 01 de septiembre del 2015 y visto que la demandante no hizo uso de los sus derechos para hacer efectiva su opción de compra a través de los mecanismos que solo le pertenecían a esta en el lapso previsto, así como también incumplió con las obligaciones establecidas en el contrato de opción de compra venta, por cuanto no consta en autos haber efectuado pago alguno a su representada y por lo cual se obligó la demandante en el contrato de opción de compra venta; en definitiva por la confesión de todos estos hechos en el libelo de la demanda, es por lo que solicitó al tribunal a-quo, declarar SIN LUGAR la demanda con sus respectivas condenatorias en costas. De esta manera, fundamentó su escrito en lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, así como en la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de junio del 2015 expediente signado con la nomenclatura N° 14-0662.
Aunado a ello, en el acto anterior la parte co-demandada procedió a Reconvenir de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, bajo los siguientes términos: Que en fecha 02 de septiembre del 2014 su representada la sociedad mercantil INVERSIONES ZETA EFE C.A suscribió CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA con la FUNDACIÓN CASA DE ORACIÓN, registrada por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 04 de agosto del 2005, bajo el N° 33, tomo 10, protocolo primero, representada por su presidente, el ciudadano ROGELIO ANTONIO MORA ARÉVALO, titular de la cédula de identidad N° V-4.813.917 sobre un local comercial signado con el N° 36 situado en el Centro Comercial Obelisco, ubicado en la avenida Pedro León Torres entre calle 54-A y 55, de la ciudad de Barquisimeto, estado Lara, por un lapso de trescientos sesenta y cinco (365) días calendario tal cómo se especifica en la cláusula tercera del mismo. También, se estableció en la cláusula quinta la entrega y ocupación del local a la optante, y en la cláusula segunda, la obligación de cancelar mensualmente a partir del día 02 de noviembre del 2014, por diez (10) meses consecutivos, la cantidad de bolívares DÍEZ MILLONES TRESCIENTOS VEINTE MIL SIN CENTIMOS (Bs. 10.320.000,00).
Que por cuanto para la fecha se encuentra vencida la opción a compra venta suscrita y la fecha para que la reconvenida pudiese ejercer su opción, siendo así, que la reconvenida se encuentra ocupando ilegalmente el local y puesto que no canceló los montos adeudados, incumpliendo con su obligación contraída en la cláusula segunda del contrato, plantean la Reconvención en la acción establecida en el artículo 1.167 de Código Civil, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO contra la FUNDACIÓN CASA DE ORACIÓN, para que reconozca, o en su defecto sea declarado por el Tribunal lo siguiente: Primero: Qué son ciertos los hechos narrados e indubitables los recaudos acompañados y en consecuencia convenga la reconvenida Fundación Casa de Oración, que en fecha 02 de septiembre del 2014 suscribió contrato de opción de compra venta de local comercial signado con el N° 36, situado este, en el Centro Comercial Obelisco, ubicado en la avenida Pedro León Torres entre calles 54-A y 55 de la ciudad de Barquisimeto, estado Lara, o en su defecto el Tribunal así lo declare. Segundo: Qué convenga la reconvenida en qué no hizo uso de sus derechos de ejercer la opción de compra venta en el tiempo hábil de trescientos sesenta y cinco (365) días calendario tal cómo se especifica en la cláusula tercera de la misma o en su defecto el tribunal así lo declare. Tercero: Que convenga la reconvenida en que incumplió con su obligación de cancelar mensualmente a partir del día 02 de noviembre del 2014, por diez (10) meses consecutivos, la cantidad de DIEZ MILLONES TRESCIENTOS VEINTE MIL SIN CENTIMOS (Bs. 10.320.000,00), o en su defecto el tribunal así lo declare. Cuarto: Que convenga la reconvenida en hacer entrega del local comercial signado con el N° 36, situado este, en el Centro Comercial Obelisco, ubicado en la avenida Pedro León Torres entre calle 54-A y 55 de la ciudad de Barquisimeto estado Lara, el cual ocupa y le fue entregado en virtud de la opción a compra suscrita o en su defecto el tribunal así lo declare. Quinto: Que convenga la reconvenida en pagar las costas y costos de los procesos prudencialmente calculados, o en su defecto el tribunal así lo condene. A los fines de determinar la cuantía de la RECONVENCION, estimó la misma en la cantidad de CIENTO TRES MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 103.200.000,00) es decir, OCHENTA Y SEIS MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (86.000 U.T). Finalmente, solicitó que la RECONVENCION fuere admitida conforme derecho y declarada con lugar en la definitiva.
Consta en el folio Nº ciento setenta y tres (173) pieza N° 01, que el Tribunal a-quo admitió en fecha 06 de julio de 2018 la reconvención propuesta por la parte co-demandada INVERSIONES ZETA EFE C.A en contra de la FUNDACIÓN CASA DE ORACIÓN, así mismo advirtió a la parte demandante que debería contestar la misma al QUINTO DÍA DE DESPACHO SIGUIENTE, todo de conformidad con el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil. Por consiguiente, en fecha 13 de julio de 2018 la representación judicial de la parte actora-reconvenida procedió a dar contestación de la forma siguiente: Rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, la reconvención instaurada en contra de su mandante, por no ser cierta la totalidad de los hechos narrados en ella, por estar tergiversada la verdad, es por ello que de manera firme y expresa contradicen en el texto, las aseveraciones ilustradas en el escrito de reconvención interpuesto, y solo dicha representación judicial, coinciden en lo mencionado en "Los hechos" sobre la existencia y celebración del contrato de compra-venta entre INVERSIONES ZETA EFE C.A, C.A. EFE ZETA INVERSIONES y la FUNDACIÓN CASA DE ORACIÓN, documento que fue acompañado por ambas partes en la causa, por lo tanto dicho documento plenamente reconocido y aceptado entre ambas partes produce plena validez y eficacia y representa la verdadera naturaleza y objeto de lo que allí se celebró. Señaló que en el escrito de contestación de la parte co-demandada INVERSIONES ZETA EFE C.A, no existe rechazo ni contradicción respecto a la entrega voluntaria que se hizo a su representada, así como también las inversiones y mejoras realizadas al inmueble, por tanto debe tenerse cómo cierto y aceptadas dicho convenimiento por las partes intervinientes. Que la demandada reconviniente alega la falta de pago de la cantidad establecida en bolívares en el contrato suscrito en fecha 02 de septiembre del año 2014, por CIENTO TRES MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 103.200.000,00), los cuales debían comenzar a cancelarse a partir del día 02 de noviembre del año 2014, obviando como es de su conveniencia otros hechos tales como que la abogada SARAY UGEL plenamente identificada, en esa misma fecha recibió la cantidad de TRES MILLONES NOVENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.096.000,00), cantidad equivalente o llevada al mercado cambiario correspondiente a la fecha 02 de septiembre del año 2014, cuyo valor para el momento era de OCHENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 86,00), por cada un (01) DÓLAR, es decir que fueron entregado conforme a ese recibo en pagado en bolívares la primera cantidad o pago equivalente a TREINTA Y SEIS MIL DOLARES AMERICANOS ($36.000,00), por varios conceptos, gastos administrativos, registro y documento de venta, anticipo honorarios, del referido local 36 tal y como consta en recibo que se acompañó en el libelo de la demanda y consta plenamente en auto, obviando también que los días siguientes luego de este importante pago, y justo antes de la fecha pactada el día 02 de noviembre del año 2014, comenzó el plan fraudulento de estafa, realizando y obligando al comprador a suscribir un contrato de arrendamiento el cual luego pretendiera utilizar para obtener un desalojo. Que la abogada SARAY UGEL, en su condición de representante legal de las empresas INVERSIONES ZETA EFE C.A y C.A. EFE ZETA INVERSIONES, estaba debidamente facultada por estas para recibir dinero correspondiente al pago de los precios por concepto de ventas de los inmueble, y por instrucciones de su mandante esta última se negó a recibir los pagos, intentando así de manera fraudulenta demandar por desalojo o desocupación del local. Que encontrándose vencido el referido contrato, es de ilustrar que en materia contractual, en el caso que las partes no cumplieran con su obligación de manera voluntaria y automática, se apertura un lapso o tiempo para intentar la acción judicial correspondiente y de acuerdo a la ley adjetiva es de 10 años, siendo que aseverado por la parte demandada-reconveniente, que una vez vencido el contrato la parte afectada pierda automáticamente los derechos a reclamaciones judiciales. En base al argumento fundamento de la reconvención respecto a qué la reconvenida se encuentra ocupando ilegalmente el local resulta descabellado e inconcebible tal fundamento o causal, ya que tal como lo indicó el contrato de opción de compra venta el inmueble fue entregado conforme a la cláusula quinta, el día 02 de noviembre de 2014 con la intención de que su representante ocupara, invirtiera y construyera con el ánimo de dueño, por ello alegar en esta instancia que se trata de una ocupación ilegal no solo constituye un irrespeto al tribunal que conoce la causa sino a las partes intervinientes quiénes están claras y ambas reconocen la existencia como validez y eficacia de un contrato de opción suscrito objeto de la demanda, por ello en nombre de su representada negó y rechazó el argumento y fundamento, por no ser este una causal de resolución de contrato, solicitó de manera expresa se desestime y rechace tal argumento de resolución de contrato por no existir tal motivo como causal de la misma. Del mismo modo, con respecto al tercer argumento o causal alegado como la resolución "que no se canceló los montos adeudados incumpliendo sus obligaciones" el mismo ha sido analizado y explicado, ut supra, y solo es imputable al vendedor, por la renuncia y negativa de recibir los pagos de las cuotas del precio además que su representada fue demandada por la parte vendedora en virtud de un falso arrendamiento, cómo se puede cancelar el precio a alguien que se niega a recibir y que de paso te demanda por una causa, hecho o motivo totalmente falso y alejado de la realidad, fundamentando una práctica desleal conocida como fraude procesal, lo cual fue desestimado en el tribunal superior que conoció la causa y qué será demostrado en el lapso probatorio respectivo y en este acto de manera formal en nombre de su representada negó y rechazó tal argumento y fundamento, por no ser este una causal de resolución de contrato por ello solicitó de manera expresa se desestime y rechace el argumento de falta de pago como causal de resolución del contrato por no existir tal motivo como causal de la misma, ya que según la jurisprudencia y doctrina la mora del deudor no es causal de resolución lo cual indicó seria demostrado en el lapso probatorio respectivo. Solicitando en base a todos los argumentos alegados y expuestos, tanto el punto previo como en el fondo de la contestación declarar sin lugar la reconvención con todos los pronunciamientos de ley en base a los argumentos de hecho y de derecho invocados.
Por su lado, se desprende de las actas procesales, que en fecha 02 de marzo del 2020, la representación judicial de la parte co-demandada C.A. EFE ZETA INVERSIONES encontrándose en la oportunidad legal para dar contestación de la demanda, anunció lo siguiente: Arguyó que es cierto que su representada, conjuntamente con INVERSIONES ZETA EFE C.A ambas plenamente identificadas, celebró en fecha 02 de septiembre del año 2014, un contrato de opción de compra-venta, con la FUNDACIÓN CASA DE ORACIÓN, sobre un inmueble constituido por un local, identificado con el número 36, ubicado en el Centro Comercial Obelisco, en la avenida Pedro León Torres entre calles 54-A y 55 de la ciudad de Barquisimeto estado Lara, cuyas medidas, linderos, datos de registro y demás determinaciones constan plenamente en autos. Igualmente, estableció que es cierto el precio definitivo de la opción de compra venta es la cantidad de CIENTO TRES MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (103.200.000,00) pagaderos en diez (10) cuotas mensuales por la cantidad de DIEZ MILLONES TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 10.320.000,00), cada una, comenzando a cancelar la primera cuota el día 02 de noviembre del año 2014 y la última para pagar la el día 02 de agosto del año 2015.
Bajo este mismo orden de ideas, rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes (con excepción de los hechos admitidos en el capítulo l del escrito) la relación de los hechos y los fundamentos derecho en qué basa la pretensión la parte actora. Rechazo, negó y contradijo indicando que no fue público y notorio, que los centros comerciales de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara, tuviesen un riesgo potencial de ser invadidos o expropiados, cuestión ésta totalmente falsa, por cuanto no ocurrió lo citado por la parte demandante. Igualmente, rechazó, negó y contradijo, que el mencionado inmueble, necesitare de manera urgente inversiones y/o remodelaciones por encontrarse totalmente deteriorado, debió la parte actora denunciar los supuestos vicios o defectos ocultos, notificándosele de tales vicios a los vendedores, teniendo la opción de rescindir el contrato de opción a compra-venta, quedando disuelto el vínculo contractual, cuestión está que no realizó y por cuanto el contrato siguió vigente, la principal obligación del comprador, era pagar el precio acordado, específicamente las diez (10) cuotas convenidas, que hasta la presente fecha no ha pagado, por lo que el comprador incumplió el contrato de opción de compra-venta y no la parte demandada, como quiere hacer ver el demandante. Que la obligación principal del comprador FUNDACIÓN CASA DE ORACIÓN, era pagar el precio establecido en el contrato, y en el supuesto negado, más no aceptado, que hubiese que hacer reparaciones al inmueble objeto de la opción a compra-venta, era necesario, pertinente y obligatorio, notificarle por escrito a LAS VENDEDORAS, de tales irregularidades y estás autorizar a EL COMPRADOR por escrito, las reparaciones y/o inversiones requeridas, en efecto, no corre inserto en autos autorización por escrito por parte de la parte demandada, por lo que son inadmisibles tales hechos narrados. Del mismo modo, rechazó, negó y contradijo, los hechos alegados por la parte actora por falsos, ya que la propietarias vendedoras, nunca rehusaron recibir el pago y en el supuesto negado más no aceptado, que LAS VENDEDORAS, se hubiesen rehusado a recibir el pago, EL COMPRADOR tenía la posibilidad de acudir al órgano jurisdiccional, a realizar el procedimiento de oferta real y consecuencial depósito establecido en el artículo 819 y siguiente, del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en el artículo 1306 del Código Civil Venezolano, a pagar la cuota correspondiente y/o el monto total de la deuda pendiente, cuestión está que EL COMPRADOR no realizó. Así mismo, rechazó, negó y contradijo, por cuanto no existe en la norma, doctrina y jurisprudencia, contrato simulado de arrendamiento, por cuanto el contrato suscrito por la partes, cumple con los requisitos de existencia y de validez establecido los artículos 1141, 1142 y 1143 del Código Civil Venezolano. Que EL COMPRADOR, antes de acudir a solicitar el cumplimiento de la acción de compra-venta, tenía la posibilidad de acudir al órgano jurisdiccional, a realizar el procedimiento de oferta real y consecuencial depósito establecido en el artículo 819 y siguientes, del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en el artículo 1306 del Código Civil Venezolano, cuestión está que no realizó, por lo tanto, la parte demandante, incumplió en pagar la obligación contraída, en el contrato de opción de compra- venta. Que los hechos narrados en los párrafos subsiguientes, en relación al contrato de arrendamiento y a la demanda presentada por LAS VENDEDORAS, ante el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, son hechos impertinentes, en el presente procedimiento de opción de compra venta. En definitiva, LA FUNDACIÓN CASA DE ORACIÓN, identificada plenamente, no cumplió con lo establecido en el contrato de opción a compra venta, de pagar el precio, por lo que la parte demandada, procedió en este acto, a RECONVENIR A LA PARTE ACTORA, de acuerdo a lo previsto en artículo 1.167 del Código Civil Venezolano.
Cabe destacar, la reconvención o mutua petición interpuesta por la codemandada-reconviniente C.A EFE ZETA INVERSIONES plantea lo siguiente: Visto que LA FUNDACIÓN CASA DE ORACIÓN, identificada plenamente en autos, no cumplió con lo establecido en el contrato de opción a compra venta, de pagar el precio, procede en nombre de su representada a RECONVENIR a la parte actora, LA FUNDACIÓN CASA DE ORACIÓN, identificada plenamente en autos, para que convenga, o sea condenada por el Tribunal a-quo a la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, sobre el inmueble supra identificado, por el incumplimiento culposo, por parte DEL COMPRADOR, LA FUNDACIÓN CASA DE ORACIÓN, a tenor de lo dispuesto en artículo 1167 del Código Civil Venezolano, más los daños y perjuicios. Que por causa del incumplimiento culposo por parte de EL COMPRADOR, causó un daño patrimonial a su representada, desde el 02 de septiembre del año 2014, fecha en que se celebró el contrato de opción de compra-venta, sobre el referido inmueble, hasta la fecha, ya que LA FUNDACIÓN CASA DE ORACIÓN, ha usado y gozado del inmueble, sin pagar canon de arrendamiento alguno, durante sesenta y seis (66) meses. Además, su representada conjuntamente con INVERSIONES ZETA EFE C.A. identificada plenamente en autos, no pudieron usar, ni gozar del inmueble, supra identificado, así como también no pudieron ofrecer en venta, ni arrendar el inmueble a otras personas, por cuánto existía un contrato de opción a compra-venta y debido a su incumplimiento culposo, es por lo que su representada solicita la RESOLUCIÓN del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil Venezolano. Por todas las razones de hecho y el fundamento de derecho antes expuesto, fijó el daño patrimonial en la cantidad de CUATRO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.950.000.000,00), equivalentes a NOVENTA Y NUEVE MILLONES DE UNIDADES TRIBUTARIAS (99.000.000,00 U.T.); sobre este mismo monto estimó la reconvención. Igualmente, solicitó la corrección monetaria del daño patrimonial causado, por la cantidad DE CUATRO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (bs. 4.950.000.000,00), sea indexada por reajuste de inflación; a tal efecto, pidió se fije por una experticia complementaria del fallo, tomando la cantidad antes indicada, desde el 02 de septiembre del año 2014, hasta que quede definitivamente firme la sentencia. Por último, solicitó que el escrito fuere admitido y sustanciado conforme derecho y se declarare CON LUGAR en la definitiva la RECONVENCIÓN, con todos los pronunciamientos de ley condenando en costas a la parte actora.
En fecha 03 de marzo de 2020 el juzgado de la causa principal admite la reconvención planteada por la sociedad mercantil C.A EFE ZETA INVERSIONES, y estando dentro del lapso para dar contestación al escrito supra identificado de reconvención, la representación judicial de la parte actora-reconvenida abogado EDGAR JOSÉ COLAGIACOMO AVENDAÑO inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nª 263.499, lo hizo bajo los siguientes términos: Rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, la reconvención instaurada en contra de su mandante, por no ser cierto la totalidad de los hechos narrados en ella, por estar tergiversada la verdad y porque en ningún momento los derechos alegados por la parte demandada tienen asidero legal, jurisprudencial o doctrinal, es por ello que de manera firme y expresa contradice la mayoría de las aseveraciones hechas y las pretensiones de derecho. Que solo coinciden en la existencia y celebración del contrato de opción de compra venta entre las partes, teniendo dicho documento plena validez y eficacia, representando así la verdadera naturaleza y objeto de lo que allí se celebró. Que sobre el derecho invocado por la parte demandada-reconviniente conforme al artículo 1.167 del Código Civil se limitó solo a demandar la resolución de contrato por incumplimiento culposo, alegando que la parte actora-reconvenida no canceló los montos adeudados incumpliendo sus obligaciones, siendo este el motivo de la resolución del contrato planteado por la parte co-demandada, no teniendo en consideración la aplicación de la doctrina para la procedencia de una acción resolutoria. Se estableció en el escrito de reconvención, que hubo un incumplimiento por parte de su representada, en virtud de que no realizó el pago del precio pactado en la compra-venta del inmueble supra identificado, lo cual contradice los alegatos expuestos en el contenido de la contestación, al afirmar en los párrafos finales (página 4, último párrafo del escrito de contestación), que también existe un contrato arrendamiento, es decir para la parte demandada, aún no está clara si está demandando una reconvención por cumplimiento de contrato o si aún está demandando por desalojo de inmueble en la causa KP02-V-2015-2678 llevada por ante Juzgado Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, lo cual solo evidencia un fraude o presunta estafa de la cual su representada ha sido víctima, que claramente se evidencia en el proceder, actas, dichos, alegatos, contradicciones, realizados tanto por la anterior abogada SARAY UGEL quién indica recibe el dinero del pago del precio pactado en dólares, como por parte del nuevo abogado que apenas se está incorporando a la causa, presume que no tiene conocimiento pleno de actos y antecedentes de sus mandantes no solo en esta causa sino en otras. Que la demandada reconviniente alegó la falta de pago, en cuanto a la cantidad establecida en bolívares en el contrato suscrito en fecha 02 de septiembre del año 2014, por CIENTO TRES MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs 103.200.000,00), los cuales debían comenzar a cancelarse a partir del día 02 de noviembre del año 2014, obviando como es de su conveniencia otros hechos, tales como que la abogada SARAY UGEL plenamente identificada, en esa misma fecha recibió la cantidad de TRES MILLONES NOVENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.096.000,00), cantidad equivalente o llevada al mercado cambiario correspondiente a la fecha 02 de septiembre del año 2014, cuyo valor para el momento era de OCHENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 86,00), por cada un (1) DÓLAR, es decir que fueron entregados conforme a ese recibo pagado en bolívares la primera cantidad o pago equivalente a TREINTA Y SEIS MIL DOLARES AMERICANOS ($36.000,00), por varios conceptos, gastos administrativos, registro y documento de venta, anticipo honorarios, del referido local 36 tal y como consta en recibo que se acompañó en el libelo de la demanda, obviando así mismo que al día siguiente luego de este importante pago, y justo antes de la fecha pactada el día 02 de noviembre del año 2014, comenzó el plan fraudulento de estafa, realizando y obligando al comprador a suscribir un contrato de arrendamiento el cual luego pretendiera utilizar para obtener un desalojo. Que la abogada SARAY UGEL, en su condición de representante legal de las empresas INVERSIONES ZETA EFE C.A y C.A. EFE ZETA INVERSIONES, estaba debidamente facultada por éstas para recibir dinero correspondiente al pago de los precios por concepto de ventas de los inmuebles, en fechas subsiguientes continuó recibiendo cantidades por concepto de pago de precio y/o cuotas adelantados de la siguiente forma:
En fecha 16 de septiembre del año 2014, les fue pagado mediante transferencia bancaria a una cuenta internacional a la abogada SARAY UGEL, la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL DOLARES ($36.000,00) a través de su cuenta y depósito BANESCO PANAMA, comprobante de pago y transferencia bancaria, cantidad que fue recibida por esta ciudadana a total y entera satisfacción de sus representadas INVERSIONES ZETA EFE C.A y C.A EFE ZETA INVERSIONES
En fecha 23 de octubre del año 2014, pagó mediante transferencia bancaria internacional a la abogada SARAY UGEL, la cantidad de DIECIOCHO MIL DOLARES (18.000,00) a través de su cuenta BANESCO PANAMA, comprobante de pago y transferencia bancaria la cual se acompañó al escrito, cantidad que fue recibida por esta ciudadana a total y entera satisfacción en nombre de sus representadas.
En fecha 10 de noviembre del año 2014, transferencia bancaria a la referida abogada por la cantidad de TREINTA MIL DOLARES ($30.000,00), a través de su cuenta MERCANTIL COMMERCEBANK, comprobante de pago y transferencia bancaria que acompañó al escrito, cantidad que fue recibida por la ciudadana a total y entera satisfacción en nombre de sus representadas.
Que todos estos pagos realizados en moneda extranjera fueron realizados para cancelar oportunamente el precio pactado en moneda oficial (bolívares) pero respaldados y referenciados en moneda extranjera (dólares), debido al control cambiario existente en Venezuela, donde estas cantidades no podían pactarse formalmente en documento o instrumentos, que la transacción bancaria de pago y/o transferencia por este y otros conceptos en efecto se realizó de manera puntual y oportuna. Que es necesario verificar la naturaleza, validez o veracidad del supuesto "pago pendiente o incumplido", que exige o demanda el reconviniente, alegando que se le adeudan a sus mandantes la cantidad de CIENTO TRES MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 103.200.000,00), se toma en cuenta el valor cambiario entre el bolívar y el dólar americano para el momento del vencimiento del contrato, el 02 de septiembre del año 2015, fecha en que según el contrato correspondía cancelar la totalidad del precio, es necesario aplicar nuevamente la siguiente fórmula un (1) dólar americano equivalía para ese entonces a OCHOCIENTOS SESENTA Y CINCO (865) BOLIVARES, es decir según los demandados-reconvinientes la cantidad adeudada para el momento en el que venció el contrato en septiembre del año 2015, en bolívares era la siguiente CIENTO TRES MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 103.200.000,00) si se le aplica la fórmula anterior sería una cantidad equivalente o igual a CIENTO DIECINUEVE MIL TRESCIENTOS SEIS DOLARES AMERICANOS ($119.306,00), y su representada conforme a lo explicado, en fecha 10 de noviembre del año 2014, automáticamente había cancelado por adelantado la cantidad de CIENTO VENTE MIL DÓLARES ($ 120.000,00) sumando los pagos realizados antes detallados. Por tanto, en su escrito de contestación a la reconvención, solicitó al tribunal a-quo que declarare el cumplimiento total, respecto al pago del precio y la obligación que oportunamente fue realizado por su representada LA FUNDACIÓN CASA DE ORACIÓN en ocasión del contrato de compra-venta de inmueble celebrado con la empresa INVERSIONES ZETA EFE C.A y C.A EFE ZETA INVERSIONES, y en consecuencia se declarare sin lugar la reconvención y con lugar la demanda de cumplimiento de contrato.
En este mismo orden de ideas, alega la demandada-reconviniente unos daños y/o estimación de la reconvención en la cantidad de CUATRO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (4.950.000.000,00) sin darse cuenta o quizás sí, que en el año 2014 hasta la fecha tiene en su haber patrimonial la cantidad de NUEVE MIL MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.9.000.000.000,00) cuando originalmente y contractualmente la obligación en bolívares es por la cantidad de CIENTO TRES MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 103.200.000,00), es decir, obtuvo de ganancia aparte del precio oportunamente pagado por la venta del inmueble la cantidad de ocho mil novecientos noventa y seis mil ochocientos millones de bolívares (Bs. 8.986.800.000,00), por haber recibido el pago del precio en moneda extranjera, y que a pesar de ello aún se rehúsa a realizar el traspaso definitivo de la propiedad y mediante la acción pretende reconvenir por un monto que ya tiene en su haber. Que al respecto de la "corrección monetaria", mencionada en el escrito de reconvención, debe considerar con el resto de los particulares explicados, ut supra, sea desechada y no considerada por el tribunal a-quo por ser improcedente en la declaratoria sin lugar del escrito de reconvención intentado por la parte demandada en la causa, por último y con base en todos los argumentos y alegatos expuestos tanto el punto previo como el fondo de la contestación, peticionó se declare SIN LUGAR la RECONVENCION propuesta.
Ahora bien, mediante auto de fecha 13 de marzo del año 2020 el tribunal a-quo dejó constancia que en fecha 12/03/2020 venció el lapso de emplazamiento para dar contestación a la Reconvención, en consecuencia a partir del día de despacho siguiente comenzaría a transcurrir el lapso de promoción de pruebas. Y en fecha 06 de abril de 2021, el Tribunal de la causa principal procede mediante actuación a determinar y admitir las mismas.
Es de suma importancia enunciar que el apoderado judicial de la parte co-demandada C.A EFE ZETA INVERSIONES procedió en fecha 04 de marzo de 2021 a impugnar las copias simples presentadas por la parte actora-reconvenida, las cuales cursan en la pieza Nº 2 del expediente principal N° KP02-V-2017-002226, insertas en los folios siguientes: N° 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134 fte. y vto; 135 fte. Vto; 136, 137, 138, 139, 140, 141 fte. y vto y el folio 142, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así mismo figura en el folio N° 159 de la pieza N° 2, que la anterior representación judicial dejó constancia que la parte actora-reconvenida no presentó dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a la impugnación realizada por ella misma, la consignación de copias certificadas y/o los originales de los documentos impugnados, de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 ejusdem.
En efecto, analizadas las actas procesales y lo expresado por las partes en el juicio, se desprende que la controversia radica en el incumplimiento del contrato de opción a compra-venta suscrito entre las partes en fecha 02 de septiembre del año 2014, y sobre la cual, en primer lugar, la parte actora-reconvenida alegó que no se le ha realizado la entrega formal del inmueble en cuestión ante la Oficina de Registro Público correspondiente, pese a que se realizó el pago total del valor del precio convenido por las vendedoras y/o las co-demandadas INVERSIONES ZETA EFE C.A y C.A. EFE ZETA INVERSIONES, y en segundo lugar, ambas partes co-demandas-reconvinientes aseguran que la parte actora-reconvenida no cumplió con las obligaciones referente a que no consta en autos pago del precio acordado, por tal motivo ambas sociedades mercantiles procedieron a reconvenir debido al incumplimiento culposo, solicitando así la resolución del contrato de opción a compra venta, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil.
Por otra parte, visto el escrito de informe suscrito por los apoderados judiciales de la FUNDACION CASA DE ORACION y presentado en esta segunda instancia, donde asevera y fundamenta el recurso de apelación, especificando que:
Se anule todos y cada uno de los efectos de la sentencia dictada en fecha 01 de agosto de 2022, por el juzgado a-quo, por haber el referido juzgado dictado en fecha 09 de mayo de 2019 sentencia donde ordenó la reposición de la causa, encontrándose esta incursa en el artículo 82 numeral 15° del Código de Procedimiento Civil.
Se aplique y se reproduzcan todas y cada una de las pruebas presentadas en el juicio principal, puesto que el Juez a-quo incurrió en el vicio de “Silencio de las Pruebas” al no analizar el acervo probatorio de la parte actora-reconvenida tales como, copias certificadas del Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, testimonios y la inspección judicial.
En definitiva, la antes identificada representación judicial, solicitó sea declarada con lugar la demanda por cumplimiento de contrato intentada por la FUNDACION CASA DE ORACION contra las sociedades mercantiles INVERSIONES ZETA EFE C.A y C.A. EFE ZETA INVERSIONES y en consecuencia, se ordene a estas últimas el traspaso definitivo de la propiedad identificada con el N° 36, ubicada en el Centro Comercial Obelisco en la avenida Pedro León Torres entre calles 54-A y 55 de la ciudad de Barquisimeto estado Lara, el cual tiene un área de DOS MIL SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CUATRO CENTÍMETROS (2076,04), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas NORTE: en 42,4 mts con estacionamiento de visitantes; SUR: 42,4 mts con estacionamiento de propietario. ESTE: en 49 mts con calle 54-A y OESTE: en 49 mts con pasillos centrales del centro y características que consta en el documento de condominio inscrito ante la oficina de registro público correspondiente.
Esta Superioridad considera que, la apelación como medio de gravamen típico está relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias, tiene mayor probabilidades de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye como el fin último del proceso. De tal forma, al apelar se insta una nueva decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a materia de orden público motivo por el cual pueden someterse nuevos hechos a la segunda instancia.
Por tanto, corresponde a esta Juzgadora determinar si la decisión definitiva de fecha 01 de agosto de 2022, dictada por el a quo está o no conforme a derecho y para ello se ha de determinar los límites de la controversia tal como lo prevé el artículo 243 del Código Adjetivo Civil, para que con base a ello se proceda a fijar los hechos controvertidos mediante la valoración de las pruebas evacuadas; motivo por el cual quien juzga basada en los hechos narrados por el demandante en su libelo de demanda así como por los alegatos y defensas opuestos por la accionada en su contestación de demanda, y en mérito a esas consideraciones y a la valoración del acervo probatorio debe pronunciarse sobre las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la pretensión de la parte actora de cuyo resultado se verificará si la conclusión que ha de llegar quien juzga, se corresponde o no, con la pronunciada por el a-quo, para luego proceder a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido por la parte actora, y la reconvención propuesta de cuyos resultados, se verificará la procedencia o no de la pretensión y de la expresada reconvención.
En este sentido, visto tanto el escrito de libelo de demanda como de contestación, presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, se toma como hecho no controvertido la suscripción en fecha 02 de septiembre de 2014 de un contrato de opción a compra en el cual se pactó que la demandante pagaría 10 cuotas consecutivas por un monto de diez millones trescientos veinte mil bolívares (Bs. 10.320.000,00) estableciendo un plazo de trescientos sesenta y cinco (365) días calendarios para su cumplimiento. Así se declara.
De tal forma que realmente el hecho controvertido es si la demandada se negó a recibir los pagos respectivos en la oportunidad correspondiente y si efectivamente se realizaron los pagos convenidos por la partes en el contrato. Así se declara.
Delimitada como ha sido la controversia, corresponde ahora analizar los medios probatorios aportados por las partes; así tenemos lo siguiente:
PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
Pruebas presentadas por la parte actora (anexadas en el libelo de demanda, lapso de Promoción de Pruebas y contestación a la Reconvención):
1. Promovió, poder especial otorgado por el ciudadano ROGELIO ANTONIO MORA AREVALO, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-4.813.917, en su carácter de PRESIDENTE de la FUNDACIÓN CASA DE ORACIÓN, a los abogados WILLIANS GUILLERMO OCANTO BASTIDAS, GERARDO AMADO CARRILLO PEREZ y ANDY WLADIMIR MARCHÁN GONZÁLEZ, inscritos debidamente en el I.P.S.A bajo los N° 219.879, 102.007 y 219.885 respectivamente, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Barquisimeto del Estado Lara, quedando inserto bajo el N° 15, Tomo 12, Folios 49 al 51 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; el cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, desprendiéndose del mismo la legitimidad de los citados abogados para actuar en la causa.
2. Promovió, copia certificada de Documento de Condominio suscrito entre INVERSIONES ZETA EFE C.A y C.A EFE ZETA INVERSIONES, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, quedando inserto bajo el N° 12, Tomo 29, Protocoló de Transcripciones del año 2011, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
3. Promovió, copia certificada del documento de propiedad del inmueble constituido por un centro comercial con treinta y seis (36) locales comerciales, ubicado en el Centro Comercial Obelisco en la avenida Pedro León Torres entre calle 54-A y 55 de la ciudad de Barquisimeto del estado Lara, el cual tiene un área de DIEZ MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (10.875,00m2) comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas NORTE: en CIENTO VEINTICUATRO METROS CON SESENTA Y SEIS CENTÍMETROS (124,66 m) con la avenida Pedro León Torres. SUR: con la carrera 19, en una extensión de CIENTO VEINTITRÉS METROS CON SETENTA Y SEIS CENTÍMETROS (123,76mts.) ESTE: con la calle 54-A, en una extensión de NOVENTA Y UN METROS CON CUARENTA CENTÍMETROS (91,40mts.) OESTE: con la calle 55 en una extensión de OCHENTA Y TRES METROS CON CUARENTA Y CINCO CENTÍMETROS (83,45mts.), documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 11 de mayo del año 1979, quedando inserto bajo el N° 15, Protocolo Primero del Segundo Trimestre del año 1979, Tomo 02, de los libros de protocolizaciones llevados por ese Registro.
4. Promovió, copia certificada de DOCUMENTO DE VENTA de un inmueble constituido por un centro comercial con treinta y seis (36) locales comerciales, ubicado en el Centro Comercial Obelisco en la avenida Pedro León Torres entre calle 54-A y 55 de la ciudad de Barquisimeto del estado Lara, el cual tiene un área de DIEZ MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (10.875,00m2) comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas NORTE: en CIENTO VEINTICUATRO METROS CON SESENTA Y SEIS CENTÍMETROS (124,66 m) con la avenida Pedro León Torres. SUR: con la carrera 19, en una extensión de CIENTO VEINTITRÉS METROS CON SETENTA Y SEIS CENTÍMETROS (123,76mts.) ESTE: con la calle 54-A, en una extensión de NOVENTA Y UN METROS CON CUARENTA CENTÍMETROS (91,40mts.) OESTE: con la calle 55 en una extensión de OCHENTA Y TRES METROS CON CUARENTA Y CINCO CENTÍMETROS (83,45mts.); suscrito entre el ciudadano UGO FIOR ZEN, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-1.267.013 e INVERSIONES ZETA EFE C.A, plenamente identificada, en la persona de su Directora EDDY MARIA FIOR ZULIAN, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-7.555.638, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, quedando inserto bajo el N° 09, Tomo 06, Protocolo Primero del Cuarto Trimestre del año 2005.
Los medios probatorios identificados con los números 2, 3 y 4, se valoran conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, demostrándose con los mismos que las demandadas son propietarias del inmueble objeto de la demanda.
5. Promovió y ratificó, copia certificada expedida por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de Contrato de Opción Compra venta de fecha 02/09/2014, suscrito entre INVERSIONES ZETA EFE C.A, C.A EFE ZETA INVERSIONES y FUNDACION CASA DE ORACION, a través de sus representantes legales, plenamente identificados, sobre un local identificado con el N° 36, ubicado en el Centro Comercial Obelisco ubicado en la avenida Pedro León Torres entre calle 54-A y 55 de la ciudad de Barquisimeto del estado Lara, el cual tiene un área de DOS MIL SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CUATRO CENTÍMETROS (2076,04), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas NORTE: en 42,4 Mts con estacionamiento de visitantes; SUR: 42,4 Mts con estacionamiento de propietario. ESTE: en 49 Mts con calle 54-A y OESTE: en 49 Mts con pasillos centrales del centro y características que consta en el documento de condominio. Al ser un documento privado que no fue impugnado, y tratándose del objeto de la demanda, el mismo adquiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y su incidencia será establecida infra.
6. Promovió y ratificó copia certificada expedida por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara de RECIBO de fecha 02 de septiembre de 2014, por la cantidad de TRES MILLONES NOVENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.096.000,00), por concepto de gastos administrativos, de Registros y Documentos de venta del local N° 36 ubicado en la avenida Pedro León Torres entre calle 54-A y 55 del Centro Comercial Obelisco de la ciudad de Barquisimeto estado Lara y suscrito por la ciudadana SARAY UGEL, titular de la cedula de identidad Nª V-7.385.094, en su condición de apoderada de las sociedad mercantiles INVERSIONES ZETA EFE C.A, y C.A EFE ZETA INVERSIONES; por tratarse de un documento privado no impugnado y debidamente certificado, adquiere valor probatorio de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y su incidencia será demostrada más adelante.
7. Promovió, copia fotostática de la SENTENCIA DEFINITIVA, dictada en fecha 25/07/2017 asunto identificado con el N° KP02-V-2015-002678, por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del estado Lara; dado que no fue impugnada en la oportunidad correspondiente, adquiere valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
8. Promovió, el mérito favorable que se desprende de los autos en atención al principio de la comunidad de la prueba; este medio probatorio no constituye per se un medio de prueba si no la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba.
9. Promovió, Compendio de facturas constante de doscientos sesenta y nueve (269) folios, emitidas por diferentes empresas, en diferentes fechas y por distintos montos; se desestiman en virtud de que las mismas están dirigidas a demostrar las reparaciones que se realizaron al inmueble objeto de la demanda, y siendo que dichas reparaciones no son hechos controvertidos, dicho medio probatorio debe desestimarse.
10. Promovió, IMPRESIONES FOTOGRÁFICAS, sobre sobre el local identificado con el N° 36, ubicado en el Centro Obelisco en la avenida Pedro León Torres entre calle 54-A y 55 de la ciudad de Barquisimeto del Estado Lara, el cual tiene un área de DOS MIL SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CUATRO CENTÍMETROS (2076,04), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas NORTE: en 42,4 Mts con estacionamiento de visitantes; SUR: 42,4 Mts con estacionamiento de propietario. ESTE: en 49 Mts con calle 54-A y OESTE: en 49 Mts con pasillos centrales del centro; se desestiman en virtud de que las mismas están dirigidas a demostrar la situación en la que se encontraba el inmueble objeto de la demanda, al momento de la contratación y su estado actual, por lo que no aporta al mérito de la causa ya que no es un hecho controvertido.
11. Promovió y ratificó, copia fotostática de ESCRITO LIBELAR presentado por la abogada SARAY UGEL G, plenamente identificada, actuando en representación de las firmas mercantiles INVERSIONES ZETA EFE, C.A y C.A. EFE ZETA INVERSIONES, ut supra identificadas, en el cual demanda por la acción de Desalojo a la FUNDACION CASA DE ORACION, cursada ante el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, asunto N° KP02-V-2015-002678; se desestima por cuanto no aporta nada al hecho controvertido.
12. Promovió y ratificó, Sentencia Definitiva dictada en fecha 19 de junio del año 2018, por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en el expediente signado con la nomenclatura KP02-V-2017-000114; por cuanto trata de una sentencia de otro juicio distinto al que aquí se ventila, incoado por un tercero ajeno a esta causa, razón por la cual debe desestimarse.
13. Promovió y ratificó, copia fotostática del Acta Constitutiva de la Fundación Civil CASA DE ORACION, debidamente protocolizada por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 04 de agosto del 2005; Al tratarse de una copia simple de un documento público adquiere valor probatorio al no ser impugnado conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose de ello la personalidad jurídica de la parte demandante.
14. Promovió y ratificó, compendio de facturas y recibos correspondientes a pagos de servicios (agua, luz, internet, telefonía y seguridad) emitidos por entes y empresas, por montos y en diferentes fechas; al tratarse de copia simple de documentos que no fueron impugnados de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por lo tanto se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con las reglas de la sana critica.
15. Promovió y ratificó, copias certificadas del escrito de promoción de pruebas presentado por la abogada SARAY UGEL G, plenamente identificada, en el expediente signado con la nomenclatura KP02-V-2015-2678, sustanciado por ante el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, y de la audiencia de juicio realizada en la misma causa en fecha 14/07/2017; tratándose de una actuación que corresponde a un juicio diferente al que aquí se ventila se desestima por no aportar elementos de convicción para la solución del punto controvertido.
16. Promovió y ratificó, impresión del capture y notificación de la transferencia realizada en fecha 16/09/2014, ejecutada por el ciudadano DANIEL EDUARDO FLORES UZCATEGUI, a través de Banesco online Panamá por un monto de TREINTA Y SEIS MIL DÓLARES (USD 36.000,00), beneficiaria SARAY ELENA UGEL GARRIDO.
17. Promovió y ratificó, impresión del capture y notificación de la transferencia de fecha 23/10/2014 realizada por el ciudadano DANIEL EDUARDO FLORES UZCATEGUI, a través de Banesco online Panamá, por un monto de DIECIOCHO MIL DÓLARES (USD 18.000,00), beneficiaria SARAY ELENA UGEL GARRIDO.
18. Promovió y ratificó, impresión de la transferencia de fecha 10/11/2014 realizada a través de Mercantil Commercebank, por un monto de TREINTA MIL DÓLARES (USD 30.000,00), a la beneficiaria Saray ELENA UGEL GARRIDO.
Los medios probatorios identificados con los números 16, 17 y 18, al tratarse de copia simple de transferencias bancarias realizadas por un tercero ajeno a la causa, que fueron impugnadas por la parte demandada reconviniente y no ratificadas por la demandante, sobre su valoración se pronunciará posteriormente.
19. Promovió, copia fotostática de poder especial, suscrito por el ciudadano ANTONIO SULPICIO FRÉITEZ, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-2.540.352, en su condición de Gerente de la firma mercantil INVERSIONES ZETA EFE C.A., otorgado a la abogada SARAY UGEL, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 7.385.094, inscrita debidamente en el I.P.S.A bajo el N° 31.952, autenticado por ante la Notoria Pública Cuarta de la ciudad de Barquisimeto del estado Lara, quedando inserto bajo el N° 76, Tomo 167 de los libro de autenticaciones llevados por esa Notaria en fecha 14/07/2008.
20. Promovió, copia fotostática de Poder Especial, suscrito por el ciudadano ATILIO GIOVANNI FIOR ZURLO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-3.538.865, en su condición de Director de la firma mercantil C.A EFE ZETA INVERSIONES, otorgado a la abogada SARAY UGEL, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 7.385.094, inscrita debidamente en el I.P.S.A bajo el N° 31.952, autenticado en la Notaria Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del estado Mirando, inserto bajo el Nª 22, Tomo 41 de los libros de Autenticaciones llevados en esa Notaria.
Los medios probatorios identificados con los números 19 y 20, se valoran conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, desprendiéndose del mismo la legitimidad de la citada abogada para actuar en la causa como representante de la parte demandada firma mercantil INVERSIONES ZETA EFE C.A., y de la firma mercantil C.A EFE ZETA INVERSIONES.
Prueba Testimonial:
21. Promovió, declaración testimonial del ciudadano CARLOS LORENZO ALMAO BARROETA, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-7.394.965.
22. Promovió, declaración testimonial del ciudadano RICARDO ANTONIO BARRAEZ TRONCOSO, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-15.960.303
23. Promovió, declaración testimonial del ciudadano ANDY WLADIMIR MARCHÁN GONZÁLEZ, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-15.886.599.
24. Promovió, declaración testimonial de la ciudadana NELLY VARGAS, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-3.628.832.
Vista las testimoniales evacuadas, las mismas son objeto de valoración de conformidad a los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, y su incidencia sobre el asunto será establecida más adelante.
Prueba de Inspección Judicial:
25. Promovió inspección judicial sobre el inmueble identificado local N° 36 ubicado en el Centro Obelisco en la avenida Pedro León Torres entre calle 54-A y 55 de la ciudad de Barquisimeto del Estado Lara; se valora conforme a lo establecido en el artículo 1.429 del Código Civil, evidenciándose de ello el buen estado de conservación del bien objeto de la demanda, sin embargo dicha circunstancia no es objeto de controversia.
Pruebas Promovidas por la Parte Co-Demandada-Reconviniente INVERSIONES ZETA EFE, C.A. (acompañó en el escrito de contestación a la demanda):
1. Promovió, copia fotostática de Poder Especial, suscrito por el ciudadano ANTONIO SULPICIO FRÉITEZ, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-2.540.352, en su condición de Gerente de la firma mercantil INVERSIONES ZETA EFE C.A., otorgado a la abogada SARAY UGEL, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 7.385.094, inscrita debidamente en el I.P.S.A bajo el N° 31.952, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de la ciudad de Barquisimeto del estado Lara, quedando inserto bajo el N° 76, Tomo 167 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria en fecha 14/07/2008. Ya fue objeto de valoración.
2. Promovió, original del contrato de Opción Compra venta de fecha 02/09/2014, suscrito entre INVERSIONES ZETA EFE C.A, C.A EFE ZETA INVERSIONES y FUNDACION CASA DE ORACION, a través de sus representantes legales, plenamente identificados, sobre un local identificado con el N° 36, ubicado en el Centro Comercial Obelisco en la avenida Pedro León Torres entre calle 54-A y 55 de la ciudad de Barquisimeto del estado Lara, el cual tiene un área de DOS MIL SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CUATRO CENTÍMETROS (2076,04), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas NORTE: en 42,4 Mts con estacionamiento de visitantes; SUR: 42,4 Mts con estacionamiento de propietario. ESTE: en 49 Mts con calle 54-A y OESTE: en 49 Mts con pasillos centrales del centro y características que consta en el documento de condominio; al tratarse de un documento privado reconocido por ambas partes adquiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Pruebas Promovidas por la Parte Co-Demandada-Reconviniente C.A EFE ZETA INVERSIONES (anunciadas en el escrito de contestación a la demanda y en el lapso de promoción de pruebas):
1. Promovió y ratificó, copia certificada por el Tribunal Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de contrato de Opción a Compra venta de fecha 02/09/2014, suscrito entre las sociedades mercantiles INVERSIONES ZETA EFE C.A, C.A EFE ZETA INVERSIONES y FUNDACION CASA DE ORACION, a través de sus representantes legales, plenamente identificados, sobre un local identificado con el N° 36, ubicado en el Centro Obelisco en la avenida Pedro León Torres entre calle 54-A y 55 de la ciudad de Barquisimeto del Estado Lara, el cual tiene un área de DOS MIL SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CUATRO CENTÍMETROS (2076,04), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas NORTE: en 42,4 Mts con estacionamiento de visitantes; SUR: 42,4 Mts con estacionamiento de propietario. ESTE: en 49 Mts con calle 54-A y OESTE: en 49 Mts con pasillos centrales del centro comercial y características que constan en el documento de condominio. Ya fue objeto de valoración
2. Promovió y Ratificó, a efecto videndi original dejando copia certificada en el expediente del Poder Especial, suscrito por el ciudadano ATILIO GIOVANNI FIOR ZURLO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-3.538.865, en su condición de director de la firma mercantil C.A EFE ZETA INVERSIONES, otorgado a los abogados MARCOS ALEJANDRO RODRIGUEZ ARISPE, OMAR HERNANDEZ SALAZAR, LUIS RAFAEL MELENDEZ GARCIA y ALEJANDRO RAFAEL VILLEGAS CASTILLO, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad N° V-4.803.314, V-3.766.539, V-13.346-813, y V-10.336.514, inscritos debidamente en el I.P.S.A bajo los N° 53.921, 13.304, 90.001 y 50.821, respectivamente, registrado en la República Bolivariana de Venezuela, autenticado y registrado por ante el Consulado General en Santa Cruz de Tenerife del Reino de España, quedando anotado bajo el Nº 51, folios 82 y 83, protocolo único, tomo único del libro de registro de poderes, protestos y otros actos, llevados por dicho consulado. Se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, desprendiéndose del mismo la legitimidad de los citados abogados para actuar en la causa.
Analizados los medios probatorios aportados, se observa que el documento fundamental de la acción lo constituye un documento privado contentivo de Contrato de Opción Compra venta de fecha 02/09/2014, suscrito entre INVERSIONES ZETA EFE C.A, C.A EFE ZETA INVERSIONES y FUNDACION CASA DE ORACION, el cual no fue impugnado y que es reconocido por las partes. En este sentido resulta difícil tanto desde el punto de vista teórico como práctico negar la existencia del contrato preliminar. La múltiple actividad comercial y de los negocios, especialmente en materia inmobiliaria, ha dado auge y vigencia al uso constante de contratos preparatorios. Surgen a cada instante controversias judiciales resolutorias o de cumplimiento, como la aquí planteada por causa de incumplimiento de cualquiera de las partes.
El preliminar o precontrato, según expresa MESSINEO, sirve para vincular a una parte (es decir) al promitente si el preliminar es unilateral; o bien a ambas partes (si el preliminar es bilateral, en un momento en que no es posible material o jurídicamente, estipular el definitivo, o cuando las partes no encuentren conveniente o no tienen intención de estipular el definitivo esto es de un modo especial, cuando se trata de un contrato traslativo (o también constitutivo) de derechos reales (“Doctrina General del Contrato", Tomo 1, Pág. 358).
Ahora bien, ¿Qué es un contrato de promesa bilateral de venta? Es aquel contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.
El Código Napoleónico establece que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta (artículo 1.589). La doctrina francesa sostiene que la disposición sólo se refiere a la promesa bilateral de venta; pero se discute sobre el sentido de la norma. Según una tesis, en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podría obtener una sentencia judicial que hiciera las veces del contrato, de modo pues que vendría a permitir la ejecución específica de las obligaciones contraídas. Existe otra tesis, según la cual el legislador sólo quiso aclarar que expresiones tales como "prometo vender" o "prometo comprar" son normalmente utilizadas por las partes como equivalentes a las expresiones "vendo" o" compro".
Si bien es cierto que nuestro Código Civil, no contempla la figura del contrato preliminar o de opción a compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones, por lo tanto, se puede ubicar dentro del concepto que contiene el artículo 1.133 del Código Civil según el cual: "El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o exigir entre ellas un vínculo jurídico”.
Así las cosas, es importante destacar que el cumplimiento de contrato viene siendo la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
Como consecuencia de lo anteriormente expuesto deviene el principio que el contrato legalmente perfeccionando tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.
De igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone:
“…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…”
También el Código Civil, en el artículo 1160 dispone:
“…los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todos las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según equidad, el uso o la ley.”
Por último se resalta lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”
Por lo que el legislador a este respecto ha concedido la vía accesible en caso de no cumplimiento de una convención, a través de la acción que nace del contrato no cumplido. Ahora bien, dado el sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos a tenor de lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
En el caso de autos, se demanda el cumplimiento de un contrato que constituye el elemento fundamental de la presente acción, y en el cual aparecen derechos y obligaciones entre las partes contratantes, lo que le caracteriza como un contrato bilateral por sus recíprocas obligaciones. La Jurisprudencia de los Tribunales de la República, han sostenido en reiteradas sentencias, que, “la resolución o cumplimiento de los contratos sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a ellos mismos, previstas en la ley, en la falta de cumplimiento de las modalidades especiales que establezcan los contratantes o en los actos de las partes tendentes a desconocer los efectos contractuales y las disposiciones de la ley que los regula. Admitir lo contrario implicaría cabal desconocimiento de la fuerza obligatoria de los contratos para las partes que en ellos intervienen y completo desacato de las disposiciones legales que rigen las convenciones entre particulares”.
Establecido lo anterior el punto nodal de discusión, estriba en los alegatos de las partes, siendo que el actor fundamenta su acción en el incumplimiento de la demandada de los términos establecidos en el contrato, concretamente en que al momento de cancelar el primer pago pactado, no lo recibió y así sucesivamente con los otros pagos. En tanto la demandada alega que el demandante en ningún momento procuró realizar el pago; ya que si en todo caso como manifiesta que no se le recibía el pago, ha podido realizar una oferta real de pago y así se liberaba de la obligación contraída.
Como se observa las partes centran sus argumentos en que cada una responsabiliza a la otra del incumplimiento de los términos del contrato, entendiéndose por incumplimiento aquélla actividad u omisión del deudor o del acreedor, que lleva a la no satisfacción o cumplimiento de la obligación contraída por cualquiera de los mismos. Hay un comportamiento del obligado –deudor o acreedor- que puede traducirse en la realización de actos prohibidos en virtud del contrato o en la omisión de los que debe cumplir. Nuestro Código Civil Vigente, de una forma general señala al incumplimiento como el móvil o la causa que permita exigir el cumplimiento obligado o la resolución del contrato, sin hacer distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación correspectiva. En todo caso, es el juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él, que llegue a configurar cualquier tipo de incumplimiento, sea parcial, defectuoso o inexacto; así como también, del incumplimiento de obligaciones accesorias. Todo ello, debe ser analizado por el sentenciador para determinar si el incumplimiento que se alega es suficiente para declarar o no el cumplimiento obligado o la resolución solicitada por cualquiera de las partes. En este sentido, es importante señalar lo que acota el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en su libro La Resolución del Contrato, Pág. 300, quien comenta lo siguiente:
“Cualquiera sea el significado o concepto del “incumplimiento” a los efectos resolutorios, observamos que presenta una estructura distinguida por las particularidades siguientes: a) Actividad. El Incumplimiento es una acción o también omisión, un comportamiento del deudor, o del acreedor, de la prestación que hace incumplida la obligación. Por consiguiente, si el obligado debe hacer determinada cosa y no la hace o cumple, o no da lo prometido, habría una “inejecución o incumplimiento por omisión”. En tanto que si el obligado no debe realizar determinado acto y lo efectúa, entonces habrá un incumplimiento por acción. b) La no necesaria manifestación de voluntad. No se requiere que exista un acto voluntario de incumplimiento a los efectos resolutorios, pues el hecho activo o pasivo que impide la ejecución de la prestación o el cumplimiento, hace que la resolución proceda. c) La “relación causalidad”, sólo a los efectos de la indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento voluntario culposo. d) La “existencia de una obligación”. Sólo la existencia de una obligación determina el derecho de las partes a exigir el correspectivo cumplimiento. De no existir el contrato, no podrá hablarse de incumplimiento desde el punto de vista resolutorio”.
Ahora bien, son requisitos para exigir judicialmente la ejecución del contrato los siguientes: a) Que se trate de un contrato, b) se requiere el incumplimiento de alguna de las partes; c) es esencial que la parte que demanda la ejecución, haya a su vez cumplido u ofrecido cumplir.
En relación al primer punto, existe un contrato de promesa bilateral de compra- venta suscrito por las partes en el cual se establecieron las siguientes cláusulas:
Entre, INVERSIONES ZETA EFE, C.A., firma Mercantil debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 01 de Agosto de 1.988, bajo el N° 2. Tomo 5-A , representada en este acto por su apoderado, FRANCISCO JOSE GOMEZ BANOLAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.388.190 y de este domicilio, según se desprende de Poder debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 08 de Marzo de 2005, anotado bajo el Número' cuarenta y siete (47), folio doscientos cuarenta y uno (241) al folio doscientos cuarenta y seis (246), Protocolo Tercero, primer Trimestre del año 2.005, y C.A. EFE ZETA INVERSIONESS, firma mercantil debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Lara en fecha 03 de Mayo de 1.977, bajo el N° 60, Tomo 1- A, representada en este acto por su Director, ciudadano ATILIO GIOVANNI FIOR ZURLO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.538.865, quienes en lo adelante y a los solos efectos de este contrato se denominaran LAS VENDEDORAS, por una parte; y, por la otra, la FUNDACION CASA DE ORACION, registrada por ante el Registro inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 04 de Agosto de 2005, anotada bajo el No. 33, Tomo 10, Protocolo lero, : representada por su Presidente, el ciudadano ROGELIO ANTONIO MORA AREVALO, venezolano, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No. V4.813.917, quien en lo adelante y a los solos efectos de este contrato se denominara EL COMPRADOR, se ha convenido en celebrar el presente Contrato de Opción de Compra-Venta, el cual se regirá por las cláusulas que se indican a continuación:
PRIMERA: LAS VENDEDORAS conceden una opción de compra y se comprometen a venderle a EL COMPRADOR, un (1) Local Comercial de su propiedad signado con el No. 36, ubicado en el Centro Comercial Obelisco, en la Avenida Pedro León Torres, entre las Calles 54-A y 55 de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, cuyas medidas, linderos y demás características determinantes constan en el Documento de Condominio respectivo que se encuentra inscrito en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, el día 26 de septiembre de dos mil once (2.011), bajo el Número 12, Folio 75 del Tomo 29 del Protocolo de Transcripción de dicho año y se dan aquí por reproducidas en su totalidad. Este inmueble les pertenece según se evidencia de documentos debidamente protocolizados por ante la Oficina inmobiliaria de Registro, en fechas once (11) de Mayo de mil novecientos setenta y nueve (1979), bajo el No.15, Protocolo Primero, Tomo Segundo, y veinticinco (25) de Octubre de dos mil cinco (2005), bajo el No. 9, Tomo 6, Protocolo Primero.
SEGUNDA: El precio fijado para la operación definitiva que compra-venta es la cantidad le CIENTO TRES MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs, 103.200.000,00), que EL COMPRADOR cancelara a LAS VENDEDORAS de la siguiente manera: Diez (10) cuotas mensuales por la cantidad de DIEZ MILLONES TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 10.320.000,00), comenzando el día dos (2) de Noviembre de 2014, y finalizando la última de ellas, el día dos (2) de Agosto de 2015.
TERCERA: Ambas partes convienen en establecer como plazo de esta opción de compraventa, en beneficio para ambas partes para la firma definitiva del documento de compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro, en TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO (365) días calendarios, contados a partir de la fecha de la firma de este contrato.
CUARTA: A los fines de garantizar la presente negociación, las cantidades entregadas por EL COMPRADOR a LAS VENDEDORAS, según la Cláusula Segunda del presente documento, quedarán en garantía de la operación y serán descontadas del precio definitivo de venta. Queda entendido que si la operación definitiva de compraventa no se lleva a cabo por causas imputables a EL COMPRADOR, o no cumplieren con los plazos aquí establecidos de pago, éstos perderán las Cantidades entregadas, quedando en beneficio de LAS VENDEDORIAS como resarcimiento de daños y perjuicios, y que se establecen en este acto por vía de cláusula penal. Así Mismo, si el incumplimiento fuese imputable a LAS VENDEDORAS, por cualquier Causa, las cantidades recibidas deberán reintegrarlas a LOS COMPRADORES. Se establece de mutuo acuerdo que los montos aquí establecidos como indemnización por daños y perjuicios por el incumplimiento de cualquiera de las partes de las obligaciones asumidas en el presente contrato es el monto mayor y único que se podrá reclamar para tales daños y perjuicios.
QUINTA: El inmueble objeto del presente compromiso será entregado a EL COMPRADOR el día dos (2) de Noviembre de 2014, completamente libre de gravámenes, y libre de personas y objetos. En caso de que EL COMPRADOR incumpliese con alguno de los pagos u obligaciones establecidos en este contrato, se obliga a entregar a LAS VENDEDORAS de manera inmediata, el inmueble aquí escrito libre de personas y cosas.
SEXTA: Este inmueble será entregado libre de todo pasivo, censo, servidumbre y cualquier otro tipo de gravamen y por lo tanto, LAS VENDEDORAS deberán cancelar previamente todas las deudas que pesen sobre el inmueble, sean estas con particulares o con organismos nacionales, estadales o municipales ya que deberá ser entregado sin ningún tipo de obligación pendiente.
SEPTIMA: Todos los gastos que ocasione esta negociación referente a la redacción del presente documento y a los aranceles para el registro del documento definitivo de venta, serán por cuenta de EL COMPRADOR.
OCTAVA: Cualquier notificación que deban hacerse las partes deberá dirigirse por telegrama con acuse de recibo a la siguiente dirección: a LAS VENDEDORAS: Prolongación Av. Los Leones, entre Carrera 1 y Avenida Lara, C.C. Parque Real, última planta, Oficina 9, Barquisimeto, a EL COMPRADOR, en el Local objeto de esta Opción de Compra-Venta.
NOVENA: Para todos los efectos y consecuencias derivados de esta negociación, las partes eligen como domicilio especial la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, a la jurisdicción de cuyos Tribunales declaran someterse. Del Presente documento se hacen dos (2) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto. En Barquisimeto, a los dos (2) días del mes de Septiembre de 2014.
En relación al segundo punto, para determinar cuál de las partes incumplió en el caso que nos ocupa es necesario establecer las obligaciones de las mismas, así tenemos que el demandante afinca su pretensión en cuanto a que el demandado se negó a aceptarle el pago en la oportunidad respectiva y en consecuencia incumplió lo pactado entre ellos y posterior alega haber realizado pagos en la persona de la representante legal de las accionadas pagos estos sobre los cuales ya se abundó y que guardan relación con la fecha del contrato.
Por su parte, la demandada señala que el demandante no realizó los pagos correspondientes a la negociación planteada; y añade que la opción de compra venta había caducado; fundamentándose en lo establecido en las cláusulas segunda y tercera del contrato de compra venta.
En este sentido resulta necesario plantearnos las siguientes interrogantes en relación al caso que nos ocupa: ¿Cómo es posible que las partes contratantes hayan celebrado un contrato de compra venta o un contrato preliminar y hayan hecho entrega del bien vendido sin haberse efectuado pago alguno? ¿Cómo es posible que el obligado al pago a través de personas de su confianza haya realizado transferencias de pago de grandes sumas a la apoderada de la vendedora sin motivo alguno? ¿Cómo es posible que la compradora demandante efectúe reparaciones y grandes remodelaciones a un inmueble que no le pertenece y sin haber pagado el precio convenido? ¿Cómo incidió la pandemia Covid-19 en los asuntos llevados por los tribunales del país?
Resulta necesario plantearse estas y otras interrogantes en el caso que nos ocupa ya que de los autos se desprenden pagos efectuados a la apoderada de las firmas mercantiles demandas los cuales fueron impugnados por una de las firmas mercantiles y la actora no los hizo valer en su oportunidad tal como se desprende de los autos sin embargo aquí viene una de las interrogantes ¿Cómo afectó el covid-19 en los procedimientos que se llevan ante los tribunales del país? Observa esta juzgadora que en fecha 12/03/2020 parte actora presentó escrito de contestación a la reconvención y alegó haber efectuado unos pagos en moneda extranjera abonados a la cuenta de la abogada Saray Ugel consistentes en las cantidades de 36.000 18.000 y 30.000 dólares americanos además de un pago de Bs. 3.096.000 por concepto de gastos administrativos de registro y documento de venta del local N° 36 ubicado en la avenida Pedro León Torres del Centro Comercial Obelisco pagos estos que le fueron impugnados en fecha 05/03/2021 por el apoderado de C.A. EFEZETA Inversiones lo que se traduce en un año posterior a su promoción con la contestación de la reconvención planteada y aquí nace otra de las interrogantes ¿ Tan solo por una disposición de la ley y por el vencimiento del plazo establecido en ella aun cuando se desprenda el pago efectuado puede quedar sin efecto el mismo e indefensa la parte actora? Hablemos de ley justa Dura lex sed lex implica la obligación de cumplir la ley aunque sea dura el tema no resulta fácil ya que se trata del estado de Derecho sin embargo aquí nace una de las interrogantes solo porque la ley disponga un plazo para impugnar las copias o reproducciones fotográficas cuando fueron producidas en tiempo hábil y habiendo transcurrido más de un año de su producción o traídas al proceso (año este que no es imputable a ninguna de las partes) y habiéndose observado la realización de pagos que pudieran ser atribuibles al pago del precio deben desecharse tales pagos tan solo por un formalismo de ley? Resulta así necesario pronunciarse y ahondar sobre el debido proceso y la tutela judicial efectiva que es de amplísimo contenido comprende el derecho a ser oído por los órganos de administración de justicia establecidos por el Estado es decir no solo el derecho de acceso sino también el derecho a que cumplidos los requisitos exigidos en las leyes adjetivas los órganos judiciales conozcan el fondo de las pretensiones de los particulares y mediante una decisión dictada en derecho sea determinado el contenido y extensión del derecho deducido. Así las cosas resulta necesario mencionar el precepto constitucional establecido en el artículo 257 que nos indica: El proceso constituye un elemento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales. El proceso debe ser una garantía para que las partes puedan ejercer su derecho de defensa no por ello se convierta en una traba que impida lograr las garantías que el artículo 26 instaura.
En decisión N° 708 de fecha 10/05/2001 con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia indicó: “…La conjugación de los artículos 2 26 o 257 de la Constitución de 1999 obliga al juez a interpretar las instituciones procesales al servicio de un proceso cuya meta es la resolución del conflicto de fondo de manera imparcial idónea transparente independiente expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles…”
Esta juzgadora encuentra sustento en dicha sentencia ya que puede ser la respuesta a varias de las interrogantes planteadas si el juzgador observa que el demandante tiene razón en sus dichos y tan solo por un artificio legal obviado puede quedar su pretensión desestimada? Ello sería la aplicación de una verdadera justicia? Para esta operadora judicial no resulta así en definitiva de los autos se desprenden los pagos alegados por la parte actora La Fundación Casa de Oración y su conducta en relación al inmueble que ocupa es la que debe desplegar un buen padre de familia en su cuidado y mantenimiento la misma resulta acorde a la voluntad expresada en el contrato que fue celebrado por las partes en juicio y que aquí no resulta discutido por ello resulta procedente la pretensión de cumplimiento de contrato y así se establece.
Ahora bien, resulta oportuno expresar que, dentro del régimen dispositivo del Código de Procedimiento Civil la formación del material de conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y hace condicionamiento que la actuación del juez que no puede referirse a otros hechos, sino a los alegados por aquéllas. De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas. Por tanto, quien propone una pretensión en juicio, debe probar los hechos que la sustentan y quien opone por su parte una excepción, debe probar los hechos de que resulta; en otros términos, quien pretende debe probar el hecho o los hechos constitutivos, y quien se excepciona, el hecho o hechos extintivos, así como la condición o condiciones impeditivas.
Aunado a lo antes expuesto, el Código de Procedimiento Civil distribuye la prueba entre las partes, como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, esto es, si al actor le interesa el triunfo de su pretensión, deberá probar los hechos que le sirven de fundamento; y si al demandado le interesa destruir, enervar o reducir con su actividad directa en el proceso el alcance de la pretensión, deberá, por su parte, probar el hecho que la extingue, que la modifique o que impida su existencia jurídica.
Ahora bien, del análisis de las actas procesales se desprende que la parte actora manifiesta que no efectuó el pago correspondiente a la compra del inmueble en las oportunidades pactadas en el contrato dada la reticencia de la demandada a recibirlo; no obstante, realizó unos pagos en moneda extranjera acreditados a la cuenta de la apoderada de las demandadas abogada Saray Ugel sobre lo cual ya se ha abundado.
De tal forma que a juicio de quien juzga, lo analizado junto con lo aseverado por los testigos promovidos por la parte actora acerca de renuencia de la demandada de recibir los pagos ofrecidos, adminiculado a los testimonios de los mismos hacen plena prueba, tal como lo exige el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil; y permiten el convencimiento de lo alegado por la parte actora y su cumplimiento de lo acordado con las demandadas. Así se determina.
Demostrado como ha sido la existencia del contrato de promesa bilateral de compra venta y evidenciado como ha quedado el pago de la demandante y a su vez el incumplimiento del demandado de las obligaciones contraídas; la demanda incoada por la FUNDACIÓN CIVIL CASA DE ORACIÓN, debe prosperar. Así se decide.
DE LA RECONVENCION
La parte demandada, al momento de contestar la demanda propone reconvención por resolución de contrato y daños y perjuicios, manifestando que el documento definitivo de compra venta no se formalizó por causa imputable al comprador, aquí demandante reconvenido, debido a que incumplió con lo establecido en las cláusulas segunda y tercera referentes al pago en el lapso convenido. Que por causa del incumplimiento culposo por parte de EL COMPRADOR, causó un daño patrimonial a su representada, desde el 02 de septiembre del año 2014, fecha en que se celebró EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, sobre el referido inmueble, hasta la presente fecha, ya que LA FUNDACIÓN CASA DE ORACIÓN, ha usado y gozado del inmueble, SIN PAGAR CANON DE ARRENDAMIENTO ALGUNO, DURANTE SESENTA Y SEIS (66) MESES. Además, su representada conjuntamente con INVERSIONES ZETA EFE C.A. identificada plenamente en autos, no pudieron usar, ni gozar del inmueble, supra identificado, así como también no pudieron ofrecer en venta, ni arrendar el inmueble a otras personas, por cuánto existía un contrato de opción de compra-venta y debido a su incumplimiento culposo, es por lo que su representada solicita la resolución del contrato de opción de compra-venta, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil venezolano. A los fines de probar lo alegado, produjo el mérito favorable de autos, especialmente el contenido del contrato objeto de la pretensión, el cual fue valorado anteriormente.
Conforme a lo expuesto la reconvención está dirigida a reclamar la resolución del contrato en razón de que el documento definitivo no se protocolizó por causa atribuible al demandante reconvenido. En este sentido es necesario señalar que el pacto de compra venta es un contrato bilateral y consensual, tal y como lo establecen los artículos 1.474 y 1.161 del Código Civil, que expresan:
Artículo 1.474: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”
Artículo 1.161: “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.”
Así las cosas, el demandante reconvenido contradijo el hecho señalado por la reconviniente, y a los fines de demostrar lo alegado presentó copias simples de transferencias bancarias efectuadas en moneda extranjera a la apoderada de la demandada; sobre lo cual se ha sobreabundado; se evidencia de las actas procesales que la demandada reconviniente cumplió con la obligación convenida en la cláusula quinta del contrato suscrito como era la entrega del inmueble -objeto del presente compromiso- al comprador el día dos (2) de septiembre de 2014, tal como lo acepta la demandante, al manifestar en su escrito libelar que con ánimo de dueño y bajo el principio de buena fe tomó posesión del inmueble; por ello, la demandada reconviniente pretende daños y perjuicios; al respecto, se debe señalar que tanto la doctrina patria como la jurisprudencia nos han tratado de explicar el alcance del requisito formal de toda demanda donde se pretendan reclamar daños y perjuicios, al señalar que es necesario indicar: i) la 'especificación' de tales daños y perjuicios; y ii) las 'causas' de los mismos. No dice el legislador, que se deben indicar sus extensiones, ni el antes ni el después económico del patrimonio del demandante, no hace más distinción, básicamente, donde la ley no distingue, no debe hacerlo el intérprete.
Al respecto, resulta pertinente verificar el contenido del artículo 340 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, que expresa lo siguiente:
“Artículo 340.- El libelo de la demanda deberá expresar: (…). 7º Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas…”.
De la precedente norma se desprende la obligación del actor de señalar el daño o los daños, así como sus causas. Debe también señalar que se trata de los daños que hacen procedente la responsabilidad civil especificando la relación de causalidad. En el caso de que sean varias las causas, es necesario que el actor analice, discrimine entre dichas causas de modo de poder calificar correctamente su aptitud para producir el daño. Igualmente la relación de causalidad constituye un elemento imprescindible para la determinación de la extensión del daño causado y los alcances y límites de la obligación de reparar. El fin de este requisito formal del Código de Procedimiento Civil, es mantener la igualdad procesal entre las partes, ya que siendo el objeto de tales demandas la suma equivalente de los perjuicios ocasionados por daños, sería imposible al demandado contestar la demanda, ni apreciar la indemnización que se reclama, si no se le hiciere conocer detenidamente cada daño sufrido y todos y cada uno de los perjuicios que se pretenden ocasionados por ellos, incluyendo expresamente el monto de los mismos cuando se trata de daños materiales. En consecuencia, al no cumplir con lo exigido por la norma, la pretensión de daños y perjuicios, no es procedente. Así se declara.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: CON LUGAR la apelación interpuesta por los abogados GERARDO AMADO CARILLO y WILLIANS GUILLERMO OCANTO, contra la sentencia de fecha 01 de agosto de 2022, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara FUNDACION CIVIL CASA DE ORACION contra INVERSIONES ZETA EFE, C.A y C.A. EFEZETA INVERSIONES; En consecuencia, PRIMERO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por LA FUNDACION CIVIL CASA DE ORACION, debidamente protocolizada por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 04 de agosto del 2005, quedando inserto bajo el N° 33, Tomo 10, Protocolo Primero, representada por su Presidente, ciudadano ROGELIO ANTONIO MORA AREVALO, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-4.813.917 y de este domicilio, contra las sociedades mercantil INVERSIONES ZETA EFE C.A., debidamente protocolizada por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 01/08/1998, bajo el N° 2, Tomo 5-A, representada por el ciudadano FRANCISCO JOSE GOMEZ BANOLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.388.190 y de este domicilio; y contra la sociedad mercantil C.A., EFE ZETA INVERSIONES, debidamente protocolizada por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 03/05/1977, bajo el N° 60, Tomo 1-A, representada por el ciudadano ATILIO GIOVANNI FLOR ZURLO, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-3.538.865 y de este domicilio. SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por las partes codemandadas INVERSIONES ZETA EFE C.A; C.A., EFE ZETA INVERSIONES y LA FUNDACION CASA DE ORACION, plenamente identificadas, sobre un (1) local identificado con el N° 36, ubicado en el Centro Comercial Obelisco en la avenida Pedro León Torres entre calles 54-A y 55 de la ciudad de Barquisimeto del Estado Lara, el cual tiene un área de DOS MIL SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CUATRO CENTÍMETROS (2076,04), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas NORTE: en 42,4 Mts con estacionamiento de visitantes; SUR: 42,4 Mts con estacionamiento de propietario. ESTE: en 49 Mts con calle 54-A y OESTE: en 49 Mts con pasillos centrales del centro, propiedad esté de las codemandadas. b) SIN LUGAR la pretensión de daños y perjuicios, solicitada por la codemandada C.A., EFE ZETA INVERSIONES. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada reconviniente de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. CUARTA: Se ordena librar boletas de notificación a las partes del presente asunto, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Queda REVOCADA la sentencia apelada en los términos expuestos.
De conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase copia certificada de esta decisión para ser agregada al libro respectivo.
Regístrese, publíquese y bájese.
La Juez,
El Secretario,
Abg. Rosángela Mercedes Sorondo Gil
Abg. Julio Montes C.
Publicada en su fecha, en horas de Despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario,
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