TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, ocho (08) de febrero del año dos mil veintitrés (2023)
212º y 163º

ASUNTO: KN04-V-2022-000013
DEMANDANTE: MARIETHZELL CAROLINA SANCHEZ NOGUERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°V-11.433.083, actuando en su condición de presidenta de la Firma Mercantil “UNIDAD DE EDUCACION BASICA BICENTENARIO DE LA INDEPENDENCIA, C.A”, inscrita bajo el registro Mercantil Primero del Estado Lara, bajo el N°27, Tomo 64-A, en fecha 20 de agosto del 2010 y cuya última acta se encuentra inscrita por ante el registro mercantil primero del estado Lara bajo el N°33, Tomo 3-A de fecha 01 de marzo del 2021
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: abogado MARCO ASUAJE, inscrito en el I.P.S.A bajo el N°249.115.-
DEMANDADO: firma mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS CARLSEN, C.A, debidamente protocolizada ante la oficina de registro mercantil primero del estado Lara, inserta en el tomo 82-A, número 30, del año 2012, expediente 364-119.3 y RIF J-40144725-2, representado por el ciudadano GREGORY BERNARDO CARLEN RINCONES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°V-7.359.766,en su condición de presidente.
APODERADOS JUDICIALES DE LAS PARTES DEMANDADO: Abogados CARLOS PEREIRA y JULIO COLINA, inscritos en el IPSA bajo los Nos 34.472 y 32.074, inscrito en el I.P.S.A bajo el N°127.416.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES
Se inicia la presente acción por medio de escrito libelar presentado en fecha 20 de octubre del año 2022 por la ciudadana MARIETHZELL CAROLINA SANCHEZ NOGUERA, en su condición de presidenta de la firma Mercantil UNIDAD DE EDUCACION BASICA BICENTENARIO DE LA INDEPENDENCIA, C.A” asistida de abogado, antes identificadas, tendiente a pretensión por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. En fecha de 24 de octubre del año 2022, se admitió la presente demanda y se instó a la parte a consignar los fotostatos correspondientes para la debida compulsa.
Seguidamente, en fecha 11 de noviembre del 2022, se acordó por medio de autos la compulsa de citación y exhorto al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Palavecino de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, con número de oficio 0523/2022.
En fecha 12 de noviembre la parte demandada otorgó poder Apud Acta a los abogados CARLOS PEREIRA y JULIO COLINA, inscritos en el IPSA bajo los Nos 34.472 y 32.074.
En fecha 12 de enero del año 2023, se dejó constancia de la citación efectiva de la parte demandada, todo de conformidad con el artículo 216 del código de Procedimiento civil, dando contestación a la demanda el día 16 de enero del 2023, asimismo el Tribunal dejó expresa constancia del inicio de la oportunidad procesal para la la promoción y evacuación de pruebas, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 889 del código de procedimiento civil
En fecha 31 de enero del 2023, la parte demandante presento escrito de promoción de pruebas, siendo proveídas por auto de fecha 01 de febrero del 2023.
Mediante auto de fecha 07 de febrero de 2023 se estampo cómputo por secretaria a los fines de darle seguridad jurídica a los justiciables en relación a la oportunidad procesal para dictar sentencia.
SÍNTESIS DE LA LITIS
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Arguye que suscribió un contracto de arrendamiento con la firma INVERSIONES INMOBILIARIAS CARLSEN, C.A, debidamente protocolizada ante la oficina de registro mercantil primero del estado Lara, inserta en el tomo 82-A, numero 30, del año 2012, expediente 364-119.3 y RIF J-40144725-2, representado por el ciudadano GREGORY BERNARDO CARSEL RINCONES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°V-359.766, sobre inmueble propiedad de los ciudadanos GREGORY BERNARDO CARLSEN RINCONES, antes identificado, y la ciudadana JOSEFINA CHIQUINQUIRA SALCEDO DE CARLSEN, según documento protocolizado por ante la oficina subalterna del primer circuito del estado Lara, bajo el numero 10, folio 1, protocolo primero, tomo 6, está constituido por una casa, identificado como N°1-52, ubicada en la urbanización Nueva Segovia, calle 6, del municipio Iribarren del estado Lara, dicha relación arrendaticia tuvo una duración de tres (03 ) años fijos y que estaría comprendido entre 15 de septiembre del 2014 hasta el 15 de agosto del 2017, de igual forma en fecha 23 de agosto del 2017, la firma mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS CARLSEN C.A, notificó su intención de NO renovar el contrato de arrendamiento.
Alega que la firma mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS CARLSEN, C.A, una vez finalizada la prorroga legal en el año 2019, llegó a un acuerdo verbal con su representada, mediante la cual se pactó una renovación del contrato de arrendamiento por un periodo 1 año, es decir desde el 15 de septiembre del 2019, hasta el 15 de agosto del 2020, que en dicha renovación se establecieron las condiciones para la cancelación del canon de arrendamiento, asimismo por motivo de la pandemia se vio interrumpido en fecha 23 de marzo del 2020, a través de la publicación de la gaceta oficial Nro.6522, sobre el estado de emergencia causado por el COVID-19, momento en el cual cesaron por completo las actividades escolares. Que en fecha 08 de febrero del 2021 acordaron una nueva prórroga de la relación arrendaticia, esta vez por escrito, en la cual estipularon el pago de los cánones arrendamiento vencidos durante el aludido decreto de emergencia.
Afirma que las partes han celebrado acuerdos consecutivos enmascarados como “extensión de prorroga”, que el inmueble objeto del contrato, continua siendo ocupado por su representada y en el mismo se desarrolla actividades para cual fue suscrito dicho contrato. Que en fecha 15 de agosto del 2021, venció el último acuerdo de extensión de prórroga, y que la firma mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS CARLSEN, C.A, antes identificada , continuo cobrando normalmente los cánones de arrendamiento, hasta el dia19 de julio del 2022, informó mediante su autorizado que no recibiría el pago del canon de arrendamiento, y que su representada debía desalojar de forma inmediata, situación tal que fue totalmente inesperada para las representantes de la institución educativa UNIDAD DE EDUCACION BASICA BICENTENARIO DE LA INDEPENDENCIA, ya que en ese momento contaban con una gran cantidad de niños inscritos para el siguiente año escolar – sus dichos-. También afirma que el demandado pretende por medio de presiones evitar suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, simulando extensiones de prorroga legal que no cuentan con asidero jurídico alguno violentando sus derechos como inquilinos y del grupo de estudiantes que hacen vida en la institución.
Manifiesta a este Tribunal que la relación arrendaticia se encuentra indeterminada al haber finalizado el día 15 de agosto del 2021, la última prórroga suscrita por las partes y no existir acuerdo de renovación. Siendo que su representada continua en posesión del inmueble dado en arrendamiento y el arrendador siguió recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento hasta el 19 de julio de 2022, y que posterior a ello el pago del mencionado canon ha sido depositado en las cuentas designadas por INVERSIONES INMOBILIARIAS CARLSEN, C.A, ante la negativa de recibir dicho pago.
Finalmente alega que la INVERSIONES INMOBILIARIAS CARLSEN, C.A, en contravención a lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario ha pretendido desalojar a su representada del inmueble dado en arrendamiento, por lo que trajo a estrados la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO con fundamento en los artículos 33 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario, 1.264 y 1.579 del Código Civil.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

La representación judicial de la sociedad mercantil demandada en su escrito de contestación admitió la pretensión actora lo que llama poderosamente la atención de este Jurisdicente, dicha admisión fue realizada en los siguientes términos:

“…PRIMERO: Admito que mi representada mantiene relación arrendaticia con la demandante sobre un (1) inmueble propiedad de los ciudadanos GREGORY BERNARDO CARLSEN RINCONES y JOSEFINA CHIQUINQUIRA SALCEDO DE CARLSEN, titulares de la cédulas de identidad Nos. V-7.359.766 y V-7.302.255, respectivamente, tal como indica el libelo (f.1), constituido por una casa distinguida con el N° 1-52, ubicada en la Urbanización Nueva Segovia, calle 6 entre carreras 1 y 2, Barquisimeto, Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del Estado Lara, propiedad que consta en documento debidamente protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el N° 10, Folio 1, Protocolo Primero, Tomo 6.
SEGUNDO: Admito que en el último contrato suscrito se estipuló una duración de tres (3) años fijos, comprendidos entre el 15 de septiembre de 2014 y el 15 de agosto de 2017.
TERCERO: Admito que en fecha 23 de agosto de 2017 notificó su intención de no renovar el contrato de arrendamiento.
CUARTO: Admito que la arrendataria tenía derecho a la prórroga legal del contrato último suscrito, a partir de su vencimiento, 15 de agosto de 2017.
QUINTO: Admito que finalizada la prorroga legal. se llegó a acuerdo verbal con la arrendataria para la renovación del contrato por un (1)año, a partir del 15 de septiembre de 2019 y hasta el 15 de agosto de 2020,acuerdo que se vio interrumpido cuando el Ejecutivo Nacional decretó Estado de Alarma a fin de mitigar y erradicar los riesgos de epidemia relacionados con el coronavirus (COVID-19).lo cual es un hecho notorio, circunstancia que afectó a los arrendamientos en general, siendo ello de la comprensión de mi representada, considerando que la arrendataria explota un plantel privado y en consecuencia, está en juego el goce del derecho a la educación de decenas de niños y adolescentes.
SEXTO: Admito que el 8 de febrero de 2021 celebró acuerdo con la demandada, en los términos descrito en la documental identificada como Anexo "B" consignada juntamente con la demanda, y que obra a los folios 9 al 12 del expediente.
SÉPTIMO: Admito que la relación arrendaticia se ha mantenido ininterrumpidamente, conllevando a una relación a tiempo indeterminado (Vid. Folio 2, tercer párrafo).
OCTAVO: Admito que la arrendataria continúa ocupando el inmueble arrendado en calidad de arrendataria.
NOVENO: Admito que la arrendataria ha venido pagando los cánones de arrendamiento correspondientes, no solo hasta 19/07/2022, sino inclusive el de enero de 2023,los cuales ha recibido mi representada, hasta ahora, a su entera satisfacción…”

Seguidamente niega, rechaza y contradice los hechos, en relación al modo en que a sus dichos se tornó indeterminada la relación arrendaticia, niega que su representada se haya negado de modo alguno a recibir el pago de los cánones de arrendamiento y que pretenda el desalojo del inmueble, de igual manera niega las presiones denunciadas por la arrendataria en relación a la no suscripción de una nueva relación arrendaticia mediante suscripción de extensión de prorroga legal, señala que hasta la fecha la relación arrendaticia data de 13 años y dos meses.
Niega que su representada pretenda la devolución del inmueble, así como las gestiones amistosas ante el incumplimiento de la relación arrendaticia por parte de su representada, finalmente niega que la firma mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS CARLSEN, C.A, haya incumplido con alguno de los contratos, sus responsabilidades y que haya realizados actos que perturben la posesión pacifica de la cosa arrendada.
Por último alega que tanto la doctrina como la jurisprudencia disponen que la demanda judicial funge como petición que contiene un interés propio, el cual se realiza mediante la acción que encauza de forma intrínseca una pretensión confluyendo en ser una demanda judicial y da inicio al proceso, la cual debe ser planteada de forma tal que permita al demandado enervar la pretensión. Realizando observaciones al escrito libelar en la forma en la cual su redacción la hace confusa, desordenada y engorrosa. Asimismo que su representada no ha ejercido ninguna acción mediante juicio ordinario, juicio oral, ejecutivo o cualquier otro contemplado en el Código de Procedimiento Civil, y que la demandada instaurada en su contra, carece de fundamentos.

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION
Con el escrito libelar la parte actora trajo al acervo probatorio las siguientes documentales:
• Original de contrato de arrendamiento de inmueble (fs. 04 al 08 De la Pieza Principal). Dicha documental no fue impugnada ni desconocida por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente, en ello se evidencia un contrato de arrendamiento entre las partes vale decir, INVERSIONES INMOBILIARIAS CARLSEN, C.A, debidamente protocolizada ante la oficina de registro mercantil primero del estado Lara, inserta en el tomo 82-A, numero 30, del año 2012, expediente 364-119.3 y RIF J-40144725-2 y la Firma Mercantil “UNIDAD DE EDUCACION BASICA BICENTENARIO DE LA INDEPENDENCIA, C.A”, inscrita bajo el registro Mercantil Primero del Estado Lara, bajo el N°27, Tomo 64-A, en fecha 20 de agosto del 2010 y cuya última acta se encuentra inscrita por ante el registro mercantil primero del estado Lara bajo el N°33, Tomo 3-A de fecha 01 de marzo del 2021, sobre un inmueble tipo CASA distinguida con el N° 1-52, ubicada en la urbanización Nueva Segovia, Calle 6, en la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, con duración de tres años contados a partir del 15 de septiembre del año 2014 al 15 de agosto de 2017. Se valora como un documento privado de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se estima que dicho documento funge como la relación arrendaticia primigenia existente entre las partes, siendo el mismo objeto de la presente Litis, por lo cual, al no ser contrario a la Ley, las buenas costumbres o el orden público se le otorga valor probatorio. Conforme lo establecen 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil venezolano, Así se establece.
• Copia del acuerdo entre la Sociedad Mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS CARLSEN, C.A, debidamente protocolizada ante la oficina de registro mercantil primero del estado Lara, inserta en el tomo 82-A, numero 30, del año 2012, expediente 364-119.3 y RIF J-40144725-2 y la Firma Mercantil “UNIDAD DE EDUCACION BASICA BICENTENARIO DE LA INDEPENDENCIA, C.A”, inscrita bajo el registro Mercantil Primero del Estado Lara, bajo el N°27, Tomo 64-A, en fecha 20 de agosto del 2010 y cuya última acta se encuentra inscrita por ante el registro mercantil primero del estado Lara bajo el N°33, Tomo 3-A de fecha 01 de marzo del 2021 (fs. 09 al 12 de la Pieza Principal). Dicha documental no fue impugnada ni desconocida por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente, en ello se evidencia un acuerdo de pago por parte de la Firma Mercantil “UNIDAD DE EDUCACION BASICA BICENTENARIO DE LA INDEPENDENCIA, C.A” propone un acuerdo de pago desde el 29 de febrero 2021 al 15 de agosto de 2021 referente a pago compensatorio dada el decreto de emergencia sanitaria por pandemia del COVID-19 emanada por el Ejecutivo Nacional, y evidencia este Juzgado que fue debidamente aceptada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS CARLSEN, C.A, en la cual acepta el pago del monto de SETECIENTOS CINCUENTA DOLARES AMERICANOS divididos en dos pagos de DOSCIENTOS CINCUENTA DOLARES AMERICANOS cubriendo la deuda asumida desde marzo de 2020, y pago compensatorio de QUINIENTOS DOLARES AMERICANOS por uso y acuerdo de flexibilización de prórroga correspondiente a los meses del año 2021, vía Zelle y efectivo. Ahora bien, este Juzgado estima que dicho documento funge como una renovación de contrato de arrendamiento al estar contenido las prestaciones originarias de la dinámica de relación arrendaticia, por lo cual se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil venezolano Así se establece.-
• Copia simple de Registro Mercantil llevado por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, tomo 64-A N° 27 del año 2010(fs.13 al 32 de la Pieza Principal). Tal documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente, en ello se evidencia que la ciudadana DEISY BEATRIZ SEGOVIA CABRE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.389.366, debidamente autorizada por acta constitutiva de la sociedad mercantil “UNIDAD DE EDUCACION BASICA BICENTENARIO DE LA INDEPENDENCIA, dejó asentado la acta constitutiva de dicha sociedad mercantil en sus distintas cláusulas y actas correspondientes. Este Juzgado estima que la misma no es contraria a Derecho, orden público o las buenas costumbres y en consecuencia le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil venezolano. Así se establece.

• Fotostatos de transferencias y pago de dinero líquido (fs. 33 al 70). Tales documentos no fueron impugnados ni desconocidas por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente, en ello se evidencia que la Firma Mercantil “UNIDAD DE EDUCACION BASICA BICENTENARIO DE LA INDEPENDENCIA, C.A” realizó distintos pagos a la sociedad mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS CARLSEN, C.A, debidamente protocolizada ante la oficina de registro mercantil primero del estado Lara, inserta en el tomo 82-A, numero 30, del año 2012, expediente 364-119.3 y RIF J-40144725-2, tendientes a pagos de cánones de arrendamiento y los mismos fueron suscritos en firma por el ciudadano DOUGLAS ABREU, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°V-20.235.516, quien a su vez, luego de una revisión exhaustiva de las actas procesales del presente asunto, fue autorizado por la sociedad mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS CARLSEN para retirar los mismos según se evidencia en autorización de acuerdo entre las partes (f. 10 de la Pieza Principal), destacando de la valoración de las mismas que el ciudadano DOUGLAS ABREU, realiza nota a puño y letra señalando que “no se aceptan más pagos” , evidenciándose la negativa por parte del autorizado a recibir pagos sucesivos por concepto de pago de canon de arrendamiento. En consecuencia se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo y 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil venezolano Así se establece.

En la oportunidad procesal para la contestación de la demanda la parte demandada trajo al acervo probatorio las siguientes documentales:
• Copia simple de Registro Mercantil llevado por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, tomo 82-A N° 30 del año 2012 (fs.80 al 85 de la Pieza Principal). Tal documento no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente, en ello se evidencia que la ciudadana LUISHANA DIAZ CRESPO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-17.343.765, presentó acta constitutiva de la sociedad mercantil “UNIDAD INVERSIONES INMOBILIARIAS CARLSEN, C.A, dejó asentado la acta constitutiva de dicha sociedad mercantil en sus distintas cláusulas y actas correspondientes. Este Juzgado estima que la misma no es contraria a Derecho, orden público o las buenas costumbres y en consecuencia le otorga valor probatorio como una Copia Simple de un Documento público de conformidad con el artículo y 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil venezolano Así se establece.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
La presente demanda versa sobre el cumplimiento de contrato debidamente contenido en el Código Civil venezolano en su artículo 1.167 el cual dispone:
“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
La pretensión del cumplimiento de contrato confluye en ser la representación en esencia de las relaciones contractuales y obligaciones, entendiéndose que de la condición contractual en las cuales se obligan las partes, se genera necesariamente la dinámica de acreedor y deudor, todo en cuanto a la prestación (conducta) que debe desplegar el deudor a los fines de satisfacer al acreedor, pudiendo dentro de los distintos tipos de relaciones contractuales existentes, converger en ser unilateral, bilateral, entre otros. Siendo el caso de autos un contrato bilateral en el que ambas partes se obligan, configurándose la denominada Dinámica de la Relación Obligatoria, la cual en palabras de del insigne estudioso del Derecho Mauricio Ferrara (2014) en su obra Obligaciones, Editorial Livrosca, C.A, Caracas, página 15 establece que: “Una vez nacida la relación obligatoria (a consecuencia de un hecho que es tomado en cuenta por el Derecho), el deudor tiene dos caminos: cumplimiento o incumplimiento de su obligación. No existe una tercera posibilidad”. (Resaltado del Tribunal)
Ello significa que el deudor debe cumplir su obligación y con esta misma se extingue la deuda de prestación que debía ejercer, es decir, ejecutó la prestación debida que en un contrato bilateral dependiendo de las condiciones y naturaleza del mismo, le hacen acreedor en contraprestación. Ahora bien el artículo 1.264 del Código Civil dispone:
“Artículo 1.264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
Ahora bien para que existan obligaciones previamente y necesariamente, debe existir un contrato, el cual en los términos en los que las partes convengan, deben cumplir (ejecutar la prestación), no queriendo decir que sea la única vía para desplegar la prestación, pues puede que el deudor incurra en el incumplimiento, lo cual genera otros efectos, sin embargo, ambas formas se encuentran reguladas dentro del ordenamiento jurídico lo cual da cavidad a que se lleve por vía judicial y sea una decisión de un órgano jurisdiccional la que coactivamente ordene sea el cumplimiento o la resolución del contrato.
En este orden de ideas y dada la pretensión incoada por la parte actora en la cual alega que suscribió un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por una Casa identificado como N° 1-52 ubicada en la Urbanización Nueva Segovia tal como evidencia este Juzgado en el documento privado relativo a Contrato de Arrendamiento entre las partes (fs. 04 al 07 de la Pieza Principal) desde la fecha de 15 de septiembre de 2014 al 15 de agosto de 2017, es decir, tres (03) años, el cual fue renovado en sus dichos, bajo la suscripción de documentos relativos a los pagos de montos adeudados de arrendamiento (fs. 09 al 12 de la Pieza Principal) de los cuales se evidencia en su contenido, que se pactan prestaciones relativas a la compensación por concepto de desalojo, en los términos de que la ciudadana REINA ALVAREZ, quien actuó en carácter de Gerente General de la Institución Unidad Educativa Bicentenario de la Independencia C.A, anteriormente identificada, propuso el pago de DOSCIENTOS CINCUENTA DÓLARES ESTADOUNIDENSES (250$) y QUINIENTOS DOLARES ESTADOUNIDENSES (500$) siendo aceptado por el ciudadano VILLY ERICK CARLSEN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-16.404.601, en su carácter de apoderado de la Familia Carlsen Salcedo (Arrendador) en fecha 08 de febrero de 2021, y que desde la fecha de 15 de agosto vencía el acuerdo que para la parte demandante fungió como una “extensión de prórroga” según sus dichos, la arrendadora continuó cobrando normalmente cánones de arrendamiento hasta la fecha 19 de julio de 2022, en la cual hace saber al arrendatario que no recibirá más cánones de arrendamiento y solicita el desalojo, lo cual según lo argüido por el demandante en su escrito libelar, configura la llamada figura de la tácita reconducción del contrato de tiempo determinado a indeterminado, procediendo a encauzar su pretensión en el cumplimiento de contrato por haber violentado lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario.
En este sentido, es menester disponer de lo que en la pretensión de la parte demandante tiene como finalidad, es decir, el cumplimiento de contrato, el cual a criterio del insigne estudioso del Derecho Eloy Maduro Luyando en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III”, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545 dispone lo siguiente:
“El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).
(…)
Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que ‘las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas’ (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada.
(…)
Al respecto el Código Civil establece la acción de cumplimiento de contratos en su artículo 1.167, el cual dispone:
’En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Dicho lo anterior, cabe acotar lo dispuesto en los artículos 1133, y 1159 del Código Civil, los cuales son del tenor siguiente:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico. (…)
Artículo 1.159.- Los contratos tiene fuerza de ley entre las partes.- No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”
Lo referido anteriormente dispone de la naturaleza propia de los contratos y la fuerza de ley que estos tienen entre las partes, es decir, la consecuencia de que deban cumplirse tal como fueron contraídos, por lo cual dada la pretensión de la parte actora en la cual se encuentra trabada la presente Litis este Tribunal considera menester determinar la existencia de los elementos de la pretensión de cumplimiento de contrato, a saber: 1) La existencia de un contrato bilateral; y 2) El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; evidencia este Jurisdicente que el contrato privado suscrito por las partes (fs 04 al 07 de la Pieza Principal) es el documento que acredita la existencia de la relación arrendaticia entre ellas, la cual no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad procesal correspondiente, aunado a ello, la suscripción de los demás documentos así como los prints de pantallas y fotostatos traídos al acervo probatorio con el escrito libelar (fs. 09 al 12 y 33 al 42 de la Pieza Principal), los cuales se evidencia que fueron suscritos por el ciudadano DOUGLAS ABREU, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 20.235.516, quien se facultó expresamente para retirar el pago de los montos acordados tal como consta en la documental del acervo probatorio (f. 10 de la Pieza Principal) y las mismas se reitera, no fueron impugnadas por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente. Así se establece.
Ahora bien, sobre el segundo requisito relativo al incumplimiento, este Juzgado ajustado al principio de exhaustividad y thema decidendum, trae a estrado los alegatos de la parte demandada en su escrito de contestación presentado por su apoderado judicial, y en tal escrito su representada admite que mantiene una relación arrendaticia con la parte demandante sobre el inmueble antes identificado, así como que el último contrato suscrito se estipuló en duración de tres (03) años fijos comprendidos desde el 15 de septiembre de 2014 y el 15 de agosto de 2017, que su representada en fecha 23 de agosto de 2017 notificó su intención de no renovar el contrato de arrendamiento y que la arrendataria tenía derecho a la prórroga legal del contrato último suscrito a partir de su vencimiento en fecha 15 de agosto de 2017 así como el acuerdo verbal para renovar el contrato por un (01) año a partir del 15 de septiembre de 2019 al 15 de agosto de 2020, viéndose interrumpido cuando el Ejecutivo nacional decretó Estado de Alarma de conformidad con la situación de Pandemia por COVID-19. De igual forma, que en fecha 08 de febrero de 2021 celebró un acuerdo de pago con la parte demandante (fs. 9 al 12 de la Pieza Principal), manteniéndose la relación arrendaticia ininterrumpidamente y a tiempo indeterminado en el cual la arrendataria continúa ocupando el inmueble arrendado y pagando cánones de arrendamiento no solo hasta el 19 de julio de 2022 sino inclusive enero de 2023 los cuales manifestó recibió a su entera satisfacción.
Asimismo, niega rechaza y contradice que la forma descrita en el libelo de demanda relativa a como se tornó a tiempo indeterminada es contraria a derecho, que su representada haya recurrido a presiones para suscribir nuevo contrato de arrendamiento ya que la parte demandante lo ha calificado como relación a tiempo indeterminada propiamente, que su representada pretenda evitar a través de presiones suscribir nuevos contratos de arrendamiento simulando extensiones de prórroga legal no previstas en la ley, que la relación arrendaticia sea de siete (07) años, ya que de ser cierto que comenzó en el 20 de noviembre de 2009 hasta el día de hoy han transcurrido 13 años y 2 meses así como rechaza, niega y contradice que su representada pretenda la devolución del inmueble arrendado en contravención a la ley contrariando el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como también que se hayan realizado gestiones amistosas ante un supuesto incumplimiento de las obligaciones de su representada y que haya incumplido alguna cláusula contractual suscrita o las obligaciones propias del arrendador de acuerdo a ley, así como niega que su representada sea condenada en costas y haya causado algún perjuicio, alegatos que serán examinados a continuación, acotando este Tribunal que del escrito de contestación en su apartado “DEL FONDO DEL ASUNTO” (f.88 de la Pieza Principal), en el cual hace alusión a una forma confusa, engorrosa y demás términos explanados por la parte demandada relativo al escrito libelar del demandante, bien pudo la misma ventilar dichos alegatos de aclaratoria y demás consideraciones de redacción como cuestión previa tal como lo prevé el Capítulo III De Las Cuestiones Previas contenido en el Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, antes de seguir ahondando en relación al segundo requisito, considera prudente el Tribunal dilucidar en relación a la indeterminación de la relación arrendaticia afirmada por ambas partes en sus escritos. Procediendo a determinar que para que se produzca la tácita reconducción de la relación arrendaticia, es necesario que se den algunas condiciones que son a saber: que se trate de un contrato a tiempo determinado, que a la expiración del término el arrendatario quede y se le deje en el uso y posesión de la cosa arrendada. Eso quiere decir, que el incumplimiento alegado por el demandante no se determina como un contrato indeterminado, toda vez que el mismo se consideraría renovado en los últimos términos pactados por las partes es decir, en los términos relativos al contrato verbal de renovación de contrato por un (01) año a partir del 15 de septiembre de 2019 hasta el 15 de agosto de 2020 (f. 87 de la Pieza Principal), el cual fue admitido por la parte demandada en su escrito de contestación en el apartado Quinto el cual expuso y se transcribe: “QUINTO: Admito que finalizada la prórroga legal, se llegó a acuerdo verbal con la arrendataria para la renovación del contrato de arrendamiento por un (1) año, a partir del 15 de septiembre de 2019 y hasta el 15 de agosto de 2020…”. Ahora bien, viéndose interrumpido el pago de los cánones de arrendamiento pactados por las partes a razón del decreto de Estado de Alarma por el Ejecutivo Nacional dada la situación de emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19, la relación arrendaticia siguió su debido curso en los términos pactados verbalmente y tanto admitidos como aceptados por la parte demandada, disponiendo las partes de un “ACUERDO DE PAGO DE COMPENSACION POR CONCEPTO DE DESALOJO” relativo a los meses de arrendamiento y compensación dada la situación de emergencia sanitaria declarada tal como se evidencia en las documentales que rielan en los folios 09 al 12 de la Pieza Principal.
Asimismo, el artículo 1.600 del Código Civil, que dispone: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” También el mismo cuerpo normativo antes citado, en su artículo 1.614, señala: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.” La tácita reconducción, consiste en que sí a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y sus efectos y consecuencias se reglan por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento al respecto, resulta imperioso enmarcar el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 21/11/2016 Exp. 2016-000343, Magistrado Ponente: Guillermo Blanco Vázquez; en el que señaló“…En este sentido, cuando opera la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento debe necesariamente existir un contrato de arrendamiento previo, el cual será reconducido: “…en sus mismos términos…”, razón por la cual sí el contrato previo es a tiempo determinado, aun cuándo opere la tácita reconducción, seguirá siendo a tiempo determinado, dado que en el reconducido, ese era uno de sus términos, por lo que nunca podrá cambiar su esencia de tiempo determinado a tiempo indeterminado…”; por lo que, este juzgador conforme a lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, se acoge a tal doctrina y concluye que la esencia del contrato objeto de controversia es a tiempo determinado y en el mismo operó continuamente desde el año 2020 la tacita reconducción de la relación arrendaticia en los términos por ellos pactados. Vale decir que el contrato verbal de arrendamiento de fecha 15 de septiembre de 2019 hasta el 15 de agosto de 2020, sigue reconduciéndose tácitamente a tiempo determinado. Y así se establece.
En este orden de ideas, de las documentales que reposan en el acervo probatorio evidencia que el ciudadano DOUGLAS ABREU, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 20.235.516, se facultó por parte de la parte demandada INVERSIONES INMOBILIARIAS CARLSEN, C.A antes identificada, expresamente para retirar el pago de los montos acordados tal como consta en la documental del acervo probatorio (f. 10 de la Pieza Principal), firmó y dejó asentado de su puño y letra en la documental que riela en el folio 68 de la Pieza Principal marcada con la letra “D” lo siguiente y se transcribe: “último pago por extensión de prórroga vencida 2019-2022 cumpliendo con el estado de excepción sanitaria por pandemia COVID-19 “no se aceptan más pagos” y procedió a firmarlo, lo cual se evidencia de las actas procesales con mayor interés las asentadas en los folios 69 al 70 de la Pieza Principal, la parte demandante continuó pagando cánones de arrendamiento hasta septiembre de 2022, no siendo impugnada o desconocida esta documental, y de ello la parte demandada expuso en su escrito de contestación relativo al apartado Noveno (f. 87 de la Pieza Principal) exponiendo y se transcribe: “NOVENO: Admito que la arrendataria ha venido pagando los cánones de arrendamiento correspondientes, no solo hasta el 19/07/2022, sino inclusive el de enero de 2023, los cuales ha recibido mi representada hasta ahora, a su entera satisfacción”, ello genera una situación fáctica de la debida revisión exhaustiva, analizadas y determinadas por este Tribunal de las actas procesales de la presente Litis, que hubo una manifestación expresa del representante de la arrendataria en “no recibir más pagos” cuando en su escrito de contestación admite y reconoce parcialmente el escrito libelar al establecer que sigue recibiendo “Satisfactoriamente” –sus dichos-, el canon de arrendamiento hasta enero de 2023 inclusive, situación que se configura en un indicio suficiente de que la demandada incumplió las obligaciones contractuales asumidas por las partes en contrato de arrendamiento, toda vez que al recibir posterior a ello los cánones de arrendamiento y nuevamente, según sus alegatos donde admite haber recibido satisfactoriamente hasta enero de 2023 inclusive.
Dicha admisión funge como convenimiento de los argumentos esgrimidos en el escrito libelar por la parte actora sin que ello requiera prueba alguna, por lo cual, bajo amparo y en fiel cumplimiento del principio iura novit curia, se estima menester indicar que dada la situación fáctica este Tribunal evidencia se presenta ineludiblemente, existe una Tácita Reconducción de Contrato de Arrendamiento en los términos del último acuerdo pactado por las partes, siendo este el acuerdo verbal de renovación de contrato de arrendamiento por un (01) año a partir del 15 de septiembre de 2019 hasta el 15 de agosto de 2020 (f. 87 de la Pieza Principal), evidencia este Juzgado que la parte demandada INCUMPLIÓ sus obligaciones al no solo exponer a través de su autorizado que no recibiría cánones de arrendamiento desde el 19 de julio de 2022 (f. 68 de la Pieza Principal) y luego siguiese recibiendo los mismos satisfactoriamente como lo expuso en su alegato de contestación que riela en el folio 87 de la Pieza Principal y anteriormente referido, sino que la parte demandada alega en el apartado Tercero de su contestación y se transcribe: TERCERO: Admito que en fecha 23 de agosto de 2017 notificó su intención de no renovar el contrato de arrendamiento” pero a su vez expresa “Por otra parte, niego, rechazo y contradigo, por contrarios a la verdad, los siguientes hechos: ... SEGUNDO: Que mi representada haya informado a la arrendadora, de alguna manera, que no recibiría los cánones de arrendamiento y que debía desalojar el inmueble arrendado de manera inmediata”, aun cuando este Juzgado evidencia de las documentales que rielan en el folio 09 al 12 de la Pieza Principal relativo al ACUERDO DE PAGO DE COMPENSACION POR CONCEPTO DE DESALOJO y en ello se evidencia que “El pasado Veintinueve (29) de Febrero del año en curos, la profesora Reina Álvarez directora de la institución propuso un protocolo de pago el cual aceptamos bajo las condiciones de desalojo aun previstas…” (Negrillas y resaltado del Tribunal), por lo cual los dichos contradictorios de la parte demandada en su escrito de contestación y elementos probatorios donde es ineludible que la misma presento un acuerdo bajo el concepto de DESALOJO, estando vigente la relación arrendaticia y que mediante su autorizado expresó NO RECIBIRIA MAS CANONES DE ARRENDAMIENTO desde el 19 de julio de 2022, los cuales siguió recibiendo en sus dichos hasta enero de 2023 e incluso que admite que se mantiene la relación arrendaticia, que el arrendado sigue en uso, goce y disfrute pacifico del inmueble, y estima que existe la tácita reconducción de la relación arrendaticia en los términos antes expuestos por la Sala de Casación Civil, como bien fue establecido ut supra, por lo cual, la parte demandada dado los argumentos esgrimidos en la situación fáctica de la presente Litis, se acredita el segundo requisito relativo al INCUMPLIMIENTO por la parte demandada en las obligaciones asumidas. Así se establece.-
Por consiguiente, dado que la pretensión del cumplimiento de contrato conlleva so pena, que las partes deban cumplir su prestación y desplegar la conducta debida ante un incumplimiento de las obligaciones pactadas en la relación contractual, en los términos convenidos anteriormente, en el caso de autos, quedó demostrado el incumplimiento de la parte demandada y en consecuencia, este Tribunal considera que la misma debe Cumplir el contrato verbal de arrendamiento reconducido, pactado por las partes, velando por la ejecución de las obligaciones en los términos que la Sala de Casación Civil ha reiterado entre otras sentencias, la dictada en fecha 06 de octubre de 2016, expediente AA20-C-2016-000027 la cual dispone y se transcribe:
“Esta norma del Código sustantivo no solo delimita “Derechos y Deberes de las Partes”, en la ejecución del contrato, sino que: “Requiere un compromiso de solidaridad que va más allá, y que obliga a cada una de las partes a tener en cuenta el interés de la otra, con prescindencia de determinadas obligaciones contractuales o extra-contractuales”. Al respecto, es necesario determinar, que de la buena fe y de la equidad en el tracto contractual, no nacen derechos para las partes, sino que se vuelven a equilibrar los derechos ya existentes, según una lógica de mercado o bancaria. Por eso, las normas del Código Civil, deben ser releídas, bajo el valor de las normas constitucionales que cuando hablan de un estado Social de Derecho y de Justicia hacen referencia a la buena fe y a la equidad para garantizar un equilibrado desenvolvimiento del intercambio contractual, vale decir, que el juez tiene un empleo cada vez más amplio de la buena fe, como remedio capaz de hacer frente al equilibrio contractual.” (Negritas del Tribunal)
Ahora bien, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. Por lo que se constata de la revisión exhaustiva y valorativa de las actas procesales, que la parte demandada no demostró haber cumplido las obligaciones contractuales asumidas, por lo que resulta forzoso declarar con lugar la pretensión traída a estrados, siendo suficiente para este Jurisdicente lo aquí sometido a juicio para determinar que la pretensión interpuesta debe prosperar. Así se decide.

DISPOSITIVA
Por las consideraciones anteriores, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la ciudadana MARIETHZELL CAROLINA SANCHEZ NOGUERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°V-11.433.083, actuando en su condición de presidenta de la Firma Mercantil “UNIDAD DE EDUCACION BASICA BICENTENARIO DE LA INDEPENDENCIA, C.A”, inscrita bajo el registro Mercantil Primero del Estado Lara, bajo el N°27, Tomo 64-A, en fecha 20 de agosto del 2010 y cuya última acta se encuentra inscrita por ante el registro mercantil primero del estado Lara bajo el N°33, Tomo 3-A de fecha 01 de marzo del 2021, debidamente asistida por el Abogado Marco Asuaje, Inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 249.115, contra la firma mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS CARLSEN, C.A, debidamente protocolizada ante la oficina de registro mercantil primero del estado Lara, inserta en el tomo 82-A, numero 30, del año 2012, expediente 364-119.3 y RIF J-40144725-2, representada por el ciudadano GREGORY BERNARDO CARLEN RINCONES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N°V-7.359.766, en su condición de presidente, debidamente representado por los abogados Carlos Pereira Y Julio Colina, inscritos en el IPSA bajo los Nros 34.472 y 32.074, en consecuencia se ORDENA EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO TÁCITAMENTE RECONDUCIDO y reconocido por las partes en los términos de dicho acuerdo contractual, es decir, que la arrendada siga en el uso, goce y disfrute pacífico del inmueble tipo CASA distinguida con el N° 1-52, ubicada en la urbanización Nueva Segovia, Calle 6, en la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara administrado por la sociedad mercantil INMOBILIARIAS CARLSEN, C.A, y el pago del respectivo canon de arrendamiento por parte de la demandante Firma Mercantil “UNIDAD DE EDUCACION BASICA BICENTENARIO DE LA INDEPENDENCIA, C.A”, el cual debe recibirlo el arrendador de manera voluntaria, con el resto de las condiciones establecidas en el referido.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a costas por resultar totalmente vencida en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Déjese copia certificada de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese. Publíquese en el Portal Web www.lara.tsj.gov.ve inclusive.-
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto a los ocho (08) días del mes de febrero del año dos mil veintidós. Años 212° y 163°.
El Juez Suplente,

ABG. JHONNY JOSE ALVARADO HERNANDEZ
El Secretario,

ABG. LEWIS CARRASCO RANGEL

En la misma fecha, siendo las 02:00 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia previa las formalidades de Ley.-

El Secretario,

ABG. LEWIS CARRASCO RANGEL

JJAH/LCR/icc.-
KN04-V-2022-000013
ASIENTO LIBRO DIARIO: ____