TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL Y DE TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

Exp. 4132-10
Dicta el siguiente fallo definitivo.

Las presentes actuaciones subieron a esta Alzada en virtud de apelación ejercida por el abogado Ramón Enrique Plaza Maldonado, inscrito en Inpreabogado bajo el número 137.720, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanos José Felipe Matos Morón y Laura Josefina Flores de Matos, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 5.353.184 y 5.756.742, respectivamente, contra sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en fecha 9 de Julio de 2010, en el presente juicio que por, resolución de contrato de opción de compra, propuso en contra de aquellos, la ciudadana Nancy Altagracia Álvarez Perozo, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.351.227, representada por el abogado Gustavo Barrios Alvarado, inscrito en Inpreabogado bajo el número 105.045.
Remitido el expediente a este Tribunal Superior, fue recibido por auto del 30 de Noviembre de 2010, oportunidad cuando se fijó término para presentar informes, conforme a lo previsto por el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, siendo que ninguna de las partes así lo hizo, tal como consta en nota de Secretaría de fecha 17 de enero de 2011.
Encontrándose este proceso en estado de sentencia, pasa este Tribunal Superior a proferir su fallo, con base en las siguientes consideraciones.
I
NARRATIVA

Aparece de autos que mediante libelo presentado a distribución y repartido al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, en fecha 25 de Mayo de 2009, el preidentificado abogado Gustavo Barrios Alvarado, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana Nancy Altagracia Alvarez Perozo, ya identificada, propuso demanda por resolución de contrato de opción a compra contra los igualmente identificados ciudadanos José Felipe Matos Morón y Laura Josefina Flores de Matos, para que convengan, o así lo declare el Tribunal, en lo siguiente: “1°.- En reconocer la expiración de los contratos de Opción de Compra validamente (sic) celebrados entre las partes que lo comprenden, según se evidencia de los instrumentos contentivos de los convenimientos contractuales, uno ya plenamente identificado y agregado a este escrito o libelo de demanda y el otro a la espera de su respectiva exhibición por la parte demandada que es quien lo posee, y por ende a resolver los Contratos de Opción de Compra celebrados en fecha treinta (30) de marzo de dos mil ocho (2.008) ambos contratos, los cuales tenían por objeto la Oferta en Opción de Compra de un inmueble propiedad de mi Poderdante, consistente en un apartamento para vivienda, distinguido con la letra A-2, ubicado en el Edificio ‘RESIDENCIAS ELIZANA’ situado en la entrada a El Recreo, Municipio y Estado Trujillo, basado principalmente en los términos establecidos en el mismo instrumento contractual, a saber: a) Por haber expirado el lapso establecido para el pago de los saldos restantes, cabe decir, CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 120.000,00) que por convenio entre las partes debían ser pagados el día treinta (30) de julio del año dos mil ocho (2.008), establecidos estos montos en la Cláusula Tercera de los Contratos en cuestión; b) Por resultar imposible el pago por vía extrajudicial, agotadas las debidas y pertinentes diligencias, por mi mandante, quien en reiteradas oportunidades exigió dicho pago siendo infructuosas tales exigencias, por la conducta demostrada por la deudora de las obligaciones personalmente, toda vez que hasta la fecha no ha cancelado el monto restante de la Obligación contraída habida cuenta de que ya se encuentra vencida ampliamente. ( … ) 2°.- A la condenatoria del pago de la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 50.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios, causados a mi representada, por la violación de las obligaciones asumidas en los contratos descritos, ya que mi mandante dejó de vender por un mejor precio a otros potenciales clientes sus derechos y acciones, de no haber sido ejercido el derecho de preferencia por parte de la aquí compradora, y por estar expresamente establecido como acuerdo de resarcimiento de daños y perjuicios en la Cláusula 6a del los contratos In Comento. ( … ) 3°.- En el pago de costas y costos que cause la instauración del presente juicio.” (sic).
Narra el apoderado actor que “Consta en sendos Contratos Preparativos de Venta que de manera privada suscribió mi Mandante, en primer término con el Ciudadano JOSÉ FELIPE MATOS MORÓN, ( … ) y luego con la Señora Esposa de éste, la Ciudadana LAURA JOSEFINA FLORES DE MATOS ( … ) esto debido a que el Optante Comprador le participo (sic) a mi Poderdante que el (sic) no tenía opción de conseguir un crédito por Ley de Política Habitacional, pero que su Señora Esposa por ser Empleada del Ministerio de Educación tenía ese beneficio a través del IPASME, razón por la cual accedí, y en la actualidad del contrato preparativo que esta (sic) en discusión es el suscrito con la Ciudadana LAURA JOSEFINA FLORES DE MATOS, el cual fue suscrito de manera privada con aceptación por ambas partes contratantes, de estos instrumentos agrego al presente escrito de demanda, marcado con la letra ‘B’ solamente el primero de los nombrados, porque el segundo esta (sic) en poder de la Ciudadana LAURA JOSEFINA FLORES DE MATOS, a la cual solicito e increpo en este mismo acto, para que lo exhiba, ante este Tribunal para que sea verificado su respectivo contenido, ( … ) estos contratos preparativos de venta u Opción a Compra, se rigen por las cláusulas en ellos descritas y que para los efectos, doy aquí por reproducidas, donde se pactaba la Opción de Compra de un Apartamento propiedad de mi poderdante ubicado en el Edificio ‘RESIDENCIAS ELIZANA’, Entrada al Sector El Recreo, distinguido con el número A-2, Municipio Trujillo del Estado Trujillo, cuya titularidad se desprende de Documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Trujillo, Pampan (sic) y Pampanito del Estado Trujillo, bajo el Número 15, del Protocolo Primero, Tomo 8° del Tercer Trimestre del Año 2000 …” (sic).
Alega el apoderado de la demandante que una vez celebrados, convenidos, suscritos en aceptación y vencido el lapso para el pago de las obligaciones contraídas en los contratos, así como el lapso otorgado por su poderdante para su respectivo cumplimiento, ésta, en reiteradas oportunidades ha exigido extrajudicialmente el cumplimiento de las obligaciones adquiridas por los demandados, quienes actuaron en nombre propio, no obteniendo ningún tipo de respuesta satisfactoria, y que, en virtud de ello y de que las obligaciones adquiridas están vencidas, así como de conformidad con las cláusulas de los respectivos contratos, específicamente la cláusula sexta, que demuestra que el plazo esta totalmente vencido sin posibilidad de renovarlo nuevamente, es por lo que debe acudir a la vía jurisdiccional, ya que en vía extrajudicial se ha agotado toda instancia de conciliación posible.
Fundamentó su demanda en los artículos 1.141, 1.133, 1.140, 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.264 y 1.271 del Código Civil, y estimó el valor de la misma en la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,oo), más la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios, que fueron previamente acordados por las partes en el documento contentivo de las estipulaciones contractuales, lo cual da un total de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,oo), más lo estipulado prudencialmente por el Tribunal por concepto de costas y costos.
Mediante diligencia de fecha 2 de Junio de 2009, el apoderado actor consignó instrumento poder que acredita su representación, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Mérida, bajo el número 36, Tomo 9, de fecha 5 de Febrero de 2009; copias fotostáticas simples de contratos de opción de compra y copia fosfática simple de documento de propiedad del inmueble propiedad de la demandante, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Mérida, bajo el número 80, Tomo 39 de fecha 22 de Agosto de 2000, posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Trujillo, Pampán y Pampanito del Estado Trujillo, bajo el número 15, Tomo 8 del Protocolo Primero, de fecha 13 de Septiembre de 2000.
Por auto de fecha 9 de Junio de 2009, al folio 15, fue admitida la presente demanda y ordenada la citación de los demandados a fin de dar su contestación dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes más un (1) día concedido como término de distancia.
Practicada la citación por carteles de los demandados, éstos, en fecha 2 de Noviembre de 2009, se dieron por citados en la presente causa a través de su apoderado, abogado Ramón Enrique del Carmen Plaza Maldonado, siendo que dicho apoderado consignó su escrito de contestación el 26 de Noviembre de 2009, a los folios 104 y 105.
El apoderado de los demandados rechazó, negó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho, por no ajustarse a la realidad.
Alega el apoderado que es cierto que hubo un contrato de opción a compra entre la demandante y el codemandado José Felipe Matos Morón, el cual, vencía el día treinta (30) de Julio de 2008, pero, la demandante realizó una nueva convención o contrato con la codemandada Laura Josefina Flores de Matos, el cual, en su cláusula tercera exige el pago de la deuda restante para el 30 de Julio de 2008 y haciendo la salvedad de que dicho pago se realizaría mediante un crédito tramitado ante las oficinas del Instituto de Previsión Social del Ministerio de Educación (Ipasme) por la cantidad de ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,oo), y el resto de lo convenido se pagaría en moneda de curso legal todo al mismo momento.
Narra el apoderado que posteriormente, la demandante concedió, mediante documento privado el cual se encuentra en las oficinas administrativas del Ipasme, un lapso de ciento cincuenta días hábiles para realizar todos los trámites administrativos ante la referida oficina del Ipasme, lo cual le daba a su defendida un plazo legal para cumplir su compromiso de aproximadamente siete meses contados a partir de la fecha de ese nuevo contrato, para obtener el crédito de dicho instituto, por lo tanto, dicho lapso era hasta el mes de Noviembre de 2008, ya que la fecha de la firma del nuevo contrato fue el 2 de Mayo de 2008.
Aduce el apoderado de los demandados que “… el crédito solicitado fue aprobado mediante resolución N°. 1879 de fecha 20-09-2008, por el Instituto de Previsión del Ministerio de Educación, dentro del lapso convenido de los CIENTO CINCUENTA (150) DIAS HABILES señalados en la cláusula Tercera del referido nuevo contrato, y es así, que el Instituto de Previsión del Ministerio de Educación, consignó Cheque N°. 21624670 a la entidad Bancaria BANESCO, con apellidos y nombres de la beneficiaria: ALVAREZ NANCY, C.I. del beneficiario C.I. 3.351.227, por un monto de SETENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS CETENTA Y TRES BOLIVARES (FUERTES) CON SESENTA CENTIMOS (Bs.79.973,60) de fecha 26-09-2008 con vencimiento a los CIENTO OCHENTA (180) días, de esto fue notificada la vendedora ciudadana Nancy Álvarez, mediante vía telefónica a objeto de que se apersonara a retirar dicho cheque ya que ella es la única persona autorizada para realizar éste retiro y que a la vez retirara el saldo restante en moneda de curso legal tal como fue convenido entre las partes, pero es el caso ciudadana Juez, que la mencionada vendedora ciudadana Nancy Álvarez Perozo, hizo caso omiso a las reiteradas llamadas telefónicas que mis defendidos le hicieron, lo que trajo como consecuencia el vencimiento del lapso para hacer efectivo el cheque, venciéndose como en efecto ocurrió, el referido cheque en fecha 26-03-2009.” (sic).
Manifiesta el apoderado que el Instituto de Previsión del Ministerio de Educación “… canjeó el cheque en proceso de vencimiento por un cheque de gerencia a la misma entidad Bancaria BANESCO signado con el N°. 086111144 nombre de Álvarez Nancy, por la cantidad de SETENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y TRES BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 79.973,60) de fecha 29 de Abril del año 2009 con vencimiento de CIENTO OCHENTA (180) DÍAS, es decir, que se venció el jueves 29 de Octubre de 2009y (sic) la ciudadana vendedora Nancy Álvarez Perozo, a pesar de que anteriormente se le notificaba por vía telefónica y lo cual ella quedaba comprometida a venir y retirar el cheque del crédito, en este caso se opto (sic) por notificarla mediante carta enviada a través de la Empresa de Comunicaciones M.R.W., notificación ésta con acuse de recibo a través de la oficina telegráfica de la ciudad de Mérida ya que es allí donde la vendedora señora Nancy Álvarez Perozo tiene su domicilio, habiendo recibido la comunicación con acuse de la misma mediante firma de su puño y letra.” (sic).
Señala el apoderado que sus defendidos en ningún momento han actuado de manera negligente, al contrario, ellos han sido diligentes ya que siempre le han notificado a la demandante de la existencia del cheque del crédito otorgado por el Ipasme para que se apersonara y lo retirara, y a su vez, hacerle entrega formal de la cantidad restante de dinero en moneda de curso legal, convenida en el contrato de opción a compra, ya que así se daría cumplimiento a la cláusula tercera del referido contrato.
También alega el apoderado de los demandados que lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil redunda en beneficio de sus defendidos, por cuanto en el contrato celebrado entre la demandante y la codemandada Laura Josefina Flores de Matos, ambas partes acordaron por mutuo consentimiento, otorgar una prórroga del mismo de ciento cincuenta (150) días hábiles contados a partir de la firma de dicho contrato.
En el mismo libelo, el apoderado de los demandados solicitó se oficiara a la oficina administrativa del Instituto de Previsión del Ministerio de Educación, a fin de que remita copia certificada del contrato en referencia, y también manifestó que es falso lo aseverado en el libelo de la demanda con respecto a la deuda que tienen sus defendidos con la demandante “… puesto que ellos expresan que la deuda es por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00) y la realidad de dicha deuda según deposito (sic) Bancarios hechos a la cuenta de la referida vendedora ciudadana Nancy Álvarez Perozo, es por el monto de CIENTO VEINTITRES MIL VEINTISEIS COLIVARES CON CUARENTA CENTIMOS (Bs. 123.026,40) …” (sic).
Finalmente, rechazó la estimación de la demanda por ser exagerada, por cuanto la deuda es de ciento veintiséis bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 123.026,40), más lo estimado prudencialmente por el Tribunal por concepto de costas del juicio.
Estando dentro del lapso legal para promover pruebas, así lo hizo la parte demandada mediante escrito de fecha 21 de Enero de 2010, y promovió las siguientes pruebas: 1) copia fotostática simple de contrato de compra venta celebrado entre la demandante y la codemandada Laura Josefina Flores de Matos; 2) bauches de pago del veinticinco por ciento (25%) del valor total de la venta, es decir, cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo), un bauche por la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo) correspondiente al quince por ciento (15%) del monto acordado, y, a su vez, hace la salvedad de que el cheque número 07000815 por la cantidad de trece mil bolívares (Bs. 13.000,oo) fue devuelto y que, por ello, hizo un depósito por la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo) del cual consigna bauche; 3) documento que certifica que la oficina del Ipasme a nivel nacional, le aprobó el crédito hipotecario a la codemandada Laura Josefina Flores de Matos para el pago del cuarenta por ciento (40%) del monto acordado, el cual no fue retirado por la demandante; 4) documento donde se verifica el canje hecho del comprobante de pago por un cheque de gerencia; y 5) acuse de recibo de notificación que se le hizo a la demandante para que se apersonara a retirar el cheque de gerencia.
Por su parte, el apoderado actor también promovió pruebas, mediante escrito de fecha 28 de enero de 2010: 1) mérito probatorio favorable en autos, especialmente el contenido de los escritos marcados con las letras ‘B’ y ‘C’, contenidos de los contratos preparativos de la venta, denominada opción de compra venta, y que fueron suscritos por las partes de este juicio; y 2) mérito probatorio favorable del escrito de contestación de la demanda, toda vez que el mismo se constituye en una confesión del contenido de los instrumentos a que ésta demanda se refiere, así como también confiesa que los mismos se encuentran vencidos.
En fecha 9 de Julio de 2010, el Tribunal de la causa dictó su decisión y declaró parcialmente con lugar la presente demanda; resuelto el contrato de opción de compra celebrado entre las partes contendientes en fecha 2 de Mayo de 2008; sin lugar el pago de la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios solicitado por la parte demandante; no presentada la impugnación de la cuantía opuesta por la parte demandada por exagerada y, por último, no condenó en costas.
El apoderado de los demandados apeló de tal decisión mediante diligencia de fecha 15 de Julio de 2010, recurso ese que fue oído libremente por auto del 19 de Julio de 2010.
Remitido el expediente a este Tribunal Superior, fue recibido por auto del 30 de Noviembre de 2010, oportunidad cuando se fijó término para presentar informes, conforme a lo previsto por el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, siendo que ninguna de las partes así lo hizo, tal como consta en nota de Secretaría de fecha 17 de enero de 2011.
En los términos antes expuestos queda sintetizada la presente controversia que pasa a ser decidida por esta superioridad, en el término de ley y con base en las siguientes apreciaciones de hecho y de derecho.
II
THEMA DECIDENDUM

Del detenido y exhaustivo análisis que este Juzgado Superior ha realizado de las actas que conforman el presente expediente, y especialmente del libelo de la demanda, y su contestación, observa que la parte actora pretende la resolución del contrato objeto de litigio en fundamento al incumplimiento en que a su juicio, incurrió la parte demandada, asi como el pago de daños y perjuicios causados por efecto de dicho incumplimiento.
Trabada de esta manera la presente controversia, considera esta Alzada que, el thema decidendum o relación jurídica controvertida en el caso sub lite, ha quedado circunscrita en determinar, si la parte demandada dio cumplimiento a las obligaciones asumidas en dicho contrato objeto de litigio, y en especial la referida al pago del precio estipulado en el mismo, para que de esta manera le surgiera a la parte demandante la obligación de realizar la venta definitiva del inmueble objeto de dicho contrato; o si por el contrario, queda evidenciado el incumplimiento de las obligaciones asumidas por la parte actora; lo que procederá esta Alzada a dilucidar del análisis de los medios probatorios aportados por las partes, no sin antes pronunciarse el punto previo hechos valer por la partes demandada, como es la impugnación de la cuantía de la demanda; para lo cual resulta de impretermitible cumplimiento por parte de quien aquí juzga que se proceda en primer término, a interpretar el contenido del contrato objeto de litigio, a los fines de determinar su naturaleza jurídica, y proceder a su calificación como un contrato unilateral de opción o preliminar de promesa bilateral de compra venta, o en su defecto, como un contrato definitivo de compra venta, ya que de tal calificación dependerá las consecuencias que se deriven del mismo en cuanto a sus efectos jurídicos y la regulación o normativa aplicable; todo esto de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así determinado de manera sintetizada el thema decidendum en esta controversia, de conformidad con lo previsto en el ordinal 3 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

III
PUNTO PREVIO
SOBRE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA DEMANDA PRINCIPAL

La parte demandada al dar contestación a la demanda impugnó por excesiva la cuantía estimada por el actor, por considerar que la deuda es de ciento de ciento veinte bolívares (Bs. 120.000,00), más lo estimado prudencialmente por el Tribunal por concepto de costas del juicio.
A los fines de resolver la presente impugnación, observa esta Alzada que, si bien es cierto que del libelo de la demanda se desprende que ciertamente el valor de lo litigado es la cantidad de ciento de ciento veinte bolívares fuertes (Bsss. 120.000,00), no es menos cierto también que la parte actora acumula en su libelo la pretensión de indemnización de daños y perjuicios por la cantidad de cincuenta mil bolívares fuertes (Bss. 50.000,00).
En relación a la forma como debe estimarse la demanda cuando la misma contiene varios puntos que dependan del mismo título, como en el caso de autos, el artículo 33 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Cuando una demanda contenga varios puntos, se sumará el valor de todos ellos para determinar el de la causa, si dependen del mismo título.”
De la norma anterior se desprende que, habiendo reclamado el actor el cumplimiento de contrato de opción a compra consistente en que los demandados otorguen el documento definitivo de propiedad del inmueble objeto del mismo, el cual consta su valor en la cantidad de ciento veinte bolívares fuertes (Bss. 120.000,00), según el documento contentivo del contrato en litigio, a esta cantidad debe sumarse la estimación que de los daños y perjuicios derivados del supuesto incumplimiento del contrato que realizara el actor conforme a lo previsto en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil en la cantidad de cincuenta mil bolívares fuertes (Bsf. 50.000,00, siendo esta la estimación que resulta del presente asunto, y la cual debe tenerse como definitiva, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 eiusdem.
DE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO OBJETO DE LITIGIO

El contenido del contrato privado cuyo cumplimiento pretende la actora su resolución, es del tenor siguiente:

“ (…)Que doy en OPCIÓN A COMPRA un inmueble de mi propiedad consistente en un apartamento para vivienda, distinguido con la letra A-2, ubicado en el Edifico “RESIDENCIAS ELIZANA”, situado en la entrada a El Recreo, Municipio y Estado Trujillo al ciudadano JOSÉ FELIPE MATOS MORÓN, venezolano, mayor de edad, comerciante, domiciliado en la ciudad de Trujillo del Estado Trujillo y titular de la cédula de identidad N.º 5.353.184. El presente Convenio de Opción a Compra se regirá por las estipulaciones que se establecen en el siguiente orden: PRIMERA: La propietaria: NANCY ALTAGRACIA ÁLVAREZ PEROZO, es la única y exclusiva propietaria de un inmueble que fue descrito anteriormente. SEGUNDA: El precio de la Opción a compra del citado inmueble está fijado en la cantidad de Doscientos Mil Bolívares Fuertes (200.000,00 Bs. F.) TERCERA: La propietaria concede opción exclusiva de compra al Optante en la siguiente forma: el veinticinco por ciento (25%) del precio de la opción del citado inmueble, es decir, Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (50.000 Bs. F.) serán entregados a la propietaria en moneda de curso legal el día 30 de marzo de 2008. Y el 30 de mayo de este mismo año, serán entregados por el Optante comprador la cantidad de Treinta Mil Bolívares Fuertes (30.000 Bs. F) a la Optante Vendedora, correspondiente al 15% del monto acordado. Asimismo, el 30 de Julio de 2008, será entregado el monto restante del precio total del inmueble aquí negociado, o sea Ciento Veinte Mil Bolívares fuertes (120.00 Bs. F.), correspondiente al 60% para un lapso máximo de seis (6) meses, o su equivalente, es decir, ciento ochenta (180) días, a partir de la firma del presente Contrato, que serán recibidos a la entera satisfacción de la Optante Vendedora en las oportunidades o fechas antes indicadas. CUARTA. Este Contrato entrará en vigencia a partir de la fecha de la nota respectiva por ante la vía privada y podrá ser prorrogado si existiere un común acuerdo entre las partes. En caso de prórroga, las partes conviene en un ajuste por inflación en los montos, de acuerdo con los índices del Banco Central de Venezuela. QUINTA: Se entiende por concluida la operación cuando el optante cancele el precio estipulado en este convenio, y la propietaria, y el optante protocolicen un documento público de compra-venta en una oficina de Notaría o Registro correspondiente. SEXTA: (Cláusula Penal): El optante conviene en que si en el plazo convenido no cumpliere a cabalidad sus obligaciones y no ejerciere oportunamente la opción, la propietaria hará suya la cantidad recibida en primera instancia como parte del precio de esta opción como justa Indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del Optante. (…)” (sic).

De la lectura y análisis que exhaustiva ha realizado esta Alzada del contrato en referencia, observa que, las partes lo denominan como de opción de compra venta, y a lo largo del contrato se denominan como “Optante vendedora” y “Optantes compradores”, siendo que la primera de las nombradas, en la cláusula primera ofrece en opción de compra venta a los segundos de los nombrados, el inmueble objeto del contrato, obligándose en la cláusula segunda la promitente vendedora a vender a los promitentes compradores dicho inmueble, y los promitentes compradores a pagar un precio convenido en la cláusula tercera de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 200.000,00), de los cuales los denominados promitentes compradores señalan que pagaran “…el veinticinco por ciento (25%) del precio de la opción del citado inmueble, es decir, Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (50.000 Bs. F.) serán entregados a la propietaria en moneda de curso legal el día 30 de marzo de 2008. Y el 30 de mayo de este mismo año, serán entregados por el Optante comprador la cantidad de Treinta Mil Bolívares Fuertes (30.000 Bs. F) a la Optante Vendedora, correspondiente al 15% del monto acordado. Asimismo, el 30 de Julio de 2008, será entregado el monto restante del precio total del inmueble aquí negociado, o sea Ciento Veinte Mil Bolívares fuertes (120.00 Bs. F.), correspondiente al 60% para un lapso máximo de seis (6) meses, o su equivalente, es decir, ciento ochenta (180) días, a partir de la firma del presente Contrato…” (sic).
De lo anterior se concluye, que en el contrato sub iudice, la “promitente vendedora” se obligó a vender, y “los promitentes compradores” a comprar, ya que si bien es cierto, no consta el compromiso expreso de éstos en comprar, si se obligaron a ello, ya que se obligaron a pagar el precio pactado, lo que implica que se celebró una venta definitiva a plazos, razón por la cual no estamos en presencia de un contrato de promesa unilateral o bilateral de compraventa, ya que el consentimiento originario otorgado por las partes en cuanto a la cosa y al precio implicó el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo de venta, por lo que en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia del cruce de consentimientos de las partes, difiriéndose soló el momento de otorgamiento del documento definitivo.
Observa esta Alzada que, aun cuando se calificare el contrato objeto de litigio como de opción a compra venta; por estar vigente para la fecha de la interposición de la presente demanda la doctrina establecida en fallo de fecha veintidós (22) de marzo de dos mil trece (2.013), sentencia N° 116, expediente N° 12-274, (Caso: D.A.L. contra M.I.G. del Río), que es igual al criterio señalado del 30 de abril de 2002, que fue reiterado en sentencia N° 614, expediente N° 15-257, de fecha 15 de octubre de 2015, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, debe equivaler a una venta definitiva; ya que en dichos fallos se estableció:
“…Que en las denominadas opciones de compraventa, al darse los elementos esenciales del contrato de compraventa como son: objeto precio y consentimiento estamos en presencia de una verdadera venta.”
En el mismo sentido, también en reciente sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 2014-0662, caso; Panadería la Cesta de los Panes, C.A.., se dispuso lo siguiente:
“(…Omissis…)
Lo que determina que el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, conforme al cual no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, es el criterio correcto, y que el criterio que debe aplicar los jueces al momento de decidir, así como también la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, es el criterio vigente para el momento de la interposición de la demanda:
…ya que no, puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía o ha sido establecido y que ha sido cónsono con la doctrina vigente para ese momento…”
Queda de esta manera establecido que la naturaleza jurídica del contrato objeto de litigio es la de una VENTA DEFINITIVA A PLAZOS. Así se declara.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR AL FONDO DE LA CONTROVERSIA
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

La parte actora en el lapso probatorio promovió los siguientes medios de prueba:
Documento privado sin fecha, promovido como instrumento fundamental de la demanda, el cual demuestra la celebración del contrato de compra venta definitiva, ya analizado en cuanto a su naturaleza jurídica, y del cual se demuestra que la demandante de autos dio en venta a los demandados un inmueble destinado a vivienda, cuyas características, situación y linderos constan en dicho documento, por un precio de doscientos mil bolívares fuertes (Bsf. 200.000,00) que se obligaron a pagar los optantes compradores de manera fraccionada, es decir, el veinticinco por ciento (25%) del precio de la opción del citado inmueble, es decir, cincuenta mil bolívares fuertes (50.000 Bs. F.) el día 30 de marzo de 2008; el 30 de mayo de este mismo año, la cantidad de treinta mil bolívares fuertes (30.000 Bs. F), correspondiente al 15% del monto acordado; y el el 30 de julio de 2008, seria entregado el monto restante del precio total del inmueble aquí negociado, o sea ciento veinte mil bolívares fuertes (120.00 Bs. F.), correspondiente al 60% para un lapso máximo de seis (6) meses, o su equivalente, es decir, ciento ochenta (180) días, a partir de la firma del presente Contrato.
Esta documental se valora de conformidad con lo previsto en en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Promovió bauches de pago del veinticinco por ciento (25%) del valor total de la venta, es decir, cincuenta mil bolívares fuertes (Bsf. 50.000,oo), un bauche por la cantidad de treinta mil bolívares fuertes (Bsf. 30.000,oo) correspondiente al quince por ciento (15%) del monto acordado, y, a su vez, hace la salvedad de que el cheque número 07000815 por la cantidad de trece mil bolívares fuertes (Bsf. 13.000,oo) fue devuelto y que, por ello, hizo un depósito por la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo) del cual consigna bauche; efectuados por José Felipe Matos, con cédula de identidad número 5.353.184, en fechas 8 de abril de 2008, 4 de junio de 2008 y 10 de diciembre de 2008, cuyo titular es el Banco Banesco, por la cantidad de mil cincuenta mil bolívares fuertes (Bsf. 50.000,oo), treinta mil bolívares fuertes (Bsf. 30.000,oo) de diez mil bolívares fuertes (Bsf. 10.000,oo). De estos documento tarjas que no requiere ratificación no se demuestra que los demandados hubiere realizado el pago de la deuda total, y realizado el pago de de diez mil bolívares fuertes (Bsf. 10.000,oo) pasados los ciento ochenta días siguientes al primer pago de fecha 8 de abril de 2008, es decir con posterioridad al vencimiento del lapso de 180 días acordado por las partes para el pago del precio. Documental esta que se valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 y 1.383 del Código Civil
Promovió documento que certifica que la oficina del Ipasme a nivel nacional, le aprobó el crédito hipotecario a la codemandada Laura Josefina Flores de Matos para el pago del cuarenta por ciento (40%) del monto acordado; documental que debió ser probada su autenticidad a través de su original, y debió ser ratificada, conforme a lo previsto en los artículos 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual se desecha tal prueba y le niega valor probatorio.
Promovió documento donde se verifica el canje hecho del comprobante de pago por un cheque de gerencia; documental que debió ser probada su autenticidad a través de su original, y debió ser ratificada, conforme a lo previsto en los artículos 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual se desecha tal prueba y le niega valor probatorio.
Promovió acuse de recibo de telegrama enviado a la ciudadana Nancy Alvarez, de fecha 22 de julio de 2009; de dicha documental no se evidencia el texto de la comunicación hecha por la parte promovente a la parte demandante, por lo cual se desecha tal prueba y le niega valor probatorio.
La parte actora promovió los siguientes medios probatorios:
Mérito probatorio favorable en autos, especialmente el contenido de los escritos marcados con las letras ‘B’ y ‘C’, contenidos de los contratos preparativos de la venta, denominada opción de compra venta, y que fueron suscritos por las partes de este juicio.
En relación al documento privado que la parte acompaño marcado con la letra “A”, el mismo fue analizado con anterioridad, por lo que no le merece nuevo análisis.
En relación al documento en copia fotostática simple, marcado “C”, que además de ser una copia simple, fotocopia sin ningún valor ni eficacia probatoria alguna, ni siquiera está suscrita o firmada por nadie, por lo que se desecha del proceso.
Mérito probatorio favorable del escrito de contestación de la demanda, toda vez que el mismo se constituye en una confesión del contenido de los instrumentos a que ésta demanda se refiere, así como también confiesa que los mismos se encuentran vencidos.
Al analizar esta Alzada el contenido de la contestación de la demanda, la misma no fue realizada con el “animus confitenti”, es decir, con la intención de confesar que había incumplido voluntariamente su obligación principal asumida en el contrato, razón por la cual esta juzgadora desecha tales declaraciones como prueba de confesión.
Analizadas como han sido las pruebas aportadas por las partes, considera esta Alzada que resulta evidente que la parte demandada en su condición de compradores no dieron cumplimiento a su obligación de pagar la totalidad del precio del inmueble ofertado durante el lapso de 180 días continuos contados a partir de la celebración de dicho contrato acordado por las partes.
Sin embargo, como quiera que la parte actora demandada excusa su incumplimiento en el supuesto incumplimiento en que habiendo la demandante concedido, mediante un nuevo contrato privado consignado ante las oficinas administrativas del Ipasme, para realizar todos los trámites administrativos para obtener crédito de dicho instituto, por lo tanto, dicho lapso era hasta el mes de noviembre de 2008, ya que la fecha de la firma del nuevo contrato fue el 2 de mayo de 2008; y que el crédito solicitado fue aprobado mediante resolución N°. 1879 de fecha 20-09-2008, por el Instituto de Previsión del Ministerio de Educación, dentro del lapso convenido de los ciento cincuenta (150) días habiles señalados en la cláusula Tercera del referido nuevo contrato, y es así, que el Instituto de Previsión del Ministerio de Educación, consignó Cheque N°. 21624670 a la entidad Bancaria BANESCO, con apellidos y nombres de la beneficiaria Nancy Alvarez, por un monto de setenta y nueve mil novecientos setenta y tres bolívares fuertes con sesenta céntimos (Bsf.79.973,60) de fecha 26-09-2008 con vencimiento a los ciento ochenta (180) días, y que de esto fue notificada la vendedora ciudadana Nancy Álvarez, mediante vía telefónica a objeto de que se apersonara a retirar dicho y que a la vez retirara el saldo restante en moneda de curso legal tal como fue convenido entre las partes, pero que la mencionada vendedora ciudadana Nancy Álvarez Perozo, hizo caso omiso, lo que trajo como consecuencia el vencimiento del lapso para hacer efectivo el cheque, venciéndose como en efecto ocurrió, el referido cheque en fecha 26 de marzo de 2009; igualmente manifiesta el apoderado que el Instituto de Previsión del Ministerio de Educación “… canjeó el cheque en proceso de vencimiento por un cheque de gerencia a la misma entidad Bancaria BANESCO signado con el N°. 086111144 nombre de Álvarez Nancy, por la cantidad de SETENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y TRES BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 79.973,60) de fecha 29 de Abril del año 2009 con vencimiento de CIENTO OCHENTA (180) DÍAS, es decir, que se venció el jueves 29 de Octubre de 2009y (sic) la ciudadana vendedora Nancy Álvarez Perozo, a pesar de que anteriormente se le notificaba por vía telefónica y lo cual ella quedaba comprometida a venir y retirar el cheque del crédito, en este caso se opto (sic) por notificarla mediante carta enviada a través de la Empresa de Comunicaciones M.R.W., notificación ésta con acuse de recibo a través de la oficina telegráfica de la ciudad de Mérida ya que es allí donde la vendedora señora Nancy Álvarez Perozo tiene su domicilio, habiendo recibido la comunicación con acuse de la misma mediante firma de su puño y letra.” (sic); defensas y alegatos que no fueron probadas durante el debate probatorio.
Así las cosas, resulta evidente que los demandados en su condición de compradores no cumplieron con su obligación de pagar el saldo del precio pactado en el contrato de venta dentro del lapso de 180 días continuos contados a partir de la firma de dicho documento, ni durante el ínterin del presente procedimiento antes del dictado de la sentencia definitiva, lo que debió hacerlo si consideraba que su obligación no le había nacido, de conformidad con el contenido del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no este excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia solo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fallo N°. 878 de fecha 20 de julio de 2015, caso: Sociedad mercantil Panadería la Cesta de los Panes, interpreto la referida norma adjetiva, reconociendo la autonomía de los contratos preliminares, y al referirse al cumplimiento forzoso de los mismos señaló:
“Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.”
Ante la falta de pago del precio de la venta por parte del comprador dentro del lapso previsto para tal fin en el contrato de compra venta, los vendedores y parte demandada, en la contestación a la demanda opusieron a la demandante la excepción non adimpleti contractus prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, el cual señala lo siguiente:
“En los contratos bilaterales, cada contratante pueden negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones”
Visto que la parte demandante demanda la resolución del contrato de opción en fundamento al incumplimiento de la parte demandada de no haber pagado el saldo del precio de la venta durante la vigencia del contrato, sin demostrar el demandante que tal incumplimiento se debe al hecho de un tercero que lo exima de responsabilidad civil, resulta procedente la demandada por resolución del contrato de compra venta contenido en el documento privado suscrito por las partes, tal como se hará mención expresa en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
Siendo que la parte actora pretende la condenatoria del pago de la cantidad de cincuenta mil bolívares fuertes (Bsf. 50.000,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios, que señala le fueron causados por la violación de las obligaciones asumidas en los contratos, y por estar expresamente establecido en la cláusula sexta de los contratos.
A la letra del aludido contrato privado celebrado por las partes, en la cláusula sexta, que denominaron como “cláusula penal” establecieron que: “El optante conviene en que si en el plazo convenido no cumpliere a cabalidad sus obligaciones y no ejerciere oportunamente la opción, la propietaria hará suya la cantidad recibida en primera instancia como parte del precio de esta opción como justa Indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del Optante. (…)” (sic); de allí que las partes acordaron que si en el plazo convenido no cumpliere a cabalidad sus obligaciones y no ejerciere oportunamente la opción, la propietaria hará suya la cantidad recibida en primera instancia como parte del precio de esta opción como justa Indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del optante, según lo estipulado en la cláusula tercera, lo que exime a los demandados de autos a pagar una nueva indemnización por concepto de daños y perjuicios por incumplimiento, por lo que resulta improcedente la condena por daños y perjuicios pretendida por la parte actora. Asi se decide.
III
D I S P O S I T I V A

En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación ejercida por la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanos José Felipe Matos Morón y Laura Josefina Flores de Matos contra la sentencia proferida por el A quo, en fecha 9 de Julio de 2010.
Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato de compra venta definitiva celebrada mediante documento privado intentó la ciudadana Nancy Altagracia Álvarez Perozo, contra los ciudadanos José Felipe Matos Morón y Laura Josefina Flores de Matos, ya identificados.
QUEDA RESUELTO el contrato privado celebrado entre los ciudadanos Nancy Altagracia Álvarez Perozo y José Felipe Matos Morón y Laura Josefina Flores de Matos, sobre un inmueble propiedad de la ciudadana Nancy Altagracia Álvarez Perozo consistente en un apartamento para vivienda, distinguido con la letra A-2, ubicado en el Edifico “RESIDENCIAS ELIZANA”, situado en la entrada a El Recreo, Municipio y Estado Trujillo.
SIN LUGAR la indemnización por daños y perjuicios pretendida por la parte actora.
Queda CONFIRMADA la decisión apelada.
No hay condena en costas dado que no hubo vencimiento total.
Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese la presente sentencia.