REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA -EN SU NOMBRE- PODER JUDICIAL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, Diez (10) de marzo del Año Dos Mil Veintitrés (2023). 212º y 164º ASUNTO: KP02-V-2022-000814. PARTE DEMANDANTE: Ciudadana NAOUAL MOUKHALLALEH DE RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad N° V-7.409.696, de este Domicilio. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado RICARDO ANDRES LEON GODOY, Venezolano, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 285.750, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil AGENCIA DE FESTEJOS Y LICORERIAS ORIENTE S.R.L., debidamente inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, bajo el N° 32, Tomo 7-A de fecha 26 de octubre de 1992, representada por el ciudadano MIGUEL ANGEL GONZALEZ, titular de la cédula de identidad N° V-10.876.199 y de este domicilio. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados NEILA SIVIRA y MARIA VIRGINIA GIMENEZ, Venezolanas, inscritas en el I.P.S.A bajo los Nos. 229.800 y 104.203 respectivamente y de este domicilio. SENTENCIA INTERLOCUTORIA. CUESTIONES PREVIAS (ART. 346, Ordinal 6°). DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. -I- SÍNTESIS PROCEDIMENTAL Llegada la oportunidad para dar contestación a la presente demanda, la parte demandada en fecha 01 de febrero de 2023, presentó su escrito de Contestación a la demanda y Opuso Cuestiones Previas, y visto la Oposición de la Cuestión previa señalada en el Artículo 346 Ord 6°, en concordancia con el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil Ordinal 6, este Tribunal ordenó abrir la incidencia al que hace referencia el Artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, advirtió a las partes que desde el día 02/02/2023, comenzaría a transcurrir el lapso de cinco (05) días para subsanar el error, dejando constancia igualmente, mediante auto de fecha 10 de febrero de 2023, del vencimiento de dicho lapso en la misma fecha. Del mismo modo, en fecha 27 de febrero de 2023 este Tribunal providenció las pruebas promovidas por la parte actora, de tal manera, mediante auto de fecha 27 de febrero de 2023, se dejó constancia del vencimiento del lapso de articulación probatoria en fecha 24/02/2023, y este tribunal advirtió que a partir de ese día inclusive (27/02/2023) comenzaría a transcurrir el lapso establecido en el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil para dictar sentencia respecto a las cuestión previa alegada. -II- MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR. DE LAS CUESTION PREVIA ALEGADA POR LA PARTE DEMANDADA: Los apoderados judiciales de la parte demandada en nombre de su representante opusieron en su escrito de contestación a la demanda y Oposición de Cuestión Previa, en concordancia con el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la presente demanda en su contra está amparada en hechos totalmente falsos y maliciosos, contraviniendo la legislación Patria y la licitud de su procedencia, con lo cual se vulneró el debido proceso. Destacó, que de conformidad con lo establecido en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 6°, opone el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, ordinal 6°, sustentando tal argumento en base a lo siguiente: “1. La cuestión previa opuesta está fundamentada en los siguientes términos y hechos: en efecto, tenemos que la parte actora la ciudadana Naqual Moukhallaleh de Rodríguez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.409.696, quien ostenta una titularidad o propiedad que no demuestra y en auto se puede evidenciar prueba de ello, de que no existe documentación que acredite su cualidad como propietaria del Local Comercial que ocupa la firma Mercantil AGENCIA DE FESTEJO Y LICORERIA ORIENTE, C.A., ubicado en la Avenida Pedro León Torres, en la calle 48 y 49, distinguido con el Nro. 48-48, Barquisimeto Estado Lara; requisito fundamental y esencial que debe cumplirse para demostrar la cualidad jurídica en la demanda incoada por el demandante y su omisión acarrea la nulidad de dicha acción, ya que no existen documentos auténticos que acrediten dicha cualidad para realizar actuaciones en juicio, tal aseveración se sustenta en el hecho de que para que sea válida y admitida una demanda por vía judicial, la misma debe cumplir con los requisitos señalado el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y en el presente caso la demanda no lleno tales extremos de ley, particularmente en lo relativo al ordinal 6° que reza: “...Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.” Resaltó, que el actor debió demostrar la titularidad del derecho con el cual actúo, y lo debió dejar claramente establecido desde el inicio junto al libelo de la demanda, consignando los documentos que demostraran la cualidad que posee y que en el caso de marras no ocurrió, ya que no existe otra oportunidad procesal para demostrar la legitimación con la cual accionó, como también lo establece el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil. Arguyó, que la sanción por no acompañar los instrumentos en que se funda la pretensión, está contemplada en el artículo 434, ejusdem, esto es, la inadmisibilidad posterior a esta oportunidad procesal. Asimismo, hizo referencia a la definición jurisprudencial del instrumento fundamental de la pretensión como aquel sin el cual la acción no nace o no existe. La representación judicial de la parte demandada, fundamentó la cuestiones previas opuesta en el hecho de que la actora en su demanda alegó, “que existe un deterioro en el local comercial arrendado, y es el objeto de su pretensión, ello según lo señalado en la demanda incoada donde señala que el mismo se encuentra en Regulares Condiciones, según lo narrado en inspección judicial del local comercial, practicada por el Tribunal Tercero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medida del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 22 de Marzo del 2.022, donde el tribunal deja constancia de un regular deterioro.” Con respecto a lo expuesto, la parte demandada señaló que la prueba propicia era una experticia, ya que el grado de deterioro de un inmueble, no se puede medir y determinar con una inspección judicial, haciendo referencia al artículo 1.428 del Código Civil y a lo enunciado en el artículo 451 de la norma adjetiva, y como lo refirió de Emilio Calvo Baca en sus comentarios del Código de Procedimiento Civil de Venezuela (2006). Alegó la parte demandada, que no se le puede dar valor como instrumento fundamental que acompañe al libelo de la demanda a una Inspección Judicial, en este caso como la ejecutada por el Tribunal de Municipio, que no fue practicada por el actual tribunal para poder tener una visión un poco más precisa de los hechos demandados sobre las condiciones reales del inmueble como sucedió en el presente caso; por lo que ratificaron que la Actuación del Tribunal de Municipio en su oportunidad verso en constatar en base a unas preguntas preestablecidas por el accionante en su solicitud, sobre el presunto estado de deterioro del inmueble, a lo cual el propio tribunal en virtud a las facultad que posee solo propicio dejar constancia en acta de lo visualizado someramente en esa única visita, sin profundizar en la comprobación de visu de las mismas, como si lo puede hacer, y que ésta la debió realizar un experto y determinar la veracidad de ello y si existieren, las causas y efecto de los hechos y las razones de orden técnico que puedan pasar por desapercibidas a primera vista, las cuales no pueden a priori imputársele a alguien en particular sin su análisis técnico, el cual pudiera hasta determinar que siempre han existido, con respecto a ello, sustentó que existen diferencias sustanciales entre una inspección judicial y una experticia o prueba pericial. Y en consecuencia, opuso la cuestión previa descrita anteriormente, y solicitó sea analizada al ojo de la ley para el resguardo del derecho a la defensa y el debido proceso de su representado y garantizar la preeminencia de los principios de legalidad, buena fe y probidad, señalando que la demanda incoada, sustenta su pretensión en un hecho no probado por ser inexistente y malicioso, ya que determinar que existe un deterioro al punto que propicie el Desalojo del Local Comercial, ratificó que la relación de los hechos es falsa y contradictoria la cual no tiene sustento legal, razón por la cual la accionante fundamento su pretensión en una causal no probada y por el contrario incurrió en un grave vicio de incongruencia que surgió como resultado de haber tergiversado la realidad de los hechos maliciosamente y sustentar argumentos inexistentes con la finalidad de tener un alegato que le permitiera accionar en contra de su representado y patentar o pretender hacer que el Tribunal crea la existencia de unos hechos falsos y oscuros que no son como los realmente narrados por dicha defensa técnica. DEFENSAS ALEGADAS DE LA PARTE ACTORA CON RESPECTO A LA CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS POR LA PARTE DEMANDADA: El apoderado judicial de la parte actora, negó, rechazó y contradijo, la cuestión previa opuesta por la parte demandada en su argumento que se requiere demostrar la propiedad del bien inmueble a favor de su representada para demostrar su cualidad jurídica a los efectos de interponer la presente acción de desalojo. Por lo cual definió en lato sensum, a la cualidad jurídica como relación lógica existente entre la facultad del actor para obrar en justicia y el derecho tutelado en el marco de esa acción del cual es titular. Y que dicha cualidad jurídica la define la doctrina como interés jurídico procesal, que fue enmarcado por el legislador patrio en su artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, expuso, que se evidenció en la referida norma, que la cualidad jurídica o el interés jurídico actual, se derivó de la relación lógica entre el derecho sustantivo pretendido y la acción ejercida, debiendo concurrir en la figura del actor ambos elementos. De este mismo modo, para reafirmar el criterio expuesto, citó lo dispuesto por el maestro LORETO, en su definición de la cualidad jurídica, resaltando la parte demandada, que esta no es más que la facultad in generis que otorga la ley a los particulares para el ejercicio de acciones judiciales cuyo fuente es el derecho subjetivo alegado. Del mismo modo, refiere la parte actora, que la acción de desalojo por efectos de una relación arrendaticia, corresponde directamente al arrendador, y cuyo derecho se deduce del instrumento fundamental, el cual se constituye como el contrato de arrendamiento, donde se derivó la condición de arrendador para el ejercicio de la acción (cualidad activa) y el arrendatario como el actor sobre el que recae los efectos de la acción (cualidad pasiva), derivándose la cualidad activa de su representada, de su condición de arrendadora, quien por facultad in generis establecida en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para su Uso Comercial, le permite el ejercicio de la acción de desalojo, por lo tanto la concurrencia del derecho de propiedad de su representada, sobre el bien inmueble, es una forma subsidiaria de su evidente cualidad jurídica para el ejercicio de la acción, constituyéndose a todo evento como instrumento fundamental el contrato de arrendamiento que cursa debidamente autos. Además, reafirmó este criterio e hizo referencia del artículo 6 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para su Uso Comercial, en la cual se puede evidenciar, que no necesariamente en la condición de arrendador debe concurrir la figura del propietario, por cuanto cualquier persona facultada por este puede celebrar un contrato de arrendamiento, adquiriendo derivativamente la cualidad jurídica, para ejercer las acciones judiciales enmarcadas por la existencia de la relación arrendaticia, y que en consecuencia, no es imperativo para su representada la consignación del documento que le acredite la propiedad del bien inmueble para el ejercicio de la acción, en virtud de que la causa pretendí de la presente acción de desalojo, tiene su fuente en la relación arrendaticia en lo referido a la continuidad de la posesión precaria del arrendatario y no siendo un punto controvertido el derecho de propiedad de su representada, siendo que, en el contrato de arrendamiento, debidamente autenticado, se le conceden en sus dichos los efectos establecidos en el artículo 1.359 y 1.363 del Código Civil Venezolano, por lo cual, por presunción iuiris tamtun, se deduce la figura de arrendadora y al mismo tiempo de propietaria, por lo establecido en el contrato de arrendamiento. La representación judicial de la parte actora, negó, rechazó y contradijo, por inoficiosa la cuestión previa opuesta por la parte demandada con relación al artículo 340 numeral 6 en lo relativo al instrumento fundamental con relación a la inspección ocular, y en el mismo contexto, arguyó de necesario definir de forma clara la experticia y su debido alcance dentro del proceso para determinar conductas, problemas psíquicos, demencia, entre otros, dependiendo de la ciencia están los métodos a aplicar, sin embargo, cada uno de ellos tienen principios generales, en la misma síntesis, indicó con relación a la experticia como un procedimiento que requiere de ciertos conocimientos, de acuerdo al hecho que se esté investigando, para poder establecer de manera eficiente aquellas circunstancias, pruebas o cualquier otro indicio que permita llegar a la verdad que se busca. Destaco, que establecer la naturaleza jurídica de la experticia, ha generado diversas teorías que buscan explicar el origen y la esencia de este elemento procesal. En este sentido, refirió doctrinalmente, a Rengel-Romberg (1996, 367), “agrupa las diversas posiciones en dos teorías para realizar una explicación más concreta al momento de determinar la naturaleza jurídica, en la primera teoría sostiene que "la experticia no es un medio de prueba sino que sirve para valorar pruebas o suplir al Juez reglas de experiencias jurídicas y técnicas, que no entra en su normal de experiencia" (p. 368)”. Incidió la parte actora, a la experticia como un medio de prueba que tiene como fin develar, explicar la existencia de un hecho o cualquier fenómeno, que por su propia naturaleza no puede percibirse de forma explícita y sensorial y por lo cual requiere de un perito o experto que utilizando su técnica concurso y cultura, proceda a explicar con argumentos científicos la realidad o veracidad del mismo, y como ejemplo, y el más común usado por el común del foro son las experticias grafotécnicas o grafoquimicas, que se producen en procedimientos de reconocimiento de contenido y firma, siendo así, refirió la parte actora, que la inspección ocular se basta por sí misma como prueba cuando los hechos y circunstancias de los cuales quiere dejar estado, y circunstancia no requieren de un experto técnico, por cuanto puede percibirse e interpretarse desde la percepción sensorial del juez. Reseñó, la parte accionante, de conformidad con el artículo 1.428 y 1.429 del Código Civil, destacó la evidencia, de que la inspección ocular, para bastarse así misma y tenga pleno valor probatorio, debe dejar constancia de los hechos o circunstancia que no requieran conocimientos periciales, por lo que la misma se constituye como un medio de prueba de carácter verificativo y no demostrativo, siendo en el caso de marras el objeto de la inspección ocular realizada, fue dejar constancia del estado físico del bien inmueble arrendado en su fachada externa, no requiriendo esto de perito o experto técnico, ya que a simple vista se apreció y de forma evidente sin la necesidad de un experto técnico, que el bien inmueble se encuentra en franco deterioro, y es un hecho constatable que puede verificarse por medio de la percepción sensorial del juez de municipio que hizo la respectiva evacuación de la prueba extra litem. En este mismo orden de ideas, lo relativo a la causal entre el hecho y el daño o deterioro franco e inmesurado del local comercial arrendado, pudo determinarse por medio de una presunción hominis gravísima que fue por falta de mantenimiento imputable al Arrendatario, hoy demandado, por cuanto es quien ha detentado la posesión del bien inmueble incumpliendo con su deber de cuidarlo como buen padre de familia y de hacer las notificaciones correspondiente a su representada para sus debidas reparaciones. Finalmente solicitó que las Cuestiones Previas opuestas por la parte demandada, sean declaradas Sin Lugar. CONCLUSIONES PRESENTADAS POR LA PARTE DEMANDADA CON RESPECTO A LA CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS: Alegó la parte demandada, que el actor en el escrito consignado en la oportunidad otorgada por la ley, no señaló las documentales como el título de propiedad del inmueble ni los datos específicos donde pudiera ubicarse o estar asentados los documentos de propiedad de la actora en la Oficina del Registro Público para demostrar la propiedad, resaltando la misma como “precariamente aducida y que pudieran probar o demostrar su cualidad jurídica o su facultad para intentar la acción propuesta…”. Refirió en sus conclusiones, al respecto de la inspección judicial ejecutada por el Tribunal de Municipio, prueba en la cual dio constancia de “presuntos deterioros gravísimos inexistentes” y que fue argumentado por la parte actora como causal de desalojo, concluyendo la parte demandada expuso que para probar tal condición al punto de catalogarla como gravísima, la misma debería ser practicada por un experto técnico especializado en la materia y del tal situación, reiteró que es falsa, por encontrarse el local comercial en perfectas condiciones de uso, mantenimiento y conservación. La parte demandada solicitó que las cuestiones previas opuestas sean admitidas y declaradas con lugar. -III- CONCLUSIONES. Con vista a como ha quedado planteada la incidencia en el caso que nos ocupa, quien suscribe procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” (Resaltado del Tribunal). Ahora bien, siendo la oportunidad para dictar el pronunciamiento correspondiente, este Tribunal considera menester indicar que las incidencia de cuestiones previas, tienen como objetivo principal resolver lo concerniente a la regularidades del pronunciamiento, bien para determinar si se cumple las condiciones en las cuales los sujetos procesales deben actuar o para resolver sobre la regularidad de la demanda, encontrándose debidamente consagrada en el Código de Procedimiento Civil en su artículo 346, que señala: “…Artículo 346: Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: …OMISIS… 6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78…”. La excepción opuesta por la parte demandada se encuentra consagrada en el ordinal 6 del Articulo 346 ejusdem, el cual prevé: “El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, ordinal 6…”. De esta manera, esta juridiscente observa que la alegada cuestión previa relativa a los defectos de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, la parte demandada alegó que se observa de la lectura del escrito de Contestación Y Oposición De Cuestiones Previas, que la parte demandante estableció que fundamenta la misma debido a que la parte actora Ciudadana Naqual Moukhallaleh de Rodríguez, ostenta una titularidad o propiedad que no demuestra y en auto se puede evidenciar prueba de ello, de que no existe documentación que acredite su cualidad como propietaria del Local Comercial que ocupa la firma Mercantil AGENCIA DE FESTEJO Y LICORERIA ORIENTE, C.A., ubicado en la Avenida Pedro León Torres, en la calle 48 y 49, distinguido con el Nro. 48-48, Barquisimeto Estado Lara; requisito fundamental y esencial que debe cumplirse para demostrar la cualidad jurídica en la demanda incoada por el demandante y su omisión acarrea la nulidad de dicha acción, ya que no existen documentos auténticos que acrediten dicha cualidad para realizar actuaciones en juicio, tal aseveración se sustenta en el hecho de que para que sea válida y admitida una demanda por vía judicial, la misma debe cumplir con los requisitos señalado el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y en el presente caso la demanda no lleno tales extremos de ley, particularmente en lo relativo al ordinal 6° que reza, en el cual señala que los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo. De igual forma, fundamentó en su particular 2, la siguiente cuestión previa opuesta en el hecho de que la actora en su demanda alegó, que existe un deterioro en el local comercial arrendado, objeto de su pretensión, ello según lo señalado en la demanda incoada donde señala que el mismo se encuentra en Regulares Condiciones, de conformidad con los hechos narrados en inspección judicial del local comercial, practicada por el Tribunal Tercero de Municipio, Ordinario y Ejecutor de Medida del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 22 de Marzo del 2.022, donde el tribunal deja constancia de un regular deterioro. Señaló como prueba propicia a la experticia, la cual puede determinar el deterioro de un inmueble por medio del estudio especializado detallado sobre el mismo, practicada por un perito experto en la materia, por lo que argumentó, que ese hecho no sucedió, ni fue consignado dicho instrumento con el libelo de la demanda para fundamentar la pretensión, razón por la cual expresó, que la actora no aportó al expediente el requisito esencial para la validez de su pretensión (instrumento fundamental), que amerite o propicie la acción judicial para la solicitud de la desocupación del local comercial por presunto deterioro. Ahora bien, esta Juzgadora observa que en fecha 10/02/2023 el Apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de subsanación y contradicción de las Cuestiones Previas Opuestas, estableciendo que: “Niego rechazo y contradigo, la cuestión previa opuesta por la parte demandada quien alega en su primera exposición escrita un paralogismo jurídico, por argumentar inválidamente que se requiere demostrar la propiedad del bien inmueble a favor de mi representada para demostrar su cualidad jurídica a los efectos de interponer la presente acción desalojo. En primer término, es menester definir en lato sensum, a la cualidad jurídica como relación lógica existente entre la facultad del actor para obrar en justicia y el derecho tutelado en el marco de esa acción del cual es titular. Dicha cualidad jurídica la define la doctrina como interés jurídico procesal y que fue enmarcado por el legislador patrio en su artículo 16 Código de Procedimiento Civil,… Como puede evidenciarse de la norma transcrita anteriormente, se desprende que la cualidad jurídica o el interés jurídico actual, se deriva de la relación lógica entre el derecho sustantivo pretendido y la acción ejercida, debiendo concurrir en la figura del actor ambos elementos. …OMISIS… Ahora bien al caso de marras, la cualidad activa de mi representada, se deriva de su condición de arrendadora, quien por facultad in generis establecida en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para su Uso Comercial, le permite el ejercicio de la acción de desalojo, por lo tanto concurrencia del derecho de propiedad de mi representada, sobre el bien inmueble, es una forma subsidiaria de su evidente cualidad jurídica para el ejercicio de la acción, constituyéndose a todo evento como instrumento fundamental el contrato de arrendamiento que cursa debidamente autos. Para reafirmar este criterio y de forma análoga, es menester hacer exegesis del artículo 6 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para su Uso Comercial… …OMISIS… En consecuencia, no es imperativo para mi representada la consignación del documento que le acredite la propiedad del bien inmueble para el ejercicio de la acción, en virtud de que la causa petendi de la presente acción desalojo, tiene su fuente en la relación arrendaticia en lo referido a la continuidad de la posesión precaria del arrendatario y no siendo un punto controvertido derecho de propiedad de mi representada. No obstante, en el contrato de arrendamiento, debidamente autenticado, se le conceden en sus dichos los efectos establecidos en el artículo 1359 y 1363 del código civil venezolano, por lo cual, por presunción iuiris tamtun, se deduce que mi representada concurre la figura de arrendadora y al mismo tiempo de propietaria, por lo establecido en el contrato de arrendamiento. Niego rechazo y contradigo por inoficiosa la cuestión previa opuesta por la parte demandada con relación al artículo 340 numeral 6 en lo relativo al instrumento fundamental con relación a la inspección ocular. …OMISIS… Ahora bien, al caso de marras, el objeto de la inspección ocular realizada es dejar constancia del estado físico del bien inmueble arrendado en su fachada externa, para lo cual no se requiere de perito o experto técnico, en virtud que a simple vista es de notarse y de forma evidente sin la necesidad de un experto técnico, que el bien inmueble se encuentra en franco deterioro, y es un hecho constatable que puede verificarse por medio de la percepción sensorial del honorable juez de municipio que hizo la respectiva evacuación de la prueba extra litem. Con lo relativo a la causal entre el hecho y el daño o deterioro franco e inmesurado del local comercial arrendado, puede determinarse por medio de una presunción hominis gravísima que es por falta de mantenimiento imputable al ARENDATARIO, hoy demandado, por cuanto es quien ha detentado la posesión del bien inmueble incumpliendo con su deber de cuidarlo como buen padre de familia y de hacer las notificaciones correspondiente a mi representada para sus debida reparaciones.” En torno a la relación de los hechos debe existir un equilibrio entre la especificidad y la acreditación, pues en la fase inicial de todo proceso oral lo que se pretende es la enunciación de los hechos generadores del derecho que se invoca, la importancia de alegar lo suficiente y narrar los hechos está ligada al derecho a la defensa y debido proceso que asiste a los intervinientes, por lo tanto, cuando la falta de especificidad de la relación de los hechos conlleve la indefensión de la contraparte se produciría el peligro procesal necesario de subsanar. Esta juzgadora evidenció en el expresado artículo que la demanda debe ajustarse a determinados requisitos establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil fuera de otros requisitos en determinados procesos, como la demanda es el acto de quien necesitado de tutela jurídica pide una sentencia a su favor, tales exigencias solo tienen el sentido que les comunica su finalidad misma. Si se considera que el derecho a la protección jurídica desde el punto de vista del estado constituye un deber de éste, aparece indispensable que el contenido de la demanda se regule conforme lo previene el artículo citado, para poder determinar en cada caso, la obligación concreta del estado en su calidad de sujeto tanto del poder como del deber judicial. Los requisitos de la demanda se exigen para el logro de los presupuestos procesales y para facilitarle al juzgador el cumplimiento de su deber de dictar una sentencia justa en concordancia con las pretensiones deducidas en el libelo. En el presente caso, encuentra esta juzgadora que es claro que la demanda intentada en los términos expuestos está ajustada a derecho, y que los hechos han sido subsanados en virtud de que en su escrito de subsanación la parte actora puntualizó que su cualidad activa se deriva de su condición de arrendadora, adquiriendo la cualidad jurídica de conformidad con lo establecido en el artículo 6 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para su Uso Comercial, el cual establece lo siguiente: “Artículo 6. La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no. …”. Por lo tanto concurrencia del derecho de propiedad de su representada, sobre el bien inmueble, es una forma subsidiaria de su evidente cualidad jurídica para el ejercicio de la acción, constituyéndose a todo evento como instrumento fundamental el contrato de arrendamiento que cursa debidamente en autos, procediéndose de esta forma a subsanar dicha cuestión previa alegada por la parte demandada en el numeral 1, y así debe ser declarada en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.- Asimismo, esta juridiscente, observó la facultad que permite el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en el presente juicio, el cual riela del folio 13 al 15, otorgando sui generis, la cualidad jurídica, para el ejercicio de la acción de desalojo, encontrándose debidamente consagrado en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para su Uso Comercial, quedando debidamente subsanada la cuestión previa alegada por la parte demandada en su escrito de Contestación y Oposición de Cuestiones Previas, en el numeral 2, y así debe ser enunciada en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.- En consecuencia y en virtud de las consideraciones anteriormente fundamentadas concluye esta juzgadora haciendo hincapié en las máximas de experiencia y en uso de las facultades conferidas por la Ley que la incidencia con ocasión a las cuestiones previas opuestas debe ser desechada y declarada sin lugar quedando asentada así en la dispositiva de la presente decisión. Así se establece.- -IV- DISPOSITIVA. En mérito de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la Cuestión Previa opuesta en el numeral 1, de conformidad con el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, ordinal 6, relativo a la demostración de la cualidad con la cual interpone la presente acción. SEGUNDO: SIN LUGAR la Cuestión Previa opuesta en el numeral 2, de conformidad con el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, ordinal 6, relativo al instrumento en que se fundamentó la pretensión. TERCERO: Se advierte a las partes que este Tribunal fija el QUINTO (5to) DIA DE DESPACHO SIGUIENTE A LAS 10:00a.m, para que tenga lugar la AUDIENCIA PRELIMINAR de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: De conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida. PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA CERTIFICADA. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. En Barquisimeto, a los Diez (10) días del mes Marzo del Año Dos Mil Veintitrés (2023). Año 212º y 164º, Sentencia N° 77. Asiento: N°: 44. LA JUEZ PROVISORIA. ABG. JOHANNA DAYANARA MENDOZA TORRES. EL SECRETARIO. ABG. LUIS FERNANDO RUIZ HERNANDEZ. En la misma fecha se dictó sentencia siendo las 3:26 p.m., y se dejó copia certificada para el archivo de este Juzgado. EL SECRETARIO. Abg. LUIS FERNANDO RUIZ HERNANDEZ.