TSJ Regiones - Decisión

LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO
Exp. 5801-15
Dicta el siguiente fallo definitivo.
Las presentes actuaciones cursan por ante esta alzada en virtud de apelación ejercida por la abogada María Alejandra Moreno Moreno, inscrita en Inpreabogado bajo el número 77.178, en su condición de apoderada judicial de la parte demandante, ciudadano Jeison Andre Viloria Briceño, venezolano, titular de la cédula de identidad número 16.739.511, contra decisión definitiva dictada en fecha 16 de septiembre de 2016, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, en el presente juicio que por cumplimiento de contrato de compra venta propuso en contra de la ciudadana Keyla Carolina Linares, titular de la cedula de identidad número 13.997.201, representada por el abogado Jesús Araujo Abreu, inscrito en Inpreabogado bajo el número 88.808.
Oída la apelación en ambos efectos, fue remitido el expediente a esta alzada, en donde se recibió por auto del 21 de febrero de 2017.
Por auto de fecha 9 de enero de 2017, al folio 203, fue diferida la emisión de la sentencia, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 22 de octubre de 2018, se aboca al conocimiento de la causa la abogada Rimy Rodríguez, en virtud de haber sido designada Jueza accidental, quien se inhibió de conocer la misma en fecha 3 de marzo de 2013, habiéndose abocado al conocimiento de la misma, la suscrita Jueza Provisorio.
Encontrándose este proceso en estado de sentencia, pasa este Tribunal Superior a proferir su fallo, con base en las siguientes apreciaciones de hecho y de derecho.
NARRATIVA
Mediante libelo presentado a distribución el 24 de febrero de 2015 y repartido al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, el preidentificado ciudadano Jeison Andre Viloria Briceño, asistido por la abogada María Alejandra Moreno Moreno, inscrita en Inpreabogado bajo el número 77.178, propuso demanda por cumplimiento de contrato de compra venta contra los ciudadanos Keyla Carolina Linares, ya identificados.
Narra el demandante que consta en documento autenticado ante la Notaría Pública Primero de El Tigre Estado Anzoátegui en fecha 29 de agosto de 2014, inserto bajo el N° 38, Tomo 59 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría y posteriormente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Valera del estado Trujillo en fecha 04 de septiembre de 2014, inserto bajo el N° 12, tomo 70, suscribió un contrato con la ciudadana Keyla Carolina Linares, en el cual se estableció que dicha ciudadana le dio en opción de compra venta un inmueble consistente en un Apartamento distinguido con el N° 02-03, ubicado en el Bloque 42, edificio 01 de la Urbanización La Beatriz, municipio Valera del estado Trujillo, el cual tiene una superficie aproximada de Sesenta y Nueve Metros Cuadrados con veintiún décimas (69,21 Mts2); comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con pared que da al Apartamento N° 02-04; SUR: Con pared que da al Apartamento N° 02-02; ESTE: Con la fachada del Edificio; OESTE: Con pasillo común de circulación; PISO: Con techo del apartamento N° 01-03, y TECHO: Con el piso del Apartamento N° 03-03, el cual consta de tres dormitorios, sala-comedor, cocina, lavadero y un baño; que este inmueble le pertenece a la ciudadana Keyla Carolina Linares según consta en documento Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, en fecha 11 de julio de 2008, inserto bajo el N° 2008.627, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el N° 453.19.7.3.32 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008.
Que se estableció en dicho contrato que el precio de la venta era por la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (1.200.000,00 Bs.), y que el mismo sería cancelado de la siguiente manera: La cantidad de cien mil bolívares (100.000,00 Bs.) que fueron entregados en calidad de arras o de inicial que recibió la referida ciudadana mediante un cheque del Banco Fondo Común Agencia Valera signado con el N° 1486212 de la cuenta corriente N° 0151-0044-59-1000252720 y la cantidad restante, es decir, un millón cien mil bolívares (1.100.000,00 Bs.) fue convenido por las partes que sería cancelado al momento de la protocolización mediante la obtención de un crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal, enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. Igualmente, convinieron las partes que la opción a compra venta celebrada tendría una duración de noventa (90) días continuos, más una prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir del momento en que se autenticó el documento desde el 04 de septiembre de 2.014.
Señala igualmente el demandante que sobre el inmueble objeto de opción a compra venta pesa una hipoteca de primer grado con el Banco Banesco, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo en fecha 11 de julio de 2008, inserto bajo el N° 2008-627, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 453.19.7.3.32 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008, de la cual debía la ciudadana Keyla Carolina Linares tramitar todo lo referente a la obtención del borrador de liberación de hipoteca; que antes de formalizar el documento de opción a compra venta y en aras de recabar todos los requisitos necesarios que exige la entidad bancaria para la tramitación del crédito hipotecario, realizó una serie de diligencias para poder obtener toda la documentación y requisitos exigidos por la entidad Bancaria Bancaribe para la obtención del crédito hipotecario.
Manifiesta igualmente el demandante que, la ciudadana Keyla Carolina Linares, aún y cuando habían convenido en la manera del pago del monto de la venta, en fecha 05 de septiembre de 2014 procedió a solicitarle un segundo adelanto del monto convenido para la venta, a lo cual accedió y procedió a realizarle una transferencia que se encuentra signada con el N° 323804845 de la cuenta corriente N° 0134-0188-8718-8303-4077 del Banco Banesco a la cuenta corriente N° 0134-0945-5194-6130-5526 del mismo banco por un monto de noventa y dos mil ciento ochenta y cuatro bolívares (92.184,00 Bs.).
Que una vez firmado el documento de opción de compra-venta procedió a ingresar toda la documentación necesaria por ante la Entidad Bancaria BANCARIBE, y que dicho crédito fue aprobado por la cantidad un millón nueve mil bolivares (1.009.000,00 Bs.), el día 20 de octubre de 2014, a tan solo un mes y diecisiete días de haber sido firmada la opción de compra venta, por lo que procedió a cumplir con todos los requisitos necesarios para protocolizar el documento definitivo de compra venta, y en fecha 24 de octubre de 2014 contactó con la empresa de seguros MAPFRE una póliza contra incendio del apartamento objeto de la negociación, por la cantidad de dos mil seiscientos cuarenta y cuatro bolívares (2.644,00 Bs.) así como una póliza de vida del propietario del apartamento a la entidad bancaria BANCARIBE, por la cantidad de Dos Mil Doscientos Cuarenta y Dos Bolívares con Treinta y Cinco Céntimos (2.242,35 Bs.); que en fecha 30 de octubre de 2014 canceló los honorarios de abogados por concepto de redacción de documento de compra venta definitivo por la cantidad de tres mil setecientos bolívares (3.700,00 Bs.); en fecha 12 de noviembre de 2014 canceló a Corpoelec la cantidad de trescientos veinticuatro (324,00 Bs.) por concepto de pago de recibo de luz del apartamento objeto de la negociación para obtener la correspondiente solvencia de servicio de energía eléctrica, así como también canceló al Tesoro Municipal de la Alcaldía de Valera del estado Trujillo la cantidad de doce bolívares con setenta céntimos (12,70 Bs.) para obtener la actualización de la solvencia del apartamento objeto de negociación. Que por cuanto ya se habían consignado todos los recaudos, la entidad bancaria Bancaribe le hizo entrega del documento definitivo de venta, para proceder a llevarlo al Registro a los fines de tramitar la protocolización y que solo faltaba retirar por ante la Oficina de Consultoría Jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Habitat BANAVIH, el borrador de la liberación de hipoteca de primer grado que pesaba sobre el apartamento.
Que en fecha 21 de noviembre de 2014 fue aprobado por la Abogada revisora del Registro Público de los municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, el documento definitivo de venta quedando solo como único requisito para concretar la protocolización del mismo, retirar por ante la Oficina de Consultoría Jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Habitat BANAVIH el borrador de la Liberación de la Hipoteca de Primer Grado que pesaba sobre el apartamento y consignarlo ante la Oficina de Registro Público, y procedió a comunicarse con la ciudadana Keyla Carolina Linares y esta le manifestó que ya el precio del inmueble había aumentado, que ya no costaba UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (1.200.000,00 Bs.), y que solo iba a retirar el documento de liberación si él le cancelaba OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (800.000,00 Bs.) adicionales, a lo cual él le contestó que no iba a cancelar esa cantidad porque tenían un contrato que ella debía cumplir, pues el había hecho todos los trámites para la protocolización definitiva, inclusive antes del vencimiento del lapso de noventa (90) días establecido en el documento, que el crédito había sido aprobado a solo un mes de que fue firmada la opción y solo faltaba por parte de la vendedora retirar el documento de liberación, a lo que ella le manifestó que no le importaba el documento de opción a compra venta y que si no le cancelaba el monto adicional no iba a retirar la liberación y mucho menos firmaría el documento definitivo.
Que luego de esa conversación, en distintas oportunidades se comunicó con la vendedora para que procediera a cumplir con su obligación de retirar el documento de liberación para poder finiquitar la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de negociación, a lo cual la vendedora se negó rotundamente transcurriendo el lapso de noventa (90) días estipulados en el contrato, que inclusive transcurrió el lapso de ciento veinte (120) días sin que la vendedora retirara el documento de liberación de hipoteca, por lo que no se pudo firmar el documento venta, ya que la vendedora a pesar de que ya había convenido en un precio lo presionaba para que le cancelara Ochocientos Mil Bolívares (800.000,00 Bs.) adicionales.
Que en vista de los infructuosos requerimientos extra procesales que se han realizado para que la ciudadana Keyla Carolina Linares cumpliera con retirar el documento de liberación de hipoteca por ante la Oficina de Consultoría Jurídica del BENAVIH, así como también cumpla con su obligación de firmar el documento definitivo de venta, obligaciones estas que le competen a ella como vendedora, sin que la misma hubiera cumplido, es por lo que procede a demandar a la ciudadana Keyla Carolina Linares por cumplimiento de contrato para que convenga voluntariamente o sea obligada por sentencia definitiva a lo siguiente: A cumplir con la obligación contraída en el contrato celebrado ante la Notaría Pública Primera de El Tigre, Estado Anzoátegui en fecha 29 de agosto de 2014, inserto bajo el N° 38, Tomo 59 de los libros de autenticaciones, y posteriormente autenticado ante la Notaría Pública Primera del municipio Valera del estado Trujillo en fecha 04 de septiembre de 2014, inserto bajo el N° 12, tomo 70, de otorgar el documento definitivo de venta y transmitir la propiedad al demandante de un inmueble consistente en un Apartamento distinguido con el N° 02-03, ubicado en el Bloque 42, edificio 01 de la Urbanización La Beatriz, municipio Valera del estado Trujillo, el cual tiene una superficie aproximada de Sesenta y Nueve Metros Cuadrados con veintiún décimas (69,21 Mts2); comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con pared que da al Apartamento N° 02-04; SUR: Con pared que da al Apartamento N° 02-02; ESTE: Con la fachada del Edificio; OESTE: Con pasillo común de circulación; PISO: Con techo del apartamento N° 01-03, y TECHO: Con el piso del Apartamento N° 03-03, el cual consta de tres dormitorios, sala-comedor, cocina, lavadero y un baño; y en caso de que la demandada se niegue a transmitir la propiedad voluntariamente, la sentencia que se dicte en la presente causa haga las veces de contrato definitivo y se le autorice el traslado de la titularidad de la propiedad, y al pago de las costas del proceso.
Fundamenta la demanda en los artículos 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y los artículos 1133, 1.134, 1159, 1.160, y 1.167 del Código Civil; estima la demanda en la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (1.200.000,00 Bs.), y solicita se decrete medida preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el bien inmueble objeto del presente juicio.
En fecha 03 de marzo de 2015 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, admite la demanda y ordena la citación de la parte demandada para que de contestación a la demanda.
Citada como fue la demandada de autos, ciudadana Keila Carolina Linares, procede la demandada a dar contestación a la demanda a través de su apoderado judicial, y en dicho acto:
Niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos alegados como en el derecho pretendido.
Opone la excepción de contrato no cumplido, prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, porque fue el demandado el que no cumplió con su obligación principal pactada en el contrato preparatorio de venta, suscrito entre las partes y cursante a los folios 14 al 18 de este expediente.
Que dada la naturaleza del contrato suscrito y en virtud de haberse pautado las penalidades en caso de incumplimiento de cualesquiera de las partes, y claras las partes que dicha convención constituye en esencia un contrato preparatorio y nunca una venta y por ello la única acción de la cual disponen las partes que lo otorgaron, en caso de incumplimiento, es la correspondiente a exigir el pago de la penalidad prevista y no la de cumplimiento de contrato, dado que nadie puede ser obligado a ceder o traspasar su propiedad salvo los casos de expropiación por causa de utilidad pública o en caso de confiscación judicial, fuera de esas excepciones, en el derecho venezolano actual se reconoce y respeta el derecho de propiedad, inclusive con rango constitucional contenido en el articulo 115 de la Constitución Nacional, que a su vez comprende el derecho de usar, gozar y disponer libremente, sin coacción de ninguna índole, pues su mandante no vendió al demandante el inmueble, que caso contrario no tiene su poderdante la acción de cumplimiento para exigir al optante comprador el pago del precio de la opción o que le comprare bajo coacción judicial el inmueble, pues él tiene la libertad de comprar o no y su mandante la libertad de vender o no, ello por la bilateralidad del contrato, que así lo manifiesta el actor y están claras las partes de este juicio que se suscribió fue una opción y no una venta y que consta igualmente que se pautó que en todo caso de incumplimiento, fuere de la optante vendedora o del optante comprador, lo procedente era la devolución de las arras y el pago de una sanción o penalidad pecuniaria de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) a cargo de aquél que hubiere incumplido y nunca se previó que ante el incumplimiento, las partes pudieran accionar por acción de cumplimiento.
Que evidenciado como está, que en el caso planteado las partes pactaron en la cláusula cuarta del contrato de opción suscrito una cláusula penal, como indemnización de daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, no puede la parte actora ciudadano Jeison Andre Viloria Briceño, pedir el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, ni mucho menos exigir la venta del inmueble objeto del litigio, por cuanto él no cumplió su obligación principal que era pagar el precio en el lapso de duración del contrato pactado; resultando en consecuencia improcedente la demanda interpuesta pro el referido ciudadano contra su mandante.
Señala igualmente la demandante que, el demandado alega que era necesaria una liberación de hipoteca para otorgar el documento, lo que evidencia que no leyó el borrador del contrato que dice le entregó el banco y que trajo a los autos, pues tal borrador contiene en su texto la declaración de liberación de hipoteca por el representante de Banesco, que en dicho contrato no se especifica forma de pago del precio a su poderdante, no se señala el cheque con el cual supuestamente se le iba a pagar, que lo que se señala es que le fue aprobado un crédito hipotecario con hipoteca de primer grado al hoy demandante, pero que nada se dice de la forma en que se realizaría el efectivo pago a su demandante, que solo se indica que el pago lo haría supuestamente Bancaribe a cargo de un crédito, pero no dice cuando, como y donde.
Que el demandante en su petitorio pide se dicte la sentencia en términos suficientes para su protocolización, pero no señala, como en el supuesto desde ya negado, de prosperar su demanda, pagaría el precio, los intereses y ajuste por inflación, ya que no puede pretender que resulte obligado al pago del precio un tercero Banco que no es parte de este litigio, dado que quien se comprometió a pagar el precio de la opción fue él, pago que debía efectuar en vigencia del lapso de duración de la opción, que tampoco resulta procedente que pueda dejarse a consideración del Juez resolver al respecto, pues el juzgador debe atenerse a lo alegado por las partes so pena de hacer incongruente el fallo por ultrapetita. Que en todo caso, el demandante debió en su demanda indicar al Tribunal la manera de materializar el pago, con el ajuste por inflación e intereses, si en todo caso fuere procedente la demanda de cumplimiento.
Que en consecuencia la convención contenida en el contrato suscrito, debe tenerse como extinguida por expiración de su término, en virtud del transcurso del tiempo pautado por las partes para su ejecución, tiempo fijado en ejercicio de la autonomía de voluntad, lo cual se verificó pasados que fueron ciento veinte días continuos de la fecha de otorgamiento del contrato de opción, como así pide lo declare el Tribunal.
Estando en el lapso legal para la promoción de pruebas, ambas partes promueven pruebas; pruebas estas que el Tribunal se pronuncio en auto de fecha 02 de noviembre de 2015 y se ordenó la evacuación de las pruebas que fueron admitidas.
En fecha 16 de septiembre de 2016 el tribunal de la causa dictó decisión definitiva en la cual declaró procedente la excepción del contrato no cumplido opuesta por la parte demandada, ciudadana KEYLA CAROLINA LINARES, y sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de compra-venta autenticado ante la Notaría Pública Primero de El Tigre Estado Anzoátegui en fecha 29 de agosto de 2014, inserto bajo el N° 38, tomo 59 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría y posteriormente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Valera del estado Trujillo en fecha 04 de septiembre de 2014, inserto bajo el N° 12, tomo 70; intentó el ciudadano Jeison Andre Viloria Briceño contra la ciudadana Keyla Carolina Linares.
La apoderada del demandante apeló de tal decisión mediante escrito del 17 de octubre de 2016, recurso ese que fue oído en ambos efectos por auto del 20 de octubre de 2016. Remitido el expediente a este Tribunal Superior fue recibido por auto del 21 de febrero de 2017, oportunidad cuando se fijó término para presentar informes de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
Ninguna de las partes presentó informes ante esta Superioridad.
En los términos antes expuestos queda sintetizada la presente controversia que pasa a ser decidida por esta superioridad, en el término de ley y con base en las siguientes apreciaciones de hecho y de derecho.
DE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO OBJETO DE LITIGIO.
El contenido del contrato cuyo cumplimiento pretende la actora, esto es, autenticado ante la Notaría Pública Primero de El Tigre Estado Anzoátegui en fecha 29 de agosto de 2014, inserto bajo el N° 38, Tomo 59 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría y posteriormente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Valera del estado Trujillo en fecha 04 de septiembre de 2014, inserto bajo el N° 12, tomo 70, es del tenor siguiente:
“… PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO. EL PROPIETARIO da en OPCIÓN DE COMPRA VENTA a EL OPTANTE, un inmueble de su propiedad constituido por un inmueble formado por un apartamento distinguido con el N.º 02-03 ubicado en el Bloque 42, Edificio 01 de la Urbanización denominada LA BEATRIZ, situada en jurisdicción de la Parroquia La Beatriz Municipio Valera Estado Trujillo. SEGUNDA: PRECIO DE LA VENTA. EL PROPIETARIO se obliga por este documento a dar en venta a EL OPTANTE y este a su vez a comprar el inmueble mencionado en el particular inmediato anterior por la suma total de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 1.200.000,00) dicho precio será cancelado en la forma siguiente: A) La suma de: CIEN MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 100.000,00), en calidad de arras o inicial, la cual se imputará al precio de venta y que LA VENDEDORA declara recibir en este acto de parte de EL COMPRADOR, según Cheque del Banco Fondo Común Agencia Valera N.º 14806212, B) La cantidad restante de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 100.000,00), será cancelada al momento de protocolizar el Documento COMPRA-VENTA ante la Oficina del Registro correspondiente mediante el otorgamiento de crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional Vivienda y Hábitat, y KEYLA CAROLINA LINARES declaro recibir de manos del comprador a mi entera y cabal satisfacción. El saldo restante, es decir MIL CIENTO BOLIVARES (Bs. 1.100.00,00) será cancelado en un lapso de Ciento Veinte (120) días continuos, contados a partir de la firma del presente documento. Una vez cumplido la formalidades de pago se protocolizara el documento definitivo de venta y en consecuencia se hará la entrega material del inmueble, con sus respectivas solvencias en cuanto a los servicios públicos. TERCERA: DURACIÓN: La presente opción de compra- venta, tiene una duración de Noventa (90) días continuos, más una prórroga de Treinta (30) días continuos, contados a partir de la firma del presente documento. LAS PARTES, convienen en que el término de duración del presente Documento de Opción Compra, se establece únicamente a los fines de que EL OPTANTE , alcance los recursos económicos para proceder a la cancelación total del precio antes referido. CUARTA. ARRAS: EL OPTANTE entrego a EL PROPIETARIO la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), tal y como se especifica en la cláusula SEGUNDA del presente documento, en calidad de arras para garantizar la compra del inmueble objeto del presente documento, los cuales serán deducidos del Precio Total de venta del inmueble referido en la fecha de Protocolización del documento definitivo de venta. En caso de incumplimiento por parte de EL OPTANTE, se tomara como pago por daños y perjuicios la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) y si el incumplimento es por parte de EL PROPIETARIO este se compromete a regresar la suma entregada como garantía más la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00). QUINTA: ENTREGA DE RECAUDOS: EL PROPIETARIO entrega en este acto todos los recaudos necesarios para la firma del documento de venta definitivo: Solvencia Municipal, Solvencias de Servicios Públicos, Ficha Catastral y Documento de Propiedad, antes de la firma del presente documento . SEXTA: GASTOS: A los fines de la Protocolización del Documento definitivo de venta, EL OPTANTE cancelará todos los gastos relativos a redacción de los Documentos de Opción a compra, Certificación de Gravamen, excepto al pago de la planilla forma 33, equivalente al Cero punto Cinco por ciento (0.5%) de la Unidad Tributaria (U.T) de la venta correspondiente a los derechos de autoliquidación de impuestos al SENIAT, Impuesto que cancela EL PROPIETARIO, antes de la protocolización del documento definitivo de venta, si el inmueble en referencia no estuviese declarado como vivienda principal. (…)” (sic).
De la lectura y análisis exhaustivo que ha realizado esta Alzada del contrato en referencia, observa que, las partes lo denominan como de opción de compra venta, y a lo largo del contrato se interpreta de la cláusula segunda que las partes se obligan de manera mutua a vender y comprar, es decir el propietario- optante vendedor a vender y el optante comprador a comprar el inmueble de marras, lo que desnaturaliza la denominación que le dieron las partes al contrato al señalar que se trata de una opción a compra y no una promesa bilateral de compra venta, aunado a la fijación del precio de esa venta y la manera en que debía ser pagado el precio; es asi como fijaron que: “… EL PROPIETARIO da en OPCIÓN DE COMPRA VENTA a EL OPTANTE, un inmueble de su propiedad constituido por un inmueble formado por un apartamento distinguido con el N.º 02-03 ubicado en el Bloque 42, Edificio 01 de la Urbanización denominada LA BEATRIZ, situada en jurisdicción de la Parroquia La Beatriz Municipio Valera Estado Trujillo. (…). EL PROPIETARIO se obliga por este documento a dar en venta a EL OPTANTE y este a su vez a comprar el inmueble mencionado en el particular inmediato anterior por la suma total de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 1.200.000,00) dicho precio será cancelado en la forma siguiente: A) La suma de: CIEN MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 100.000,00), en calidad de arras o inicial, la cual se imputará al precio de venta y que LA VENDEDORA declara recibir en este acto de parte de EL COMPRADOR, según Cheque del Banco Fondo Común Agencia Valera N.º 14806212, B) La cantidad restante de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 100.000,00), será cancelada al momento de protocolizar el Documento COMPRA-VENTA ante la Oficina del Registro correspondiente mediante el otorgamiento de crédito hipotecario para adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional Vivienda y Hábitat, y KEYLA CAROLINA LINARES declaro recibir de manos del comprador a mi entera y cabal satisfacción. El saldo restante, es decir MIL CIENTO BOLIVARES (Bs. 1.100.00,00) será cancelado en un lapso de Ciento Veinte (120) días continuos, contados a partir de la firma del presente documento. Una vez cumplido la formalidades de pago se protocolizara el documento definitivo de venta y en consecuencia se hará la entrega material del inmueble, con sus respectivas solvencias en cuanto a los servicios públicos…” (sic).
De lo anterior se concluye, que en el contrato sub iudice, los “promitentes vendedores” se obligaron a vender, y “el promitente comprador” a comprar, y se obligó a pagar el precio pactado, lo que implica que se celebró una venta definitiva a plazos, razón por la cual no estamos en presencia de un contrato de promesa unilateral o bilateral de compraventa, ya que el consentimiento originario otorgado por las partes en cuanto a la cosa y al precio implicó el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo de venta, por lo que en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia del cruce de consentimientos de las partes, difiriéndose soló el momento de otorgamiento del documento definitivo; por lo que queda de esta manera establecido que la naturaleza jurídica del contrato objeto de litigio es la de una venta definitiva a plazos. Así se declara.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR AL FONDO DE LA CONTROVERSIA
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

La parte actora en el lapso probatorio promovió los siguientes medios de prueba:
Documento autenticado ante la Notaría Pública Primero de El Tigre Estado Anzoátegui en fecha 29 de agosto de 2014, inserto bajo el N° 38, Tomo 59 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría y posteriormente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Valera del estado Trujillo en fecha 04 de septiembre de 2014, inserto bajo el N° 12, tomo 70, documental que se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; el cual demuestra la celebración del contrato de compra venta definitiva, ya analizado en cuanto a su naturaleza jurídica, y que además demuestra que la demandada de autos se obligó a transmitir la propiedad del inmueble objeto del litigio una vez cumplido el pago del saldo restante de un millón cien mil bolívares (Bs. 1.100.000,00), que tendría lugar al momento de la protocolización del documento; y el demandante se obligó a comprar y a pagar el referido saldo restante, con recursos que obtendría provenientes de un crédito hipotecaria para adquisición de vivienda principal enmarcado dentro del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitah, al momento de protocolizar el documento definitivo, estableciendo un lapso de 120 días continuos.
Promovió copia fotostática simple de documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los municipios Valera, Motatán y San Rafael de Carvajal en fecha 11 de julio de 2008, bajo el Nº 2008.627, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 453.19.7.3.32, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2008, documental esta que al no haber sido impugnada el Tribunal la tiene como fidedigna de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y la valora de conformidad con lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil; como demostrativa de la propiedad del inmueble de litigio por la ciudadana Keyla Carolina, y de la constitución de hipoteca inmobiliaria de primer grado a favor del Banco Banesco.
Promovió copia fotostática simple de cheque Nº 16-147806212 del Banco Fondo Común, por un monto de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), con la intención de demostrar el primer pago realizado a la demandada de autos; tal documental se desecha de las actas, por cuanto fue promovida en copia fotostática simple, por inadmisible su promoción.
Promovió comprobante de transferencia electrónica realizada en fecha 5 de septiembre de 2014, de la cuenta corriente Nº 0134-0188-8718-8303-4077 del Banco Banesco, a la cuenta corriente Nº 0134-0945-5194-6130-5526 del Banco Banesco, con la intención de demostrar un segundo pago realizado a la demandada; documental que se desecha de las actas, al no haber sido ratificado su contenido, por parte del tercero, de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y de esta manera probar su autenticidad.
Promovió copia fotostática simple de constancia de aprobación de fecha 21 de noviembre de 2014; documental que debió ser probada su autenticidad a través de su original, y debió ser ratificada, por su supuesto firmante, conforme a lo previsto en los artículos 431 y 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual se desecha tal prueba y le niega valor probatorio.
Promovió poder autenticado por ante la Notaria Publica Primera de El Tigre estado Anzoátegui en fecha 23 de julio de 2014, bajo el Nº 058, Tomo 048, documental que se valora de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil; como demostrativa que la ciudadana Keyla Linares designo como su apoderada a la ciudadana Noria Josefina Linares, a fin de retirar el borrador de la liberación de hipoteca por parte del Banco, evidenciado que ante la existencia del gravamen que pesaba sobre el inmueble, sobre la misma pesaba la obligación de entregar al promitente comprador los recaudos necesarios para la firma del documento definitivo de venta.
Promovió constancia de aprobación de solicitud de crédito hipotecario emanada de la entidad BANCARIBE, de fecha 09 de febrero de 2015; esta documental, que fue ratificada a través de la prueba de informes cuyas resultan consta en actas, mediante el cual el ente emisor, mediante comunicación de Nº DAN-223510/2015 de fecha 17 de noviembre de 2015, informan lo siguiente: 1) que el ciudadano Jeison Viloria introdujo una solicitud de crédito de línea hipotecaria BANCARIBE para adquisición de vivienda en fecha 09 de septiembre de 2014, el cual fue aprobado en fecha 20 de octubre de 2014 por un monto de un millón nueve mil bolívares (Bs. 1.009.000,00); 2) que el referido ciudadano en fecha 24 de octubre de 2014 contrató dos pólizas de seguro, una de incendio y otra de vida por la cantidad de dos mil doscientos cuarenta y dos con treinta y cinco bolívares (Bs. 2.242,35) y dos mil doscientos sesenta y cuatro con cero bolívares (Bs. 2.264,00), respectivamente, mediante la aseguradora MAPFRE La Seguridad C.A.; 3) hacen entrega de documento certificación de garantía, realizada por el abogado Francisco Nicolosi, en carácter de abogado del Banco Caribe, correspondiente a la solicitud de crédito de línea hipotecaria BANCARIBE para adquisición de viviendas, perteneciente al ciudadano Jeison Viloria; y 4) anexan copia fotostática simple del expediente de solicitud de crédito hipotecario en referencia; con lo que demuestra la aprobación del crédito hipotecario por parte de Banco BANCARIBE a favor de la demandante de autos para adquirir el inmueble vendido por la demandada, aprobado el 20 de octubre de ese mismo año por un millón nueve mil bolívares (Bs. 1.009.000,00) para adquirir el inmueble propiedad de la demandada Keyla Linares.
Promovió las siguientes pruebas de informes:
Promovió prueba de informes a la entidad bancaria BANESCO para que informara al tribunal a quo: 1) Si la ciudadana Keyla Linares tiene o ha tenido un crédito hipotecario que grava con una hipoteca de primer grado un inmueble consistente en un apartamento distinguido con el Nº 02-03, ubicado en el bloque 42, edificio 01 de la urbanización La Beatriz, municipio Valera del estado Trujillo; 2) si para el mes de julio de 2014 dicha ciudadana debía retirar por la oficina de consultoría jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Habitat el borrador de la liberación de hipoteca en referencia; 3) si ese crédito hipotecario todavía sigue vigente o ha sido cancelado, y de ser así en que fecha; 4) requirió que remitiera al Tribunal los estados de cuenta desde el mes de mayo de 2014 hasta la presente fecha de la cuenta corriente Nº 0134-0188-8718-8303-4077 del Banco Banesco del cual es titular ciudadano Jeison Viloria; y 5) requirió que remitiera al Tribunal los estados de cuenta desde el mes de mayo de 2014 hasta la presente fecha de la cuenta corriente Nº 0134-0945-5194-6130-5526 del Banco Banesco del cual es titular la ciudadana Keyla Linares, punto sobre el cual el Tribunal declaro inadmisible su promoción.
Las resultas de dicha prueba de informes fueron remitidas a este Tribunal, mediante comunicación sin número de fecha 25 de noviembre de 2015, a través de la cual informan, lo siguiente: 1) que a la ciudadana Keyla Linares se le otorgó un crédito hipotecario para adquirir un apartamento distinguido con el Nº 02-03, ubicado en el bloque 42, edificio 01 de la urbanización La Beatriz, Municipio Valera del estado Trujillo, que dicho crédito se aprobó por un monto de cincuenta y nueve mil trescientos setenta y siete bolívares en fecha 11 de julio de 2008, el cual se mantiene en estatus de activo; sin embargo dicha probanza dado lo irrelevante de la misma, se desecha de las actas.
Promovió prueba de informes a la entidad bancaria FONDO COMÚN para que remitiera información sobre los estados de cuenta del ciudadano Jeison Viloria, desde el mes de mayo de 2014 hasta la fecha de promoción, de la cuenta corriente Nº 0151-0044-59-1000252720; sin que conste en autos las resultas de dicha información, razón por la cual sobre ella no hay nada que valorar.
Promovió prueba de informes a la consultoría jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, para que informara al tribuna: 1) la fecha en que se comenzó a tramitar el borrador de liberación de hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto del litigio a nombre de la ciudadana Keyla Linares; 2) si en esa oficina para el 16 de diciembre del año 2014 se encontraba redactado y de solo retirar dicho borrador; y 3) si el referido borrador ya fue retirado y en qué fecha.
Dicha información fue suministrada por comunicación Nº 000365 de fecha 08 de diciembre de 2015, mediante la cual se informa, lo siguiente: 1) en el sistema automatizado de consulta aparece registrada una solicitud personal de visto bueno al documento de liberación de hipoteca de la ciudadana Keyla Linares, con fecha de recepción en el departamento de correspondencia de BANAVIH el 16 de diciembre de 2014, 2) dicho documento presentaba el visto bueno del Banco de Caribe C.A., Banco Universal y BANESCO Banco Universal C.A.; y 3) una vez efectuada la revisión de dicho documento se procedió a otorgar el visto bueno de esa unidad legal en fecha 28 de enero de 2015 a nombre de la ciudadana Keyla Linares, del cual remite copia donde consta tal visto bueno y donde le participan que debe comunicarse con la apoderada de esa institución en un plazo de quince días hábiles previos a la introducción del documento en la oficina de registro, a los fines de fijar fecha y hora para la protocolización del documento de liberación de hipoteca.
Con esta información se demuestra que la ciudadana Keyla Linares cumplió con su obligación dentro del plazo de los 120 días del contrato objeto del litigio, de solicitar la liberación de la hipoteca que pesaba sobre dicho inmueble, siendo que BANAVIH aprobó la misma en fecha 16 de diciembre de 2014, a pocos días de vencerse el plazo de 120 días de vigencia del referido contrato.
Promovió prueba de informes a la Tesorería Principal de la Alcaldía del Municipio Valera del estado Trujillo para que remitiera a este Tribunal el estado de cuenta del impuesto municipal del inmueble objeto del litigio desde el mes de mayo de 2014 hasta la fecha; al no constar en actas las resultas de dicha prueba nada tiene que valorar respecto a ella el tribunal.
Promovió prueba de informes a la junta de condominio de Bloque 42 de la urbanización La Beatriz del Municipio Valera del estado Trujillo, a los fines de que remitiera a este Tribunal el estado de cuenta del estado de ese condominio correspondiente al inmueble objeto de litigio desde el mes de mayo de 2014 hasta la presente fecha, así como de los datos de la persona que lo canceló; al no constar en actas las resultas de dicha prueba nada tiene que valorar respecto a ella el tribunal.
Promovió prueba de informes a la empresa CORPOELEC a los fines de que remitiera a este Tribunal el estado de cuenta del pago de servicio de energía eléctrica del inmueble objeto del litigio desde el mes de mayo de 2014 hasta la presente fecha; las resultas de dicho requerimiento fue suministrada mediante comunicación Nº AJ-TRU-2015-0018 por el apoderado judicial de esa empresa, donde señala que fue cancelado en el punto de suministro asignado a dicho inmueble bajo el NIC 3485290 por la cantidad de seiscientos ocho bolívares (Bs. 608,00) y que para la fecha presenta una deuda por la cantidad de treinta y cinco bolívares con treinta y siete céntimos (Bs. 35,37); de las resultas solo se evidencia la insolvencia con el pago de dicho servicio.
Promovió prueba de informes al Colegio de Abogados del estado Trujillo para que informara sobre la cancelación por parte del ciudadano Jeison Viloria de los honorarios generados por el concepto de certificación de gravamen del bien objeto de negociación por la cantidad de mil novecientos bolívares (Bs. 1.900,00); las resultas de dicho requerimiento fue enviada mediante comunicación Nº 227-2010-2012CAT, de fecha 02 de diciembre de 2015, informando que no aparece que el ciudadano Jeison Viloria haya cancelado honorarios por ese concepto.
Promovió prueba de informes a la empresa de seguros MAPFRE para solicitar si en fecha 24 de octubre de 2014 el ciudadano Jeison Viloria contrató con dicha empresa una póliza contra incendios y el monto de la misma para el inmueble objeto del litigio; las resultas de dicho requerimiento fue suministrada mediante oficio Nº 669 de fecha 02 de noviembre de 2015, mediante el cual se señala que el ciudadano Jeison Viloria contrató con esa empresa una póliza de incendios con la finalidad de amparar el riesgo del inmueble objeto de litigio con vigencia del 23 de octubre de 2014 al 24 de octubre de 2015 por una prima de dos mil doscientos cuarenta y dos bolívares con treinta y cinco céntimos (Bs. 2.242,35); lo que demuestra que el demandante cumplió con una de sus obligaciones frente a la entidad crediticia para que le fuera otorgado el crédito respectivo.
Promovió prueba de informes a la entidad bancaria BANCARIBE para que informe al tribunal si en fecha 24 de octubre de 2014 el ciudadano Jeison Viloria contrató una póliza de vida y el monto de la misma; referente a dicha probanza fue analizada con anterioridad.
Promovió pruebas de informes al Registro Público de los municipios Valera, Motatan y San Rafael de Carvajal del estado Trujillo, a los fines de que informara al Tribunal lo siguiente: 1) si en fecha 25 de junio de 2014 el ciudadano Jeison Viloria canceló los aranceles correspondientes a la certificación del gravamen del inmueble objeto del litigio; 2) Si en fecha 02 de septiembre de 2014 dicho ciudadano canceló los aranceles correspondientes a la certificación de gravamen de dicho inmueble; 3) si en fecha 21 de noviembre de 2014 fue aprobada la revisión previa de un documento definitivo de venta sobre el inmueble objeto del litigio, que fue consignado por el ciudadano Jeison Viloria, quedando solo como único requisito para la protocolización del mismo, retirar de la oficina de consultoría jurídica de BANAVIH el borrador de liberación de hipoteca de primer grado que pesaba sobre dicho inmueble; 4) si dicho inmueble tiene una superficie de sesenta y nueve metros cuadrados con veintiún décimas y sus linderos; y 5) si la hipoteca de primer grado que pesa sobre el fue liberada y de ser así en qué fecha; no consta en autos las resultas de dicha prueba, por la cual nada hay que valorar sobre la misma.
Promovió la prueba testimonial de la ciudadana Patricia Riveros, quien no rindió su testimonio, una vez requerida por el tribunal de la causa, por lo que no hay nada que valorar.
La parte demandada de autos en el lapso ordinario de pruebas promovió los siguientes medios probatorios:
Promovió el llamado contrato preparatorio de venta, objeto de litigio, para demostrar lo alegado en la contestación de la demanda, como suficiente para declarar sin lugar la demanda; sobre este documento ya se refirió esta Alzada ut supra.
Promovió de conformidad con lo previsto en el artículo 1401 del Código Civil, la prueba de confesión de parte al señalar que, la parte actora reconoce en su libelo que el contrato que suscribió con su mandante fue solo un contrato preparatorio y no una venta, es decir que dicho contrato no contiene la manifestación de voluntad ni de vender ni de comprar.
Considera este juzgador que, tal manifestación no fue realizada con el “animus confitenti”, es decir, con la intención de confesar que la intención de las partes eran suscribir un contrato preparatorio, aunado al hecho de que la calificación o la determinación de la naturaleza por parte del accionante o accionado, resulta irrelevante respecto a la controversia, razón por la cual este juzgador desecha tal declaración como prueba de confesión.
Analizadas como han sido las pruebas aportadas por las partes, considera esta Alzada que resulta evidente que la parte demandante en su condición de comprador no dio cumplimiento a su obligación de pagar la totalidad del precio del inmueble ofertado durante el lapso de 120 días continuos contados a partir de la celebración de dicho contrato acordado por las partes.
Así mismo, considera esta Alzada que, la parte actora en su condición de comprador no cumplió con la obligación de pagar el precio pactado por la venta dentro del lapso estipulado en el contrato, ni durante el ínterin del presente procedimiento antes del dictado de la sentencia definitiva, lo que debió hacerlo si consideraba que demandaba el cumplimiento de un contrato preliminar y que su obligación no le había nacido, de conformidad con el contenido del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no este excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia solo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fallo N°. 878 de fecha 20 de julio de 2015, caso: Sociedad mercantil Panadería la Cesta de los Panes, interpreto la referida norma adjetiva, reconociendo la autonomía de los contratos preliminares, y al referirse al cumplimiento forzoso de los mismos señaló:
“Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.”
Ante la falta de pago del precio de la venta por parte del comprador dentro del lapso previsto para tal fin en el contrato de compra venta, los vendedores y parte demandada, en la contestación a la demanda opusieron a la demandante la excepción non adimpleti contractus prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, el cual señala lo siguiente:
“En los contratos bilaterales, cada contratante pueden negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones”
Siendo la excepción del contrato no cumplido una defensa de fondo que puede hacer valer el contratante que se niega a ejecutar su obligación porque el otro que le exige su cumplimiento no ha ejecutado su obligación correspectiva, y demostrado como ha quedado en el caso de marras que la parte demandante en su condición de comprador no cumplió con la obligación contraída en el contrato cuyo cumplimiento pretende, esto es el pago del saldo del precio de la venta, ni habiendo probado que su incumplimiento lo fue injustificadamente, la cual lógicamente precedía al cumplimiento por parte de la vendedora de transmitir la propiedad, como ha quedado establecido en este fallo; resulta procedente la oposición de la misma por la parte demandada, por lo que mal puede pretender la parte actora en su condición de comprador que este tribunal declare con lugar la demanda, y condene a la parte demandada en su condición de vendedora a otorgar el documento definitivo de venta del inmueble objeto del contrato de compra venta, si no realizó el pago del precio en el tiempo del contrato, por lo que tal declaratoria de procedencia de la excepción del contrato no cumplido, que en este fallo se hace, produce el efecto de relevar a la parte demandada del cumplimiento de las prestaciones debidas en el contrato de compra venta objeto de litigio, y por ende la declaratoria sin lugar de la demanda de cumplimiento intentada, ya que conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, se requiere que el demandante haya cumplido su obligación, de lo contrario, su demanda debe ser desestimada. Así se decide.
III
DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones de hecho y de derecho que se han dejado expuestas, este Juzgado Superior Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada, contra la sentencia definitiva proferida por el A quo, en fecha 16 de septiembre de 2016.
Se declara SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de compra-venta autenticado ante la Notaría Pública Primero de El Tigre Estado Anzoátegui en fecha 29 de agosto de 2014, inserto bajo el N° 38, tomo 59 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría y posteriormente autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Valera del estado Trujillo en fecha 04 de septiembre de 2014, inserto bajo el N° 12, tomo 70; intentó el ciudadano Jeison Andre Viloria Briceño contra la ciudadana Keyla Carolina Linares, identificados en autos.
Se condena en las costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda CONFIRMADA la decisión apelada.
Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese.