TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Segundo De Municipio Ordinario Y Ejecutor De Medidas Del Municipio Iribarren De La Circunscripción Judicial Del Estado Lara
Barquisimeto, veintiseis de mayo de dos mil veintitrés
213º Y 164º

ASUNTO: KN02-V-2022-000021
ASUNTO MANUAL: KP02-V-2022-000111

DEMANDANTE(S): ciudadano: FELICIANO VITAGLIANO SALDIVIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.421.607, actuando en su carácter de Representante de la SUCESIÓN MAJIBE SALDIVIA DE VITAGLIANO y la SUCESIÓN AMALIA HANDULE DE SALDIVIA, asistido en este acto por la Abogado en ejercicio YENIREE EGLEE BLANCO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 300.581.-

DEMANDANDO(S): FAEZ MAHMOUD FAYAD, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.328.783.-

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA

INICIO
Se inició la presente demanda, en fecha: 06/05/2022, mediante escrito introducido por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, Civil de Barquisimeto, contentivo de demanda de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), intentada por el ciudadano: FELICIANO VITAGLIANO SALDIVIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.421.607, actuando en su carácter de Representante de la SUCESIÓN MAJIBE SALDIVIA DE VITAGLIANO y la SUCESIÓN AMALIA HANDULE DE SALDIVIA, asistido en este acto por la Abogado en ejercicio YENIREE EGLEE BLANCO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 300.581, en contra del ciudadano FAEZ MAHMOUD FAYAD, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.328.783; correspondiendo el conocimiento del presente asunto a este Tribunal, previa distribución que hiciera la U.R.D.D. CIVIL Barquisimeto, en fecha: 09/05/2022, y se da por recibido.

SÍNTESIS DEL PROCEDIMIENTO
Arguyó la parte demandante que existe una relación arrendaticia entre la SUCESIÓN AMALIA HANDULE DE SALDIVIA, al absorber a la Sucesión de Miguel Tomás Saldivia, siendo representada la arrendadora por Feliciano Vitagliano Saldivia, antes identificado, el cual actúa en representación sin poder de conformidad con lo establecido en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil de los miembros de la Sucesión Amalia Handule de Saldivia, representados por la Sucesión Katalina Saldivia Handule, Sucesión Alberto Miguel Saldivia Handule, Sucesión Ernesto Miguel Saldivia Handule, Sucesión Tomas Miguel Saldivia Handule, Lulu Saldivia de Giménez, titular de la cédula de identidad N° 933.513, Ricardo Miguel Saldivia Handule, titular de la cédula de identidad N° 1.278.050 y Oscar Miguel Saldivia Handule, titular de la cédula de identidad N° 1.267.727, alegando que deja constancia de esto, mediante el contrato de arrendamiento anexado en la presente demanda, y señalándolo como instrumento principal, siendo denominado como el arrendador; siendo el legitimado pasivo Faez Mahmoud Fayad, antes identificado, siendo este denominado el arrendatario, según consta en contrato de arrendamiento sobre un inmueble tipo local comercial, ubicado en la Avenida 20 entre calles 30 y 31, Local N° 30-18, Parroquia Concepción de esta ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, citando el demandante que consta en documento privado suscrito el 01 de junio de 1980, dando el inmueble antes mencionado en arrendamiento en fecha 01 de junio de 1980 al ciudadano Faez Mahmoud Fayad, antes identificado, la vigencia del mismo seria por un año, el inmueble solo está destinado al comercio, quedando establecido en el contrato mediante clausulas, las condiciones del arrendador. Asimismo, la parte demandante alega que durante los últimos años, sus representantes, le habían solicitado a el arrendatario para poder realizar una inspección del inmueble para constatar su estado, siendo impedido a según de lo expuesto por el demandante, por el arrendatario, la verificación del estado del local comercial, logrando realizar la misma mediante inspección judicial, hecha por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario Y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren del Estado Lara; argumentando el demandante que pudieron constatar que el inmueble se encontraba siendo explotado comercialmente y ocupado por un tercero, denominado Sociedad Mercantil Cartenela 2008, C.A., la cual según palabras textuales de la parte actora, desarrolla su actividad comercial en el inmueble dado en arrendamiento al arrendatario, evidenciándose reformas no autorizadas por el arrendador, constatando también los daños al inmueble. Ante esta situación decidieron acudir ante la Super Intendencia de Precios Justos, donde solicitaron una intermediación en materia de arrendamiento comercial a fin de obtener informar sobre la gravedad del deterioro del inmueble y la violación del carácter intuito personae del contrato de arrendamiento, donde expresamente establece la prohibición en este y en el decreto de Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, pero lamentablemente hasta la presente fecha no se realizó llamado alguno por parte del ente administrativo, a los fines de acudir a una mediación por lo que se habilito el uso de la vía judicial para tramitar el asunto principal y las medidas cautelares correspondientes.
La parte actora fundamento su pretensión para solicitar el desalojo de local comercial en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, según los artículos 40 ejusdem. Indico anteriormente que el inmueble se encuentra ocupado y explotado comercialmente por un tercero ajeno a la relación contractual sin previa autorización, lo cual indica que transgrede el carácter intuito personae de la relación arrendaticia. Igualmente agrega que se constató que el inmueble se encuentra con daños y deterioros los cual configura el supuesto expreso en el literal C, de la norma antes mencionada. Por último, se transgrede lo previsto en la clausulas Quinta, Sexta y Séptima del contrato, indica la parte actora, lo antes expuesto subsume en la causal de desalojo, al haber incurrido EL ARRENDATARIO en un evidente incumplimiento de las obligaciones correspondientes en el contrato de arrendamiento.
Por lo antes expuesto, se pueden constatar tres causales de desalojo, es por lo que la parte actora procede a realizar acción judicial contra la parte demandada.
Es por lo que la parte acota solicita el desalojo del local comercial ubicado en la Av. 20 entre calles 30 y 31, Local N° 30-18, Parroquia Concepción del Municipio Iribarren del Estado Lara. Que fue dado en arrendamiento al ciudadano FAEZ MAHMOUD FAYAD, antes identificado, en carácter de arrendatario, asimismo solicito la condenatoria en costos incluyendo honorarios profesionales.
La parte actora acompaño copia simple del documento público administrativo constituido por el Certificado de solvencia de Sucesiones y Donaciones emitido por el SENIAT en fecha 04/04/2011, de la sucesión Majibe Saldivia de Vitagliano, Copia simple del documento público administrativo constituido por el certificado de solvencia de sucesiones y Donaciones emitido por el SENIAT en fecha 07/11/1995, de la sucesión Amalia Handule de Saldivia, y Sucesión Miguel Tomas Saldivia. También Promovió y Opuso contra el demandado el Documento Original del Contrato de Arrendamiento suscrito entre MIGUEL TOMAS SALDIVIA sucesores y FAEZ MAHMOUD FAYAD, en condición de arrendatario de fecha 01/06/1980. Asimismo, la parte actora promovió las resultas originales de la inspección judicial practicada en el Local Comercial Objeto de la presente demanda, realizada por el Juzgado Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Municipio Iribarren del Estado Lara, asunto signado con el N° KP02-S-2022-498, de fecha 24/02/2022. Promovió documento original de la solicitud realizada ante la Súper Intendencia de Precio Justos, en fecha 09/03/2022. Acompaño al escrito libelar copia simple de la primera y última consignación judicial realizada en el Asunto N° KP02-S-2018-2633, llevada por el Juzgado Cuarto Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Municipio Iribarren del Estado Lara, así como también copia simple del documento público administrativo por el Registro de Información Fiscal de la Sociedad Mercantil “CARTENELA 2008 C.A”, N° 296155356.
En este mismo sentido la parte actora solicito la citación personal del demandado FAEZ MAHMOUD FAYAD, identificado en el encabezado de la presente, en la Av.20 entre Calles 30 y 31, Local N° 30-18, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara.
De los argumentos desarrollados, se concluye que el inmueble de la presente demanda es un local comercial destinado a actividades comerciales, ubicado en la Av.20 entre Calles 30 y 31, Local N° 30-18, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara, que ha sido arrendado por el ciudadano FAEZ MAHMOUD FAYAD, por un plazo de un año, con las respectivas prorrogas anuales cancelando un monto de DOCE BOLIVARES (Bs.12.00) lo que actualmente equivale a menos de TRES DOLARES DE LO ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA (3 USD). Obligado el arrendatario contractual y legalmente a no violar la condición de contrato intuitu personae del contrato de arrendamiento, a conservar en buen estado el inmueble arrendado. Indico la parte actora, que el inmueble se encuentra ocupado por SOCIEDAD MERCANTIL CARTENELA 2008, C.A, inscrita con el N° de Registro de Información Fiscal N°296155356, con domicilio en la Av.20 entre Calles 30 y 31, Local N° 30-18, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara. Quien arguye el demandante que es un tercero ajeno a la relación contractual. Por otro sentido, el inmueble se encuentra en estado de deterioro, con daños graves en su estructura, no se realizó la notificación de daño alguno, lo que transgrede las obligaciones pactadas.
La parte actora solicito una medida Cautelar de Secuestro sobre el inmueble objeto del litigio, fundamentando su pretensión en el Artículo 599, en su numeral 7, al referirse en el primer requisito de la tutela cautelar FUMUS BONI IURE, correspondiéndole al juez analizar los elementos presentados conjuntamente con el libelo de la presente demanda.
Por otro lado, el PERICULUM IN MORA que hace referencia a cualquier acto de mala fe que esté realizando el demandado, para hacer ilusoria la tutela judicial solicitada en su contra.
De conformidad con lo previsto, solicitó el demandante sea admitida, sustanciada y declarada con lugar con todos los pronunciamientos de ley, con expresa condenatoria en costos contra la persona demanda. Así mismo, según la cronología del proceso se puede constatar que:
• En fecha 10 de mayo de 2022, este tribunal admite a sustanciación y se ordenó la apertura del cuaderno de medidas signado con el N° X-2022-000006.
• En fecha 13 de mayo den 2022, comparece FELICIANO VITAGLIANO SALDIVIA, identificado anteriormente, consigna copias para la citación respectiva, asimismo deja constancia que fueron suministrado los emolumentos al alguacil de este despacho. -
• En fecha 17 de mayo de 2022, este tribunal ordeno librar compulsa de citación al demandado FAEZ MAHMOUD FAYAD, ya identificado. -
• En fecha 19 de mayo de 2022, El alguacil de este despacho consigno boleta debidamente recibida y firmada por el antes mencionado accionado FAEZ MAHMOUD FAYAD, en fecha 18/05/2022.-
• En fecha 02 de junio de 2022, visto el escrito de oposición presentado por la parte demandada FAEZ MAHMOUD FAYAD, ya identificado, asistido por el Abogado GUSTAVO RAMON DIAZ, debidamente inscrito en el IPSA bajo el N° 65.085, este tribunal observó que la nomenclatura signada con el referido escrito no corresponde con el asunto principal de esta causa, es por lo que se insta al abogado a presentar los escritos al asunto correspondiente que cursa por ante este despacho. De esta manera se ordenó el desglose a fines de dar trámite legal correspondiente. -
• En fecha 10 de junio de 2022, comparece el accionado FAEZ MAHMOUD FAYAD, antes mencionado, asistido por la Abogada ANNACELIS MILETZA ALVAREZ ROA, debidamente inscrita en el IPSA bajo el N° 190.792, mediante el cual solicita copias certificadas del asunto V-2022-111 y cuaderno de medidas X-2022-000006. Asimismo, dejó constancia de los emolumentos suministrados. -
• En la anterior fecha, la parte demandada ratifico la solicitud de copias certificadas. -
• En fecha 14 de junio de 2022, este tribunal acordó lo solicitado y ordeno la certificación de los fotostatos. -
• En fecha 20 de Junio de 2022, La parte demandada FAEZ MAHMOUD FAYAD, presento Contestación de la demanda, debidamente asistido por las abogadas MARLENE PINEDA, LISBETH SUSANA MORA GALINDEZ Y ANNACELIS MILETZA ALVAREZ ROA, debidamente inscritas en IPSA, bajo los N° 286.807, 253.160 y 190.792, respectivamente, de los argumentos desarrollado, se trata de un inmueble de fin comercial ubicado en la Av. 20, entre Calles 30 y 31, local 30-18, Parroquia Concepción de esta ciudad de Barquisimeto del Estado Lara. Ha sido dado en Arrendamiento al ciudadano FAEZ MAHMOUD FAYAD, antes identificado, por un plazo de un (01) año, con prorrogas anuales que han venido sucediendo, arguye, que cancelan DOCE BOLIVARES (12,00) equivalentes a TRES (03) DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA. Arguye que el accionado está obligado contractual y legalmente conforme a la condición contrato intuito personae del contrato de arrendamiento, el inmueble se encuentra siendo ocupado por sociedad mercantil CARTENELA 2008 C.A, quien es un tercero, fuera de la relación contractual. Arguye que el inmueble se encuentra en deterioro y con graves daños, lo que transgrede lo antes pactado según lo pactado.
• En fecha 20 de junio de 2022, este tribunal deja constancia que venció el lapso de contestación, observando que la parte demandada contesto a fondo promoviendo la cuestión previa, de esta manera se ordenó la apertura del lapso de 5 días de despacho contados a partir de este mismo día inclusive.
• En fecha 28 de junio de 2022, compareció la parte demandada, presentando la contradicción de la cuestión previa. -
• En fecha 30 de junio de 2022, este tribunal dictó auto ordenando agregar a las actas procesales, asimismo dejo constancia que el día 28/06/2022, venció el lapso para subsanar o contradecir. Es por lo que a partir del día 29/06/2022 inclusive comenzó a transcurrir el lapso de 08 días para promover e instruir pruebas. -
• En fecha 12 de Julio de 2022, la parte demandada FAEZ MAHMOUD FAYAD, plenamente identificado, compareció y consigno escrito de promoción de pruebas, las hizo referencia pruebas testimoniales, exhibición de documentos, prueba de presunción y prueba de informe, prueba instrumental, pruebas documentales las cuales rielan en autos desde el folio ciento treinta y dos 132 hasta el ciento cincuenta y dos 152.-
• En fecha 12/07/2022 se dictó auto mediante el cual este tribunal se niega a la admisión de las pruebas por no estar en la oportunidad procesal correspondiente, observando que el asunto se encontraba en fase resolución de Cuestión Previa. -
• En fecha 22/07/2022, Este tribunal Dicta Sentencia interlocutoria correspondiente a las Cuestiones Previas, previstas en el artículo 346, ordinal 11°del Código de Procedimiento Civil, declarando Sin Lugar contenida opuesta por la parte demandada. -
• En fecha 26/07/2022, dicto auto mediante el cual fija audiencia preliminar para el día 29/07/2022, según lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
• En fecha 27/07/2022, Se recibe escrito de apelación de la parte demandada a la cuestión previa. -
• En fecha 29/07/2022, Comparecieron las partes y fue celebrada la audiencia preliminar. -
• En fecha 01/08/2022, Este tribunal ordena oír la apelación en un solo efecto. -
• En fecha 04/08/2022, se fijan los hechos controvertidos, asimismo se ordenó la apertura de un lapso probatorio de 05 días de despachos contados al día siguiente de la fecha. -
• En fecha comparece 12/08/2022, comparece la parte actora y consigna escrito de promoción de pruebas. -
• En fecha 12/08/2022, compareció la parte demandada consignando escrito de pruebas, agregando la impugnación de las pruebas de la contraparte. -
• En fecha 16/09/2022, se recibe escrito de la parte actora mediante el cual manifiesta la oposición a la promoción de pruebas de la parte demandada. -
• En fecha 22/09/2022, este tribunal admite las pruebas pertinentes y fija un lapso de treinta días de despacho contados a partir del día de despacho siguiente a la presente fecha.
• En fecha 22/09/2022, Se libro oficio Dirigido al Seniat, mediante el cual se solicitó la remisión de la información imperiosa referente a las sucesiones. -
• En fecha 22/09/2022 Se libró boleta de intimación dirigida al ciudadano FELICIANO VITAGLIANO SALDIVIA. -
• En fecha 03/10/2022, se recibe diligencia mediante el cual la parte demandada consigna copias fotostáticas del asunto. -
• En fecha 05/10/2022, La suscrita Juez de este Despacho se aboca al conocimiento del presente asunto. -
• En fecha 07/10/2022, Se dictó auto de corrección de foliatura. -
• En fecha 11/10/2022, Se dictó auto acordando copias certificadas solicitadas por la parte demandada. -
• En fecha 20/10/2022, el alguacil de este despacho consigno boleta de intimación debidamente recibida y firmada por el ciudadano FELICIANO VITAGLIANO SALDIVIA, y oficio dirigido al SENIAT. -
• En fecha 21/10/2022, se expide computo secretarial y hace constar que transcurrió un lapso 15 días de despacho para la evacuación de pruebas, restantes 15 días para la celebración de la audiencia de Juicio, asimismo dejo constancia que venció el lapso de abocamiento. -
• En fecha 27/10/2022, Se celebró el acto de Exhibición de documentos, la cual se certificó documento referente a la Declaración de Únicos y Universales Herederos, por la parte actora. -
• En fecha 11/11/2022, se expidió constancia del vencimiento del lapso para evacuación de pruebas en esta misma fecha. -
• En fecha 11/11/2022, se dictó auto mediante el cual se deja constancia que la prueba de informe de solicitada al SENIAT, no cuenta con resultas, por lo que se ratifica el mismo y se concede un lapso de 15 días de despacho contados a partir del día siguiente al de la presente fecha. -
• En la fecha anterior, se libró oficio dirigido al SENIAT. -
• En fecha 28/11/2022, el alguacil de este despacho consigno oficio debidamente recibido y firmado por la recepcionista de la entidad. -
• En fecha 05/12/2022, Este tribunal dictó auto mediante el cual fijo 30 días de despacho siguientes al día de hoy, para que tenga lugar la audiencia de Juicio fijada a las 10:00 a.m.-
• En fecha 08/12/2022, Este tribunal recibe resultas. -
• En fecha 13/12/2022, se recibió resultas emitidas por el SENIAT. -
• En fecha 13/01/2023, Se apertura la II pieza, en virtud de que la I pieza del presente asunto es voluminosa. -
• En fecha 20/01/2023, el suscrito secretario de este tribunal expide computo secretarial. -
• En fecha 31/01/2023, se recibe diligencia. -
• En fecha 02/02/2023, este tribunal libra oficio N° 4920-57, dirigido al SENIAT, ratificando oficio N° 4920-452. Asimismo, se difiere audiencia fijada hasta tanto no conste en autos la información solicitada. -
• En fecha 13/02/2023, este tribunal deja constancia que por oficio N°23-0037, se recibe asunto y se acuerda anotar en los respectivos libros resultas de la apelación signadas con el N° X-2022-000006 (KN02-X-2022-0000009). -
• En fecha 03/03/2023, el suscrito alguacil de este despacho, consigna oficio N° 4920-57, recibido y firmado por el recepcionista del organismo (SENIAT). -
• En fecha 11/04/2023, se recibe diligencia de la parte demandante mediante el cual consigna original de la declaración sucesoral de la sucesión MIGUEL TOMAS SALDIVIA. -
• En fecha 14/04/2023, este tribunal agrega a autos la diligencia antes suscrita. -
• En fecha 14/04/2023, se reciben resultas del SENIAT, dando respuesta a lo solicitado por este despacho. -
• En fecha 24/04/2023, se fijó audiencia oral de juicio para el día 03/05/2023.-

PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD

El maestro Luis Loreto señala en función de la teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver, el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas, por tal, corresponde a esta juzgadora determinar este presupuesto procesal de validez sobre la pretensión propuesta de quien se atribuye un interés directo, por lo que el demandado señala en su contestación la falta de cualidad del actor en los términos siguientes:

En relación a la legitimación del demandante y demandado, NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS estos alegatos ratificando lo arriba mencionado en cuanto a la falta de cualidad e interés del actor, pues efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al demandante-actor, el cumplimiento de los requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el JUEZ admita la demanda, lo que doctrinalmente se le denomina documento-requisito indispensable para su admisión. En el presente caso, contrariamente el ciudadano demandante-actor FELICIANO VITAGLIANO SALDIVIA, up-supra identificado, manifiesta fehacientemente que actúa como representante de la Sucesión MAJIBE SALDIVIA DE VITAGLIANO, como el sucesor directo, que a su vez forma parte de la Sucesión de AMALIA HANDULE DE SALDIVIA al absolver a la sucesión de MIGUEL TOMAS SALDIVIA (mayúsculas y negritas propias), como se puede observar del cronograma sucesoral que arriba anexamos y marcamos con la letra “A”, lo que nos demuestra la falta de cualidad e interés que tiene y que debió ser analizado por la ilustre Juez de este Despacho. El demandante-actor FELICIANO VITAGLIANO SALDIVIA, ampara su pretensión conforme a lo establecido en el contenido del “artículo 168 numeral 3 del Código de Procedimiento Civil, con el alegato de que su representación la hace SIN PODER” (negritas y comillas propias). En ese sentido el artículo 168 del citado Código de Procedimiento Civil, es muy claro y entendible pues establece que: “Podrán presentarse en juicio como actores sin poder El heredero por su coheredero, en las causas originadas por la herencia, y el comunero por su condueño, en lo relativo a la comunidad. Por la parte demandada podrá presentarse además sin poder, cualquiera que reúna las cualidades necesarias para ser apoderado judicial, pero quedará sometido a observar las disposiciones pertinentes establecidas en la Ley de Abogado”. Y es que la norma aquí transcrita ha sido objeto de debates durante mucho tiempo y son numerosas las sentencias, que no solo nuestros Tribunales de Instancias sino también los fallos emitidos por nuestro máximo Tribunal Supremo de Justicia, han señalado y establecido sus criterios respecto a ello, unos con carácter vinculante, otros con carácter de obligatorio cumplimiento, todo ello sobre el referido punto.
Y es que el demandante pretende confundir, mal interpreta el contenido del artículo 168 de la norma adjetiva procesal, ya transcrita, al atribuirse y asumir en su persona la cualidad activa, por el solo hecho de formar parte de la Sucesión de AMALIA HANDULE DE SALDIVIA, de la que solo tiene una minúscula parte, un mínimo porcentaje de participación en ella, es decir tan solo el 12,5%, y que, por este porcentaje, pretende obviar que su participación se presenta, por ser parte integrante de otra sucesión (sucesión Majibe Saldivia de Vitagliano) que a su vez forma parte de la sucesión de AMALIA HANDULE DE SALDIVIA, como ya se señaló con el cronograma sucesoral que anexamos con letra “A”. En el presente caso, estamos frente ante un litisconsorcio necesario activo, que requiere como condición, que sean todos los integrantes de la sucesión de AMALIA HANDULE DE SALDIVIA, los que accionarán o en su defecto, que uno de ellos represente a la masa total, mediante poder otorgado para tal fin. Al respecto, el maestro Luis Loreto, insigne procesalista sostuvo que los casos de Litis consorcio necesario expresamente reconocidos por la Ley, en la cual “... la misma ley determina que la acción debe proponerse conjuntamente por todos los interesados activos o contra todos los interesados pasivos...” ya que la unidad de la relación desde el punto de vista de los sujetos, seria jurídicamente imposible concebirla, existiendo por separado e individualmente en cada uno de ellos”, y no ocurrió así. En casos muy particulares como estos, si se propusiese la demanda por uno solo o contra uno solo de los sujetos interesados, perdería toda utilidad práctica y conduciría a una sentencia que se pronunciaría inútilmente, dado que, esta figura procesal, consiste en que la acción pertenece a todos los interesados y contra todos los interesados considerados como un solo sujeto, si uno de estos en la relación sustancial intenta la acción aisladamente o se intentase contra él, se encontraría desprovisto de cualidad activa o pasiva, ya que la persona a quien la Ley concede la acción o contra quien es concedida no es el actor o el demandado en concreto aisladamente considerados, sino todos y cada uno como un centro procesal unitario y autónomo de intereses jurídico ( tal como se puede observar del cronograma sucesoral que anexamos marcada con la letra “A” a manera de ilustración al Juez). Lo aquí señalado encuadra perfectamente en este caso que nos ocupa, pues existe una masa común hereditaria propietaria de unos bienes, que no han sido individualizados, por consiguiente no puede uno de estos supuestos herederos abrogarse la representación del resto de los co-herederos, y más aún cuando esa persona carece de capacidad de postulación, porque, si bien es cierto, que puede hacer valer y representar los derechos que tiene en la sucesión Majibe Saldivia de Vitagliano, no es menos, que mal puede ejercer la representación de la sucesión de Amalia Handule de Saldivia, por no tener la capacidad idónea para ello como ya lo hemos narrado. La falta de capacidad de postulación ha sido señalada por el Máximo Tribunal Supremo de Justicia a través de la Sala Constitucional. Siendo, así las cosas, y siendo que es evidente de entrada la falta de cualidad e interés del actor la cual por cierto debió ser visualizada por la Juez de la causa previo a su admisión como ya se indicó con anterioridad, porque como conocedora del derecho, debió haber negado su admisión de entrada hecha este que no ocurrió, violentando la doctrina ya impuesta por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, la cual tiene efecto vinculante para todos los jueces del País. Es por todo lo aquí alegado solicitamos que la presenta defensa sea declara Con Lugar. Tan cierto es lo expuesto que traemos a colación y para ilustrar a la Juez, la sentencia dictada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 23- 01-2018, Exp. AA20-2027-000107 ́ ́, la Sala Constitucional se ha pronunciado sobre la falta de cualidad, indicando –en reiteradas sentencias- que la misma debe ser declarada de oficio por el Juez por tener carácter de orden público. Siendo que antes de pronunciarse sobre algún juzgamiento del fondo de la controversia se debe dilucidar - inicialmente- la falta de cualidad aun de oficio por el juez y de proceder la misma debe declarar inadmisible la acción, de no actuar de esa manera se estaría incurriendo en el vicio de incongruencia misma, la cual conlleva a la violación del derecho a la tutela judicial efectiva consagrada en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y al desconocimiento de la doctrina vinculante de la Sala Constitucional y de la Sala de Casación Civil (ver sentencia N° 1930 del 19 de Julio 2002 caso Plinio Muso Jiménez; Sentencia N° 3592 del 6 de Diciembre 2005 caso Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificados en sentencias N° 1193 del 22 de Julio 2008 caso Rubén Carrillo Romero y otros, y N° 440 del 28 de Abril del 2009 caso Alfredo Antonio Jaimes y otros, todos de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.

La doctrina de la Sala de Casación Civil del TSJ, ha establecido que: … “la cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luis Loreto, como aquélla “... relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera ...”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p.183.) es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente.”…( N° de Expediente: 13353 N° de Sentencia: 01116. Jueves, 19 de septiembre de 2002).
Cabe considerar del mismo modo, el contenido liberal y los argumentos presentados en la audiencia oral de juicio, que expresa:
VI
De los medios de prueba en que se fundamenta la demanda
1.- De conformidad con lo establecido en el Art. 429 del Código de Procedimiento Civil promuevo copia simple del documento público administrativo constituido por el Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones emitido por el SENIAT en fecha 04/04/2011 y que anexo en tres (03) folios útiles marcada con la letra “A”, de la Sucesión Majibe Saldivia de Vitagliano. El original del mencionado documento se encuentra en los archivos del SENIAT, departamento de SUCESIONES, ubicado en la Carrera 16 con Calle 26, Torre David, Piso 5, de la ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara a cuya oficina solicito muy respetuosamente se oficie para que remita el original a este Despacho, en caso de que la instrumental aquí promovida sea impugnada por el adversario. APOSTILLA: Demostrar la legitimación activa del demandante.
2.- De conformidad con lo establecido en el Art. 429 del Código de Procedimiento Civil promuevo copia simple del documento público administrativo constituido por el Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones emitido por el SENIAT en fecha 07/11/1995 y que anexo en tres (03) folios útiles en copia simple marcada con la letra “B,” de la Sucesión Amalia Handule de Saldivia, Inscrita en el Registro de Información Fiscal J-31397833 y Sucesión Miguel Tomas Saldivia. El original del mencionado documento se encuentra en los archivos del SENIAT, departamento de SUCESIONES, ubicado en la Carrera 16 con Calle 26, Torre David, Piso 5, de la ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara a cuya oficina solicito muy respetuosamente se oficie para que remita el original a este Despacho, en caso de que la instrumental aquí promovida sea impugnada por el adversario. APOSTILLA: Demostrar la legitimación activa del demandante.

B.- Lo demanda el coheredero FELICIANO VITAGLIANO SALDIVIA, identificado en autos, por ser el único representante de la Sucesión Majibe Saldivia de Vitagliano, que forma parte de la Sucesión Amalia Handule de Saldivia que a su vez absorbió a la Sucesión de Miguel Tomas Saldivia, parte ARRENDADORA, tal como se precisa contractualmente. Estas Sucesiones se encuentran conformadas por otros coherederos identificados en autos, por ello se fundamenta la actuación de nuestro asistido en REPRESENTACIÓN SIN PODER, art. 168 del Código de Procedimiento Civil, que lo habilita para actuar como parte actora en todo lo referente a los bienes que conforman la herencia. Este argumento se demostró con las siguientes documentales: Ambas documentales fueron impugnadas, por lo que de conformidad con lo establecido en el último párrafo del art. 865 del Código de Procedimiento Civil, al haberse indicado la oficina donde se encontraban los originales, se promovió prueba de informes, habiendo llegado las resultas que rielan en la segunda pieza, del folio 2 al 82, pero también se consignó una original que aún no era remitida por el SENIAT, según consta en el folio 92 de la segunda pieza, habiendo llegado esa misma documental el día que fue presentado este escrito y que rielan en autos del folio 106 al 119 de la Segunda Pieza. Son documentos públicos, que hacen plena prueba. A solicitud de la parte demandada, se exhibió igualmente el ORIGINAL de la Declaración de Únicos y Universales Herederos de SALVATORE VITAGLIANO, cuya copia certificada riela del folio 232 al 248 de la primera pieza del Expediente. La parte demandada no asistió al acto de exhibición y no ejerció diligentemente su derecho al control de la prueba en su evacuación, lo que permite inferir su conformidad. (Pieza 2 folios 122 y 123)

Por tal circunstancia, debe señalarse para determinar su naturaleza y alcance el contenido del artículo 168 del código de procedimiento civil que señala: “Podrán presentarse en juicio como actores sin poder: el heredero por su coheredero, en las causas originadas por la herencia, y el comunero por su condueño, en lo relativo a la comunidad”. De tal manera que cualquiera de los comuneros/ coherederos puede demandar por separado o en conjunto voluntariamente como ha establecido esta Sala de Casación Civil en varias decisiones, distinguiendo: “…en la mayoría de los casos a menos que la ley o la voluntad de las partes válidamente manifestada dispongan lo contrario, cualquiera de los comuneros puede intentar acciones de cualquier tipo cuando se vean afectados los intereses de la comunidad o de cualquiera de sus miembros, aun cuando lo haga uno de ellos en nombre propio, y de considerarlo imperioso podría llamar en juicio a los demás comuneros para que coadyuven en la demanda. (Vid. sentencias N° 94, de fecha 12 de abril de 2005, caso: Vestalia de Jesús Zarramera de Hernández y otros contra Dimas Hernández Gil Español y otro, exp. 2003-024, y 315, de fecha 18 días de mayo de 2017, caso: Nora Del Carmen Dávalos de Hernández y Jorge Alberto Dávalos Cepeda, contra Alejandra Carolina Troconis Dávalos, exp. 2016-522) …”.
En esta perspectiva, corresponde analizar los argumentos presentados por los litigantes y los medios prueba con respecto a la falta de cualidad denuncia y al litisconsorcio activo necesario, donde no se evidencia o constata la voluntad contraria de alguno de los coherederos en sostener este litigio y estando facultado expresamente por la ley (Art. 168 CPC) el ciudadano FELICIANO VITAGLIANO SALDIVIA identificado en autos, en su condición de coheredero según se desprende de:
 documento público administrativo constituido por el Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones emitido por el SENIAT en fecha 04/04/2011 y que anexo en tres (03) folios útiles marcada con la letra “A”.
 documento público administrativo constituido por el Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones emitido por el SENIAT en fecha 07/11/1995 y que anexo en tres (03) folios útiles en copia simple marcada con la letra “B,” de la Sucesión Amalia Handule de Saldivia, Inscrita en el Registro de Información Fiscal J-31397833 y Sucesión Miguel Tomas Saldivia.
 prueba de informes que rielan en la segunda pieza, del folio 2 al 82.

Tales medios de prueba son valorados como documentos públicos administrativos conforme al 1.363 del código civil, igualmente, se promovió y exhibió en original de la Declaración de Únicos y Universales Herederos de SALVATORE VITAGLIANO, cuya copia certificada riela del folio 232 al 248 de la primera pieza del Expediente. La parte demandada no asistió al acto de exhibición y no control de la prueba en su evacuación, lo que se valora 1.357 del código civil como instrumento público y por consiguiente, quien aquí juzga declara valida la capacidad de postulación del ciudadano FELICIANO VITAGLIANO SALDIVIA identificado en autos en el presente juicio y se desecha por inconducente el anexo “A” que se acompaña en la contestación de la demanda, en virtud que trata de establecer el orden sucesoral inherente a la titularidad del bien inmueble objeto de este procedimiento, pero no abarca la esfera impugnatoria para cuestionar la validez en la actuación del actor . Así se declara.

MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR.

En el ejercicio del poder jurisdiccional es menester mantener la incolumidad de la supremacía constitucional, soportado sobre la base de las garantías ciudadanas al debido proceso y tutela judicial efectiva, por lo que corresponde en este acto procesal de la sentencia definitiva atender al principio de exhaustividad conforme la doctrina de la sala de casación civil que en fecha 2 de agosto de 2.001, expediente N.º. AA20-C-2001-000023, señala:

La doctrina enseña que “el principio de exhaustividad” de la sentencia, impone a los jueces el deber de considerar y resolver todas y cada una de las alegaciones que constituyen el problema judicial debatido entre las partes, cuya violación se traduce en una omisión de pronunciamiento. Parafraseando los conceptos que expone al respecto Prieto Castro, podíamos decir que hay omisión de pronunciamiento, cuando la sentencia prescinde de otorgar o negar la tutela jurídica solicitada sobre alguna de las alegaciones o peticiones de las partes, a menos que por alguna causa legal el Juez esté eximido de ese deber. (Motivos y Efectos del Recurso de Forma en la Casación Civil Venezolana. Dr. Leopoldo Márquez Añez. Pág. 28).-Este principio bajo análisis, se encuentra implícito en el de congruencia, considerándose como una simple derivación del mismo, encontrándose consagrado en el hoy ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, como ayer se encontraba previsto en el artículo 162 del Código derogado.-En el derecho patrio, el procesalista Ramón F. Feo, ya había advertido que el principio de exhaustividad estaba comprendido en el de congruencia, cuando afirmó: “Sí es ilegal, y por tanto radicalmente vicioso, no atenerse a lo pedido en las respectivas pretensiones de las partes, y dar a una de ellas más de lo que pidió, lo es igualmente el dejar de decidir puntos que han sido controvertidos en el proceso, bien sean propuestos en el libelo, o bien en la contestación o defensa; porque la misión de la justicia es dar a cada uno su derecho, y nada más; por lo cual la Ley que trata de la sentencia previene que ella sea congruente con las pretensiones de las partes, para impedir que deje de atenerse a algunas de ellas, omitiendo el decidir sobre todas sus pretensiones”. (Dr. Ramón F. Feo. Estudios Sobre el Código de Procedimiento Civil Venezolano. Tomo II. Pág. 200).

Es importante tomar en cuenta que el juez civil, está estrictamente sometido al principio dispositivo, por lo que impide su actuación discrecional y de oficio en relación a las pretensiones de las partes, como lo consagra la norma adjetiva civil, en el artículo 12 en concordancia con el 15 así:

Artículo 12 CPC. Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
Artículo 15 CPC. Los Jueces garantizarán el derecho de defensa, y mantendrán a las partes en los derechos y facultades comunes a ellas, sin preferencia ni desigualdades y en los privativos de cada una, las mantendrán respectivamente, según lo acuerde la ley a la diversa condición que tengan.

DE LA CUASA DECIDENDI

En este capítulo corresponde desarrollar la etapa de cognición para determinar la consecuencia jurídica que pudiera desprenderse de la subsunción de los supuestos de hecho demostrados en el procedimiento, de allí que, el actor opuso en su escrito liberar de conformidad con la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (Gaceta Oficial N.º 40.418 del 23 de mayo de 2014) la causal de desalojo establecida en la norma 40 literal C que prevé como causal de desalojo … “Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador” …
De allí que, el contrato de arrendamiento privado celebrado entre las partes (folio 21), el cual no fue impugnado o desconocido, gozando de plena prueba conforme a los artículos 444 del CPC, 1.363 y 1.364 del CC; en la cláusula QUINTA señala:
… “El Arrendador entrega a El Arrendatario el inmueble en cuestión en buenas condiciones de habitabilidad y en perfecto estado los sanitarios, lavaderos, fregaderos, instalación eléctrica con sus lámparas, cañerías, frisos de las paredes, pinturas, puertas con sus cerraduras y llaves, etc., quedando EL Arrendatario obligado a entregarlo en iguales condiciones al terminar el contrato, conjuntamente con las llaves del inmueble…”
De tal manera, que en su escrito de demanda el actor señala:
… “sé puedo constatar la existencia de daños al inmueble a pesar de haber sido recibido en buenas condiciones tal como lo indica la cláusula QUINTA del contrato de arrendamiento, muchos de ellos por falta de mantenimiento y debido cuidado por parte de EL ARRENDATARIO, sin que hasta la presente fecha el mismo hubiera notificado a EL ARRENDADOR de la existencia de estos” …
Así mismo, el actor promueve Inspección Judicial practicada por el juzgado quinto del Municipio Iribarren del Estado Lara, signada con el expediente N.º KPO2-S-2022-000498, en el cual se señala entre otros:
… “ en el área de mezzanina este tribunal deja constancia que la misma está destinada al almacenaje de mercancía, el cual pudo constatar por este tribunal que existe una falta de frizado, falta de limpieza en virtud que prevalece el sucio, vigas un poco onduladas, falta de iluminación, empotramiento de los cables deteriorados, hay filtración, además se deja constancia de algunos detalles de deterioro en el techo (drygol que se encuentra resentido, escarapelado, desconchado), instalación eléctrica expuesta y deteriorada, el deterioro de la viga refleja daño en la estructura…( folio 44).

Por otro lado, el demandado señala en la contestación de la demanda: … “sin embargo el día de la mala práctica, intencionada e ilegal por no cumplir los requisitos de ley la INSPECCION JUDICIAL EXTRA LITEM, por lo menos el tribunal ejecutor dejo constancia de que en el establecimiento se encontraban obreros trabajando sobre reparaciones internas sin especificar qué tipo de reparaciones se estaban haciendo” …
Siendo un hecho controvertido el deterioro de inmueble arrendado o que se haya efectuado reformas no autorizadas, conforme al juicio oral promueven los medios de prueba que tal procedimiento permiten, con lo cual, el actor promueve el traslado de la prueba de experticia que riela en el cuaderno de medidas de este expediente con el N.º X-2022-6, donde se concluye lo siguiente:
Una vez analizadas y estudiadas todas las variables que intervinieron en el presente trabajo, a los fines de dejar constancia de los particulares solicitados, por lo anteriormente expuesto y a la fecha del mes de junio del año 2022
SE CONCLUYE:
Como resultado de la experticia, opinión y pronunciamiento de los Expertos designados, de acuerdo a lo solicitado expresamente en el Escrito de Promoción de Pruebas.
PRIMERO:
Determinar las condiciones físicas generales del inmueble
LOS EXPERTOS:
Consideramos que el Local Comercial presenta mal estado de conservación y mantenimiento, necesitando reparaciones importantes
SEGUNDO:
Determinar si el inmueble en cuestión posee daños en la estructura general
LOS EXPERTOS:
Los daños que presenta como daños estructurales están ubicados en el área utilizada como mezzanina
TERCERO:
Determinar si se ejecutaron trabajos de índole estructural por mano de obra no calificada y sin cálculo estructural en la mezzanina del local comercial
LOS EXPERTOS:
Observamos en el área de mezzanina no se realizaron cálculos estructurales, se aprecian flechas o deformaciones en vigas de cargas, vigas de amarre, correas metálicas, existiendo una inadecuada conexión entre los nodos viga-columna en la estructura metálica, soldadura en la estructura metálica mal elaboradas, no mantienen continuidad en los perfiles estructurales.
CUARTO:
Determinar si se realizaron trabajos de electricidad por mano de obra no calificada con ampliaciones de dichas instalaciones a la vista y sin ningún tipo de protección
LOS EXPERTOS:
Los trabajos de electricidad fueron realizados por mano de obra no calificada, se observa el cableado eléctrico superficial o aéreo, el cableado no fue embutido en tubería emt (tubería metálica eléctrica) o en su defecto en canaletas plásticas para el cableado, también se pudo haber colocado el cableado, haciendo ranuras en paredes o techo, embutiéndolo en tubería PVC para electricidad.

De las disposiciones constitucionales y legales sobre la motivación de la sentencia como elemento de legitimidad y validez de la actuación judicial, el jurisdicente debe conforme al artículo 12 del código de procedimiento civil fundar su decisión en procura de la verdad atendiendo a lo alegado y probado en autos, facultado incluso para tomar su decisión conforme a las máximas de experiencia, de allí que la norma in comento prevé:
Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas de derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. “En la interpretación de contratos o actos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe
El supuesto normativo de configuración de desalojo por esta causal implica el deterioro mayor al inmueble que los provenientes del uso normal, tal deterioro mayor corresponde ser verificado por quien aquí decide mediante el sistema valorativo de la sana critica, concebido en la norma 507 del código de procedimiento civil así: … “A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica.”
De allí que la sala de casación civil del TSJ acoge la doctrina patria sobre la configuración de la sana critica, en el expediente Exp.: Nº AA20-C-2017-000143, de fecha 28 de julio de 2.017, en los términos siguientes:
… “El autor Emilio Calvo Baca, en su obra Terminología Jurídica Venezolana, Ediciones Libra, 2011, página 762, refiriéndose sobre la figura de la sana crítica, estableció lo siguiente:
“…En derecho procesal se designa así el medio de apreciación de las pruebas más difundido en la doctrina y ordenamientos modernos.
Se opone al sistema de las pruebas legales o tasadas y, en cierto modo, es coincidente con el sistema de las libres convicciones.
Reglas de la sana crítica. Consiste en dejar al Juez formar libremente su convicción para apreciar y valorar las pruebas, pero obligándole a establecer fundamentos de la misma. Además, en la sana crítica entra en juego, el juicio razonado en la apreciación de los hechos.
A este respecto expresa Couture que el juicio de valor en la sana crítica ha de apoyarse en proposiciones lógicas, correctas y fundarse en observaciones de experiencia confirmada por la realidad.
Para concretar, siguiendo de nuevo a Couture, las reglas de la sana crítica son “reglas del correcto entendimiento humano, contingentes y variables con relación a la experiencia del tiempo y el lugar, pero estables y permanentes en cuanto a los principios lógicos en que debe apoyarse la sentencia…”. (Resaltado del autor).
En el mismo orden de ideas, enseña el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Instituciones de Derecho Procesal, Ediciones Liber, Caracas, 2005, página N° 241, lo siguiente:
“…La sana crítica es el sistema valorativo común, fundada en la libre, razonada y motivada apreciación del juez.
La apreciación es libre, en cuanto el juez es soberano –en palabras de la jurisprudencia- para valorar la prueba, sin perjuicios de las tarifas legales insertadas en la ley sustantiva; es razonada, en cuanto esa libertad no puede llevar al extremo de juzgar arbitrariamente, según capricho o simples sospechas. Y es motivada, desde que el juez debe consignar en la sentencia las razones por las que desecha la prueba o los hechos que con ella quedan acreditados, dando así los “motivos de hecho” de su decisión.” (Cursivas del autor).
De igual forma, sobre la sana crítica, el tratadista Manuel Ossorio, en su obra Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Editorial Obra Grand, 1986, página N° 688, señaló que “Frente a la absoluta libertad del juzgador de para apreciar y valorar las pruebas, y también frente a la restricción valorativa de la prueba legal, surge el sistema intermedio y más extendido de la sana crítica, que deja al juez formar libremente su convicción, pero obligándole a establecer los fundamentos de la misma. En la libre convicción entra en juego la conciencia en la apreciación de los hechos; en la sana crítica, el juicio razonado. A este respecto expresa Couture que el juicio de valor en la sana crítica ha de apoyarse en proposiciones lógicas correctas y fundarse en observaciones de experiencia confirmadas por la realidad.”

De tal aporte, corresponde verificar la premisa menor conforme a los alegatos y pruebas aportadas por las partes consistente en inspección extra judicial y la experticia técnica practicada al inmueble objeto de este litigio, quien aquí juzga, concluye que el inmueble dado en arrendamiento fue cedido en buen estado de habitabilidad y uso; siendo obligación del arrendatario mantenerlo en las mismas condiciones que fue recibido.
Así pues, según se desprende de la inspección extra judicial (folio 44) de conformidad con los artículos 472 del código de procedimiento civil, le es imputable al arrendatario demandado el deterioro mayor que se desprende del análisis de este medio probatorio, ya que ha sido aceptado por el en su contestación y de las actas del presente procedimiento el dominio del inmueble; así como también de las conclusiones presentadas por los expertos, cumpliendo lo establecido por el artículo 467 de código de procedimiento civil, en concordancia con los artículos 1425 y 1427 del código civil, este tribual da por sentado el daño mayor experimentado por el inmueble; siendo forzoso establecer la premisa mayor y en consecuencia declarar en este acto CON LUGAR el desalojo por esta causal C del artículo 40 de la norma in comento por cuanto el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal. Así se decide.
Con respecto al supuesto normativo establecido en el literal f. del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual contempla: Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo…
La parte demandante señala en su escrito liberal expresamente: … “se pudo constatar que el inmueble se encuentra siendo explotado comercialmente y ocupado por un tercero denominado SOCIEDAD MERCANTIL CARTENELA 2008 C.A…lo que transgrede lo previsto en la cláusula SEPTIMA del contrato de arrendamiento…” (folio 4 al Vto.).
En este contexto la mencionada cláusula contractual prevé:
SÉPTIMA: Es condición expresa que El Arrendatario no podrá ceder ni traspasar el presente contrato ni subarrendar total o parcialmente el inmueble objeto del mismo, sin el previo consentimiento por escrito de El Arrendador, quien no reconocerá como inquilino a ninguna persona distinta de El Arrendador, que ocupe el inmueble sin ese consentimiento, y El Arrendatario y su fiador continuaran respondiendo por todas y cada una de las obligaciones contractuales o legales hasta la terminación de este contrato y la entrega del inmueble.
Se desprende de la contestación a la demanda (folio 87 al Vto.) la parte demandada señala:
“Referente al N.º 4 NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO por cuanto mantengo la misma figura que al inicio de la relación arrendaticia TOMAS MIGUEL SALDIVIA HANDULE, como representante de la Sucesión Amalia Handule Saldivia, el COMERCIO continuo la posición de comercio, independientemente del tipo de mercancía que se expende en el local nunca ha cambiado la figura de comercio tal como lo demuestro anexo con la letra E del acta constitutiva de la firma mercantil CARTELA 2008 C.A…”
Del acervo probatorio aportado por las partes se encuentra aportada por la parte actora con el literal H Registro de Información Fiscal J296155356 de la empresa Cartenela 2008 C.A. con fecha de inscripción 03/07/2008, fecha de última actualización: 04/05/2022, fecha de vencimiento: 04/05/2025. Domicilio fiscal AV 20 ESQUINA CALLE 30 LOCAL NO 01 ZONA CENTRO DE BARQUISIMETO, por su parte el demandado consigna con el literal “D” Aval de funcionamiento a favor de Faez Mahmoud Fayad plenamente identificado, en la Av. 20 entre calles 30 y 31, el cual es valorado como documento público administrativo conforme al 1.363 del código civil. Así se establece.
La traba de la litis quedo establecida en este punto por los argumentos de hecho y de derecho expuestos en la contestación a la demanda en los términos siguientes:

Y es que esta acción vil y maquiavélica del demandante, de practicar la INSPECCION JUDICIAL EXTRA LITEM la cual fue realizada sin mi conocimiento, sin testigos para ello, sin especificar las características del inmueble a inspeccionar y peor aún que la numeración asignada al local por el Municipio no corresponde con el local que ocupo, es decir, se realizó sobre un local marcado con el número 30-18, siendo lo correcto 30-6 pues este es el número correcto que registra en la data de la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Iribarren de Barquisimeto Estado Lara, tal como lo demuestro con el Boletín de Notificación Catastral N° 130302U012022030001000 del inmueble ubicado en el SECTOR CENTRO AVENIDA 20 CON CALLE 30 N° 30-6 SUCESIÓN HANDULE DE SALDIVIA AMALIA Y OTROS, el cual es el que ciertamente me corresponde y no el referido en la demanda (30-18), dicho Boletín anexamos marcado con la letra “C” conjuntamente con el CROQUIS DE LA PARCELA igualmente marcado con la letra “C1”, y que ocupo desde hace más de cincuenta (50) años, como lo puedo demostrar del Aval de Funcionamiento emitido por el Consejo Comunal Luisa Cáceres de Arismendi, Certificado: 13-03-02-0010063, que anexo y marco con la letra “D”, en virtud de la amistad que me unió con uno de los herederos de la sucesión de Miguel Tomás Saldivia, es decir por el ciudadano hoy difunto TOMAS MIGUEL SALDIVIA HANDULE. Referente al numeral 4° NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO por cuanto mantengo la misma figura que al inicio de la relación arrendaticia con el Ciudadano TOMAS MIGUEL SALDIVIA HANDULE, como representante de la Sucesión Amalia Handule Saldivia, el COMERCIO, continúo la posición de comercio, independientemente del tipo de mercancía que se expende en el local, nunca ha cambiado la figura de comercio, tal como lo demuestro anexo con letra “E” del Acta Constitutiva de la Firma Mercantil CARTENELA 2008 C.A, emitida por el REGISTRO MERCANTIL SEGUNDO DE LA CIRCUNSCRIPCION DEL ESTADO LARA bajo el Numero:47, Tomo:15-A, de fecha
12/03/2008, donde se pude evidenciar que soy el socio mayoritario y mi hija FAYZA KORANGELA FAYAD MENDEZ como mi socia minoritaria y que consigno en original y copia fotostática con el fin de que sea certificada por este Tribunal y me sea devuelto el original que la contiene, aunado al hecho de que el mismo demandante consigna el Registro de Información Fiscal (RIF) de mi comercio, por lo que evidentemente no he violentado la cláusula PRIMERA del supuesto contrato, como lo quiere hacer ver él para lograr su pretensión de DESALOJO con una malévola medida de SECUESTRO.

Ahora bien, conforme a la exhaustividad probatoria necesaria conforme a la norma 509 del CPC que señala: … “Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas”; es preciso atender para su valoración la inherencia del medio de prueba a la verdad, siendo que la parte demanda alega que el numero cívico NO CORRESPONDE CON LA REALIDAD, aporta al proceso croquis y boletín de notificación catastral ( anexo C1 y C) donde se señala que el numero cívico es 30-6; sin embargo, el demando también aporta marcado con la letra B consignación arrendaticia por ante el juzgado cuarto de municipio donde señala que mantiene una relación arrendaticia sobre el local Nro. 30-18, por lo que esta juzgadora desecha en virtud de lo contradictorio de los argumentos el valor probatorio de las documentales C y C1. Así se establece.
En este orden, de la Inspección Judicial practicada por el juzgado quinto del Municipio Iribarren del Estado Lara, signada con el expediente N.º KPO2-S-2022-000498, asienta que: … “este tribunal deja constancia que lo ocupa la sociedad mercantil Cartenela 2008 C.A” … (folio 44); así mismo, riela a los folios 46 y 47 de este asunto fijación fotográfica que conforma la mencionada inspección judicial donde se deja observa en la parte superior externa del inmueble un anuncia cuyo texto principal es CATENELA, CA todo para el viajero, RIF J 295155355, además aporta a parte accionada con la contestación a la demanda marcada con el literal “E” Acta constitutiva de sociedad mercantil Cartenela 2008 C.A. donde se establece en su cláusula primera: … La compañía se denominará CARTENELA 2008, C.A, tendrá como domicilio la ciudad de Barquisimeto, ubicada en la avenida 20, esquina calle 30, municipio autónomo Iribarren del Estado Lara” …el cual se valora y hace plena prueba conforme a lo consagrado 472 del CPC, 1.360, 1.428 y 1.429 del código civil como instrumento público.
De los alegatos y probanzas evacuadas con relación a este supuesto quien aquí juzga concluye que en el inmueble sujeto a este litigio se encuentra en uso, posesión y explotación comercial de la empresa Cartenela 2008 C.A plenamente identificada, toda vez que es un hecho no controvertido la existencia de la relación arrendaticia que vincula a la sucesión MIGUEL TOMAS SALDIVIA y el ciudadano FAEZ MAHMOUD FAYAD… (folio 184). De allí que, el arrendatario y parte demanda es el ciudadano FAEZ MAHMOUD FAYAD ya identificado y el mismo acepta y consiente que una persona jurídica (Cartenela 2008 C.A) usufructúe el local dado en arrendamiento; es pertinente señalar el primer aparte del artículo 201 del Código de Comercio señala: …las compañías constituyen personas jurídicas distintas a la de sus socios” … por consiguiente tal cesión de la cosa arrendada configura la violación del carácter intuito persona de la relación arrendaticia; razón que de conformidad con el 507 del código de procedimiento civil, es forzoso declarar en este acto CON LUGAR el desalojo por esta causal F del artículo 40 de la norma in comento por cuanto el arrendatario ha cedido el contrato de arrendamiento sin acuerdo con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. Así se decide.
Por último, es un hecho demandado y controvertido conforme al literal I de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato; por lo que la parte actora señala en la demanda …6. Igualmente, se estableció en la cláusula SEXTA del contrato que EL ARRENDATARIO debía poner en conocimiento de EL ARRENDADOR, con LA MAYOR URGENCIA, cualquier novedad dañosa o indicio de que pueda ser necesaria alguna reparación mayor, siendo responsable de los perjuicios que su falta de notificación ocasionara…
De los alegatos acá reproducidos los cuales no fueron negados, rechazados o contradichos en la contestación a la demanda y del mérito que se desprende de la inspección judicial ut supra mencionada y valorada conjuntamente con la experticia practica se concluye la necesidad de realizar reparaciones mayores al inmueble y las mismas no fueron notificadas o comunicadas a EL ARRENDADOR, por lo que este órgano jurisdicente de conformidad con los artículos 472 y 507 del código de procedimiento civil, declara CON LUGAR el desalojo por esta causal I del artículo 40 de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.
Por último y en atención a la exhaustividad probatoria que debe satisfacer el juez, se desecha por impertinente, la documental anexa con el literal I de la contestación a la demanda con el fin de demostrar dos circunstancias de hecho no sujetas a esta Litis como lo son la falta de pago y el agotamiento de la vía administrativa, siendo esta última conforme a la ley un presupuesto procesal previa para el juicio cautelar en esta materia y no de fondo de litis. Así se decide.
DISPOSITIVA

Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de conformidad con lo establecido en los artículos 26, 49 ordinal 1ero y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 12, 15, 242, 243 y 254 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, con fundamento en los literales “C”, “F” e “I” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, intentando por el ciudadano FELICIANO VITAGLIANO SALDIVIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.421.607, actuando en su carácter de Representante de la SUCESIÓN MAJIBE SALDIVIA DE VITAGLIANO y la SUCESIÓN AMALIA HANDULE DE SALDIVIA, asistido en este acto por la Abogado en ejercicio YENIREE EGLEE BLANCO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 300.581, contra el ciudadano FAEZ MAHMOUD FAYAD, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.328.783; en consecuencia, se deja sin efecto el decreto cautelar de secuestro de fecha 13/05/2.022 sustanciado en el cuaderno de medidas signado con la nomenclatura manual KN02-X-2022-0006, y registrado sistemáticamente con la nomenclatura KN02-X-2022-000009. –

SEGUNDO: Una vez quede definitivamente firme la presente decisión, se ordena la parte demandada perdidosa debe hacer entrega a la parte actora el local comercial ubicado en la Avenida 20 entre calles 30 y 31, Local N° 30-18, Parroquia Concepción de esta ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, libre de personas y cosas, solventes de pagos de servicios públicos.

TERCERO: En virtud de la presente decisión se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO: La presente decisión fue dictada dentro del lapso legal correspondiente, por lo que este Tribunal se abstiene de notificar a las partes.

Publíquese, regístrese, incluso en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. En Barquisimeto, a los veintiséis (26) días del mes de Mayo del año dos mil veintitrés (2023). Años: 213° de la Independencia y 164° de la Federación.

LA JUEZ SUPLENTE

ABG. ARVENIS SOIREE PINTO NOGUERA
EL SECRETARIO

ABG. KLIBER VALENZUELA GRATEROL
Seguidamente se público y registro la presente decisión siendo las 03:30 p.m.

El Sec.

ASPN/KV.-